如何做甲方電氣工程師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑電氣管理是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)、技術(shù)性較復(fù)雜的專業(yè)管理，本人在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中從事電氣工程管理多年，聊一下自己的工作經(jīng)驗(yàn)與同行們共商。首先，要知道自己應(yīng)該干那些事情，做為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的電氣工程師，應(yīng)該知道自己在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中的工作范圍，才能更好的做好本職工作。以下我從強(qiáng)弱電兩方面來(lái)說(shuō)（比較正規(guī)的單位分別有強(qiáng)電和弱電工程師）。負(fù)責(zé)工程前期工程臨時(shí)用電以及正式用電的報(bào)審、安裝工作。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與政府部門（供電局、電信局、等）確定供電、電視、電話的進(jìn)戶線位置及容量。負(fù)責(zé)強(qiáng)、弱電施工圖紙的會(huì)審，提出合理化建議，控制工程成本、督促優(yōu)化設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)甲方另發(fā)包項(xiàng)目和甲供材料的采購(gòu)招標(biāo)工作，（另行發(fā)包電梯、消防、變電站、供電外線、電話、寬帶、電視、智能化等）（甲供材料：電線、電纜、配電箱等）負(fù)責(zé)進(jìn)場(chǎng)前材料樣品的確定，進(jìn)場(chǎng)材料的檢查符合工作。負(fù)責(zé)工程變更、洽商、簽證審核以及配合預(yù)算部門的預(yù)決算工作。負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全、全面掌握施工情況。組織，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)已完工程（分項(xiàng)）的竣工、驗(yàn)收工作。甲方電氣工程主要負(fù)責(zé)電氣方案制訂、手續(xù)報(bào)批（供電、電視、電話）、設(shè)計(jì)條件提出、圖紙審查、招標(biāo)技術(shù)條件確定、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理、工程驗(yàn)收等項(xiàng)工作。而現(xiàn)場(chǎng)管理及驗(yàn)收也是監(jiān)理和總包的主要職責(zé)，所以甲方往往參與協(xié)調(diào)即可。再者，供電工作是甲方電氣工程師最重要的一塊工作。涉及供電方案確定、供電圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、報(bào)審、委托招標(biāo)、施工、驗(yàn)收發(fā)電，外電源還涉及規(guī)劃審批，整個(gè)過(guò)程極其復(fù)雜，稍有疏漏就會(huì)對(duì)工期和最終造價(jià)造成重大影響，所以也是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的一塊。開(kāi)發(fā)商對(duì)工程造價(jià)最為敏感，你必須對(duì)如何降低成本有自己的思路這需要你對(duì)設(shè)計(jì)條件的提出、方案的選定、圖紙的審核、招標(biāo)技術(shù)條件和設(shè)備選擇，以及如何應(yīng)對(duì)洽商變更有自己的思路，這也是主考官最容易提到的問(wèn)題。最后，你應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理有較為深刻的理解，并能熟練的掌握規(guī)程規(guī)范。甲方現(xiàn)場(chǎng)的管理就是平衡總包、甲直分包及監(jiān)理的關(guān)系，其中的管理也很微妙，協(xié)調(diào)不力會(huì)直接影響工程進(jìn)度。同時(shí)，做為甲方電氣工程師不能熟練的掌握規(guī)程規(guī)范，也就難以保證工程最終的質(zhì)量，還會(huì)讓監(jiān)理和總包輕視，也會(huì)影響工作的開(kāi)展。其次是如何開(kāi)展工作以及工作的流程和技術(shù)內(nèi)容，這兒從不同的階段來(lái)說(shuō)。