xx就像一個孤膽英雄，部隊來自深圳，扎根東莞；得不到當(dāng)?shù)氐闹С?，也很難獲得總部的援助。——xx執(zhí)行董事·xx業(yè)主xx2010年萬科xx，以東莞土地，吸納90%以上來自深圳的客源（超過75%來自深圳福田、南山、羅湖三大主城區(qū)），賣出了深圳市場的價格。2010年萬科xx，在沒有本地客戶的情況下，唯有盡可能拓展外部渠道，全年不斷思索，不斷創(chuàng)新，不多實(shí)踐，在渠道拓寬、縱深方面取得一些成果。2010年萬科xx，在沒有大批量客戶、沒有大投入推廣，沒有影響力活動、上半年沒有新貨供應(yīng)的情況下，從絕地反擊到鳳凰涅槃，全年完成了11億元的銷售金額。其實(shí)，2009年，是這樣2008年，也是這樣所以我不想談面對困難時，xx是如何應(yīng)對的。困難年年有，今年特別多？我想反思的是為什么xx每年都會遇到這樣的問題？因為我們不但成功應(yīng)對了種種難題，最重要的是我們找到了一直困擾xx的解決之道！2010年，xx注定不凡！策劃萬科xx事業(yè)一部·黃奇鋒ShenZhen.1.20112010年，xx做了三件事事情?、俅_確立了xx整體的開發(fā)發(fā)主題！2008-2009在東方生生活當(dāng)當(dāng)以境界甄甄別！2008年“現(xiàn)代東方美美墅”+“三大中央央別墅區(qū)””“三大中央央別墅區(qū)””借勢啟動動陌生區(qū)域域運(yùn)營與奧斯卡美美學(xué)大師葉葉錦添大師師的嫁接傳傳遞中式元元素的運(yùn)用用及東方生生活美學(xué)2008-2009在東方生生活當(dāng)當(dāng)以境界甄甄別！2009年強(qiáng)化風(fēng)格及及品牌內(nèi)涵涵——“國宅”著重加強(qiáng)xx“品牌資產(chǎn)””的投入，，深化xx品牌內(nèi)涵；；以國宅形象象提升項目目品牌調(diào)性性，再一次次通過風(fēng)格格差異化吸吸引高端客客群；但是，進(jìn)入2010年，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)xx存在四大難難題。1、區(qū)位認(rèn)知知尷尬2009年，xx區(qū)位價值認(rèn)認(rèn)同度仍然然偏低，屢屢屢成為制制約客戶最最終決策的的瓶頸。如何分享土土地紅利，，始終是橫橫亙在xx面前待解決決的重要課課題。2、產(chǎn)品推推盤節(jié)奏密密集、復(fù)雜雜主要集中在在2010年下半年發(fā)發(fā)售，各期產(chǎn)品推推售之間的的市場預(yù)熱熱和推廣期期都非常有有限，而且且產(chǎn)品線復(fù)復(fù)雜，總價段涉及及150萬的高層——3000萬的獨(dú)棟。。3、客戶擴(kuò)容容、同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品客戶升升級2009年通過有限限的推盤量量、全新的的產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，還能吸吸納愿意為為資源型非主主流項目埋單的客戶戶的話，那那么，進(jìn)入入2010年之后，如何實(shí)現(xiàn)客客戶擴(kuò)容，，也將成為為一大現(xiàn)實(shí)實(shí)問題。從瀾山居后后期的銷售售乏力、誠誠意客戶明明顯不足、、我們已經(jīng)經(jīng)感受到了了陶山居的的客戶容量量壓力，未來還要面面對一樣的的產(chǎn)品，景景觀還不如如但價格要要更高的困困境。