2012鄭州寫字樓市場報(bào)告（初稿）錦和添恒2013年02月溝通目錄:重點(diǎn)個案掃描市場篇鄭州市場格局概況寫字樓市場概況區(qū)域競爭格局中心城區(qū)城市用地增長邊界：東至京港澳高速公路，西至環(huán)城高速公路，北至黃河濕地保護(hù)區(qū)，南至南水北調(diào)中線工程。政府主導(dǎo)城市外擴(kuò)，建成多組團(tuán)城市：規(guī)劃對鄭州市發(fā)展定位為：全國區(qū)域性中心城市；市區(qū)由中心、北部組團(tuán)、西部、東部和南部組團(tuán)組成，采取“多中心、組團(tuán)式”布局。鄭州中長期最有利的發(fā)展方向是東和北：西向和南向受到老工業(yè)區(qū)的阻隔，目前發(fā)展以工業(yè)為主；城市外擴(kuò)選擇的方向必然是城市形象好、土地收儲容易的東區(qū)和北區(qū)。小結(jié)：鄭州市未來10年發(fā)展方向主要以東、西、南三個方向?yàn)橹?，北部控制開發(fā)保護(hù)黃河濕地，從產(chǎn)品形態(tài)來看東區(qū)和北區(qū)是目前的區(qū)域認(rèn)知度較強(qiáng)板塊。鄭州市場格局概況板塊格局鄭州最早的商業(yè)中心最早的政治、行政區(qū)域西區(qū)生活集中區(qū)服裝批發(fā)集散基地新興的商圈二七商圈：中部第一商圈鄭州最早的商業(yè)中心，傳統(tǒng)百貨、商場大多聚集在此；碧沙港商圈：西區(qū)生活集中區(qū)，此區(qū)域的商業(yè)體量小、且商業(yè)品牌都比較?。换疖囌旧倘Γ褐袊蠓b批發(fā)基地之一，有20多年的歷史，主要以服裝批發(fā)和小商品批發(fā)為主；紫荊山商圈：05年就開始發(fā)展，由于地處鄭州的行政區(qū)，河南省委、省ZF、省政協(xié)、省公安廳、省司法廳以及檢察院等ZF辦公，其政治、文化教育的氣氛濃重；鄭東商圈：是政府重點(diǎn)規(guī)劃及打造的新興商圈，CBD及副CBD中心均在此區(qū)域。鄭州市場格局概況商圈分布CBD中央商務(wù)區(qū)，總用地面積約2平方公里，有“鄭州國際會議展覽中心”、“河南省藝術(shù)中心”及60棟高層建筑構(gòu)成。商務(wù)氛圍濃厚且商業(yè)配套較為成熟；龍湖區(qū)域：在CBD的北部，將現(xiàn)在的洼塘地開挖為具有相當(dāng)規(guī)模的人工湖—龍湖，龍湖周邊作為CBD副中心，規(guī)劃為國際性旅游度假、文化教育和高級居住區(qū)。CGD以新省政府為核心，周邊聚集了20多家政廳級單位，政務(wù)氛圍非常濃厚；高鐵板塊：緣于高鐵站的興建，眾多開發(fā)商紛紛來此區(qū)域拿地建樓，此板塊的寫字樓、商業(yè)體量龐大，目前處于開發(fā)建設(shè)中，此板塊成熟預(yù)計(jì)還需要5-10年。整個鄭東新區(qū)板塊CBD、龍子湖區(qū)、CGD、高鐵板塊、鄭忭路板塊構(gòu)成；鄭州市場格局概況重點(diǎn)板塊：鄭東新區(qū)寫字樓市場概況2012年寫字樓銷售排名銷售額超過2億元的有11個，合計(jì)64.58億元，占鄭州市場份額的78.39%銷售面積超過1萬㎡的有14個，合計(jì)46.76萬㎡，占鄭州市場份額的79.62%寫字樓市場概況2012年寫字樓銷售企業(yè)排名銷售額超過4億元的企業(yè)有4個，合計(jì)58.09億元，占整體市場份額的70.51%銷售面積超過1萬㎡的企業(yè)有10個，合計(jì)47.93萬㎡，占整體市場份額的81.61%甲A寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn)：體量在5萬㎡以上，標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡左右，凈高在2.8m以上，停車位不低于150㎡/個以及其它智能化要求，售價(jià)不低于10000元/㎡。