萬科城項(xiàng)目發(fā)展思路敬呈：長沙萬科湖南和順置業(yè)有限公司(易居中國)長沙易居投資顧問有限公司開始一場舒適的振奮之旅一、宏觀環(huán)境分析二、項(xiàng)目解析三、項(xiàng)目整體發(fā)展與定位策略思維架構(gòu)五、易居中國優(yōu)勢四、一期營銷策略及銷售執(zhí)行第一篇宏觀環(huán)境分析長沙地處湖南省東部，扼南北要沖，為湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、金融的中心。長沙“東屏羅霄毗江西，西障雪峰連云貴，南峙衡岳達(dá)廣州，北托洞庭通武漢?！彼胤Q“荊豫唇齒，黔粵咽喉”。長沙現(xiàn)轄芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)五區(qū)及長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市。東西長約230公里，南北寬約87公里，土地總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口城市發(fā)展研究長沙的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，利于長沙房地產(chǎn)的高速發(fā)展。長沙GDP一直穩(wěn)定增長，2003年以來，GDP增長幅度穩(wěn)定在14%以上的水平從GDP走勢來看，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，第一產(chǎn)業(yè)持續(xù)降低，第三產(chǎn)業(yè)所占比例一直保持在40%以上，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)滑坡，中國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，但長沙仍處于高速發(fā)展階段地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口GDP大于8%，城市房地產(chǎn)一般處于高速發(fā)展階段GDP人均GDP的逐年增加，提升了居民消費(fèi)水平。與內(nèi)陸其他城市相比，長沙作為一個(gè)以娛樂、消費(fèi)為主的市場，市場消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)型城市特征明顯。長沙人均GDP逐年增加，2009年長沙人均GDP為35348元，同期城市人均可支配收入和人均消費(fèi)支出為18515元和13663元，居民的消費(fèi)水平逐步提高。長沙居民收入水平日益提高，在中部地區(qū)省會(huì)城市中排名第一，人均消費(fèi)性支出同樣超過武漢、鄭州等城市；長沙經(jīng)濟(jì)增長促使2001-2009年期間城市人均可支配收入年平均年增長率近8.7%。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口人均收入與消費(fèi)支出長沙武漢鄭州南昌房價(jià)3906559745684806人均可支配收入18282167121573215112人均消費(fèi)性支出129601143397001155108年長沙與中部部分城市相關(guān)數(shù)據(jù)對比長沙居住消費(fèi)支出比僅為10%左右，只要能對其有效引導(dǎo)，將可產(chǎn)生強(qiáng)大的購買力，長沙房價(jià)在中部省會(huì)城市中處于最低水平，房價(jià)有極大的上升空間。

2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年長沙人均消費(fèi)性支出7745785483309030966010680122881296013663人均居住消費(fèi)支出852.541035.84792.42924.75851.701089.321075.161388.03

--人均居住消費(fèi)支出增長率--21.50%-23.50%16.70%-7.90%27.90%-1.30%29.10%

--人均居住消費(fèi)支出占比11.01%13.19%9.51%10.24%8.82%10.20%8.75%10.71%

--地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口居住性消費(fèi)支出長沙武漢鄭州南昌房價(jià)3906559745684806人均可支配收入18282167121573215112人均消費(fèi)性支出129601143397001155108年長沙與中部部分城市相關(guān)數(shù)據(jù)對比長沙房價(jià)最低，但人均可支配收入與消費(fèi)性支出卻最高資料來源：《長沙市城市總體規(guī)劃（2000———2020）》未來長沙將形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市空間格局，城區(qū)面積與城市人口快速擴(kuò)充。到2020年，規(guī)劃區(qū)面積將擴(kuò)大到2893平方公里，城市人口將增加到350萬人?；拘纬煞蠀^(qū)域性現(xiàn)代化中心城市特點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系，強(qiáng)化瀏陽、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的現(xiàn)代化城市群?；拘纬膳c區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照“一主(城市主體)、兩次(河西、星馬新城)、四組團(tuán)(暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán))”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局?；拘纬梢詺v史文化名城為依托的城市形象骨架，充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵，強(qiáng)化名城地位。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口發(fā)展總體規(guī)劃

2007年12月長株潭城市群獲國務(wù)院批準(zhǔn)，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)(簡稱“兩型社會(huì)”)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃到2010年，三市經(jīng)濟(jì)總量在全省將占比達(dá)42％以上，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365萬。近期規(guī)劃（2002～2010年）：重點(diǎn)建設(shè)三市各自環(huán)線、三市間公路外環(huán)、潭望高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)留三核中間地帶的發(fā)展空間，為未來多種發(fā)展模式提供可能性。遠(yuǎn)期規(guī)劃（2011～2020年）：長沙主要向東發(fā)展，并加快向南發(fā)展；湘潭主要向北發(fā)展，兼顧向東；株洲主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網(wǎng)和綠色空間的銜接，適度向北。遠(yuǎn)景規(guī)劃（2021～2050年）：長沙、湘潭、株洲城區(qū)形成三核，逐步形成具有良好生態(tài)環(huán)境為背景的綠心，并在中間鑲嵌若干高品質(zhì)的新型城市功能區(qū)。湘潭市株洲市長沙市長株潭“兩型”社會(huì)的構(gòu)建，為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多政策、規(guī)劃的利好，大規(guī)模的城市配套建設(shè)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的引入、大規(guī)模資金的注入在加快城市發(fā)展的同時(shí)亦將導(dǎo)入更多的有置業(yè)需求的產(chǎn)業(yè)人群。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口兩型社會(huì)以長株潭為中心的“3+5”城市群1小時(shí)生活圈的構(gòu)筑，將加速長株潭周邊城市向核心區(qū)城市的聚集，為長沙帶來更多的置業(yè)人群?！?+5”城市群是湖南的交通樞紐，重要的糧食生產(chǎn)基地、能源原材料基地、現(xiàn)代裝備及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。“3+5”城市群的國土面積近10萬平方公里，到2009年底，人口4000多萬，城市群人口占全省的59.7％，經(jīng)濟(jì)總量占全省的75.3%，一般預(yù)算收入占全省的61.3%。在未來10-15年，“3+5”城市群將打造成功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、布局合理的新型城市連綿區(qū)、設(shè)施完備的現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)、生態(tài)良好的國際化旅游區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)、社會(huì)和諧和人性化宜居區(qū)。構(gòu)建“立體化、水陸空多式聯(lián)運(yùn)”的大交通系統(tǒng)。核心區(qū)形成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈?！?+5”城市城際輕軌將構(gòu)建1小時(shí)生活圈。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口3+5城市群武廣新城將成為中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運(yùn)中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口香港：金融/貿(mào)易澳門：博彩/旅游福建：港口/制衣江西：地緣/礦產(chǎn)湖南：位置/農(nóng)業(yè)廣東：工業(yè)領(lǐng)先廣西：交通/資源海南：農(nóng)業(yè)/旅游易四川：資源/人力貴州：能源貯備云南：路通/資源武廣新城的發(fā)展在完善長沙經(jīng)濟(jì)版圖的同時(shí)將加速外省尤其是湖南周邊省市的人口導(dǎo)入。武廣新城

2005年前，長沙城市發(fā)展由五一廣場呈環(huán)形輻射周邊區(qū)域長沙城市發(fā)展歷來是以政治為中心、商業(yè)為輔助的規(guī)劃格局。五一廣場作為核心區(qū)，不僅僅承載了整個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，還具有吸納與擴(kuò)散至周邊區(qū)域的功能。市區(qū)CLD：省府、市府五一路CBD：五一路商圈、東塘商圈芙蓉路前期：05年城市布局?jǐn)U散吸納政治定位→商業(yè)規(guī)劃→基礎(chǔ)設(shè)施完善地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口城市的發(fā)展方向：單核多核

