海南博鰲高爾夫產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)籌劃案海南博鰲高爾夫產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)籌劃案17目 錄第一章工程市場(chǎng)分析一、工程概況及背景二、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國(guó)內(nèi)進(jìn)展近況三、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式四、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式五、經(jīng)典酒店工程案例分析六、高爾夫在國(guó)內(nèi)進(jìn)展?fàn)顩rSWOT分析其次章工程定位主題概念工程名稱(chēng)特征定位價(jià)格定位檔次定位六、目標(biāo)消費(fèi)群定位與特征七、目標(biāo)市場(chǎng)選擇第三章銷(xiāo)售策略一、行銷(xiāo)模式二、銷(xiāo)售方案三、入市時(shí)機(jī)四、銷(xiāo)售渠道第四章工程營(yíng)銷(xiāo)推廣策略二、媒體承受原則四、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣本工程位于海南興旅游重鎮(zhèn)——博鰲鎮(zhèn)，是一個(gè)在高爾夫球資源；工程表現(xiàn)怎樣與品牌行銷(xiāo)相結(jié)合，成為本案行銷(xiāo)的重點(diǎn)。第一章工程市場(chǎng)分析一、工程概況及背景工程概況3807050畝，整體地勢(shì)較低；本案南與鄉(xiāng)6米的大橋，大橋與外界相連，可通達(dá)省級(jí)大路直通博鰲鎮(zhèn)和瓊海市。貫穿海口與三亞的東線高速大路中間站的瓊海市出口離15公里；東線高速大路及瓊海至博鰲大路的改建工程已完成，全的柏油路面使從?？谥敛椀慕煌ǜ臃矫妗?30分鐘。博鰲離海口美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)約1.52.2個(gè)小時(shí)。集團(tuán)控股。博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部位于萬(wàn)泉河入?？谒诘牟椔糜味杉賲^(qū)，博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部是博鰲大型綜合型國(guó)際旅游渡假開(kāi)發(fā)區(qū)的重點(diǎn)工程。工程背景與區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述標(biāo)為北緯19.51`東經(jīng)110.30`。東臨南海、南與萬(wàn)寧市交界，西與瓊海市朝陽(yáng)、上甬兩鄉(xiāng)相鄰，北與潭門(mén)鎮(zhèn)接壤。距瓊海18134公里，距三亞約217公里?，F(xiàn)有土地面積約4.6萬(wàn)畝〔約31平方公里，其中耕地1.11.51萬(wàn)畝，0.8萬(wàn)畝。農(nóng)業(yè)總?cè)丝?294人，非農(nóng)業(yè)人口1295人，現(xiàn)31人，6個(gè)村民委員會(huì)，66個(gè)村民10589人，為半漁半農(nóng)集鎮(zhèn)。博鰲鎮(zhèn)地處萬(wàn)泉河入?？冢瑩碛歇?dú)特而豐富的旅游資源，萬(wàn)泉河口風(fēng)光秀美，風(fēng)光宜人，南海氣概恢弘，海水清亮，海疆平緩，黃金海岸長(zhǎng)達(dá)8.5公里，是旅游度假、療養(yǎng)的抱負(fù)1992年在這里規(guī)劃建設(shè)“萬(wàn)泉河口海濱度假區(qū)“15海、山、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園于身。東部海濱狹長(zhǎng)的河洲“玉帶灘“曲江、龍滾河集合處的水域中，有東嶼島、鴛鴦島、沙坡島三個(gè)島嶼，河水、海水相匯便見(jiàn)博鰲港，西部有三嶺：龍?zhí)稁X、文閣嶺、田貢嶺。三河、三島、三嶺、一港與南海渾然一體，被外國(guó)專(zhuān)家稱(chēng)為世界河流入?？谧匀画h(huán)境保存最完善的地方?！昂Ｄ蠠帷庇捎诜康禺a(chǎn)泡沫的破滅，給海南留下了594萬(wàn)平方米的空樓，1135萬(wàn)平方米的“半拉子”工程，255億元的不良資產(chǎn)和一堆剪不斷理還亂的爛賬。但經(jīng)過(guò)一段調(diào)養(yǎng)后，19982023年2023年，海南經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定和較快的進(jìn)展時(shí)期。2023年前三季度，在省委、省政府堅(jiān)持以科學(xué)的進(jìn)展觀為指導(dǎo)，樂(lè)觀穩(wěn)妥地推動(dòng)“大公司進(jìn)入、大工程帶動(dòng)”的戰(zhàn)略下，全省經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)出速度、構(gòu)造、質(zhì)量、效益同向進(jìn)展的良好態(tài)勢(shì)。具海南統(tǒng)計(jì)局的初步測(cè)算，前三季度全省生產(chǎn)總值〔GDP〕631.28億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同10.0%0.5百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)15.3%237.879.7%。2023年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)五大特征：整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)處于景氣區(qū)間；125.0，125.7，宏觀經(jīng)濟(jì)出于在持續(xù)的景氣區(qū)間。投資增長(zhǎng)速度加快，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)趨旺；237.14億元，比上年16.0%3.2個(gè)百分點(diǎn)；全省社227.3412.5%，增速比3.