基于管理用財務報表的企業(yè)價值評估以萬科上市公司為例第1頁/共56頁PPT內(nèi)容

公司介紹一

財務分析三

價值評估四

結論五

管理用財務報表二第2頁/共56頁Logo成長歷程一、公司介紹（一）公司榮譽（二）

公司高層（三）

公司動態(tài)（四）第3頁/共56頁（一）成長歷程萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科于1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2010年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的46個城市。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。StrengthsYourstrengthsrelativetocompetitorsWeaknessesYourweaknessesrelativetocompetitor第4頁/共56頁（二）公司榮譽公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。2010年，在全球人力資源咨詢公司翰威特組織的“2010年中國最佳雇主”評選中，萬科成為10家上榜企業(yè)中唯一的房地產(chǎn)企業(yè)。至2009年，萬科共有26個項目獲得“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”。第5頁/共56頁（二）公司榮譽公司積極參與綠色建筑的研發(fā)和推廣。2009年6月，深圳萬科城四期項目榮獲國家首個頒發(fā)的“綠色建筑設計評價標識”三星級獎。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個中國馳名商標；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證。第6頁/共56頁（三）公司高層Logo第7頁/共56頁（四）公司動態(tài)2007年，萬科率先將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向二三線城市，順應政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當行業(yè)迎來首次調(diào)整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調(diào)整的策略使得萬科得以長期位居地產(chǎn)“一哥”的位置。

2009年萬科新進入煙臺、三亞兩個城市，目前已在全國進入了三十多個城市市場。而除京、滬、廣、深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對整體的營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻。第8頁/共56頁Logo管理用資產(chǎn)負債表二、管理用財務報表（一）管理用利潤表（二）

管理用現(xiàn)金流量表（三）第9頁/共56頁（一）、管理用資產(chǎn)負債表第10頁/共56頁（一）、管理用資產(chǎn)負債表第11頁/共56頁（一）、管理用資產(chǎn)負債表第12頁/共56頁（二）、管理用利潤表第13頁/共56頁（三）、管理用現(xiàn)金流量表第14頁/共56頁Logo財務報表趨勢分析三、財務分析（一）財務報表比率分析（二）

管理用報表的財務分析（三）第15頁/共56頁Logo

資產(chǎn)負債表趨勢分析（一）、財務報表趨勢分析1利潤表趨勢分析2現(xiàn)金流量表趨勢分析3第16頁/共56頁Logo1、資產(chǎn)負債表趨勢分析說明該公司的發(fā)展性還是較好的，資金的流動性好，資金運用較好，真的如此嗎？可能是企業(yè)向有關單位提供貸款的信號，根據(jù)其報表附注可發(fā)現(xiàn)，賬齡未到一年的占絕大部分，所以不存在此問題。有可能是掩蓋經(jīng)營活動中的疏漏，或虛增企業(yè)的盈利的信號第17頁/共56頁Logo1、資產(chǎn)負債表趨勢分析增長過大，拖欠職工薪酬？現(xiàn)金短缺？第18頁/共56頁Logo

1、資產(chǎn)負債表趨勢分析從總體來看，公司的資產(chǎn)總額從年初61,504,122,957.52增加到年末的84,467,983，478.02，增長了37.34℅；

從負債和股東權益來看，主要是盈余公積增加了21.17℅和未分配利潤增加了58.81℅，體現(xiàn)出公司盈利是資產(chǎn)增加的主要來源。這也表明，投資者投入公司的資本不但得到了保值，而且得到了增值。從資產(chǎn)結構看，公司2010年末的資產(chǎn)總額中，流動資產(chǎn)占了84.73℅，固定資產(chǎn)僅占0.06℅，說明流動資產(chǎn)所占比重較大，資產(chǎn)增值傾向于依賴流動資產(chǎn)的增加。

