盛大藍(lán)庭商場(chǎng)操作探討合富輝煌?房地產(chǎn)HopefluentRealProperties

市場(chǎng)分析●總體分析●綜合商場(chǎng)●專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)●裙樓商鋪2006年廣州商鋪市場(chǎng)特征總結(jié)成交分析：一手成交暢旺，二手成交平緩；價(jià)格分析：一、二手成交均價(jià)波動(dòng)較小，整體走勢(shì)平穩(wěn)；綜合商場(chǎng)：總體受市場(chǎng)追捧，多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售或招商成績(jī)理想，包括奧園城市廣場(chǎng)、珀?yáng)|廣場(chǎng)、動(dòng)漫星城等，且成功開(kāi)業(yè)率高；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：新增供應(yīng)面廣，涉及藥材、鞋、服裝、玉器、飾品等多個(gè)行業(yè)，而清平中藥材市場(chǎng)、富力國(guó)際鞋業(yè)中心等銷(xiāo)售型項(xiàng)目都取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，招商型項(xiàng)目則好差共存，部分項(xiàng)目的出租率不理想；裙樓商鋪：供應(yīng)充足，是廣州市2006年商鋪市場(chǎng)的主要供應(yīng)來(lái)源，且普遍受到市場(chǎng)追捧，但也存在個(gè)別滯銷(xiāo)項(xiàng)目。一、總體分析——成交走勢(shì)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局全年預(yù)售面積:61.07萬(wàn)m2全年一手成交面積:82.72萬(wàn)m2全年二手成交面積:36.94萬(wàn)m22006年廣州市商鋪市場(chǎng)月度成交情況一、總體分析——成交走勢(shì)分析一手市場(chǎng)成交暢旺，全年共成交82.72萬(wàn)m2，高于供應(yīng)量的61.07萬(wàn)m2；其中有四個(gè)月的月度成交量更超過(guò)9萬(wàn)m2；二手市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，月度成交量集中在區(qū)間2-3萬(wàn)m2，其中2月份存在7.23萬(wàn)m2的成交量是由于花都區(qū)當(dāng)月有超6萬(wàn)m2的大面積商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，從而拉高全市二手成交量。一、總體分析——成交價(jià)格分析年度一手成交均價(jià):10296年度二手成交均價(jià):5021單位：元/m2數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局2006年廣州商鋪市場(chǎng)1-12月份成交均價(jià)走勢(shì)一、總體分析——成交價(jià)格分析一手市場(chǎng)的成交價(jià)格走勢(shì)平緩，主要在10000-12000元/m2之間波動(dòng)，而2月份逾1.4萬(wàn)元/m2的成交均價(jià)是由于受春節(jié)影響，成交量只有4.27萬(wàn)m2，而成交區(qū)域又集中在價(jià)格水平較高的天河和海珠兩區(qū)；二手市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)小，主要分布在4500-6000元/m2之間，而由于天河區(qū)5月份近1.7萬(wàn)元/m2的成交均價(jià)，將當(dāng)月全市均價(jià)拉高至全年最高的7674元/m2；二、綜合商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、裙樓商鋪對(duì)比分析項(xiàng)目類(lèi)型分布特點(diǎn)推貨量?jī)r(jià)格特征營(yíng)銷(xiāo)特色綜合商場(chǎng)在人口密集的板塊迅速發(fā)展個(gè)盤(pán)規(guī)模大，總體供應(yīng)多地段的成熟程度導(dǎo)致價(jià)格差異大常用已進(jìn)