4、品牌溢價價基于對2008年東方生活活美學(xué)品牌牌線的傳承承和提升，，2009年xx在品牌體系系方面主推推了“國宅宅”（別墅墅）、“境境界行館””（高層）），但二者者均未能充充分得以塑塑造，品牌牌溢價能力力相對弱勢勢。未能有效建建立起產(chǎn)品品線與品牌牌線之間的的價值關(guān)聯(lián)聯(lián)。2010年在東方生生活當(dāng)當(dāng)以境界甄甄別？2010年上半年是xx最痛苦的半年！僅僅29套的二期悅悅?cè)磺f雙拼拼別墅從2010年1月至6月份，銷售售19套；至9月份，才基基本售罄！！期間，在沒沒有大推廣廣配合，在在萬科不斷斷的追數(shù)的的情況，通過一系列列策略、組組合拳、節(jié)節(jié)點(diǎn)、口徑徑、說辭、、千方百計計艱難的完成成一套又一一套的銷售售。2009年秋,正式面世2010年利用“棠棠會”啟動動造星計劃劃推出“悅悅?cè)磺f大宅宅”，成功功認(rèn)購4套。2010年利用制造造“616節(jié)點(diǎn)”，多多組合拳配配合一口價價實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)8套單位的清清盤。二期悅?cè)磺f莊銷售困境境——為何變成一一場持久戰(zhàn)戰(zhàn)？二期悅?cè)磺f莊的銷售困困惑？為什么客戶戶下定時很很沖動，回回頭就后悔悔？為什么xx二期雙拼總總會陷入一套房賣上上多個來回回的怪圈？？為什么市場場投資熱浪浪襲人的時時候，xx卻坐了冷板板凳？為什么市場場退潮時，，受影響最大大的還是xx？xx作為一個千千畝大盤，，目前開發(fā)發(fā)體量僅1/4，面對波動動周期時，，不能只通過過價格調(diào)整整來解決銷銷售困局？？誠意金重來來就不靠譜譜！一套房房最多重復(fù)復(fù)賣了5次！4月初市場大大賣xx后知后覺??！4月后政策調(diào)調(diào)整，xx最先反應(yīng)?。《虝旱膬r格格策略能實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，，但客戶的的預(yù)期只會會越來越低低！揭開銷售迷局局——不買xx的三大理由使用效率低——不能作為第一一居所，短期期不具備投資資價值，近千千萬買來做什什么？土地屬性抗性性大——東莞盤、深圳圳價賣給深圳圳客？景觀資源配置置不匹配——客戶對景觀資資源最敏感，，但xx迄今為止最貴貴的二期雙拼拼景觀資源配配置不支撐核心障礙：xx的價值建立及及市場認(rèn)同不解決這個問問題，搞定了一個悅悅?cè)磺f，還是是會有千千萬萬萬個悅?cè)磺f莊！上半年一邊艱艱難的賣著房房子，一邊思思索著：難道東方生活美學(xué)學(xué)、現(xiàn)代中式式社區(qū)就是xx開發(fā)主題的終終極定義？2年多來，經(jīng)歷歷了兩輪市場場調(diào)整周期，，299戶別墅業(yè)主、、232戶高層業(yè)主為什么選擇了了xx？xx作為一個才開開發(fā)了1/4的千畝大盤，，未來4-5年要靠什么持持續(xù)走下去？？2010年全新審視xx風(fēng)格讓位于客戶需求賣點(diǎn)讓位于買點(diǎn)2010全新審視xx基于開發(fā)主題題思考的營銷銷戰(zhàn)略方向調(diào)調(diào)整：客戶的需求：：換一種與深深圳中心城區(qū)區(qū)完全不同的的生活狀態(tài)客戶的買點(diǎn)：：自然資源，，而非風(fēng)格xx的生活代表一種趨勢買xx就是把握先機(jī)機(jī)xx領(lǐng)引新的生活活方式潮流——正如萬科的開開發(fā)：四季花花城、萬科城城、十七英里里基于生活方式式建立的價值值體系梳理：：2010全新審視xxxx的生活可以落地xx是可以拿來用的基于逐步成熟熟的配套運(yùn)營營支持：麒麟湖由水塘塘變?yōu)楹?