二手房價(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評估二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的二手房進(jìn)行評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。＞＞相關(guān)申請抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評估向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利的貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評估。個(gè)人二手住房貸款（安居寶）產(chǎn)品名稱個(gè)人二手住房貸款（安居寶）產(chǎn)品說明二手房貸款是指中國銀行發(fā)放的用于購買已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件且賣房人具有完全處置權(quán)利的二手房的貸款，二手房貸款一般以所購二手房作抵押擔(dān)保。如果您購買的房屋貸款沒還清，無論是中行貸款還是其他銀行的貸款，您都可向中行申請個(gè)人二手房轉(zhuǎn)按揭貸款，讓您的房產(chǎn)交易順利進(jìn)行。個(gè)人二手住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指在貸款銀行已辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)的借款人（原業(yè)主）將以按揭貸款方式購買的住房出售，經(jīng)貸款銀行審查同意向新業(yè)主（新借款人）提供的抵押貸款業(yè)務(wù)。包括兩種情形：一是貸款人向新借款人發(fā)放按揭貸款，用于還清原貸款人的按揭貸款；二是由銀行通過與新借款人簽訂借款合同，并變更住房抵押登記，由新借款人承擔(dān)原借款人所欠銀行借款債務(wù)。一、貸款條件可在當(dāng)?shù)刂袊y行支行級以上網(wǎng)點(diǎn)辦理。申請個(gè)人住房貸款的借款人須具備下列條件：1、所購房屋具備進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易條件，產(chǎn)權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議；2、必須支付不低于所購二手住房全部價(jià)款20%以上的首期購房款且借款人必須在貸款人處開立活期儲(chǔ)蓄存款賬戶；3、同意將所購二手住房抵押給銀行作為償還貸款本息的擔(dān)?；蛱峁┢渌戏煞ㄒ?guī)、經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；4、貸款人規(guī)定的其他條件。二、貸款期限個(gè)人二手住房貸款期限最長不超過30年且房齡加貸款年限最長不超過30年。三、貸款利率個(gè)人二手住房貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)性貸款利率，可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)浮動(dòng)。四、貸款限額個(gè)人二手住房貸款的最高限額不超過所購住房評估價(jià)值或二手住房交易價(jià)格的80%（兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)）。五、貸款償還償還貸款本息的方式主要有一次性還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法，您也可與中國銀行協(xié)商選擇其它靈活的還款方式。如果您在《二手住房借款合同》生效后有足夠的資金來源，經(jīng)中國銀行同意后可以提前部分或全部還款。六、貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)和公證個(gè)人二手房擔(dān)保方式一般采用抵押擔(dān)保、質(zhì)押或當(dāng)?shù)亟?jīng)中國銀行認(rèn)可的置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的方式。您或抵押人須為抵押物投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，投保金額不低于房屋總價(jià)款，保險(xiǎn)期限不短于貸款期限。貸款公證：如果您是境外人士（包括港，澳，臺及外籍人士），應(yīng)對《二手住房借款合同》辦理公證，并承擔(dān)公證費(fèi)用。