從負債與所有者權益的結構來看，公司的流動負債所占比重由19.17℅上升為34.31℅；所有者權益所占比重由期初的47.35℅下降為期末的37.78℅，其中未分配利潤所占比重較上年增加，資本公積與盈余公積所占比重較上年下降。第19頁/共56頁Logo1、資產(chǎn)負債表趨勢分析主要項目分析：貨幣資金說明該公司的發(fā)展性還是較好的，資金的流動性好，資金運用較好，真的如此嗎？其他應收款僅僅是暫付款，一般期限較短。如果企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動正常，其他應收賬款要遠小于應收賬款，但根據(jù)萬科的合并報表，其他應收賬款要遠大于應收賬款，金額較大的其他應收款主要為合營及聯(lián)營公司往來款、與合作方往來款、一年內(nèi)發(fā)生的代墊款及保證金。有可能是掩蓋經(jīng)營活動中的疏漏，或虛增企業(yè)的盈利的信號。應付職工薪酬，增長幅度較大，是否因為現(xiàn)金短缺？企業(yè)短期償債有壓力？第20頁/共56頁Logo2、利潤表趨勢分析是否存在隱患？第21頁/共56頁Logo2、利潤表趨勢分析至2010年12月31日，公司實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長了22.57℅；營業(yè)利潤同比增長了7.02℅；實現(xiàn)凈利潤3,083,108,153.24，同比增長了7.26℅。

主要項目分析：

2010年營業(yè)利潤同比增長了7.02℅，營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重略有下降，是毛利率的同比增加與營業(yè)成本的同比下降擴大了盈利空間。但管理費用同比增加了64.16℅，是否會存在隱患？第22頁/共56頁Logo3、現(xiàn)金流量表趨勢分析雖同比增長了563.88%，但凈額為負數(shù)第23頁/共56頁Logo3.現(xiàn)金流量表趨勢分析從總體上來看，公司當年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額11，同比增加幅度31.66%，其中經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為-3157529879.7，投資活動現(xiàn)金流量凈額為-1838499815；籌資活動現(xiàn)金凈額為8612782972.8。主要項目分析：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入同比增加93.94%，其中，“銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金流入”占經(jīng)營活動現(xiàn)金流入同比增加43.19%，說明公司銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金流入的能力沒有減弱；但是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為負，會影響到企業(yè)的短期償債能力。

投資活動現(xiàn)金流量凈額為負，可從年報中得知是公司在報告期內(nèi)新獲取項目87個的緣故。

第24頁/共56頁Logo（二）、財務報表比率分析20102009200820072006流動比率246℅440℅236℅395℅474℅現(xiàn)金比率51℅97℅59℅56℅137℅現(xiàn)金流量負債比-10.90℅-4.03℅-21.23℅-175.27℅-233.18℅長期償債能力20102009200820072006資產(chǎn)負債率62.22℅52.65℅55.11℅46.46℅39.81℅產(chǎn)權比率164.72℅111.19℅122.79℅86.79℅66.15℅短期償債能力從圖中可以看出，短期償債能力指標呈逐年遞減趨勢，尤其是現(xiàn)金流量負債比為負數(shù)，短期償債能力不容樂觀。長期償債能力指標呈逐年增加趨勢，風險較大，資金鏈一旦斷裂陷入困境。第25頁/共56頁Logo（二）、財務報表比率分析20102009200820072006銷售凈利率566.7℅647.59℅474.05℅2180.00℅6929.70℅總資產(chǎn)報酬率3.65℅4.67℅0.57℅0.16℅0.13℅20102009200820072006流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.00880.00870.00740.00270.0032非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.04840.04730.03760.00940.0043營運能力盈利能力流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年提高；非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也逐年提高銷售凈利率與總資產(chǎn)報酬率略有降低第26頁/共56頁Logo（二）、財務報表比率分析第27頁/共56頁Logo（二）、財務報表比率分析進一步分析：與同行業(yè)的保利相比較償債能力