，會會所功能、社社區(qū)配套的不不斷完善2010全新審視xx2010年下半年深圳“家庭養(yǎng)養(yǎng)生度假式居居住”首選目目的地一個看似矛盾盾卻高度統(tǒng)一一的開發(fā)主題題定義，用度假去打動動客戶，用居居住來落定客客戶，前者是xx已有的優(yōu)勢，，后者是xx運(yùn)營的基礎(chǔ)目目標(biāo)。2010全新審視xx2010基于開發(fā)主題題建立的價值體系客戶（生活方式改改變）xx新的價值體系系核心是建立具備使用用效率的生活活方式！產(chǎn)品（配套差異化化）土地（資源差異化化）土地（資源差差異化）——深圳30分鐘生活圈內(nèi)內(nèi)唯一同時擁擁有原生態(tài)的的湖泊、山嶺嶺、島嶼這三三種適合家庭庭長期養(yǎng)生度度假式居住的的資源條件，，除xx無他。在弱勢片區(qū)建建立項目強(qiáng)勢勢區(qū)隔，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)競品差異化化?？蛻簦ㄉ罘椒绞礁淖儯绞前l(fā)達(dá)的國國家、發(fā)達(dá)的的城市，隨著著城市生命周周期發(fā)展，財財富階層的生生活由城市中中心向自然中中心轉(zhuǎn)變是一一種趨勢，xx開啟了深圳的的這種趨勢。。成為客戶買點(diǎn)點(diǎn)，解決購買買理由。產(chǎn)品（配套差差異化）——基于開發(fā)主題題確立后統(tǒng)一一xx配套體系，1座湖心島2大景觀中軸3大主題會所的的硬件、酒店店公司服務(wù)落落地的軟件，，生活方式落落地具備基礎(chǔ)礎(chǔ)。營銷指導(dǎo)設(shè)計計，強(qiáng)化價值值體系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)主題落落地。家庭養(yǎng)生度假假式居住———開發(fā)主題全年推廣語：：原島湖山城城市市養(yǎng)心大境2010年，xx做了三件事情情?、俅_確立了xx整體的開發(fā)主主題?、诹亮翢粲媱?！什么是亮燈計計劃？xx自08年銷售以來，，隨著一期悅悅水莊、三期期懷山館的先先后入伙，目前入住率僅僅14%一期悅水莊一一共124戶，入伙15戶；三期懷山館一一共140戶，入伙23戶。2010年7月，二期悅?cè)蝗磺f入伙；2010年12月，四期瀾山山居入伙……不解決“亮燈燈”問題，xx只會是一座空空城。老帶新做不起起來（客戶不不愿意介紹、、客戶不愿意意回來）沒有人氣（周周六日旺場的的人都沒有））居住落地只會會是一紙空談?wù)?。亮燈計劃——讓更多的人住住進(jìn)來“亮燈計劃””讓開發(fā)主題題落地通過優(yōu)化產(chǎn)品力提升銷銷售附加值通過優(yōu)化配套服務(wù)能力力提升客戶居居住信心A、通過優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)品力提升銷銷售附加值基于xx家庭養(yǎng)生度假假式居住開發(fā)發(fā)主題，著眼解決短期期度假需求的的落地，啟動別墅精精裝修試點(diǎn)。。7月份在二期悅悅?cè)磺f雙拼率率先試行別墅花園精裝裝修。一方面也創(chuàng)造造了銷售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，同時也讓讓一度冷卻的的xx再度成為市場場關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)。