駐商家的品牌效應(yīng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要分布在老城區(qū)和天河區(qū)內(nèi)總體推貨量有限，不及綜合商場(chǎng)、裙樓鋪行業(yè)間的租金、售價(jià)水平差異大應(yīng)不同的主力客戶(hù)而采取相應(yīng)的推廣模式裙樓商鋪主要分布在天河、海珠、白云的住宅小區(qū)個(gè)盤(pán)規(guī)模小，但項(xiàng)目眾多，總體供應(yīng)大以1.5-3萬(wàn)元/m2居多以高實(shí)用率、高消費(fèi)人群為主要賣(mài)點(diǎn)附：2006年主要在推綜合商場(chǎng)分布廣百新一城只租不售北亭廣場(chǎng)廣州大學(xué)商業(yè)中心西城都薈動(dòng)漫星城天河又一城柏西商都銷(xiāo)售為主奧園城市廣場(chǎng)家信商業(yè)中心珀?yáng)|廣場(chǎng)租賃為主麗影商業(yè)廣場(chǎng)三期名盛廣場(chǎng)廣晟第一街分布2006年，主要在推的綜合商場(chǎng)主要分布在人口密集的板塊，如北京路商圈、天河商圈、工業(yè)大道商圈及大學(xué)城商圈。附：2006年主要在推專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布只租不售銷(xiāo)售為主租賃為主番禺迎賓豪泰星級(jí)酒店用品城藝和廣場(chǎng)壹號(hào)國(guó)際文化廣場(chǎng)昊源3G數(shù)碼城天和家園家居建材廣場(chǎng)美居中心花花世界天匯城百腦匯誼園辦公用品商場(chǎng)盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)新動(dòng)力數(shù)碼廣場(chǎng)清平中藥材市場(chǎng)華林玉器廣場(chǎng)富力國(guó)際鞋業(yè)中心地一大道北京大廈金富五金交電燈飾圣地服裝分布2006年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)主要分布在四大區(qū)域：

—老城區(qū)（玉器、藥材、鞋類(lèi)、服裝）

—天河區(qū)（家居、數(shù)碼、電腦）

—芳村區(qū)（花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)、文化產(chǎn)品）

—白云區(qū)（服裝、裝飾）不乏品牌發(fā)展商的影子，如富力地產(chǎn)（富力國(guó)際鞋業(yè)中心）、越秀城建（天匯城）、保利地產(chǎn)（北京大廈金粉飾佳）等；附：2006年主要在推裙樓商鋪分布力迅上筑云山詩(shī)意荷塘月色富力天河華庭金碧世紀(jì)美林湖畔時(shí)尚明苑富力廣場(chǎng)豪景商業(yè)廣場(chǎng)珠江南景園馬賽盈彩美居麗珀SOHO珠江俊園中海名都萬(wàn)科四季花城雋園時(shí)代玫瑰園星辰財(cái)富港森語(yǔ)星園愛(ài)都新天地南奧小資天堂廣雅興南商業(yè)街君林天下富力朗逸軒雍景新都會(huì)東方夏灣拿羅馬家園自由心岸美林海岸南國(guó)花園半山雍景苑順景商務(wù)中心金碧花園萬(wàn)科藍(lán)山保利國(guó)際廣場(chǎng)云山熹景依云小鎮(zhèn)耀中廣場(chǎng)光大花園分布在售裙樓商鋪供應(yīng)充足，主要分布在三大板塊：天河區(qū)中部、海珠區(qū)中西部、白云區(qū)南部；裙樓商鋪主要來(lái)自于即將或已經(jīng)交付使用的住宅項(xiàng)目，如萬(wàn)科四季花城、光大花園等；隨著近年住宅項(xiàng)目不斷向外擴(kuò)展，導(dǎo)致未來(lái)兩年的裙樓商業(yè)也有向外發(fā)展的趨勢(shì)；還有部分來(lái)自寫(xiě)字樓項(xiàng)目，包括耀中廣場(chǎng)、財(cái)智廣場(chǎng)、保利國(guó)際廣場(chǎng)等，這得益于近三年寫(xiě)字樓大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。