從圖中可以看出鄭州整個寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，西區(qū)由于是老城市，受規(guī)劃限制，目前寫字樓項(xiàng)目較少且不集中。區(qū)域競爭格局鄭州寫字樓項(xiàng)目一覽東區(qū)寫字樓競爭格局區(qū)域競爭格局區(qū)域競爭格局產(chǎn)品配置情況從數(shù)據(jù)整理中能看出，鄭州西區(qū)的寫字樓開發(fā)較早，品質(zhì)及配套普遍偏低，產(chǎn)品競爭力方面偏弱，整個東區(qū)的寫字樓的品質(zhì)相對西區(qū)高，并且東區(qū)的寫字樓精裝項(xiàng)目已經(jīng)開始陸續(xù)涌現(xiàn)，從目前市場表現(xiàn)來看，盡管有些項(xiàng)目位置較偏僻，但產(chǎn)品配置水平仍較高。區(qū)域競爭格局產(chǎn)品配置情況目前鄭州重點(diǎn)在售寫字樓主力戶型面積分布區(qū)域差異性較大，西區(qū)、金水區(qū)寫字樓項(xiàng)目主力戶型主要集中在100-120平米左右，鄭東新區(qū)主力戶型面積較大，主要集中在150-200平米左右，主要與項(xiàng)目品質(zhì)與區(qū)域市場特點(diǎn)和客戶特征有關(guān)。區(qū)域競爭格局戶型面積情況鄭州市當(dāng)前已入駐甲A級寫字樓較少，主要分布在金水路商務(wù)板塊和鄭東新區(qū)CBD板塊，由上表可以看出，租金水平與寫字樓檔次存在正比關(guān)系，楷林、地王大廈、綠地峰會等高端寫字樓租金在3元/㎡·天以上，其它甲A級寫字樓租金水平通常在3元/㎡·天左右。高鐵區(qū)及行政板塊暫未形成租賃市場，促進(jìn)了金水區(qū)和鄭東新區(qū)年均租金的增長，分別為13%和11%。后期隨著鄭東新區(qū)眾多高端寫字樓的入市，市場將趨于飽和，同時(shí)帶來租賃市場競爭壓力大，市場租金可能出現(xiàn)“租金小幅上漲”的趨勢，隨著新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，寫字樓市場需求將持續(xù)走高，核心城區(qū)寫字樓租金將維持一定幅度上漲。區(qū)域競爭格局租金水平情況西區(qū)的寫字樓價(jià)格8700—12000元/m2不等，西區(qū)緣于老城區(qū)，地理及規(guī)劃所限，寫字樓的檔次普遍較低，普遍是準(zhǔn)甲級寫字樓，且寫字樓和住宅大多都混合在一起，無品質(zhì)感可言；CBD和CGD的寫字樓除了千璽廣場（已交房）地標(biāo)性建筑價(jià)格在45000-50000外，此區(qū)域的寫字樓主流價(jià)格18000-20000元/m2左右并且此區(qū)域的寫字樓品質(zhì)較高；高鐵區(qū)域的寫字樓主流價(jià)格12000-13000元/m2，此區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量劇增，開發(fā)商紛紛打出“價(jià)格戰(zhàn)”，隨著未來供應(yīng)量更多的入市，這種“價(jià)格戰(zhàn)”會更加激烈。區(qū)域競爭格局售價(jià)水平情況從企業(yè)數(shù)量角度分析，鄭州甲A級寫字樓租戶以社會服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易，餐飲業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)為主，占到所有租賃客戶的75%之多。其中，社會服務(wù)業(yè)是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而被帶動快速發(fā)展的行業(yè)，因此隨著鄭州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這一行業(yè)的租戶比例還會有所提高。