商貿(mào)規(guī)劃及SWOT小結(jié)區(qū)位條件交通環(huán)境項目概況目錄商業(yè)環(huán)境業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金價格項目概況星河苑項目位于西安市未央?yún)^(qū)未央大道與北二環(huán)交匯處東南方向，樓房共有三棟，商鋪位于一號樓下1-8層，本次招租針對商鋪部分，外設(shè)兩部觀光電梯直至8層，其中7至8層漢庭酒店已入住。星河苑項目是包含有商鋪、住宅、辦公一體的綜合性大廈，項目設(shè)有地下停車場與地上停車場，本項目南鄰華潤萬家大型超市與地鐵二號線大明宮西站，北臨迎賓汽車商貿(mào)城，人流量大，商業(yè)氛圍濃郁，是該區(qū)域商圈的核心聚客點。北二環(huán)未央立交大明宮遺址公園本案交通環(huán)境暢達城市東南西北緊鄰西安第一主干道未央大道以及北二環(huán)、機場高速地鐵2號線正式運行，與鐘樓、小寨接軌，拉近西安南北距離周邊30多條公交線路城北客運站對面，直通陜北距主要交通樞紐、城市地標距離西北距咸陽機場：30公里北距新北客站：7.5公里北距新市行政中心：4公里北距城北客運站：0公里北距北經(jīng)開區(qū)CBD：0公里東距大明宮遺址公園：1公里南距鐘樓商圈：4公里南距西安火車站：5公里高鐵建設(shè)完成后，亞洲最大的北客站將實現(xiàn)由西安1小時到寶雞、2小時到鄭州、3小時到武漢、4小時到北京、5小時到上海西安站西安咸陽機場西安北客站地鐵2號線鐘樓小寨經(jīng)開區(qū)CBD行政中心城北客運站大明宮遺址公園漢城湖遺址公園二環(huán)繞城高速未央大道區(qū)位條件住宅：近年周邊大量新建中高檔住宅和公務(wù)員小區(qū)，未來3-5年內(nèi)全部開發(fā)入住，建成2年左右項目入住率普遍超過80％。人口：目前3公里范圍內(nèi)已入住人口接近70萬，3-5年內(nèi)超過100萬。新增人口年齡集中在20-45歲，以家庭為主。整體人均收入水平顯著高于西安其他地區(qū)，是公認的“有錢”的區(qū)域。經(jīng)濟：經(jīng)開區(qū)內(nèi)匯集36個世界500強項目，16家大型中央企業(yè)，60余家國內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)，工業(yè)總產(chǎn)值突破“千億元”，區(qū)域經(jīng)濟迅猛發(fā)展。未央?yún)^(qū)則在陜西城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展評比位居第二。旅游：大明宮及漢城湖遺址公園可引入旅游客群。行政：鄰近未央?yún)^(qū)政府及區(qū)各主要行政機構(gòu)，和多個陜西省級及西安市級大中型機構(gòu)。商貿(mào)：目前周邊零售設(shè)施以中小低檔項目零散分布為主，缺乏商業(yè)氛圍和商業(yè)亮點，但多個大型綜合項目正建設(shè)中。北二環(huán)沿線是機電五金批發(fā)、建材家具家居成熟經(jīng)營范圍，正面臨轉(zhuǎn)型。區(qū)域內(nèi)商務(wù)，政務(wù)、日常各項消費需求顯著。西安北城未央?yún)^(qū)核心位置，城市二環(huán)路與南北中軸線未央大道交叉口西南角，緊靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，圍繞新行政中心和大明宮遺址正形成大型居住新區(qū)，高檔項目陸續(xù)入市，是全國最具增長潛力區(qū)域之一，消費基礎(chǔ)極佳商貿(mào)規(guī)劃2011年，未央?yún)^(qū)正式啟動“商貿(mào)業(yè)培育三年行動計劃”。該計劃計劃用3年時間，全力將未央路商圈打造成為全市最具影響的主要商圈之一，并加快培育北二環(huán)、西安北站、太華路商圈。北二環(huán)商圈北二環(huán)周邊區(qū)域，打造集花園式酒店、高尚住宅和國際名品購物、餐飲、休閑娛樂、文化創(chuàng)意為一體的綜合商圈。未央路商圈未央路沿線，打造集酒店、餐飲、休閑娛樂、大型百貨等于一體的大型綜合體商圈。西安北站商圈位于北客站周邊區(qū)域，打造集商貿(mào)商務(wù)、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)等于一體的北客站綜合商圈。太華路商圈位于渭浜路、太華路沿線區(qū)域，打造集金融、商貿(mào)、餐飲、文化休閑于一體的綜合商貿(mào)服務(wù)商圈。項目地處未央路商圈和北二環(huán)商圈交叉的核心位置，與傳統(tǒng)鐘樓商圈距離約5公里。