城市居民住房狀況變動與住房需求

------基于2000年、2005年全國人口調(diào)查數(shù)據(jù)的分析REICO工作室2008.10一、課題提出的背景1、目前沒有全國性住房調(diào)查，也沒有全國性城市居民住房需求變動調(diào)查數(shù)據(jù)。2、市場判斷和政策決策以分散的、局部的和獨立的調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，各自作出各自的判斷。缺乏全國城市居民總體、宏觀和全面的決策參考。3、全國性居民調(diào)查數(shù)據(jù)只有人口調(diào)查（普查/抽樣），而在人口調(diào)查中包含有相當(dāng)數(shù)量的住房信息。

可否利用人口調(diào)查數(shù)據(jù)進行住房需求變動分析和推測？1、2000年全國第五次人口普查調(diào)查表結(jié)構(gòu)家庭戶+家庭成員家庭戶調(diào)查指標(biāo)：23項，其中15項是住房狀況指標(biāo)。家庭成員調(diào)查指標(biāo)：26項，涉及戶籍、年齡、教育等，但不包括收入。2、2005年全國1%人口抽樣調(diào)查表結(jié)構(gòu)家庭戶+家庭成員家庭戶調(diào)查指標(biāo)：20項，其中16項是住房狀況指標(biāo)。家庭成員調(diào)查指標(biāo)：35項，涉及戶籍、年齡、教育等，包括家庭收入。一般房地產(chǎn)市場分析的基本變量人口收入偏好------[美]尼爾卡恩《房地產(chǎn)市場分析：方法與應(yīng)用》

利用人口調(diào)查數(shù)據(jù)可以進行居民住房狀況變動分析，從而推斷居民住房需求變動趨勢。難點1：對特定時間段內(nèi)人口結(jié)構(gòu)變動趨勢的預(yù)測。數(shù)據(jù)+方法+時間目前的相關(guān)研究：1、國家重點項目：國家計生委、中國社會科學(xué)院人口所、北京大學(xué)人口研究所。5年，1500萬人民幣2、國家重點課題：勞動社會保障部、人民大學(xué)。3、國際合作課題：北京師范大學(xué)。5年200萬美元。存在難點難點2：對“住房需求”的界定。目前的住房需求分類：多維度、交叉、模糊。人口調(diào)查信息最接近的概念：住房剛性需求1、什么是“住房剛性需求”？2、“住房剛性需求”是正確的用法嗎？3、住房剛性需求對應(yīng)的人口來源是什么？1、“住房剛性需求”不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)濟學(xué)概念。2、僅在以下意義上，所謂“住房剛性需求”具有正確性：新增家庭人口的獨立住房需要，不考慮價格、不考慮支付能力、不考慮實現(xiàn)方式。3、新增家庭人口主要來自兩個方面：原有人口新家庭+遷移人口凈流入。難點3：現(xiàn)有數(shù)據(jù)僅僅是特定時點上針對人群的住房，不能反映全部房屋狀況，比如空置率等，也不能反映戶主購買時間等。研究任務(wù)：針對上述意義上的住房剛性需求，利用現(xiàn)有人口調(diào)查數(shù)據(jù)，同時結(jié)合其他人口數(shù)據(jù)，對全國城市居民住房狀況及其變動進行總體性分析，并對城市居民住房需求作大體推測。二、研究方法和研究內(nèi)容研究方法：統(tǒng)計描述+平移外推研究內(nèi)容：1、住房狀況變動的統(tǒng)計描述2、未來（20年）住房需求的可能趨勢3、市場分析與政策研究的啟示研究目標(biāo)：1、對城市居民住房狀況及其變動有比較準(zhǔn)確的刻畫；2、對城市居民住房需求變動有大體準(zhǔn)確的方向性推斷；3、提出相應(yīng)的政策建議。三、初步的分析結(jié)果與推斷結(jié)論12000年至2005年，絕大部分城市居民居住狀況有很大改善。本報告所稱“城市”，按照行政區(qū)劃，主要指縣以上城市，同時包括城關(guān)鎮(zhèn)。結(jié)論2本地戶籍人口居住狀況好于外地戶籍遷移人口的居住狀況。結(jié)論3本地戶籍人口居住實現(xiàn)主要依靠政策，但已開始發(fā)生轉(zhuǎn)變；外地戶籍遷移人口的居住實現(xiàn)主要依靠市場。

本鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍

外地農(nóng)村戶籍

外地非農(nóng)村戶籍

2000年2005年2000年2005年2000年2005年自建住房19.2819.427.833.027.223.37購買商品房10.19

19.58

4.534.9317.00

26.34

購買經(jīng)濟適用房8.129.151.520.774.894.00購買原公有住房37.35

32.33

1.370.9112.979.74租賃公有住房18.9112.2918.349.3322.80

11.49租賃商品住房1.742.6548.90

65.58

23.15

35.72

其他4.394.5817.3115.4611.879.35結(jié)論4大城市戶籍人口自然增長率明顯低于城市常住人口增長率，本地戶籍新增家庭數(shù)量小于遷移人口家庭數(shù)量，常住居民中外地戶籍人口比例迅速增加。結(jié)論5市場可以解決多數(shù)人的住房需求。正視美國次級貸

不要把洗澡水和孩子一起倒掉！------要正面看待金融創(chuàng)新的風(fēng)險警示意義，更要認(rèn)識市場解決低收入家庭住房的積極啟示！低收入家庭按揭貸款公司投資銀行保險公司對沖基金抵押貸款CDOCDS夾心層？？？

結(jié)論6隨著收入的增加，無論本地戶籍、外地戶籍，其對居住質(zhì)量都有明顯的提高要求。推論1：人口變動對住房需求的影響

未來10年左右時間內(nèi)（2020年之前），現(xiàn)有大城市未來住房需求仍將以本地戶籍居民新增家庭與遷移人口新增家庭住房需求共同構(gòu)成，且均保持上升趨勢。住房供需求關(guān)系仍比較緊張。

1、在現(xiàn)有人口政策下，預(yù)計2040年前后，我國總?cè)丝谶_到頂峰，人口規(guī)模約為14.60億左右。之后全國人口總規(guī)模開始緩慢下降，其中結(jié)構(gòu)性變動尚不確定。2、2040年之前，現(xiàn)有戶籍不變前提下，現(xiàn)有城市未來人口增長仍將來自兩部分，既有人口的自然增長+城市化導(dǎo)致的城市遷移凈增加。對現(xiàn)有大城市而言，由于人口自然增長率的緩慢上升、甚至緩慢下降（上海、北京等）。全國城市化率目標(biāo)要從目前的40%左右達到70%左右。雖然城市化并非完全依靠向現(xiàn)有大城市的遷移集中，但現(xiàn)有城市未來人口的變動中，遷移人口仍將是主要因素。人口變動仍將主要是結(jié)構(gòu)性改變。

3、現(xiàn)有大城市未來的生態(tài)資源、公共資源、經(jīng)濟資源還能吸納多少遷移人口？

未來？2040年？2030年？2020年？估計未來10年之內(nèi)，現(xiàn)有大城市還不得不承接遷移人口的增加，但也最多能支撐10年。推論210年之后（2020年-2040年），新增家庭住房需求趨于穩(wěn)定，本地戶籍新增家庭數(shù)量有下降趨勢，而遷移人口新增家庭可能出現(xiàn)穩(wěn)定。住房供需關(guān)系趨于緩和，房地產(chǎn)可能開始轉(zhuǎn)入以存量房交易和舊房原址翻新改建為主。推論3：收入增加對住房需求的影響

隨著收入的增加，住房質(zhì)量改善的要求也必然增加。就2005年的狀況而言，全國只有77%的家庭居住在同時擁有廚房和廁所的房屋，還有6.3%的家庭與其他人合住。住房供給？城市新增住房面積？存量房面積？空置率？------現(xiàn)有數(shù)據(jù)不易進行供給量推斷推論4：住房偏好的需求變動現(xiàn)有小戶型住房結(jié)構(gòu)的強制性政策可能強制性產(chǎn)生新增住房需要。2005年全國城市居民家庭住房平均建筑面積為80.34平方米，中位數(shù)卻只有68平方米。平均間數(shù)為2.61間，中位數(shù)是2。城市居民中50%居住房屋為2居以上，68平方米以下。另有50%以上居民所住房屋應(yīng)該在3居以上，100平方米以上。政策限定住房保障為90平方米，在現(xiàn)有平均值以上。同期家庭平均規(guī)模為3.07，限定面積和結(jié)構(gòu)足以適應(yīng)一對夫婦帶一個孩子的家庭人口結(jié)構(gòu)需要。20年之后？現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)無法實現(xiàn)多代際同住要求。對于原有人口來講，即使不考慮生活習(xí)慣和養(yǎng)老傳統(tǒng)，僅僅就住房建筑條件而言，新增家庭的獨立性住房要求就成必