xxxxx投資顧問有限公司11第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析6 11 2類比項目調(diào)查結(jié)果1626 29 3 45 574 59 60 605 616市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析年青島市國民生產(chǎn)總值比年增長。青青島市主要年份國內(nèi)生產(chǎn)總值情況單位：億元20008889906427100199819992000200120022003年~月份工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價)億元，累計增長，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入億元，利稅總額達(dá)額達(dá)億元，增長。億元，累計增長，固定資產(chǎn)投資7青青島市主要年份固定資產(chǎn)投資完成情況單位：億元80000600500321400300200019801990199519961997199819992000200120022003165161161191528739.4478384279作為年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競爭力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通8青島市對外貿(mào)易情況青島市對外貿(mào)易情況123.92855671.252.4614744.6332.9338.2731.2233.8518.3428.7117.483.350.81(億元)82.67出口總額進(jìn)口總額25020032002200120009876502005009心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。方興未艾的城市經(jīng)營、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入、奧運會的籌備建設(shè)、對外開放力度6006005004003002001000竣工面積增長幅度(%)地產(chǎn)市場狀況分析5523.82473.1383.96259.282.540.1-26.8351.748.934.65389.2500500450400350300250200150100500銷售面積增長幅度(%)4453429.1387.02300.723632.527.428.75.65.6年~月份，青島房屋價格與元／平方米，同比上漲。年同期相比上漲，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均；各年增幅從年~年~年逐年增長，從年的年穩(wěn)定增長，分別是、。億元增長至年的億元，增幅超過和；年~年增幅有所回落，為12010080604020010106.59277.83增長幅度(%)39.731.520.342.3455.777年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個“天價”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出元“天價”；其二，市南區(qū)中心區(qū)的海門路號地塊每平方米樓面地價元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的“世紀(jì)天價”。土地價格的攀高勢必強(qiáng)烈拉動青島從年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸地產(chǎn)市場增量發(fā)展。同時，由于青島土地市場在年底首國土資源管理局審查過程項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結(jié)果新世界(青島)置業(yè)有限公司視、冰箱等)；主力戶型52平方米(80%)、109平方米(15%)少有外銷售\\\\不知道開發(fā)商是哪一家公司有廣開發(fā)商二手市場均價租金備注5900元/平方米(2層)、6500元/平方米(20層)格及折扣率旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒店對旅行社價格平均在低價元天間，高價元天間。酒店經(jīng)營旺季目所在地板塊市場分析交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各項目的定位和建筑設(shè)計等存在著各種缺陷，造成了許單純的大戶型住宅在周邊的銷售價格平均在元左右，商住樓價格在—元平方米左右，結(jié)合目前周圍項目的情況來分析，該地塊距離火車站僅米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項目。從如意大廈(主力戶型—平方米)目前普遍被一些公司企業(yè)租賃.2.2社會效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個獨特的名片工程，只要提起青島五部分項目分析及總體開發(fā)思路擬定。本項目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計做到盡善盡美，從一些。該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達(dá)商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽(yù)度造成了嚴(yán)重影響，同時，也使其項目在市場中難于立腳。因此，從版塊市場來講，小戶型的酒店式公寓是市場空白點，。是由于該項目的后期管理空白，使該項目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢，使得這種在市場上低投資高回報的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計需要較長時間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項目正好可以庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。特別是青島的戶型設(shè)計，片面追求面積大造成了許多功能結(jié)構(gòu)建筑材料上的空白點：運用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)?；疖囌局車馁e館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。爭取然氣的引進(jìn)項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全面提升、前海一，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯、躍層小戶型設(shè)計內(nèi)涵、青島首個全方位口岸物業(yè)(地鐵、火車站、輪渡、公共交通)的投資內(nèi)涵、青島首個全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。在到稱心的物業(yè)服務(wù)，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)(供參考)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)內(nèi)各地。因此，市場機(jī)會增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運式：CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性群分析“金領(lǐng)階級”。“中產(chǎn)階級”“資產(chǎn)階級”中山路，選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年本項目無可替代的位置優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C(jī)會。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時機(jī)會。項目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計建議CondoCondominiumsCondoCondoCondoCondoCondoCondoCondo規(guī)劃是房地產(chǎn)項目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點，才能充分發(fā)掘土地價值，把房地產(chǎn)價值最大化；在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶考所部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青()戶型設(shè)計上要講究功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動空間(廳、廚房)和個人活動空間(臥室等)分開、不交叉。動靜分區(qū)：動區(qū)(客、飯廳等)和靜區(qū)(臥室、書房)隔離，不干擾。(2)當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在：廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點。多面采光，明亮大方。整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。()注重舒適性：每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。因為高層公寓往往采取一梯~戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。常常是客餐?？淳皯粜妥鳛楸景冈O(shè)計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房(廳、臥)和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定消費群的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費偏好等不同，2.商業(yè)分割，建筑上一體/立面設(shè)計突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實的城市名片。