曾店中心財富廣場2012年銷售方案市場篇一、2012年政策調(diào)控之下的宏觀市場2011年的房地產(chǎn)市場是跌宕起伏的一年。在這一年里，房企經(jīng)歷了來自政府調(diào)控、購房者信心不穩(wěn)、房企資金鏈緊張等眾多考驗(yàn)。2012年是樓市回歸理性的一年。在樓市的寒冬里，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品高性價比樓盤，成為逆勢熱銷的亮點(diǎn)。房子質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境等，成為購房者理性考慮的重點(diǎn)。二、曾店概況1、區(qū)位優(yōu)勢：曾店鎮(zhèn)位于云夢縣的東北部，距云夢縣城10公里，是云夢北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重鎮(zhèn)和交通樞紐要道。歷史上的曾店鎮(zhèn)受地理和環(huán)境因素的制約，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，2006年底，漢十高速全線通車，由曾店境內(nèi)橫穿而過，便捷的交通帶動了曾店區(qū)域經(jīng)濟(jì)的升級騰飛。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)：以“打造平臺、引資落戶，搞活流通、引農(nóng)進(jìn)鎮(zhèn)”為出發(fā)點(diǎn)，依托資源和區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)化招商環(huán)境，引進(jìn)項(xiàng)目落戶曾店，為發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群打造好落戶平臺。3、鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃：科學(xué)規(guī)劃、超前設(shè)計(jì)，全面完成曾店工業(yè)商貿(mào)新區(qū)建設(shè)。吸引一批工業(yè)項(xiàng)目落戶新區(qū)；引農(nóng)進(jìn)鎮(zhèn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)，吸引民間資本投資新區(qū)建設(shè)，完善集鎮(zhèn)功能，有效提升鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)水平，力爭到2014年集鎮(zhèn)面積擴(kuò)大一倍，集鎮(zhèn)常住人口達(dá)到人。三、區(qū)域發(fā)展六大利好因素：便捷暢達(dá)交通，帶動鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。良好發(fā)達(dá)的路網(wǎng)系統(tǒng)，便捷的交通為曾經(jīng)貧窮落后的曾店插上騰飛的翅膀，招商引資和項(xiàng)目落戶也隨之力度加大，其區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分看好。打造物流園區(qū)，興工強(qiáng)鎮(zhèn)對接云夢。搶抓云夢城北工業(yè)園建設(shè)機(jī)遇，規(guī)劃荊夢倉儲物流工業(yè)園，打造招商引資平臺，主動與城區(qū)對接，實(shí)施興工強(qiáng)鎮(zhèn)的力作，一批大型項(xiàng)目相繼落戶園區(qū)。重點(diǎn)投資工貿(mào)新區(qū)，提升區(qū)域城市功能。新區(qū)擬占地220畝，預(yù)計(jì)總投資9000余萬元。目前已完成路、橋、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已建商鋪、標(biāo)準(zhǔn)居住房600余套；一個功能完善、配套齊全的新興商貿(mào)新區(qū)初具規(guī)模。新區(qū)周邊項(xiàng)目眾多，鎮(zhèn)區(qū)重心向鎮(zhèn)南商貿(mào)新區(qū)偏移的格局已經(jīng)形成。316國道曾店段開工，區(qū)位價值進(jìn)一步提升。316國道東遷，沿三湖渠往北經(jīng)曾店接云安線，曾店將更近距離連通云夢、孝感。其區(qū)位價值將得到極大的提升。無縫對接云夢城區(qū)，提升區(qū)域城郊概念。曾店交通便捷，到城區(qū)只需10分鐘車程。出行的方便，將使曾店融入云夢城區(qū)。家在云夢城，工作在曾店，或家在曾店，工作在云夢，將會是很多人生活的選擇。豪勞務(wù)輸出大鎮(zhèn)騙，農(nóng)民現(xiàn)金收努入水平提高。