上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告前言第一部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇階段（1978-1985年）二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年）三、超常發(fā)展階段（1992-1994年）四、調(diào)整回落階段（1995-1997年）第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）住宅需求增長(zhǎng)較快供求關(guān)系逐步趨于平衡三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟五、個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善八、企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低九、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場(chǎng)需要第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景一、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)挎住宅質(zhì)量全方哈位的提高創(chuàng)三、運(yùn)行機(jī)制賣基本完成市場(chǎng)悔化烤四、外資進(jìn)入妙將興起一輪新為的高潮浙五、服務(wù)業(yè)全毛面發(fā)展提高阿六、國(guó)有企業(yè)泳改革加快速度讀七、信息技術(shù)宵、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)搭在房地產(chǎn)市場(chǎng)抗中全面發(fā)揮重卵要作用稱第四部分磁、巡2軌1喬世紀(jì)初上海房棍地產(chǎn)市場(chǎng)的商斗機(jī)眉一、進(jìn)入上海幸房地產(chǎn)業(yè)主力肅業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)遲二、由上海房誕地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展誓帶來的機(jī)會(huì)前言宣以市場(chǎng)容量為綿標(biāo)志，目前上際海房地產(chǎn)市場(chǎng)矛是中國(guó)城市中譯最大的市場(chǎng)。陶即便在當(dāng)代國(guó)做際城市中進(jìn)行般比較，可能也撐是最大的。研捕究上海房地產(chǎn)準(zhǔn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)鄙狀及前景，無享論對(duì)于上海、章對(duì)于中國(guó)，甚疑至對(duì)于世界城凱市的發(fā)展、房巨地產(chǎn)的發(fā)展，盞都具有重要的靈意義。隸2博0份世蒙紀(jì)擔(dān)9腦0要年代的上海房楚地產(chǎn)市場(chǎng)，走算過了以繁榮為獅主要特征的路糾程悄。帆2頌1裕世紀(jì)的已經(jīng)到榨來。中國(guó)面臨傲著進(jìn)疾入炸WT痕O額的重大時(shí)刻，虛將進(jìn)一步溶入鳥全球經(jīng)濟(jì)格局本中去。在這樣無重要的時(shí)刻，犁中國(guó)中央政府舒把上海的發(fā)展倚，定位獵于飲“硬確立國(guó)際經(jīng)濟(jì)臨中心城市地棄位蝦”蘆、建齡成壤“狡國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)削易、金融和航飼運(yùn)中屢心藥”拍和辯“劑現(xiàn)代化的國(guó)際險(xiǎn)大都打市輝”橡。非同走2涂0命世舉紀(jì)暗9澇0疲年代乓的佳“雄長(zhǎng)江流域的龍?jiān)^阻”表、全國(guó)呀的拜“餃經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、運(yùn)金融中抄心話”敞定位，有了重返大的變化友。宏2撇1角世紀(jì)初的上海謝，面臨著前所虎未有的重任和率機(jī)遇。聯(lián)系到蒼國(guó)內(nèi)外許多重京大因素，以及盾中國(guó)和上海自屢身發(fā)展的需要蜻，上海房地產(chǎn)介市場(chǎng)帝在言2繳1牲世紀(jì)初如何發(fā)營(yíng)展，是令世人烘包括海外的朋宰友特別關(guān)注的低。碎第一部分摔、體上海房地產(chǎn)市底場(chǎng)的歷史回顧社在歷史上，上路海曾經(jīng)是中國(guó)擱一個(gè)房地產(chǎn)市借場(chǎng)相當(dāng)發(fā)達(dá)的星城市捆。療194蘋9璃年，中華人民仿共和國(guó)成立以夜后，房地產(chǎn)開講始納入計(jì)劃經(jīng)乒?jié)墓芾恚蛄愦酥饾u萎縮，叔沉寂了整狀整虎3徐0抬年哭。歷197旦8梯年，中國(guó)開始濕了經(jīng)濟(jì)改革和酬對(duì)外開放，上民海的房地產(chǎn)業(yè)骨（市場(chǎng)）又復(fù)俯蘇了，發(fā)展了錯(cuò)。從無到有，幸從小至大，大炮致經(jīng)歷了復(fù)蘇虎、緩慢發(fā)展、薪超常發(fā)展和調(diào)茅整倦4慢個(gè)階段。趁一、上海房地軟產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇佩階段妖（腦197悲8樸－跌198燙5胞年）衰在改革開放和扔以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為循中心的政策背粒景下，上海房號(hào)地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)自蘇有兩方面條貼件?？谝唬^快地冰解決長(zhǎng)期的嚴(yán)窯重的住房短缺配，是上海居民配強(qiáng)烈的內(nèi)在要給求。遭歷史上，上海文是一個(gè)人口眾田多的大城市，擴(kuò)住房一直比較棍緊張廟。暑194親9僻年以后，尤其閑是漸195旱6憶年以后，在計(jì)虛劃經(jīng)濟(jì)體制的潛控制下，把住桃房作為一種福使利，由國(guó)家統(tǒng)炸一投資、統(tǒng)一流建設(shè)、統(tǒng)一分峽配和近乎無償嫌使用，使住房甩生產(chǎn)的正常循巨環(huán)遭到破壞，葉再投入困難；班加上在重生產(chǎn)池輕生活思想影癢響下對(duì)住房問萌題的忽視，使甘得上海的住房字長(zhǎng)期嚴(yán)重緊缺堅(jiān)。到改革開放洞初期，成為了蜂上海第一大社設(shè)會(huì)問題遇（瀉197鍵8囑年，上海市區(qū)夏人均居住面積垂僅乏為昌4刮．伯5語(yǔ)平方米）。為熊了改變這一狀三況劃，津197跨9均年，上海市政靈府提出了實(shí)行奮國(guó)家統(tǒng)建和企孤業(yè)自建相結(jié)合庭的方針，企業(yè)甜建房積極性被研調(diào)動(dòng)起來，在膛上海掀起了一電輪住宅建設(shè)的偵熱潮。綠到遍198跟5苗年，市區(qū)住宅客建筑面積達(dá)到溝了羊644訂4窩．很3柿萬平方米，破比痛197蠢8墻年增加弦了短5香0介％以上，兼人均居住面積給也達(dá)到段了洪5趟．音4棍平方米。這一御輪住宅建設(shè)，允雖然還是非市吵場(chǎng)化的，卻是座一個(gè)歷史性的慕演練，為日后事上海房地產(chǎn)市既場(chǎng)的大發(fā)展提襯供了建設(shè)知識(shí)釣和人才的初步蝶準(zhǔn)備。鋤第二，房地產(chǎn)友經(jīng)濟(jì)理論的爭(zhēng)引鳴，為房地產(chǎn)筑市場(chǎng)的復(fù)蘇創(chuàng)說造了輿論環(huán)境攔。嚷7政0炎年代末槍、塑8退0芹年代初，鄧小墨平發(fā)表過兩次裂關(guān)于房地產(chǎn)和脊住房制度改革成的意見。由此甩，理論界開始趙對(duì)房地產(chǎn)理論譯進(jìn)行全面的反樣思和探索。經(jīng)雙過多年的熱烈銀討論，終于對(duì)統(tǒng)于住房的商品帶屬性和城市土條地的經(jīng)濟(jì)屬性勞取得了共識(shí)?？尺@些成果，從質(zhì)理論和思想上篩為上海房地產(chǎn)淚市場(chǎng)的發(fā)展奠登定了基礎(chǔ)?？h上海房地產(chǎn)市破場(chǎng)復(fù)蘇的第一睛個(gè)標(biāo)志是，成途立了能開發(fā)在督市場(chǎng)上出售房用屋的上海中華吼企業(yè)公司和上殃海工商業(yè)者愛熔國(guó)建設(shè)公司泳。古198醋4兵年，愛建公司賭建設(shè)務(wù)的?！敖貝劢ü珳⑶荨背嗽谙愀凵鲜?，惠半個(gè)月就銷售恰一空。另一個(gè)得標(biāo)志是，開始掀試行新建住房桿按土建成本由節(jié)政府、單位和黃個(gè)人各負(fù)擔(dān)三六分之一，出售冷給個(gè)人。雖然賴該呈“評(píng)三三制售扛房敬”賣方式由于種種削原因沒有得到褲普遍推廣，但漂它是上海住房晉制度改革中住劉房商品化的一凝個(gè)嘗試。殿盡管上海房地脈產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇攪相當(dāng)有限，僅慈僅處于萌芽狀喂態(tài)，但上海房拆地產(chǎn)市場(chǎng)的確疫自此起步。拒二、緩慢發(fā)展譽(yù)階段掉（浮1986-1袖99思1恒年）文經(jīng)過多年的討鴨論胃，率198籌6釘年，中國(guó)確立止了社會(huì)主義商象品經(jīng)濟(jì)理論。定盡管該理論還沙有局限性，但落是在相當(dāng)大的徹程度上承認(rèn)了盡市場(chǎng)的作用，將推動(dòng)了各類市夾場(chǎng)的發(fā)展宏。井“沉房地產(chǎn)市場(chǎng)是返社會(huì)主義市場(chǎng)補(bǔ)體系的重要組再成部筑分圓”好的觀點(diǎn)得到了頓確認(rèn)，從而極喉大地推動(dòng)了市答場(chǎng)機(jī)制在房地貌產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展渣。上海房地產(chǎn)把市場(chǎng)兆在音198舉6佳—儲(chǔ)199支1變年間取得了緩暢慢的但是實(shí)質(zhì)牧性的發(fā)展。嘉經(jīng)營(yíng)性的房地績(jī)產(chǎn)開發(fā)公司有萬了起步。悉到蒜199酷1驕年底，上海共意有房地產(chǎn)開發(fā)漢公毯司矮9清4迎家，其中，中壯資公陸司微7蘭2柜家，中外合資且和外商獨(dú)資企撞業(yè)鈴2除2裕家，共擁有自以有資床金騾2汁3檢．粥5示億元，從業(yè)人熱員先近灌600瞇0抗人。碑房地產(chǎn)投資規(guī)勺模迅速擴(kuò)大評(píng)。叔198故6奶－帳198點(diǎn)9膊年實(shí)際完成投更資燙2旱1震．兄7咬6斃億元跳，腹199慧0捧年衛(wèi)和競(jìng)199電1斗年分別姻為嘆7污．匠6橡0黎億元超和免7.5私9參億元反。惕198圈6側(cè)－炊199銷1雞年，上海商品陜房竣工面積壯為哲40劫2皇．擁0白8循萬平方米，內(nèi)災(zāi)銷商品住宅銷芹售面積墊為匠394.7坐6破萬平方米。菊土地使用制度臘開始了商品化兵改革居。癥198輩6權(quán)年起，向中外得合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)騎征收土地使用棋費(fèi)覽，榆198騰7尿年開始實(shí)施土棋地使用權(quán)有償稿轉(zhuǎn)讓姨。隱198詳8波年淹7喚月湖8賠日，上海通過蒙國(guó)際招標(biāo)，由兩日本孫氏企業(yè)嚇有限公司聽以爆280掏0障萬美元的出讓淹金，獲得虹橋劉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)摸區(qū)嫩第吧2艙6辦號(hào)地享塊淋1賤．評(píng)2敏9交萬平方跌米針5鉛0找年的使用權(quán)，葉可用于建造辦冤公、酒店、住搖宅等建筑惹共左6續(xù)．纖4餓5布萬平方米。此鋸一行動(dòng)，拉開哈了上海對(duì)外資牙土地批租的序測(cè)幕。筆到己199界1稿年底，上海共希對(duì)外出讓土地對(duì)使用侮權(quán)怨1楚2脆幅，注計(jì)洽98秒0朵萬平方米，土撞地出讓金總收兩入障約培847雨4坐萬美元驗(yàn)和賴12.1凡5份億元人民幣。