物業(yè)公司公共收益管理辦法總則1.1目的為規(guī)范管理、依法使用物業(yè)項(xiàng)目的公共收益，防范公共收益的管理、使用風(fēng)險(xiǎn)，特制訂《廣東XXX物業(yè)服務(wù)股份有限公司公共收益管理、使用指引（2.0版）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本指引”）。1.2使用說(shuō)明1.2.1本指引適用于廣東XXX物業(yè)服務(wù)股份有限公司及其子（分）公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)公司”）提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的已收樓、且有公共收益的物業(yè)項(xiàng)目。1.2.2本指引適用于公共收益的管理、使用。1.3職責(zé)和權(quán)限1.3.1部門(mén)職責(zé)1.3.1.1經(jīng)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)制定、完善公共收益的管理使用規(guī)定、操作細(xì)則，指導(dǎo)物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目規(guī)范公共收益的管理。1.3.1.2品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)公共收益使用計(jì)劃的（年度）審批，指導(dǎo)物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目規(guī)范公共收益的使用。1.3.1.3財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)公共收益的收支管理，規(guī)范、監(jiān)督物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目做好公共收益的賬務(wù)處理。1.3.1.4物業(yè)區(qū)域負(fù)責(zé)公共收益管理、使用的監(jiān)督工作。1.3.1.5物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)公共收益管理、使用的具體實(shí)施。公共收益的管理2.1公共收益2.1.1公共收益是指物業(yè)服務(wù)公司利用權(quán)屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收入，在剔除物業(yè)服務(wù)公司收入后權(quán)屬業(yè)主共有的收益。2.1.2物業(yè)服務(wù)公司收入有合同約定的，物業(yè)服務(wù)公司按合同約定計(jì)收物業(yè)服務(wù)公司收入，再對(duì)權(quán)屬業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收入按收入額拘0%提取增值管理服務(wù)費(fèi)后，剩余部分納入公共收益。如：電梯廣告合同明確約定計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)（元，巡護(hù)服務(wù)費(fèi)Y元，該項(xiàng)業(yè)務(wù)物業(yè)公司收入=Y+X*30%，公共收益=X*70%。2.1.3物業(yè)服務(wù)公司收入無(wú)合同約定的，物業(yè)服務(wù)公司則按《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，按收入總額的30%提取增值管理服務(wù)費(fèi)后，剩余部分納入公共收益。如：某項(xiàng)場(chǎng)地租賃合同無(wú)區(qū)分場(chǎng)地使用費(fèi)和巡護(hù)服務(wù)費(fèi)，僅約定場(chǎng)地租賃共收:費(fèi)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)物業(yè)公司收入=Z*30%，公共收益=Z*70%。2.1.4物業(yè)服務(wù)公司收入主要用于彌補(bǔ)對(duì)利用權(quán)屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)成本，包括但不限于巡護(hù)保潔人員的人工成本、清潔保潔費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)等。2.1.5《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》無(wú)約定物業(yè)服務(wù)公司可按收入總額的30%提取增值管理服務(wù)費(fèi)，且就小區(qū)公共資源經(jīng)營(yíng)收入約定分配方案未通過(guò)法定比例業(yè)主同意的，物業(yè)服務(wù)公司不可提取增值管理服務(wù)費(fèi)。2.1.6常見(jiàn)的公共收益科目常見(jiàn)的公共收益1、車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)利用權(quán)屬業(yè)主共有的車(chē)位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的場(chǎng)地使用費(fèi)。2、廣告場(chǎng)地使用費(fèi)（1）電梯廣告場(chǎng)地使用費(fèi)：利用電梯轎廂懸掛框架廣告、播放電視液晶廣告、播放語(yǔ)音廣告、播放背景音樂(lè)等經(jīng)營(yíng)所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；⑵室外廣告場(chǎng)地使用費(fèi)：利用室外場(chǎng)地進(jìn)行燈箱廣告、站牌廣告、橫幅廣告、液晶廣告等經(jīng)營(yíng)所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；⑶室內(nèi)廣告場(chǎng)地使用費(fèi)：在室內(nèi)場(chǎng)地（大堂等）放置雜志架、廣告架，擺放宣傳雜志、宣傳單張、畫(huà)冊(cè)、書(shū)籍等；在室內(nèi)墻壁懸掛廣告作品；在室內(nèi)合適位置進(jìn)行物品展示等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；⑷電信及多媒體設(shè)施場(chǎng)地使用費(fèi)：對(duì)電信、移動(dòng)、聯(lián)通等多媒體設(shè)施在公共苑區(qū)開(kāi)通信號(hào)覆蓋等業(yè)務(wù)所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；⑸路燈廣告使用費(fèi)：利用物業(yè)管理范圍內(nèi)的路燈桿，安裝燈箱或其他廣告載體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)。