城市化進(jìn)程長沙城市發(fā)展由單一的主中心過渡到多個(gè)次中心同步發(fā)展，開福區(qū)（北城區(qū)域）作為河?xùn)|生態(tài)和人文資源最為豐富的區(qū)域，打造長沙宜居城區(qū)。北城區(qū)域臨近中心板塊，是與五一商圈這一城市中心融合度最高的片區(qū)之一，尤其在芙蓉路兩廂，已經(jīng)成為長沙的金融中心；2010年開福區(qū)將投資102億，建設(shè)67個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，建設(shè)宜居城區(qū)；省府南遷、市府西移以及各區(qū)政府的遷移使長沙的發(fā)展格局產(chǎn)生了根本性的改變，中心板塊由過去的CBD、CPD的功能定位劃分各板塊的功能分區(qū)；長沙目前已經(jīng)由主中心逐步過渡到多個(gè)次中心的轉(zhuǎn)變。北城板塊麓南板塊市府金星板塊東城板塊南城板塊星沙板塊金鷹月湖板塊中心板塊省政府、天心區(qū)政府市政府芙蓉區(qū)政府長沙縣政府開福區(qū)政府雨花區(qū)政府地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口城市化進(jìn)程長沙人口持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加快，促進(jìn)長沙房地產(chǎn)快速發(fā)展。2003-2008年長沙戶籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2008年長沙戶籍人口約647萬人。2000-2008年長沙城鎮(zhèn)人口快速增長，同期農(nóng)業(yè)人口增幅較小，2006-08年農(nóng)業(yè)人口出現(xiàn)負(fù)增長，2008年農(nóng)業(yè)人口比07年減少約20.81萬。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口指標(biāo)：一般情況下，城市人口每增長1%，促進(jìn)房地產(chǎn)增長4%2009年長沙城市化率達(dá)61%。人口結(jié)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃城市輻射力城市化進(jìn)程城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市人口結(jié)構(gòu)人口流動(dòng)現(xiàn)狀：主要來自省內(nèi)其他城市，年齡主要集中在16-33歲之間。來源地百分比湖南省內(nèi)其他城市76.5%湖北6.2%其他17.3%省內(nèi)其他城市76.5%湖北6.2%其他省市17.3%新長沙人的特征主要來源地：湖南省內(nèi)其他地區(qū)職業(yè)分布：出租車：湘鄉(xiāng)、南縣、瀏陽；高橋大市場、紅星市場，邵陽（邵東）、婁底（漣源）人經(jīng)商比較多；餐飲：常德（津市）人比較多；超市：株洲攸縣人比較多。結(jié)論來源：易居房地產(chǎn)研究院研究成果《長沙2008城市客戶地圖》人口流動(dòng)現(xiàn)狀研究城市人口結(jié)構(gòu)長沙經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城市快速擴(kuò)張，城市人口穩(wěn)定增長；中部崛起戰(zhàn)略、長株潭一體化、兩型社會(huì)試點(diǎn)、武廣新城建設(shè)等政策、規(guī)劃利好增強(qiáng)了長沙對周邊省市的吸引，對珠三角乃至長三角均具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力；長沙是一個(gè)典型的消費(fèi)型城市，但住房支出在居民消費(fèi)中占據(jù)比例低，上升空間大；長沙房地產(chǎn)發(fā)展前景好。地理位置發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化進(jìn)程常住人口本章小結(jié)：土地市場房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢2010年市場預(yù)測供應(yīng)供應(yīng)量大幅下降，09年土地供應(yīng)面積同比降幅35.58%；供應(yīng)區(qū)域外移明顯，三環(huán)外土地供應(yīng)占比上漲明顯；供應(yīng)主要集中在河西（望城、岳麓）和雨花區(qū)，其供應(yīng)量約占總供應(yīng)的70%；容積率與07、08年基本持平。成交成交量大幅下降，成交土地面積同比下降38.15%，成交建筑面積同比下降35.33%；成交總價(jià)58.22億元，同比下降43.24%；上半年市場延續(xù)08年下半年的冷清態(tài)勢，下半年成交量急劇上升，且地王再現(xiàn)；成交主要集中在雨花、岳麓兩區(qū)，09年成交面積約占總成交的60%；成交以綜合用地為主，約占56%。價(jià)格平均樓面地價(jià)726元/平方米，同比下降12.21%；溢價(jià)率主要集中在0-16%區(qū)間，年均溢價(jià)率約為3%，為近5年來最低，開發(fā)商拿地更理性。土地市場概述整體市場分析近三年長沙土地市場放量巨大，未來市場供應(yīng)量充足。土地市場房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢2010年市場預(yù)測本數(shù)據(jù)為招拍掛統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因?yàn)殚L沙很多土地掌握在企業(yè)手種，所以實(shí)際供應(yīng)的面積可能更大。09年土地市場成交量有所回落，開發(fā)商拿地更趨理性，同時(shí)也因?yàn)?6、07年長沙市土地供應(yīng)量過大，市場有巨大的土地儲備有關(guān)。07-09年土地成交量總體量頗大，可建面積總量更是達(dá)到4368.74萬平米。土地市場供求關(guān)系分析2009年供求比為1：0.56，08年供過于求的局面得以暫時(shí)緩解。2009年全年一直處于供不應(yīng)求態(tài)勢，下半年供小于求的矛盾有所緩和；天心區(qū)、芙蓉區(qū)供小于求的矛盾更加突出。供應(yīng)分析09年商品住宅供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長，但總體供應(yīng)量仍比07年高，供應(yīng)量增長的趨勢并未改變；09年前三季度供應(yīng)量波動(dòng)較大，四季度供應(yīng)集中放量，四季度供應(yīng)占全年的48%；60-90㎡供應(yīng)量增加明顯，國家宏觀調(diào)控顯現(xiàn)；雨花、開福、岳麓成為主要供應(yīng)區(qū)域。成交分析09年成交創(chuàng)歷史新高，成交1315.48萬㎡，同比上漲171.02%；09年全年無淡旺季之分，月均成交百萬以上；120-144㎡、60-90㎡戶型是成交主流，均占成交總體的24%；雨花、開福成交量領(lǐng)先。價(jià)格長沙房價(jià)呈加速上漲態(tài)勢，2009年成交均價(jià)4126元/平米，同比上漲5.63%，漲幅有所回落；長沙月度房價(jià)呈直線上漲態(tài)勢，年末較年初上漲約1000元/平米，12月成交均價(jià)為4613元/平方米。（數(shù)據(jù)來源：cric決策資源系統(tǒng)2009）房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)投資連續(xù)增長，投入持續(xù)增加，開發(fā)商對長沙房地產(chǎn)市場信心十足。土地市場房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢2010年市場預(yù)測房地產(chǎn)投資施工面積、竣工面積、新開工面積持續(xù)增長，09年三面積之和為9260.4萬平米；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目平均消化周期為4.5年計(jì)算，未來4.5年平均每年需消化2000萬平米左右；剔除所有動(dòng)工面積中的非商品房項(xiàng)目，（按商品房項(xiàng)目年平均占比60%計(jì)算）預(yù)計(jì)未來4.5年每年供應(yīng)量近1200萬平方米；09年供應(yīng)量為745萬㎡，為長沙市年度次高；成交量快速增長，09年創(chuàng)歷史新高。土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢2010年市場預(yù)測長沙市房地產(chǎn)供應(yīng)量加速增長，2010年市場可能的供應(yīng)將近1200萬平米。指標(biāo)2006年2007年2008年2009年環(huán)比增長（%）供求比1：0.951：1.141：0.551：1.77221.82%供應(yīng)量（萬m2）656635885745-15.82%成交量（萬m2）6267224851315171.13%成交價(jià)格（元/m2）26913157390641265.63%成交總額（億元）168227189543187.3%長沙市2006-2009年純商品住宅供求數(shù)據(jù)

長沙房地產(chǎn)價(jià)格呈加速上漲態(tài)勢，09年成交均價(jià)4126元/平方米，同比上漲5.63%，漲幅有所回落。09年年內(nèi)價(jià)格迅速攀升，年末價(jià)格較年初上漲1000元/㎡，12月成交均價(jià)為4613元/平方米，創(chuàng)歷史新高。土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測成交價(jià)格分析長沙市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入快速上漲通道，后續(xù)受政策和供求關(guān)系等不確定性影響，震蕩上行的可能性較大。09年供小于求，08年的市場存量快速消化，目前整體市場供求關(guān)系逐漸趨向平衡，但后續(xù)市場供應(yīng)量將集中爆發(fā)，供求關(guān)系有偏向供大于求的趨勢。供過于求，優(yōu)惠折扣花樣多08年初市場拐點(diǎn)出現(xiàn)08及09年上半年價(jià)格震蕩區(qū)間3600-4100價(jià)格快速上漲，排隊(duì)購房，消費(fèi)欠理性供小于求，存量快速消化，開發(fā)商信心倍增土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測供求關(guān)系與成交價(jià)格對比分析價(jià)格震蕩調(diào)整客戶持幣待購價(jià)格快速上漲客戶買漲、出現(xiàn)恐慌供不應(yīng)求，開發(fā)商捂盤惜售政府連續(xù)加息，二套房貸…宏觀調(diào)控從緊政策出臺金融危機(jī)，大環(huán)境惡化宏觀政策由緊轉(zhuǎn)松，刺激經(jīng)濟(jì)，加大信貸，7折利率等救市政策等利好頻出地方出臺貨補(bǔ)、減免稅費(fèi)等利好中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展國四條、二套房貸等遏制一線城市價(jià)格增長過快政策出臺；地方政府利好政策延續(xù)到10年2010年供求關(guān)系預(yù)測2010年房產(chǎn)市場供略大于求，預(yù)期價(jià)格呈震蕩上行趨勢供應(yīng)量：2010年市場可能的供應(yīng)約1200萬平米左右。需求量：2010年市場可能的需求量=需求量Ⅰ+需求量Ⅱ+需求量Ⅲ+投機(jī)、投資需求+……≈1100萬平米。其中：需求量Ⅰ為舊城改造產(chǎn)生的被動(dòng)型購房需求約為200萬㎡需求量Ⅱ?yàn)槌鞘腥丝跀U(kuò)容產(chǎn)生需求約為225萬㎡需求量Ⅲ為居民住房升級換代需求約為434萬㎡

