第三章房地產登記內容提要：（本章學時）通過本章學習，了解房地產物權登記的基本理論；房地產預告登記；房地產登記責任等基本內容，掌握不動產善意取得的規(guī)定。本章學習重點與難點：房地產登記的公示；公信原則；房地產預告登記的效力；房地產登記機構的責任；不動產善意取得的理論根據。2013年0月0日星期01第三章房地產法登記第三章房地產登記第一節(jié)房地產登記理論第二節(jié)房地產預告登記第三節(jié)房地產登記機構與責任承擔第四節(jié)不動產善意取得2013年0月0日星期02第三章房地產法登記

第一節(jié)房地產登記理論房地產登記：是指法律授權的權威機構，依法對房地產的權屬現狀及變更予以確認的一項活動。內容：土地使用權，房屋所有權；房地產登記是：1.房地產管理的核心2.現代房地產法律的基礎一、房地產登記的物權效力(下頁)二、房地產登記的公示、公信原則(后頁)三、房地產登記的作用(后頁)2013年0月0日星期03第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論一、房地產登記的物權效力(4-1)㈠作用：1.房地產登記具有確認房地產物權的權屬狀態(tài)，2.賦予房地產物權㈡房地產登記制度(主要分3類)：登記對抗制度(契據登記制度)登記要件制度(成立要件主義)托倫斯制度㈢體現房地產權屬登記制度的法律有(下頁)：2013年0月0日星期04第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論

一、房地產登記的物權效力(4-2)㈢體現房地產權屬登記制度的法律有：1.物權法：確認房地產物權登記生效主義是房地產物權變動的原則2.土地管理法：3.房地產管理法：房地產轉讓時4.擔保法：房地產抵押時等等㈣房地產登記的例外物權法第9條：1.無須登記即能發(fā)生房地產物權變動的效力2.登記是房地產物權變動的對抗條件2013年0月0日星期05第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論

一、房地產登記的物權效力(4-3)【案例】張某與王某簽訂房屋買賣合同，將其名下的一套房屋以52萬元的價格轉讓。約定王某支付張某定金2萬元，3個月后辦理過戶手續(xù)。合同訂立后，王某依約支付了定金。兩個月后，張某通過中介公司，將該房屋轉讓給劉某，劉某不知張某已與王某簽訂買賣合同，雙方辦理了過戶手續(xù)。王某發(fā)現該房已賣給劉某，遂訴至法院，主張張某與劉某的買賣合同無效。2013年0月0日星期06第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論

一、房地產登記的物權效力(4-4)討論：王某的主張能得到法院支持？王某能否取得該房屋所有權？為什么？張某與劉某的買賣合同是否有效？劉某能否取得該房屋所有權？張某是否承擔責任，承擔何種責任？2013年0月0日星期07第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論二、房地產登記的公示、公信原則(2-1)㈠公示原則物權的設立、轉移必須公開、透明，以保護長三人的利益；物權必須符合法定的公示要件才能設：除極少數法定物權以外，多數物權的產生，都是以公示為要件的公示方法：(原則上)采用房地產登記，動產交付的規(guī)則登記效力：當事人達成以設定、轉移物權這目的的合同后，經登記便可以產生物權設定和轉移的效力。完備的登記制度，是財產交易有序化的條件，更是物權制度賴以生存的基礎。㈡公信原則(下頁)三、房地產登記的作用(后頁)2013年0月0日星期08第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論