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)進(jìn)展，工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)；222.84億元，按可比價(jià)格計(jì)算，7.0%0.6個(gè)百分2.2%；全省規(guī)模以上的工業(yè)完成增108.0617.9%。企業(yè)增效財(cái)政增收，城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)增長(zhǎng)；6186元，比去年同8.9%。市場(chǎng)價(jià)格趨于平穩(wěn)，金融運(yùn)行勢(shì)態(tài)較好；③海南旅游經(jīng)濟(jì)進(jìn)呈現(xiàn)狀05持平穩(wěn)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)國(guó)內(nèi)游客、海外游客和外國(guó)游客梯次增長(zhǎng)，旅游收入尤其是旅游創(chuàng)匯大大快與旅游接待人數(shù)增長(zhǎng)良好局面。1090.16萬(wàn)人，旅88.976.5%9.8%，分別完70.76%71.29%；其中全省接待過(guò)夜海外旅游者30.528824.7941.0%56.8%90%。二、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國(guó)內(nèi)進(jìn)展近況產(chǎn)權(quán)式酒店的定義70年月歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱(chēng)是“TIMESHARE“(中文譯為“泰慕賽爾“)即“時(shí)空共享“，其共同特點(diǎn)是都店有較高的出租率和物業(yè)升值空模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的根本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大即可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到肯定程度的必定產(chǎn)物。無(wú)論對(duì)進(jìn)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)。產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)興旺的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱(chēng)為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)展休閑，度假，消遣為目的型物業(yè)形式，輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)與進(jìn)展90年月開(kāi)頭，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的快速進(jìn)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)城市已逐步形成燎原之勢(shì)202310%投資回報(bào)+房屋產(chǎn)權(quán)由加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒無(wú)窮大--龍慶峽〔假日〕鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，龍脈溫泉等。目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類(lèi)城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門(mén)、中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。目前，無(wú)論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：營(yíng)治理隊(duì)伍經(jīng)管兌現(xiàn)購(gòu)置者應(yīng)得得投資收益。這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)置者對(duì)酒店將來(lái)經(jīng)營(yíng)治理的信念〔即保證購(gòu)置者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制尤為重要。正常狀況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是格外可觀的，假設(shè)附以格外有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和格外有價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)無(wú)法比較的。論是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的治理公司還是成立專(zhuān)業(yè)的工程公司擔(dān)當(dāng)銷(xiāo)售后經(jīng)營(yíng)治理兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)模式與所處地角的匹配性上。由于投資收益的牢靠性和誘惑力滯銷(xiāo)的可能性均不太大，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，資的信念。