第頁(yè)共頁(yè)購(gòu)房合同考前須知購(gòu)房合同考前須知。簽訂購(gòu)房合同的考前須知第一項(xiàng)：關(guān)于五證陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能獲得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能獲得該證件所要承當(dāng)?shù)呢?zé)任。建議增加補(bǔ)充條款：出賣(mài)人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積陷阱：建立部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)步公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。根據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)策：1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)置使用面積，雙方不涉及公攤處理。建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按以下第____種方式處理：1、假如實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買(mǎi)受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣(mài)人承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用;假如實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買(mǎi)受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買(mǎi)受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承當(dāng)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建立部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中規(guī)定期限是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理獲得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：1、五證齊全的工程一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是詳細(xì)行政行為的相對(duì)人，買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。建議增加補(bǔ)充條款：假如因出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理獲得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買(mǎi)受人不退房的，出賣(mài)人按照本合同第九條第1種第(1)項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。2、買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣(mài)人責(zé)任的約定承當(dāng)責(zé)任。假如因買(mǎi)受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理獲得房產(chǎn)證的，買(mǎi)受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。假如因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理獲得房產(chǎn)證的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不承當(dāng)責(zé)任。但出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣(mài)人違約。第四項(xiàng)：關(guān)于書(shū)面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)策：1、將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應(yīng)一詳細(xì)的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，買(mǎi)受人可能買(mǎi)得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。建議增加補(bǔ)充條款：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。假如此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因?yàn)橘I(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)策：1，在土地管理部門(mén)、房管部門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載。2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任。建議增加補(bǔ)充條款：出賣(mài)人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，假設(shè)因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日施行，其中明確規(guī)定買(mǎi)受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對(duì)策：1、買(mǎi)受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買(mǎi)受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。建議增加補(bǔ)充條款：出賣(mài)人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：假如因開(kāi)發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等)情形導(dǎo)致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確詳細(xì)范圍。對(duì)策：1、根據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。建議增加補(bǔ)充條款：假如因出賣(mài)人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣(mài)方承當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下：出賣(mài)人的責(zé)任范圍：1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息(此利息的計(jì)算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算)。延伸閱讀購(gòu)房合同的考前須知一、如何訂立合同條款然而，如何簽訂對(duì)自己有利的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》卻是件令購(gòu)房者頭疼的事情。因?yàn)椋?gòu)房者雖然希望盡可能地維護(hù)自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開(kāi)發(fā)商為了減少費(fèi)事，卻會(huì)盡力利用自己的經(jīng)歷與知識(shí)，把合同條款寫(xiě)得對(duì)其有利。那么，購(gòu)房者該如何來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢？商品房買(mǎi)賣(mài)合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務(wù)和違約責(zé)任兩大塊。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其主要義務(wù)包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細(xì)說(shuō)明：面積條款：近期以來(lái)，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺(tái)，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、標(biāo)準(zhǔn)的處理方法，但因公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時(shí)有發(fā)生。為防止這一情況的發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理，購(gòu)房者最好就此在簽訂合同之前就與開(kāi)發(fā)商明確協(xié)商好解決方法，如：公攤面積超過(guò)多少比例，購(gòu)房者將對(duì)超出局部不予付款；戶內(nèi)面積縮小多少比例開(kāi)發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償?shù)?。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積局部為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e局部為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。周邊環(huán)境和配套設(shè)施條款：在簽訂合同時(shí)，盡可能將售樓廣告中或銷(xiāo)售過(guò)程中開(kāi)發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進(jìn)合同，如開(kāi)發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將自己看重的幾項(xiàng)內(nèi)容，如樓下的綠地、車(chē)位、寬帶網(wǎng)入戶、游泳池、兒童樂(lè)園等特別給予書(shū)面約定；假如開(kāi)發(fā)商不肯將其寫(xiě)入條款時(shí)，就很可能不會(huì)提供這些內(nèi)容。這時(shí)，消費(fèi)者就應(yīng)掂量一下，是否值得購(gòu)置此房產(chǎn)了。交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開(kāi)發(fā)商最重要的義務(wù)，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)必須具備什么條件、何時(shí)交房、假如不能按時(shí)交付符合條件的房產(chǎn)，那么應(yīng)當(dāng)按日承當(dāng)萬(wàn)分之幾的違約金。在這方面的條款中，開(kāi)發(fā)商最常用的方法是擴(kuò)大不可抗力的含義。