[中學作文]自學考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點[中學作文]自學考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點11/11[中學作文]自學考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點我想知道自學考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點有哪些？最佳答案房地產(chǎn)法重點一,房地產(chǎn)市場調研的含義房地產(chǎn)市場調研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀,系統(tǒng)地收集,整理,探討,分析房地產(chǎn)市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。房地產(chǎn)市場調研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)覺新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。二,房地產(chǎn)市場調研的內容（一）宏觀投資環(huán)境調查（二）城市房地產(chǎn)市場概況（三）目標客戶群消費行為及市場需求容量調研（四）項目基本狀況調查（五）項目所在區(qū)域市場狀況（六）項目開發(fā)策略建議（七）營銷策劃和營銷推廣,銷售執(zhí)行階段的市場調研宏觀投資環(huán)境調查1,政治環(huán)境2,經(jīng)濟環(huán)境3,社會文化環(huán)境政治環(huán)境政治環(huán)境主要包括政府思想觀念,辦事效率,政策法規(guī)等。一個國家,地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展。經(jīng)濟環(huán)境國內生產(chǎn)總值,國民收入的發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃,城市基礎設施建設,城市人口分布,區(qū)域劃分；社會固定資產(chǎn)投資狀況,金融,證券市場狀況；商業(yè)零售及貿(mào)易狀況,居民消費結構,居民儲蓄和信貸狀況等。社會文化環(huán)境居民受教化程度,文化水平,職業(yè)構成,民族分布,宗教信仰,風俗習慣,審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特殊是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生肯定程度的變化。城市房地產(chǎn)市場概況1,一級市場土地出讓狀況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途,土地價格,土地出讓金收繳狀況；2,全市商品房施工面積,竣工面積,銷售面積,銷售金額,空置面積及結構；3,全市房地產(chǎn)價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格狀況；4,全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售狀況，包括開發(fā)量,竣工量,銷售面積及銷售金額；5,三級市場交易狀況；6,當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關政策法規(guī)。三,目標客戶群消費行為及市場需求容量調研1,消費者行為調研2,市場需求容量調研消費者行為調研消費者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實購買者及潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層及數(shù)量,年齡構成,收入構成,家庭人口構成,居民居住現(xiàn)狀及住房消費傾向,房地產(chǎn)購買偏好,購買動機,購買特點等。市場需求容量調研需求容量，是指有支付實力的市場需求容量。只有有支付實力的需求，才是現(xiàn)實的市場容量。商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：1）城市人口,家庭數(shù)量及變化趨勢；2）購買力，包括居民收入水平,儲蓄余額,財產(chǎn)狀況；3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標，包括自有住房成套率,居住房型,人均居住面積等；4）居民日常消費支出水平及消費結構；5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量,品質,功能,價格的需求特點。四,項目基本狀況調查（1）宗地基本狀況資料包括宗地界址,面積,土地附著物分布,權屬,地形,地貌,水文地質條件）,項目歷史及現(xiàn)狀資料,項目合作開發(fā)條件,土地獲得成本,用地規(guī)劃條件,及項目有關的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費政策；（2）項目所在區(qū)域市場狀況項目所在區(qū)域城市功能,區(qū)域建設發(fā)展規(guī)劃,人口分布,居民收入水平,商業(yè),文化氛圍,項目周邊環(huán)境,市政管網(wǎng)設施,交通狀況,公建配套及生活服務設施,項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況及競爭水平，主要競爭對手所供應產(chǎn)品及服務的種類,數(shù)量,品質,特點,營銷手段,銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。