需求量Ⅳ為高CPI情況下投機(jī)、投資需求長沙約為150-200萬㎡其他各類型需求……（數(shù)據(jù)來源：cric2010年長沙市場預(yù)測專題）宏觀政策導(dǎo)向利好中共中央政治局11月27日召開會(huì)議定調(diào)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策：保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。

土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測解讀：住建部權(quán)威人士表示住房優(yōu)惠政策大部分無截止期，僅有轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅優(yōu)惠一項(xiàng)09年底到期，湖南省也表示大部分優(yōu)惠將繼續(xù)實(shí)行。在經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)回升勢頭情況下，優(yōu)惠政策一旦停止，房地產(chǎn)業(yè)將很有可能再次出現(xiàn)向下調(diào)整狀態(tài)，對房地產(chǎn)市場繁榮以及經(jīng)濟(jì)增長帶來不利影響，全面取消優(yōu)惠政策的可能性不大，出于保障宏觀經(jīng)濟(jì)全面回暖的需要，部分支持剛性需求和改善性需求購房的優(yōu)惠政策有可能將延續(xù)。住建部表示住房優(yōu)惠政策大部分無截止期，合理購房需求仍將獲支持?！?9年11月10日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》從接近住建部的人士處獨(dú)家獲悉，籠統(tǒng)說住房優(yōu)惠政策到期并不準(zhǔn)確，因?yàn)?8年底的公布大部分優(yōu)惠政策條款并無截止日期，僅有轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅優(yōu)惠一項(xiàng)年底到期。土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測宏觀政策導(dǎo)向利空國四條解讀：重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。

大規(guī)模的保障房源入市，會(huì)與商品房市場爭奪客戶，加大未來市場的競爭壓力。增加普通商品住房的有效供給。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測12月17日，開發(fā)商購地首付款提高到50%；12月23日，國土資源部宣布對北京、上海、浙江等9個(gè)省區(qū)市的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地掛牌督辦