誓行政性的房地億產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誕祖生。與房地產(chǎn)掛投資、開發(fā)規(guī)曉模不斷擴(kuò)大相果適應(yīng)，房地產(chǎn)扛中介機(jī)構(gòu)在政卵府鼓勵(lì)下出現(xiàn)鍬了掃。卵198表7箭年，上海市房競(jìng)地產(chǎn)交易所成豎立扇，食198脊8拆年龍9孩月，按召照頃“顫政企分變開使”扔的原則，從交焰易所分離成立陷了上海市房地創(chuàng)產(chǎn)交易市場(chǎng)。睛此后，各區(qū)縣其也相繼成立了框區(qū)縣級(jí)交易市虜場(chǎng)。昨綜觀這一時(shí)期覽上海房地產(chǎn)市瘋場(chǎng)的發(fā)展，雖杜然比較緩慢，櫻但進(jìn)展是實(shí)質(zhì)沃性的，更重要受的是經(jīng)過這一傻時(shí)期的發(fā)展，白初步構(gòu)筑了上糞海房地產(chǎn)市場(chǎng)忽。榜三、超常發(fā)展于階段點(diǎn)（憶1992-1爺99烘4紹年）革199踩2摟年，鄧小平同梨志南方談話后崇，建立社會(huì)主刻義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成郵為共識(shí)，上海深和全國(guó)國(guó)民經(jīng)訂濟(jì)出現(xiàn)了高速役增長(zhǎng)，也以迅忽雷不及掩耳之風(fēng)勢(shì)引發(fā)了一輪腎房地產(chǎn)發(fā)展高殊潮。部首先，土地使斤用制度改革全權(quán)面推行，土地編使用權(quán)大規(guī)模漢進(jìn)入市場(chǎng)怪。炮199且2捉年上海對(duì)外批菜租土殊地逐19似4叼幅，占地面辜積吐198勻3坊萬平方米魯，族199獵3轉(zhuǎn)年對(duì)外出讓土煩地我24令4焰幅，占地面積斃達(dá)攪493莖2桶．解5序6矩萬平方米繁，缺199那4捷年對(duì)外出任讓事45排2貸幅，占經(jīng)地各159童4益．初2薪2訂萬平方米。特秀別誕是蕉199唐4溫年壩2掌月，上海市第吧十屆人大常委否會(huì)程第個(gè)7掙次會(huì)議通過《印上海市實(shí)施＜五中華人民共和饒國(guó)土地法＞辦深法》規(guī)定，瘡自來199躲5灰年至1水月耗1露日起全面對(duì)商楚業(yè)燙等震6施類內(nèi)資項(xiàng)目用眠地實(shí)行土地使舅用權(quán)有償出讓未，標(biāo)志著上海頭土地使用制度言改革全面推行菌。當(dāng)年，上海蛙就向內(nèi)資有償絮出挺讓泥16疤8欣幅地塊，面鞏積懼32桿6曠．任3觀4杰萬平方米。脖其次，房地產(chǎn)決企業(yè)數(shù)量迅速呆擴(kuò)張告。掃199媽2掘年上海各類房滿地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛釋增差到學(xué)84濃9永家動(dòng)，墓199績(jī)3野年又增蠻至次142備5她家邁。咸199哪4另年超過兩千大崗關(guān)，達(dá)惜到險(xiǎn)208領(lǐng)1鎖家。憐三是房地產(chǎn)投冷資成倍增長(zhǎng)連。港199朽2說年完成投礙資闊1擦2式．胳5逐5粘億元霞，盈199喜3側(cè)年迅速增加深到獄8戲3狗．木7艙億元訴，孔199蛙4顯年更是增加到免了夕11鍬7啦．峰4揚(yáng)3呀億元。堪四是商品房開飄發(fā)和竣工面積惕直線上升藍(lán)。爬199頂2忙年上海房地產(chǎn)投施工面獄積發(fā)43始2喪．劈2井7逐萬平方米，竣航工面熔積精13玻9租．奮6心萬平方米芬；展199管3沾年施工面積達(dá)關(guān)到賽152索1贊萬平方米，竣洗工面食積剪32般0星萬平方米鑼，征199萌4骨年施工、竣工逃面積分別遇為濾130幼5蝦．紙8益2索萬平方米惜和森34吉1換．余2踢萬平方米。壤最后，伴隨著恢投資和開發(fā)的宰高潮，房地產(chǎn)誠(chéng)經(jīng)紀(jì)、咨詢、到物業(yè)管理、評(píng)號(hào)估等全業(yè)大量曠出現(xiàn)酬。喜199器2售年浩7年月上海第一家雀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企仗業(yè)殺—奪—責(zé)上海威得利房佳產(chǎn)咨詢公司成腸立。到年底，露經(jīng)房管部門和紡工商登記批準(zhǔn)案成立的房地產(chǎn)嚼經(jīng)紀(jì)公司頭共闊1別2寸家袍，巷199酬3雁年起每年新增俱超雄過柏30驚0儀家板；戲199繁1寨年萌1究1凍月，上海第一顆家專業(yè)物業(yè)公扔司犬—槐—宿滬港合資知的面“視上海安居樂物帥業(yè)管理公單司浪”榮在上海古北新沈區(qū)誕生，隨后密中房上海公司謀等一大批內(nèi)資眉開發(fā)公司相繼古成立了物業(yè)公關(guān)司；成立姻于予199吹2資年的上海市土偏地估價(jià)所是解產(chǎn)放后最早出現(xiàn)艷的房地產(chǎn)估價(jià)褲?rùn)C(jī)構(gòu)。這類企洽業(yè)的產(chǎn)生，溝晃通了房地產(chǎn)再廊生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)革節(jié)，促進(jìn)了房陶地產(chǎn)業(yè)的全面浪發(fā)展。婦四、調(diào)整回落乘階段悼（輛199之5姻－快199棍7碰年）地199杯2掘－蟻199眾4婚年間，上海房喉地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展掩是驚人的，雖騰然它為上海房去地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)毅展打下了堅(jiān)實(shí)座的基礎(chǔ)，但由屠于發(fā)展速度過宴快而產(chǎn)生鍬了一些問題，她從而引發(fā)了一催輪調(diào)整。上海借房地產(chǎn)市場(chǎng)的諒調(diào)整效果萌從燃199秘5鍛年開始顯現(xiàn)，艘主要表現(xiàn)為：聚首先，土地使突用權(quán)出讓數(shù)量初回落態(tài)。膛199墻5協(xié)年上海土地有明償出讓泉共蘿49環(huán)7茅幅，占地面理積揉120雁3川．趨5宵1打萬平方米，分碑別荒是尸199燕4愈年究的區(qū)8繡0獄％浩和栗64呈％，其中，外鷹銷地鋤塊晚25旋8短幅猶，擋64有0橫．舉3誘0撿萬平方米，柔比忘199列4槍年下降饅了店4倘3地％睛和弄5治9杠％，內(nèi)銷地塊浙（含外資內(nèi)銷叔）撈23確9犯幅蓬，懇56謹(jǐn)3卡．男2柴1削萬平方米己；睜199問6愛年上海土地有解償出讓洪共角76畝4掀幅襪，拐106棟6旦．場(chǎng)8洲6妄萬平方米，盈與讀199拜5翅年相比，雖然凍地塊幅數(shù)有所得增加，但出讓政土地面積減少驟了濫1茅0朗％以上，其中抖，外銷地塊出焦面積減少克了步4蛾0蓋％，內(nèi)銷地塊赤增加厚了殘1熱倍以上，達(dá)多到雄53呼7遇幅，土地面積著也增加了霉近儀2事0鴉％扣；繩199甲7鋼年土地出讓的存規(guī)模有所回升表。疾其次，房地產(chǎn)狗由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)測(cè)變?yōu)楣┻^于求沿，商品房空置梨增長(zhǎng)較快緞。案199卸5做－完199粘7勁年三年，每年釘上市供應(yīng)的內(nèi)還銷商品房分別健為陪101淹9蓮．癥9際9胸萬平方米葛、則133窗0盆．沾3稀5劫萬平方米欠和翻173化7令．響5縮2寺萬平方米，平破均每年新地增岡30單0版－森40題0表萬平方米。上地市的外銷商品駕房肉從障199絕2凍年埋的淋2鍛2止．同2甚萬平方米增婚至繳199悄7括年圣的坑16挑1趙．切5寶萬平方米，增殺長(zhǎng)柿了延7喝．漠2圍7賤倍，外銷商品俊房中綜合辦公懇樓占主體，比革例超舊過洋5頁(yè)0促％。由于商品橫房供給急劇上聞市，加上房?jī)r(jià)屯高企，市場(chǎng)在懇短期內(nèi)難以消適化，造成空置藝嚴(yán)重相。住199蜜5半年上海商品房顆空置量達(dá)拜到季41親3殿．仍3桿9牙萬平方米，攝比但199鼻4立年姓的顧17撞5刊．提3舍3社萬平方米增生加孩了理1盼．太4艘倍鄉(xiāng)，身199能6顯年上升籌到娛62用9繪．速9變?nèi)f平方米強(qiáng)，紗199財(cái)7稠年底，達(dá)顏到渾96胸9址萬平方米，供鉗大于求的矛盾送相當(dāng)突出。腔與此同時(shí)，由竟于人們繼續(xù)看雖好上海房地產(chǎn)垃這個(gè)大市場(chǎng)，恨房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)嘴仍有較快的增栗長(zhǎng)，各種經(jīng)紀(jì)粉、咨詢、評(píng)估儉、物業(yè)管理等慣企業(yè)的發(fā)展充勻滿了生機(jī)，使聞?wù)麄€(gè)上海房地驚產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整鋸的陣痛中朝著慢更理性、更市襪場(chǎng)化和更規(guī)范敘的方向發(fā)展。萌第二部分鋸、燕上海房地產(chǎn)市茶場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)窮步發(fā)展階段）自199亦7攏年前后，中國(guó)剛成功地實(shí)現(xiàn)國(guó)容民經(jīng)濟(jì)軟著陸謎。為保持國(guó)民鋼經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)鹽，中央政府采則取了積極財(cái)政翻政策，旨在通救過增加投資拉戚動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。疾同時(shí)把住宅消擴(kuò)費(fèi)放在極為重邪要的位置上，緒作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)驅(qū)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和冬新的消費(fèi)熱點(diǎn)械，并出臺(tái)了一躺系列促進(jìn)房地耕產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的駱相關(guān)政策。上系海房地產(chǎn)市場(chǎng)寇在此大背景下味進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)多展階段。纖這一階段的市饒場(chǎng)，表現(xiàn)歉出夜5刻個(gè)特征，即：尾市場(chǎng)需求增長(zhǎng)尿較快；供求關(guān)共系逐步趨于平手衡；房地產(chǎn)價(jià)裕格止跌回升；好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體閘逐步成熟；個(gè)找人購(gòu)房成為住這宅市場(chǎng)主力軍誤。同時(shí)，也存鋤在殖4鑰個(gè)問題：空置稼辦公商用房的星問題仍比較突再出；房地產(chǎn)成橋本構(gòu)成，價(jià)格矩構(gòu)成有待進(jìn)一傅步改善；企業(yè)敢能級(jí)不高，產(chǎn)隸業(yè)集中度偏低叮；房地產(chǎn)信息圣運(yùn)行還不適應(yīng)腹市場(chǎng)的需要。奶以下進(jìn)行分別羊分析：犯一、市場(chǎng)需求貫增長(zhǎng)較快所表現(xiàn)在三個(gè)方郊面：毛首先，新建商駝品房銷售增長(zhǎng)拐迅速苦。茄199凈5螺年，銷售面積桶僅規(guī)56訊7森．驕6鍛6梢萬平方米。醬到子199照8火年突耗破才100演0訓(xùn)萬平方米，耗達(dá)迫105桶0徑．衡7鑼7詠萬平方米，短天短三年翻了一植番傅。替199龍9棗年艘達(dá)葡132漢8睛．孕6蕉7聾萬平方米。進(jìn)由入軍200庭0頑年，銷售進(jìn)一邊步上升，達(dá)吃到純155乳7述．芽8戴7賠萬平方米的創(chuàng)魂記錄水平。事其次，二手房響（上海稱為存涼量房）買賣大萌幅度上升，速字度大大超過新差房市場(chǎng)耐。攀199絨5氧年二手房交易府面積僅艘為華6世0再．心8制7分萬平方米，僅恭過四韻年扇199啄9陵年達(dá)少到纖51回1烘萬平方米丙，維200克0集年達(dá)除到撐77騎9贊萬平方米。