其中競爭對手調研又包括競爭對手的經(jīng)營管理水平,資源狀況,市場競爭地位,產(chǎn)品地理位置,種類,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品品質,成本,價格,營銷水平,銷售狀況,物業(yè)管理水平，創(chuàng)新實力及發(fā)展新產(chǎn)品的動向。（3）項目開發(fā)策略建議1,市場細分及目標市場調研；2,產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型,功能,品質,項目總體規(guī)劃探討；3,開發(fā)策略分析，包括項目開發(fā)規(guī)模,開發(fā)周期,成本限制,價格策略等。五,營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調研1,宏觀經(jīng)濟環(huán)境探討2,市場供需及競爭對手動態(tài)調研3,消費者調研，包括：消費者對本企業(yè)產(chǎn)品,服務包括物業(yè)管理的評價,意見和要求，客戶滿足度調研；4,企業(yè)自身產(chǎn)品及服務調研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分析；5,價格調研，包括：產(chǎn)品最相宜的售價,新產(chǎn)品的定價,老產(chǎn)品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業(yè)產(chǎn)品價格及競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價格的差異分析。六,房地產(chǎn)市場調研程序（一）調研打算階段（二）正式調研階段（三）結果處理階段調研打算階段1,確定調研目標2,初步狀況分析3,制定調研安排正式調研階段1,確定資料來源2,確定資料收集方法3,調查表及調查問卷設計4,抽樣調查5,現(xiàn)場實地調查結果處理階段1,資料整理分析2,編寫調研報告七,房地產(chǎn)市場調研方法（一）調研方法1,全面調查法2,重點調查法3,抽樣調查法（二）資料收集方法1,二手資料的收集方法：查詢,交換,購買,索取,托付情報網(wǎng)收集①二手資料的收集程序②二手資料的收集來源二手資料的收集程序首先應確定須要什么資料。第二步工作是從企業(yè)內部搜尋二手資料。第三步工作是從企業(yè)外部進行搜尋。第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。最終一步是確定須要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲得的信息才有必要去收集原始資料二手資料的來源1,內部來源：本人資料庫,企業(yè)檔案（會計記錄,銷售報告,其他數(shù)據(jù)資料）,企業(yè)內部專家。2,外部來源（1）組織機構，包括圖書館,外國使團,國際組織,本國政府機構,商會或貿(mào)易促進機構,行業(yè)公會,出版社,探討所,銀行,消費者組織,其他公司。（2）文獻資料，包括文獻目錄,工商行名錄,貿(mào)易統(tǒng)計資料,報紙和期刊,綜合性工具書。（3）電腦數(shù)據(jù)庫,互聯(lián)網(wǎng)（4）企業(yè)外部專家（5）營銷調研公司2,商業(yè)資料獲得方法：向市場調研公司購買3,原始資料的收集方法：（1）訪問法：①面談調查②郵寄調查③留置調查④調查（2）視察法：①直接視察法②間接調查法（3）試驗法一般法英國法或者是一般法都要強調一個重要的年代，就是1066年諾曼公爵威廉折服英國。在這個時期，在英格蘭的本土上出現(xiàn)了一個王位繼承的問題，威廉認為他自己應當成為英格蘭的新國王，他就帶領著諾曼人折服了英格蘭。威廉在折服了英格蘭之后，就開始推行他的一系列的政治法律制度變革。所以，人們通常習慣的說，1006年這次諾曼折服開啟了一般法形成的進程。為了體現(xiàn)王權，實行進行土地調查,編制“末日審判書”。在這個過程中代理國王到各地方征稅的稅務官后來成為了最初的巡回法官。一般法的本意是普遍通行的法律，通過一個個詳細案例歸納總結而成，人們習慣上把一般法稱為判例法。體現(xiàn)王權的令狀制也及一般法的發(fā)展有親密關系。令狀成為訴權憑證，無令狀就不能起訴。留意：“程序先于權利”的一般法特點。（2）衡平法：體現(xiàn)法官造法。衡平法是對一般法的補充。衡平法及一般法的沖突。這種沖突以詹姆斯一世確立了“衡平法優(yōu)先”的原則而告終。在英國法的歷史形成過程中，一般法的形成主要得益于王權和集權體制的發(fā)展，它強調的是一種統(tǒng)一，而衡平法的出現(xiàn)主要是補一般法之不足。（3）制定法：1215年的《大憲章》是制定法發(fā)展的重要進程。二,美國法美國法的形成及英國法有著最直接的淵源。美國法的形成是在自身歷史發(fā)展過程中，根據(jù)自身的須要有選擇的對一般法進行的取舍。從大的法律結構和理論背景上來說，它也屬于一般法的系統(tǒng)，但在一些詳細的法律制度上，美國法又有其特殊