解讀：提高購地首付款比例，可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但對開發(fā)商的資金實(shí)力門檻提高；加大打擊屯地力度，在規(guī)范土地市場，提高土地利用效率的同時(shí)，也間接推高了未來1-3年的房地產(chǎn)供應(yīng)量；長沙本土小開發(fā)商多，實(shí)力參差不齊，長沙面臨新一輪的洗牌?！獓临Y源部此次掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，分布在北京、上海、浙江、山東、福建、湖南、廣西、吉林、寧夏9省(區(qū)、市)。國土資源部要求省級國土資源行政主管部門于2010年1月底前，將18宗閑置土地處置情況上報(bào)并及時(shí)向社會(huì)公布，明年2月底前，要將各省份土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況上報(bào)，對閑置土地依法處置。銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策——10月21日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱，要科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和機(jī)制建設(shè)。而在公眾關(guān)注的“二套房”方面，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖?！?jiǎng)⒚骺抵赋?，但在不良貸款數(shù)據(jù)“雙降”的背后，信貸高增長下的風(fēng)險(xiǎn)隱患也在積聚，需要高度重視，有效化解。要從嚴(yán)把握信貸政策界限，切實(shí)加強(qiáng)重點(diǎn)行業(yè)授信管理，做好授信風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。——此前，銀監(jiān)會(huì)對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，作出“貸款首付款比例不得低于百分之四十”的規(guī)定。在提到嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖的同時(shí)，劉明康還要求商業(yè)銀行要不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并加以監(jiān)管。解讀：過低的融資成本導(dǎo)致房地產(chǎn)市場投資氣氛濃厚。此次銀監(jiān)會(huì)的明確表態(tài)表明中央已經(jīng)對房價(jià)的快速上漲密切關(guān)注，主要也是針對沿海城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，預(yù)計(jì)對長沙這個(gè)以自住為主要需求的地產(chǎn)市場影響較小?！皣粭l”——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》政策出臺背景：09年全國方式火爆，房價(jià)快速上漲，年末政府出臺一系列調(diào)控政策。解讀：國十一條”與之前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年12月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。具體說來，可以概括為幾個(gè)方面：調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)明確“雙軌制”供給是指中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給。抑制投資投機(jī)性需求有保有壓、區(qū)別對待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分?？刂菩刨J風(fēng)險(xiǎn)。通知提出對房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理對央企投資要規(guī)范化，主要是對2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。明確責(zé)任，約束地方責(zé)任主體省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定負(fù)總責(zé)；由國務(wù)院辦公廳下文，增強(qiáng)對各地方責(zé)任主體的約束性。多部委已推連環(huán)政策擠泡沫國土資源部就土地出讓、囤地出臺相關(guān)措施；住建部出臺保障房建設(shè)規(guī)劃、打擊捂盤、清理地方救市優(yōu)惠政策、房企上市融資時(shí)證監(jiān)會(huì)要聽取國土部和住建部的意見、國資委告誡央企要慎入房市、股市和期市。市場將朝著更健康的方向發(fā)展。國家未來宏觀調(diào)控更強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力，政策方向保障民生、促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，調(diào)控方式以溫和的“中藥療法為主”。政策對房地產(chǎn)市場的影響2010年政策特點(diǎn)預(yù)判：健康穩(wěn)定發(fā)展·更注重執(zhí)行效果·“中藥”溫和療法開發(fā)商面臨洗牌，小開發(fā)商遭遇生存危機(jī)；保障房源大增，未來商品房市場壓力加大；投機(jī)性需求受打壓，長沙房地產(chǎn)市場有可能受從一線城市回流的資金熱炒；長沙部分針對剛性需求優(yōu)惠政策延續(xù)至10年，有利于長沙市場的穩(wěn)定發(fā)展。土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測結(jié)論：全國宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好，國家政策宏觀調(diào)控目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)保持穩(wěn)定健康發(fā)展；長沙土地市場供應(yīng)量大，未來三年可建面積逾4000萬平方米；隨著城市的外擴(kuò)，長沙房地產(chǎn)市場重心逐步外移；房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，房價(jià)進(jìn)入上升通道；10年初供求關(guān)系基本平衡，但后市供應(yīng)量大，市場有朝供大于求的方向惡化趨勢，未來競爭壓力大。土地供應(yīng)房地產(chǎn)投資施工面積銷售面積價(jià)格走勢供求關(guān)系2010年市場預(yù)測湘江市府片區(qū)麓南片區(qū)大南城片區(qū)中心片區(qū)東城片區(qū)撈刀河瀏陽河北城片區(qū)本案金鷹城星沙片區(qū)區(qū)域市場分析三江交匯，資源優(yōu)越：全市唯一一個(gè)擁有兩河（瀏陽河、撈刀河）一江（湘江）交匯的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)自然景觀資源豐富，景觀價(jià)值明顯；板塊特征：土地儲備量充足，政府規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域；1、區(qū)域概況：區(qū)域目前為長沙市規(guī)劃開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，而且擁有河?xùn)|其他區(qū)域無可比領(lǐng)的景觀資源。二、區(qū)域市場分析1經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展北城板塊經(jīng)濟(jì)呈高水平發(fā)展態(tài)勢，開福區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)稅收入、人民生活水平等重要指標(biāo)在中部39個(gè)省會(huì)城區(qū)中均處于領(lǐng)先地位，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15%以上，已經(jīng)成為湖南經(jīng)濟(jì)第一方陣中的領(lǐng)跑者，同是也是中部地區(qū)一個(gè)極具實(shí)力的經(jīng)濟(jì)大區(qū)。2交通樞紐、物流中心大城北有湖南最重要的湘江航道港口-----金霞港，有鐵路貨運(yùn)中心----火車北站，有公路交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心----汽車北站，是中部通江達(dá)海，水、陸聯(lián)運(yùn)的重要交通樞紐和物流中心。3三江交匯，景觀資源豐富北城區(qū)域有大量的原生山體自然景觀，同時(shí)湘江、瀏陽河、撈刀河三江交匯于此，湘江風(fēng)光帶、瀏陽河風(fēng)光帶是長沙主要景觀軸線。一江兩河十湖的規(guī)劃，是長沙五區(qū)景觀資源最豐富的區(qū)域。4區(qū)域內(nèi)發(fā)展相對不平衡根據(jù)區(qū)域各片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r，我們將區(qū)域劃分三大片區(qū)，分別為金霞組團(tuán)、區(qū)政府組團(tuán)、新河三角洲組團(tuán)。2、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析：3、區(qū)域各組團(tuán)發(fā)展特征組團(tuán)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展成熟度房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)金霞組團(tuán)湘江航運(yùn)港口，物流中心中部地區(qū)重要港口和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位置相對偏遠(yuǎn),目前處于起步階段別墅開發(fā)為主區(qū)政府組團(tuán)生態(tài)型宜居新城區(qū)湘江世紀(jì)城為代表，地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域受政府規(guī)劃指導(dǎo),大量土地出讓,目前發(fā)展較快大盤云集，綜合體規(guī)劃，高層產(chǎn)品為主，新河三角洲組團(tuán)二館一廳，金融服務(wù)芙蓉北路，長沙傳統(tǒng)的金融中心區(qū)域靠近伍家?guī)X商圈，北城發(fā)展最早最成熟的區(qū)域城市高檔精品住宅、商務(wù)區(qū)域在售普通住宅調(diào)查分析4、區(qū)域各物業(yè)專題調(diào)查樓盤名稱珠江花城萬國城MOMA湘江世紀(jì)城江臨天下雙灣國際芙蓉盛世君悅香邸第一灣建筑面積100萬方120萬方400萬方10萬方42萬方77萬方53萬方30萬方容積率2.11.93.53.63.543.44總套數(shù)一期8991968250006711972500025942464均價(jià)5500(精裝)4500-4600470044005200550056004800戶型特點(diǎn)雙陽臺,設(shè)計(jì)較為一般節(jié)能產(chǎn)品,贈(zèng)送飄窗中規(guī)中矩中規(guī)中矩奇偶層陽臺相錯(cuò),較好景觀視野城區(qū)板樓,大戶型均送入戶花園大景觀陽臺+入戶花園+空中庭院中規(guī)中矩主力戶型面積三房:136-160四房:159二房:80三房:120-140四房:160-170二房:90三房:115-135四房:141-156五房:156-187二房:90-105三房:130三房:149-159四房:181-187公寓:30-40二房:90-95三房:120-145四房:145-180二房:72-96三房:99-136四房:145-180二房:81-86三房:90-126暢銷產(chǎn)品136的三房80的二房120的三房115-156的三房四房90的二房149-159的三房公寓二房三房76-85二房99-115三房120-126的三房戶型配比三房70%四房20%復(fù)式10%二房33%三房57%四房10%一房1%二房20%三房58%四房19%五房2%二房70%三房20%四房10%三房50%四房50%公寓35%二房30%三房30%四房5%二房30%三房65%四房5%目前在售一期二房48%三房52%銷售率90%1.2-1.3期90%1.6期30%70%80%60%90%95%1月23開盤成交率74%區(qū)域在售項(xiàng)目均為品牌開發(fā)大盤,戶型設(shè)計(jì)缺少創(chuàng)新和亮點(diǎn),但產(chǎn)品線豐富,從公寓到復(fù)式應(yīng)有盡有.主力戶型為三房四房,銷售情況較為理想。區(qū)域在售高端住宅調(diào)查分析樓盤名稱堤亞納灣湘江一號建筑面積82萬平米100萬平米容積率總體1.11，一期0.440.45建筑風(fēng)格西班牙建筑現(xiàn)代簡約物業(yè)類型別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排），疊拼花園洋房（規(guī)劃中）別墅(獨(dú)棟、雙拼、疊加)園林特色地中海風(fēng)情，23萬平米楚家湖，豐富坡地景觀現(xiàn)代中式園林，天下第十七福地（鵝羊山）總套數(shù)667181核心競爭力原生態(tài)活水別墅、長沙唯一內(nèi)湖別墅社區(qū)道教第十七福地，自然環(huán)境優(yōu)勢，風(fēng)水寶地，有山有水戶型設(shè)計(jì)特色雙車位、大面積私家花園、客廳下沉、部分帶庭院送300-400平米花園，戶型設(shè)計(jì)有內(nèi)庭院面積區(qū)間獨(dú)棟：300-500㎡聯(lián)排：187-200㎡疊加：250-370雙拼：290-299獨(dú)棟：360-380戶型配比別墅：85%規(guī)劃中洋房：約15%獨(dú)棟：6%疊加：44%雙拼：50%銷售進(jìn)度目前是一期，未開盤一期129套，已售109套，2010年加推20套左右銷售率---一期銷售率85%區(qū)域內(nèi)無純洋房項(xiàng)目，高端住宅主要是別墅產(chǎn)品，依托原生自然山水資源，打造長沙鼎級別墅社區(qū)，吸引全市及外地高端階層人士置業(yè)。隨著區(qū)域別墅的陸續(xù)開發(fā)，大城北未來作為長沙富人生活區(qū)的形象正在逐步形成，高端住宅市場將有較大發(fā)展空間。區(qū)域商業(yè)專題調(diào)查分析北城二個(gè)集中商圈均分布在新河三角洲組團(tuán)，與五一商圈相接，而瀏陽河以北區(qū)域尚無大型集中商業(yè)，在售商業(yè)主要為住宅底商，以滿足社區(qū)基本生活服務(wù)為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。隨著未來大量產(chǎn)業(yè)人群遷入，區(qū)域居住氛圍的逐漸成熟，現(xiàn)在商業(yè)體量與檔次均無法滿足現(xiàn)有人口規(guī)模，未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求潛力巨大。五一商圈集中商業(yè)住宅底商沿街商業(yè)未來入市商業(yè)商業(yè)類型分布區(qū)域、特征與輻射范圍集中商業(yè)北城集中商業(yè)為伍家?guī)X商圈（生活百貨類）和四方坪商業(yè)（專業(yè)批發(fā)市場），輻射整個(gè)新河三角洲區(qū)域。住宅底商北城住宅底商主要分布在區(qū)政府組團(tuán)和金霞組團(tuán)大體量樓盤，以湘江世紀(jì)城為代表，功能涵蓋各類生活服務(wù)業(yè)，以滿足社區(qū)居為生活為主。沿街商業(yè)北城沿街商業(yè)主要分布在芙蓉北路伍家?guī)X路段，北二環(huán)以南。未來入市商業(yè)區(qū)政府組團(tuán)未來有沃爾瑪入市，輻身整個(gè)區(qū)政府組團(tuán)。另有大連萬達(dá)集團(tuán)在火車北站附近投資30億興建大型集中商業(yè)，輻身整個(gè)新河三角洲。樓盤名稱建筑面積（萬㎡）2010年推貨量（約萬㎡）推售產(chǎn)品預(yù)計(jì)推貨時(shí)間珠江花城10010三房:136-16111-12月萬國城MOMA1207.2二房:80三房:120-1405-6月湘江世紀(jì)城40070各戶型全推持續(xù)加推江臨天下102大三房:136四房:150-166尾房在售雙灣國際427.5三房:149-1599-10月芙蓉盛世77--商業(yè)和三房住宅2011年推售君悅香邸532.65四房:145-180尾房在售第一灣30015二房:81-86三房:90-1261月23日剛開盤,熱銷階段小計(jì)約832約106區(qū)域在售項(xiàng)目未來放量分析區(qū)域在售項(xiàng)目2010年將陸續(xù)加推二期，產(chǎn)品以三房和四房為主,面積集中在136-166㎡之間,預(yù)計(jì)將在5-6月和9-10月集中放量。加上未來入市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)總體量將達(dá)到600萬方以上。區(qū)域內(nèi)預(yù)計(jì)未來有萬科城、北辰新河三角洲、恒大項(xiàng)目、雄心華府、江灣純水岸、長沙深國投、瀟湘上院、半島瀾橋、江灣新城和凱湘國際城等項(xiàng)目入市，總體量約500萬方。區(qū)域住宅市場供應(yīng)量巨大，品牌開發(fā)商云集，銷售情況較為理想，大城北的規(guī)劃與發(fā)展獲得開發(fā)商與購房者一致認(rèn)可；區(qū)域內(nèi)無純洋房項(xiàng)目，別墅壟斷了區(qū)域高端產(chǎn)品市場，多以聯(lián)排為主，依托絕版自然山水資源，形成長沙高端富人生活區(qū)；產(chǎn)品缺少創(chuàng)新和亮點(diǎn)，但注意充分利用自然景觀資源優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃整體偏舒服，暢銷產(chǎn)品為120-160的舒適居家型三房四房；北城經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，大城北的規(guī)劃，超級大盤風(fēng)起云涌，一定程度上決定了未來的競爭將從單一產(chǎn)品競爭走向集成配套的競爭。4、區(qū)域?qū)ｎ}調(diào)查總結(jié)5、區(qū)域組團(tuán)構(gòu)成解析新河三角洲組團(tuán)區(qū)政府組團(tuán)金霞組團(tuán)銷售價(jià)格：別墅10000元/㎡、高層3500元/㎡；面積區(qū)間：三房：149～159㎡，四房：160～180㎡；主力客戶：全市富裕階層，企業(yè)高管，外地人士；代表項(xiàng)目：雙灣國際/湘江一號/堤亞納灣銷售價(jià)格：價(jià)格集中于3800～4500元/㎡；面積區(qū)間：兩房：80～90m2，三房：120～140m2，四房：160～180m2；主力客戶：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員、教師；代表項(xiàng)目：萬國城MOMA/珠江花城/湘江世紀(jì)城銷售價(jià)格：4200～4800元/㎡；面積區(qū)間：兩房：80～95㎡：三房：120～140㎡，四房：145～180㎡；主力客戶：政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層，企業(yè)員工代表項(xiàng)目：芙蓉盛世/第一灣/君悅香邸本案在售項(xiàng)目待入市項(xiàng)目區(qū)政府組團(tuán)典型樓盤分布萬國城MoMa珠江花城湘江世紀(jì)城江臨天下芙蓉盛世半島瀾橋江灣新城江灣純水岸雙灣國際6、區(qū)政府組團(tuán)在售典型樓盤分析項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）物業(yè)類型容積率戶型面積（㎡）住宅均價(jià)（元/㎡）銷售率湘江世紀(jì)城400萬高層3.5二房：90三房：115-135四房：141-156470070%萬國城MoMa

