商業(yè)地產(chǎn)：是魚(yú)？還是熊掌？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與商業(yè)的策劃、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理是緊密相連的。商業(yè)策劃可包含：項(xiàng)目的定位策劃、項(xiàng)目主題、設(shè)計(jì)配合、招商策劃、運(yùn)營(yíng)配合等等。商業(yè)設(shè)計(jì)可包含：建筑綜合設(shè)計(jì)、資本運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)等。運(yùn)營(yíng)管理可包含：招商管理、商業(yè)活動(dòng)、商戶調(diào)整、商業(yè)物業(yè)管理等等。項(xiàng)目前期的側(cè)重點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)之策劃與設(shè)計(jì)WWW.SUNYAT.COM新接手的商業(yè)項(xiàng)目該如何入手？問(wèn)題1：商業(yè)項(xiàng)目的定位一般過(guò)程及方法？簡(jiǎn)單的說(shuō)：地產(chǎn)界名言：“地段、地段、還是地段！”而那對(duì)于項(xiàng)目前期來(lái)講：定位前期做到：“了解、了解、深入了解！”具體的說(shuō)：一、城市宏觀了解盡量多的了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的各類商業(yè)行情。其可以包括當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)行情、商業(yè)分布業(yè)態(tài)、當(dāng)?shù)刂虡I(yè)企業(yè)或全國(guó)戰(zhàn)略商業(yè)巨頭項(xiàng)目布點(diǎn)、當(dāng)?shù)爻鞘蠫DP、居民CPI水平等等。

目的：就是要讓自己能很快速的融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，就好像你在當(dāng)?shù)厣盍撕枚嗄暌粯印６?、?duì)各類繁瑣的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析分析可以包括：當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展重點(diǎn)、未來(lái)5～10年的發(fā)展區(qū)域及趨勢(shì)、目前商業(yè)發(fā)展的區(qū)域及飽和程度、居民的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等等。另外，對(duì)所接手的項(xiàng)目的周邊條件也要進(jìn)行有系統(tǒng)的了解和分析，總結(jié)項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。

目的：商業(yè)項(xiàng)目前期雛形定位是需要有效的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話的。商業(yè)地產(chǎn)首先是應(yīng)該圍繞商業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)，而不是地產(chǎn)本身。

三、信息匯總四、地塊分析步驟

1、現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體；交通便利，停車方便。

2、宏觀區(qū)域分析消費(fèi)商圈構(gòu)成：主圈--65％顧客；小型商店主圈在0.8公里以內(nèi)，步行10分鐘；大型商場(chǎng)主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。次圈--25％顧客；小型商店主圈在1.5公里以內(nèi)，步行20分鐘；大型商場(chǎng)主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。邊圈--10％顧客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分鐘以上；大型商場(chǎng)主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。