三、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式時(shí)權(quán)酒店〔產(chǎn)值1周，共1個(gè)時(shí)間份，出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有肯定年限內(nèi)在該酒店每年肯定時(shí)間〔如一周〕的居住權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人托付酒店治理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)治理，獵取肯定的治理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。養(yǎng)老型酒店〔往往是最終消費(fèi)者物業(yè)。在退休前托付治理公司經(jīng)營(yíng)治理直至退休后自用。托付治理期間，投資人可獵取肯定的投資回報(bào)。一般狀況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由治理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人全部。高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)置肯定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)“分?jǐn)?shù)“就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)“在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村敏捷選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)供給便利，優(yōu)待和更多項(xiàng)選擇擇?！胺?jǐn)?shù)“消費(fèi)可以獵取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。四、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開(kāi)發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)主體一般分為三類(lèi)：酒店經(jīng)營(yíng)治理公司、專(zhuān)業(yè)的酒店治理公司經(jīng)營(yíng)治理，開(kāi)發(fā)者退居幕后或進(jìn)展附加價(jià)值、增值工程的開(kāi)發(fā)。國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般銷(xiāo)售模式到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類(lèi)，均已在國(guó)內(nèi)消滅，現(xiàn)依據(jù)調(diào)研狀況分別簡(jiǎn)述如下：純產(chǎn)權(quán)式酒店〔不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)〕購(gòu)置者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的根本運(yùn)營(yíng)模式為：、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)治理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)財(cái)務(wù)監(jiān)管、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過(guò)一年、開(kāi)發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)〔又叫分紅比數(shù)收益的計(jì)算方式為：分紅總額╳該房間收益比數(shù)收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)治理公司轉(zhuǎn)嫁期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入、酒店經(jīng)營(yíng)治理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過(guò)業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫(xiě)進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)治理公司的聘用合同。評(píng)價(jià)：上述模式既為此類(lèi)產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營(yíng)模式。此類(lèi)產(chǎn)權(quán)于投資收益或節(jié)約企業(yè)經(jīng)營(yíng)〔招待〕本錢(qián)，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)上又較為弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)商。返租式產(chǎn)權(quán)酒店其根本的開(kāi)發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店根本一樣，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依〔6—8%為/年〕式下，購(gòu)置者的收益計(jì)算方法一般為：房產(chǎn)總價(jià)╳事先商定的年回報(bào)比例〔6—8%〕在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)展銷(xiāo)售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接打算朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接打算了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。