倘頌若按此此速度計(jì)算，鑒到庸200創(chuàng)3姓年上海存量房無交易面積將超表過商品房的銷墊售面積（見會(huì)表升1惹）。岸表綁1包、亭上海商品房銷隙售面積與存量片房買賣面積情熄況比較消年份鳥商品房銷售面柔積（萬平方米謎）毛比上年增長(zhǎng)幅謝度％三存量房買賣面知積（平方米）鏡比上年增長(zhǎng)幅鳳度％漆存量房買賣與雀商品房銷售面逗積之比％某1995警567.66肺扔60.87蝴91.66賓10.72居1996輸573.50略1.03控82.29乘35.19加14.35尊1997緞686.45翠19.69欺162.40就97.35凍23.66興1998冬1150.7睡7截67.64洞315.23接94.11虧27.39休1999拳1328.6揪7養(yǎng)15.46章510.84躁62.05輸38.45章2000緣1557.8轟7耐17.25啟778.52鑰52.40遭49.97央資料來源：律《職1995-2套00派0固年上海統(tǒng)計(jì)年特鑒》、摟《存200滋2途上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)忽》樸三是租賃市場(chǎng)渾迅速崛起球。揭199侮8余年已登記的房潔屋租賃面積麻為鼓19豬8圖．講5飼5餃萬平方米稼，擴(kuò)199鐵9堤年劇達(dá)進(jìn)31喬8避．眠8嫌5順萬平方米。席近幾年上海房橫地產(chǎn)市場(chǎng)需求憤迅速增加的原住因是：柱（諷1絹）上海率先跨在入上中等收入銜地區(qū)供。廉199擺7書年上海人芬均猜GD樣P勵(lì)達(dá)乓到蒙310域2臟美元。根據(jù)世呆界銀桂行斷199者8袖年的分類：上希海已進(jìn)入中上禍等收入國(guó)家和輩地區(qū)。戶上等參收入國(guó)家和地純區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展菜特征之一就是丑，汽車、不動(dòng)槍產(chǎn)等大宗耐用奏消費(fèi)品開始大霜量進(jìn)入家庭。勇上海房地產(chǎn)市污場(chǎng)的需求，就追是在此背景下豪得到迅速發(fā)展敲的。兇（許2傅）城市舊區(qū)改犁造和動(dòng)拆遷拉蜂動(dòng)商品房銷售鬧。歉9街0毀年代以來，為勵(lì)改善城市基礎(chǔ)玩設(shè)施建設(shè)，優(yōu)迫化城市環(huán)境，福提高土地利用警價(jià)值，改善居麥民居住條件，龍上海加大舊區(qū)舊改造力度悄。躍199漆5跑到約200迎0形年，全市拆遷私舊房面積薄達(dá)蕉230態(tài)3丙萬平方米，為吹過上去野5釘0聞年拆除總面積鋒的睡5澤3之％。而動(dòng)拆遷蛇又使人口導(dǎo)入愧區(qū)的房地產(chǎn)市護(hù)場(chǎng)迅速發(fā)展。仆浦東、閔行、噴寶山、徐匯作備為上海人口導(dǎo)裹入?yún)^(qū)近兩年來馳一直是上海房慌地產(chǎn)市場(chǎng)的熱擇點(diǎn)區(qū)域。姑（伍3史）上海市民改備善居住條件愿客望仍很迫切瓜。墾8泥0帳年代初，上海購(gòu)人均居住面積堤僅備4遣平方米多一點(diǎn)倒（折成建筑面答積讀約杰8漂平方米），在風(fēng)全國(guó)各大城市臣中位列末流水汪平。改革開放助以后，上海市夏民的居住條件母在不斷改善，斜居住面積在不蕉斷擴(kuò)大。但是碎，很難在短期徑內(nèi)解決。加到扣9限0芒年代中期，市子民改善居住的幼愿望依然強(qiáng)烈侍。夏（始4毛）政府不斷地秘調(diào)整政策，有叢力地推動(dòng)了居霉民的住房消費(fèi)涉熱情。包灑括菜4街項(xiàng)重要措施：榆降低居民購(gòu)買叨住宅的稅費(fèi)。但自元199役6椅年開始，經(jīng)過狐連央續(xù)夏3雜次降低，居民正購(gòu)房契稅負(fù)擔(dān)耽由娘199算6賀年以前慕的趨6返％下降況到續(xù)200絹0本年煩的喉0甚．荷7好5起％膚。汪199疫9項(xiàng)年，又實(shí)施居輕民購(gòu)買空置有牌年的住房，免終除營(yíng)業(yè)稅、契日稅和交苗易手續(xù)費(fèi)的規(guī)法定。這些措施摟，使居民購(gòu)房港的交易成本有晨較大的降低。雹用舊房市場(chǎng)推予動(dòng)新房需忠求般199旱6密年在中國(guó)率先杏實(shí)施允許居民逆將從政府購(gòu)買蝦的舊公房提前葬上市。這一措童施搞活了舊住肚房市場(chǎng)，方便濤居民套現(xiàn)購(gòu)新挽房，有力地推補(bǔ)動(dòng)了新房市場(chǎng)寺。疲用所得稅政策食推動(dòng)住房需求姥。騾199論8驟年，對(duì)個(gè)人購(gòu)崇買或差價(jià)換購(gòu)腔商品住宅所支敞付的購(gòu)房款，旨經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核切實(shí)后，五年內(nèi)蝴可以從個(gè)人所斥得稅計(jì)征稅基牲中扣除。這一驅(qū)措施極大地鼓港勵(lì)中上收入階羊?qū)拥淖》肯M(fèi)緒熱情。柱用金融政策推初動(dòng)住房需求。倒從昆199鈴7裕年開始，配合貧銀行利率下降績(jī)，多次下降居蘆民購(gòu)買力購(gòu)房挪公積金貸款和醬商業(yè)貸款的利鴨率。同時(shí)，降歪低住宅購(gòu)買頭助款比例（最逼少泉2痰0眠％）。延長(zhǎng)買番房抵押貸款還系款年限（最鎮(zhèn)長(zhǎng)挖3壺0遭年）。這些，進(jìn)同國(guó)際慣例基絕本接軌，保障突了居民一的購(gòu)陜房資金來源。環(huán)到衫200交0局年底，上海市檢的居民購(gòu)買住轉(zhuǎn)房貸款余額，版已經(jīng)突微破師30膽0蟻億人民幣，登襯上全國(guó)榜首。錯(cuò)在桌9羅0墾年代后期，上寫海市推動(dòng)住房制消費(fèi)、拓展住迎房需求的政策椒措施，在全面嶼是領(lǐng)先的。目辛前上海的住房知消費(fèi)政策，己蓬經(jīng)沒有明顯的笑缺陷。與此同葡時(shí)，上海的住輝房消費(fèi)的發(fā)展遇在全國(guó)也是領(lǐng)稼先的。涼二、供求關(guān)系筆逐步趨于平衡輛供求關(guān)系的趨片向平衡，是通嬌過供給的相對(duì)宇減少、需求的減絕對(duì)增加來實(shí)注現(xiàn)的。這可以印集中用商品房催預(yù)售和銷售兩臣個(gè)指標(biāo)予以說蘭明：勁從預(yù)售情況來箭看，商品房批鳴準(zhǔn)預(yù)售面積呈底明顯下降趨勢(shì)套。隸從俗199件7獅年辨的爐189誼9驗(yàn)．邪0窄2大萬平方米，下嚷降部至催200矛0命年乎的杰154攝9期．益1朝7鍛萬平方米，減家少付34頂9出．劫8柄5習(xí)萬平方米，減碼幅正達(dá)濤5.8悲0庫(kù)％。與此相對(duì)逝應(yīng)的已登記商合品房預(yù)售面積推呈大幅上升態(tài)灌勢(shì)，槍從巴199匪7辭年費(fèi)的絲445.5兄7贊萬平方米猛增裹至盡2000晉年拌的阻1452.8限7今萬平方米，增受加輔1007.龍3抬萬平方米，平設(shè)均每年增膨長(zhǎng)剪48.2猜9曠％，供求之比夫由壞199老7電年倒的集4.2紡6篇：詢1部下降況至舒200友0品年籍的糟1.0冶7即：搏1暴。幼從銷售來看，止需求的增幅超鍛過供應(yīng)的增幅品。需求面積卻腹大幅上升。商憂品房批準(zhǔn)銷售溫面積哥從校199繼7蝶年康的撇112呼9冊(cè)．訪5高7敵萬平方米增加撥至采200共0悅年木的雄167創(chuàng)3井．屢1兼9哀萬平方米，平酒均每年增件長(zhǎng)抱1紛3洪．賭9灶9顫％。而商品房障銷售面積碗從淡199羽7靠年房的紛68民6怕．轟4姑5應(yīng)萬平方米猛增君至漸200拴0匹年化的侄1557.8顆7揀萬平方米，平酸均每年增肺長(zhǎng)隨3貝1岡．神4士3糟％，供應(yīng)之比扔由吊199秀7廈年的的選1往．為6昂5承：俘1蓮下降碼至略1盈．敬0錫7排：雙1海。尤其是商品嗎住宅銷售備，柳199硬9翅年首次出現(xiàn)當(dāng)賓年銷售量與當(dāng)貼年竣工量基本判平衡的態(tài)勢(shì)，嗽并消化部分空匯置商品房，從爹而使空置商品柱房大幅增長(zhǎng)勢(shì)爆頭得到有效控浴制（見街表劈2地）。檔表皺2森、斥上海市商品房間供求平衡比較晚。湊單位：萬平方謝米守年份國(guó)商品房竣工面潛積甘平均增長(zhǎng)速度撒％螺商品房銷售面撞積安平均增長(zhǎng)速度廣％卻商品房空置面孤積爽平均增長(zhǎng)速度報(bào)％曾商品住宅空置閘面積恒平均增長(zhǎng)速度愧％歪1997撲1464.9雪6蜓21.18腿686.45董19.69歐968.80融53.80黃729.21清43.75質(zhì)1998魔1565.3咳4界6.85喪1150.7罵7咐67.64謹(jǐn)1238.3蠢3渠27.82糊901.62砌23.65粘1999吐1468.6尸2獲-6.18靈1328.6投7獨(dú)15.46臨1297.3君4辟4.77勉922.23驢2.29才2000肅1643.6較2母11.95安1557.8君7勺17.25徑1250.3餐0紀(jì)-3.61氧843.37剃-8.55湯資料來源：喘《龜1998-2禿00視0懲年上海統(tǒng)計(jì)年渣鑒》、婚《弟200拆2吳上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)攔》怒上海房地產(chǎn)市答場(chǎng)供求關(guān)系平鮮衡的實(shí)現(xiàn)，主巧要是由于政府哈采取垂了恐—倦系列有力的措括施。主要有：飽切實(shí)控制土地高出讓（詳?shù)谝贿x部分）。并格于葛199耐7澤年開始停止了穿對(duì)于高檔辦公撥大樓、賓館、射飯店的土地出涉讓?？刂仆恋嘏谐鲎專瑸榭刂菩慨a(chǎn)供給過量蹦（尤其是辦公礙大樓、商場(chǎng)）菜，創(chuàng)造了根本西條件。竹擴(kuò)大住房市場(chǎng)抖銷售對(duì)象能。隙199鞏6遠(yuǎn)年，開放藍(lán)印衰戶口政策，允睬許非上海市居門民購(gòu)買住宅，謎并給予上海藍(lán)痛印戶口。太—街系列調(diào)動(dòng)住房搏消費(fèi)的政策，廳推動(dòng)了住房需喘求（詳見上文枕）。劇市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)鐘機(jī)制，在供求腎平衡的實(shí)現(xiàn)中因，也起到了重籠要的作用。主節(jié)要表現(xiàn)在：票（奔1習(xí)）房地產(chǎn)商主球動(dòng)地降低銷售雁價(jià)格，吸引買圈家（詳見下文錢房地產(chǎn)價(jià)格）古。比較而言，州在這項(xiàng)行動(dòng)中億，外資房地產(chǎn)鞏商比內(nèi)資尤其廊國(guó)營(yíng)企業(yè)更為咽主動(dòng)。啄（軋2隔）房地產(chǎn)商大壽大放慢了土地特和房屋的開發(fā)鳥速度使房屋的亦開工施工、竣賽工、量增長(zhǎng)速兔度有所下降（懼見上文）。粉（結(jié)3獎(jiǎng)）房地產(chǎn)商的首競(jìng)爭(zhēng)加激。競(jìng)悶爭(zhēng)不僅體現(xiàn)在順價(jià)格的降低上雙，而且體現(xiàn)在礙對(duì)于房屋質(zhì)量蟲的提高上。開添發(fā)商對(duì)于新的響房屋開發(fā)，開順始注意了授市場(chǎng)調(diào)查，根喝據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的名結(jié)果，選擇成殲片地塊、確定仗檔次、完善規(guī)麻劃布局、增加叼綠化面積、美水化小區(qū)環(huán)境、袍豐富立面頂面斜、推敲房型、昏注重營(yíng)銷策略豬。這些措施，膜導(dǎo)致上遇海殺9退0扮年代后半期的證房屋整體質(zhì)量相有了較大提高除，更加符合市那場(chǎng)的需要。券三、房地產(chǎn)價(jià)怨格止跌回升儀從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度系來看，價(jià)格漲瞞跌基本取決于狡市場(chǎng)供求關(guān)系繭。當(dāng)某種商品槽供不應(yīng)求時(shí)，貼價(jià)格必然上漲核。而當(dāng)供過于游求時(shí)，價(jià)格則里呈下跌趨勢(shì)。造上海房地產(chǎn)市貸場(chǎng)價(jià)格場(chǎng)自啄199甘5疊年開始一再下竟跌。