目標(biāo)市場(chǎng)的考慮因素：城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等；項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)；居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。人流研究：人流數(shù)量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)，對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等；3、客戶群體定位消費(fèi)群、投資群、商戶群、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)群考慮地域差異、宗教，民族，年齡，性別等；尋找消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)；逛商場(chǎng)頻度是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵；商戶群設(shè)店商家的選址意向；設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)；百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要；投資群投資類型、租金范圍及交納方式等，即投資動(dòng)向；經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、輻射范圍等；4、業(yè)態(tài)組合5、經(jīng)營(yíng)定位方式經(jīng)營(yíng)方式服務(wù)于商業(yè)定位；經(jīng)營(yíng)方式與商業(yè)定位相互促進(jìn)、相得益彰；根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素一般可以采用以下幾種方式：場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理；委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一招租部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售店中店時(shí)差分租售后包租多種租賃形式組合場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出售也不出租，將由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。將場(chǎng)內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實(shí)際用家，所有者獲取租金收益，實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益。一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪?zhàn)誀I(yíng)。是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開(kāi)放式的，店中店是在一個(gè)大的商業(yè)空間中劃分出一個(gè)個(gè)小的獨(dú)立的封閉型的集中的檔位空間。利用不同業(yè)態(tài)、不同營(yíng)業(yè)時(shí)間要求進(jìn)行時(shí)段季節(jié)性的時(shí)差租賃，通過(guò)運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營(yíng)時(shí)間的交叉，可以使商鋪的時(shí)間價(jià)值得到最大體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。將商場(chǎng)內(nèi)一定面積商鋪分割成多個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向購(gòu)買者作出一定的投資回報(bào)承諾。包括“返租回報(bào)”“帶租約銷售”“利潤(rùn)共享”“保底分紅”。依據(jù)市場(chǎng)需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合形式，達(dá)到利潤(rùn)最大化。自營(yíng)6、主題定位的設(shè)計(jì)結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容組合可以使用一定量的“模式組合”，但是前提就是項(xiàng)目的主題定位思路要明確，其必須能符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的規(guī)律及發(fā)展趨勢(shì)為前提。問(wèn)題2：實(shí)踐項(xiàng)目中一般碰到哪些業(yè)態(tài)，各自經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，盈利模式？五、商業(yè)定位對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響案例：正大廣場(chǎng)的定位轉(zhuǎn)型正大廣場(chǎng)發(fā)展商：泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司；建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)捷得國(guó)際建筑事務(wù)所；開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年；投資總額：4.5億美元；項(xiàng)目地址：浦東新區(qū)陸家嘴西路168號(hào)；用地面積：3.1公頃；總建筑面積：241，000平方米；商業(yè)面積：24萬(wàn)平米；總停車位：1200個(gè)；上海正大廣場(chǎng)將項(xiàng)目定位成“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”，調(diào)整項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲的比例，引進(jìn)國(guó)際知名連鎖服裝品牌，削弱主力店，加強(qiáng)次主力店，使原來(lái)連年虧損、招商困難的廣場(chǎng)走出泥坑，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。初衷是在浦東豎立一座“恒隆廣場(chǎng)”，可是25萬(wàn)平方米的體量卻始終面臨人氣不足、招商困難；鑒于上海近期最大的消費(fèi)群是中產(chǎn)階層，消費(fèi)增長(zhǎng)最大的是擁有孩子的中產(chǎn)家庭。因此決策：主打家庭牌，提出家庭共享空間、父母分享空間和兒童獨(dú)享空間三個(gè)空間的發(fā)展理念。正大廣場(chǎng)轉(zhuǎn)向“華東地區(qū)最具影響力的家庭休閑購(gòu)物娛樂(lè)中心”；轉(zhuǎn)型后的招商首先從6~10樓出擊。原先800平方米的湯姆熊室內(nèi)游藝場(chǎng)擴(kuò)大為5000平方米，引進(jìn)了全球最大的玩具零售品牌玩具反斗城、日本室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)等大型娛樂(lè)項(xiàng)目。在陸續(xù)以低租金引進(jìn)了KTV、健身美容館、國(guó)際親子教育中心、家庭牙科診所等文體娛樂(lè)項(xiàng)目后，高樓層的空缺得以填滿，人氣也得以充分調(diào)動(dòng)。同時(shí)將正大百貨的營(yíng)業(yè)面積大幅縮減，引進(jìn)單店經(jīng)營(yíng)面積都在1500平方米ＺＡＲＡ、Ｈ＆Ｍ、Ｃ＆Ａ、優(yōu)衣庫(kù)等時(shí)尚品牌六、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位即是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過(guò)耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位即是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。典型如頤高商業(yè)地產(chǎn)模式。首頁(yè)SHANGHAISUNYATARCHITECTUREDESIGNCO.,LTDWWW.SUNYAT.COM中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：殺豬和養(yǎng)魚(yú)vs探討：不同的運(yùn)營(yíng)主體對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響？蝸牛