前期準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備項(xiàng)目規(guī)劃完成報(bào)規(guī)通過(guò)審批，取得土地使用權(quán)后（有時(shí)之前），先進(jìn)行臨電的布局，臨電對(duì)于電氣工程師來(lái)說(shuō)前期的重要工作，應(yīng)該提前考慮的，多數(shù)工程在施工圖設(shè)計(jì)之前就安裝變壓器，你要向電力公司提供主要設(shè)備及負(fù)荷，并計(jì)算總功率來(lái)選擇變壓器，一般采用下面的公式：有功功率計(jì)算無(wú)功功率計(jì)算 0視在功率計(jì)算 j2s+Qj2s）1/2式中一用電設(shè)備組的有功計(jì)算負(fù)荷W—用電設(shè)備組的無(wú)功計(jì)算負(fù)荷 ;—用電設(shè)備組的視在計(jì)算負(fù)荷V—用電設(shè)備組的需要系數(shù)。通過(guò)以上的計(jì)算，把主要設(shè)備和負(fù)荷及計(jì)算的最終結(jié)果做成文件的一部分，到電力公司臨時(shí)用電申請(qǐng)。前期設(shè)計(jì)階段一、修建性規(guī)劃方案報(bào)送在向市（縣）規(guī)劃局報(bào)審修建性詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)（一書三圖）、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，需要提供6份項(xiàng)目管線綜合圖，市規(guī)劃局審批部門要組織召開(kāi)有關(guān)單位綜合協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)審項(xiàng)目市政公用設(shè)施（變電站、換熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站等）及公共服務(wù)設(shè)施（公建、中小學(xué)、托幼）的數(shù)量和規(guī)模是否滿足規(guī)范要求，服務(wù)半徑是否合理，并結(jié)合有關(guān)單位意見(jiàn)提出審查和調(diào)整意見(jiàn)。1落實(shí)項(xiàng)目 電源，確定項(xiàng)目所在《片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（土地利用規(guī)劃圖）》中是否有 變電站輸出的 接線開(kāi)關(guān)箱。如果有一級(jí)負(fù)荷還需要兩路 變電站輸出的 接線開(kāi)關(guān)箱接入建筑物或小區(qū)，如有，則確定是否能滿足項(xiàng)目用電需求；如沒(méi)有，就要立即請(qǐng)相關(guān)主管部門協(xié)調(diào)市規(guī)劃局、市國(guó)土局、市供電公司，并由市規(guī)劃設(shè)計(jì)院調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃（土地利用規(guī)劃圖）。特別是目前幾十萬(wàn)甚至過(guò)百萬(wàn)的大盤項(xiàng)目，一定要提前落實(shí)好 電源，最好提前與當(dāng)?shù)仉娏芾聿块T做項(xiàng)目供電規(guī)劃，否則，后期的供電用地（建筑用地約100平0方米，建筑面積約60平0方米）落實(shí)一般會(huì)需要半年以上的時(shí)間。2、確定消防一級(jí)負(fù)荷采用雙電源還是發(fā)電機(jī)組供電，十九層及十九層以上住宅屬于一類高層建筑，相應(yīng)消防設(shè)備用電屬于一級(jí)負(fù)荷如采用雙電源就要由兩個(gè)變電站各出一路供電（須確定項(xiàng)目附近能否有兩個(gè)變電站出線回路），或采用柴油發(fā)電機(jī)組供電,以便在單體方案設(shè)計(jì)時(shí)，預(yù)留出發(fā)電機(jī)房位置。二、建筑單體方案1采用地上下配電室還是箱式變電站，一般多層住宅多采用箱式變電站，高層住宅因修建地下車庫(kù)多采用地下配電室。使用箱式變電站雖能節(jié)省地下車庫(kù)投資，但相關(guān)供電配套工程費(fèi)也將增加。具體采用何種方式根據(jù)項(xiàng)目情況測(cè)算而定。原則上采用集中式地下變電的形式供電，對(duì)于夾雜有無(wú)地下室的多層住宅時(shí)，可在多層住宅部分來(lái)用箱式變電站供電。2住宅小區(qū)項(xiàng)目的住宅和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用電須建設(shè)小區(qū)配電站，每個(gè)項(xiàng)目可以根據(jù)“供電配套工程容量基準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)”核算出需要設(shè)計(jì)幾處居民小區(qū)站，對(duì)于萬(wàn)米以上的大型住宅小區(qū)，原則上每~ 設(shè)量一個(gè)變電所，每個(gè)變電所設(shè)臺(tái)（容量太大的可為臺(tái)）變壓器，每 左右變壓器裝配設(shè)一路 進(jìn)線（小于 為一路電源進(jìn)線，此條應(yīng)事先與供電部門搓商），設(shè)一個(gè) 配電房。