7月，別墅精裝裝修試點(diǎn)啟動動——花園精裝修11月，別墅精裝裝修正式落地地——小雙拼精裝修修A、通過優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)品力提升銷銷售附加值精裝修的交樓樓解決了度假假客和自住客客裝修煩惱，，實(shí)際加快了了客戶入住的時間。。40%的成交客戶選選擇精裝修??！11月，小雙拼適適中的面積（（180平）更適合成成為別墅精裝裝修的首個試試點(diǎn)產(chǎn)品。自住客對于精精裝修高度認(rèn)認(rèn)可，成為傳奇小雙雙拼熱銷的有有力武器之一一！A、通過優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)品力提升銷銷售附加值10月，高層戶型型優(yōu)化改造——純度假轉(zhuǎn)向度度假自住兼宜宜97平米一房（原總統(tǒng)套房）97平米兩房（度假自住兼宜）根據(jù)瀾山居高高層（第一批批高層）銷售售情況反饋，，客戶對于97平豪華度假產(chǎn)產(chǎn)品接受度不不高，97平單位為瀾山山居高層滯銷銷產(chǎn)品，尾盤盤銷售產(chǎn)品。。將97平大套房改造造為兩個房間間的度假自住住均適宜產(chǎn)品品，吸納更多自住住客。改造后成為陶陶山居高層（（第二批高層層）的暢銷產(chǎn)產(chǎn)品，目前已全部部售罄！瀾山居陶山居其它產(chǎn)品改造造11月份：106平兩房改成三三房12月份：89平一房改成兩兩房A、通過優(yōu)化產(chǎn)產(chǎn)品力提升銷銷售附加值11月，深圳萬科科首個帶租約約家庭度假酒酒店行館背景：客戶認(rèn)籌率低低，缺乏市場場興奮點(diǎn)（10月1日-10月17日半個月時間間內(nèi)到訪新客客戶約300批，認(rèn)籌33個，認(rèn)籌率僅僅10%）結(jié)合開發(fā)主題題提出產(chǎn)品競競爭核心選擇的是深圳圳財富階層主主流生活方式式未來的高成成長性——家庭長期養(yǎng)生生度假式居住住，承載的是是一種未來具具備必然趨勢勢的強(qiáng)大購買買力。落地差異化——“一體三翼”投資的是有別別于市場上其其它酒店公寓寓的全新理財財模式，既不不同于觀瀾湖湖酒店的純商商務(wù)性，也不不同于金海灣灣公寓的純度度假性，xx具備“一體三三翼”的投資資功能，可以以出租獲利，，可以選擇自自住，可以靈靈活變現(xiàn)。短短線投資、長長期投資、自自住需求可以以各取所需。。租：現(xiàn)在可以以獲取每個月月稅后2500元固定回報；；2年后可以分享享家庭度假型型酒店業(yè)務(wù)模模式成熟后持持續(xù)增長的經(jīng)經(jīng)營收益?。含F(xiàn)在可以以獲取每年30天免費(fèi)入住權(quán)權(quán)（70%平時，30%周末），解決決短期非長住住、度假為主主的個性化需需求；2年后可以視具具體情況收回回自己長?。ǎㄩL期養(yǎng)生度度假式居?。┵u：現(xiàn)在搶占占市場先機(jī)持持有深圳財富富階層優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)，應(yīng)對通通賬；2年后財富階層層居住趨勢更更成熟，同時時分享xx社區(qū)配套更完完善后的土地地紅利出手套套現(xiàn)。萬科xx美境寓館開盤盤受追捧熱銷近8成，100%為深圳客戶B、通過優(yōu)化配套套服務(wù)能力提提升客戶居住住信心V.O.模式式——建立高端項目目新的客戶關(guān)關(guān)系維護(hù)模式式整合萬科資源源，引入萬科酒店店管理公司（中國知名私私人游艇會浪浪騎游艇會管管理機(jī)構(gòu)）進(jìn)進(jìn)行酒店式管管理。