我國(guó)合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預(yù)見(jiàn)、不能防止并不能克制的客觀情況。但開(kāi)發(fā)商常常在合同條款中擴(kuò)大了不可抗力的范圍，例如有開(kāi)發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開(kāi)發(fā)商不能預(yù)見(jiàn)的情況”，這相當(dāng)于一種無(wú)限排除，對(duì)購(gòu)房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤來(lái)由〔如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水電力供給系統(tǒng)及其他主要設(shè)備之問(wèn)題引起的建筑受阻等其他原因〕。”按此約定，假如承包商偷工減料被行政主管部門(mén)勒令停工也成為了開(kāi)發(fā)商延期交房的理由了。所以，應(yīng)當(dāng)盡量明確按照法律的規(guī)定來(lái)約定不可抗力的范圍。二、違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確合同開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的違約承當(dāng)?shù)呢?zé)任應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的。開(kāi)發(fā)商往往利用其強(qiáng)勢(shì)地位或者購(gòu)房者審查合同不嚴(yán)格訂立權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的合同。因此，希望購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意開(kāi)發(fā)商對(duì)自己違約時(shí)責(zé)任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有的責(zé)任。條款對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一局部。因?yàn)橛喠⒑贤哪康脑谟诜婪犊赡馨l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，并在違約行為發(fā)生后對(duì)違約方進(jìn)展制裁，以保護(hù)守約方的合法利益。但假如合同未對(duì)違約方的違約責(zé)任做出明確、詳細(xì)的約定，權(quán)利義務(wù)條款也就成為一句空話了。從這一意義上來(lái)說(shuō)，約定合法有效的違約責(zé)任條款，就顯得比約定雙方義務(wù)的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責(zé)任條款呢？第一，要把握一個(gè)最重要的原那么：有義務(wù)就應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任條款。要對(duì)每一條款逐一細(xì)想、琢磨——當(dāng)有對(duì)開(kāi)發(fā)商的義務(wù)作出規(guī)定時(shí)，一定要看清楚合同中是否已約定處理方法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬(wàn)不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒(méi)有約定處理及賠償?shù)脑敿?xì)方法。第二，違約責(zé)任一定要約定得詳細(xì)、詳細(xì)、明白。包括：違約責(zé)任的起算點(diǎn)、違約金的計(jì)算方式、爭(zhēng)議的解決方式等。如質(zhì)量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質(zhì)量和設(shè)備如不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾，甲方負(fù)責(zé)給予更換或調(diào)整。更換或調(diào)整的商品房或其設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，且符合甲方的承諾或到達(dá)甲方承諾設(shè)備的同等品質(zhì)。因甲方交付的商品房及其設(shè)備存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，致使乙方遭受人身或財(cái)產(chǎn)的損失，甲方對(duì)乙方的直接損失承當(dāng)賠償責(zé)任。對(duì)于商品房?jī)?nèi)部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，甲方有義務(wù)自行或委托第三方應(yīng)乙方的要求進(jìn)展保修效勞，維修人員應(yīng)在乙方發(fā)出通知后24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，在條件允許的情況下盡____除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務(wù)，乙方有權(quán)自行委托別人維修，由此所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由甲方承當(dāng)。第三，假如是以違約天數(shù)乘以萬(wàn)分之幾來(lái)計(jì)算違約金，由于開(kāi)發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購(gòu)房者要求改為以個(gè)人住房商業(yè)貸款利率為賠償標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)自身的權(quán)益。假如是約定按購(gòu)房款總額的百分比作為違約金，那么盡可能按《合同法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定在購(gòu)房款總額的20％以內(nèi)。三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)展資格審查商品房買(mǎi)賣(mài)屬于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，因其涉及金額較大，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級(jí)高，信譽(yù)良好，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老實(shí)守信度一般來(lái)講不用置疑，并且其售后效勞、嚴(yán)格執(zhí)行合同方面都較為良好?，F(xiàn)實(shí)情況是，因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤(pán)設(shè)計(jì)較好等方面的原因，買(mǎi)房者急于買(mǎi)方而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易無(wú)視開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)審查，這對(duì)買(mǎi)房者存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣闊購(gòu)房者，在該種情況下，一定要理解一下開(kāi)發(fā)商近幾年的開(kāi)發(fā)工程，認(rèn)真查閱開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售答應(yīng)文件。審查《商品房預(yù)售答應(yīng)證》或開(kāi)工驗(yàn)收合格證明和出售答應(yīng)證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、工程名稱(chēng)、棟號(hào)、層數(shù)、用處、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)置的房產(chǎn)是否相符。四、審慎對(duì)待商品房的宣傳廣告目前有些開(kāi)發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中理解房屋的大致情況的。但你千萬(wàn)不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。一般的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但凡宣傳廣告和開(kāi)發(fā)商口頭承諾的東西，你假如很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。假如開(kāi)發(fā)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和許諾內(nèi)容詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和許諾即使未寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違背的，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。五、理解商品房是否設(shè)置了他項(xiàng)權(quán)利購(gòu)房之前應(yīng)理解開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了抵押等他項(xiàng)權(quán)利，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開(kāi)發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)懇求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)展拍賣(mài)、變賣(mài)而優(yōu)先受償。購(gòu)置已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)很大的費(fèi)事，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購(gòu)置。假如不清楚你所購(gòu)置的商品房是否抵押，開(kāi)發(fā)商又保證該商品房沒(méi)有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同中注明。六、注意商品房的計(jì)價(jià)方式商品房銷(xiāo)售時(shí)，根據(jù)雙方約定，既可以采用按套〔單元〕、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以采用按建筑面積計(jì)價(jià)。不同的計(jì)價(jià)方式通常會(huì)導(dǎo)致“理解價(jià)格”與實(shí)際價(jià)格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的感覺(jué)。但這個(gè)責(zé)任又不能歸結(jié)于開(kāi)發(fā)商，因此，在細(xì)節(jié)上注意很重要。七、注意規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建立商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程標(biāo)準(zhǔn)方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。