到2010年，萬科的短期償債能力指標低于保利，長期償債能力指標高于保利地產(chǎn)，股東面臨的風險較大。營運能力

2009遠低于保利，2010年雖低于保利地產(chǎn)，但較以前有所提高，萬科以后應繼續(xù)關注資產(chǎn)管理效率的提高。盈利能力

銷售凈利率遠高于保利地產(chǎn)，說明萬科的資產(chǎn)負債率高的同時，財務杠桿作用也得到了充分的發(fā)揮。第28頁/共56頁Logo管理用資產(chǎn)負債表趨勢分析（三）、管理用財務報表財務分析1管理用利潤表趨勢分析2管理用現(xiàn)金流量表趨勢分析3主要財務比率及其變動4改進的財務分析體系5第29頁/共56頁Logo1、管理用資產(chǎn)負債表趨勢分析面臨償債壓力第30頁/共56頁Logo2、管理用利潤表趨勢分析毛利同比增加管理費用同比增加較大比率第31頁/共56頁Logo3、管理用現(xiàn)金流量表趨勢分析為負第32頁/共56頁Logo4、主要財務比率及其變動主要財務指標分析2010年2009年變動1、稅后經(jīng)營凈利率2.56%7.31%-4.75%2、凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.77%0.79%-0.02%3、凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率0.02%0.06%-0.04%4、稅后利息率-7.89%-10.59%2.70%5=(3-4)經(jīng)營差異率7.91%10.65%-2.74%6、凈財務杠桿121.93%92.16%29.77%7=(5*6)杠桿貢獻率9.64%9.81%-0.17%8=(3+7)權益凈利率9.66%9.87%-0.21%同比減少同比增加第33頁/共56頁Logo4、主要財務比率及其變動稅后經(jīng)營凈利率

其同比減少較大比例，根據(jù)管理用利潤表可知，是因為期間費用尤其是管理費用的同比增加比率遠高于毛利的同比下降比率。萬科以后應該多關注管理能力的增強，增長質(zhì)量的提高，有效地控制成本。凈財務杠桿

同比增加較大比例，驗證了前面的萬科資產(chǎn)負債率高，但充分發(fā)揮了財務杠桿作用，盈利能力較強的說法。第34頁/共56頁Logo5、改進的財務分析體系權益凈利率9.66%凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率0.02℅杠桿貢獻率9.64℅稅后經(jīng)營凈利率2.56℅經(jīng)營差異率7.91℅凈財務杠桿121.93℅凈經(jīng)營資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.77℅毛利率99.74℅營業(yè)稅費及期間費用率123.09℅收入管理成本管理股東權益319凈負債389資本結構政策利潤留存政策第35頁/共56頁Logo價值估價模型四、價值評估（一）相關參數(shù)（二）

預測期現(xiàn)金流量的限制計算（三）第36頁/共56頁四、價值評估萬科是我國證券市場中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，其前瞻的公司戰(zhàn)略，穩(wěn)健的經(jīng)營，完善的公司治理結構，以及優(yōu)秀的管理團隊，吸引了許多投資者的目光。隨著機構投資者越來越多地加入到資本市場中來，價值投資理念逐漸在市場中占主導地位，人們希望能夠找到值得長期擁有的公司，以期待分享成長的回報。萬科作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭上市公司，投資者希望在買入它的同時了解它的內(nèi)在價值和未來成長性，特別是在股市低迷的現(xiàn)在，萬科未來的成長是否能夠支撐其目前的價格呢？Logo第37頁/共56頁Logo四、價值評估萬科于1988年進軍房地產(chǎn),在品牌上意識很強。萬科的價格一直處于市場的中高檔次,非常注重小區(qū)硬件環(huán)境和人文環(huán)境的建設?！皬目蛻艚嵌瘸霭l(fā)”,不僅僅是房子賣出去后提高銷售業(yè)績,萬科想的最多是在房子之后連續(xù)不斷地再給客戶提供一些服務。萬科的品牌戰(zhàn)略就是在更多的城市加速推廣萬科的住宅小區(qū),鞏固萬科已經(jīng)樹立的品牌。通過多年來牢固樹立的品牌萬科在同業(yè)中具有了一定的競爭優(yōu)勢。

第38頁/共56頁Logo四、價值評估此外，從對該公司的財務分析可看出該公司擁有的規(guī)模優(yōu)勢、充裕的資金等,雖然亦存在種種問題，但萬科目前是一個具有強大的實力和競爭力的公司,未來也必將在這個好的勢頭下繼續(xù)成長壯大。

那么該公司究竟是否具有投資價值呢？它的價值究竟是多少呢？

第39頁/共56頁Logo

（一）價值估價模型1、企業(yè)價值評估模型：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。2、預測期的確定：預測基期：預測的起點，以2010年得財務數(shù)據(jù)金額為預測基期詳細預測期：5年，2011——2015年。萬科公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè),有著優(yōu)秀的企業(yè)管理水平和頗具遠見的戰(zhàn)略選擇和品牌價值,市場把控能力強,市場反應迅速,具有相當強的競爭力。