附：2006年主要在推綜合商場(chǎng)推貨量項(xiàng)目區(qū)域地段2006年推貨量上市時(shí)間推售模式租售率家信商業(yè)中心一期海珠工業(yè)大道余貨40套2006.3先售后租100％二期中區(qū)86套，共2460m22006.6銷(xiāo)售麗影商業(yè)廣場(chǎng)三期新港中路出售：負(fù)二層176套，約3000m2招商：三期全部，約2萬(wàn)m22005.12租賃為主—廣百新一城江南西路項(xiàng)目規(guī)模73012m2，出租部分鋪位2006.5只租不售95％萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)前進(jìn)路對(duì)負(fù)二層重新招租，約7500m2—只租不售90％珀?yáng)|廣場(chǎng)越秀龜崗大馬路出售：G、L層204套，約2000m22005.12先售后租100％動(dòng)漫星城中山五路792套，約2萬(wàn)多m22006.3只租不售75％名盛廣場(chǎng)北京路全部商業(yè)招商，約7萬(wàn)m2—租賃—中華廣場(chǎng)中山三路剩余單位招商—租賃95％奧園城市廣場(chǎng)番禺迎賓路390套，約2萬(wàn)m22005.12銷(xiāo)售100％北亭廣場(chǎng)大學(xué)城總建12萬(wàn)m22005.12只租不售40%柏西商都天河體育西約4萬(wàn)m22006.10租賃—天河又一城151套，共8500m22006.11只租不售40％宏城廣場(chǎng)天河路部分單位重新招商—只租不售90％中國(guó)特許經(jīng)營(yíng)城（原中泰廣場(chǎng)）火車(chē)東站450套，約1.8萬(wàn)m2—只租不售—廣晟大廈第壹街天河路約1.1萬(wàn)m22006.6租售結(jié)合—西城都薈荔灣黃沙約8.7萬(wàn)m2—只租不售—推貨量部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣附：2006年主要在推專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)推貨量推貨量項(xiàng)目區(qū)域地段2006年推貨量上市時(shí)間推售模式租售率天匯城廣場(chǎng)天河火車(chē)東站總建面積15萬(wàn)m22006.9只租不售50％誼園辦公用品商場(chǎng)體育西路共1.3萬(wàn)m22006.980％百腦匯天河路共41621m22006.1100％昊源3G數(shù)碼城天河路共7726m22006.1租賃為主—圣地服裝中心廣州大道北約1.1萬(wàn)m22006.12只租不售50％富力國(guó)際鞋業(yè)中心荔灣環(huán)市西路共2.7萬(wàn)m22006.5銷(xiāo)售70％華林國(guó)際玉器廣場(chǎng)長(zhǎng)壽路余貨約290套—銷(xiāo)售75％清平中藥材市場(chǎng)清平路共4882m22005.10先售后租90％藝和廣場(chǎng)芳村大道200多套，約3萬(wàn)m22006.3只租不售60％地一大道火車(chē)站800多套，約2萬(wàn)m22006.5只租不售100％盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)越秀大沙頭約1.5萬(wàn)m22006.9銷(xiāo)售80％新動(dòng)力數(shù)碼城中山三路150套，約4000m22006.4銷(xiāo)售100％仰忠精品市場(chǎng)萬(wàn)福路約2000m22006.10先租后售—金粉飾佳北京南路約1萬(wàn)m22006.4只租不售55％受充足市場(chǎng)容量、周邊成熟行業(yè)氛圍等影響，導(dǎo)致06年在推專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體供應(yīng)量不如綜合商場(chǎng)和裙樓商鋪；部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣附：2006年主要在推裙樓商鋪推貨量（天河區(qū)）推貨量項(xiàng)目路段推貨范圍2006年推貨量上市時(shí)間推售模式租售率美林湖畔中山大道社區(qū)鋪余貨約100套，5000m22005.3銷(xiāo)售—菁品園社區(qū)鋪余貨約30套2006.12銷(xiāo)售60％珠江俊園全部街鋪21套2006.12銷(xiāo)售50％時(shí)尚明苑全部街鋪49套2006.2銷(xiāo)售100％金碧世紀(jì)花園社區(qū)鋪31套2006.10銷(xiāo)售90％星辰財(cái)富港珠江新城二、三層余貨約4000m22005.10銷(xiāo)售65％力迅上筑全部首層街鋪61套2006.5銷(xiāo)售100％馬賽國(guó)際公寓全部約60套內(nèi)鋪2006.5銷(xiāo)售90％雋園天府路首、二層共35套—租、售—麗珀SOHO體育東路負(fù)一層紐約區(qū)56套2006.12銷(xiāo)售70％豪景商業(yè)廣場(chǎng)沙和路1-3層共約1萬(wàn)m22006.5銷(xiāo)售—富力天河華庭林和東路街鋪11套，約1000m22006.4銷(xiāo)售100％中旅商務(wù)大廈首層街鋪、內(nèi)鋪1-4層，共17套2006.3招租60％同堂天河北路2、3層全層約40套，共4千m22005.11只租不售60％項(xiàng)目區(qū)域路段推貨范圍2006年推貨量上市時(shí)間推售模式租售率富基廣場(chǎng)海珠市二宮全部街鋪60套2006.9銷(xiāo)售—富力朗逸軒全部9套，約700m22006.3銷(xiāo)售80％愛(ài)都新天地南洲路全部141套，約1.6萬(wàn)m22005.10銷(xiāo)售—中海名都紡織路全部18套，8501m22005.11銷(xiāo)售70％森語(yǔ)星園廣州大道南全部街鋪40套，約2400m22006.4銷(xiāo)售70％珠江南景園江燕路余貨12套2006.5銷(xiāo)售80％雅致花園全部2套，4473m22006.10銷(xiāo)售—時(shí)代玫瑰園白云白云大道約100套，1.1萬(wàn)m22006.7銷(xiāo)售60％云山詩(shī)意全部街鋪24套，約3500m22006.3銷(xiāo)售80％荷塘月色黃石路全部街鋪28套，約1200m22006.7銷(xiāo)售70％合和新城花都部分社區(qū)鋪20套，2864m22006.7招商—富力廣場(chǎng)荔灣中山八路全部余貨10套，670m22006.4銷(xiāo)售100％流花新街市越秀陳崗路余貨19套2006.1銷(xiāo)售90％南奧小資天堂番禺迎賓路全部約70套2006.11銷(xiāo)售—推貨量附：2006年主要在推裙樓商鋪推貨量附：2006年主要在推各類(lèi)型商鋪成交情況成交情況商場(chǎng)類(lèi)型成交情況綜合商場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)向好：售馨的有家信商業(yè)中心（一二期）和珀?yáng)|廣場(chǎng)、熱租的有動(dòng)漫星城、成功開(kāi)業(yè)的有麗影商業(yè)廣場(chǎng)和廣百天河店等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整體市場(chǎng)環(huán)境向好，買(mǎi)家手上的投資資金較充裕，加上專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍的租金水平都不低，觸動(dòng)買(mǎi)家（本地、港澳地區(qū)）的投資神經(jīng)，所以，清平中藥材市場(chǎng)（接近售馨）、富力國(guó)際鞋業(yè)中心（銷(xiāo)售率超過(guò)七成）等銷(xiāo)售項(xiàng)目都取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)；招商項(xiàng)目的客戶(hù)是批發(fā)經(jīng)營(yíng)商，由于準(zhǔn)入門(mén)檻較高，市場(chǎng)容量有限，導(dǎo)致部分項(xiàng)目在2006年的招商并不理想，例如北京大廈金粉飾佳、天匯城、美居中心花花世界店；裙樓商場(chǎng)2006年的裙樓商鋪市場(chǎng)普遍成交暢旺，尤其是大型住宅項(xiàng)目，如光大花園、金碧世紀(jì)花園等；但也存在部分項(xiàng)目銷(xiāo)售困難，主要原因有：價(jià)格定位高、產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題（多柱多梁，層高矮等）、位置差（不位于主干道，人流量小等）、門(mén)前有障礙物阻擋視線(xiàn)等；成交客戶(hù)主要來(lái)自項(xiàng)目住宅部分的業(yè)主，其次是投資者（投資方式如：整體購(gòu)買(mǎi)，壓低價(jià)格，再出售或出租）。