第五篇營(yíng)銷(xiāo)策略1.總體營(yíng)銷(xiāo)策略利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，結(jié)合深港兩地的市場(chǎng)特色，總體上先啟動(dòng)深圳區(qū)域戰(zhàn)場(chǎng)，利用地段+符號(hào)化的產(chǎn)品影響力借市場(chǎng)利好之勢(shì)以繭見(jiàn)蠶的方式引導(dǎo)市場(chǎng)銷(xiāo)售；再借深圳之銷(xiāo)勢(shì)頭以脈沖式策略進(jìn)攻香港市場(chǎng)戰(zhàn)場(chǎng)，進(jìn)一步銷(xiāo)售，以項(xiàng)目影響推進(jìn)**品牌。****觀點(diǎn)：口岸符號(hào)符號(hào)HONGKONGSHENZHEN中端內(nèi)地投資客戶(hù)中端深港客戶(hù)中端香港投資客戶(hù)中端深港客戶(hù)高端香港投資客戶(hù)高端內(nèi)地投資客戶(hù)偶得偶得高端香港投資客戶(hù)高端深港客戶(hù)高端內(nèi)地投資客戶(hù)高端深港客戶(hù)周邊換房客戶(hù)1.總體營(yíng)銷(xiāo)策略客戶(hù)細(xì)分主要部分2.賣(mài)點(diǎn)整合第一個(gè)MIMA主題概念的國(guó)際潮流社區(qū)地段符號(hào)米埔國(guó)際自然濕地保護(hù)區(qū)景觀深圳首席口岸純國(guó)際品牌社區(qū)品牌聯(lián)合，純港社區(qū)交通/配套/品牌**MIMA符號(hào)地段文化+精神口岸+區(qū)位最具投資價(jià)值的雙地鐵高尚社區(qū)實(shí)現(xiàn)深港零距離接觸****建議在最大程度上將項(xiàng)目進(jìn)行符號(hào)化，來(lái)形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈，從而進(jìn)一步吻合目標(biāo)客戶(hù)群的生活形態(tài)及MIMA所提倡的品牌+符號(hào)+創(chuàng)意的生活方式，為項(xiàng)目制造更多的賣(mài)點(diǎn)。****建議將項(xiàng)目所有價(jià)值點(diǎn)都進(jìn)行符號(hào)化的LOGO設(shè)定，如：國(guó)際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在MIMA的大概念下，從而形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈。項(xiàng)目符號(hào)化價(jià)值圈****建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣派什么動(dòng)物來(lái)當(dāng)翡翠灣的親善大使呢？高爾夫；吃；高爾夫；吃；睡。這一天真短****建議：例如：觀瀾高爾夫翡翠灣南加州最美的谷地景致，都被送到翡翠灣了現(xiàn)在的花園沒(méi)什么不好，在擁有448m2超大花園之前例如：觀瀾高爾夫翡翠灣一杯咖啡，一幅名畫(huà)，一個(gè)人的四季65m2的硬露臺(tái)，毫無(wú)疑問(wèn)，一場(chǎng)80人的晚會(huì)…………………例如：觀瀾高爾夫翡翠灣項(xiàng)目符號(hào)化價(jià)值圈示意圖國(guó)際口岸LOGOMIMA生活體驗(yàn)LOGO米埔國(guó)際稀缺景觀LOGO星級(jí)物管LOGO深港兩地?zé)o間隙交通LOGO地鐵總站物業(yè)LOGO…………3.入市市時(shí)機(jī)分分析與選選擇從工程進(jìn)進(jìn)度方面面從市場(chǎng)環(huán)環(huán)境方面面從項(xiàng)目售售賣(mài)條件件從機(jī)會(huì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方面面結(jié)論論預(yù)計(jì)9月月底可以以拿到預(yù)預(yù)售證，，十月可可正式售售賣(mài)深圳樓市市素有““金九銀銀十”之之說(shuō)，實(shí)實(shí)踐驗(yàn)證證在6-8月樓樓市淡季季過(guò)后，每每年九月月都是旺旺銷(xiāo)期開(kāi)開(kāi)始，雖雖與本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)售售剛好吻吻合，但同時(shí)也也是市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最最為激烈烈的時(shí)期期。