所以根據(jù)分析,認為房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展的空間。確定萬科公司的預測期間為5年。后續(xù)期:穩(wěn)定狀態(tài)，2016年之后第40頁/共56頁Logo3、本案例所用到的現(xiàn)金流量模型（1）股權現(xiàn)金流量模型股權價值=∑股權自由現(xiàn)金流量∕(1+股權資本成本）^t（2）實體現(xiàn)金流量實體價值=∑實體自由現(xiàn)金流量∕（1+加權平均資本成本)^t企業(yè)實體價值=預測其價值+后續(xù)期價值后續(xù)期價值=(t+1)現(xiàn)金流量÷（資本成本-永續(xù)增長率）第41頁/共56頁LogoDiagram2

(1)資本結構

根據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司2010年年報編制管理用資產(chǎn)負債表,凈經(jīng)營資產(chǎn)為：70,815,040,943.95元，其中：凈負債38906492284.81元,權益資本為31908548659.14元。凈負債與凈經(jīng)營資產(chǎn)的比為0.5494。因此,我們假設未來資本結構采用相凈經(jīng)營資產(chǎn)同比率。(二）相關參數(shù)第42頁/共56頁Logo(2)債務籌資成本估算

債務籌資成本是企業(yè)在為投資項目融資時所借債務的成本。債務籌資成本與市場的即期率以及企業(yè)的違約風險相關。另外,由于利息在稅前支付,債務具有稅收優(yōu)勢,與企業(yè)稅率有關。

稅后債務成本=稅前債務成本×(1-所得稅率)由于公司大多為一到三年貸款,所以選擇2011年3年期貸款利率6.1%作為債務籌資成本。稅后債務成本=6.1%×(1-25%)=4.575%第43頁/共56頁

(3)股權資本成本估算。

資本資產(chǎn)定價模型能夠比較準確地對風險進行具體定價,用該模型來計算股權籌資成本,其計算公式為：股權資本成本=無風險利率+貝塔系數(shù)×(平均股票的要求收益率一無風險利率)Logo第44頁/共56頁相關參數(shù)

①無風險利率通常以國庫券的收益率作為無風險收益率。因為持有國債到期不能兌付的風險很小,可以忽略不計；同時,長期國債波動性較小,我國由于市場化的利率尚未形成,而短期利率無法反映利率變動風險,長期國債與評估企業(yè)的現(xiàn)金流量期限更為一致。因此,選擇長期國債利率作為無風險利率為宜。采用5年期國債利率作為無風險利率,2011年發(fā)行的5年期國債利率的算術平均值計算得出為5.75%

Logo第45頁/共56頁相關參數(shù)②風險價格平均股票的要求收益率減去無風險利率表示的是投資者為補償承擔超過無風險收益的平均風險要求的額外收益,即風險價格。在一定時期內(nèi),市場風險價格會發(fā)生較大波動,較為合理的解決辦法是采用一定期間的平均數(shù),將采用算術平均數(shù)。我們選取了深證綜合指數(shù)2004年1月到2010年12月,共72個月的收盤指數(shù),并用這些指數(shù)計算市場的月平均收益率。經(jīng)計算,市場平均月收益率約為0.95%。計算過程如下：市場年收益率=(1+0.95%)^12-1=12.01%那么,風險價格為：

風險價格=平均股票的要求收益率-無風險利率=12.01%-5.75%=6.26%Logo第46頁/共56頁相關參數(shù)

③貝塔系數(shù)(β值)。β值衡量的是系統(tǒng)風險,它是一個相對數(shù)指標,代表企業(yè)特有的系統(tǒng)風險相對于市場(或行業(yè))一般系統(tǒng)風險的比率。計算β值是計算普通股成本的關鍵。根據(jù)證券與股票指數(shù)收益率的相關系數(shù)、股票指數(shù)的標準差和股票收益率的標準差計算β值。萬科公司股票月平均收益率為0.69%,市場月平均收益率為0.95%。計算過程如下所示：β值具體計算過程如下：股票平均收益與市場平均收益的相關系數(shù)Logo第47頁/共56頁Logo第48頁/共56頁Logo由此可以計算出萬科集團的股權資本成本為：股權資本成本=5.74%+0.72×6.26%=10.25%

④加權平均資本成本W(wǎng)ACC。

最后,可以計算出萬科集團的加權平均資本成本(WACC)為：

WACC=4.575%X0.450589991+10.25%×0.549410009=7.87%第49頁/共56頁Logo我們根據(jù)之前的財務報表預計萬科2011——2015年銷售收入增長率為30%，2016年增長率減至20%，