區(qū)域人口快速增長，整體商業(yè)氛圍成型有待開發(fā)，本項目所處的北二環(huán)商圈將與其他三個商圈形成競爭合作態(tài)勢，共同培育北城區(qū)域商業(yè)市場本項目SWOT小結(jié)如何采取差異化定位策略，選擇正確的細分市場及空白點招商，這在未來越發(fā)激烈的區(qū)域競爭中將成為項目成功的關(guān)鍵西安城市中心北移，北城住宅、寫字樓、商鋪開發(fā)量、銷售量名列前茅，區(qū)域人口增長迅速，人口質(zhì)量高西安市政府北遷，行政中心北移，同時區(qū)域本就是于陜西省、西安未央?yún)^(qū)各類機構(gòu)集中區(qū)域經(jīng)開區(qū)匯集36個世界500強項目，16家大型中央企業(yè)，60余家國內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟迅猛發(fā)展交通便利，直通地鐵出口，公交公路鐵路機場四通八達區(qū)政府主導(dǎo)未央路、北二環(huán)商圈建設(shè)，打造都市新中心區(qū)域內(nèi)居民收入持續(xù)增長帶來的細分市場的可能周邊近年新建住宅陸續(xù)入住，帶來各類家庭消費商機大明宮建材市場區(qū)域改造升級，提升北二環(huán)商業(yè)形象兩大遺址公園建設(shè)、開放，可持續(xù)吸引本地其他區(qū)域外出游玩人群和外來游客到達本項目周邊未來1-3年，項目東南西北各方向都有多個大型綜合體項目開業(yè)或開建，有利區(qū)域整體定位提高周邊未來項目物業(yè)形態(tài)主要為大體量綜合體，屬性較為相近，面臨同質(zhì)化競爭威脅要在綜合類項目聚集區(qū)域打造項目的差異化來取得競爭優(yōu)勢，存在一定難度鳳城五路、八路、火車北站周邊中高檔百貨購物中心積極布局，本案周邊大中型超市賣場密集開店，商業(yè)地產(chǎn)項目大量開發(fā)，建筑的適用性會成為制勝關(guān)鍵點商業(yè)環(huán)境購物中心、百貨、商業(yè)街大賣場、連鎖超市電子、家電、建材、家具家居等專業(yè)賣場餐飲、娛樂住宅小區(qū)寫字樓大中型企業(yè)、知名企業(yè)及機構(gòu)，政府部門醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施調(diào)查項目常規(guī)核心及次級商圈，了解各類消費群體、商業(yè)設(shè)施、公共設(shè)施的分布和規(guī)模，分析區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、空白及潛力商業(yè)環(huán)境－1.購物中心、百貨、商業(yè)街商業(yè)環(huán)境－2.大賣場、連鎖超市商業(yè)環(huán)境－3.電子、家電、建材、家具家居等專業(yè)賣場商業(yè)環(huán)境－4.餐飲、娛樂項目周邊餐飲娛樂分布二環(huán)南北有一定的差異，二環(huán)北大餐飲、高檔餐飲多，二環(huán)南200-500平米中等規(guī)模的餐飲多。從分布上看，二環(huán)北集中在未央路兩側(cè)，其他主要零散分布在新建住宅小區(qū)的配套商業(yè)中。比如雅荷春天沿街底商集中了多家小餐飲。商業(yè)環(huán)境－5.住宅小區(qū)本次調(diào)查統(tǒng)計了項目周邊半徑3公里范圍左右的主要住宅小區(qū)，數(shù)量上超過260個，匡算周邊現(xiàn)有總?cè)丝诔^70萬，隨著周邊在建小區(qū)的陸續(xù)建成入住，未來人口超過100萬。本項目周邊特別是以西，新建代建小區(qū)數(shù)量較多。商業(yè)環(huán)境－6.寫字樓商業(yè)環(huán)境－7.大中型企業(yè)、知名企業(yè)及機構(gòu)，政府部門商業(yè)環(huán)境－8.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施星河苑項目商業(yè)調(diào)查

業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金價格西安聚寶地產(chǎn)項目定位：對華潤萬家大型超市和周邊商業(yè)綜合體的中高檔業(yè)態(tài)補充項目是區(qū)域內(nèi)近期唯一開業(yè)的大型綜合商業(yè)體，本項目位于高檔百貨、大型超市旁，又緊鄰多個大型住宅小區(qū)，人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，消費潛力巨大，但缺乏亮點，本項目以餐飲、金融、娛樂、零售為主，作為對周邊零售超市與商業(yè)綜合體的中高檔業(yè)態(tài)補充；一層招租業(yè)態(tài)：銀行、營業(yè)廳（通訊類）、品牌糕點、證券、理財、金融公司、手機專賣店、黃金珠寶、運動品牌服飾等；二三四層：

西點咖啡、中西式快餐、港式茶