中房上海擊指數(shù)崖從伏199偏5鳳年鍛2恨月斥的從94塞2坐點(diǎn)，妖到統(tǒng)199爭(zhēng)9您年私1飄0砌月督的營(yíng)69泄1爹點(diǎn)，歷鑼時(shí)象5傅6驗(yàn)個(gè)月連續(xù)下跌姑，跌幅遣達(dá)攤2夫6乞．虧6輩4鉛％。暴自懂199胳9驟年姻1蟲1益月開始止跌回榨升（詳見舊表曾3找）。穴表康3賤父1995-2落00串0版年中房上海指升數(shù)論時(shí)間聰9502漁9602鼠9605喪9608鄭9611鼻9702令9705捎9708魔9711稼9802鳳9805浪9808紛9811柔9902乏9905歪9908忽9911角0002眨0005器0008控0011催城市映指數(shù)酸942時(shí)911虛900犁892痕893蹲888史877洽842河825筆809服772狂749姨730艙713稻703扔696辨692寶692清700與708槳711和跌漲磚繁-11皺-11僻-8獄1糠-5腐-11列-35盈-17逃-16冒-37墓-23懂-19匆-17雪-10找-7呢-4壺0蔑8限8粉3片住宅指數(shù)蜘835汪817秋808惰807駛810級(jí)808科800結(jié)769撒754臨738帳704退683辜669犁653叮646揪643咬641用642哨652岔660丑663鋸跌漲跑梳-12漲-9槐-1物3塔-2火-8血-31仙-15麥-16鴿-34錄-21未-14轟-16豎-7娛-3怠-2夠1旅10嚷8駱3與辦公樓指數(shù)賄1463詢1401抹1380螺1345壓1332破1308叢1270御1209然1185依1174避1134什1089鑰1038跑1007決978載938慌918夠912敘905辜906往907父跌漲然固-7燭-21庸-35遲-13毯-24恢-38歇-61拿-24予-11拍-40晴-45代-51醫(yī)-31神-29斧-40漿-20厚-6本-7龜1采1構(gòu)資料來源：中琴房上海指數(shù)辦衡公室朱從中房上海指贈(zèng)數(shù)走勢(shì)可以看努出，上海房地現(xiàn)產(chǎn)價(jià)格與供求映關(guān)系密切相關(guān)撇。中房上海指躍數(shù)建立只于躍199錢5慌年脹2犧月，當(dāng)時(shí)房地播產(chǎn)發(fā)展正處手在掉9范0城年代上半期高驗(yàn)峰的末尾，此凝后開始滑坡，四但其間的變化洋還是有所不同蛙。漲199忌5根年津2慶月川至賠199槐7透年本2存月，中房上海北指數(shù)運(yùn)扁行毀2帝4院個(gè)月，指數(shù)趨從甚94采2涌點(diǎn)下滑侄至持88擁8旨點(diǎn)，總共下皆跌愛5旨4誕點(diǎn)，跌剪幅懸5各．礙7克3瘡％，而許從惰199廳7絹年偉2輕月敗至辯199飲9患年棵2憐月，同樣襪是搞2寇4充個(gè)月，中房上爸海指數(shù)下跌肉至震71搭3拔點(diǎn)，下跌登17邪5秧點(diǎn)，跌幅扯達(dá)茅1昨9全．遍7腥1朝％。很明顯，歌供求矛盾矩在違199斷7角年廊和嶼199暈8枝年有所擴(kuò)大。隸主要原因菌是沙199研7逼年下半年爆發(fā)捷的亞洲金融危箱機(jī)，對(duì)上海外燒銷房市場(chǎng)起巨根大沖擊。眾所桂周知，上海外較銷房市場(chǎng)客戶瞞主要來自港臺(tái)森、日本、新加停坡以及東南亞夠等國(guó)的華僑。膏亞洲金融危機(jī)記，導(dǎo)致這些國(guó)緒家和地區(qū)貨幣裝縮水，使原有蛋購(gòu)買力大大降喘低。與此同時(shí)逼，上海外銷房剝由于前幾年的駱高投入，進(jìn)入創(chuàng)了上市高峰。振使許多外銷樓甩盤，不得已只途好外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷待，售價(jià)對(duì)折。遼進(jìn)頌入削199穩(wěn)9樂年，上海房地禿產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開葡始筑底，從原授先較大幅度下養(yǎng)跌開始進(jìn)入小臣幅緩跌，中房食上海指數(shù)連續(xù)買好幾個(gè)月僅下守跌奶1仗點(diǎn)，表削明市場(chǎng)正在筑社底，并在年底考出現(xiàn)止跌。在哲世紀(jì)之交椅的豐200哥0裹年，中房上海革指數(shù)開始出現(xiàn)血緩慢回升跡象債，盡管回升幅罪度有限，但給仙予市場(chǎng)的信號(hào)匯是令人鼓舞的減。息從區(qū)域市場(chǎng)來紐看，市中心區(qū)詳?shù)膬r(jià)格高峰已進(jìn)經(jīng)不如前幾年元那么突出，邊背緣地區(qū)的價(jià)格半逐漸上揚(yáng)，中芒心城區(qū)和偏遠(yuǎn)巖城區(qū)市場(chǎng)價(jià)格艇的差距正在縮麗小，北區(qū)和南殖區(qū)的價(jià)格也趨樣于接近。主要互的原因是上海為軌道交通的大制發(fā)展，使區(qū)域無房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)已格出現(xiàn)大整合配。隨著汽車進(jìn)度入家庭的步伐敏越來越快，一駱些消費(fèi)者在第哥二次購(gòu)房時(shí)，照開始在近郊區(qū)昆選擇獨(dú)立式別爸墅或聯(lián)體別墅然，使這一類物叔業(yè)價(jià)格也開始螺上漲。步四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)姿主體逐步成熟攏上海房地產(chǎn)市皇場(chǎng)經(jīng)過皮近釀1控0哄年的發(fā)展，市眉場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體已追逐步成熟，房桌地產(chǎn)開發(fā)、物察業(yè)管理、咨詢粗策劃、中介代懼理、評(píng)估拍賣終、會(huì)計(jì)審計(jì)都少已形成一定規(guī)昨模，并各自出陸現(xiàn)一些代表性辨企業(yè)。江一是房地產(chǎn)開恨發(fā)企業(yè)成為市掠場(chǎng)大軍。些到挎200薦0鋒年底，上海共曾有房地產(chǎn)開發(fā)馳企慢業(yè)拜350轎0沒多家，從業(yè)人讀員譜達(dá)市8霞萬之多。霉從鄭199驅(qū)1注年言至秧200芳0塵年，由房地產(chǎn)掌開發(fā)企業(yè)開發(fā)金的商品房銷售飾，平均每年燈以名3彩9便．淘2匯5勺％以上速度遞刻增。與此同時(shí)辱，以開發(fā)企業(yè)半為主的上海房略地產(chǎn)業(yè)增加值墻也迅速增加費(fèi)。房200浮0稅年揀達(dá)資24緩0隔億，占全間市射GD范P墾，比重梨由犧199狀1孫年漏的島1南．吊3忠6明％上升男至蒙5驚．鋒3楊％，房地產(chǎn)開灰發(fā)企業(yè)為上海獨(dú)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作塊出了重要的貢盒獻(xiàn)?？投巧虾５禺a(chǎn)悲中介服務(wù)企業(yè)賢迅速壯大。上豪海核從具199慰2逼年口7剛月誕生第一家傅房地產(chǎn)中介服歐務(wù)企業(yè)。柱到鉤200幼0謎年，已發(fā)展至胖近吳200山0征家。房地防產(chǎn)中介服務(wù)企代業(yè)從誕生到迅保速壯大，是上訂海房地產(chǎn)市場(chǎng)牽發(fā)展的必然結(jié)騰果。在此過程型中，一些海外伍著名公司紛紛脾搶灘上海，由抓此帶動(dòng)上海房礙地產(chǎn)中介服務(wù)負(fù)企業(yè)的發(fā)展。今三是物業(yè)管理鈴初步實(shí)現(xiàn)社會(huì)訂化、專業(yè)化、桐企業(yè)化同。沿199猾1宋年航1攔1蜓月，上海成立擱了第一家專業(yè)沉物業(yè)公司，場(chǎng)到誘200距0常年，已發(fā)展派到妖200由0宅多家，管理的見房屋面積撫近犁2昂億平方米。從遍而初步實(shí)現(xiàn)物申業(yè)管理的社會(huì)陣化、專業(yè)化、李企業(yè)化，并出掠現(xiàn)萬科、中海譜等一批通泰過腔IS童O粒－刻900樂2村國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證防的物業(yè)管理品風(fēng)牌公司，和一讀批管理規(guī)模痛在過8羊0括萬平方米建筑豆面積以上的優(yōu)仗秀物業(yè)管理公石司。王五、個(gè)人購(gòu)房灑己成為住宅市貞場(chǎng)主力軍有好帆日語(yǔ)灶險(xiǎn)公鞭喚悅欺梢陶版凳辦債堪勻惱筆搏周剃扇淘惡疾斥餐獵蜂串翻妻柔冤翼洞表腎4本、糧上海個(gè)人購(gòu)買仁商品住宅面積轉(zhuǎn)年份扎職工人均年工垮資（元）蓄人均居住面積秋個(gè)人購(gòu)買商品弱住宅面積觸個(gè)人購(gòu)買比例辮（％）榴1995香9279森8.0爹172.60給34.00頓1996鎮(zhèn)10663構(gòu)8.7廢244.83完46.32汪1997冶11425飄9.3驚402.84嗽65.35您1998梅12059蛇9.7撕786.59專73.84藥1999乎14147仇10.9訓(xùn)1009.2患5案81.17界2000愿15420艙11.4胸1163.2跨2現(xiàn)93.60秀資料來源：咽《恩200細(xì)0逮年上海統(tǒng)計(jì)年被鑒》、六《哈200朗2縣上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)涂》且上海個(gè)人購(gòu)房金比例大幅度上礦升的其原因有紛三：屢（拉1甲）如前所述，尼自駱199抱6匯年始，上海市橫政府推出了一汁系列鼓勵(lì)住房妹消費(fèi)的政策使柔大量普通百姓岸進(jìn)入了市場(chǎng)。買（走2玉）練199繳8霸年戶央決定開敞始實(shí)行住房分貼配貨幣篩化，停止單位花的實(shí)物分配。濟(jì)雖然該政策在限上海沒有一步眾到位，但也有區(qū)力地改變了居左民依賴政府和墊單位的心理，驕居民的住房消登費(fèi)觀念為之大鐮變，紛紛進(jìn)入銜市場(chǎng)購(gòu)租住房擾。其中，一大億批年輕白領(lǐng)以過全新的自住其憂力的消費(fèi)觀念逆引領(lǐng)了市場(chǎng)潮身流。梅（偉3儉）響9消0連年代下半期，便上海居民的收吉入繼續(xù)增長(zhǎng)，咸速度雖比前半尤期慢一些，但唇絕對(duì)量仍在增閃長(zhǎng)（見季表術(shù)4蘭）。而消費(fèi)品嬌市場(chǎng)的價(jià)格相拐當(dāng)穩(wěn)定，居民器吃穿用比較寬筆余，就將多年鉛積累的儲(chǔ)蓄用憑于購(gòu)租住房。蝶六、空置辦公吐、商業(yè)用房的突問題還比較突聞出飄問題主要有二織：純一是辦公、商遠(yuǎn)業(yè)用房在全部循空置量中的比欺例仍然較高震。睛200行0仍年除住宅外，復(fù)辦公樓和商業(yè)鴿用房空置量繼痰續(xù)增長(zhǎng)，這表摩明住宅空置的違消化較好。但黑是，辦公樓和膏商業(yè)用房的空董置量在總量中蝕的比重卻越來赤越大辦公樓占秒總量比重須從膀199處4擦年尊的碰3稼．仙2序8驗(yàn)％，不斷上升盤發(fā)展卸到泥200煮0兵年酸的微1威5裳．潑2尖6?。ァＩ虡I(yè)用房采空置發(fā)展司樣扶如此，歐從巴199鴉4情年棗的乘1漁．班4自3魂％不斷上升，鍋發(fā)展榴到芽200冊(cè)0辛年梳的凱1門0諒．陜3懸4世％。吧表苦5扒、謠994-20預(yù)0撓0岡年上?？罩蒙糖钠贩拷Y(jié)構(gòu)情況費(fèi)年份避總量崇住宅振辦公樓恨商業(yè)用房舟1994爛175.33部157.60哥5.76爪2.50醫(yī)1995旬413.39惠345.58糠14.90細(xì)7.74緊1996瘡629.90妙507.26向45.98艘29.46既1997艘968.80玻729.1釋117.84帶40.64厲1998漠1238.3瘡3母901.62長(zhǎng)188.80梨94.78閥1999容1297.4燕922.23減174.20慰114.24升2000產(chǎn)1250.3腎0總843.37齊190.84忌129.29迅資料來源：澇《籍1995-2故00出0帖年上海統(tǒng)計(jì)年嚴(yán)鑒》、《上海晌市統(tǒng)計(jì)局內(nèi)部硬資料》壩二是空置辦公終、商業(yè)用房的筍現(xiàn)代信息技術(shù)誓程度較低。目賺前一些冠勞以犧3設(shè)A別、達(dá)5乖A隱智能化甲級(jí)寫墳字樓已不鮮見合，但名符其實(shí)辱的智能化寫字乳樓卻并不多見巖。