、變電所內(nèi)變壓器采用干式變壓器，變壓器容量控制在 ?之間。前期工作中變壓器容量選擇及負(fù)荷計(jì)算是一個(gè)電氣工程師重要工作，只有把這項(xiàng)工作做好，才能與設(shè)計(jì)部門和供電做好協(xié)調(diào)，為電氣工程圖紙的順利設(shè)計(jì)提供了先決條件。2消防控制室、監(jiān)控室、電信機(jī)房的確定，⑴從節(jié)約后期物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用考慮，消防控制室最好和監(jiān)控室合并在一起，《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 一要求消防控制室宜設(shè)在高層建筑的首層或地下一層，并應(yīng)設(shè)直通室外的安全出口。⑵電信機(jī)房可設(shè)在首層或地下一層，由于目前主要有聯(lián)通和電信個(gè)運(yùn)營(yíng)商，一般考慮相鄰2處電信機(jī)房，每處建筑面積約30平方米，需要提供的三相電源箱，并設(shè)置計(jì)量電表。3、設(shè)備用房門和運(yùn)輸通道的考慮，供電部門要求配電室設(shè)備進(jìn)出門尺寸 ，主要是考慮配電室變壓器尺寸，變壓器帶外殼的尺寸為 （），設(shè)備運(yùn)輸通道要考慮安裝時(shí)能方便進(jìn)，損壞時(shí)能容易出，不要采用臨時(shí)吊裝口或預(yù)留洞口，最好與室外或地下車庫(kù)相通。三、初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)、供電容量配置標(biāo)準(zhǔn)，（1）、住宅每戶建筑面積 戶以下的，按 本人認(rèn)為 配置；及以上至 的，按 本人認(rèn)為配置； 以上的，按 本人認(rèn)為 配置。⑵、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按建筑面積每平方米 配置，超過(guò)容量，應(yīng)用三相供電。目前，供電公司也是按此標(biāo)準(zhǔn)收繳供電配套工程費(fèi)（2X元?）。有些項(xiàng)目的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按每平方米 配置甚至配置單相電源，基本不能滿足商戶用電需要。2、計(jì)量電表的設(shè)置，原則上住宅計(jì)量電表必須交供電部門管理，為減少用電糾紛，配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和換熱站計(jì)量電表也可交供電部門管理。供電公司要求18層及18層以下的住宅計(jì)量電表集中設(shè)置在一層或地下一層；19層及19層以上住宅計(jì)量電表可三層或四層一集中設(shè)置，供電必須采用封閉母線，供電配套工程費(fèi)不含，需另外結(jié)算。地區(qū)不同要求也有差別，需要與當(dāng)?shù)毓╇姽径鄿贤▍f(xié)調(diào)，方可在前期供電方面做得比較出色。工程建設(shè)階段一、施工圖紙會(huì)審辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之前需要把施工圖紙上報(bào)市建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)審查中心進(jìn)行審查，下發(fā)施工圖審查合格書。通過(guò)圖紙會(huì)審可以使各參建單位特別是施工單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙、領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖、掌握工程特點(diǎn)及難點(diǎn)，找出需要解決的技術(shù)難題并擬定解決方案，從而將因設(shè)計(jì)缺陷而存在的問(wèn)題消滅在施工之前。施工單位一般著重于圖紙自身的問(wèn)題并結(jié)合實(shí)際需要進(jìn)行審閱，建設(shè)單位則對(duì)使用功能、投資成本提出合理的要求。1、首先要核對(duì)圖紙目錄，檢查圖紙頁(yè)數(shù)是否足夠，有沒(méi)有缺頁(yè)現(xiàn)象。審看強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、平面圖，清點(diǎn)圖紙是否完整。、施工圖設(shè)計(jì)是否與設(shè)計(jì)任務(wù)書要求一致，如要求設(shè)計(jì)戶內(nèi)弱電箱，實(shí)際沒(méi)有設(shè)計(jì)；使用功能是否合理，如戶內(nèi)同時(shí)設(shè)計(jì)入戶紅外防盜和門磁防盜功能。