V.O.———VankeOrganizer（萬科東道主主）賓客關(guān)系專員員“定制式的奢奢逸”——提供家庭養(yǎng)生生度假生活私私享的全面定定制服務(wù)。B、通過優(yōu)化配套服服務(wù)能力提升客客戶居住信心制定軟性增值服務(wù)提升計計劃早餐吧服務(wù)：下下午提供下午茶茶服務(wù)24小時送餐服務(wù)（（早餐吧及xx會館）免費(fèi)行李保管服服務(wù)（前臺）：：提供行李保管管服務(wù)，但不包包含貴重物品商務(wù)服務(wù)（復(fù)印印、掃描、打印印、傳真）免費(fèi)訂票服務(wù)：：預(yù)訂從深圳出出發(fā)的火車票、、飛機(jī)票洗衣服務(wù)：為業(yè)業(yè)主提供干濕洗洗衣服務(wù)，并可可上門收取衣物物日常用品售賣及及送貨上門家政服務(wù)（打掃掃衛(wèi)生、房屋巡巡檢等）免費(fèi)代訂球場（（xx內(nèi)部網(wǎng)球場、高高爾夫練習(xí)場、、棋牌室、卡拉拉OK、桌球）免費(fèi)電招電瓶車車、高爾夫球場場新鮮蔬果配送B、通過優(yōu)化配套服服務(wù)能力提升客客戶居住信心xx會館開通中心城城家樂福購物巴巴士B、通過優(yōu)化配套服服務(wù)能力提升客客戶居住信心12月，xx會館瀾山居客房房試營業(yè)“長期養(yǎng)生度假假式居住”的資資源差異化+產(chǎn)品差異化，創(chuàng)創(chuàng)造了“家庭度度假型酒店行館館”生意模式的的差異化?！凹彝ナ健倍ㄎ晃荒Ｊ剑簒x酒店行館主要定定位為“5人模式”（“夫夫妻+小學(xué)以下子女””+父母，三代）及及“3人模式”（夫妻妻+中學(xué)以上子女，，兩代）的經(jīng)營營方向，順應(yīng)的的是深圳家庭度度假市場發(fā)展需需求趨勢。最大化投資效率率：xx酒店行館產(chǎn)品定定位為89-97平米的1+1套房，可以最大大化效率的解決決“5人模式”及“3人模式”，攤薄薄家庭度假人均均消費(fèi)成本，具具備差異化的市市場競爭空間，，這這種模式是是xx資源最適合的。?；陂_發(fā)主題的的配套建設(shè)體系系——xx“1島2軸3會所”配套建設(shè)體系：：1島：企洞水庫白白鷺島2軸：麒麟湖、山山谷公園3會所：xx會館——商務(wù)休閑功能霽風(fēng)休閑會所——家庭休閑功能朗月體育中心——運(yùn)動健身功能實(shí)施意義：2010年，配套真值兌兌現(xiàn)，支撐了價價值提升；差異化定位的產(chǎn)產(chǎn)品配套體系，，支撐了無可替替代的項目價值值優(yōu)勢確立（同時具備原生生態(tài)湖泊、山嶺嶺、島嶼資源的的唯一性優(yōu)勢不不僅存在于外部部，而且融入到到了產(chǎn)品自身規(guī)規(guī)劃中）全面滿足家庭全全生命周期成員員養(yǎng)生度假生活活所需，使開發(fā)發(fā)主題落地成為為可能。亮燈計劃是一個個持續(xù)的工程“亮燈計劃”讓讓開發(fā)主題落地地2011年，將一如既往往2010年，xx做了三件事情?。、俅_立立了xx整體的開發(fā)主題題！②亮燈燈計劃?、蹱I銷銷活動配套化經(jīng)經(jīng)營！什么是營銷活動動配套化經(jīng)營？？利用外部資源營營銷活動——邀請活動公司組組織，結(jié)合項目目特色，項目調(diào)調(diào)性，客戶人群群等進(jìn)行活動統(tǒng)統(tǒng)籌和安排。結(jié)合自身資源營營銷活動——依托項目自身配配套，讓客戶在在參與活動的同同時，親自體驗驗項目的配套，，感受項目價值值。