由于房地產(chǎn)諸是非均質(zhì)商品購(gòu)的特性增加其隸消化難度。對(duì)院空哨置的辦公樓和嶄商業(yè)用房來說展，在以互聯(lián)網(wǎng)室為特征的信息鳳社會(huì)，電子商豎務(wù)、電子網(wǎng)絡(luò)龜正以極快的速輩度向前發(fā)展期，勺SOH儀O千族的崛起使辦投公家庭化隊(duì)伍發(fā)迅速擴(kuò)大。以衰上兩大因素的芬變化給辦公樓款和商業(yè)用房的跡市場(chǎng)帶來許多鎖不確定因素。倉(cāng)因此，上海房孕地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)蝶矛盾今后仍有授可能較為突出淚。均七、房地產(chǎn)成勉本構(gòu)成、價(jià)格朝構(gòu)成有待進(jìn)一屯步改善召目前上海房地拜產(chǎn)價(jià)格的形成母，基本上由市腿場(chǎng)來決定和調(diào)悶節(jié)，情況大體吉正常。但是，辦在房地產(chǎn)的成茶本構(gòu)成中，有繼一塊是由權(quán)力糊部門、壟斷性拿事業(yè)、企業(yè)把唯持而非市場(chǎng)決們定的，有某些同不合理的地方往。開發(fā)商每開努發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要疼經(jīng)過上述機(jī)構(gòu)植審批蓋上百個(gè)胸圖章，每此審瀉批都要收費(fèi)。校這些機(jī)構(gòu)的收擦費(fèi)，屬于政府仆明文規(guī)定的費(fèi)慰用，大體還算檢正常。問題是捷：藝（省1沒）有些不屬于音中央和上海市盒政府規(guī)定的費(fèi)未用，但區(qū)縣政壟府就是巧立名廚目要你付，你爛不得不付。如比某區(qū)政府規(guī)定鄰，房地產(chǎn)開發(fā)朋要在國(guó)家規(guī)定裁的銷售稅附加脈教育稅之外，甘另行支付教育裂費(fèi)，就是典型擦一例。貍（煤2伙）最大的問題留是，道路、供匯水、排水、供健電、供氣、電資訊、環(huán)衛(wèi)等機(jī)淚構(gòu)配套時(shí)收費(fèi)幻的混亂。這些斯機(jī)構(gòu)基本上屬指于壟斷性的，塘而且政府、事旁業(yè)、企業(yè)性質(zhì)帝交叉、重迭、腫難分。其中，況部分機(jī)構(gòu)在前憶幾年的整改中胳，收費(fèi)的規(guī)范機(jī)水平有了提高步，如供水、供窄氣等。但是，監(jiān)施工的壟斷問閥題，仍未解決盟。只要壟斷繼斜續(xù)存在，不公吹平、老爺衙門霸作風(fēng)及其強(qiáng)收播費(fèi)、亂收費(fèi)合父理問題繼續(xù)存屬在。部分機(jī)構(gòu)炊，不僅壟斷問攜題尚存，而且撓收費(fèi)混亂毫無拿改善。其中，絞又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)昆配套收費(fèi)問題嘴嚴(yán)重。竟開發(fā)商反映強(qiáng)浮烈，又無可奈眠何。我中心曾煉就此問題同市問環(huán)衛(wèi)主管部門拍聯(lián)系，也不得速要領(lǐng)。采由于上述問題浴的存在，上海躺房地產(chǎn)的成本慚構(gòu)成仍不合理翼和偏高，價(jià)格錯(cuò)構(gòu)成隨之也不寬合理和偏高。纖可以講，上海露房地產(chǎn)價(jià)格的辱成本構(gòu)成、價(jià)貌格構(gòu)成還有較戰(zhàn)大的改善余地飄。上述問題，歸在上海已經(jīng)是豈老生常談虜。舅9喪0患年代后半期有處所改善，但未古基本改觀。擋以上問題的存需在，有些屬于紙根本性的體制獎(jiǎng)、機(jī)制缺陷，鑒有些屬于管理險(xiǎn)上的懈怠，有攝些是兩者兼有鋪。這些問題的廢嚴(yán)重性及其消群極后果，不能沸低估。如在未慌來不能有效地謠解決，將影響隨上海房地產(chǎn)市項(xiàng)場(chǎng)的投資環(huán)境座和向支柱產(chǎn)業(yè)梳邁進(jìn)的步伐。工在薦200獄0餡年以前管的蛾7買、爛8功年時(shí)間中，上街海地方當(dāng)局也定試圖予以改變泳。但是，問題吊盤根錯(cuò)節(jié)相當(dāng)團(tuán)復(fù)雜。尤其是液房地產(chǎn)管理部序門苦于管理范鳳圍所限制，還結(jié)無法對(duì)之直接退進(jìn)行管理。但畫是，未來改進(jìn)射的希望是有的挨：中國(guó)即將加樣入世界貿(mào)易組新織，中央和上鐘海市政府正在項(xiàng)積極準(zhǔn)備中，唯要蒙把遞WT緩O此的公平、透明邁、不歧視等原第則作為標(biāo)準(zhǔn)，桶改善政府的工容作、減少行政頭審批朗。勺200翅2似年中國(guó)人大會(huì)彼議以后，國(guó)務(wù)剪院及其管理市店場(chǎng)的機(jī)架構(gòu)青—降—乞工商行政管理耀總局已經(jīng)宣布?jí)ǎ何磥韼啄?，稿中?guó)市場(chǎng)秩序輪整頓的主要指著向是壟斷行業(yè)過及其壟斷行為牛，并北在讀200姨2名年斷3將－仍4檔月間，開始了肚中國(guó)歷史上首厘輪針對(duì)壟斷行憑為的舉報(bào)行動(dòng)館?？梢韵嘈牛戎袊?guó)和上海的遷房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)塵行環(huán)境會(huì)愈來良愈好，愈來愈旱規(guī)則，愈來愈鬧符合國(guó)際慣例男。上述一切不繼符合商業(yè)規(guī)則質(zhì)的壟斷，及對(duì)爽房地產(chǎn)開發(fā)企盯業(yè)的亂收費(fèi)等邁不合理現(xiàn)象，扔將逐步被取消芬、直至消除。瞎在上海尤為如宿此。翼八、企業(yè)能級(jí)者不高，產(chǎn)業(yè)集所中度偏低車200倚0長(zhǎng)年底，上海有式房地產(chǎn)開發(fā)企傍業(yè)燕350錄0寨多家。但是企載業(yè)能級(jí)不高，汽產(chǎn)業(yè)集中度低著。表現(xiàn)紛在俘3說個(gè)方面：蛾（吳1溫）小企業(yè)過多升。注冊(cè)資本闖僅戶50胡0比萬元的資質(zhì)為軍三級(jí)、暫定三偶級(jí)或未定級(jí)的把小企業(yè)就有返近尸200焰0鐘家，約占房地們產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總樸數(shù)擱的塑5伯0伙％。雖然這些沸小企業(yè)不具資吩金優(yōu)勢(shì)，但它騙運(yùn)用某些巧妙顫，如以參聯(lián)建削的形式籌措資恥金，或項(xiàng)目建蒙設(shè)請(qǐng)施工隊(duì)墊心資、或銷售請(qǐng)燕中介代理公司險(xiǎn)售后再結(jié)帳等丸等?？傊?，空絨麻袋背米者居習(xí)多。其中，竟呈然不乏成功者撿，取得了一席達(dá)之地。然而，采房地產(chǎn)開發(fā)從彈土地獲取、設(shè)急計(jì)、建造、銷濕售等諸多環(huán)節(jié)燙，都需要大量扛的資金。小企棋業(yè)稍有不慎，擁資金接不上氣鴿，就陷入困境努甚至破產(chǎn)，并屋導(dǎo)致一系列的獎(jiǎng)糾紛和訴訟。忠這樣的事例在采上海不在少見墨。傘（仗2田）大中型房地美產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)鈔量少，優(yōu)質(zhì)企譯業(yè)更少。一級(jí)料資質(zhì)企業(yè)貝僅屠10然0孩來家，而且投每資額和商品房私銷售量?jī)H占全恰市總量倘的粗1佳0肯％。尤其是一壯些大型國(guó)有房養(yǎng)地產(chǎn)企業(yè)，柏在斯199墾2巷、吩199凍3槳年的房地產(chǎn)高捐潮中，由于過杜多投資高檔寫越字樓、商住樓衛(wèi)項(xiàng)目，殃在舌9確0惠年代中期市道防低下之際被套垮牢，或鍵成惱“咱半截子工忙程寇”渾，企業(yè)負(fù)債率交相當(dāng)高，傷了蓄元?dú)?。目前住焰宅銷售形勢(shì)看雄好，他們又慢符了半拍。因此制，大中型房地蛾產(chǎn)企業(yè)所占市戲場(chǎng)份額和作用尖有限活。山199已9踢年上海市商品沒房銷售面積施前河1藝0落名的總和僅渴為硬16窮2下萬平方米，占波全市禾的從1釘2藏％稍多。遠(yuǎn)低倚于國(guó)內(nèi)成熟行捆業(yè)中著名企業(yè)種所患占灑6啞0貓％的市場(chǎng)份額溉。與香港十大顛房地產(chǎn)商占香浸港房地產(chǎn)市張場(chǎng)怖8河0刃％份額相比，巴更顯得微不足王道。廚（輩3敢）上市公司表賄現(xiàn)平平。上海挽現(xiàn)膝有陣9警家房地產(chǎn)上市擊公司。其中，伏興業(yè)房地產(chǎn)為危全市第一家房仇地產(chǎn)上市公司塘。此后，新黃銜浦、中華企業(yè)深、外高橋、陸碎家嘴、金橋、巷眾誠(chéng)實(shí)業(yè)（后陜被中遠(yuǎn)置業(yè)收端購(gòu)）年等踩5票家企業(yè)先后上鍬市。而金豐投勉資和天宸實(shí)業(yè)受是通過買殼成門為房地產(chǎn)上市譯公司。鐮房地產(chǎn)上市公壁司利用股市籌清資方便，理應(yīng)攀做好做大，成尋為房地產(chǎn)航母師。但時(shí)至今日預(yù)，基本上表現(xiàn)漁平平棟。然200乎0歉年底，上海股聲市已超議過展200蘆0唉點(diǎn)，但超柿過牧2領(lǐng)0輩元股價(jià)的房地析產(chǎn)上市公司僅魄為外高異橋勺1論家，其余大多蔑在煌1灑5足元左右，在上晉海股市中處于盛中下位。原因狡是業(yè)績(jī)不夠理宇想妖。諸200啟0綢年年度報(bào)告顯貍示，好幾家房泳地產(chǎn)上市公司惡的業(yè)績(jī)，每股怨僅有幾分錢。號(hào)個(gè)別在近一、晴二年名氣較大料的房地產(chǎn)上市幫公司，每股凈耳利也只扒有鼓1芳角多。喊上海房地產(chǎn)市僵場(chǎng)中，缺乏大打型、超大型優(yōu)娛質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)旱的現(xiàn)狀，同上庫(kù)海房地產(chǎn)市場(chǎng)活的規(guī)模極不相蟻稱、同重要產(chǎn)殼業(yè)的集中規(guī)律引不相稱，更重當(dāng)要的是這種狀蘆況影響了本產(chǎn)單業(yè)的效率。其顆形成原因是復(fù)壤雜的，簡(jiǎn)而言注之，主要是舊熄體制遺留下來所的地區(qū)所有制鹿、部門所有制截；其次是在房百地產(chǎn)運(yùn)行的全謀過程中，行政葛保護(hù)時(shí)有發(fā)生封、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的茅機(jī)制發(fā)揮作用晶不完整。上?？贩康禺a(chǎn)管理當(dāng)絹局也意識(shí)到此滋一問題，井在務(wù)200艇0天年提高了房地嶄產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入的靠門坎，清理了閱一些缺乏獨(dú)立獅開發(fā)能力的小完企業(yè)等等，引踩導(dǎo)企業(yè)重組聯(lián)笨合?？磥?，該澆問題的較好解域決，有待于國(guó)橫退民進(jìn)的正常藏進(jìn)行、上市公鏟司設(shè)立的公平香開放和奔在趣WT南O子原則指導(dǎo)下市魔場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的摟充分發(fā)揮作用坑。陷九、房地產(chǎn)市鄭場(chǎng)信息運(yùn)行還替不充分適應(yīng)市目場(chǎng)需要藥上海房地產(chǎn)信布息的收集利用練，近年來有較暖大發(fā)展，基本廟形成體系。首輸先，房地產(chǎn)主粉管部門重視啞。科199來6飾年粱8儉月，上海市政攀府出臺(tái)《關(guān)于足搞活本市房地衰產(chǎn)二、三級(jí)市魯場(chǎng)若干規(guī)定》亦政策，其中一貍條要求建立市悉和區(qū)縣房地產(chǎn)薯交易中心。上裁海市房地產(chǎn)交嬸易中心環(huán)于熟199押6扇年底成立并開即始試運(yùn)行。目聚前已經(jīng)豪有廳1瑞9齡個(gè)區(qū)縣組建了節(jié)區(qū)縣一級(jí)房地?cái)[產(chǎn)交易中心，膛與市房地產(chǎn)交扮易中心形成市蒼區(qū)二級(jí)的信息稻服務(wù)、交易管距理網(wǎng)絡(luò)，并建林立了市場(chǎng)信息吊歸集發(fā)布體系方。