⑵、強(qiáng)弱電系統(tǒng)來(lái)源是否與市規(guī)劃局審批的《綜合管網(wǎng)圖》一致,避免出現(xiàn)系統(tǒng)來(lái)源于東，進(jìn)戶管道預(yù)留于西的問(wèn)題。⑶、配電系統(tǒng)各回路設(shè)計(jì)是否合理，目前，建筑設(shè)計(jì)院只負(fù)責(zé)各用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)，電力設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)物業(yè)低壓柜配電設(shè)計(jì)，如果，一臺(tái)的排污水泵也直接標(biāo)注“電源引自配電室”則會(huì)造成配電回路太多，配電柜設(shè)置過(guò)多的現(xiàn)象。⑷、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否明確，可否指導(dǎo)施工，如有些自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)圖甚至沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)各回路導(dǎo)線型號(hào)規(guī)格和預(yù)埋預(yù)留管徑。⑸、審核設(shè)計(jì)所選用的設(shè)備、材料是否合理，如選用新設(shè)備、新材料則應(yīng)有充分的安全性和可靠性的依據(jù)，同時(shí)，分析對(duì)工程投資的影響，某工程消防干支線選用柔性防火電纜 ，經(jīng)市場(chǎng)詢價(jià)，柔性防火電纜 的單價(jià)是常規(guī)使用的耐火交聯(lián)電纜 的倍，同樣符合消防規(guī)范要求，則需要多投入萬(wàn)元的投資。⑹、是否符合施工驗(yàn)收規(guī)范要求，如某工程照明配電箱應(yīng)急照明出線回路使用電線，但按照《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第 規(guī)定：疏散應(yīng)急照明線路采用耐火電線。⑺、是否有利于施工，如某工程各層平面圖核心筒位置消火栓啟泵按鈕控制線平面水平敷管均改為垂直上下敷管做法。除核心筒電梯廳攝像機(jī)管線暗敷外，其余攝像機(jī)管線待確定安防方案后明敷。⑻、是否有利于建筑美觀，由于強(qiáng)電插座在配電平面圖中，弱電插座在弱電平面圖中，為防止施工預(yù)埋管路定位混亂，施工確定強(qiáng)、弱電插座的統(tǒng)一間距為（接線盒盒中距盒中）。⑼、是否有利于后期管理，如某工程為減少物業(yè)管理成本，二層弱電機(jī)房取消，監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)、網(wǎng)絡(luò)/電話系統(tǒng)總交換機(jī)/總配線架并入一層消防控制室統(tǒng)一管理。2、與土建圖紙核對(duì)⑴、強(qiáng)弱電機(jī)房設(shè)備運(yùn)輸通道是否通暢，是否考慮安裝時(shí)能方便進(jìn)，損壞時(shí)能容易出。⑵、變配電室平面布置、標(biāo)高、預(yù)埋件等是否正確，變配電室平面尺寸、空間高度是否符合規(guī)范要求。青島地區(qū)不用考慮配電室電纜溝，供電高低壓進(jìn)出線均是上進(jìn)上出形式。⑶、消防控制室可以設(shè)在高層建筑的首層或地下一層，但應(yīng)設(shè)直通室外的安全出口。⑷、電氣豎井的電力橋架預(yù)留洞口位置是否正確，平面的電力橋架預(yù)留洞口高度是否合適。3、與給排水、暖通圖紙核對(duì)⑴、機(jī)房配電是否合適，一般換熱站用電量需要80-10的0三相電源，進(jìn)站電力電纜的預(yù)留長(zhǎng)度按青島熱力規(guī)劃院設(shè)計(jì)的熱交換機(jī)房主機(jī)柜位置確定，主機(jī)動(dòng)力配電箱/控制柜由供熱公司提供。生活泵房用電量需要 的三相電源，無(wú)負(fù)壓變頻設(shè)備具體布置圖設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。因換熱站要移交供熱公司、生活泵房要移交自來(lái)水公司管理，最好配置供電部門一戶一表。、排水水泵、通風(fēng)風(fēng)機(jī)設(shè)備容量是否和電氣配電一致，有沒(méi)有漏配、多配現(xiàn)象。⑶、住宅戶內(nèi)暖氣片位置是否遮蓋電氣強(qiáng)弱電插座，為避免強(qiáng)、弱電插座和暖氣片位置沖突或間距不夠(間距)，明確請(qǐng)二個(gè)施工專業(yè)在施工前做強(qiáng)、弱電插座和暖氣片的施工圖定位排布。