10/10住宅小區(qū)機動車停放精細化管理與安全工作指引(試行)內(nèi)容日前，xx市xx區(qū)建交委正式印發(fā)的《xx新區(qū)住宅小區(qū)機動車停放精細化管理與安全工作指引(試行)》通知，為困擾住宅小區(qū)業(yè)主停車難問題提供了“參考答案”和“指導意見”。xx新區(qū)住宅小區(qū)機動車停放精細化管理與安全工作指引(試行)1.[依據(jù)和目的]為加強住宅小區(qū)機動車停放精細化管理，規(guī)范機動車停放秩序，保障住宅小區(qū)公共安全和公共秩序，根據(jù)《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《xx市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《xx市停車場(庫)管理辦法》(滬府令第85號)和《關于促進本市停車資源共享利用的指導意見》(滬交設(2016)1027號)等有關規(guī)定，特制定本指引，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主及相關單位、部門參考。2.[基本原則]住宅小區(qū)機動車停放管理遵循以下原則：2.1公共安全優(yōu)先原則。機動車停放管理應優(yōu)先滿足業(yè)主安全通行、搶險救護、消防等方面的安全需要;2.2業(yè)主使用優(yōu)先原則。住宅小區(qū)內(nèi)的車位、車庫以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，應優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權的家用轎車停放的需要;2.3資源合理利用優(yōu)先原則。停車位的安排與使用，應優(yōu)先考慮實現(xiàn)停車位資源合理利用、物盡其用的需要;2.4停車位倡導共享原則。停車位在臨時空閑不用時段，鼓勵和倡導相關單位與住宅小區(qū)之間、業(yè)主與業(yè)主之間實行錯時共享停車位。2.5車輛總量適度控制原則。在目前停車位已經(jīng)基本飽和的情況下，車輛增加速度應兼顧到車位增加的速度。2.6分類管理與差別化收費原則。根據(jù)居住者身份、車輛所有者身份、車輛大小、車輛使用性質、一戶擁有車輛多少等情況，統(tǒng)籌考慮實行分類管理、階梯差別收費。2.7信息公開透明原則。小區(qū)停車管理制度、方案、停車收費標準、共有車位使用情況、小區(qū)車位與車輛總量、停車公共收益收支情況等應按小區(qū)管理規(guī)約約定或政策規(guī)定實行公開。3.[責任主體與管理單位]3.1業(yè)主是住宅小區(qū)機動車停放管理的責任主體。業(yè)主共有機動車車位的使用與日常管理制度、收費等事項納入管理規(guī)約，由業(yè)主共同決定。3.2物業(yè)服務企業(yè)是機動車停放管理的實施單位。物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)包括但不限于以下規(guī)定或約定實施管理：3.2.1《物業(yè)服務合同》的約定;3.2.2業(yè)主大會制定的《管理規(guī)約》(停車管理與收費相關制度);3.2.3國家或本市制定的相關政策法規(guī)規(guī)定。3.3物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主大會委托對機動車停放實施管理活動，應接受業(yè)主委員會、業(yè)主等監(jiān)督。3.4鼓勵和倡導物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會積極采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新的智能信息技術，加強小區(qū)停車、收費與安全管理，提升管理信息化、智能化水平。4.[車位的歸屬]4.1住宅小區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人(包括開發(fā)商、業(yè)主，以及依法取得授權處理的物業(yè)管理單位、中介代理企業(yè)等)通過出售、附贈或者出租等方式約定。4.2占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有。征收安置房小區(qū)停車位應屬于業(yè)主共有，部分通過招投標方式建設的老項目或部分歷史遺留項目，小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬應按招標文件約定，或依據(jù)主管職能部門協(xié)調(diào)意見確定。共有產(chǎn)權房小區(qū)停車位屬于業(yè)主共有。單獨選址、集中建設的共有產(chǎn)權保障住房地下車庫產(chǎn)權為全體購房人共有。4.3屬于業(yè)主共有的車位，不得以加裝地樁鎖、擺放自行車、電動自行車、椅子等物品實施搶占車位行為。5.[車位總量信息告知]5.1小區(qū)車位無法滿足新增機動車輛停放需求時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)顯著位置、出入口或樓道內(nèi)設立“車位已飽和、購車無處?！