市房地局通蝶過市交易中心傲，定期向社會(huì)例發(fā)布有關(guān)房地宵產(chǎn)基本信息和嬌價(jià)格指數(shù)，得崖到社會(huì)較好評(píng)劣價(jià)。其次，政易府統(tǒng)計(jì)部門有遺相應(yīng)的房地產(chǎn)仇統(tǒng)計(jì)制度。統(tǒng)絹計(jì)部門通過直暑接向房地產(chǎn)企純業(yè)收集數(shù)據(jù)，手并同房地產(chǎn)主煩管部門協(xié)調(diào)，主將數(shù)據(jù)報(bào)告政果府，并向社會(huì)熱發(fā)布價(jià)格指數(shù)糖。最后，研究倦機(jī)構(gòu)和某些咨誘詢公司也積極孫介入。目前，形上海房地產(chǎn)市卵場(chǎng)信息工作，優(yōu)已經(jīng)走在全國(guó)退前列。盡管如蹤此，從適應(yīng)市葡場(chǎng)需要而言，充還存在三個(gè)問衡題：犧時(shí)效不足?，F(xiàn)冰在，無論是政冶府還是民間機(jī)陰構(gòu)，發(fā)布的房泉地產(chǎn)市場(chǎng)信息泊都是以季度為事周期，沒有月腹度信息。而開波發(fā)商和服務(wù)企蘇業(yè)在作市場(chǎng)研限究時(shí)，希望獲擱得即時(shí)信息，論即當(dāng)月的、更鋒加貼近現(xiàn)狀的盒信息。愁準(zhǔn)確性困惑。仔房地產(chǎn)部門的鍛信息，主要來晶源于登記程序涂；而統(tǒng)計(jì)部門垮信息直接來源型于企業(yè)。來源硬的不同，導(dǎo)致柳同一指標(biāo)統(tǒng)計(jì)懂?dāng)?shù)據(jù)的不同。捎由于數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)蒙的困難，或者悠單純服從統(tǒng)計(jì)桐權(quán)威，使最終爐數(shù)據(jù)同實(shí)際情棋況有差異，降卡低了準(zhǔn)確性。國(guó)細(xì)化程度不足嫂。目前，權(quán)威點(diǎn)的房地產(chǎn)信息透基本上來自于晴政府機(jī)構(gòu)。但內(nèi)是，政府部門訴發(fā)布的信息，擾都是總體性的仆指標(biāo)，缺乏分觸地區(qū)、分品科種、分項(xiàng)目的伏數(shù)據(jù)。而企業(yè)匯和購(gòu)買者除了滋需要總體數(shù)據(jù)沫之外，更加需廢要細(xì)化的數(shù)據(jù)河，尤其需要細(xì)項(xiàng)化到項(xiàng)目，甚酷至每一套房。郵政府的信息遠(yuǎn)抹遠(yuǎn)滿足不了需掠要。悲第三部分糠、霜2康1割世紀(jì)初上海房網(wǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)的前斃景傾根據(jù)上海房地劣產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的卻歷史和現(xiàn)狀，深人們可以得出頑以下結(jié)論星：怖8屠0矮－齊9口0佩年代，上海房癥地產(chǎn)市場(chǎng)走過菠了稍有曲折的饅道路，但總體熟上是以繁榮為饒主要特征的；傾目前的問題還表有一些，但總誠(chéng)體上是健康的用，有相當(dāng)良好隱的基礎(chǔ)。菠如前言所述禮，他2畢1煩世紀(jì)上海發(fā)展斑社會(huì)經(jīng)濟(jì)的定殲位，有了重大會(huì)的積極變化。敗這種變化，是粗有利于上海房寒地產(chǎn)發(fā)展的，顯并提出了更高諒的要求。相磚信殲2偉1碼世紀(jì)知前郵1煉0卵－亦2獸0億年中，上海房舊地產(chǎn)發(fā)展有著稱極大的機(jī)遇，注會(huì)迎來改革開肅放以后野第歸2令個(gè)黃金時(shí)代。銜總體趨勢(shì)是：取形成同世界上水超大型都市相徒類似的格局。綱前景是鼓舞人工心的。賤本報(bào)告研究的槳重點(diǎn)是歌，漫2顏1拳世紀(jì)初期閉（恒200笨2果－辭200攤5牧年）上海房地傷產(chǎn)市場(chǎng)的前景術(shù)。本報(bào)告認(rèn)為隙，主要將呈現(xiàn)迎以惹下凝7扮個(gè)趨勢(shì)，即：災(zāi)市場(chǎng)需求全面訴穩(wěn)定增長(zhǎng)；住屑宅質(zhì)量全方位梁提高；運(yùn)行機(jī)銷制基本實(shí)現(xiàn)市班場(chǎng)化；外資進(jìn)黨入再起高潮；瞎服務(wù)業(yè)全面發(fā)遮展；國(guó)企改革透加快速度；信滋息技術(shù)、互聯(lián)縣網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)關(guān)質(zhì)作用。以下真作詳細(xì)闡述。奇一、需求全面菠穩(wěn)定增長(zhǎng)曾9零0鴨年代中后期，霉上海的房地產(chǎn)擱市場(chǎng)在輿論上店并不為人看好滔。尤其是從價(jià)罵格的角度看，詠更是如此。其撥實(shí)扯，澆9見0噸年代碎后睬4惠年的住宅需求王增長(zhǎng)速度，是跨相當(dāng)可觀的。功而去2仔1冤世紀(jì)初，上海汁的房地產(chǎn)需求酬將全面穩(wěn)定增燦長(zhǎng)。尤其是，塊住宅需求在高獵平臺(tái)上繼續(xù)增灑長(zhǎng)。基本的原下因是：曠1贈(zèng)．上海經(jīng)濟(jì)增歇長(zhǎng)進(jìn)入加速周晌期，將帶來房筐地產(chǎn)市場(chǎng)的全牛面興旺。件同全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)遇展類似劍，斥9敵0減年代前中期，帳尤其迅是趕199邁2槽－更199嗚6艦?zāi)辏虾＝?jīng)濟(jì)拐增長(zhǎng)迅速；但爹在稅199吃6迎年以后連續(xù)多秀年，增長(zhǎng)速度牙有所放慢。由低于中央政府有喂力的宏觀調(diào)控律，加上東南亞境及國(guó)際經(jīng)濟(jì)的怨好轉(zhuǎn)，糞到糞9丹0畜年代末，全國(guó)子和上海經(jīng)濟(jì)開思始加速，進(jìn)入題了一個(gè)新的增監(jiān)長(zhǎng)周期。這輪懇增長(zhǎng)才剛剛開丙始，只要沒有叢大的突發(fā)性事蒙件，上海經(jīng)濟(jì)價(jià)的增長(zhǎng)速度將請(qǐng)超兼過汽9悲0興年代后期，并皂維持不短的時(shí)診期。這是從國(guó)廚民經(jīng)濟(jì)一般角躬度考察得出的神結(jié)論。邪如從自身的角乎度考察，上海皮還有特別的推反動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的毛因素。如前所爪述，中央對(duì)于監(jiān)上廁?；?賽1片世紀(jì)發(fā)展的定寄位，已經(jīng)有了宅重大的提升。緣根據(jù)中央提出膨的上海要建焰成罷“織國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)咽易、金融、航完運(yùn)年”盲4破個(gè)中心的指導(dǎo)立意見大，魔200街2粱年犯3恐月上海市人民攤代表大會(huì)通過布的遣“炮十偶五轟”兇社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展寇計(jì)劃，已經(jīng)規(guī)皆劃了宏大的發(fā)氏展計(jì)劃。無論門是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布服局，還是城市狐基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃亂布局，都是世炮界級(jí)的、世紀(jì)肥性的。未來五續(xù)年，僅固定資肺產(chǎn)投資就要達(dá)卵到掌1000第0迅億人民幣。任茂何人都能理解勤，中央的新定考位對(duì)于上海經(jīng)藍(lán)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大城意義。鐮經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和諸繁榮必然帶來姑上海企業(yè)和居乳民個(gè)人收入增綿長(zhǎng)速度的提高頑，推動(dòng)國(guó)內(nèi)外使人才和資金向檢上海的流動(dòng)，劃也必然帶來房枕地產(chǎn)市場(chǎng)的增每長(zhǎng)和繁榮，這燃是不言而喻的烈。笨2榨.瓦繼續(xù)對(duì)外開放地和中國(guó)進(jìn)或入輸WT季O壩，將進(jìn)一步擴(kuò)吃大上海對(duì)海外貝的吸引力，全捕方位擴(kuò)大海外盒對(duì)上海房地產(chǎn)豆的需求。長(zhǎng)堅(jiān)持對(duì)外開放劇是中國(guó)的基本霸國(guó)策，中國(guó)進(jìn)藥入忍WT燥O揉就在眼前，再仗加上上海變成幻現(xiàn)代化國(guó)際大蝴都市和國(guó)際經(jīng)尿濟(jì)中心城市的組燦爛前景，將益大大增強(qiáng)上海強(qiáng)對(duì)海外的吸引涼力。一方面海詢外客商繼續(xù)大彈量地進(jìn)入上海境經(jīng)商，要購(gòu)租核辦公樓、商場(chǎng)堪、廠房，也需旦要住宅。另一掀方面，由于上熊海政治安定、態(tài)治安良好、環(huán)怕境改善、房?jī)r(jià)難便宜，對(duì)于香痕港、臺(tái)灣、澳行門同胞及海外垮華僑、華裔，弦返土歸鄉(xiāng)、落帽葉歸根、購(gòu)租紫住宅具有較大功的吸引力（此譜一情況港臺(tái)媒孤體已居于塊200搞0針年肚4鴿季有正面的報(bào)源道）。伴隨著煌開放的新高潮土，引發(fā)外商進(jìn)畏入上海的新高歇潮，也將引發(fā)訓(xùn)外商購(gòu)租上海齡房地產(chǎn)的新高系潮稱。刮200姐0悶?zāi)晟虾７康禺a(chǎn)圓外銷房的強(qiáng)勁奪增長(zhǎng)（耐比乎199扭9駁年預(yù)售增驕長(zhǎng)但5保3贏％，銷售增黎長(zhǎng)稿3欺5附％），可以看禍出若干端倪。臣需要強(qiáng)調(diào)的是要：海外對(duì)上海終房地產(chǎn)需求的列增長(zhǎng)，不是一記年兩年，而會(huì)各持撒續(xù)途1香－津2盡個(gè)年代。評(píng)3獲.植改善城鄉(xiāng)居民鏈的居住條件，冬是棗2掏1靠世紀(jì)初政府提街高人民生活的址主要目標(biāo)和內(nèi)允容。芳200劍2他年坡3鞠月關(guān)1命5豈日，全國(guó)人大喚會(huì)炎9項(xiàng)屆挨4且次會(huì)議批準(zhǔn)的急《中國(guó)國(guó)民經(jīng)聰濟(jì)和社會(huì)發(fā)展頂?shù)谑畟€(gè)五年計(jì)被劃綱要》，在葉指導(dǎo)方針中提鄙出吩“繞堅(jiān)持把提高人泛民生活水平作憶為根本出發(fā)破點(diǎn)減”旗，在人民生活鹽篇中指暫出棕“鬼在提高刊居民吃穿用等飼基本消費(fèi)水平做的基礎(chǔ)上，重猴點(diǎn)改善居民居株住和出行條棒件干”溜。在中國(guó)歷來滾的最高文獻(xiàn)中欄，強(qiáng)調(diào)指腥出盡“國(guó)重點(diǎn)改善居民摩居住條妙件傲……龜”緩是不多見的。煤這說明了住宅眾問題在人民生薪活中的重要性址，及蛇在政府工作中澆的地位之高。圍這不僅對(duì)于全等國(guó)，而且對(duì)于汽上海的發(fā)展都瓜具有重要的指芬導(dǎo)意義。既簽然畜“龜十歐五靠”刮計(jì)劃把居住放漸在如此重要的飾地位，政府必非定會(huì)運(yùn)用種種岸政策手段調(diào)動(dòng)強(qiáng)住宅消費(fèi)，也選必定會(huì)推動(dòng)住癥宅的需求?？粕虾Ｕ畾v來彩對(duì)于住宅的重科視、及運(yùn)用政淋策調(diào)動(dòng)需求之更有力，有口皆窗碑。相信漂在陽(yáng)2疑1怠世紀(jì)初，會(huì)根春據(jù)中央的指導(dǎo)夾思想，進(jìn)一步孔完善和深化推屋動(dòng)住宅消費(fèi)的儉政策。沫在橡200腫2泡年的上海市人槳大通過源的家“瞎十劃五液”術(shù)計(jì)劃中，規(guī)定濕了捧到楊200艇5速年末，上海城唐鎮(zhèn)居民住房人席均使用面積要甘達(dá)嘉到犁1史8松－床2禮0膚平方米，覽比豈200責(zé)0箏年末有較大的肅提高。乓4陷．政府機(jī)關(guān)、性事業(yè)單位職工瓜住房分配貨幣伙化政策的全面慮實(shí)施，將進(jìn)一清步激發(fā)居民的將住宅消費(fèi)熱情洽。偶199焰8益年朱鎔基總理種在全國(guó)人大上瑞提出，在全國(guó)怠切斷城鎮(zhèn)職工波住房的實(shí)物分荒配、實(shí)行貨幣滑化分配的要求挑以來，上海市日進(jìn)行了積極的必準(zhǔn)備工作，當(dāng)炭年年底上海市樸人大就通過了物原則性的條例眠。由于一系列蘭復(fù)雜細(xì)致的工互作需要處理，餓嚴(yán)格說上海的麥政府機(jī)關(guān)、事垃業(yè)單位住房貨壓幣化還沒有全匹面實(shí)施。上海陶政府對(duì)于各項(xiàng)者工作的處理，掩歷來是積極和懇穩(wěn)戶妥兩面兼顧，角對(duì)住房貨幣化盞的處理也是如津此。但是，現(xiàn)飛在離朱總理提叛出要求的時(shí)間有已經(jīng)兩年有余狡，準(zhǔn)備工作也箏較為充分了。暢在全國(guó)各地大碼中城市相繼實(shí)師質(zhì)性地推出貨汗幣化方案的形拿勢(shì)下，上海市項(xiàng)不會(huì)久拖不決陣，相信緒在厚200粱2跟年將最終推出叨。據(jù)本研究對(duì)紋上海市方案框硬架的了解，基暫本上是對(duì)老職祥工實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)絲貼和對(duì)新職工凱實(shí)施工資補(bǔ)貼行兩種方式。方蘆案也許還要完粉善，技術(shù)可能才還要細(xì)化，但憤補(bǔ)貼一說是變鐮不了的。上淋海政府機(jī)關(guān)、見事業(yè)單位職工騰的居住水平，車比起普通百姓級(jí)來，總體上要修高些（這是合個(gè)理的）。但是詠，中低層次職走工的住房，還捧有相當(dāng)?shù)睦щy肢。一旦貨幣化解方案實(shí)施，將襲極大地激發(fā)他寇們改善住房的捎積極性。同時(shí)牲，會(huì)進(jìn)一步在詠社會(huì)上產(chǎn)生住能宅消費(fèi)的漪漣難效應(yīng)。定以上，就亂是餅2殼1過世紀(jì)初上海房饑地產(chǎn)市場(chǎng)全面寒穩(wěn)定增長(zhǎng)的基瓦本原因。誠(chéng)2燭1爸世紀(jì)初上海房挖地產(chǎn)市場(chǎng)全面隱穩(wěn)定增長(zhǎng)，是旱指：需求總規(guī)永模的擴(kuò)大、需院求品種結(jié)構(gòu)的誕全面上升（非邊住宅增長(zhǎng)速度未超過住宅）、餡需求增長(zhǎng)的持雅續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較獲穩(wěn)定三層意思異：痕1斥．需求總規(guī)模擦的擴(kuò)大。勻這里所說的需脾求總規(guī)模是指涉每年對(duì)新建商澆品房的需求（替購(gòu)買和新增租寄賃）總量。本購(gòu)研究運(yùn)用數(shù)量忌模型及經(jīng)驗(yàn)估犧計(jì)相結(jié)合的方械法，預(yù)測(cè)上海看房地產(chǎn)需求的見總規(guī)模（見下矛表居第貧5松欄），念從愈200崗2斷年大到蹦200構(gòu)5揭年每年幾乎都移在園200總0沈萬平方米及其甜以上。其中，奴前三年呈上升兄趨勢(shì)，錯(cuò)到慎200測(cè)3乖年可能到達(dá)歷宏史頂峰性。奸200支4善－曾200召5粉年，略有下降舒。粘表遙6詠、談2002-2茅00陪5呢年上海新建商麥品房需求（租鄉(xiāng)售）量預(yù)測(cè)膝單位：萬平方爬米毒年份督（勤1波）住宅杜（刑2舞）辦公樓抽（鄭3罩）商場(chǎng)用房趁（襪4崖）其他腰（神5索）總計(jì)絲2002鴉1650煩180逢110姜20誦1960茂2002移1750狡210傲130每20厘2110綁2003行1800掃240癥150棕30郵2220前2004木1750膛260惡160吸30育2200被2005否1700疲280京170筑40躁2190紅合計(jì)嚇8650屈1170歲720楊140犁10680成2熱．需求品種結(jié)仙構(gòu)的全面上升訊，非住宅增長(zhǎng)浴速度超過住宅咳。式在詳9哥0注年代最拋后瘦5裳年中，上海房許地產(chǎn)需求增長(zhǎng)所的主要表現(xiàn)是憤住宅，而辦公曬樓、商鋪、廠突房等（以下簡(jiǎn)殘稱非住宅）的搬需求是疲軟的晃。燭2扮1說世紀(jì)初，上海產(chǎn)房地產(chǎn)需求的酬增長(zhǎng)將是全結(jié)進(jìn)構(gòu)的。即不僅毛是住宅，而且性辦公樓、商鋪辭、廠房等非住瀉宅房地產(chǎn)的需堪求，將全面地蠅上升。而且，掏非住宅的上升柔的速度將超過地住宅。因?yàn)?，甜在額9嫂0陣年代后期，中何國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)加的增長(zhǎng)速度比毒較平緩，對(duì)于體上海非住宅房曾地產(chǎn)的需求也忘呈疲軟之勢(shì)。顛在同樣的背景棗下，由于政府罷采取了調(diào)動(dòng)住寧宅需求的大量榨措施，所以，換在上海的房地敏產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)拿于住宅的需求壯連續(xù)多年保持迎強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，一設(shè)枝獨(dú)秀。而非踩住宅相形見細(xì)撫，空置量大，類空置率特別高悄，因此價(jià)格跌欣落時(shí)間之長(zhǎng)、洗跌落程度之深專也大大超過了誰(shuí)住宅。目前，風(fēng)上海的房地產(chǎn)壩價(jià)格已全面回觸升。非住宅價(jià)洗格雖然也在回藏升，但是，仍譜然處于空置量餅比較大、價(jià)格糾和租金相對(duì)低問的階段。在經(jīng)罵濟(jì)大背景持續(xù)散轉(zhuǎn)暖的形勢(shì)下鍬，必然會(huì)吸引沸大量廠商競(jìng)相盾購(gòu)買和租賃，忽興起一個(gè)高潮魚。所以未碎來定5撐年中，非住宅疊的需求增長(zhǎng)速北度會(huì)超過住宅箏?；匚醋h來膏5帆年，各種新建阻房地產(chǎn)需求量慢（購(gòu)買和新增汗租賃）的預(yù)測(cè)婆見上表需第鷹1識(shí)、三2祖、燥3款欄。由表可知釣，未淘來遣2委年住宅需求還妖呈增長(zhǎng)趨勢(shì)館。沫200饒2雁－片200悶3閃年，到達(dá)歷史讓頂峰存的蠶180菊0瓦萬平方米。隨行后兩年，住宅醉需求可能有所瞇下降。而辦公選樓、商場(chǎng)等非袋住宅，扔在助5呈年中將逐年增球長(zhǎng)，甚至延續(xù)歪到整個(gè)年代。早3素．需求增長(zhǎng)的貨持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)餃、較穩(wěn)定。禮9珍0斧年代上海房地獲產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了蠻大起大落兩個(gè)滴階段。其中，功大起的時(shí)間不筑很長(zhǎng)，只經(jīng)歷己了大紀(jì)約另3順年時(shí)間留（特199伏2醋．驅(qū)3敲－麻199鏈5疑．赤6釘），樓盤的總淺體價(jià)格大約上蒜升了一倍以上觸；而大落的時(shí)糖間較長(zhǎng)，差不仿多經(jīng)歷嗽了股5益年多時(shí)間襲（旋199后5淚．笨2脫－虎199拘9制．睬1侄0館），樓盤的總笨體價(jià)格下降疊了蛙2乖6熔．焰64篩%引（中房上海指筋數(shù)）。錯(cuò)未錢來渾5紹年的需求增長(zhǎng)陳，總體上不會(huì)干出現(xiàn)上述情況乖。因?yàn)椋菏紫裙?，這次的需求漁增長(zhǎng)有較深、橋較廣泛的國(guó)內(nèi)姻外經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，遷而海非怎199隊(duì)2病年式的突然啟綠動(dòng)和跳躍。其溝次，政府管理邀部門有您了記9儲(chǔ)0元年代大起大落凍的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，擊調(diào)控房地產(chǎn)市化場(chǎng)的綜合水平甩大大提高，尤訊其會(huì)注意利用供土地供給來調(diào)政控整個(gè)市場(chǎng)。秩再次，經(jīng)步過派9踐0盈年代的曲折，聯(lián)上海的房地產(chǎn)斤開發(fā)企業(yè)已經(jīng)飽變得聰明起來槳，不會(huì)再撲現(xiàn)拾9餅0咸年代那樣的盲追目投資沖動(dòng)。凳最后，上海的貴房地產(chǎn)學(xué)會(huì)、蹤協(xié)會(huì)、院校和冤各種研究機(jī)構(gòu)解較為成熟，比展較冷靜、公允殺，會(huì)主動(dòng)地分墊析和監(jiān)測(cè)市場(chǎng)羨，發(fā)布信息，扶當(dāng)好參謀。預(yù)二、住宅質(zhì)量駁全方位的提高模這里討論的住捐宅質(zhì)量，并不棵是指工程建造即質(zhì)量；而是指臉住宅適合、滿湖足人類居住要栗求的程度。再9鑄0囑年代上海的住截宅質(zhì)量比羞較句8立0寧年代，已經(jīng)有微了較大的提高渠。但是，還有率局限性。因?yàn)榭幔?枕0內(nèi)年代上海住宅枯的主要問題是服短缺，首要斤解決的問題是蛛擴(kuò)大住宅供給演的數(shù)量，對(duì)于襯住宅的質(zhì)量要粒求考慮相對(duì)較逢少望。令9斷0鑒年代中后期，救上海的住宅市友場(chǎng)一度呈現(xiàn)供接大于求的現(xiàn)象爬。在這種情況早下，為順利推巧銷計(jì)，開發(fā)商第在一定程度上河重視了住宅的臟質(zhì)量妻問題，有了起仙步，有了若干悉好的案例，積淺累了一些經(jīng)驗(yàn)旁。但從總體上思看，還不自覺被、不主動(dòng)、不澤充分。賭2慎1診世紀(jì)初，上海似的住宅質(zhì)量必答然會(huì)全方位的腥提高。羊首先，最重大樂的影響因素是斯，中國(guó)頓的舞“跌十席五沾”吸計(jì)劃規(guī)定，改城善城鄉(xiāng)居民的扒居住條件，顧是騰2常1掩世紀(jì)初政府提賄高人民生活的懸重點(diǎn)內(nèi)容之一勸（見前文）。管政府在住房問葵題上的目標(biāo)和莊要求，必然會(huì)思變成住宅質(zhì)量仍提高的巨大動(dòng)始力和良好的社車會(huì)氛圍。階其次，經(jīng)錘過滋2陵0疏年的努力，上唯海市的住房短弄缺基本解決，乒已經(jīng)到達(dá)了住逗宅質(zhì)量全面提勵(lì)高的階段赤。旗200醒0晉年底，上海市洽區(qū)居民人均居規(guī)住面積，已經(jīng)震達(dá)劑到初1撞1?。?置平方米（折合寧建筑面積接窄近頸2袖2巷平方米）。以玉上數(shù)據(jù)由于統(tǒng)扶計(jì)技術(shù)的不足撲（如未能剔除戒流動(dòng)人口占用德的住宅面積等怎）可能有些誤郊差。但是，仍斤可以作出以下僵基本判斷：平德均而言，上海給居民的住宅消持費(fèi)在數(shù)量上大極體得到了滿足摧。在數(shù)量問題上基本解決以后涂，質(zhì)量的全面貼提高自然而然婆地提到議事日槳程上來。這也擴(kuò)是許多西方發(fā)逆達(dá)國(guó)家住房發(fā)犧展歷程中走過闊的第三個(gè)階段葵。頭再次，房地產(chǎn)搭和住宅產(chǎn)品的命市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更侍加激烈，迫使字開發(fā)商全面提窄高住宅質(zhì)量排。頑2裳1滾世紀(jì)開始，上也海房地產(chǎn)市場(chǎng)厚的前景會(huì)吸引溉國(guó)內(nèi)騙外更多的投資冊(cè)者，不僅有開托發(fā)投資，還有棟服務(wù)投資的進(jìn)插入。無論是那杯種投資的進(jìn)入掀，均增加了競(jìng)拖爭(zhēng)者，也提高答競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)量。佳尤其可以預(yù)期辰的是，籍在岔9燥0蔽年代對(duì)中國(guó)和踩上海的房地產(chǎn)助投資無強(qiáng)烈興嫁趣的、發(fā)達(dá)國(guó)躬家的投資者，糞很可能蹦在尤2瘡1集世紀(jì)初進(jìn)入。狹他們的進(jìn)入，粉不僅帶來了資凡金，而且?guī)韨瘟税l(fā)達(dá)國(guó)家房光地產(chǎn)和住宅的汽新觀念、新思秀路、新材料、捎新工藝和新產(chǎn)欺品。以上種種金情況，將叼使跨2柱1舊世紀(jì)初上海房誤地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)傾爭(zhēng)，達(dá)到前所犁未有的高度。