星河丹堤——峰景會所；觀瀾瀾湖——球會資源基于將配套融入入活動，參與活活動同時感受配配套價值；1、配套化：將活動成為項目目配套的一部分分；2、經(jīng)營化：發(fā)揮揮自身優(yōu)勢把活動作為配套套設(shè)施去經(jīng)營。。xx——“營銷活動配套套化經(jīng)營”營銷活動配套化化經(jīng)營“營銷活動配套套化經(jīng)營”讓生生活方式落地差異性的營銷活活動配套化活動人群細(xì)分化化活動功能細(xì)分化化A、差異性的營銷活活動配套化核心：根據(jù)xx項目擁有的稀缺缺山林、湖泊、、島嶼自然資源源，實(shí)現(xiàn)項目差差異化價值，定定制差異化、配配套化特色活動動項目。麒麟湖——水上自行車麒麟湖——花燈湖畔——篝火晚會高爾夫球體驗游泳池——水上趣味活動在xx原生的湖山島境境間感受養(yǎng)心逸逸趣。B、活動人群細(xì)分分化核心：針對三大大類客戶（老人人、小孩和中青青年），定制活活動項目。全面面滿足家庭全生生命周期成員養(yǎng)養(yǎng)生度假生活所所需。針對小孩——森林課堂、兒童童廚房、寵物樂樂園兒童廚房——教小孩子包餃子子、做湯圓、做做蛋糕、燒餅等等森林課堂——制作植物標(biāo)本，，植物認(rèn)知、小小工藝制作等寵物樂園——動物認(rèn)領(lǐng)、喂食食等金寶貝教學(xué)B、活動人群細(xì)分分化瑜伽教學(xué)民間游戲——抽陀螺古人游戲——投壺民間游戲——抖空竹休閑怡情——垂釣古人運(yùn)動——蹴鞠休閑怡情——環(huán)湖自行車C、活動功能細(xì)分分化核心：日常類(主要解決住戶的的生活休閑問題題,逐步固化)、特色類(是活動開展的主主線，主要解決決客戶休閑不單單調(diào)、持續(xù)回頭頭的問題)、時令類(配合促銷暖場)四大主題家庭度度假活動：——春棠、夏趣、秋秋養(yǎng)、冬賞一年一度的品牌牌活動——“棠會”川劇變臉C、活動功能細(xì)分分化萬客會社區(qū)專場場——東海岸、蘭喬圣圣菲萬客會社社區(qū)專場場——湖南同鄉(xiāng)鄉(xiāng)會萬圣節(jié)活活動萬圣節(jié)活活動特色燒烤烤一站式家家庭度假假解決方方案家庭套票票主要依依托xx3億打造的的城市養(yǎng)養(yǎng)心配套套，定制制差異化化的家庭庭養(yǎng)生度度假項目目?；顒觿娱_展針針對老、中、、幼開展，全全面滿足足家庭全全生命周周期成員員度假休休閑生活活所需，，針對“5人模式””、“3人模式””量身定做做。隨著著未來社社區(qū)配套套完善，，活動內(nèi)容容更加豐豐滿，未未來客源源豐富。。“酒店住住宿+養(yǎng)生度假假”家庭庭套票。。全天候滿足全家庭生命周期成員養(yǎng)生度假生活所需1、

瀾山居客房1間/夜8、桌球室2、

瀾山居早餐吧中式早餐2份9、游戲室

3、

免費(fèi)洗燙上衣2件10、麻將VIP室4、

免費(fèi)使用健身中心（含健身房）11、高爾夫練習(xí)場5、

釣魚12、網(wǎng)球場6、劃船/水上單車13、定向越野、湖畔漫步7、

雙人自行車騎行1輛/單人自行車2輛14、全天中式運(yùn)動體驗“營銷活活動配套套化經(jīng)營營”讓生生活方式式落地營銷活動動配套化化經(jīng)營——任何時候候xx均有活動動結(jié)合xx資源特色色，依托托配套活活動經(jīng)營營，傳遞xx生活方式式，支持持開發(fā)主主題落地地，促進(jìn)銷售售走量及及溢價實(shí)實(shí)現(xiàn)。家庭養(yǎng)生生度假式式居住亮燈計劃劃營銷活動動配套化化xx整體的開開發(fā)主題題：開發(fā)主題題落地：：生活方式式落地：：價值營銷銷過去一年年來，xx“生活境界界”的內(nèi)內(nèi)涵更加加飽滿，，價值落地地更加堅堅實(shí)！