但是，由于商品房建立周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)情況可能發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商對(duì)原有設(shè)計(jì)方案進(jìn)展修改、調(diào)整。當(dāng)事人為保護(hù)自己的權(quán)益，一定要填寫(xiě)此條，即開(kāi)發(fā)商不得擅自變更房屋的建筑設(shè)計(jì)，假如開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要變更，并且變更對(duì)購(gòu)房者有利，購(gòu)房者可以同意變更，但開(kāi)發(fā)商要獲得城市規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)，并在一定期限內(nèi)與購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。八、一定要開(kāi)發(fā)商提供正式合同文本和____。正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房____是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房產(chǎn)證時(shí)要求的。所以作為購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的合同文本是否為河南省工商行政管理局和河南省建立廳監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒(méi)有涉及的問(wèn)題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門(mén)印制商品房____，而不能用普通的收據(jù)代替。九、開(kāi)發(fā)商違犯誠(chéng)信的懲罰開(kāi)發(fā)商具有以下五種情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〔一〕成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售答應(yīng)證明；〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；〔四〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；〔五〕商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。所謂按揭是指購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)置房屋時(shí)，先預(yù)付購(gòu)房款的一局部(一般為30%-50%)，其余房?jī)r(jià)款向銀行貸款，而以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者作擔(dān)保的行為。購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行(貸款行)提供以下資料：1、具有法律效力的身份證明。2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。4、貸款行要求的其他文件。銀行對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)展真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押(按揭)合同》、《樓宇按揭貸款合同》(此合同必須進(jìn)展公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承當(dāng))。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押(按揭)登記。其中，購(gòu)房者應(yīng)提交如下證件：1、房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。2、身份證明復(fù)印件。3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。4、抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。5、委托別人代為登記的，需提交有效的受權(quán)委托書(shū)原件。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押(按揭)合同》、《樓宇按揭貸款合同》規(guī)定，購(gòu)房者必需履行以下義務(wù)：1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，獲得《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，直接將三證交貸款行保管(此時(shí)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除)。3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。4、未經(jīng)貸款銀行書(shū)面同意，買(mǎi)房者不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)展出租、出售、撤除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。5、每月按時(shí)歸還本息，逾期那么按天數(shù)加收罰金。6、結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及保險(xiǎn)單。所謂按揭是指購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)置房屋時(shí)，先預(yù)付購(gòu)房款的一局部(一般為30%-50%)，其余房?jī)r(jià)款向銀行貸款，而以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者作擔(dān)保的行為。購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行(貸款行)提供以下資料：1、具有法律效力的身份證明。2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。4、貸款行要求的其他文件。銀行對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)展真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂《房地產(chǎn)抵押(按揭)合同》、《樓宇按揭貸款合同》(此合同必須進(jìn)展公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承當(dāng))。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押(按揭)登記。其中，購(gòu)房者應(yīng)提交如下證件：1、房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。2、身份證明復(fù)印件。3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。4、抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。關(guān)于購(gòu)房合同考前須知買(mǎi)房簽合同流程：購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)——購(gòu)房者交定金(拿收據(jù))——開(kāi)發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)展簽合同，購(gòu)房者交首付——開(kāi)發(fā)商將首付款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶——開(kāi)發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同——通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同——開(kāi)發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。買(mǎi)房簽合同考前須知：1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”五證，一個(gè)是建立用地規(guī)劃答應(yīng)證，第二是建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，第三是建立工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有，第五是商品房預(yù)售答應(yīng)證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售答應(yīng)證是由市土地資和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣對(duì)待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售答應(yīng)證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原那么上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售答應(yīng)證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2、使用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本一定要參照是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，理解各項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利?？梢灾苯优c開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否那么到時(shí)吃大虧就慘了。3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售答應(yīng)證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房那么要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用答應(yīng)證》。4、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。5、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。9、注意約定違約責(zé)任這里指的違約包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議考前須知：在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)