從前面市市場(chǎng)分析析看，雖雖本項(xiàng)目目無(wú)直接接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，，但投資資客戶(hù)還是會(huì)在在市場(chǎng)大大熱之際際被分薄薄，所以以提前入入市蓄客客更為重重“十一””黃金周周結(jié)合以上上幾個(gè)方方面的綜綜合考慮慮，**建議議開(kāi)售時(shí)時(shí)間為：：10月月1日為了更好好的營(yíng)造造項(xiàng)目之之勢(shì)，**建議議提前兩兩個(gè)月入入市蓄客，作前期期積累。。入市時(shí)間間：七月月底八月月初（擇擇一吉日日）預(yù)計(jì)9月月底可以以完成各各類(lèi)展示示空間3.入市市時(shí)機(jī)分分析與選選擇蓄客策略略【暗渡陳陳倉(cāng)】～指在項(xiàng)項(xiàng)目未拿拿到預(yù)售售許可證證的情況況下，借用“****”的非營(yíng)利利性會(huì)員員性的會(huì)會(huì)員式組組織，為為本項(xiàng)目目開(kāi)設(shè)“****·**MIMA特區(qū)區(qū)”體驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)，在項(xiàng)目目咨詢(xún)期期間，凡有意購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶(hù)只需需在指定定銀行定定期存入入指定金金額,即即可憑回回單在本本項(xiàng)目換換取金卡卡一張。憑卡可可在本項(xiàng)項(xiàng)目取得得預(yù)售許許可證后后優(yōu)先選選房，并并獲得優(yōu)優(yōu)先選房房的各種種優(yōu)惠。。**MIMA特特區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)金卡**MIMA專(zhuān)專(zhuān)享蓄客方式式注：購(gòu)房房?jī)H為金金卡的服服務(wù)內(nèi)容容之一，，此卡為為客戶(hù)提提供除購(gòu)購(gòu)房外更更多價(jià)值值收籌3.入市市時(shí)機(jī)分分析與選選擇客戶(hù)光臨臨接待中中心**MIMA提提前鑒賞賞暨M(jìn)IMA專(zhuān)專(zhuān)享卡啟啟動(dòng)了解項(xiàng)目目詳細(xì)信信息填寫(xiě)MIMA生生活問(wèn)卷卷基礎(chǔ)資料料客戶(hù)信息息購(gòu)房意向向MIMA測(cè)試去中行皇皇崗支行行定存一一萬(wàn)元三三個(gè)月簽署家天天下申請(qǐng)請(qǐng)持回單換領(lǐng)領(lǐng)金卡領(lǐng)卡了解MIMA專(zhuān)享金金卡以中國(guó)銀行行皇崗支行行為例3.入市時(shí)時(shí)機(jī)分析與與選擇解籌組團(tuán)式解籌籌方式2000A1A2A3B1B2B3C1C2………………………隨機(jī)組合每組30人人解籌前：3.入市時(shí)時(shí)機(jī)分析與與選擇解籌組團(tuán)式解籌籌方式A1A2A3B1B2B3C1C2………………………解籌當(dāng)天：：以抽簽形式式按組別進(jìn)進(jìn)行選房先先后次序如：B1E1D2A3每組30人人………………………B1組中不不分先后次次序，同時(shí)時(shí)進(jìn)入選房房區(qū)，以交交錢(qián)先后決決定單位所所屬4.整體推推廣節(jié)奏分分析****認(rèn)認(rèn)為推盤(pán)節(jié)節(jié)奏應(yīng)根據(jù)據(jù)市場(chǎng)大勢(shì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)來(lái)進(jìn)行針對(duì)對(duì)性的制定定。因本項(xiàng)目不不存在直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，所以我我們從市場(chǎng)大勢(shì)的進(jìn)行推售售節(jié)奏分析析。在現(xiàn)階階段房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，政府政策成為左右市市場(chǎng)最有力力的風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，因此**根據(jù)后后市可能出出現(xiàn)的二種種情況進(jìn)行行了不同的的推售組合合。