附：2006年主要在推綜合商場(chǎng)價(jià)格情況項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）租賃均價(jià)（元/m2/月）管理費(fèi)（元/m2/月）家信商業(yè)中心一期折實(shí)價(jià)：4.5萬(wàn)首層內(nèi)鋪180-20035二期街鋪6萬(wàn)，內(nèi)鋪2-4萬(wàn)未招商珀?yáng)|廣場(chǎng)L層4.8萬(wàn)，G層5.8萬(wàn)——35奧園城市廣場(chǎng)臨街8萬(wàn)，首層內(nèi)鋪3萬(wàn)，二層1.5萬(wàn)———?jiǎng)勇浅遣皇圬?fù)一至負(fù)三層300-60060西城都薈內(nèi)部招商中（宣稱(chēng)“只租不售”）———廣百新一城不售臨街500，首層內(nèi)鋪300，二層130—北亭廣場(chǎng)不售二、三層100-200—名盛廣場(chǎng)負(fù)一層：6.3萬(wàn)（2005年）首層750-100045麗影商業(yè)廣場(chǎng)(三期)負(fù)二層：4萬(wàn)首層200，負(fù)二層11035廣晟大廈第壹街負(fù)一層：7.5萬(wàn)首層880，二層50050天河又一城不售負(fù)一層500-80038柏西商都暫出租（于06年底取得預(yù)售證）首層700—價(jià)格由于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同和周邊經(jīng)營(yíng)氛圍是否成熟，租金水平的差異很大，如芳村藝和廣場(chǎng)不足首層70元/m2，百腦匯首層800元/m2；租金的差異導(dǎo)致售價(jià)也存在較大差異，如華林國(guó)際玉器廣場(chǎng)首層均價(jià)是7.5萬(wàn)元/m2，盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)負(fù)一層只是2.7-3萬(wàn)元/m2；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的培育時(shí)間較長(zhǎng)，短期的價(jià)格波動(dòng)較小，預(yù)計(jì)2007年的價(jià)格變化不會(huì)太大；價(jià)格附：2006年主要在推專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格情況項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）租賃價(jià)格（元/m2/月）管理費(fèi)(元/m2/月）天匯城廣場(chǎng)只租不售負(fù)二、三層20045誼園辦公用品商場(chǎng)只租不售二至四層160-280含在租金中百腦匯只租不售負(fù)一至六層100-800含在租金中昊源3G數(shù)碼城負(fù)一層7萬(wàn)—60圣地服裝中心只租不售免三年租金—富力國(guó)際鞋業(yè)中心二、三層3.3萬(wàn)—16華林國(guó)際玉器廣場(chǎng)首層7.5萬(wàn)—10清平中藥材市場(chǎng)首層10萬(wàn)—25藝和廣場(chǎng)只租不售首層45-6520地一大道——20盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)負(fù)一層、二層3萬(wàn)—40新動(dòng)力數(shù)碼城四層2.8萬(wàn)—38仰忠精品市場(chǎng)二層2.5萬(wàn)——金粉飾佳只租不售一至三層70-30025價(jià)格附：2006年主要在推裙樓商鋪價(jià)格情況項(xiàng)目首層銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）租賃價(jià)格（元/m2/月）管理費(fèi)（元/m2/月）菁品園1.8-2.2萬(wàn)首層70-1305珠江俊園2.9-3.3萬(wàn)—5時(shí)尚明苑3.8萬(wàn)——金碧世紀(jì)花園1.2萬(wàn)首層50-802.3力迅上筑5萬(wàn)—3.5麗珀SOHO5萬(wàn)—35（包中央空調(diào)）豪景商業(yè)廣場(chǎng)2.7-4萬(wàn)—5富力天河華庭