七、貸款申請申請個(gè)人委托住房貸款需提供的材料：1、個(gè)人二手住房貸款申請；2、具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿、軍官證、港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件等）并提供其復(fù)印件；3、在我行開立的用于支付二手住房首付款的存款憑證及復(fù)印件；4、貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明；5、借款人（購房者）與房屋出售人簽訂的《房屋買賣合同》；6、產(chǎn)權(quán)共有人同意所購房產(chǎn)抵押的意見書；7、貸款人要求提供的其它資料。八、貸款重整如果您不能按原計(jì)劃支付貸款本息，可提前30個(gè)工作日向貸款人提出貸款重整，即調(diào)整貸款期限和月均還款額。貸款重整申請經(jīng)審批之后，您將按照新的還款計(jì)劃還本付息。適用對象1、具有完全民事行為能力的自然人。2、具有中國境內(nèi)常駐戶口或有效居留身份，并有準(zhǔn)確詳細(xì)的住址和聯(lián)系方式；3、具有穩(wěn)定的職業(yè)或可靠的收入來源，信用良好，具備按期償還借款本息的能力，且可以提供證明借款人還款能力的證明文件；辦理流程請您接洽中行支行以上相關(guān)網(wǎng)點(diǎn)。溫馨提示辦理貸款業(yè)務(wù)所需資料較多，如有更多疑問，可向當(dāng)?shù)貟煊小袄硐胫摇逼放茦?biāo)識的中國銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行咨詢或者撥打95566。住房貸款客戶問答2008-12-10.選擇“理想之家”綜合貸款服務(wù)，您將多了哪些選擇？多樣的還款方式您可以根據(jù)自己的未來收入情況，靈活選擇等額本息、等額本金、遞增、遞減還款法，中國銀行的貸款專家也會(huì)根據(jù)您的實(shí)際情況替您精打細(xì)算，為您推薦最適合的還款方案。貸后的變更服務(wù)您在貸款以后，如有比較充足的資金來源，或因特殊原因無法按原計(jì)劃償還貸款，可向中國銀行申請?zhí)崆斑€款、貸款重整或貸款展期，中國銀行將根據(jù)您的實(shí)際情況和還款記錄予以審批，為您提供更多靈活。眾多的網(wǎng)點(diǎn)選擇依靠業(yè)內(nèi)最先進(jìn)的科技支持，中國銀行轄內(nèi)的眾多網(wǎng)點(diǎn)可直接受理貸款申請，使您擁有更多選擇，并在最短的時(shí)間內(nèi)獲得貸款審批通過的信息。廣泛的品牌聯(lián)盟中國銀行與國內(nèi)知名房地產(chǎn)商、世界知名汽車生產(chǎn)及銷售企業(yè)建立起良好的合作網(wǎng)絡(luò)，在滿足您選擇各種樓盤、汽車品牌的同時(shí)，為您爭取更多的優(yōu)惠和增值服務(wù)。靈活的擔(dān)保條件您可以靈活選擇信用、抵押、履約保險(xiǎn)或第三方擔(dān)保等擔(dān)保方式，依靠良好的個(gè)人信用，早日獲得貸款。.住房貸款的還款日期和還款利息是如何規(guī)定的？答：借款期限在一年以上的，按合同約定，住房貸款從發(fā)放的次月起開始按月償還，每一個(gè)月為一個(gè)還款期，當(dāng)月本息當(dāng)月清償。還款日為每月的20日（公歷）。最后一期本息按合同規(guī)定的到期日歸還。合同約定的還款第一期和最后一期按實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，其他期次應(yīng)還利息按月計(jì)息。.“等額本息還款”與“等額本金還款”兩種還款方式那種合算？答：“等額本息還款”和“等額本金還款”兩種還款方式，在利息計(jì)算的原理上是相同的?！暗阮~本金還款”比“等額本息還款”利息遞減的幅度大一些，這是因?yàn)椤暗阮~本金還款”前期本金還款金額較大形成的，并不能因此認(rèn)為“等額本金還款”合算，借款人選擇哪一種還款方式，應(yīng)根據(jù)自己家庭經(jīng)濟(jì)收入狀況及自己合理的資金投資情況來決定：現(xiàn)收入較高，而將來有可能收入減少的借款人，宜選擇“等額本金還款”，反之，則可選擇“等額本息還款”。.什么叫住房組合貸款？答：當(dāng)申請的住房公積金貸款不足以支付購買住房所需費(fèi)用時(shí)，不足部分可再向貸款銀行申請住房商業(yè)性貸款。而這種公積金貸款和商業(yè)性貸款兼而有之的貸款方式就是個(gè)人住房組合貸款。.申請個(gè)人住房貸款辦理過程中可能涉及哪些費(fèi)用？答：目前申請個(gè)人住房貸款可能涉及的費(fèi)用包括有：抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、評估費(fèi)、律師委托代理費(fèi)、律師見證費(fèi)等，這些費(fèi)用均由相應(yīng)機(jī)構(gòu)直接收取或由我行代為收取。.辦理提前還款有何條件限制和具體規(guī)定？答：借款人在貸款發(fā)放滿一年后可以提前還款，但必須提前30天以書面形式通知貸款人，申請書必須詳細(xì)列明提前還款的計(jì)劃，該通知一經(jīng)貸款人確認(rèn)后便不可撤銷，并作為原合同的補(bǔ)充條款與原合同具有同等法律效力。提前還款包括部分提前還款和全部提前還款：部分提前還款后，已收利息不退還；提前償還全部貸款的，應(yīng)一次結(jié)清全部貸款本息，貸款本息算至貸款結(jié)清日止。