钡阮愃铺崾靖嬷疲嬷埔溯d明小區(qū)停車位數(shù)量和小區(qū)已有車輛數(shù)量，提醒業(yè)主購車后可能遇到小區(qū)內(nèi)無法停車或停車難的狀況。小區(qū)停車位數(shù)量和小區(qū)已有車輛數(shù)量應每季度告知一次。5.2業(yè)主購車前，應主動向小區(qū)的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)咨詢停車位情況。業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應主動告知小區(qū)目前停車位數(shù)量和已有車輛數(shù)量基本情況。6.[緩解車位不足的措施]6.1內(nèi)部改造挖潛。在不影響小區(qū)安全的前提下，依法召開業(yè)主大會(業(yè)主大會未成立的，由居民委員會征求意見)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并按相關規(guī)定報經(jīng)有關部門審批，可通過適度擴寬小區(qū)道路、綠地等實施改建等方式，統(tǒng)籌利用小區(qū)的空余場地及相關空間改造挖潛，改建、擴建、新建臨時地面停車位、地下停車庫或立體機械式停車設施。6.1.1改建、擴建、新建停車位涉及綠化調(diào)整的，應按《xx市居住區(qū)綠化調(diào)整實施辦法》規(guī)定處理;涉及到建筑、特種設備行業(yè)的，應按相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。6.1.1.1涉及樹木遷移或砍伐的，業(yè)主委員會或居民委員會根據(jù)樹木影響范圍確定綠化調(diào)整征求意見的范圍，方案需經(jīng)征求范圍內(nèi)占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并向市或區(qū)綠化管理部門辦理樹木遷移、砍伐審批手續(xù)。6.1.1.2涉及綠地內(nèi)部布局調(diào)整的，由全體業(yè)主共同決定小區(qū)綠地內(nèi)部布局調(diào)整方案。調(diào)整方案需經(jīng)專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。6.1.1.3改建、擴建、新建地面停車位宜采用綠化網(wǎng)格空心磚鋪設，并設置一定數(shù)量新能源充電用車位。6.2加強管理挖潛。合理施劃停車位、合理規(guī)范小區(qū)行車路線(如單向通行)，以盡可能增加停放車輛數(shù)量，改進行車秩序。6.3錯時停放車輛。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應提出錯時停車方案。6.4共享停車設施。鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實現(xiàn)停車資源共享。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處根據(jù)轄區(qū)內(nèi)的停車需求與停車泊位資源狀況，組織指導共享區(qū)域內(nèi)居民委員會、業(yè)主委員會、相關單位協(xié)商制定該區(qū)域停車場(庫)資源共享方案，簽訂共享協(xié)議，共享停車設施。7.[停車位轉讓、使用限制]7.1住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車位，應當優(yōu)先提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。因小區(qū)停車位無法滿足業(yè)主停車需求時，可適當規(guī)定非業(yè)主自有的外來車輛臨時進入時段及在小區(qū)內(nèi)停留時間。7.2建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。7.3停車位不得轉讓給本小區(qū)以外的單位、個人，并應當保證已租用車位業(yè)主的優(yōu)先購買權;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人臨時使用。物業(yè)服務企業(yè)應當公示停車位出租情況。7.4建設單位所有的機動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個。8.[停車位施劃]8.1施劃停車位應當事先由居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共同制定施劃方案，并充分聽取業(yè)主、相關單位的意見和建議。8.2小區(qū)道路直角轉彎處、主要出入口10米范圍內(nèi)，住宅小區(qū)內(nèi)的學校、幼兒園等人員進出量大且頻繁的單位門口周邊半徑25米內(nèi)，原則上不得施劃停車位。