A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好B、政府政政策影響較較大，項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)觀觀實(shí)現(xiàn)方法：：有效的控控制工程進(jìn)進(jìn)度來(lái)調(diào)控控取得預(yù)售售許可證的的時(shí)間，來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)既定定的推售方方式。****認(rèn)認(rèn)為推盤(pán)應(yīng)應(yīng)遵循：價(jià)值最大化化!壓力最小化化!A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好整體推盤(pán)節(jié)節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出出單位第三批推出出單位銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)計(jì)劃8月初，誠(chéng)誠(chéng)意登記10月1日日，公開(kāi)發(fā)發(fā)售5、6棟11月底加加推10棟棟1棟誠(chéng)意客客戶(hù)登記07年3月月底1棟公開(kāi)發(fā)發(fā)售2007年年1月2007年年2月18春節(jié)(初一一)推售單位5、6棟10棟、5&6棟剩余單位1棟、剩余單位目標(biāo)客戶(hù)項(xiàng)目周邊深港家庭深圳投資客周邊換房客戶(hù)經(jīng)常來(lái)往之商家港客背青一族深圳白領(lǐng)階層深港投資客戶(hù)深港家庭經(jīng)常來(lái)往之商家港客高端投資客戶(hù)企業(yè)老板預(yù)計(jì)銷(xiāo)售35%75%100%A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從綜合素質(zhì)質(zhì)上來(lái)看從綜合素質(zhì)質(zhì)(景觀、、朝向、采采光、噪音音......)上上來(lái)看,**已于前前期與**達(dá)成一致致的意見(jiàn)，，認(rèn)為：1棟>5棟棟>6棟>10棟從綜合素質(zhì)質(zhì)排序中，，我們可以以看出：5、6棟占占據(jù)著本項(xiàng)項(xiàng)目中游的的位置，換換句話說(shuō)，，5、6棟是是項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)(拐拐點(diǎn))，直直接決定著著1、10棟的價(jià)格格走勢(shì)。A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好分析：第1棟第5棟第6棟第10棟從戶(hù)型、面面積來(lái)看1棟主要以以三房為主主5棟主要以以二房、一一房為主6棟主要以以二房為主主10棟主要要以一房、、二房為主主**思路：：1).項(xiàng)目目二房占比比例最大，，壓力較大大,但一房房部份容易易盤(pán)活市場(chǎng)場(chǎng)。2).從單單價(jià)上說(shuō)，，10棟面面積最小,即便提價(jià)價(jià)后推,也也會(huì)因總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)熱銷(xiāo)銷(xiāo),又一次次帶動(dòng)前期期剩余單位位熱銷(xiāo)。3).從面面積比中我我們可以看看出，10棟的單層層可售面積積最大，代代表價(jià)值最最高,可作作價(jià)值提升升。戶(hù)型比例(大致)：：一房32%二房49&三房19%合計(jì)100%1棟25.6%5棟23.3&6棟19.6%10棟31%合計(jì)100%同層面積比比(大致)：A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好從市場(chǎng)的角角度來(lái)看深圳市場(chǎng)異異?；鸨?，近期推出出的大部份份樓盤(pán)，如如：觀瀾?hù)漪浯錇场⒒ɑ▓@城三期期、半島城城邦、風(fēng)格格名苑、雙雙城世紀(jì)………，無(wú)一一不是在推推出市場(chǎng)后后立即或三三個(gè)月內(nèi)完完成100%銷(xiāo)售。。而本項(xiàng)目在在福田區(qū)第第一個(gè)舊改改項(xiàng)目、新新福田口岸岸、深港地地鐵接駁等等特殊背景景下，項(xiàng)目目已不炒自自熱，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的的關(guān)注度較較高，早已已積累了不少的誠(chéng)誠(chéng)意客戶(hù)。。