度假式產(chǎn)權(quán)酒店〔分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店〕度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)置者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益表達(dá)在交換和休閑度假上。一般以此類(lèi)方式為開(kāi)發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開(kāi)發(fā)的酒店參加該交換組織，購(gòu)置其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)展時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。此種類(lèi)型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開(kāi)發(fā)主體多為旅游度假類(lèi)的開(kāi)發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑工程為依托，購(gòu)置者的購(gòu)置目的多為休閑為目的，不希望其產(chǎn)生金錢(qián)上的收益。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)展大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有格外高的標(biāo)準(zhǔn)。五、經(jīng)典酒店工程案例分析案例一海口索菲特前沿酒店〔產(chǎn)權(quán)式〕工程概況：?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F(tuán)投資開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)首個(gè)全及2023年唯一榮膺中國(guó)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)50強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒南省?？谑形骱０兜挠癁I半島，是旅游度假的黃金地段。均價(jià)：13000元/平方米工程類(lèi)型：底商入住時(shí)間：2023-12-30建筑面積：2.6895萬(wàn)平方米主力戶型：70-80平方米總戶數(shù)：304戶709%的回報(bào)率、5年回購(gòu)打算21天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅，使業(yè)主擁有實(shí)力以及對(duì)投資業(yè)主的誠(chéng)意投資前景比較樂(lè)觀。案例二太和溫泉休閑酒店工程概況：公司投資1.4億元，按國(guó)際星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑、裝修的第一家溫泉休閑酒店；也是目前?？谑袃?nèi)唯一一家生態(tài)溫泉?jiǎng)e墅式休閑酒店。酒店位于?？谑协偵絽^(qū)大洲大道三公里〔海府大道、鳳翔大道、大洲大道、東線高速大路四條主要交通干線的交匯點(diǎn)，距離僅200米。占地面積43畝，總建筑面積30，000平方米。酒店擁有歐式風(fēng)格別墅38棟，各類(lèi)客房500間〔套，可滿足商務(wù)散客、旅游團(tuán)隊(duì)、會(huì)議、休閑等不同客人的需求，房間內(nèi)部裝修講究，風(fēng)格穎，均配有現(xiàn)代化的設(shè)備和安全設(shè)施。均價(jià)在6800元/平方米。其銷(xiāo)售策略實(shí)行的是：分時(shí)休閑+產(chǎn)權(quán)酒店；銷(xiāo)售訴求點(diǎn)是：休閑+贏利+資產(chǎn)增值。投資者用每年在其店21天的免費(fèi)入住權(quán)通過(guò)公司參與國(guó)內(nèi)分時(shí)度假機(jī)構(gòu)多家酒店的入住交換，并可進(jìn)入國(guó)際交換網(wǎng)，出國(guó)旅游休閑，其銷(xiāo)售模式可以值得我們借鑒。六、高爾夫在國(guó)內(nèi)進(jìn)展?fàn)顩r高爾夫運(yùn)動(dòng)的起源500多年的歷史和安康文明的悠久傳統(tǒng)。高爾夫球起源于蘇格蘭民間，形成于14、15golf便來(lái)自蘇格蘭的方言gouf，其意為“擊、打”。今日，建在世界任何地方的高爾夫球場(chǎng)仍舊像四周。高爾夫球場(chǎng)既要有平坦的沙灘和蔥綠的草皮，又要有肯定的稱(chēng)謂“林克斯〔links〕”。高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國(guó)進(jìn)呈現(xiàn)狀與趨勢(shì)①中國(guó)高爾夫球場(chǎng)總量及分布概述依據(jù)《中國(guó)高爾夫球場(chǎng)指南》所收錄信息，中國(guó)擁有高爾夫168所，大局部擁有一個(gè)18洞球場(chǎng)。假設(shè)擁有27洞球場(chǎng)36洞球場(chǎng)的球會(huì)作為擁有兩個(gè)球場(chǎng)計(jì)算(以此類(lèi)推)209377,500畝，占國(guó)土面積不到百萬(wàn)分之三，平均每1,80040001,453,7007000碼。高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量是與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)展程度成正比的。球場(chǎng)主要集中于珠三角、長(zhǎng)三角、京津唐三大經(jīng)濟(jì)圈，深圳作為改革開(kāi)放的前沿陣地，擁有的球場(chǎng)數(shù)量占全國(guó)總量的1/10。另外，由于海南、云南擁有豐富的旅游資源，正醞釀或嘗試高爾夫旅游的進(jìn)展，球場(chǎng)數(shù)量也相對(duì)較多，西部地區(qū)目前球場(chǎng)數(shù)量較少。由以上數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)高爾夫球場(chǎng)已到達(dá)肯定規(guī)模，但相對(duì)中國(guó)總?cè)丝诙裕€相當(dāng)缺乏，超過(guò)600萬(wàn)人才擁有一個(gè)球場(chǎng)。