鏡這無疑會(huì)推動(dòng)有上海住宅質(zhì)量悶的全面提高。梅最后，傳統(tǒng)上六具有國(guó)際化都路市（海派）意預(yù)識(shí)的上海居民罵（國(guó)內(nèi)獨(dú)具）脾，不僅接受而哄且歡迎任何新舅鮮的、具有較莖高品位的事物董。這出為樂2箭1俊世紀(jì)初上海住渡宅質(zhì)量的全面資提高，提供了爆良好的人文和簽市場(chǎng)需求基礎(chǔ)戴。杜2昏1抵世紀(jì)初上海住上宅質(zhì)量的全面賊提高，將主要知體現(xiàn)在以偉下次4肅個(gè)方面：攤1爹．住宅品種進(jìn)旦一步向多樣化撥發(fā)展。包括：蛙（構(gòu)1崖）住宅檔次多賊樣化。堤即高檔、中檔猛、低檔住宅品加種全面發(fā)展，貿(mào)在各種檔次內(nèi)衰部又有高低之魚分。在檔次愈庭來愈多、愈來痛愈細(xì)化、各檔舞次的質(zhì)量全面奔提高的前提下探，發(fā)展的主要擔(dān)趨勢(shì)是：低檔環(huán)品種較多地向瞧中檔發(fā)展。因媽為，考慮到未渠來社會(huì)經(jīng)濟(jì)、揮人民生活和科尸學(xué)技術(shù)的迅速授發(fā)展，房地產(chǎn)接品的知識(shí)欲和精神折舊也謀在加速，所以?shī)Z不僅要全面提候高質(zhì)量，而且射要較多地考慮過提高檔位，延或長(zhǎng)生命周期。綠（這2虹）適用于不同豈使用對(duì)象的住互宅多樣化。鹿9壽0染年代上海新建萍住宅在擋次上瞧的區(qū)別還是比河較明顯的，但食是在各檔次內(nèi)永部對(duì)于使用對(duì)竿象的細(xì)分不足橫。例如，老人辛、學(xué)生、單身獨(dú)、單親、傷殘惑等人群所需要低的住宅就沒有眾考慮到驅(qū)。搭200賣0車年，有一些開益發(fā)商已經(jīng)開始跳考慮單身公寓鞭的問題。相蜻信掩2駛1限世紀(jì)初，會(huì)更汪多地考慮各軋種人群的住宅細(xì)需求特殊性，深設(shè)計(jì)開發(fā)符合板他們要求的住排宅，使住宅多貼樣化。栽（煙3疫）住宅風(fēng)格的兵多樣化和創(chuàng)新掏。小9怨0償年代，上海住歌宅風(fēng)格的發(fā)展易，經(jīng)歷了兩個(gè)份發(fā)展階段。先隸是也9溜0嗎年代上半期的肝動(dòng)遷房風(fēng)格，昌即大平頂、過就道廳、緊房型庭、平立面、少稼綠化，基本上太延續(xù)砍了猜8謀0柱年代職工住房克的簡(jiǎn)樸風(fēng)格專。獎(jiǎng)9搖0錘年代下半期，線刮起飽了討“哪歐陸覺風(fēng)集”藥。主要表現(xiàn)為玩縱橫三段式、錘富立面。同時(shí)旬，普遍接受了剃大客廳概念。緞間或也有并不閘典型的新加坡辟風(fēng)、香港風(fēng)點(diǎn)蝶綴，但宣傳的獻(xiàn)主調(diào)還蘿是傅“惕歐陸隸風(fēng)世”癢（滬上不少工宇程技術(shù)專家認(rèn)歸為建筑學(xué)上無擠此稱呼，純屬股杜撰。所以，密予以大事鞭韃菌。其實(shí)燙，尺“交歐陸幣風(fēng)蠶”規(guī)正是上海人對(duì)位動(dòng)遷房時(shí)代風(fēng)絲格的否定和對(duì)忘新風(fēng)格的追求躍，是對(duì)歐洲各第國(guó)建筑藝術(shù)初濾步的綜合借鑒菊，是洋為滬用陜的一個(gè)范例，繞盡管還不完整啄、不充分、太升表面化）。但啞是，借大的上攝海，新建住宅嘩僅有一種主導(dǎo)挑風(fēng)格實(shí)在是太發(fā)單調(diào)了溝。買9綁0建年代末，上海收的某些樓盤還營(yíng)嘗試了石庫(kù)門獄及里弄風(fēng)格，脅得到了好評(píng)。講但是，這樣的秀創(chuàng)試太少太少笛。相團(tuán)信粘2撓1罩世紀(jì)初開始，載上海住宅風(fēng)格者將有很大的發(fā)吼展。首先，中脹國(guó)風(fēng)格尤其是鄭江南風(fēng)格和上贊海本土風(fēng)格的雕住宅，將有明習(xí)顯的發(fā)展；其驅(qū)次，西洋風(fēng)格謝將會(huì)細(xì)化、深希化，會(huì)出現(xiàn)發(fā)降達(dá)國(guó)家的各種盛風(fēng)格，如北美鴉、北歐、中歐脊、南歐風(fēng)格等閱等。由此，上點(diǎn)海可能出現(xiàn)住惰宅萬國(guó)博覽會(huì)廟的盛景。假以促時(shí)日，熔中西巴于一爐的新一秤代住宅海派風(fēng)傻格將形成。漆2兩．住宅主體設(shè)礦計(jì)向人性化、沖細(xì)化發(fā)展。匪住宅主體是指宇居民家庭直接陸居住、而非小喇區(qū)共享的空間餐，它由一套套躺的住房集合而登成。期9蘇0練年后期，上海塊住宅主體的設(shè)克計(jì)，無論其外泰表還是內(nèi)部（沒非家裝設(shè)計(jì)）貸，都有了長(zhǎng)足形的進(jìn)步。前文鄰所說勻的肺“托歐陸虎風(fēng)騾”滿問題，基本上燃反映了對(duì)住宅衣主體外表的重鎮(zhèn)視。同時(shí)，對(duì)叉住宅內(nèi)部尤其柔是房型設(shè)計(jì)，議也是重視的，模并領(lǐng)先于全國(guó)匙大部分地區(qū)。殺上海養(yǎng)自船199贏8未年開始，連續(xù)借三年舉行的住輝宅優(yōu)秀房型評(píng)跡比中，參評(píng)者圣踴躍，從一個(gè)火側(cè)面反映了對(duì)也住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)寸的重視。但是列，這種重視還膛局限于基本的右方面，如起居杠室的大小和朝掏向、衛(wèi)生間的殃采光和通風(fēng)、唐貯藏室的有無調(diào)及大小、陽(yáng)臺(tái)燈的多寡及位置囑、電梯對(duì)臥室斗的避潤(rùn)讓趕…艇…熔等等，大體上莊限于空間布局買的合理性問題炒。雖然也是滿要足人的需要，敞但仍在初步的楊階段。呀2襲1冊(cè)世紀(jì)初開始，勢(shì)上海的住宅主外體設(shè)計(jì)，三在瘦9隆0收年代的基礎(chǔ)上去應(yīng)該會(huì)提高一扶個(gè)階段，向人疏性化和細(xì)化發(fā)醫(yī)展。即對(duì)住宅斯主體的每一個(gè)錦方面每一個(gè)角湯度，尤其是住誓宅的內(nèi)部，在榆適度面積的前孝提下，還要從怠人的各種需要映出發(fā)，仔細(xì)深訊入地進(jìn)行安排爺。不僅滿足人軍的飲食、起居連、休息的基本構(gòu)需要；而且在牢既定空間內(nèi)拓息展人對(duì)住宅功逗能的深化要求桑。比如，在居哀室內(nèi)學(xué)習(xí)、工捕作甚至娛樂的致需要，操作現(xiàn)原代信息設(shè)施的該需要；還要對(duì)岸以上需要作極師為細(xì)心周密的宴安排。以門和噴門廳的設(shè)計(jì)而角言，不僅是簡(jiǎn)麻單的大小問題剛，更要全面考茅慮主人和客人掏、大人和小人猶、婦女和老人撕及殘疾人等，啟從提物敲門、伍開門、進(jìn)門、輔駐足、寒喧、捕寬衣脫帽更鞋注、屏蔽等一系閣列需要。因此鴉在設(shè)計(jì)時(shí)，要猛仔細(xì)安排門前遮空間，門廳寬袍度、長(zhǎng)度及同允起居室、餐廳來、廚房、衛(wèi)生鞠間的銜接和過痰渡等，刪為家裝奠定基襪礎(chǔ)。再比如窗璃的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在澆推崇低、凸、窯大、是否進(jìn)一哈步考慮安全、暫柔和、隱蔽等洪要求。還如餐遮廳北陽(yáng)臺(tái)和廚真房工作陽(yáng)臺(tái)的敢設(shè)計(jì)，是否可拐以兼顧，同時(shí)肺考慮攤晾、小接中央空調(diào)位等泛更多的功能。河等等。燃3癢．住宅環(huán)境設(shè)巾計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先濾，向生態(tài)、美而化、人文的需臥要全面發(fā)展。齊9搞0拐年代后期，上屆海新住宅的建而設(shè)有了環(huán)境的樓設(shè)計(jì)。在環(huán)境削設(shè)計(jì)中，對(duì)美叢觀、生態(tài)和文榨化都有所考慮連，但有片面性宏，考慮最多的萌是美觀的需要道。于是，小品思、草坪成為最揮多的追求。由典于把美觀置于驚首位，許多小味品或失之于過粉多、或過于雕咽琢、或不倫不影類，總之無文懼化可言；許多遮大面積草坪（火包括車庫(kù)復(fù)土爭(zhēng)綠地），甚至絹花大代價(jià)建造報(bào)的噴水池等，彎缺乏生態(tài)意義叮?？傊?，生態(tài)眼和人文的實(shí)質(zhì)蹤性意義少，做碰表面文章居多業(yè)。巖相爪信繁2雁1做世紀(jì)開始，上撿海住宅建設(shè)中股的環(huán)境設(shè)計(jì)將回向生態(tài)、美化釘、人文的全面繞考慮發(fā)展，最宣突出的方面是念生態(tài)的考慮。瞧從人的居住需晌要角度出發(fā)，均在生態(tài)、美化尖、文化三者之逝間，其重要性后首推生態(tài)。大播生態(tài)是由大環(huán)隆境造成的，無甲法根本改變，餐但小生態(tài)可以姥通過環(huán)境設(shè)計(jì)機(jī)予以局部改善貞。圍繞著小生這態(tài)的改善，環(huán)纏境設(shè)計(jì)的趨勢(shì)鑄著重在以下四弄個(gè)方面：桑（情1捎）生態(tài)首推綠占化、綠化首推康喬木的正確觀窯念，將被全面竊接受并實(shí)施。敞1水平方米的喬木拼氧制造量相當(dāng)旅于克6標(biāo)0鄭平方米的草坪滲，同時(shí)，喬木袖的水份涵養(yǎng)、紙溫度調(diào)節(jié)、噪聯(lián)聲控制、鳥類誓吸引等功能，榆都大大超過草穿坪。這些知識(shí)店在下2付1拒世紀(jì)初應(yīng)為居與民普遍地理解恢。因此，在綠乘化的設(shè)計(jì)中應(yīng)狹予以體現(xiàn)。當(dāng)貞然，喬木、灌尚木、花卉和草耗本應(yīng)該合理搭直配，但喬木無房疑占主導(dǎo)地位認(rèn)，大草坪在住穩(wěn)宅區(qū)中一般不識(shí)宜采用。在喬辜木之中，也要?dú)夂侠碓O(shè)計(jì)搭配吸。在主要選擇位常綠、高大品別種的同時(shí)，也飄注意選擇具有棗特殊康健功能布的品種，如香態(tài)樟、銀杏等。腐根據(jù)一部分住懼宅區(qū)的實(shí)踐，食竹林在生態(tài)、韻美化及文化上蘆的效果，均相氧當(dāng)好，有進(jìn)一平步推廣的可能率性。獄（法2作）生態(tài)環(huán)境的萄主要組成部分料，植物一動(dòng)物棋一微生物完整瞎生物鏈條良性移循環(huán)的重要性享，將引起重視鳥和開始實(shí)驗(yàn)。悔目前，在生物犯環(huán)境的塑造中總，人們僅注意宅了植物群落，摸基本上忽略了辛整個(gè)生物鏈條扭的其他兩個(gè)方疤面，即動(dòng)物和鬧微生物。除了查相當(dāng)專業(yè)的人閑士以外，對(duì)此睜問題認(rèn)識(shí)比較昂清楚的人不多純。簡(jiǎn)言之，良體好的微生物存宋在促進(jìn)植物的光良好生長(zhǎng)，引獄誘了適宜的動(dòng)悠物，反復(fù)循環(huán)穴形成良好的小疊區(qū)生物群落，顆促進(jìn)良好的小蘭區(qū)生態(tài)的形成箭。上海園林局漲原局長(zhǎng)陳緒柯莊女士，在許多腦重要的場(chǎng)合大點(diǎn)聲疾呼重視上伴述問題，博得辰了許多人的同閘感和好評(píng)。相唯信勇2杰1霜世紀(jì)初這一正在確認(rèn)識(shí)，會(huì)被魄更多人接受及壞至政府的重視塑，在上海住宅貧生態(tài)小環(huán)境的生塑造中發(fā)揮作利用。貼（草3乓）從生態(tài)出發(fā)盛，環(huán)境小品更田多地趨向于自雖然、潔凈的要議求發(fā)展。漸即小品要避免惰繁瑣、喧嘩、騾浮夸、過分雕妹琢的視覺或噪塌音污染；為此燃，容易造成光絹污染、化學(xué)污照染的材料，如座玻璃、不銹鋼扔、化學(xué)建材等膚將盡量不用或祥少用，多用竹避木磚石鐵等自軟然材料。這樣夏，不僅使小品際對(duì)居民具有親靈近感，適用可貝用（包括觀賞臨），而且不破回壞生態(tài)。輕（攔4到）環(huán)境的生態(tài)曠效趨向均好。肌良好的小環(huán)境稍、小生態(tài)，不竹僅僅體現(xiàn)在小藏區(qū)的前部或顯冤要位置，而是遙安排在小區(qū)的休中心位置或住摟房的四周，盡窩量使小區(qū)的每蹈一個(gè)家庭共享等。為達(dá)此目的席，要保證住宅途的足夠間距。遺因此大間距、住低覆蓋率住宅與的比例會(huì)上升紹。志4觸．以電子技術(shù)扣為代表的綜合鴉科技成果，得透到廣泛的重視盯和應(yīng)用。捆9太0雁年代后期，在挺上海的一些住燈宅廣告中，不