二零一三年三月“油氈廠”項目競聘匯報王幼明一、工作經(jīng)歷簡介二、經(jīng)驗總結(jié)與心得三、“油氈廠”項目工作構(gòu)想目錄PART1——工作經(jīng)歷簡介工作經(jīng)歷簡介1、2007年8月至2008年2月，在晉元莊項目部從事工程管理工作。重點負(fù)責(zé)北區(qū)（9萬平方米）工程竣工驗收及交用的基礎(chǔ)工作；收獲：此段工作經(jīng)歷掌握了竣工驗收流程和工作要點。并完成了在校生向企業(yè)員工的心理角色轉(zhuǎn)變。2、2008年3月至2009年2月，在客戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)物業(yè)公司招標(biāo)工作，完成美和園、常營麗景園的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作；收獲：此段工作經(jīng)歷中，掌握了如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在受理客戶來訪與投訴的工作中，深深意識到在項目方案設(shè)計、施工圖設(shè)計階段的，前期介入重要性（審圖），在項目建設(shè)過程中，客戶意識的重要性（樣板間、內(nèi)部模擬驗收）（在受理客戶投訴中積累經(jīng)驗）。因為項目交用后，客戶提出的很多問題，整改成本非常高，甚至無法整改。工作經(jīng)歷簡介3、2009年3月至2011年3月，負(fù)責(zé)嘉和園兩限房（約7萬平方米）工程管理工作。收獲：首次完成自項目開工至竣工交用的全程工作。在此項目工作中，將自己視為學(xué)徒，以謹(jǐn)慎、高效為準(zhǔn)則開展每項工作，為施工單位做好后勤保障！把遇見的每項工作搞清楚，多觀察、多請教、多記錄、勤總結(jié)！大部分管理經(jīng)驗與心得得益于本項目點點滴滴的記錄和總結(jié)。本項目的工作經(jīng)歷為日后的工作奠定了堅實基礎(chǔ)。4、2010年9月至現(xiàn)在：獨(dú)立開展觀瀾時代項目（11萬平方米，公司首個精裝修項目）工程管理工作。收獲：繼嘉和園項目后，首次獨(dú)立自主開展工程管理工作。在為施工單位做好后勤保障的基礎(chǔ)上，以主動引領(lǐng)各參建方的方式開展工作。體會到了開展工作的前瞻性和計劃性的重要性，和團(tuán)隊協(xié)作的重要性！5、2012年9月至現(xiàn)在：牽頭負(fù)責(zé)西海岸（8萬平方米，低密度住宅項目）項目管理工作收獲：在本項目中，能夠幫助新同事快速提高專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平，能夠帶頭開展項目建設(shè)工作。PART2——經(jīng)驗總結(jié)與心得經(jīng)驗總結(jié)與心得基本目標(biāo)為：質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本，這四大目標(biāo)往往是建筑承包商的工程管理目標(biāo)。因此，作為房地產(chǎn)公司，這四大目標(biāo)僅僅是基本目標(biāo)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得進(jìn)階目標(biāo)為：銷售為主、成本控制。

銷售任務(wù)是實現(xiàn)利潤與公司快速發(fā)展的資金條件，其重要性不言而喻。因此，項目運(yùn)營的一切工作都以實現(xiàn)銷售目標(biāo)為中心。

成本控制：房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)成為歷史，要想在行業(yè)里獲得較好地發(fā)展，必須有足夠的核心競爭力。其中，成本控制能力便是核心競爭力的重要組成。進(jìn)階目標(biāo)是房地產(chǎn)公司常見的工作目標(biāo)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得高階目標(biāo)為：精細(xì)管理、團(tuán)隊建設(shè)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●精細(xì)管理：在公司的制度流程指導(dǎo)下，推動精細(xì)化管理。實現(xiàn)產(chǎn)品的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)過程。提高客戶滿意度、有效控制建設(shè)成本。經(jīng)驗總結(jié)與心得高階目標(biāo)為：精細(xì)管理、團(tuán)隊建設(shè)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●