202023年，高爾夫運(yùn)動(dòng)突然成為人們追捧的“時(shí)尚運(yùn)動(dòng)”，中國(guó)已經(jīng)成為世界第五大高爾60余萬(wàn)元人民幣之巨，但入會(huì)消費(fèi)人群每年仍以10%的比例增長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，到2023100萬(wàn)高爾夫人40萬(wàn)是注冊(cè)會(huì)員。另外，每年還有大量韓國(guó)、日本、東歐及港奧臺(tái)等國(guó)家或地30—5020-30%的速度遞增。從消費(fèi)人數(shù)45030%。200個(gè)球場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！下：600元〔會(huì)員免費(fèi)〕出場(chǎng)費(fèi)：200——300元球童費(fèi)：100元球桿出租費(fèi)、租鞋費(fèi)：150元球童車(chē)：9100元，18200元高爾夫運(yùn)動(dòng)在海南的進(jìn)展高爾夫已成為海南旅游業(yè)進(jìn)展的六大主打產(chǎn)品之一。海南省把高爾夫球運(yùn)動(dòng)列為該省旅游業(yè)的六大主打產(chǎn)品之一，高爾夫產(chǎn)業(yè)已形成肯定的規(guī)模。各類(lèi)國(guó)內(nèi)、國(guó)際、職業(yè)、業(yè)余賽事的舉辦，各種具有海南特色的高爾夫旅游產(chǎn)品海南有著得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢(shì)及環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，是可以常年揮桿的熱帶海島休閑旅游勝地?！岸镜胶Ｄ洗蚋郀柗颉睎|歐等國(guó)的高爾夫球愛(ài)好者都有極大的吸引力。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，30多萬(wàn)人，今年前三季度已經(jīng)超海南省目前正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)有18個(gè)，爭(zhēng)取再建200—300個(gè)，把高爾夫球當(dāng)作旅游業(yè)當(dāng)中精品產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局供給的資料，202311個(gè)月全省旅游收入比去年同期增長(zhǎng)21.2%16.0%。目前海南的高爾夫球場(chǎng)各具特色，有濱海型、湖畔型、山地型、園林型，更有依山傍海的綜合型。中信集團(tuán)下屬高爾夫俱樂(lè)部在中國(guó)7是：北京第一城高爾夫球會(huì)、北京大興京城高爾夫俱樂(lè)部、中信深福州、蘇州等地方聯(lián)盟球會(huì)9個(gè)；加盟球場(chǎng)9個(gè)，總計(jì)24個(gè)球會(huì)。目前博鏊鄉(xiāng)村俱樂(lè)部或許擁有會(huì)員20010萬(wàn)每個(gè)，4000個(gè)左右。會(huì)員以上海、北京、廣東居多。七、本工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)——S區(qū)域優(yōu)勢(shì)——本案位于海南博鰲鄉(xiāng)村俱樂(lè)部?jī)?nèi)，與球場(chǎng)、萬(wàn)泉河連成一片，景觀美麗獨(dú)特。銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源豐富——本案實(shí)屬中信集團(tuán)的高爾夫場(chǎng)項(xiàng)2004000個(gè)左右；得到很大提升，同時(shí)也有助本工程品牌形象的樹(shù)立和提升；政府引導(dǎo)與中信集團(tuán)支持——中信公司投入巨資打造博鰲旅游城市品牌，同時(shí)政府主力進(jìn)展高爾夫旅游經(jīng)濟(jì)；劣勢(shì)——W高爾夫旅游的季節(jié)性較強(qiáng)——在海南高爾夫旅游旺季一103月份；本案地處博鰲鎮(zhèn)，市鎮(zhèn)配套設(shè)施還不夠齊全，對(duì)吃、穿、行、玩有很大影響，旅游過(guò)夜率很低。時(shí)機(jī)——O目前高爾夫俱樂(lè)部的入會(huì)消費(fèi)人群每年以10%的比例100萬(wàn)人。前海南高爾夫會(huì)所不能滿足現(xiàn)有的客流量增加；的銷(xiāo)售起帶很大的促進(jìn)作用。威逼——T1818如何查找高爾夫與渡假旅游酒店關(guān)聯(lián)度；如何利用博鰲城市品牌優(yōu)勢(shì)；如何利用中信集團(tuán)下屬鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部的客戶資源；工程表現(xiàn)怎樣與品牌行銷(xiāo)相結(jié)合，成為本案行銷(xiāo)的重點(diǎn)。本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)將高爾夫球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地與酒店式公寓共同建設(shè)，共同演繹，創(chuàng)導(dǎo)成為經(jīng)典高爾夫與酒店式公寓親切接觸、交相輝映、聯(lián)袂主演的升級(jí)版地產(chǎn)模式。通過(guò)上述工程市場(chǎng)分析，我們得出一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)的概念：+優(yōu)勢(shì)和魅力所在，這也是本工程籌劃主線。其次章工程定位一、主題概念高爾夫是將安康運(yùn)動(dòng)、自然風(fēng)光、社交禮儀風(fēng)范、時(shí)尚服飾文化、建筑賞識(shí)等諸多奇特因素會(huì)聚其中，分散一種經(jīng)典休閑生活方式，呈現(xiàn)瑰麗人生境地。高爾夫代表著人們回歸自然、擁抱陽(yáng)光、草地、清爽空氣的國(guó)際頂尖生活方式。