分析：第1棟第5棟第6棟第10棟另外，第一一批推出單單位肯定較較便宜的想想法早已深深入民心，，因此****認(rèn)為為應(yīng)先解決決2房單位位最多的5、6棟的的銷(xiāo)售，解解決項(xiàng)目最最大的壓力力。1棟因其先先天性的景景觀優(yōu)勢(shì)與與10棟因因此總價(jià)上上的優(yōu)勢(shì)在在一定程度度上減少了了它們的銷(xiāo)銷(xiāo)售難度。A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好從項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售之“勢(shì)勢(shì)”來(lái)說(shuō)10棟5、6棟項(xiàng)目推售勢(shì)勢(shì)頭曲線圖圖示市場(chǎng)熱度市場(chǎng)關(guān)注度度項(xiàng)目地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目概念影影響發(fā)展商品牌牌影響前階段銷(xiāo)售售勢(shì)頭項(xiàng)目概念影影響10棟的總總價(jià)優(yōu)勢(shì)投投資性1棟景觀優(yōu)勢(shì)的的唯一性(希希缺性)項(xiàng)目概念影影響年關(guān)A、政府政政策影響不不大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)仍然然見(jiàn)好**認(rèn)為推推售應(yīng)遵循循：銷(xiāo)售平穩(wěn)化化!壓力最小化化!B、政府政政策影響較較大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)觀觀整體推盤(pán)節(jié)節(jié)奏第1棟第5棟第6棟第10棟首推單位第二批推出出單位第三批推出出單位B、政府政政策影響較較大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)觀觀首推單位銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)計(jì)劃8月初，誠(chéng)誠(chéng)意登記10月1日日，公開(kāi)發(fā)發(fā)售6、10棟11月底加加推5棟1棟誠(chéng)意客客戶(hù)登記07年3月月底1棟公開(kāi)發(fā)發(fā)售2007年年1月2007年年2月18春節(jié)(初一一)推售單位6、10棟5棟、6&10棟剩余單位1棟、剩余單位目標(biāo)客戶(hù)深圳投資客深港家庭周邊換房客戶(hù)背青一族深圳白領(lǐng)階層深圳白領(lǐng)階層深港投資客戶(hù)深港家庭經(jīng)常來(lái)往之商家港客高端投資客戶(hù)企業(yè)老板高端深港家庭預(yù)計(jì)銷(xiāo)售45%75%100%B、政府政政策影響較較大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)觀觀分析：第1棟第5棟第6棟第10棟在07年市市場(chǎng)前景不不明朗的情情況下，政政府所做的的所有措施施都是針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)投投資客戶(hù)，，對(duì)自住客客戶(hù)影響不不大。因此此，**建建議盡快銷(xiāo)售投投資客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)最主要要的一房單單位及6棟棟的二房單單位(二房房占項(xiàng)目總總體比例較較高，壓力力較大)。而1棟單位位及5棟單單位因其綜綜合素質(zhì)較較高，產(chǎn)品品具有一下下的稀缺性性(米埔景景觀資源)，在一定定程度上減減少銷(xiāo)售壓壓力；其次次，1、5棟戶(hù)型多多以二房、、三房單位位為主，購(gòu)購(gòu)于自住用用途的客戶(hù)戶(hù)較多，受受政府限制制性政策(限制投資資炒家)影影響較小。。