團(tuán)隊建設(shè)主要任務(wù)是凝聚力建設(shè)和專業(yè)能力提升。達(dá)到干好一個項目，培養(yǎng)一些人才的目標(biāo)，為公司擴(kuò)大再生產(chǎn)提供人力資源基礎(chǔ)。經(jīng)驗總結(jié)與心得團(tuán)隊建設(shè)主要任務(wù)是凝聚力建設(shè)和專業(yè)能力提升。達(dá)到干好一個項目，培養(yǎng)一些人才的目標(biāo)，為公司擴(kuò)大再生產(chǎn)提供人力資源基礎(chǔ)。凝聚力建設(shè)可以使員工熱愛公司、工作富有激情。措施：踐行正確的價值觀、培養(yǎng)正能量，使員工有榮譽(yù)感。

專業(yè)能力提升主要通過勤于總結(jié)、學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)、項目內(nèi)部輪崗實現(xiàn)。團(tuán)隊建設(shè)要因人而異：

新員工，求知欲強(qiáng)，但經(jīng)驗不足。以講授、過程控制、確認(rèn)結(jié)果為主。青年員工，某方面經(jīng)驗豐富，但不夠全面。以輪崗為主。

資深員工，經(jīng)驗豐富，業(yè)務(wù)技能全面。以榮譽(yù)激勵和尊重為主。同時，鼓勵員工提出寶貴意見，提高勤于思考的積極性。經(jīng)驗總結(jié)與心得

溝通協(xié)調(diào)既是通過有效傳達(dá)信息，達(dá)成自己的溝通目的：或是說服對方，或是交流信息。

如何說服別人？準(zhǔn)備充分很重要（八字方針：“偵查到位、彈藥充分”）

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得注重總結(jié)：在項目管理過程中詳細(xì)記錄經(jīng)驗教訓(xùn)，及時分析原因、總結(jié)對策。并將這些經(jīng)驗總結(jié)轉(zhuǎn)化為合同條款和管理措施，避免同樣的錯誤反復(fù)出現(xiàn)。按照總結(jié)內(nèi)容可分為專業(yè)能力總結(jié)及管理經(jīng)驗總結(jié)兩個方面。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得價值導(dǎo)向：每一項制度或者指令都意味著一定的價值導(dǎo)向。作為項目負(fù)責(zé)人每一項決定或者管理行為都體現(xiàn)著一定的價值觀。比如，面對困難要有成功意識、質(zhì)量管理要有客戶意識、開展工作要有主人翁精神，等等。因此，認(rèn)真踐行正確的價值觀就會引導(dǎo)項目團(tuán)隊充滿正能量。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得合同為本：嚴(yán)肅對待合同訂立，慎重起草合同文本，不能將合同簽訂過程視為“走形式”。與供應(yīng)商合作要以合同為基礎(chǔ)，遵守契約、誠信合作。避免出現(xiàn)“亂拍板”。同時，日常工作中的及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并反饋到今后的合同中！

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得

前瞻工作：具體方法就是提倡主動開展工作、重視計劃。大量實踐表明，具有前瞻性的工作可以使工作有條不紊，效率提高，風(fēng)險降低。避免被大量工作“趕”著走，不要一味充當(dāng)合作伙伴的“服務(wù)生”，而是將眼光放在將來數(shù)個月或數(shù)年后將要發(fā)生的事情！

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得

驗證結(jié)果:重視驗證工作成果是否存在偏差，避免“虎頭蛇尾”。提倡穿透式管理！

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●經(jīng)驗總結(jié)與心得危機(jī)管理：務(wù)必快速處理危機(jī)。

措施目標(biāo)事前與事中階段事后階段溝通協(xié)調(diào)注重總結(jié)價值導(dǎo)向合同為本前瞻工作驗證結(jié)果危機(jī)管理基本目標(biāo)質(zhì)量、進(jìn)度安全、成本●●●●●●●進(jìn)階目標(biāo)銷售為主●●●●●●●成本控制●●●●●●●高階目標(biāo)精細(xì)管理●●●●●●●團(tuán)隊建設(shè)●●●●●●●PART3——項目工作構(gòu)想項目工作構(gòu)想——項目概況總用地面積9.67公頃。其中：居住用地7.55公頃、容積率1.95，建筑高度30米；1所0.42公頃12班托幼，1所1.70公頃24班中學(xué)。

