2021年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入情況2021年房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的TOP10分別是碧桂園、萬科、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、新城控股、招商蛇口、旭輝控股集團(tuán)、綠城中國(guó)和中國(guó)金茂，其中前九的企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過1000億元，而首位的碧桂園營(yíng)收達(dá)到了5230.6億元，同比增長(zhǎng)13.0%。統(tǒng)計(jì)的21個(gè)企業(yè)里，只有合生創(chuàng)展集團(tuán)的增長(zhǎng)率為負(fù)，增長(zhǎng)率超過50%的有四個(gè)企業(yè)，分別是深圳控股、綠城中國(guó)、旭輝控股集團(tuán)和中國(guó)金茂，其中深圳控股的增長(zhǎng)率達(dá)到了70.50%，綠城中國(guó)為52.4%，旭輝控股集團(tuán)和中國(guó)金茂分別為50.2%和50%。二、房地產(chǎn)企業(yè)毛利率排行根據(jù)已有35個(gè)企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行排名，2021年房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的TOP20依次是為合生創(chuàng)展集團(tuán)、深圳控股、寶龍地產(chǎn)、佳源國(guó)際控股、時(shí)代中國(guó)控股、華潤(rùn)置地、雅居樂集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、萬科A、越秀地產(chǎn)、德信中國(guó)、中駿集團(tuán)控股、合景泰富集團(tuán)、新城控股、金輝控股和旭輝控股集團(tuán)，排名第一的合生創(chuàng)展集團(tuán)的增長(zhǎng)率為現(xiàn)有數(shù)據(jù)最低值，同比下降20.7%。2021年銷售額排名第三的碧桂園毛利率為17.70%，未能排到統(tǒng)計(jì)的35個(gè)企業(yè)中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。三、房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積排行2021年銷售額的TOP3分別為萬科、融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園，從三個(gè)企業(yè)在2021年月度拿地情況可以看出，萬科和融創(chuàng)中國(guó)都是在6月的時(shí)候達(dá)到了當(dāng)年度拿地的最大值，融創(chuàng)中國(guó)還比萬科多拿了735630.91㎡的地，兩個(gè)企業(yè)的拿地面積分別為2039273.0㎡和2774903.9㎡。而碧桂園在4月時(shí)就達(dá)到了當(dāng)年度拿地的最大值，當(dāng)月拿地面積為2058158.4㎡。四、房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售成績(jī)排行整理數(shù)據(jù)得到2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜前12名，其中萬科的銷售額超過了6000億元，以6277.8億元的成績(jī)坐上了榜單第一的位置，銷售額同比下降了10.8%，榜單上銷售額同比下降的還有碧桂園和中國(guó)建筑。2021年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)最高的是綠城中國(guó)22537元/平米，比萬科的銷售均價(jià)高出了6050元/平米，綠城中國(guó)的2021年銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)7.9%。五、房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析1、萬科1）萬科企業(yè)經(jīng)營(yíng)2015-2021年期間，萬科集團(tuán)拿地面積的最高值在2019年，在2020年驟降，2021年拿地面積只有757.69萬平方米，拿地均價(jià)為15841元/平方米。土地總儲(chǔ)備建筑面積也在逐年下降。2）萬科財(cái)務(wù)分析2021年，萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528.0億元，同比增長(zhǎng)8.0%。分業(yè)務(wù)類型看，集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為4299.3億元，占比95.0%；來自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為198.3億元，占比4.4%。2021年萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)380.7億元，同比減少35.8%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤(rùn)225.2億元，同比減少45.7%。截至2021年底，萬科集團(tuán)凈負(fù)債率為29.7%，較上年上升了11.6個(gè)百分點(diǎn)。2021年萬科集團(tuán)分區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)情況2021年，萬科“三道紅線”指標(biāo)符合“綠檔”要求，凈負(fù)債率29.69%，有息負(fù)債總額2659.6億元，同比增長(zhǎng)2.9%，其中長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至78%。2、融創(chuàng)中國(guó)1）融創(chuàng)中國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)2015-2021年期間，融創(chuàng)中國(guó)的拿地面積也在2019年達(dá)到最高值，2021年的拿地面積僅不到當(dāng)年的一半。2021年的拿地面積為441.89萬平方米，地面均價(jià)為21114元/平方米。融創(chuàng)中國(guó)銷售額是在不斷攀升的，不過自2018年以來，銷售額的增速逐步變緩，2021年增速只有3.8%，具體的銷售額為5973.6億元。銷售面積和銷售均價(jià)的增速分別為1%和2.9%，銷售均價(jià)自2015年以來首次呈現(xiàn)增長(zhǎng)的狀況。2）融創(chuàng)中國(guó)-財(cái)務(wù)分析2021年8月30日，融創(chuàng)中國(guó)公布了2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入958.2億元，同比增長(zhǎng)23.9%；期內(nèi)溢利133.0億元，其中歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比增長(zhǎng)9.4%。截至2021年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率為86.6%，較2020年末下降9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%，“三道紅線”繼續(xù)改善，全面轉(zhuǎn)綠的進(jìn)程不斷加速。注：融創(chuàng)中國(guó)目前暫未公布2021年度報(bào)告。3、碧桂園1）碧桂園-企業(yè)經(jīng)營(yíng)2015-2021年期間，碧桂園在2016年銷售額增速最快，增長(zhǎng)率達(dá)到120.3%，其后的時(shí)間銷售額增速都比較緩慢，2018年和2021年甚至增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)值。近幾年，雖然碧桂園的拿地面積也在逐步減少，但是比起其他企業(yè)來說仍然是可望而不可及的，2021年的拿地面積為1303.24萬平方米，逼近萬科拿地面積的2倍。2）碧桂園財(cái)務(wù)分析2021年，碧桂園集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約人民幣5230.6億元，凈利潤(rùn)約人民幣409.8億元，本公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約人民幣269.3億元，同比降16.78%；歸屬股東凈利潤(rùn)268.0億元，同比減少23.49%。該集團(tuán)凈借貸比率由2020年12月31日的約55.6%下降至2021年末約45.4%。三道紅線方面，目前碧桂園仍處黃檔，即扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74%，大于監(jiān)管要求的70%的界限。4、保利發(fā)展1）保利發(fā)展-企業(yè)經(jīng)營(yíng)2015-2021年期間，保利發(fā)展的拿地面積總體來看算是比較平穩(wěn)，2021年拿了863.72萬平方米的土地，地面均價(jià)為17712元/平方米。在2017-2021年里，保利發(fā)展的銷售額增速逐年變緩，在四年時(shí)間里增速就下降了40.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積在2021年首次減少，同比下降了2.2%。2）保利發(fā)展財(cái)務(wù)分析2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。2021年，保利發(fā)展毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致。未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。2021年保利發(fā)展凈利率為13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)均衡穩(wěn)健，債務(wù)期限及類型合理，各項(xiàng)指標(biāo)滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。5、恒大1）恒大企業(yè)經(jīng)營(yíng)2021年恒大的拿地面積僅192.18萬平方米，同比下降83.6%，同樣銳減的還有土地儲(chǔ)備建筑面積。2021年，恒大銷售額較上年下降了38.7%，銷售額為4430.2億元，較2020年減少了2802.3億元。2）恒大財(cái)務(wù)分析恒大集團(tuán)2021年中期報(bào)告指出截至2021年6月30日，六個(gè)月期間集團(tuán)的收入為人民幣2226.9億元，較2020年同期下降16.5%。凈利潤(rùn)為105.0億元，去年同期為147.61億元?！叭兰t線”方面，恒大