戶(hù)型比例(大致)：：一房32%二房49&三房19%合計(jì)100%1棟25.6%5棟23.3&6棟19.6%10棟31%合計(jì)100%同層面積比比(大致)：B、政府政政策影響較較大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)觀觀從項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售之“勢(shì)勢(shì)”來(lái)說(shuō)5棟6、10棟棟項(xiàng)目推售勢(shì)勢(shì)頭曲線圖圖示項(xiàng)目投資潛潛力項(xiàng)目地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)熱度市場(chǎng)關(guān)注度度發(fā)展商品牌牌影響項(xiàng)目概念影影響項(xiàng)目地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)部部份單位位景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)1棟景觀優(yōu)勢(shì)的的唯一性(希希缺性)年關(guān)B、政府政政策影響較較大，項(xiàng)目目開(kāi)售時(shí)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂(lè)觀觀根據(jù)**統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析所所有在港推推售之大陸陸樓盤(pán)方式式后認(rèn)為：：傳統(tǒng)的撒撒網(wǎng)式推售售并不能取取得較好的的銷(xiāo)售效果果，因此，，**建議議本項(xiàng)目在在香港方面面采?。骸懊}沖式推推售方式””。即：將項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售主主力放在深深圳區(qū)域，，在各銷(xiāo)售售節(jié)點(diǎn)上利利用深圳銷(xiāo)銷(xiāo)售熱度在在香港進(jìn)行行集中式的的波浪形推推售（脈沖沖式營(yíng)銷(xiāo)））。香港推售8月初，誠(chéng)誠(chéng)意登記10月1日日，公開(kāi)發(fā)發(fā)售5、6棟11月底加加推10棟棟1棟誠(chéng)意客客戶(hù)登記07年3月月底1棟公開(kāi)發(fā)發(fā)售2007年年1月2007年年2月18春節(jié)(初一一)利用深圳收收籌熱度，，在香港進(jìn)進(jìn)一第一輪輪的推廣強(qiáng)調(diào)地段價(jià)價(jià)值利用項(xiàng)目熱熱銷(xiāo)局面，，進(jìn)行第二二輪的脈沖沖式推廣強(qiáng)調(diào)地段與與投資性利用1棟單單位的景觀觀稀缺性加加區(qū)域前景景，進(jìn)行第第三輪的脈脈沖式推廣廣香港推售節(jié)節(jié)奏圖示5.價(jià)格策策略分析T10T5T6T1核心價(jià)格策策略：低開(kāi)高走折扣控制限時(shí)報(bào)價(jià)第一批推售售，低價(jià)入入市，額外外優(yōu)惠與隱隱性?xún)?yōu)惠（（如禮品/贈(zèng)道等））集中于此此體現(xiàn)，借借一房總價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)動(dòng)二房單位位的迅速銷(xiāo)銷(xiāo)化，特別別是無(wú)景觀觀單位第二批推售售，單價(jià)上上調(diào)，一來(lái)來(lái)造成升值值印象，二二來(lái)T10戶(hù)型小，，總價(jià)仍有有優(yōu)勢(shì)，借借此展開(kāi)第第二輪的搶搶買(mǎi)熱潮，，帶動(dòng)第一一批剩余單單位消化第三批推售售，本項(xiàng)目目的核心價(jià)價(jià)值體現(xiàn)，，景觀單位位實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最大化。。借景觀稀稀缺實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)總總價(jià)整體最最高。5.價(jià)格策策略分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格走走勢(shì)圖示價(jià)格樓層T01棟T10棟T5T6棟棟樓層景觀差差異最大化化樓層景觀曲曲線上升樓層景觀價(jià)價(jià)格敏感度度不高6.媒體整整合策略**思路：：以深圳為銷(xiāo)銷(xiāo)售中心，，香港為品品牌推廣中中心以戶(hù)外宣傳傳為主!(重點(diǎn)路段段)以階段性集集中式報(bào)紙紙宣傳為輔輔!以MIMA文化貫穿穿全程!媒體選擇條條件：市場(chǎng)影響力力6.