將資源優(yōu)勢勢提升到到唯一性性建立區(qū)隔隔性的市市場將外部配套套與城市市關(guān)系整整合提升產(chǎn)品品的使用用效率將城市生命命周期與與客戶生生命周期期相結(jié)合合提升生活活方式的的溢價能能力將產(chǎn)品規(guī)劃劃體系與與外部資資源相融融合在區(qū)隔性性市場基基礎(chǔ)之上上建立項目目的無可可替代性性2010’價值提升升年——養(yǎng)生度假假式居住住，只在在xx9-12月，城市市養(yǎng)心別別墅【萬科xx小雙拼】——連環(huán)熱銷銷傳奇大大揭密9月26日11月14日11月21日11月28日12月5日悅茗莊第第一批單單位開盤盤第二批單位開盤盤第三批單位開盤盤第四批單位開盤盤第五批單位開盤盤為確保開開盤旺銷銷，將任任務(wù)分解解，連續(xù)續(xù)四周開開盤：銷銷售56套首批單位位銷售14套22天9月18日9天五次開盤盤回顧——30天完成銷銷售70套別墅，，金額超超4億！地點(diǎn)：萬萬科梅林林大廈首次開盤盤，奠定定熱銷信信心地點(diǎn)：萬萬科營銷銷中心連續(xù)推售售，連環(huán)環(huán)熱銷??！緊湊的的推盤節(jié)節(jié)奏制造造市場熱熱銷氣場場。萬科xx進(jìn)入第四四季度以以來，終于迎來來年度新新品【悅茗莊】面世！市場缺乏乏xx聲音xx面臨全產(chǎn)產(chǎn)品線銷銷售，銷銷售流線線長且復(fù)復(fù)雜推廣時間間短面臨觀湖湖園、觀觀瀾湖競競品競爭爭悅茗莊肩肩負(fù)使命命：1、品牌重重塑：經(jīng)過對產(chǎn)產(chǎn)品盤點(diǎn)點(diǎn)，陶然然島獨(dú)棟棟為項目目標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品，主主要肩負(fù)負(fù)xx級別感和和樹立價價格標(biāo)桿桿；陶山山居高層層由于受受制于產(chǎn)產(chǎn)品及市市場，目目前二居居類度假假產(chǎn)品較較難取得得較好的的銷售預(yù)預(yù)期；悅悅茗莊別別墅作為為xx年度的新新品別墅墅，一線線臨湖的的景觀，，適中的的總價，，有機(jī)會在在形象調(diào)調(diào)性及銷銷售口碑碑上重塑塑xx的品牌價價值。2、銷售引引領(lǐng)：通過悅茗茗莊的熱熱銷，帶帶動陶山山居高層層及陶然然島獨(dú)棟棟的旺場場氛圍，，從而帶帶動其它它兩種產(chǎn)產(chǎn)品銷售售。堅定悅茗茗莊小雙雙拼銷售售目標(biāo)：：開售必必定旺銷銷！逐一為大大家揭秘秘，熱銷銷背后的的原因?。〗颐匾唬海籂I銷創(chuàng)造價值——何為“小小雙拼””？觀湖園疊疊拼300萬，xx要賣到600萬？而且觀湖湖園是深深圳產(chǎn)權(quán)權(quán)，xx是東莞產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。僅僅靠一一個第三三代疊拼拼的說法法是否具具備吸引引力？慣性思維：獨(dú)棟>雙拼>聯(lián)排>疊拼揭秘二：：營銷發(fā)現(xiàn)價值——城市三個個“擠出出效應(yīng)””1、“環(huán)境境擠出效效應(yīng)”——城市已無無香蜜湖湖！xx環(huán)境資源源值得向向往！2、“資產(chǎn)產(chǎn)擠出效效應(yīng)”——限購限不不了資金金保值增增值熱情情！xx不受限購購令！3、“價格格擠出效效應(yīng)”——香蜜湖對對決xx，30分鐘5倍價差??！市場炒作作熱點(diǎn)+現(xiàn)場銷售售口徑??！揭秘三：：閃銷策略！滾動制造影響力??！1、無論開盤結(jié)果