120萬高層1.9二房：81三房：120-140四房：160-1704500-460030%珠江花城100萬高層2.1三房：136-160四房：159-180550090%江臨天下10萬高層3.6二房：90-105三房：130440080%第一灣30萬高層4二房：81-86三房：90-12648001月23開盤推800套，80%芙蓉盛世77萬高層4二房：90-95三房：120-145四房：145-180550090%雙灣國際42萬高層3.5三房：149-159四房：181-187520060%基本概況片區(qū)項(xiàng)目總建筑面積基本上都在50-100萬㎡以上，是北城大盤云集最集中區(qū)域。容積率指標(biāo)普遍在2.1～3.5之間，物業(yè)類型以高層為主，總體產(chǎn)品規(guī)劃較為舒適。主要指標(biāo)對比在售項(xiàng)目銷售均價(jià)在4500～5500元/㎡之間,由于產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，價(jià)格差距不大，除珠江花城外,均為毛坯。銷售均價(jià)對比戶型面積8081828384858687888990919293949596979899100101102103104105106107108109湘江世紀(jì)城

萬國城MoMa

珠江花城

第一灣

芙蓉盛世

江臨天下

雙灣國際

兩房戶型面積對比片區(qū)項(xiàng)目兩房面積集中在80～95㎡之間。在售項(xiàng)目面積趨大，未來入市項(xiàng)目有向小面積發(fā)展的趨勢，但相對來看還是較為舒適性的兩房產(chǎn)品受市場歡迎。在售項(xiàng)目三房面積集中在120～140㎡之間，三房是區(qū)域主流戶型，戶型設(shè)計(jì)偏重舒適，整體屬于居家型產(chǎn)品。三房戶型面積對比戶型面積115116117118119120121122123124125126127128129130131132133134135136137138139140141142143144145146147148149150151湘江世紀(jì)城

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在售項(xiàng)目四房面積集中在155～170㎡之間。區(qū)域內(nèi)四房供應(yīng)較少，主要集中在景觀視野較開闊位置，部分樓盤沒有四房設(shè)計(jì)。四房戶型面積對比戶型面積152153154155156157158159160161160163164163166167168169170171172173174175176177178179180181182183184185湘江世紀(jì)城

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江臨天下

雙灣國際

成交客戶對比樓盤名稱置業(yè)目的客戶構(gòu)成（按區(qū)域分）客戶構(gòu)成（按職業(yè)分）置業(yè)關(guān)注因素湘江世紀(jì)城自住+投資全市及周邊地市初次置業(yè)人群和市區(qū)、外地少量投資區(qū)域公務(wù)員、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、教師完善配套、江景樓盤、升值潛力、企業(yè)實(shí)力萬國城MoMa

自住60%為周邊原住民、少量跨區(qū)域（芙蓉區(qū)）和外地客戶企業(yè)職工、事業(yè)單位、私營業(yè)主、公務(wù)員科技環(huán)保產(chǎn)品、綜合配套珠江花城自住55-60%為周邊原住民、少量跨區(qū)域和周邊縣市及外地客戶原住民、企業(yè)職工、事業(yè)單位、私營業(yè)主精裝修、實(shí)景園林第一灣自住+投資開福區(qū)約占55%，其他為跨區(qū)域升級換代客戶四方坪區(qū)域私營業(yè)主、生意人、商貿(mào)往來人士瀏陽河景觀江臨天下自住開福區(qū)約占80%，少量芙蓉區(qū)和周邊縣市客戶原住民、企業(yè)職工、事業(yè)單位、私營業(yè)主教育資源（雅禮、周南中學(xué)）芙蓉盛世自住+投資全市范圍吸引客戶，開福區(qū)本地約占40%，雨花區(qū)和天心區(qū)比例較重都市白領(lǐng)、企業(yè)高管、私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工伍家?guī)X商圈配套、區(qū)位地段雙灣國際自住開福區(qū)約占65%，其他為跨區(qū)域升級換代客戶金霞經(jīng)濟(jì)區(qū)高管、物流公司老總、私營業(yè)主灣區(qū)物業(yè)自然景觀區(qū)域典型項(xiàng)目成交客戶主要為開福區(qū)原住民，約占60%左右，跨區(qū)域客戶約20%左右，周邊縣市和外地客戶約占20%。以自住為主，兼有少量投資，主要為企事業(yè)員工、私營業(yè)主，白領(lǐng)階層和公務(wù)員群體。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開發(fā)模式及成功因素歸納湘江世紀(jì)城大盤開發(fā)+齊全配套+6公里湘江風(fēng)光帶打造+豐富的產(chǎn)品線+地鐵物業(yè)+綜合性價(jià)比萬國城MoMa

大盤開發(fā)+齊全配套+創(chuàng)新產(chǎn)品+環(huán)保衛(wèi)科技節(jié)能珠江花城大盤開發(fā)+精裝修+實(shí)景展示+高綠化園林營造第一灣瀏陽河第一灣概念炒作+科技水景+東南亞風(fēng)情園林營造+商務(wù)住宅綜合體物業(yè)芙蓉盛世都市綜合體概念炒作+引進(jìn)歲寶百貨大型集中商業(yè)+豐富的產(chǎn)品線+核心地段優(yōu)勢江臨天下地鐵物業(yè)概念炒作+優(yōu)勢的教育資源（北雅）雙灣國際灣區(qū)特業(yè)概念炒作+露臺奇偶數(shù)相錯(cuò)設(shè)計(jì)+游艇俱樂部+圈層營銷開發(fā)模式對比區(qū)域內(nèi)的競爭從單一的戶型設(shè)計(jì)、地段、品牌開發(fā)競爭，轉(zhuǎn)向規(guī)?；?、集成化、綜合配套和綜合性價(jià)比的競爭。產(chǎn)品配比匯總項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)普通住宅市場，以三房為主流產(chǎn)品，二房約占23%左右，四房約占16%，一房約占6%。戶型供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)面積區(qū)間比例（按套數(shù)）一房53568115530-625.78%二房440194456080-11022.81%三房7800981780-1004.09%52.52%242850768100-1203.84%12493758916120以上44.60%四房25446377120-1401.89%16.20%4351032861140-17414.31%五房65981370166-1871.85%復(fù)式37508169173-3010.85%小計(jì)262803419993