媒體整整合策略戶(hù)外Concept文化軟性媒體本案與時(shí)尚雜志或生活雜志合作：MIX&MATCH專(zhuān)刊特區(qū)報(bào)南都電視廣告(HK)香港報(bào)版(集中式)口岸(內(nèi)部)廣告牌深圳主干道廣告牌深圳地鐵總站廣告6.媒體整整合策略文錦渡口岸岸深圳市政府府羅湖口岸福田口岸皇崗口岸文錦渡口岸岸深圳地鐵一一期本案深圳戶(hù)型廣廣告牌布局局圖示福強(qiáng)路與金金田路交匯匯處深南路田面面段現(xiàn)有廣廣告牌濱河路與皇皇崗路交匯匯處羅湖口岸出出入境通道道廣告牌6.媒體整整合策略精神文化堡堡壘與時(shí)尚雜志志聯(lián)合主辦辦時(shí)尚專(zhuān)刊刊，詳細(xì)解解說(shuō)MIX&MATCH的風(fēng)風(fēng)格、歷史史、表現(xiàn)等等及MIX&MATCH的精神及及其提倡的的生活態(tài)度度。7.分階段段推廣策略略階段時(shí)間推售單位套數(shù)目的支撐點(diǎn)第一階段06.08.0106.09.31T5+T6616前期收籌形象展示及外界的影響力第二階段06.10.0106.11.31T5T6銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的感染力第三階段06.12.0107.02.26T10532T10銷(xiāo)售硬環(huán)境展示/會(huì)所T01收籌第四階段07.03.0807.06.08T01336T01銷(xiāo)售外立面/實(shí)景社區(qū)分階段劃分分總攬每一階段都都有新產(chǎn)品品注入，每每一階段都都會(huì)形成熱熱銷(xiāo)！7.分階段段推廣策略略形象&概念念攻擊階段段第一階段策策略形象宣傳以以MIMA為主線，，以品牌/時(shí)尚/潮潮流為主要表現(xiàn)現(xiàn)形式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖沖擊區(qū)位宣傳以以口岸為主主線，通過(guò)過(guò)政府/民民間的共同同炒作，各角角度分析與與預(yù)測(cè)，達(dá)達(dá)到心靈震震憾。7.分階段段推廣策略略階段形象&概念念攻擊階段段認(rèn)籌核心攻擊點(diǎn)點(diǎn)2006.082006.09一點(diǎn)：項(xiàng)目目核心范圍圍一線：區(qū)位位價(jià)值炒作作線一面：皇崗崗片區(qū)輻射射面一關(guān)：皇崗口岸岸核心范圍二面：政府層面面+民間層面三路：皇崗路、、濱河路、深南南路把握項(xiàng)目核心區(qū)區(qū)位的形象展示示，封殺最直接接的口岸客戶(hù)一條線的兩個(gè)層層面同時(shí)炒作，，迅速提升項(xiàng)目目片區(qū)的投資關(guān)關(guān)注度片區(qū)輻射面的三三條路段封殺，，攬截深圳大批批目標(biāo)投資居住住客戶(hù)第一階段主攻點(diǎn)點(diǎn)7.分階段推廣廣策略主要路口密集性性條幅封殺收籌期封殺周邊目標(biāo)群群封殺皇崗片區(qū)工地圍板(形象象墻)感染力銷(xiāo)售展場(chǎng)外入口口及外廣場(chǎng)包裝裝沿路燈箱彩旗夜間燈光效果封殺深圳投資人人群房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)博客客專(zhuān)業(yè)分析報(bào)紙軟文連載投投資論談核心路段戶(hù)外廣廣告牌封殺政府相關(guān)權(quán)威部部門(mén)區(qū)位分析及及展望投資客戶(hù)深度訪訪談第一階段目標(biāo)7.分階段推廣廣策略第一階段參考案例:形象象墻7.分階段推廣廣策略第一階段參考案例:戶(hù)外外廣告強(qiáng)調(diào)MIMA生生活方式的形象象展示,及視覺(jué)覺(jué)沖擊力7.分階段推廣廣策略第一階段活動(dòng)配配合MIMA生活啟啟動(dòng)儀式暨混搭藝術(shù)文化展展附1：主題：混搭藝術(shù)術(shù)文化展展出類(lèi)型：海報(bào)報(bào)/畫(huà)展/行為藝術(shù)等活動(dòng)內(nèi)容：混搭歷史圖片展展示及文字介紹紹知名設(shè)計(jì)師的混混搭海報(bào)展知名藝術(shù)家的混混搭畫(huà)展客戶(hù)可參與性的的混搭空間相關(guān)鏈結(jié)：“混搭狀態(tài)”--劉立國(guó)、胡胡向東、張瀕當(dāng)當(dāng)代藝術(shù)作品聯(lián)聯(lián)展2006年4月月10月—5月月10日北京朝陽(yáng)區(qū)**路2號(hào)**藝藝術(shù)區(qū)7.