3、其他公共收益其他利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)，如利用權(quán)屬業(yè)主共有的會(huì)所及配套的設(shè)施（泳池、球室），設(shè)置臨時(shí)攤位等所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)。2.2公共收益的建賬公共收益歸屬業(yè)主共有，為更好地規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部的審計(jì)管理，接受業(yè)主的監(jiān)督檢查，物業(yè)區(qū)域、物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立公共收益的管理、使用臺(tái)賬細(xì)記錄公共收益的收入及支出情況；物業(yè)財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)公共收益單獨(dú)核算。每月5日前，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)會(huì)同財(cái)務(wù)部對(duì)上月公共收益的收支情況做好對(duì)賬工作，全面掌握公共收益的動(dòng)態(tài)管理狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并控制、防范公共收益的管理風(fēng)險(xiǎn)。公共收益的使用3.1公共收益的使用范圍3.1.1公共收益權(quán)屬業(yè)主共有，能補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，或?qū)ｍ?xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造和新增購(gòu)置費(fèi)用的支出，及業(yè)主同意的其他費(fèi)用支出。3.1.2沒(méi)有繳交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)項(xiàng)目，在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造或新增購(gòu)置共用設(shè)施設(shè)備的，可使用公共收益。3.1.3已繳交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)項(xiàng)目，在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造或新增購(gòu)置共用設(shè)施設(shè)備的，但現(xiàn)有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金利息覆蓋不了相關(guān)費(fèi)用的，可使用公共收益。3.2公共收益的使用原則公共收益的使用，應(yīng)遵循依法依規(guī)、公開(kāi)透明、所有權(quán)人和受益人相一致的原則。3.3公共收益的使用程序3.3.1編制公共收益使用計(jì)劃3.3.1.1物業(yè)項(xiàng)目在每年末編制住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃時(shí)，應(yīng)同時(shí)編制下一年度的公共收益使用計(jì)劃（批量使用計(jì)劃）。使用計(jì)劃應(yīng)包括擬維修、更新和改造的項(xiàng)目（項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目工程量）、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間、費(fèi)用預(yù)算等?！豆彩找媸褂糜?jì)劃表》可參照附件2。3.3.1.2《公共收益使用計(jì)劃表》經(jīng)區(qū)域總經(jīng)理審核后，報(bào)品質(zhì)管理中心審批，抄送經(jīng)營(yíng)管理中心備案。3.3.2單項(xiàng)使用計(jì)劃的實(shí)施3.3.2.1使用程序單項(xiàng)使用計(jì)劃啟動(dòng)的報(bào)批公示使用計(jì)劃選定施工單位 —] 不通過(guò)進(jìn)場(chǎng)施工，驗(yàn)收施工結(jié)果 —通過(guò)*付款從公共收益中列支施工費(fèi)用資料、合同的歸檔、存檔單項(xiàng)施工完成，單項(xiàng)信息公示公共收益年度使用防況的信息公示3?3?2?2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)內(nèi)容1、計(jì)劃啟動(dòng)報(bào)物業(yè)區(qū)域?qū)徟?） 在公共收益年度使用計(jì)劃（批量使用計(jì)劃）內(nèi)的單項(xiàng)使用計(jì)劃的實(shí)施，在計(jì)劃啟動(dòng)前，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)將具體的實(shí)施方案報(bào)物業(yè)區(qū)域?qū)徟?，?jīng)區(qū)域總經(jīng)理審批通過(guò)后方可推進(jìn)實(shí)施。（2） 超出公共收益年度使用計(jì)劃（批量使用計(jì)劃），新增使用項(xiàng)的，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)發(fā)起使用申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)域總經(jīng)理審核后，報(bào)品質(zhì)管理中心審批，抄送經(jīng)營(yíng)管理中心備案。2、計(jì)劃實(shí)施，信息公示（1）公共收益使用計(jì)劃的實(shí)施，務(wù)必做好相關(guān)信息的公示。公示的節(jié)點(diǎn)及公示的主要內(nèi)容如下:（1）使用前（2）使用后（3）年末公示單項(xiàng)使用計(jì)劃:①物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在園區(qū)公告欄等顯眼位置將當(dāng)前的公共收益結(jié)存情況、本次擬維修、更新和改造的項(xiàng)目（項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目預(yù)估工程量、現(xiàn)狀圖片）、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間、實(shí)施方式、費(fèi)用預(yù)算等實(shí)施方案予以公示。②在公示期間，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)與屬地居委會(huì)、行政主管部門(mén)做好溝通，將公共收益使用計(jì)劃報(bào)送相關(guān)部門(mén)備案。③在公示期間，如有業(yè)主對(duì)公共收益的使用提出異議，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)與業(yè)主做好溝通、解釋工作，并聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)公共收益的使用計(jì)劃作出合理調(diào)整，友好協(xié)商、解決業(yè)主意見(jiàn)，不得發(fā)生群訴事件。