綜觀國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界，這幾年也是風(fēng)起云涌，各路豪杰紛紛亮相登場(chǎng)，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，各路豪杰也形成了不同的路數(shù)，按照對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游投資者以及商家的不同的理念、態(tài)度和操作風(fēng)格，可以簡(jiǎn)單地把這些商業(yè)地產(chǎn)界的豪杰劃分成商業(yè)地產(chǎn)殺豬派和商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚(yú)派：

不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化的經(jīng)營(yíng)者可以稱之為“殺豬派”；

有長(zhǎng)遠(yuǎn)想法，愿意暫時(shí)犧牲眼前利益，考慮下游投資者和商家的利益，以求放長(zhǎng)線釣大魚(yú)的經(jīng)營(yíng)者可以稱之為“養(yǎng)魚(yú)派”。

不得不提的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)王健林：作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一鐵面屠夫。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（部分）城市商務(wù)核心區(qū)北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、濟(jì)南泉城路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津金街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大連萬(wàn)達(dá)中心（在建）唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、青島CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、西安解放路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、濟(jì)南市中心區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、包頭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）城市副中心區(qū)上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱中央大街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西安碑林區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都錦華路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)鐵西區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、天津河?xùn)|區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、成都金牛區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）城市郊區(qū)上海南匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、上海嘉定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、淮安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、總太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）“王健林的屠刀“

在萬(wàn)達(dá)早期商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，利用沃爾瑪?shù)葒?guó)際商業(yè)巨頭進(jìn)行瘋狂炒作，忽悠商鋪投資者，把商鋪賣出天價(jià)，屢屢創(chuàng)造僅靠賣商鋪就收回整個(gè)項(xiàng)目全部或大部分投資的“奇跡”，王健林手中的屠刀不可謂不鋒利。但這“奇跡”是以嚴(yán)重透支商業(yè)地產(chǎn)下游投資者以及商家的未來(lái)利益為代價(jià)的，當(dāng)這種透支違背了市場(chǎng)規(guī)律、超過(guò)了市場(chǎng)承受的極限的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)必然遭到來(lái)自市場(chǎng)的報(bào)復(fù)，天價(jià)商鋪無(wú)人承租，業(yè)主的回報(bào)成水中月鏡中花。結(jié)果在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等地，萬(wàn)達(dá)都被商鋪投資者以欺詐告上法庭，在長(zhǎng)春，甚至釀成流血事件。

“王健林的思考”王健林對(duì)商業(yè)地產(chǎn)思考的深度在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中也是出類拔萃的，這種思考的深度加上軍人出身的他對(duì)執(zhí)行力的執(zhí)著造就了今天的萬(wàn)達(dá)。王健林突出的學(xué)習(xí)能力表現(xiàn)之一，就是長(zhǎng)春沈陽(yáng)等地萬(wàn)達(dá)與業(yè)主發(fā)生的沖突，讓王健林意識(shí)到出售商鋪對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的危害，而迫使開(kāi)發(fā)商賣商鋪的根本原因就在于國(guó)內(nèi)的金融體制無(wú)法支持開(kāi)發(fā)商以出租為中心的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，這是促使萬(wàn)達(dá)在融資環(huán)節(jié)尋求突破的根本動(dòng)力。在萬(wàn)達(dá)通過(guò)麥格理銀行發(fā)行CMBS之后，萬(wàn)達(dá)解決了長(zhǎng)期發(fā)展的融資瓶頸問(wèn)題，所以目前萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)的第三代城市綜合體中已經(jīng)不再賣商鋪了。第一鐵面屠夫放下屠刀，立地成佛，殺豬派正在向養(yǎng)魚(yú)派轉(zhuǎn)型，未來(lái)有可能成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚(yú)派的領(lǐng)軍人物。

“笑面屠夫”－－潘石屹

潘石屹中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一笑面屠夫。與王健林鐵面屠夫的風(fēng)格完全不同，潘石屹?gòu)膩?lái)都是一張笑咪咪的臉面對(duì)公眾的，所以他給大家的感覺(jué)就是：這個(gè)屠夫不太冷。