分階段推廣廣策略第二階段策略展示&示范攻擊擊階段形象宣傳充份展展示現(xiàn)場(chǎng)示范的的視覺(jué)沖擊，感感染力通過(guò)媒體及外界界擴(kuò)大宣傳區(qū)位宣傳以現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)劃模型/圖表示范/數(shù)數(shù)據(jù)說(shuō)明投資分析等全方方位提升投資價(jià)價(jià)值7.分階段推廣廣策略階段展示&示范攻擊擊階段T5T6銷(xiāo)售核心攻擊點(diǎn)2006.102006.11集中展示部分：：銷(xiāo)售中心精裝單位樣板房售樓通道休閑會(huì)所入口廣場(chǎng)入戶(hù)大堂部份園林MIMA主題活活動(dòng)暨**MIMA公公開(kāi)選房活動(dòng)第二階段主攻點(diǎn)點(diǎn)戶(hù)外展示部分：：戶(hù)外廣告牌媒體展示部分：：階段性報(bào)版及軟軟文皇崗口岸廣告點(diǎn)面兼顧，重點(diǎn)點(diǎn)突破：廣告全全面鋪開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)集中展示外銷(xiāo)推廣新聞點(diǎn)點(diǎn)：集中性報(bào)版投放放事件活動(dòng)外銷(xiāo)推廣渠道：：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)電視電臺(tái)附：MIMA生活主主題活動(dòng)一：名車(chē)名人名名門(mén)時(shí)間:2006年11月活動(dòng)形式：MIMA生活系列主題活活動(dòng)目的：答謝前期業(yè)主，，作情感攻勢(shì)，，增加老業(yè)主宣宣傳力度；滲透推廣MIMA生活概念；營(yíng)造新聞點(diǎn)擴(kuò)大大宣傳力度及幅幅度；為T(mén)1棟高價(jià)值單位收收籌作鋪墊，提提升業(yè)主的自豪豪感。活動(dòng)內(nèi)容（簡(jiǎn)述述）：由時(shí)裝界名人將將自已個(gè)性化的的國(guó)際時(shí)尚元素素，通過(guò)汽車(chē)改改裝，融入車(chē)身身/內(nèi)飾等，形成時(shí)時(shí)尚創(chuàng)意的MIMA風(fēng)格。同時(shí)將汽汽車(chē)領(lǐng)域的元素素融入服裝設(shè)計(jì)計(jì)中，創(chuàng)造統(tǒng)一一合協(xié)車(chē)展/走秀/名人文化訪談業(yè)主參與：活動(dòng)動(dòng)設(shè)業(yè)主參與環(huán)環(huán)節(jié)，業(yè)主有機(jī)機(jī)會(huì)將自已的個(gè)個(gè)性風(fēng)格通過(guò)時(shí)時(shí)尚潮流變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)實(shí)，由名牌設(shè)設(shè)計(jì)師為其量身身設(shè)計(jì)衣服，或或設(shè)計(jì)并贈(zèng)送車(chē)車(chē)面噴漆圖案時(shí)裝界MIMA汽車(chē)界時(shí)裝文化MIMA汽車(chē)文化時(shí)裝秀MIMA汽車(chē)秀時(shí)裝名人MIMA汽車(chē)名人第二階段活動(dòng)配配合擬邀請(qǐng)車(chē)型（略略）建議邀請(qǐng)嘉賓或或單位（暫定））香港資深汽車(chē)傳傳媒出版人（如如狄港生先生））深度汽車(chē)發(fā)燒友友,擁有多輛包括保保時(shí)捷在內(nèi)的世世界名車(chē)（鄺子子釗先生）品牌時(shí)尚雜志/汽車(chē)雜志協(xié)辦時(shí)尚界名人及設(shè)設(shè)計(jì)師擬邀媒體及合作作單位（略）媒體推廣及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝（略）備注：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的衣著/家私/飲品/音樂(lè)等，均以MIMA風(fēng)格出現(xiàn)MIMA生活主主題活動(dòng)一：名車(chē)名人名名門(mén)附：7.