8.3物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內(nèi)部道路上施劃停車位，應當符合交通設施國家安全標準的規(guī)定，不得影響消防通道應急使用，不得影響消防設施使用，不得妨礙行人和其他車輛通行。8.4停車位標線和車位編號應當整齊、清晰、美觀，物業(yè)服務企業(yè)宜根據(jù)物業(yè)服務合同約定或者業(yè)主委員會、居民委員會工作要求，每二年重新劃線一次(建議使用專用反光漆)。9.[安全標識與設施]業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)內(nèi)設置相應的安全行車與停放標識、設施：9.1小區(qū)機動車入口應當設立限速5公里交通、禁止鳴號標志，并在地面安裝減速帶;9.2小區(qū)道路單向通行的，應設立高度適宜、清晰、明確的行車方向交通指示標識，標注“單向通行”字樣和行車箭頭方向，引導車輛按規(guī)定路線行駛;9.3小區(qū)道路彎道處或宣傳廣告欄影響造成視線不良處，應當設立凸面鏡，并在地面安裝減速帶;9.4鼓勵和倡導安裝車牌識別、自動計費等功能的車輛出入道閘與管理系統(tǒng);9.5消防通道處或消防登高面用地，應當設立“消防通道禁止停放車輛”、“消防登高處禁止停放車輛”高度適宜、清晰、明確的立式告示牌，地面標識相應字樣，并用劃設內(nèi)有打叉的黃色方格，以表示此處禁止停車。9.6小區(qū)機動車出入口、車輛主要停放場地，宜安裝有補光的監(jiān)控攝像頭設備。9.7停車場所應配置適量的滅火器。9.8安全標識與設施應保持清潔、完整，如破損應及時更新。10.[車輛行駕及停放行為限制]機動車在住宅小區(qū)內(nèi)行駕及停放，不得存在下列行為：10.1占用消防通道及消防通道出入口、消防登高處用地;10.2占用小區(qū)公共綠化、小花園、小廣場等;10.3以超過小區(qū)限定的速度(一般為時速5公里)行車;10.4小區(qū)道路直角轉彎處、主要出入口10米范圍內(nèi)等可能影響人車通行、安全的地方停放車輛;10.5《管理規(guī)約》不允許或小區(qū)道路荷載能力無法承受的大型客車、卡車或集卡等駛入、停放在小區(qū)內(nèi);10.6進出小區(qū)出入口及小區(qū)內(nèi)鳴喇叭;10.7夜間停車鎖門發(fā)出可能影響他人的提示聲;10.8在非個人產(chǎn)權車位上自行加裝地樁鎖;10.9停車跨壓停車位標線;10.10其他可能明顯影響業(yè)主日常生活、正常通行的停車或行車行為。11.[停車登記管理與停車引導]11.1業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應形成工作合力，根據(jù)小區(qū)實際情況，在廣泛聽取業(yè)主意見或建議的基礎上，制定或修訂《管理規(guī)約》，或者專門制定車輛停放管理制度，提交業(yè)主大會表決通過。居民委員會應予以指導、協(xié)調(diào)。11.2業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當建立車位使用登記制度，詳細記載小區(qū)停車位使用、出租、轉讓及常駐車輛所有人、號牌號碼、車主對應房屋產(chǎn)證信息、具體聯(lián)系方式等內(nèi)容，相關業(yè)主應積極配合。11.3已經(jīng)因歷史等原因形成固定停車位使用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當遵循“尊重歷史、兼顧公平、平穩(wěn)有序”的原則，共同制定固定車位安排輪候信息登記公示制度、制定固定車位因房屋出售、業(yè)主喪失機動車駕駛資格、名下無機動車輛等情形退出制度。11.4業(yè)主臨時性不使用固定停車位時，應當主動通過口頭、電話等有效方式，提前告知物業(yè)服務企業(yè)秩序維護員(保安)，或通過業(yè)主微信聯(lián)系群告知其他業(yè)主，該車位可供其他業(yè)主停放的時間段，避免停車位資源浪費。有固定停車位的業(yè)主不得將車停放在非固定車位上。11.5物業(yè)服務企業(yè)應加強對秩序維護員(保安)的業(yè)務培訓，明確對車輛行駛、停放的引導、管理的工作職責及業(yè)務規(guī)程。11.6秩序維護員(保安)要正確引導小區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，對違反車輛停放規(guī)定的業(yè)主進行勸導并督促整改。巡查中如發(fā)現(xiàn)車輛有車窗、車燈未關、漏油、漏水等情況能通知車主的宜及時通知車主。11.7住宅小區(qū)內(nèi)車位或局部區(qū)域已停放飽和時，應當在小區(qū)入口處或局部區(qū)域進入處設立“車位已滿”等類似友情提示，以避免車主在小區(qū)內(nèi)已無車位的情況下進入小區(qū)或局部區(qū)域。11.8設置電子顯示屏或電子進出道閘的小區(qū)，應充分利用電子和網(wǎng)絡信息技術，具備車牌號碼自動識別功能，即時顯示小區(qū)停車位的剩余情況、交費情況等信息。提倡住宅小區(qū)停車位及使用情況納入城市運行管理系統(tǒng)。