公示單項(xiàng)使用計(jì)劃的實(shí)施情況:單項(xiàng)使用計(jì)劃施工完成，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在園區(qū)公告欄等顯眼位置將已完成的施工情況予以公示，公示的內(nèi)容包括但不限于項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目工程量、施工單位信息、選聘方式、具體實(shí)施時(shí)間、實(shí)施費(fèi)用金額及施工前后對(duì)照?qǐng)D等。公示公共收益的年度使用情況:每年末，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)公布公共收益的年度使用情況，公示的內(nèi)容包括但不限于公共收益的上期結(jié)存金額、當(dāng)期公共收益發(fā)生收支的項(xiàng)目、費(fèi)用金額及余額等情況。⑵公示的時(shí)間要求信息公示期限不得少于7天（當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)如有規(guī)定，按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行）。在公示期間，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)做好錄影及拍照記錄存檔工作。（1）使用前（2）使用后（3）年末公示單項(xiàng)使用計(jì)劃:①物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在園區(qū)公告欄等顯眼位置將當(dāng)前的公共收益結(jié)存情況、本次擬維修、更新和改造的項(xiàng)目（項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目預(yù)估工程量、現(xiàn)狀圖片）、計(jì)劃實(shí)施時(shí)間、實(shí)施方式、費(fèi)用預(yù)算等實(shí)施方案予以公示。②在公示期間，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)與屬地居委會(huì)、行政主管部門(mén)做好溝通，將公共收益使用計(jì)劃報(bào)送相關(guān)部門(mén)備案。③在公示期間，如有業(yè)主對(duì)公共收益的使用提出異議，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)與業(yè)主做好溝通、解釋工作，并聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)公共收益的使用計(jì)劃作出合理調(diào)整，友好協(xié)商、解決業(yè)主意見(jiàn)，不得發(fā)生群訴事件。公示單項(xiàng)使用計(jì)劃的實(shí)施情況:單項(xiàng)使用計(jì)劃施工完成，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在園區(qū)公告欄等顯眼位置將已完成的施工情況予以公示，公示的內(nèi)容包括但不限于項(xiàng)目位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目工程量、施工單位信息、選聘方式、具體實(shí)施時(shí)間、實(shí)施費(fèi)用金額及施工前后對(duì)照?qǐng)D等。公示公共收益的年度使用情況:每年末，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)公布公共收益的年度使用情況，公示的內(nèi)容包括但不限于公共收益的上期結(jié)存金額、當(dāng)期公共收益發(fā)生收支的項(xiàng)目、費(fèi)用金額及余額等情況。⑵公示的時(shí)間要求信息公示期限不得少于7天（當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)如有規(guī)定，按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行）。在公示期間，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)做好錄影及拍照記錄存檔工作。3、施工單位的選定（1）施工單位的選定，必須堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，應(yīng)按照相關(guān)的法規(guī)規(guī)定或政策要求執(zhí)行，如必須通過(guò)招投標(biāo)方式評(píng)選施工單位的，應(yīng)按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。通過(guò)招投標(biāo)方式評(píng)選施工單位的，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程全程錄影及拍照記錄存檔。公示的節(jié)點(diǎn)公示的主要內(nèi)容及要求公示的節(jié)點(diǎn)（2） 有條件的物業(yè)項(xiàng)目，可邀請(qǐng)友好業(yè)主代表及屬地居委會(huì)見(jiàn)證施工單位的評(píng)選過(guò)程。（3） 選定施工單位后，應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂施工合同。（4） 施工單位按照施工合同約定進(jìn)場(chǎng)施工。施工完畢，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按施工合同約定對(duì)施工結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收：施工單位的施工結(jié)果不符合合同約定的，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)做好相關(guān)記錄，督導(dǎo)施工單位整改。施工單位的施工結(jié)果符合合同約定的，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照施工合同約定付款，并從公共收益中列支施工費(fèi)用。4、合同資料的歸檔、存檔（1）單項(xiàng)工程施工完成，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以工程項(xiàng)為單位，做好相關(guān)資料、合同文本的歸檔、存檔工作，并建立相關(guān)管理臺(tái)賬。3.3.3公共收益使用情況的定期上報(bào)3.3.3.1每半年，物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)將公共收益的實(shí)際使用情況匯總（匯總格式可參照附偉《公共收益使用情況表》），經(jīng)屬地財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理