100.00%

7、區(qū)域市場特征分析北城區(qū)域聚集了全市數(shù)量最密集的超級大盤，以豐富的產(chǎn)品線優(yōu)越的自然景觀資源和齊全的綜合配套，吸引了全市客戶關(guān)注，在政府規(guī)劃導(dǎo)向和區(qū)域大盤運(yùn)營下，大城北成為長沙市民置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。對自然環(huán)境的充分運(yùn)用，是北城區(qū)域樓盤重要特點(diǎn)。從灣區(qū)物業(yè)、江景大盤到瀏陽河風(fēng)光帶的概念炒作，百花齊放，各有所側(cè)重。未來入市項(xiàng)目應(yīng)力劈蹊徑，營造獨(dú)特景觀概念，進(jìn)行市場區(qū)隔。從成交客戶分析來看，開福區(qū)本地客戶仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，但隨著片區(qū)大盤大量人群入駐，城區(qū)綜合配套的完善，大量跨區(qū)域置業(yè)和外地客戶呈逐年遞增之勢。北城區(qū)域主流戶型是三房、四房，暢銷面積區(qū)間為120-140平米，舒適度較高，價(jià)格集中在4500-5000之間，與其他各區(qū)擁有同類景觀資源樓盤相比，價(jià)格仍有較大市場增幅空間。區(qū)域內(nèi)的競爭已從傳統(tǒng)的品牌、區(qū)位和戶型競爭，轉(zhuǎn)向集成配套、科技應(yīng)用、產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀營造的綜合性價(jià)比競爭。加之品牌開發(fā)商云集，未來入市項(xiàng)目面臨時(shí)著在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中提升自身品牌價(jià)值的重要課題。第二篇項(xiàng)目解析本案瀏陽河五一大道芙蓉路火車站銀盆嶺大橋開福寺福元路星沙方向新河三角洲商圈兩館一廳伍家?guī)X商圈四方坪商圈長株潭方向本案位于芙蓉路與福元路交匯東南角，隸屬開福區(qū)政府片區(qū)。地塊周邊不僅擁有洪山公園、瀏陽河等優(yōu)美的自然景觀，而且隨著兩館一廳、金霞物流圈、火車北站等項(xiàng)目的打造，本案未來將是片區(qū)的核心和門戶。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，景觀資源豐富，周邊配套多樣，是未來片區(qū)的發(fā)展核心和門戶一、地理區(qū)位項(xiàng)目概況周邊景觀豐富，生活配套相對缺乏，還存在較嚴(yán)重的列車噪音影響福元路芙蓉路本案項(xiàng)目四至北面：臨福元路，路北側(cè)為千畝大盤珠江花城和科技地產(chǎn)萬國城MOMA，以及兩家生產(chǎn)企業(yè)；南面：臨近瀏陽河風(fēng)光帶，景觀資源豐富；西面：西面為沃爾瑪發(fā)展用地，臨芙蓉北路和京廣鐵路線，存在較嚴(yán)重的噪音影響；東面：為深國投待開發(fā)用地，以及規(guī)劃中的洪山公園；但目前東側(cè)以農(nóng)田為主，上有高壓線經(jīng)過。地塊規(guī)整，無地勢高差，內(nèi)部有高壓塔干擾項(xiàng)目地塊分析地塊較規(guī)整，內(nèi)部景觀資源缺乏，地勢無明顯高差：整體地塊形狀較規(guī)整，較利于不同物業(yè)布局和搭配；目前地塊內(nèi)部存在多個(gè)高壓塔，較影響產(chǎn)品品質(zhì)的提升；高壓塔項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀類別參數(shù)總用地面積268912.83㎡住宅總建筑面積497396.2㎡容積率商業(yè)1.6、住宅2.8建筑密度商業(yè)28.10%、住宅24.5%綠化率46%項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1234區(qū)位優(yōu)勢：未來片區(qū)的發(fā)展核心和門戶地帶景觀優(yōu)勢：洪山公園、瀏陽河風(fēng)光帶等稀缺自然景觀資源產(chǎn)品優(yōu)勢：低密度、全面精裝方案、創(chuàng)新產(chǎn)品品牌優(yōu)勢：成熟的萬科品牌及市場影響力5區(qū)域規(guī)劃：兩館一廳、火車北站、沃爾瑪?shù)龋磥砼涮淄晟苾?yōu)勢（S）6核心優(yōu)勢：區(qū)域規(guī)劃、景觀、產(chǎn)品、企業(yè)品牌項(xiàng)目SWOT分析123當(dāng)前政府公共配套設(shè)施建設(shè)滯后，生活配套不足；公交系統(tǒng)配套欠缺，出行相對不便地塊內(nèi)部資源缺乏，無坡地、水體等景觀資源利用項(xiàng)目西側(cè)有京珠鐵路干線貫通，火車噪音對居家影響較大；目前地塊內(nèi)存有高壓塔問題核心劣勢：配套、噪音、高壓塔劣勢（W）1234長沙市經(jīng)濟(jì)及長沙樓市持續(xù)保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，量價(jià)齊升大北城的規(guī)劃和打造，區(qū)域的形象和影響力進(jìn)一步提升隨著珠江花城、萬國城、湘江世紀(jì)城等大盤的打造，片區(qū)配套日益成熟，市場認(rèn)可度提升周邊生活及交通配套逐步完善核心機(jī)會(huì)：區(qū)域規(guī)劃、次級中心區(qū)、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛機(jī)會(huì)（O）1235長沙大盤眾多，板塊之爭激烈區(qū)域品牌開發(fā)商云集，大盤項(xiàng)目眾多，競爭壓力長期存在區(qū)域大盤開發(fā)模式、產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控威脅威脅（T）核心威脅：板塊之爭、區(qū)域豪強(qiáng)云集、開發(fā)模式之爭、宏觀調(diào)控各版塊和區(qū)域內(nèi)客戶分流嚴(yán)重4項(xiàng)目地理區(qū)位項(xiàng)目四至、地塊項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地268912.83m2,計(jì)容積率總建筑面積約50萬m2項(xiàng)目位于相對城市次級中心地段功能涵蓋居住、商業(yè)、酒店（公寓）、辦公等小結(jié)萬科城個(gè)性化特色萬科城個(gè)性特色：大型、非常規(guī)第三篇項(xiàng)目整體發(fā)展與定位策略項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的持續(xù)超額提升保證50萬m2產(chǎn)品的全程順利開發(fā)與銷售綜觀區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境發(fā)現(xiàn)：區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，大盤眾多，開發(fā)模式、物業(yè)線、產(chǎn)品同質(zhì)等競爭現(xiàn)象十分嚴(yán)重，在如此惡劣的競爭環(huán)境中，本項(xiàng)目如何快速實(shí)現(xiàn)上述開發(fā)目標(biāo)呢？客戶來源問題項(xiàng)目核心價(jià)值體系的塑造萬科品牌提升及更高程度溢價(jià)的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心開發(fā)難題客戶來源問題本項(xiàng)目總占地268912.83m2,計(jì)容積率總建筑面積50萬m2，物業(yè)上涵蓋洋房、高層、商業(yè)等，面對如此大的體量和物業(yè)類別，我們需要鎖定什么樣的目標(biāo)客戶呢？難題一：項(xiàng)目目標(biāo)客戶來源通過各組團(tuán)典型案例，分析北城區(qū)域成交客戶變化趨勢芙蓉盛世萬國城雙灣國際金霞組團(tuán)項(xiàng)目成交客戶主要為開福區(qū)原住民，約占78%，以金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和物流中心企業(yè)員工為主力購房群體區(qū)政府組團(tuán)成交客戶中開福區(qū)約占60%，跨區(qū)域購房比例較大新河三角洲組團(tuán)項(xiàng)目由于靠近CBD，先天的區(qū)位優(yōu)勢，吸引大量跨區(qū)域置業(yè)客戶群體北城區(qū)域以瀏陽河、撈刀河為界，各組團(tuán)項(xiàng)目成交客戶從北往南，對原住民依賴逐漸減弱，區(qū)政府組團(tuán)項(xiàng)目原住民比例達(dá)6成，跨區(qū)域置業(yè)約占25%左右。區(qū)域置業(yè)客戶特征□項(xiàng)目所屬片區(qū)客戶特征：金霞經(jīng)開區(qū)企業(yè)、事業(yè)單位、私營業(yè)主是區(qū)域客戶的三大來源萬國城MOMA成交客戶中，企業(yè)職員比例為49%，事業(yè)單位比例為15%，私營業(yè)主比例為13%；珠江花城成交客戶中，企業(yè)職員比例為48%，事業(yè)單位比例為18%，私營業(yè)主比例為11%；企業(yè)職員+事業(yè)單位+私營業(yè)主：為項(xiàng)目所屬片區(qū)客戶的主要來源□跨區(qū)域客戶特征：芙蓉區(qū)為主要來源區(qū)域，區(qū)域的吸附力隨著區(qū)位的跨級成遞減趨勢□萬國城MOMA成交客戶中，芙蓉區(qū)比例為13%，天心區(qū)比例為4%，雨花區(qū)比例為4%，岳麓區(qū)比例為4%，星沙比例為4%；□以瀏陽河、撈刀河為界將區(qū)域劃分為金霞片區(qū)、區(qū)政府片區(qū)、新河三角洲片區(qū)。隨著區(qū)位由瀏陽河往撈刀河方向跨越，對市區(qū)其它區(qū)域的客戶吸附力也呈現(xiàn)逐漸減弱的趨勢。區(qū)政府片區(qū)新河三角洲片區(qū)金霞片區(qū)對芙蓉區(qū)吸附力最大，同時(shí)伴隨區(qū)位的跨級，吸附力呈現(xiàn)下降趨勢遞減□產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的人口增容：金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)引起的人口增容及購房需求金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：□長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于開福區(qū)北部，總規(guī)劃34.96平方公里，涵蓋金霞、鵝秀、高嶺、青竹湖組團(tuán)，產(chǎn)業(yè)上主要以物流產(chǎn)業(yè)為核心，帶動(dòng)相關(guān)的商貿(mào)、大運(yùn)量工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展；□開發(fā)區(qū)中的長沙港設(shè)計(jì)年吞吐量2000萬噸，建設(shè)貨運(yùn)泊位14個(gè)（其中千噸級泊位13個(gè)0。預(yù)計(jì)2010年達(dá)2100萬噸/年，2015年達(dá)3200萬噸/年，到2020年將超過5000萬噸/年；□入駐企業(yè)：目前已有恩瑞物流、湖南投資、大漢物流、中南糧食物流交易中心、長沙重型機(jī)械制造廠、兆山商品混凝土、深圳深美手機(jī)科技公司、北京紐曼手機(jī)科技公司、法利達(dá)、福興隆、湖南投資、駿利、、中石化江岸油庫、省民政廳救災(zāi)物質(zhì)中心等項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)；□根據(jù)金霞經(jīng)開區(qū)發(fā)展規(guī)劃，2020年人口規(guī)模將達(dá)到42.8萬人?！跞f國城MOMA成交客戶中，其中有近一半的客戶為區(qū)域內(nèi)物流、工業(yè)、商貿(mào)業(yè)等企業(yè)工作員工；□金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃人口2020年達(dá)到42.8萬人，按平均每人50㎡計(jì)算，預(yù)計(jì)未來10年內(nèi)區(qū)域內(nèi)須增加1500萬住房面積。金霞經(jīng)開區(qū)發(fā)展將帶來大量的人口增容和購房需求□城市規(guī)劃引起的購房需求：