區(qū)域競爭格局成交客戶行業(yè)情況數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理500㎡以上客戶：金融、保險(xiǎn)業(yè)的需求面積較大，多為整層承租，平均需求面積接近1500平方米；國家機(jī)關(guān)與科學(xué)研究服務(wù)業(yè)需求面積較大，接近1000㎡，但租戶較少；建筑行業(yè)租戶辦公樓需求平均面積560.65㎡。區(qū)域競爭格局各行業(yè)需求面積情況數(shù)據(jù)來源：同致行顧問部市場調(diào)研整理從成交客戶購買動機(jī)分析，寫字樓購買者客戶主要以投資為主，投資為目的客戶占比65%，以自用為目的購買寫字樓的占比35%。區(qū)域競爭格局成交客戶情況數(shù)據(jù)來源：升龍大廈、升龍廣場、中科金座、上上國際中心等項(xiàng)目成交客戶類型統(tǒng)計(jì)投資型客戶：因高鐵區(qū)域的規(guī)劃及發(fā)展，市場上涌現(xiàn)出大批的投資客，其中不乏大量的投機(jī)客，此類客戶看中短期利益、快速的升值速度及較大的升值空間，例如某些客戶希望6年內(nèi)回收成本；自用型客戶：實(shí)力雄厚的自用型客戶較為低調(diào)，且大部分為私企，集中在金融、外貿(mào)、工程機(jī)械、建筑、礦產(chǎn)等行業(yè)中，更關(guān)注產(chǎn)品的形象、品質(zhì)及工程進(jìn)度；共性：鄭州客戶對品牌的認(rèn)可度較高，所以有時(shí)候，有些客戶只認(rèn)品牌卻不關(guān)注實(shí)實(shí)在在的投資回報(bào)，例如鄭州住宅市場保利的項(xiàng)目首次開盤銷售600多套，建業(yè)的項(xiàng)目、升龍的以及綠地的項(xiàng)目都有忠實(shí)的追隨者；因此，從數(shù)據(jù)上也能看到，在鄭州，品牌開發(fā)商的房子好賣；行業(yè)：通過對千璽廣場的分析并結(jié)合本項(xiàng)目的客戶情況，排名前五位的行業(yè)為金融、貿(mào)易，工程設(shè)計(jì)與咨詢，房地產(chǎn)行業(yè)，礦產(chǎn)、冶金及公務(wù)員、事業(yè)單位；來源：品牌開發(fā)商首先利用的應(yīng)該是多年的客戶資源積累與老業(yè)主資源，例如綠地、建業(yè)，還有升龍、亞新等，基本都有一個共同的套路，老業(yè)主先占便宜，開發(fā)商回資金，項(xiàng)目炒熱，接著兩條線，一條老業(yè)主傳播，朋友介紹，一條借勢推廣、宣傳；在鄭州本地，當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商如綠地，建業(yè)都是自己銷售，客戶主要來源為路過、戶外、朋友介紹及老業(yè)主，代理樓盤深圳的代理公司較多，如同致行、泰辰，也會采取行銷模式，如二、三級市場聯(lián)動，異地拓展等；啟示：未來在鄭州，品牌開發(fā)商是代理業(yè)務(wù)的一個大方向，針對不同區(qū)域及產(chǎn)品，客戶定位也要及時(shí)修正，但就目前本項(xiàng)目來講，低調(diào)且實(shí)力雄厚的自用客戶是未來的主要客戶群體。區(qū)域競爭格局成交客戶小結(jié)市場總結(jié)鄭州寫字樓市場目前表現(xiàn)在以下幾個方面：區(qū)域集中度高，多集中在鄭東新區(qū)及金水區(qū)；項(xiàng)目“井噴”入市，體量龐大，從目前情況看已經(jīng)引發(fā)區(qū)域市場的價(jià)格戰(zhàn)；東區(qū)市場競爭激烈，產(chǎn)品皆為5A甲級寫字樓，同質(zhì)化導(dǎo)致競爭更加激烈（如凱利、建正、中央廣場等現(xiàn)在都是精裝修），由此陷入產(chǎn)品品質(zhì)惡性循環(huán)，卻看不到更合理的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，理性的價(jià)值預(yù)期及人性化的本質(zhì)服務(wù)；同質(zhì)化導(dǎo)致部分產(chǎn)品開始走差異化路線，如文化產(chǎn)業(yè)大廈及易元國際；大量投資客目光轉(zhuǎn)向并集中在高鐵區(qū)域；品牌及價(jià)格是高鐵區(qū)域投資型客戶的主要關(guān)注點(diǎn)；品牌開發(fā)商以低于市場預(yù)期的價(jià)格入市，取得成功。