借款人單筆貸款的部分提前還款次數(shù)每年限兩次，每次部分還款金額不得少于30000元人民幣。貸款發(fā)放一年以內(nèi)的，原則上不得提前還款，如有特殊原因，經(jīng)貸款人批準(zhǔn)可同意辦理。貸款人可按提前還款額以提前還款日的貸款利率收取最高六個(gè)月的利息作為違約金。.是否可以申請公積金沖還貸款？貸款期內(nèi)任何一個(gè)月均可申請公積金沖還貸，商業(yè)貸款亦可申請。公積金沖還貸遵循先沖住房公積金貸款，再?zèng)_住房商業(yè)貸款的原則。.如提前還款，是否可退保？答：提前還清全部剩余貸款本息后，我行可以將保險(xiǎn)單正本退還借款人（投保人），借款人可向保險(xiǎn)公司申請退還部分保險(xiǎn)。.如遇人民銀行調(diào)整利率，已辦理的貸款什么時(shí)候可以調(diào)整利率？答：在借款合同執(zhí)行期間，遇人民銀行調(diào)整利率，一年期（含）以內(nèi)的個(gè)人貸款，按合同約定的利率執(zhí)行，不作調(diào)整。一年期（含）以上的住房貸款，利率要作相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為次年的放款對應(yīng)日。.貸款還清后如何辦理撤銷抵押手續(xù)？答：當(dāng)還清了全部貸款本金和利息后，借款人可以拿銀行的貸款結(jié)清證明和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明》前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理抵押撤消手續(xù)，從而方便今后融資。.為什么借款人發(fā)生地址變遷要及時(shí)通知貸款銀行？答：貸款發(fā)放后，借款人與銀行的聯(lián)系并沒有就此結(jié)束，銀行要每月按時(shí)寄出還款通知單，如果遇到貸款利率調(diào)整，銀行還要在年初寄出利率調(diào)整通知，所以準(zhǔn)確的聯(lián)系地址是相當(dāng)重要的。為了方便銀行與借款人聯(lián)系，當(dāng)借款人搬遷新居后，切記一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時(shí)準(zhǔn)確地告知貸款銀行，如果由于沒有及時(shí)告知銀行最新的聯(lián)系地址而收不到貸款銀行的有關(guān)通知，將會(huì)造成一些不必要的麻煩。.同一借款人指的是誰？借款人購買住房的套數(shù)以什么為準(zhǔn)？購買多套住房對申請貸款有何影響？答：同一借款人系指借款人本人及其配偶。貸款購買住房的套數(shù)以個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)的個(gè)人信用報(bào)告記錄為準(zhǔn)，包括同一借款人的信用報(bào)告記錄，其中貸款已結(jié)清或僅有住房公積金貸款余額的除外。貸款購買多套住房每多貸一套，貸款成數(shù)在相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)上降低10%，第五套（含）以上住房原則上不予貸款。注意事項(xiàng)一、避免中介公司的暗箱操作其一，某些中介以個(gè)人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價(jià);另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然拖不了干系。其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。注意事項(xiàng)二、房屋本身狀況用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬是否存有爭議；房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。注意事項(xiàng)三、維修基金余額的結(jié)算與更名買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。注意事項(xiàng)四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對于房價(jià)來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。注意事項(xiàng)五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。注意事項(xiàng)六：戶口問題按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。注意事項(xiàng)七：評估狀況在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場價(jià)值。高了賣不出去，低了將遭受損失。注意事項(xiàng)八：合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證