但笑面屠夫操作起商業(yè)地產(chǎn)，其算計(jì)之精妙、手段之純熟、心機(jī)之毒辣，完全是殺豬不眨眼、吃人不吐骨頭的作風(fēng)，潘石屹這張招牌式的笑臉活脫脫就是一幅精明投機(jī)商人的典型臉譜。潘石屹項(xiàng)目的特點(diǎn)潘石屹玩SOHO，有幾個(gè)特點(diǎn)：一、是選址堅(jiān)決不離CBD，用潘石屹自己的話：“在CBD，多貴的地我都敢拿，但出了CBD，我的心里就沒(méi)譜了?！?二、是堅(jiān)決把產(chǎn)品做成－－“投資產(chǎn)品”。其主要面對(duì)那些手里有錢的投資客，不再考慮自住的需要，所以潘石屹的商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)大資本家開(kāi)發(fā)投資品給小資本家玩的游戲。

三、是堅(jiān)決以賣為主，而且一定要賣出天價(jià)，把好位置的商鋪留下來(lái)搞拍賣，創(chuàng)造“鋪王”已經(jīng)成為潘石屹玩的爐火純青的游戲。

四、是只負(fù)責(zé)物業(yè)管理，不負(fù)責(zé)商業(yè)管理。潘石屹聘請(qǐng)港鐵物業(yè)做物業(yè)管理，至于什么業(yè)態(tài)組合、主題商業(yè)、統(tǒng)一的商業(yè)管理等等，潘石屹是不感冒的。潘石屹的態(tài)度是認(rèn)為商業(yè)要無(wú)為而治，商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)是業(yè)主自己的事，他的租務(wù)部可以代理商鋪出租，但潘石屹絕不承擔(dān)包租或返祖的義務(wù)，因?yàn)榕耸傩睦矸浅Ｇ宄?，那些用天價(jià)賣掉的商鋪要想以不低于8%的回報(bào)率租出去比登天還難。有人測(cè)算，朝外SOHO的很多商鋪的回報(bào)率，連4%都不到。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)人皆視產(chǎn)權(quán)散賣為畏途之后，潘石屹堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)散賣，并且絕不負(fù)責(zé)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，而這種將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到小投資客手里的做法竟然始終得到一大幫小投資客的追捧，讓潘石屹在殺豬的道路上越走越寬廣，可見(jiàn)潘石屹這個(gè)笑面屠夫?qū)π⊥顿Y客心理把握之精準(zhǔn)。潘石屹給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的殺豬派樹(shù)立了一個(gè)成功的榜樣，預(yù)示了商業(yè)地產(chǎn)殺豬事業(yè)的廣闊前景，這種前景必將吸引更多的屠夫投身到這個(gè)殺豬的事業(yè)中來(lái)。案例：北斗星商業(yè)廣場(chǎng)——銷售先導(dǎo)型商業(yè)地產(chǎn)銷售先導(dǎo)型的原因：①、住宅開(kāi)發(fā)模式的影響―――銷售回款，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。②、概念理解及自身設(shè)定的誤區(qū)―――所謂商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)先行，地產(chǎn)輔助”。③、不知山有多高、水有多深。―――迫于持續(xù)經(jīng)營(yíng)資金的不足，無(wú)奈銷售。④、返租模式的泛濫使用―――商業(yè)模式的不合理或蓄意使用只會(huì)傷害更多投資者。所以，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要解決的問(wèn)題：①、確定商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題、合理引導(dǎo)消費(fèi)、培育市場(chǎng)口碑是關(guān)鍵。②、衡量市場(chǎng)成熟期限，確定培育市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資金，合理安排自身財(cái)務(wù)狀況。③、衡量自身資金缺口，合理運(yùn)用介入資金。④、從始至終，牢牢掌握商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)。中國(guó)養(yǎng)魚(yú)派的代表人物－－問(wèn)題商人黃光裕