11.9在車位難以滿足本小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權的家用轎車停放需要情況下，宜適當實行非業(yè)主自有的外來車輛(特種車輛除外)限制進入小區(qū)的措施，以優(yōu)先保證業(yè)主停車所需。確實因特殊原因需要進入小區(qū)應問清楚進入原因。11.10經(jīng)許可臨時進入小區(qū)內(nèi)的外來機動車短時間臨時停放可能影響其他車輛的，車主應當主動在前擋風玻璃明顯位置明示聯(lián)系手機號碼。物業(yè)秩序維護員(保安)在車輛進入時，應提醒車主或發(fā)放友情提示卡，如“人車暫時分離，必須留下聯(lián)系手機號，且不得妨礙其他機動車通行”。12.[違規(guī)停放車輛的處理]12.1物業(yè)服務企業(yè)秩序維護員(保安)在日常巡視過程中發(fā)現(xiàn)的違反停車管理相關規(guī)定等亂停亂放行為，要立即勸阻、制止。12.2當場勸阻、制止無效，或者事后發(fā)現(xiàn)的，物業(yè)服務企業(yè)要在車輛前擋或駕駛位側擋玻璃上張貼《車輛違規(guī)停放整改告知單》。阻礙消防通道的，還應同時張貼《xx新區(qū)消防違規(guī)行為及法律責任風險告知單》，并即時向業(yè)主委員會、居民委員會或執(zhí)法部門報告。12.3業(yè)主委員會、居民委員會應對車主加強教育和引導。對拒不改正的，業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)要記錄在案，可依據(jù)《xx市住宅物業(yè)管理規(guī)定》相關規(guī)定，利用小區(qū)公告欄，及時公示當事人房屋地址及違規(guī)事實，并報請有關行政主管部門予以制止或者依法處理。12.4根據(jù)相關政策規(guī)定、管理規(guī)約或者業(yè)主大會決議對違規(guī)停車行為進行處置所產(chǎn)生的費用由責任人承擔。12.5停放在小區(qū)內(nèi)長期不使用的機動車(俗稱“僵尸車”)，業(yè)委會、居委會、物業(yè)服務企業(yè)可通過小區(qū)公告、電話等方式告知車主主動移走。業(yè)主拒不移走或無法聯(lián)系車主的，應報請街鎮(zhèn)綜治、公安、城管等有關行政主管部門依法處理。13.[車輛停放收費]13.1建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標準不得擅自調(diào)整;業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，建設單位應當與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門備案。13.1.1業(yè)主共有停車位的收費標準、費用列支和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定收費標準。業(yè)主大會成立前，其收費標準由建設單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定。業(yè)主大會成立后，收費標準以及一戶多車分類差別化階梯收費標準，由業(yè)主大會決定。13.2物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)機動車出入口或門衛(wèi)室、物業(yè)服務窗口等公示收費標準，并按規(guī)定或合同約定收取小區(qū)車輛停放費用，出具正規(guī)票據(jù)，不得亂收費。13.3車位使用人以及臨時進出小區(qū)超出規(guī)定時間的車輛應當按照規(guī)定或者約定交納車輛停放費用。13.4公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、房管(物業(yè)督查)、物業(yè)急修等執(zhí)行公務或實施作業(yè)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。13.5對臨時進出車輛停放實行收費的，應在車輛進門時發(fā)放臨時停車憑證，出門時驗證放行。安裝有進出自動識別車牌、自動計費道閘系統(tǒng)的，按計費顯示金額收費。14.[停車收費的歸屬與管理]14.1占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位收取的停車費，在扣除合理、必要的管理成本后的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。14.2停車收費產(chǎn)生的公共收益主要用于補充專項維修資金，剩余部分應當按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。14.3停車收費產(chǎn)生的收益應按規(guī)定或約定納入維修資金專戶進行管理。每季度將當季公共收益按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的比例予以結算，并于次月10日前不延誤地及時歸入業(yè)主大會專項維修資金賬戶。14.4業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務企業(yè)應當至少每季