因此我們的工程的主題概念由此而生：盡情揮打你手中的桿，體驗(yàn)博鰲高爾夫風(fēng)光；二、工程名稱(chēng)樣有助工程的銷(xiāo)售。因此我們給工程取了個(gè)名字：博鰲鄉(xiāng)村高爾夫休閑渡假酒店三、特征定位安康之旅 休閑之旅 生態(tài)之旅闡釋?zhuān)簶?lè)趣。博鰲豐富的旅游資源，本案位于海南博鰲旅游渡假區(qū)四、價(jià)格定位6000元/平方米；定價(jià)依據(jù)：2023——3000元/平方米；瓊海高檔別墅工程臨萬(wàn)泉河銷(xiāo)售價(jià)格在3500元/平方6000元/平方米；當(dāng)前?？诤腿齺喌漠a(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格大多在7000—12023元/平方米；五、檔次定位本工程產(chǎn)權(quán)式渡假酒店定位在中高檔市場(chǎng)；定位依據(jù)：當(dāng)前海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在三亞、?？诘戎匾?000/平方米左右，中高檔市場(chǎng)存在空缺。本工程區(qū)域內(nèi)旅游配套設(shè)施還不是很齊全。六、目標(biāo)消費(fèi)群定位與特征目標(biāo)消費(fèi)群的定位金字塔頂尖層次：是我們現(xiàn)在高爾夫球會(huì)的核心人物。他們是：實(shí)業(yè)家、商界成功人士、外資企業(yè)高層人士、投資家、文化界、體育界、演藝界、律師界、金融界等名人或首領(lǐng)；中產(chǎn)階級(jí)成功人士：——高級(jí)白領(lǐng)——中小私營(yíng)企業(yè)——海歸派——IT、律師等時(shí)尚行業(yè)的金領(lǐng)人士——政府官員、專(zhuān)家學(xué)者——投資性置業(yè)者國(guó)內(nèi)外高爾夫球商務(wù)旅游愛(ài)好者目標(biāo)客戶群的特征隨著財(cái)寶的積存和事業(yè)的進(jìn)展，他們的生活觀念有了質(zhì)的飛要求；期望與富豪階層更多商務(wù)與社會(huì)交往；1—2個(gè)會(huì)籍，又想到更多球場(chǎng)和外地球場(chǎng)打球的高爾夫愛(ài)好者。七、目標(biāo)市場(chǎng)選擇“冬季到海南打高爾夫”，對(duì)我國(guó)北方地區(qū)及日本、韓國(guó)、北歐、10萬(wàn)202320自北方的客人。一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：北京、上海、深圳二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)：內(nèi)陸城市南昌、武漢、沈陽(yáng)、大連、天津、?？诘谌?銷(xiāo)售策略一、行銷(xiāo)模式+俱樂(lè)部”全營(yíng)銷(xiāo)模式；高爾夫球會(huì)專(zhuān)業(yè)人員〔俱樂(lè)部〕與酒店銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)人員二套人馬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組成銷(xiāo)售班子，表達(dá)特定上流圈實(shí)力營(yíng)銷(xiāo)；二、銷(xiāo)售方案以什么樣的方式進(jìn)展銷(xiāo)售，是加快整個(gè)工程收回本錢(qián)，取得2種銷(xiāo)售方案以供參考。銷(xiāo)售方案一：返租式產(chǎn)權(quán)酒店〔完全產(chǎn)權(quán)式〕我們將酒店劃分成每一個(gè)單位〔標(biāo)準(zhǔn)間、套間、總統(tǒng)套間等〕5020天的優(yōu)待待遇，超過(guò)期限則按酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取酒店住宿費(fèi)。在這一形式下，購(gòu)置者的收益計(jì)算方法一般為：6—8%〕在這里我們賣(mài)什么？即銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)：50賣(mài)酒店公寓送高爾夫會(huì)員卡〔本工程高爾夫〕c)8%d)20天的優(yōu)待待遇。對(duì)方案一進(jìn)展經(jīng)濟(jì)分析：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店〔60個(gè)平方〕為例，606000/平方=360，000360，000362050%，即18風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：本方案存在的最大風(fēng)險(xiǎn)在于日后酒店的入住率與投資者的回報(bào)的問(wèn)題，酒店日后的經(jīng)營(yíng)狀況還是個(gè)未知數(shù)，因此存在肯定風(fēng)險(xiǎn)，但這一方案目前承受很普遍。分時(shí)渡假酒店銷(xiāo)模式是指我們將酒店的每一個(gè)單位劃分時(shí)段15天為一個(gè)時(shí)段去銷(xiāo)售，購(gòu)置者只是擁有這15天的免費(fèi)入住權(quán)，不擁有房產(chǎn)權(quán)，也不15天的酒店2424公司下屬其他地方的高爾夫俱樂(lè)部酒店合作，進(jìn)展交換渡假休閑權(quán)。即買(mǎi)了本工程的高爾夫會(huì)員卡和酒店公寓的客戶，每年可以15到哪里每年只有一次一個(gè)15爾夫免果嶺費(fèi)的特別待遇等。在此，我們賣(mài)的又是什么？即銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)：每年免費(fèi)15天酒店入住權(quán)50年；享受打高爾夫免果嶺費(fèi)；15天的酒店免費(fèi)入住權(quán)進(jìn)展交換，即在全國(guó)中信集團(tuán)下屬其他高爾夫俱樂(lè)部酒店享受同樣的免費(fèi)入住權(quán)，且每年只有15天。對(duì)方案二進(jìn)展經(jīng)濟(jì)分析：同樣以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店〔60個(gè)平方〕為例：6060