本項(xiàng)目相關(guān)建議：建議一：做好產(chǎn)品細(xì)節(jié)并給予突出說明（尤其樣板間），打消客戶顧慮，進(jìn)一步提升形象；建議二：推廣在強(qiáng)化產(chǎn)品附加值的同時(shí)，需要繼續(xù)堆高形象度；建議三：明確目前我們除了地段及產(chǎn)品附加值，最大的優(yōu)勢就是工程進(jìn)度，結(jié)合工程進(jìn)度來開展各項(xiàng)工作，如推廣造勢及銷售節(jié)點(diǎn)安排。戰(zhàn)略：后期銷售以自用客戶為主，因此細(xì)節(jié)、形象與工程進(jìn)度顯得更加重要。目錄:重點(diǎn)個案掃描市場篇個案掃描——高鐵商圈-綠地中心個案掃描——綠地中心北塔標(biāo)準(zhǔn)層北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F產(chǎn)品特征——項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層為16戶，層高4.2米，整層面積為4400㎡，單個戶型面積從190-440㎡。同時(shí)樓棟每隔6層有挑高樓層，層高8.4米，挑高樓層僅6戶，占據(jù)兩個對角位置，剩余兩個對角位置為鏤空的空中花園，該樓層單戶戶型面積約500㎡推廣——項(xiàng)目推廣采取四大媒體，網(wǎng)絡(luò)、戶外圍擋、道旗、電話邀約短信等多種渠道進(jìn)行造勢宣傳。項(xiàng)目重點(diǎn)宣傳其地標(biāo)中心建筑、綠地品牌、投資價(jià)值等。個案掃描——綠地中心10年年底動工宣傳12年8月“中心”宣傳12年10月“地標(biāo)”宣傳12年11月開盤宣傳2010.122012.82012.102012.11項(xiàng)目自10年年底動工，直到12年下半年入市，期間共投放14次小結(jié)——綠地中心憑借中原第一雙塔高樓、新東站核心區(qū)位優(yōu)勢、頂級辦公配置提升了項(xiàng)目的品質(zhì)和物業(yè)投資價(jià)值，加之首次開盤定價(jià)不高，在辦公樓云集的新東站地區(qū)極具競爭優(yōu)勢。隨著高鐵的開通和新東站區(qū)域的的成型，未來區(qū)域的輻射力和影響力將得到較大提升，區(qū)域內(nèi)寫字樓的的升值潛力將日漸顯現(xiàn)，因此本次開盤吸引了較多的客戶投資。目前項(xiàng)目周邊競品較多，區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品處于供過于求階段，同質(zhì)化較為嚴(yán)重但本項(xiàng)目憑雄厚的開發(fā)實(shí)力、高端的辦公配置，極具競爭力的價(jià)格取得熱銷，為其他寫字樓項(xiàng)目提供了良好的參考。個案掃描——高鐵商圈-升龍廣場物業(yè)類型與開發(fā)階段——項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)60萬平方米。地上1—4\5層為商業(yè)（其中B-11為2層商業(yè)）、主要由大型購物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂影城等業(yè)態(tài)組成，4層（部分地塊6層）及以上由2棟150米高層5A智能寫字樓、2棟100米5A甲級辦公、1棟45米高甲級辦公樓、1棟五星級希爾頓酒店、2棟酒店式公寓等在內(nèi)的8棟公共建筑組成，地下規(guī)劃為3層,除地下一層為部分商業(yè)外，其他為可停約3400輛機(jī)動車的車庫。