4.8萬(wàn)—5同堂—二、三層100-25839中海名都2.3萬(wàn)—6森語(yǔ)星園1.5萬(wàn)—2.5珠江南景園3萬(wàn)—3荷塘月色2萬(wàn)—2.3云山詩(shī)意1.7-2.5萬(wàn)—2.5富力廣場(chǎng)4.5-5萬(wàn)—3.5南奧小資天堂1.5萬(wàn)—5裙樓商業(yè)的消費(fèi)者主要是小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)，商家所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)以配套型商業(yè)為主，租金成本預(yù)算不高，導(dǎo)致裙樓商業(yè)的租金較低，以80-150元/m2為主，從而，目前廣州市在售裙樓商業(yè)的價(jià)格以1.5-3萬(wàn)元/m2為主；同時(shí)存在個(gè)別特殊情況，如保利國(guó)際廣場(chǎng)的裙樓是定位展廳，首層售價(jià)為4.1萬(wàn)元/m2，力迅上筑地處珠江新城居住區(qū)，周邊居住人群消費(fèi)力強(qiáng)勁，街鋪售價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/m2或以上；預(yù)計(jì)2007年社區(qū)型裙樓商業(yè)售價(jià)變化小，維持目前1.5-3萬(wàn)元/m2的水平；價(jià)格附：2006年主要在推裙樓商鋪價(jià)格情況附：2006年主要在推綜合商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特色營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)特色主力商家家信商業(yè)中心前期主打富力、家樂(lè)福的品牌和高端消費(fèi)人群，后期利用折扣和返租優(yōu)惠家樂(lè)福、國(guó)美電器動(dòng)漫星城利用特有的交通、產(chǎn)品和動(dòng)漫行業(yè)特色進(jìn)行鋪天蓋地的廣告營(yíng)銷(xiāo)星巴克等珀?yáng)|廣場(chǎng)主要利用主力商家的品牌效應(yīng)，后期推出返租廣州酒家、百佳、麥當(dāng)勞西城都薈利用發(fā)展商的品牌實(shí)力和主力商家的品牌效應(yīng)美國(guó)UA院線(xiàn)、樂(lè)賓百貨、盛世長(zhǎng)運(yùn)名店、力美健廣百新一城利用廣百自身的品牌和商家資源廣百百貨名盛廣場(chǎng)始終主打北京路和國(guó)際美食節(jié)歐陸名鞋城、迪士尼兒童樂(lè)園、八千代日本料理麗影商業(yè)廣場(chǎng)利用進(jìn)駐商家的品牌實(shí)力好又多、永樂(lè)電器奧園城市廣場(chǎng)主打周邊大量高消費(fèi)人群和進(jìn)駐品牌屈臣氏、KFC、必勝客等利用已進(jìn)駐商家的品牌效應(yīng)是常用手段，而價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)則較少采用；后期存在滯銷(xiāo)時(shí)多利用返租或優(yōu)惠折扣推售；營(yíng)銷(xiāo)推售模式項(xiàng)目主力客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售為主富力國(guó)際鞋業(yè)中心投資者主要賣(mài)點(diǎn)：成熟經(jīng)營(yíng)氛圍、美好行業(yè)前景、高額租金回報(bào)、帶租約發(fā)售推廣方式：報(bào)紙廣告為主，配合有電臺(tái)廣告、車(chē)身廣告等華林國(guó)際玉器廣場(chǎng)清平中藥材市場(chǎng)盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)只租不售天匯城廣場(chǎng)商家主要賣(mài)點(diǎn)：龍頭商家進(jìn)駐、發(fā)展商雄厚實(shí)力和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)推廣方式：戶(hù)外廣告牌為主，配合有派單、少量報(bào)紙廣告等誼園辦公用品商場(chǎng)百腦匯藝和廣場(chǎng)租賃為主昊源3G數(shù)碼城針對(duì)不同的客戶(hù)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目有不同的營(yíng)銷(xiāo)推廣模式：附：2006年主要在推專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特色裙樓商鋪：營(yíng)銷(xiāo)手段大同小異主力賣(mài)點(diǎn)：層高6米或以上，實(shí)用率高；主打客戶(hù)：首選業(yè)主，其次街客；廣告推廣：小投入的報(bào)眼位置；營(yíng)銷(xiāo)附：2006年主要在推裙樓商鋪營(yíng)銷(xiāo)特色