大城北規(guī)劃，區(qū)域交通、商業(yè)等配套日益完善，區(qū)域價(jià)格、環(huán)境等優(yōu)勢使北城成臨近區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶的重要考慮因素配套日益完善，區(qū)域置業(yè)優(yōu)勢逐漸發(fā)力:□《長沙市北部新城規(guī)劃》：大北城將打造城長沙北部門戶、長潭湘江提升軸的重要戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。規(guī)劃后的北部新城將打造市級文體、娛樂休閑中心、購物娛樂一體的大型商業(yè)綜合體、生態(tài)商務(wù)辦公等外包基地，規(guī)劃后的北城將成為長沙市新的生態(tài)宜居區(qū)域，區(qū)域地位及影響力將進(jìn)一步提升；□

項(xiàng)目所在區(qū)域整體均價(jià)與臨近中心區(qū)均價(jià)相比，存在明顯的價(jià)格洼地優(yōu)勢；□未來北部新城的人口將達(dá)到60—70萬，將超過現(xiàn)在開福區(qū)46萬人口的總數(shù)；按照人均50㎡計(jì)算，未來須增加1200萬㎡的住房面積?！跞f國城MOMA成交客戶中，其中有近三成的客戶來自市內(nèi)其它四區(qū)和星沙經(jīng)開區(qū)。區(qū)域影響力的提升，將加快人口遷移的速度和購房需求的增加本項(xiàng)目客戶來源預(yù)判核心客戶群主要客戶群邊緣客戶群區(qū)域內(nèi)地緣性客戶跨區(qū)域客戶（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、星沙等）周邊市區(qū)、地級市縣、外省等（如株洲、湘潭、岳陽等地）60%25%15%從分析結(jié)果看，預(yù)判本案客戶群主要以區(qū)域內(nèi)地緣性客戶為主客戶素描年齡23-27歲27-35歲35歲-45歲文化程度本科甚至以上大專、本科或以上80年代大學(xué)生當(dāng)年的稀缺人才，精英經(jīng)濟(jì)實(shí)力收入較好，但首付需要父母支援收入穩(wěn)定，有配偶，首付大部分可不靠父母收入穩(wěn)定，豐厚成長經(jīng)歷80后，生活于社會(huì)高速發(fā)展時(shí)期，其中新長沙人為在長發(fā)展順利者，開始考慮婚配70后一代，能趕上經(jīng)濟(jì)起飛帶來的成果，開始婚姻生活60后一代，參與締造長沙的經(jīng)濟(jì)成果，不但成家還有了孩子置業(yè)經(jīng)歷首次首次或二次置業(yè)二次甚至多次置業(yè)工作經(jīng)歷出道小于6年，業(yè)務(wù)骨干，有了足夠穩(wěn)定還貸的月薪出道大于6年，開始擔(dān)任經(jīng)理正當(dāng)年，目前身居管理要職家庭結(jié)構(gòu)本地人多與父母同住新長沙人多單身（租賃）單身（談婚論嫁），或剛成家形成二人世界三代同堂或三口之家（父母另有居所）出行方式公交系統(tǒng)10-30萬級別車型，一輛中高級別以上車型自我認(rèn)知一帆風(fēng)順，對自己前途信心十足，有優(yōu)越感事業(yè)中開始嶄露頭角，有很強(qiáng)自信事業(yè)開花結(jié)果，不但享受到經(jīng)濟(jì)成果，關(guān)注精英標(biāo)簽購買關(guān)注點(diǎn)獨(dú)立，總價(jià)，工作便捷，有時(shí)尚生活質(zhì)量與父母保持有效距離，工作方便，開始考慮將來的孩子，鄰居質(zhì)量，生活質(zhì)量對孩子的需求很關(guān)注，社交功能，身份標(biāo)簽，工作方便生活質(zhì)量原始積累型積累加速型積累完成型客戶分層分析從項(xiàng)目出發(fā)客戶分層萬科城項(xiàng)目高層高層洋房洋房89m2123m2138m2

164m2假設(shè)均價(jià)8000元53萬73萬110萬156萬16萬22萬33萬56萬標(biāo)準(zhǔn)戶型面積段假設(shè)單價(jià)總價(jià)首付原始積累型積累加速型積累完成型10-15萬最低家庭年收入15-25萬30-40萬60-100萬洋房196m2假設(shè)均價(jià)6000元131萬40萬40-55萬客戶共性分析共性分析學(xué)歷較高，事業(yè)順利充滿自信，有優(yōu)越感，自我認(rèn)同為精英對生活質(zhì)量十分關(guān)注工作便捷對生活質(zhì)量高度敏感的城市“精英”萌芽型精英成長型精英成熟型精英由于本項(xiàng)目物業(yè)包涵高層、洋房等物業(yè)，物業(yè)的跨度大，而每種物業(yè)所針對的客戶面各有差別，這就決定著本項(xiàng)目客戶定位須從物業(yè)類別的角度分別進(jìn)行剖析和定位：物業(yè)高層洋房區(qū)域地緣性客戶跨區(qū)域置業(yè)客戶地級市縣、外省等全市中高端客戶群市區(qū)客戶、周邊及地級市縣高收入人群湘籍回歸人士、外省等核心客戶群主要客戶群游離客戶群核心客戶群主要客戶群游離客戶群本項(xiàng)目客戶定位為什么要買萬科城的房子？綜合房地產(chǎn)“板塊競爭大于項(xiàng)目競爭”的市場規(guī)律，本項(xiàng)目未來不僅要面臨其它板塊產(chǎn)生的客戶分流，而且還要直面區(qū)域內(nèi)的日益惡劣的競爭環(huán)境（如區(qū)域大盤云集、品牌開發(fā)商堆集、開發(fā)模式、客戶分流等威脅），那本項(xiàng)目在未來中該如何立勢和破局呢？項(xiàng)目核心價(jià)值體系的塑造難題二：項(xiàng)目核心價(jià)值體系板塊競爭區(qū)域競爭立勢、破局思路：∧社會(huì)屬性價(jià)值深度剖析項(xiàng)目關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值深度剖析解決解決項(xiàng)目核心價(jià)值問題北部新城位于湘江東側(cè)，緊鄰城市中心，是長沙市的北部門戶，是長株潭湘江提升軸的重要戰(zhàn)略支撐點(diǎn)?！?/p>

城市中間，城市發(fā)展聯(lián)結(jié)樞紐社會(huì)屬性價(jià)值深度剖析麓南板塊市府麓谷板塊中心板塊南城板塊.星沙板塊城北板塊金鷹月湖板塊武廣新城板塊.尚東板塊本案從全國層面來講，大城北處在國家主軸線京廣城市帶的南翼的重要節(jié)點(diǎn)上；在“3+5”城市群中，處在主軸帶和兩條產(chǎn)業(yè)帶連接的樞紐帶上；在“一心兩軸兩帶”核心區(qū)中，開福區(qū)也處在發(fā)展樞紐點(diǎn)的位置上。項(xiàng)目所屬區(qū)域，未來將是長沙的“陸家嘴”“兩館一廳”功能介紹:音樂廳\博物館\圖書館\景觀塔“兩館一廳”的時(shí)代意義：是長沙市委、市政府傾力打造的、具有“時(shí)代性、標(biāo)志性、地域性”的建筑群，是長沙市為之稱道、為之自豪的文化精神載體。也將是一張極富湖湘文化特色、洋溢著雅致風(fēng)格與詩意激情的城市名片；本案兩館一廳□

城市文化中心—兩館一廳地域標(biāo)志性建筑群，未來城市的文化中心和城市名片旅游圣地，千年古剎與現(xiàn)代文化的傳承與碰撞□

旅游文化圣地—開福寺開福寺位于湖南省長沙市北區(qū)新河附近，是國內(nèi)比較著名的佛教寺院之一，建筑面積約一萬六千平方米左右。開福寺是以明清宮殿式建筑為主體的建筑物，具有一定的藝術(shù)價(jià)值，被列為湖南省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位，又是我國漢族地區(qū)佛教重點(diǎn)寺院之一。近年來，國內(nèi)外游人香客，不斷來此參觀朝拜?！?/p>

長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎—芙蓉路寫字樓：湖南國貿(mào)金融中心、湖南攻擊金融中心、金帆大廈、芙蓉城、銀海大廈、工商銀行大廈、長遠(yuǎn)大廈、運(yùn)達(dá)國際廣場、湖南財(cái)富中心、海東青大廈、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、隆華大廈、湖南新聞大廈、平安大廈、湖南日報(bào)、長沙銀行大廈、金陽大廈、唐朝大廈、聯(lián)運(yùn)大廈……銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、長沙銀行、郵政儲蓄、招商銀行、交通銀行……芙蓉路芙蓉路——長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎與動(dòng)脈芙蓉路景色略覽本案前進(jìn)小學(xué)陳家渡中學(xué)順天小學(xué)地鐵1號起始站——汽車北站站超星級金源大酒店，高端商務(wù)中心，26萬㎡金源時(shí)代購物中心二館一廳50萬㎡綜合商務(wù)商業(yè)中心、五星級酒店伍家?guī)X商圈雅禮中學(xué)分校區(qū)5萬㎡綜合配套商業(yè)瀏陽河風(fēng)光帶四方坪商圈火車北站地鐵1號線洪山公園開福寺低密度、公園、瀏陽河……，只為締造一個(gè)舒適的家□