黃光裕：來(lái)自家電零售業(yè)的養(yǎng)魚(yú)派。國(guó)美的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，典型的包括國(guó)美第一街、明天第一街、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心等。國(guó)美第一街的商鋪，從定價(jià)策略上沒(méi)有采取殺豬定價(jià)法，而是考慮市場(chǎng)能承受的租金、以及投資者能接受的最低的投資回報(bào)率，來(lái)測(cè)算國(guó)美第一街的商鋪定價(jià)，普遍只有1萬(wàn)多，與住宅的價(jià)格相差無(wú)幾。在促銷措施方面，國(guó)美采取“買鋪即返三年租金”及“零租金”進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷模式，這兩招主要針對(duì)投資客和進(jìn)場(chǎng)商家，返租金的做法是為了讓投資者得到利益，而零租金進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是為了降低進(jìn)場(chǎng)商戶的經(jīng)營(yíng)壓力，這都需要開(kāi)發(fā)企業(yè)做出實(shí)實(shí)在在的利益讓利，平衡開(kāi)發(fā)商、投資客與進(jìn)場(chǎng)商戶這三方的利益。另外國(guó)美第一街成立了專業(yè)的商業(yè)管理公司，采取“五統(tǒng)一”：包括統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理，并且堅(jiān)持“炒作商鋪不如炒作商氣”的理念等等。

區(qū)別國(guó)美的這一系列做法，我們可以明顯的感受到開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)與零售商做商業(yè)地產(chǎn)的巨大差異，不論在經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定價(jià)策略、市場(chǎng)推廣以及經(jīng)營(yíng)模式上黃光裕都與王健林、潘石屹等殺豬派完全不同。究其原因區(qū)別就在王健林、潘石屹是從住宅行業(yè)發(fā)家的，習(xí)慣于暴利與掠奪，而黃光裕是從利潤(rùn)微薄的尸橫遍野的零售業(yè)殺出來(lái)的，家電零售是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常充分的領(lǐng)域，一臺(tái)空調(diào)比對(duì)手高10元就會(huì)影響銷量，所以國(guó)美對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、對(duì)價(jià)格都極其敏感，也形成了真正視消費(fèi)者為上帝的經(jīng)營(yíng)思想。國(guó)美的賺錢之道事實(shí)上，國(guó)美做為國(guó)內(nèi)最大的家電渠道商，它早已不是純粹的靠賣家電賺錢，而是靠給家電制造商提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所向進(jìn)場(chǎng)商家收取各種費(fèi)用來(lái)賺錢，國(guó)美事實(shí)上已經(jīng)演變成賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，而賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者本質(zhì)上是在地產(chǎn)的基礎(chǔ)上提供增值服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值的。國(guó)美做為賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，場(chǎng)地的租金就是它的成本，這個(gè)成本直接影響它的利潤(rùn)，國(guó)美對(duì)商家選址的困難有切膚之痛，對(duì)商家與地主的利害關(guān)系是非常清醒的，當(dāng)國(guó)美做地主的時(shí)候，它非常清楚，自己的商鋪要想好賣，一定要讓投資者獲得滿意的回報(bào)，而投資者的回報(bào)依賴于進(jìn)場(chǎng)商家的租金，所以國(guó)美不會(huì)打碎商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間的共生共存的關(guān)系。至于促銷時(shí)采用的返三年租金、零租金進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、以及炒作商鋪不如炒作商氣等，都是國(guó)美做家電銷售促銷時(shí)手段的翻版，對(duì)此國(guó)美是爐火純青的。國(guó)美的啟示商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尊重商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)律，開(kāi)始重視后期運(yùn)營(yíng)管理，開(kāi)始用養(yǎng)魚(yú)的策略去培育商圈氛圍，這種做法還是非常值得肯定的。我們期待黃光裕的國(guó)美地產(chǎn)做為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚(yú)派的代表，為這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，樹(shù)立一個(gè)有遠(yuǎn)見(jiàn)的尊重市場(chǎng)規(guī)律的樣板?！皵?shù)碼賣場(chǎng)渠道革命者”－－翁南道翁南道