預(yù)測(cè)分析—商鋪●供應(yīng)預(yù)測(cè)●成交預(yù)測(cè)●價(jià)格預(yù)測(cè)●熱點(diǎn)區(qū)域●發(fā)展商一、供應(yīng)量預(yù)測(cè)：新增供應(yīng)持續(xù)走高根據(jù)趨勢(shì)線(xiàn)數(shù)學(xué)公式計(jì)算，預(yù)測(cè)2007年商鋪供應(yīng)量為67.07萬(wàn)m2；近年商鋪供應(yīng)量走勢(shì)持續(xù)走高，雖然06年有所下滑，但隨著廣州新城、白云新城的落實(shí)開(kāi)發(fā)，以及多個(gè)大型社區(qū)樓盤(pán)進(jìn)入開(kāi)發(fā)的中尾階段（推出配套商鋪），預(yù)測(cè)2007年商鋪市場(chǎng)實(shí)際新增供應(yīng)量與上述計(jì)算結(jié)果相差不大。附:即將有16萬(wàn)m2進(jìn)入市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域商業(yè)套數(shù)商業(yè)面積(單位：m2)富力中心天河37412.43榮盛商匯白云6415270.32逸景翠園海珠1281.75亞洲金融中心越秀46209.58廣州白天鵝花園白云284945.49金碧?hào)|山華庭東山53551.47利雅灣南區(qū)天河1034552.47錦城大廈東山62990.98瑞安廣州中心越秀28938210.71金碧世紀(jì)花園黃埔315968.15金碧新城花園白云281412.24金碧花園海珠616037.13帝景山莊商業(yè)街天河295428.95五月花商業(yè)廣場(chǎng)越秀1130356.3合計(jì)—570162628.52表：07年1月中“陽(yáng)光家緣”即將預(yù)售項(xiàng)目（含商業(yè)）統(tǒng)計(jì)右表顯示，未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)即將有超過(guò)16萬(wàn)平方米的商業(yè)取得預(yù)售資格，進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)；二、產(chǎn)品預(yù)測(cè)：主力產(chǎn)品仍是裙樓商業(yè)根據(jù)廣州房管局網(wǎng)站公布的建設(shè)用地批準(zhǔn)證明顯示，天河區(qū)天河路的京光廣場(chǎng)和太古匯、越秀區(qū)文德路的東方文德廣場(chǎng)、西湖路的大馬站46-70號(hào)地塊和北京南路的金東源項(xiàng)目、廣州海運(yùn)集團(tuán)的琶洲PZB1302地塊等規(guī)劃是大型商業(yè)中心的建設(shè)工期完成時(shí)間都在07年底或之后，預(yù)計(jì)能在2007年推出市場(chǎng)的全新大型商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)較少；根據(jù)對(duì)2006年陽(yáng)光家緣顯示的銷(xiāo)控進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)仍有大量的商業(yè)余貨在2007年可售，且以社區(qū)商業(yè)和寫(xiě)字樓裙樓商業(yè)為主，加上即將取得預(yù)售證的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2007年推出市場(chǎng)的主力商鋪類(lèi)型仍然是裙樓商業(yè)；項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域可售面積(單位：m2)尚東宏御天河11567盛大藍(lán)庭荔灣6821怡新花園天河3569匯景新城天河6323芳草軒海珠4140城市假日?qǐng)@天河1870嘉銘華庭荔灣2785金碧花園海珠6037和平商務(wù)中心海珠14165金碧世紀(jì)花園黃埔5968錦城大廈東山2991附：預(yù)計(jì)07年推出裙樓商業(yè)的項(xiàng)目注：1、可售面積統(tǒng)計(jì)來(lái)源：陽(yáng)光家緣；