項(xiàng)目一期推售B—11地塊2棟5A甲級辦公樓。個案掃描——升龍廣場產(chǎn)品現(xiàn)狀——B14塊房源于12年10月27日開盤客戶——B14塊房源成交客戶以投資客為主，約占90%,以私營企業(yè)主居多?？蛻魜碓匆脏嵵荼镜厣⒖蜑橹?，約占80%，地市客戶集中在周口和濮陽（每月都有成交）。未來動作——項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月下旬開盤，開盤價(jià)格未定，全年銷售目標(biāo)約13億。個案掃描——升龍廣場推廣——項(xiàng)目本次所推房源于12年9月6日開始宣傳，推廣訴求語以“王者登場”"王者當(dāng)?shù)?，萬商來朝"“高鐵站前零距離150米5A寫字樓”，100-3400㎡商務(wù)空間等宣傳項(xiàng)目。截止開盤當(dāng)天共投放11次。當(dāng)前無地市拓展計(jì)劃。9月6日開始宣傳10月開盤宣傳9月6日開始至10月27日開盤共計(jì)投放11次2012.9.62012.10.27個案掃描——文化產(chǎn)業(yè)大廈/匯藝中心AB營銷推廣——項(xiàng)目于2012年4月8日售樓部正式開放，6月16日首次認(rèn)籌。4月12日開始報(bào)廣推廣，以“驚艷中國高鐵之心一覽全球商務(wù)”為推廣語，地段和產(chǎn)品為其核心宣傳點(diǎn)。項(xiàng)目4月份在大河報(bào)等報(bào)刊上投放了3次整版廣告，意在對項(xiàng)目進(jìn)行大范圍的知名度推廣。認(rèn)籌前期階段報(bào)廣較少，僅大河財(cái)富一版，外加戶外墻體廣告，項(xiàng)目推廣形式較單一。個案掃描——文化產(chǎn)業(yè)大廈/匯藝中心產(chǎn)品現(xiàn)狀——底層商業(yè)自持，B座18-21層已售，23-24層會員招募中，享受五萬抵十萬優(yōu)惠，目前排卡20個左右，開盤時(shí)間未定?？蛻簟山豢蛻粢脏嵵荼镜赝顿Y客為主，地市客戶較少且分布較為分散。大客戶為老板關(guān)系客戶。未來動作——受周邊綠地中心和升龍廣場影響較大，13年開盤時(shí)間、價(jià)格未定，開盤價(jià)格未定，無地市拓展計(jì)劃。個案掃描——火車站商圈-正弘凱賓城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——1#（南樓）37層，平層布局4梯22戶，整層面積900㎡左右；2#（北樓）分為兩個部分，分別為37層和45層，其中37層為平層4梯22戶，標(biāo)準(zhǔn)層面積在900㎡左右；45層的為平層8梯28戶，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1500㎡左右；寫字樓產(chǎn)品37層的物業(yè)高度在135米左右，45層的產(chǎn)品物業(yè)高度在150米左右，且樓頂均規(guī)劃有停機(jī)坪；產(chǎn)品規(guī)劃層高為3.1米，為SOHO辦公型，各分割單元均預(yù)留上下水；戶型面積以45-50㎡為主，另外還有部分70-81㎡產(chǎn)品；個案掃描——正弘凱賓城推廣——項(xiàng)目自8月16日首次報(bào)廣至開盤共投放35篇，多以正版、封面封底亮相，項(xiàng)目訴求以“正弘歸，二七興”，“新版中原新二七，誰來代言正中心”，“二七NO.1，只看正弘”，“豈止是品牌服裝商場，更是二期商貿(mào)中央?yún)^(qū)”訴求以地段、品牌、多功能用途、小面積低總價(jià)為主，以二七商圈核心區(qū)域打造項(xiàng)目投資價(jià)值。