房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)第七章開發(fā)產(chǎn)品成本的核算本章要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對象2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配3、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)4、配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)5、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)6、代建工程開發(fā)成本的核算第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本概述

一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類（一）土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 （二）房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。（三）配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓，不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。（四）代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本概述

二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個成本項(xiàng)目：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。（二）前期工程費(fèi)：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品成本概述

（四）建筑安裝工程費(fèi)：是指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。（五）配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。（六）開發(fā)間接費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等。第二節(jié)開發(fā)間接費(fèi)用的核算

一、開發(fā)間接費(fèi)用的購成內(nèi)容開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用（一）職工薪酬（六）勞動保護(hù)費(fèi)（二）折舊費(fèi)（七）利息支出（三）修理費(fèi)（八）其他費(fèi)用（四）辦公費(fèi)（五）水電費(fèi)

二、開發(fā)間接費(fèi)用的歸集和分配（一）開發(fā)間接費(fèi)用的歸集開發(fā)間接費(fèi)用的歸集，是在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶中進(jìn)行的。借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬累計(jì)折舊長期待攤費(fèi)用銀行存款注；為簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用，這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、投資性房地產(chǎn)、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。

例P1377-1二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本月從事一個開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，將開發(fā)間接費(fèi)用總額直接結(jié)轉(zhuǎn)到該開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本明細(xì)賬；若從事多個開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，則應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本。（1）預(yù)算間接費(fèi)比例法。這種分配方法是將實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，按各開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算開發(fā)間接費(fèi)用的比例進(jìn)行分配的一種方法。其計(jì)算公式如下：分配率=本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用/本月各開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算（計(jì)劃）開發(fā)間接費(fèi)用總和某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用=該開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算（計(jì)劃）開發(fā)間接費(fèi)用×分配率采用這種分配方法，要求開發(fā)企業(yè)有較為健全的開發(fā)成本預(yù)算。（2）直接費(fèi)比例法。這種分配方法是將實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，按各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用的比例進(jìn)行分配的一種方法。其計(jì)算公式如下：

分配率=本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用/本月各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用總和

某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用=該開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用×分配率

賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本貸：開發(fā)間接費(fèi)用P139例7-2習(xí)題P157習(xí)題一第三節(jié)土地開發(fā)成本的核算

一、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)，是指對土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。一般來說，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項(xiàng)目：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；(2)前期工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)開發(fā)間接費(fèi)。

二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集（一）土地開發(fā)成本的歸集企業(yè)對于兩種不同類型的建設(shè)場地的成本歸集，應(yīng)采用不同的方法。1.企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用

借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本貸：銀行存款等2.企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，不單獨(dú)核算土地開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸；銀行存款等3.企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應(yīng)先歸集其發(fā)生的費(fèi)用，記入“開發(fā)成本－自用土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物等開發(fā)產(chǎn)品成本。

借：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本貸：銀行存款等（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

在“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應(yīng)按月結(jié)賬。1.企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地的結(jié)轉(zhuǎn)。

借：開發(fā)產(chǎn)品-商品性土地貸：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本2.企業(yè)自用的建設(shè)場地，應(yīng)在開發(fā)完工投入使用時，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本3.企業(yè)自用的建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期暫不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，當(dāng)企業(yè)再進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)時，再將其土地開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶

借：開發(fā)產(chǎn)品-自用土地貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本以后房屋開發(fā)時：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品-自用土地例P141例7-3第四節(jié)配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施；第二類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目（一）．對能分清并直接計(jì)入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出；（二）．對不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；（三）．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（一）不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施1、發(fā)生配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸：銀行存款2、配套設(shè)施完工結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）（結(jié)轉(zhuǎn)至可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本3、對配套設(shè)施與房屋開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成，而配套設(shè)施尚未完成的，采用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)。某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本*配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施預(yù)提率=*100%

借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)對按預(yù)提方式的配套設(shè)施完工驗(yàn)收后，將實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)借：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本

實(shí)際開發(fā)成本與預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本例P1467-4（二）有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施1、發(fā)生配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）貸：銀行存款2、分?jǐn)傆袃斵D(zhuǎn)讓配套設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）貸：開發(fā)間接費(fèi)用3、預(yù)提應(yīng)分?jǐn)偟奈赐介_發(fā)的配套設(shè)施費(fèi)借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）貸：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)4、完工結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本（XX）例P1477-5習(xí)題P158習(xí)題三

第五節(jié)房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項(xiàng)目房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。房屋開發(fā)成本的核算賬戶設(shè)置:”開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”二、房屋開發(fā)成本的核算(一)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1.能分清成本對象的

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款2.不能分清成本對象的

借:開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本貸:銀行存款以后分?jǐn)倳r,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本(二)前期工程費(fèi)

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款(三)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款(四)建筑安裝工程費(fèi)

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款若開發(fā)企業(yè)將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包,則在工程完工結(jié)算工程價款時,按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價的比例,計(jì)算它們的標(biāo)價即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi).例P1517-6(五)配套設(shè)施費(fèi)1配套設(shè)施與房屋同步開發(fā),對應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共配套設(shè)施支出,能分清成本核算對象的借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:銀行存款.不能分清成本對象的

借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:銀行存款分?jǐn)倳r,借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本2、配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)(六)開發(fā)間接費(fèi)發(fā)生時:

借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬累計(jì)折舊長期待攤費(fèi)用銀行存款按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)時:

借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)間接費(fèi)用三、己完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)