分階段推廣廣策略皇崗口岸及輻射射片集中性推廣廣T5T6熱銷(xiāo)封殺深圳投資買(mǎi)買(mǎi)家封殺兩岸深港港客戶(hù)突破香港投資資客戶(hù)核心路段戶(hù)外外廣告牌封殺殺第二階段目標(biāo)標(biāo)來(lái)往深港的必必經(jīng)道路封殺殺政府規(guī)劃及區(qū)區(qū)位價(jià)值炒作作熱銷(xiāo)新聞炒作作地產(chǎn)及相關(guān)行行業(yè)投資分析析純港式物業(yè)及及未來(lái)居住人人群分析政府規(guī)劃及區(qū)區(qū)位價(jià)值炒作作熱銷(xiāo)及事件新新聞點(diǎn)炒作集中性目的性性報(bào)版發(fā)布集中性目的性性電視電臺(tái)推推廣7.分階段推推廣策略第三階段策略略?xún)r(jià)值&資源攻攻擊階段形象宣傳充份份展示于營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)主題活動(dòng)上上，對(duì)主題進(jìn)進(jìn)行深化，提煉文文化價(jià)值區(qū)位宣傳通過(guò)過(guò)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模式，前期期購(gòu)買(mǎi)案例升升值空間等，直觀觀突顯口岸帶帶來(lái)的升值潛潛力7.分階段推推廣策略階段價(jià)值&資源攻攻擊階段T10銷(xiāo)售T1收籌核心攻擊點(diǎn)2006.122007.01加推小戶(hù)精品品/炒作升值值空間/突顯顯總價(jià)優(yōu)勢(shì)高層景觀單位位/項(xiàng)目核心心價(jià)值/體現(xiàn)現(xiàn)符號(hào)概念第三階段主攻攻點(diǎn)把握機(jī)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，發(fā)掘已有有資源2007.02圣庭節(jié)新年主主題活動(dòng)情人節(jié)MIMA主題活動(dòng)動(dòng)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)老客戶(hù)優(yōu)先原原則老客戶(hù)額外老帶新獎(jiǎng)勤制制度外銷(xiāo)持續(xù)性鋪鋪開(kāi),香港集集中宣傳附：主題：混搭音音樂(lè)原創(chuàng)大賽賽混搭音樂(lè)原創(chuàng)創(chuàng)大賽形式：各類(lèi)型型混搭音樂(lè)原原創(chuàng)內(nèi)容簡(jiǎn)介：MIMA生活主題活動(dòng)動(dòng)之一以混搭風(fēng)格音音樂(lè)為主題以比賽的形式式，征集混搭搭風(fēng)格原創(chuàng)音音樂(lè)邀請(qǐng)香港知名名藝人/音樂(lè)人作為評(píng)評(píng)委及嘉賓邀請(qǐng)知名混搭搭風(fēng)格樂(lè)隊(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)助演活動(dòng)可階段性性在會(huì)所酒吧吧持續(xù)進(jìn)行第三階段活動(dòng)動(dòng)配合7.分階段推推廣策略第三階段目標(biāo)標(biāo)T10熱銷(xiāo)T01收籌主攻香港投資資客戶(hù)推廣高價(jià)景觀觀單位符號(hào)+地段的的核心優(yōu)勢(shì)炒炒作熱銷(xiāo)及事件新新聞點(diǎn)集中炒炒作政府規(guī)劃及區(qū)區(qū)位價(jià)值炒作作MIMA生活活的國(guó)際社區(qū)區(qū)推廣深港居住及深深投客符號(hào)+地段的的核心優(yōu)勢(shì)炒炒作品牌港式管家家/純港式物物業(yè)在原有資源上上進(jìn)行深度營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)7.分階段推推廣策略第四階段策略略文化&品牌攻攻擊階段形象宣傳以項(xiàng)項(xiàng)目品牌與**品牌聯(lián)合合互動(dòng)，通過(guò)過(guò)事件活動(dòng)上升至至文化精神層層面，擴(kuò)大品品牌的美譽(yù)度度區(qū)位宣傳通對(duì)對(duì)T1稀缺性性景觀單位作作特質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)，，強(qiáng)化價(jià)值的最大大空間7.分階段推推廣策略階段文化&品牌攻攻擊階段T1銷(xiāo)售核心攻擊點(diǎn)2007.032007.04第四階段主攻攻點(diǎn)緊抓求缺心理理,強(qiáng)化稀缺缺性賣(mài)點(diǎn),進(jìn)進(jìn)行差異化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)2007.05僅100套全全港景觀單位位深深港上空空國(guó)際潮流社社區(qū)高層全景觀樣樣板房符號(hào)化外立