數(shù)碼賣場(chǎng)渠道革命者，藍(lán)色地產(chǎn)模式創(chuàng)建者，浙江頤高集團(tuán)掌門人。

2006年11月，翁南道與大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林一同被評(píng)為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物”。

翁南道的創(chuàng)新主要有兩個(gè)：一個(gè)是頤高數(shù)碼廣場(chǎng)的“亞渠道模式”一個(gè)是所謂“藍(lán)色地產(chǎn)模式”所謂“亞渠道模式”，核心就是頤高數(shù)碼賣場(chǎng)本身并不靠銷售IT產(chǎn)品盈利，而是為IT經(jīng)銷商提供一個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，頤高做綜合性的渠道整合服務(wù)商，賺取房租的差價(jià)和增值服務(wù)費(fèi)?！八{(lán)色地產(chǎn)模式”本質(zhì)就是用數(shù)碼賣場(chǎng)挖掘商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。這種挖掘主要有兩種方式，一是把舊樓盤(pán)拿過(guò)來(lái)改造成數(shù)碼賣場(chǎng)，二是打造電子信息科技街。案例頤高成功解救了不少因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)失敗而成為重大遺留問(wèn)題的"爛尾樓"，諸如廣州天河壬豐大廈、寧波亞細(xì)亞數(shù)碼港等原先多年無(wú)人問(wèn)津并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手的爛盤(pán)，而今卻被打造成了黃金地塊，讓業(yè)主擁有了穩(wěn)定的收益。而打造科技街則始于2002年頤高在地方政府的支持下把杭州文三街打造成全國(guó)一流的電子信息一條街，在頤高的運(yùn)作下，文三路電子信息街區(qū)聚集了包括頤高數(shù)碼廣場(chǎng)在內(nèi)的五大數(shù)碼賣場(chǎng)、28棟寫(xiě)字樓以及大批高校、高新技術(shù)企業(yè)，構(gòu)成了國(guó)內(nèi)成為國(guó)內(nèi)最具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)氛圍、創(chuàng)業(yè)氛圍的電子信息科技街。其與國(guó)美區(qū)別國(guó)美的家電賣場(chǎng)與國(guó)美的商業(yè)地產(chǎn)之間沒(méi)有什么聯(lián)系，而頤高卻是利用它的數(shù)碼賣場(chǎng)的價(jià)值提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。因?yàn)樵鲋笛杆?，藍(lán)色地產(chǎn)模式廣受各地政府歡迎，頤高藉此在全國(guó)陸續(xù)擁有了十多棟自有物業(yè)賣場(chǎng)和大廈。很多樓盤(pán)在頤高接手一段時(shí)間后價(jià)值成倍增長(zhǎng)。頤高啟示做為專業(yè)數(shù)碼賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者，頤高其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商了。而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過(guò)程中，只有持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)才是保障業(yè)主收益的最根本要素，頤高經(jīng)營(yíng)數(shù)碼賣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提供了保障，為頤高從賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障，頤高又給中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域貢獻(xiàn)了一個(gè)成功的典范。案例：十尚坊

——統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)型商業(yè)地產(chǎn)建筑類型：社區(qū)型沿街商業(yè)十尚坊原為住宅社區(qū)的沿街商業(yè)街店鋪，經(jīng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)后，實(shí)行統(tǒng)一招商管理。先后引進(jìn)多家知名餐飲企業(yè)，內(nèi)容涵蓋豐富。為保障各經(jīng)營(yíng)者的利益，同類型內(nèi)容決不重復(fù)招商，2007年榮獲上海十大特色街坊之一。