2、項(xiàng)目眾多，現(xiàn)只列舉部分；三、成交預(yù)測(cè)：一手降，二手平穩(wěn)根據(jù)公式計(jì)算，預(yù)測(cè)2007年商鋪一手成交量為75萬(wàn)m2，二手成交量為44萬(wàn)m2；在經(jīng)濟(jì)大好、政策打擊住宅投資、商鋪在售供應(yīng)充足等前提下，導(dǎo)致06年一手商鋪成交達(dá)82.54萬(wàn)m2，從而令07年在售供應(yīng)（余貨、新增）有所下滑，導(dǎo)致07年一手商鋪成交有下降至65-70萬(wàn)m2的趨勢(shì)；近年二手市場(chǎng)的成交波動(dòng)較小，預(yù)測(cè)2007年這種平穩(wěn)趨勢(shì)得以延續(xù)，成交量在40-45萬(wàn)m2之間；四、價(jià)格預(yù)測(cè)：價(jià)格總體波動(dòng)不大根據(jù)公式，預(yù)測(cè)07年一手成交均價(jià)為10634元/m2，二手成交均價(jià)為5502元/m2；近幾年來(lái)，廣州商鋪市場(chǎng)供求基本平衡，一、二手成交價(jià)格走勢(shì)整體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2007年廣州一、二手商鋪的成交價(jià)格走勢(shì)依然保持平穩(wěn)；五、熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測(cè)2007年主要在售商鋪分布情況商業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域綜合商場(chǎng)家信商業(yè)中心海珠區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)廣州國(guó)際玩具城黃埔區(qū)華林玉器廣場(chǎng)荔灣區(qū)琶洲國(guó)際采購(gòu)中心海珠區(qū)保利國(guó)際廣場(chǎng)裙樓裙樓商業(yè)盛大藍(lán)庭荔灣區(qū)嘉銘華庭翠苑大廈珠江別墅天河區(qū)尚東美御尚東宏御嘉寶華庭美林湖畔花園富力銀禧花園海珠區(qū)合生頤景華苑光大花園金科大廈越秀區(qū)保利麓苑富業(yè)苑白云縱橫繽城富力城據(jù)資料顯示，2007年在推商鋪主要是分布全市十區(qū)的裙樓商業(yè)，而綜合商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則以舊貨供應(yīng)為主；預(yù)計(jì)近年住宅開(kāi)發(fā)集中的天河區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)會(huì)成為2007年商鋪供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域；注：1、部分資料來(lái)源：陽(yáng)光家緣；

2、項(xiàng)目眾多，現(xiàn)只列舉部分；六、發(fā)展商預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)項(xiàng)目越秀城建天匯城美林基業(yè)家居世博園金東源公司動(dòng)漫星城中怡集團(tuán)中怡時(shí)尚坊和記黃埔西城都薈表：06年開(kāi)發(fā)商自持項(xiàng)目情況開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度越秀城建西塔裙樓建造中景興公司大馬站項(xiàng)目已封頂金東源公司北京南項(xiàng)目預(yù)計(jì)07年底完工招商地產(chǎn)漢溪項(xiàng)目建造中百嘉信珠江新城項(xiàng)目建造中表：預(yù)計(jì)2007年發(fā)展商自持的商業(yè)項(xiàng)目情況品牌發(fā)展商持有大