高品質(zhì)居住價(jià)值產(chǎn)品：低密度+創(chuàng)新產(chǎn)品+精裝修+品質(zhì)物管交通：臨近芙蓉路與福元路,20分鐘全面連接和貫通中心區(qū)與星沙開發(fā)區(qū)地鐵:規(guī)劃中的地鐵1號線（福元路站）距本項(xiàng)目1公里；景觀：洪山公園、瀏陽河風(fēng)光帶；生活配套：沃爾瑪、兩館一廳、伍家?guī)X商圈、四方坪商圈等商業(yè)、文化配套；教育：雅禮中學(xué)、順天小學(xué)等；其他：開福區(qū)政府、汽車北站、火車北站等；□

品質(zhì)商業(yè)配套沃爾瑪：分布在項(xiàng)目西側(cè)，為項(xiàng)目最大的配套亮點(diǎn)；伍家?guī)X商圈：通程電器、歲寶百貨、維多利亞購物廣場、花鳥市場、湘雅附一等；四方坪商圈：金匯國際酒店、永通汽車集團(tuán)各4S店、麥德龍超市等；新河三角州商圈：超星級金源大酒店、高端商務(wù)中心、26萬㎡金源時(shí)代購物中心、50萬㎡綜合商務(wù)商業(yè)中心、五星級酒店；擁有眾多完善商業(yè)配套，尊貴生活從此啟幕萬科城區(qū)域形象重塑

城市中間，城市發(fā)展聯(lián)結(jié)樞紐城市文化中心和城市名片—兩館一廳旅游文化圣地—開福寺長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎—芙蓉路高品質(zhì)居住價(jià)值品質(zhì)商業(yè)配套社會(huì)屬性價(jià)值深度剖析未來長沙“中央文化生活區(qū)”小結(jié)中央文化生活區(qū)唯一性必要條件

二、完善的市政配套、文化設(shè)施兩館一廳沃爾瑪交通：臨近芙蓉路與福元路,20分鐘全面連接和貫通中心區(qū)與星沙開發(fā)區(qū)地鐵:規(guī)劃中的地鐵1號線（福元路站）距本項(xiàng)目1公里；生活配套：沃爾瑪、兩館一廳、伍家?guī)X商圈、四方坪商圈等商業(yè)、文化配套；教育：雅禮中學(xué)、順天小學(xué)等；其他：開福區(qū)政府、汽車北站、火車北站等；本案五一大道芙蓉路火車站星沙方向長株潭方向一、與CBD保持適當(dāng)距離瀏陽河從長沙城市發(fā)展角度看，以本項(xiàng)目所在為中心的片區(qū)是構(gòu)筑長沙中央文化生活區(qū)唯一適宜區(qū)域。本區(qū)域與五一商圈為核心CBD區(qū)，共同構(gòu)成長沙城市中心區(qū)兩極。深圳市民廣場略覽深圳文化生活區(qū)板塊競爭區(qū)域競爭立勢、破局思路：∧社會(huì)屬性價(jià)值深度剖析項(xiàng)目關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值深度剖析解決解決項(xiàng)目核心價(jià)值問題項(xiàng)目名稱位置地塊條件周邊環(huán)境發(fā)展商規(guī)模（㎡）容積率本項(xiàng)目芙蓉路與福元路交匯東南角河景、坡地資源較好洪山公園、瀏陽河萬科49萬平米1.6湘江世紀(jì)城開福區(qū)政府西側(cè)較好全線江景湖南湘水雅境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

400萬平方米3.50珠江花城芙蓉路與福元路交匯東北角一般東側(cè)存有化工企業(yè)湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司

110萬平方米1.80萬國城福元路北側(cè)199號一般普通當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司

120萬平方米1.97雙灣國際撈刀河與湘江交匯處較好雙河交匯長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司

42萬平米2.78合計(jì)

721萬㎡區(qū)域內(nèi)四大項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到約721萬平米，其中100萬㎡以上的項(xiàng)目有3個(gè)；□區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模體量大項(xiàng)目關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值深度剖析目前區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤都以大體量、大品牌為主，整體素質(zhì)較高項(xiàng)目關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值伴隨大北城規(guī)劃出臺，北城成長沙市新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，未來北部新城的人口規(guī)劃將達(dá)到60—70萬；根據(jù)金霞經(jīng)開區(qū)發(fā)展規(guī)劃，2020年人口規(guī)模將達(dá)到42.8萬人；隨著區(qū)域交通、商業(yè)等配套的完善，區(qū)域內(nèi)今年來開發(fā)的大體量地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多：目前已開發(fā)/在開發(fā)項(xiàng)目：湘江世紀(jì)城、珠江花城、萬國城MOMA、天健芙蓉盛世、湘江一號、第一灣、雙灣國際、君悅香邸、湘江北尚等項(xiàng)目；待開發(fā)項(xiàng)目：萬科城、北辰項(xiàng)目、恒大項(xiàng)目等項(xiàng)目全新迅速開發(fā)新區(qū)域，人口迅速聚集□

開發(fā)熱點(diǎn)新區(qū)，人口迅速聚集□

區(qū)域內(nèi)中高端客戶聚集五一大道芙蓉路福元路本案萬國城MOMA珠江花城湘江世紀(jì)城芙蓉區(qū)作為長沙市經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈和引擎，歷年來臨近芙蓉路區(qū)域都是中高端收入人群聚集之地；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)中離長沙CBD的一個(gè)區(qū)域，片區(qū)相對價(jià)格優(yōu)勢對市區(qū)中端收入人群吸附力較大；未來大北城不僅交通、商務(wù)等配套完善，而且區(qū)域作為長沙市唯一一個(gè)擁有雙河（瀏陽河、撈刀河）交匯區(qū)域，自然風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)保，對市區(qū)中高端收入人群有著強(qiáng)大的吸附力；中高端收入人群聚集區(qū)域中高端人群聚集，為區(qū)域提供了大量的優(yōu)質(zhì)客戶資源其他：大多擁有本科及以上學(xué)歷，非常注重個(gè)人修養(yǎng)，并積極參加俱樂部和社會(huì)公益活動(dòng)……收入方面：月均收入在3500元以上，家庭年總收入在12萬以上；主力客戶：私企白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理者、專業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)大市場小業(yè)主、醫(yī)生、政府公務(wù)員、私營企業(yè)主等；通過對區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成的研究，可以發(fā)現(xiàn)如下特征：屬于長沙中等級中高收入階層萬科城關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值重塑

區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模體量大區(qū)域人口快速聚集城市中等及中高收入階層關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值深度剖析未來長沙”長沙中堅(jiān)居住區(qū)域“小結(jié)當(dāng)我們站在長沙城市發(fā)展進(jìn)程的高度，對本項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行重審視后:萬科城價(jià)值剖析

社會(huì)屬性價(jià)值深度剖析長沙中堅(jiān)中央文化生活區(qū)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值深度剖析長沙中央文化生活區(qū)城市中堅(jiān)居住區(qū)區(qū)域?qū)傩缘拿枋觯撼鞘兄袌?jiān)同城市中間諧音，體現(xiàn)項(xiàng)目位于城市次級中心區(qū)所擁有的區(qū)域價(jià)值。目標(biāo)客戶群體特征描述：屬于城市中等及中高收入階層?！境鞘兄袌?jiān)】詮釋屬性描述：主要從事腦力勞動(dòng)工作具有較高學(xué)歷，受過專業(yè)化訓(xùn)練對社會(huì)公共事務(wù)有一定的發(fā)言權(quán)及影響力強(qiáng)調(diào)自我成就、自我實(shí)現(xiàn)，對社會(huì)意識形態(tài)有相當(dāng)?shù)挠绊懥碛猩畋匦璧拈e暇時(shí)間家庭月收入5000元以上根據(jù)中國國情研究會(huì)2009年最新調(diào)查，城市中堅(jiān)階層具有以下特征：城市中堅(jiān)階層收入描述：分布區(qū)域界定：長沙中堅(jiān)中央文化生活區(qū)東至：車站路南至：營盤路西至：沿江大道北至：撈刀河項(xiàng)目及所在區(qū)域在長沙房地產(chǎn)市場中是：規(guī)模較大城市中間，發(fā)展聯(lián)結(jié)樞紐城市中等及中高收入階層景觀資源豐富旅游文化芙蓉路高品質(zhì)居住高品質(zhì)商業(yè)配套社會(huì)屬性及項(xiàng)目關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)價(jià)值的報(bào)告思路回顧本案大北城長沙中堅(jiān)中央文化生活區(qū)本項(xiàng)目的核心競爭力？通過上述的闡述和論證，區(qū)域具備打造長沙中堅(jiān)中央文