養(yǎng)魚(yú)派特點(diǎn)除了黃光裕和翁南道，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)界還有不少養(yǎng)魚(yú)派的代表人物，這些人的一個(gè)共同點(diǎn)就是從商業(yè)領(lǐng)域涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。關(guān)鍵的因素

他們所處的行業(yè)都是競(jìng)爭(zhēng)非常充分的行業(yè)，任何不以消費(fèi)者為導(dǎo)向的做法都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的滅頂之災(zāi)。而象潘石屹這樣的開(kāi)發(fā)商，從一開(kāi)始就從投機(jī)起家，對(duì)于潘石屹而言，他的客戶是商鋪投資者而不是進(jìn)場(chǎng)的商家，也不是最終的消費(fèi)者，所以潘石屹玩的是大資本家開(kāi)發(fā)投資品給小資本家玩的游戲，只要投資客追捧，潘石屹就可以把殺豬的游戲一直玩下去。王健林與潘石屹的不同在于，王健林已經(jīng)不再給商鋪投資者造夢(mèng)了，王健林現(xiàn)在造夢(mèng)的對(duì)象已經(jīng)變成國(guó)際資本市場(chǎng)了，但一個(gè)理性規(guī)范的資本市場(chǎng)是沒(méi)那么好蒙的，所以王健林必須回歸到商業(yè)規(guī)律的本質(zhì)上來(lái)，當(dāng)他回歸自己持有物業(yè)自己出租經(jīng)營(yíng)的時(shí)候他最終會(huì)明白他是根本無(wú)法獲得天價(jià)租金收入的！所以，從萬(wàn)達(dá)從第三代產(chǎn)品開(kāi)始就走綜合體商業(yè)模式，以商業(yè)體為先鋒，以住宅體銷售為實(shí)體，實(shí)現(xiàn)投資回款的目標(biāo)。

指導(dǎo)思想殺豬派遵循的是投資市場(chǎng)或者資本市場(chǎng)的博弈規(guī)則，只要有投資客愿意買單博弈游戲就可以不斷地玩下去，至于最后火球落到誰(shuí)的手里，完全不是開(kāi)發(fā)商的事，愿賭服輸嘛！養(yǎng)魚(yú)派知道殺豬派的這個(gè)游戲并不好玩，所以必須回歸到商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)在規(guī)律上來(lái)，充分考慮下游投資者和商家以及最終消費(fèi)者的利益，以和諧的思想構(gòu)建一個(gè)長(zhǎng)久的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，所以養(yǎng)魚(yú)派必須抑制自己對(duì)暴利的渴望以及對(duì)自身利益最大化的沖動(dòng)。

兩派將在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)共存，并且相互競(jìng)爭(zhēng)且相互依存，相互吸收對(duì)方的精髓，不斷地演化，不斷地融合。如果說(shuō)殺豬派體現(xiàn)的是人性的自然本性，放縱對(duì)物欲的追逐而不加約束，養(yǎng)魚(yú)派的思想就是道家的“無(wú)為”思想，以“無(wú)私”、“不爭(zhēng)”的態(tài)度求得“以其無(wú)私而成其私”的境界。殺豬派與養(yǎng)魚(yú)派二者之間的博奕，就是一幅周易的太極圖。－－其最理想的境界就是中庸

換了今天的時(shí)髦詞匯就是。。。。。?！昂椭C”

結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)前期的戰(zhàn)略思想決定了其商業(yè)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的定位及設(shè)計(jì)思路，也最終影響著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期的運(yùn)營(yíng)及成功與否！我們說(shuō)：“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣的非?；鸨?，只能是說(shuō)明銷售手法的成功，其最總能否長(zhǎng)生不衰的持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，這才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)成功的王道～！”前期策劃和設(shè)計(jì)的主軸線1、以項(xiàng)目市場(chǎng)本身適合的發(fā)展為主軸線，圍繞著地