⑷、強(qiáng)弱電設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)送、排風(fēng)管安裝位置是否合適，特別是配電室高低壓設(shè)備上方的送、排風(fēng)管一定要移位，避免風(fēng)管冷凝水滴入而發(fā)生設(shè)備損壞事故。(5)、本著“小管道讓大管道、無(wú)壓管讓有壓管”的安裝原則，電力、弱電、消防橋架安裝位置要讓開(kāi)通風(fēng)、給排水主管道，安裝高度盡最大可能向上提高，特別是地下車庫(kù)施工之前，施工單位水電暖安裝專業(yè)一定要排出地下車庫(kù)綜合管線安裝圖。圖紙會(huì)審的深度和全面性將在一定程度上影響工程施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全和工程施工的難易程度，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的“錯(cuò)、漏、碰、缺”，及早調(diào)整優(yōu)化工程設(shè)計(jì).并從實(shí)踐中總結(jié)出常見(jiàn)病和多發(fā)病,以前車之鑒指導(dǎo)工程圖紙會(huì)審,從而可以提高施工質(zhì)量、節(jié)約施工成本、縮短施工工期，提高效益。二、施工實(shí)施：1、明確細(xì)化規(guī)范要求，具有切實(shí)可操作性。把施工設(shè)計(jì)圖紙與《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》）3、《-火2災(zāi)0自0動(dòng)2報(bào)警施工驗(yàn)收規(guī)范》等施工驗(yàn)收規(guī)范有機(jī)結(jié)合，特別是把規(guī)范中不明確的地方明確起來(lái)。（1）、《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》規(guī)定:電纜橋架水平安裝的支架間距為 -為便于竣工結(jié)算，最好根據(jù)電纜橋架截面大小分別規(guī)定具體的支架間距，小規(guī)格橋架可以定為 大規(guī)格橋架可以定為 。（2）、按《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》要求，燈具和煙感的凈距不小于，把樓梯間、電梯廳燈具和煙感的間距，主臥燈具和煙感的間距統(tǒng)一確定為，二者布置成一直線（特別是不吊頂?shù)臉翘蓍g、電梯前室一定要注意），等等。2做好施工交底。施工交底要切實(shí)具有可操作性，交底到人，落實(shí)到位，施工交底交到位才能干出好活。3、材料、設(shè)備檢驗(yàn)電氣材料、設(shè)備市場(chǎng)混亂，對(duì)材料、設(shè)備做好進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，抽檢抽樣，把好原材料進(jìn)場(chǎng)關(guān)。4、工程三檢工作。施工單位是否檢查到位、監(jiān)理單位是否檢查到位、建設(shè)單位是否檢查到位，三方共同的努力才能能干出好的工程。、臨時(shí)用電為了消除觸電事故隱患，控制要點(diǎn)：(1)、施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電工程必須編制專項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)(方案)并經(jīng)施工、監(jiān)理、建設(shè)單位共同驗(yàn)收合格后方可使用；()、必須采用“三相五線制” 接零保護(hù)系統(tǒng)；()、配電系統(tǒng)采用“三級(jí)配電兩級(jí)保護(hù)”、實(shí)行“一機(jī)一閘一漏一箱”的規(guī)定，每臺(tái)設(shè)備配置專用開(kāi)關(guān)箱，開(kāi)關(guān)箱必須裝設(shè)漏電保護(hù)器( 或 )；、必須使用五芯(三相)或三芯(單相)電纜，嚴(yán)禁使用雙絞電線。6配套報(bào)建工作、正式用電申請(qǐng)報(bào)裝:根據(jù)項(xiàng)目《供電方案》，與電力設(shè)計(jì)院對(duì)接具體高低壓供配電設(shè)計(jì)，與供電主管部門、電力專業(yè)施工單位對(duì)接具體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、住戶供電施工。、有線電視申請(qǐng)報(bào)裝：由有線電視網(wǎng)絡(luò)中心做出室外管道和樓內(nèi)施工圖紙，與專業(yè)施工單位對(duì)接好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、住戶有線電視施工。、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話等通訊設(shè)施對(duì)接安排：選定運(yùn)營(yíng)商，確定室外