二、房地產登記的公示、公信原則(2-2)㈡公信原則1.公信原則：一旦當事人變更物權時，根據法律的規(guī)定進行了公示，則即使公示方法表現出來的物權，事實是并不存在或有瑕疵，但對于依賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與該物權為真實時相同的法律效果，以保護交易安全。2.公信原則表現為：⑴登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人⑵凡是依賴登記記載的權利而與權利人進行的交易，在法律上應當受到甕中保護三、房地產登記的作用(下頁)2013年0月0日星期09第三章房地產法登記第一節(jié)房地產登記理論三、房地產登記的作用㈠房地產登記的物權確認作用經過登記的房地產權利人，可以對抗權利以外任何主體的侵害。㈡房地產登記的公示作用以標識房地產流轉，保護善意第三人的利益，保證房地產交易的安全㈢房地產登記的管理作用保證國家行使對房地產的審查權2013年0月0日星期010第三章房地產法登記第二節(jié)房地產預告登記一、預告登記的概念概念：不動產預告登記是指以為保障一項將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記《物權法》第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。債權僅有相對效力，只能請求債務人履行，而無排他效力，容易受到傷害。一經預告登記，受讓人的請求權便了對抗第三人的效力。2013年0月0日星期011第三章房地產法登記第二節(jié)房地產預告登記二、預告登記的效力㈠保全效力預告登記使債權獲得物權對抗第三人的對世效力，從而使債權的實現得到保障《物權法》第20條規(guī)定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處份該不動產的，不發(fā)生物權效力。㈡順位保護效力順位：是指在不動產權利登記中，在登記簿中的順序、位置。登記在先的權利，優(yōu)于登記在后的權利《擔保法》第54條規(guī)定：抵押合同已經登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的按照債權比例清償。㈢破產保護效力在相對人破產時，經預告登記的請求權排斥他人而保障其實現的效力2013年0月0日星期012第三章房地產法登記第二節(jié)房地產預告登記三、預告登記的失效《物權法》第20條：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！雹鍌鶛嘞麥纰孀阅軌蜻M行不動產登記之日起三個月內未申請登記的2013年0月0日星期013第三章房地產法登記第三節(jié)房地產登記機構與責任承擔房地產登記：國家專門的登記機關，根據權利人的申請，將房地產物權的設立、轉移和變更的情況，記載在不動產登記簿上。一、房地產登記機構與登記材料㈠登記機構(2-1)：《物權法》第10條：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度?！蹦壳暗亩嗖块T登記問題：危害：增加了交易成本，降低了交易效率；影響了登記的公示力與公信力解決辦法(下頁)：㈡房地產登記材料(兩類)(下頁)：2013年0月0日星期014第三章房地產法登記第三節(jié)房地產登記機構與責任承擔一、房地產登記機構與登記材料㈠登記機構(2-2)：解決辦法：必須建立統一的不動產登記制度(《物權法》已經對此作了原則性規(guī)定)：統一法律依據；統一登記機關；統一登記機構；統一登記程序；統一權屬證書。㈡房地產登記材料(兩類)：1.權屬證明材料：能夠證明所登記之不動產物權真實合法有效的材料2.標明不動產物權標的情況的材料2013年0月0日星期015第三章房地產法登記第三節(jié)房地產登記機構與責任承擔二、不動產登記機構的職責與責任承擔㈠實質審查《物權法》第12條：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。實質審查的內容：審查材料詢問登記申請人實地查看不動產(必要時)㈡責任承擔(下頁)2013年0月0日星期016第三章房地產法登記第三節(jié)房地產登記機構與責任承擔㈡責任承擔：1.登記當事人的責任承擔：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任2.不動產登記機構的責任承擔：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。2013年0月0日星期017第三章房地產法登記第三節(jié)房地產登記機構與責任承擔三、房地產更正登記和異議登記㈠更正登記：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。㈡異議登記：異議登記是真正權利人及利害關系人針對不動產登記簿的正確性提出異議而向登記機關申請的登記。2013年0月0日星期018第三章房地產法登記

第四節(jié)不動產善意取得一、不動產善意取得制度的理論二、不動產善意取得適用條件1.受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；2.以合理的價格轉讓；3.轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。2013年0月0日星期019第三章房地產法登記本章小結房地產登記是法律授權的權威機構依法對房地產權屬現狀及變更予以確認的一項重要活動，它包括了土地使用權和房屋所有權的登記。房地產登記具有確認房地產物權的權屬狀態(tài)，并賦予房地產物權以法律效力，可以對抗權利人以外的任何主體的侵犯。房地產登記應當遵循公示和公信原則，登記具有物權確認作用、公示作用及管理作用。房地產預告登記，可以保證將來房地產物權得以實現的一項重要措施。登記的正確與否直接關系