總建筑面積22.525萬平方米。其中，總可售面積18.427萬平方米=住宅建筑面積（同可售，2410戶）18.038萬平方米+商業(yè)建筑面積（同可售）3894平方米，教育建筑面積1.696萬平方米。項目工作構(gòu)想——銷售計劃

住宅售價暫定9900元/平方米，商業(yè)售價暫定20000元/平方米。合同金額18.993億元=18.214億元+0.779億元。

銷售利潤2.24億元，銷售利潤率11.79%。本項目銷售計劃以住宅部分為主（合同金額18.214億元），2013年吸收資金11.5億元。

假設(shè)2013年全部售罄，根據(jù)同類項目銷售經(jīng)驗。選擇一次性付款客戶約占40%，選擇公積金貸款客戶約占40%（首付20%），選擇商業(yè)貸款客戶約占20%（首付30%）?？蛻艉灱s時吸收資金為10.256億元=18.993億元×40%+18.993億元×40%×20%+18.993億元×20%×30%=18.993億元×（40%+8%+6%）=18.993億元×54%與11.5億元吸收資金目標(biāo)還差1.244億元=11.5億元-10.256億元。剩余1.244億元通過公積金貸款到賬完成（公積金貸款客戶較多，并且貸款金額比商業(yè)貸款大）。項目工作構(gòu)想——銷售計劃

假設(shè)公積金貸款客戶首付20%，則平均每戶貸款金額為63萬元=（18.993億元/2410戶）×80%。考慮到部分客戶可能首付高于20%，因此按每戶貸款50萬元考慮。

那么，需在2013年底公積金到賬249戶=1.244億元/50萬元。

考慮售價變動，規(guī)劃指標(biāo)變動等因素，造成簽約吸收資金不足10.256億元（17萬平方米可售×9880元/平方米=16.796億元，在不利情況下，簽約吸收資金預(yù)估約50%為8.5億元，距離吸收資金目標(biāo)差3億元=11.5億元-8.5億元，3億元/50萬=600戶）。

按公積金到賬600戶為目標(biāo)較為穩(wěn)妥。根據(jù)歷年經(jīng)驗，600戶公積金到賬工作周期為60天。項目工作構(gòu)想——銷售計劃綜上所述，以吸收資金11.5億元為目標(biāo)，其前置工作時間節(jié)點如下：

2013年12月底公積金到賬（簽約后60天）；

2013年10月底完成簽約（按每天簽約400戶，需6天）；2013年9月初開展預(yù)登記、審核、搖號工作（預(yù)登記需取得銷售許可證，周期約60天，通知5000戶、4000戶有意向、3000戶符合條件、搖號比例1:1.2，3000戶/1.2=2500戶）；

2013年9月初取得銷售許可證（周期約20天）；2013年8月中旬取得施工許可證和物業(yè)服務(wù)評估報告（攜帶立項文件到市建委申請并隨機(jī)抽取第三方評估報告，周期約45天，需要施工許可證。在公共部位移交業(yè)主委員會之前為前期物業(yè)服務(wù)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)）。因此，項目運(yùn)營計劃以2013年8月中旬取得施工許可證為重點。項目工作構(gòu)想——項目運(yùn)營計劃項目運(yùn)營計劃以2013年8月中旬取得施工許可證為重點。《規(guī)劃方案復(fù)函》2013年4月5日取得；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2013年7月4日取得；《建設(shè)工程施工許可證》2013年8月13日取得；《預(yù)售許可證》2013年9月5日取得；《銷售合同》簽約2013年11月5日完成；公積金貸款回款600戶，2013年12月30日完成；開工，2013年8月14日；主體結(jié)構(gòu)封頂，2014年6月30日；竣工清理，2014年12月12日；《竣工驗收備案表》2015年6月2日；集中交付，2015年6月3日至6月12日。溝通協(xié)調(diào)工作非常重要！前期