個案掃描——正弘凱賓城8月16日首次報(bào)廣9月1日售樓部開放11月10日售樓部開放項(xiàng)目開盤至亮相共投放28次小結(jié)——項(xiàng)目12月1日1#辦公樓開盤效果較好，主要是前期項(xiàng)目準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及客戶定位，采取積極的營銷手段鎖定有效客戶，同時(shí)做好充分的客戶積累及開盤前的各種細(xì)節(jié)準(zhǔn)備。具體主要有以下幾個方面原因：1.位于火車站和二七商圈核心，客戶基礎(chǔ)豐富；前期蓄客300余組；2、產(chǎn)品以33-49平米小戶型為主，總價(jià)適中，主要面對周邊個體經(jīng)營戶，產(chǎn)品定位和客戶購買力吻合；3、緊鄰火車站和未來地鐵1號線，雖然目前區(qū)域內(nèi)交通不佳，但后續(xù)改善空間大，投資價(jià)值高；4、項(xiàng)目開發(fā)商的品牌優(yōu)勢明顯；個案掃描——花園路商圈-蘭德中心個案掃描——蘭德中心產(chǎn)品——蘭德中心此次推出房源戶型面積適，大多數(shù)為116-117㎡，部分為280㎡，戶型方正，框架結(jié)構(gòu)，毛坯交房客戶可以根據(jù)自己需要裝修和更改間布局。個案掃描——蘭德中心小結(jié)：蘭德中心位于鄭州市花園路與豐產(chǎn)路交匯處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊配套非常成熟，是傳統(tǒng)的商務(wù)辦公聚集地，商務(wù)氛圍濃厚。項(xiàng)目1.8萬方的商業(yè)，將進(jìn)一步帶動周邊的商業(yè)經(jīng)營，拓展花園路農(nóng)業(yè)路商圈的輻射力。推售房源面積適中，規(guī)劃合理，加之該區(qū)域內(nèi)寫字樓競爭相對不太激烈，因此吸引了眾多的投資、自用客戶，開盤取得了良好的銷售業(yè)績。推廣——蘭德中心年內(nèi)共計(jì)報(bào)廣9次，“大都會地標(biāo)，唯此蘭德中心”“毫無疑問市甲級寫字樓，對于企業(yè)來說價(jià)值更高”“相信中心的力量”宣傳項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢及端品質(zhì)。個案掃描——文化產(chǎn)業(yè)大廈/匯藝中心AB營銷推廣——項(xiàng)目于2012年4月8日售樓部正式開放，6月16日首次認(rèn)籌。4月12日開始報(bào)廣推廣，以“驚艷中國高鐵之心一覽全球商務(wù)”為推廣語，地段和產(chǎn)品為其核心宣傳點(diǎn)。項(xiàng)目4月份在大河報(bào)等報(bào)刊上投放了3次整版廣告，意在對項(xiàng)目進(jìn)行大范圍的知名度推廣。認(rèn)籌前期階段報(bào)廣較少，僅大河財(cái)富一版，外加戶外墻體廣告，項(xiàng)目推廣形式較單一。個案掃描——文化產(chǎn)業(yè)大廈/匯藝中心產(chǎn)品現(xiàn)狀——底層商業(yè)自持，B座18-21層已售，23-24層會員招募中，享受五萬抵十萬優(yōu)惠，目前排卡20個左右，開盤時(shí)間未定。客戶——成交客戶以鄭州本地投資客為主，地市客戶較少且分布較為分散。大客戶為老板關(guān)系客戶。未來動作——受周邊綠地中心和升龍廣場影響較大，13年開盤時(shí)間、價(jià)格未定，開盤價(jià)格未定，無地市拓展計(jì)劃。個案掃描——佳田國際廣場產(chǎn)品設(shè)計(jì)——佳田國際廣場一期為28層寫字樓，大堂出入口人車分流，入戶大堂10米挑高，大堂面積為700㎡；1-3層為裙樓商業(yè)，建筑面積約9600㎡；4-28層為寫字樓，平層5部電梯，產(chǎn)品設(shè)計(jì)90-1400㎡靈動分割，單元分割為90-110㎡、120-145㎡、125-150㎡、180-195㎡、190-210㎡；平層形狀規(guī)則，布局簡單，二期以商務(wù)獨(dú)棟為主；個案掃描——佳田國際廣場一期寫字樓個案掃描——建業(yè)五棟大樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)——A座14層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡、層高4.1米，大堂挑高9米，8梯11戶布局，單套面積區(qū)間為79-318㎡，主力戶型為79-134㎡；B-E座13層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡、層高3.9米，大堂挑高5米，5梯9戶布局，單套面積區(qū)間為111-250㎡，主力戶型為111-229㎡。個案掃描——建業(yè)五棟大樓ABCDEA棟標(biāo)準(zhǔn)層面積（1712㎡）B、C、D、E棟偶數(shù)層B、C、D、E棟奇數(shù)層個案掃描——基正聚源國際東塔產(chǎn)品設(shè)計(jì)——項(xiàng)目為雙塔結(jié)構(gòu)，分東、西兩塔，均為15層，1-2層為商業(yè)，3-15層為辦公用房，業(yè)態(tài)規(guī)劃，1-2層約6757㎡商業(yè)空間，3-15層約32972㎡辦公空間。本次推出東塔3-12層。東塔為10梯8戶布局，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200㎡，共計(jì)房源80套，面積區(qū)間：102-197㎡，東塔設(shè)有一個休閑書吧，空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)分戶計(jì)量控制，設(shè)計(jì)較人性化個案掃描——基正聚源國際13-15層標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖3-12層標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖個案掃描——凱利國際中心AB產(chǎn)品設(shè)計(jì)——項(xiàng)目規(guī)劃兩棟120米寫字樓，A座（東板樓）29層，平層布局11梯8戶，整層面積2000㎡左右；B座（西塔樓）28層，雙核心筒結(jié)構(gòu)，平層布局9梯10戶，整層面積2000㎡左右；寫字樓產(chǎn)品自4層至頂層，1-3層為商業(yè)配套，其中A座4層配備會議室，B座頂層為停機(jī)坪；產(chǎn)品外墻以玻璃幕墻為主，增強(qiáng)室內(nèi)采光和建筑品質(zhì)。個案掃描——凱利國際中心小結(jié)—整體來說項(xiàng)目位于寫字樓產(chǎn)品地段極佳的高鐵片區(qū)，但受到當(dāng)前辦公市場的冷清及區(qū)域白熱化的價(jià)格戰(zhàn)競爭，項(xiàng)目入市后的去化將面臨挑戰(zhàn)，采取求同存異的營銷方式將是下一步策略。個案掃描——易元國際產(chǎn)品設(shè)計(jì)——A、B座均為27F，樓宇內(nèi)部為中央空調(diào)，采用智能化辦公設(shè)備；1F-3F為裙帶商業(yè)，共373間，面積區(qū)間在60㎡—140㎡；A座物業(yè)高度在110米左右，10梯20戶，整層面積為1427㎡。其中4F-13F為SOHO辦公產(chǎn)品，面積區(qū)間在60㎡—110㎡，其中14F-27F為五星級易元衡山國際酒店；B座物業(yè)高度在107米左右，14梯16戶，整層面積為2408㎡。4F-27F為寫字樓，面積區(qū)間在110㎡-140㎡，可以自由分割。個案掃描——易元國際A座：戶型編號1、6、11、16面積在110㎡左右，剩余分割戶型的面積在60㎡-70㎡左右B座：戶型編號為1、8、9、16的面積在140㎡左右，剩余的分割戶型面積在110㎡左右；個案掃描——亞新廣場產(chǎn)品設(shè)計(jì)——項(xiàng)目大堂挑高13.8米，面積1500㎡，其中1-5層為商業(yè)，6-24層