養(yǎng)曾店是一個以留建筑為主的勞酸務(wù)輸出大鎮(zhèn)。件多數(shù)家庭以外踩出做建筑為主惹，青壯年勞動依力收入較為可按觀。嶼四、曾店房地習(xí)產(chǎn)市場分析冒1鍛、曾店房地產(chǎn)奴市場現(xiàn)狀拼在中“黑打造平臺、引督農(nóng)進(jìn)惱鎮(zhèn)壯”徹思想的指導(dǎo)下錄，鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)進(jìn)脆入快車道。幸鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃、市悠政建設(shè)、房地擴(kuò)產(chǎn)開發(fā)迅速，唇形成鎮(zhèn)北母、鎮(zhèn)南、向陽涼路三大開發(fā)區(qū)絡(luò)域。農(nóng)村人口忌大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)荷移，班商品房購買剛戴性需求較大，容鎮(zhèn)區(qū)人口急劇李增加。段200宵8剝年乏至嗽201畜1顫年，同聯(lián)建桶一間三層房秤、椅單元窗房被鎮(zhèn)北發(fā)約貢600勸余套紛，鎮(zhèn)南再約體60撫0完余套；灣銷售還率浩50逼%取。待售房源以蓬單元房、以鎮(zhèn)路南較多且集中氏，區(qū)域遇商品房市場竟柔爭激烈。播2菊、區(qū)域內(nèi)主要史樓盤分析錦（灘1包）朝陽小區(qū)雖項(xiàng)目基本情況俱：牢項(xiàng)目位于曾店恭鎮(zhèn)北向陽路。確于咸200勤8喂年底開工建設(shè)胖，項(xiàng)目規(guī)模淘：征2000損0瘋㎡，季由韻5悅棟嗚5退層商住綜合樓冒組成，房源流約績20館0班套（含商鋪）飲，主打戶型：退單元住宅樓，認(rèn)以喪11恭1避—蓋13泡0貢㎡三房為主。稿銷售現(xiàn)狀：倦項(xiàng)從目逗A供、子B懼、頑C體棟淡于腥200滔9蛇年推出，現(xiàn)已菌售完輔，頁D肥、輔E撤棟受201禍0亮年推出；三棟育南北朝向，二富棟東西朝向。月現(xiàn)可售房默源呼2吧8撞套，多擦是薯5鄰樓。現(xiàn)銷售價置格：銜住妄宅蘇96朗8愧—純110乳0猛元文/瓦㎡，商濕鋪漠180絡(luò)0嗎元永/智㎡乘—翼228盟0埋元繁/劃㎡。師首付攝款患4-孤5描萬元，入住交閘清。怠項(xiàng)目優(yōu)勢：讀位于曾店鎮(zhèn)老口城區(qū)，周邊生譽(yù)活配套環(huán)境成際熟，人居氛圍議濃厚，離學(xué)區(qū)衫相對較近。怨項(xiàng)目劣勢：各房源品質(zhì)低，驚質(zhì)量差。哀（駝2丑）新村公寓鉛項(xiàng)目位置：曾玻店鎮(zhèn)北向陽路頃；開發(fā)商：許君夢軍門開發(fā)時間牲：剃200炮9薦年開工建設(shè)蔥項(xiàng)目規(guī)模暑：威2喚棟碼5鬼層單元住宅，舍房彩源把6彼0辯套，光主打戶型：削以命11踐1羞—迎13松0怠㎡三房為主；賺銷售價格：開過價爐990-11臨0儀0亮元夾/斑㎡，還獲價炒90妥0添—紐100港0朋元派/蜜㎡，丑銷售情況：扔項(xiàng)稀目敞201厲0篇年推出，銷售稻價格與朝陽小流區(qū)相近。首近付烏捏淚款訂4-悶5棄萬元，入住交球清。腐項(xiàng)目優(yōu)勢：位失于曾店鎮(zhèn)老城職區(qū)，凍與擁200寒9琴年的熱銷源朝鳥陽小區(qū)奶鄰繳境墾近，周邊生活套配套環(huán)境成熟品，人居氛圍濃陡厚，離學(xué)區(qū)相腫對較近。包（刑3假）向陽路、北吐中心街聯(lián)建房糊項(xiàng)目基本情況糟：豬向陽路聯(lián)建房毫始建閱于蹤201朵0靈年，由許東明趁、許二苕、許佩令平等本地人恢聯(lián)建。房屋均舞為一間三層聯(lián)酸排房屋，面積懸約柿14本0瞞—雁17苦0忍㎡（部分有地棵下室），以東悔西向?yàn)橹?，已頑建一間三層房析屋僻約活21禾0池間。乞銷售現(xiàn)狀：爺銷售價格戴約儲1崗0鼠—鏡1喜2鋤萬婦元針/懶間，單價秀約度80衛(wèi)0君元睬/潮㎡，首付交款菊方式較靈活。術(shù)目前，朝陽街膜房屋銷售率尤達(dá)睡85%.畝項(xiàng)目優(yōu)勢：境向陽路為新建菊主干道，位于耽曾店鎮(zhèn)老城區(qū)鉆，房屋臨街建桿造，離學(xué)區(qū)相腥對較近，一間厭三層的房屋模己式，適應(yīng)農(nóng)村幅中老年人生活腎習(xí)慣，為區(qū)域壟內(nèi)較多人群偏鉆愛。變項(xiàng)目劣勢：棄房源品質(zhì)低，油質(zhì)量差；一間濱三層的結(jié)構(gòu)房淚屋，不顯寬敞哥，不顯氣派，蘭日常起居生活傭不方便。東西做朝向不被看好單。湯（圖4處）鎮(zhèn)南云魏路急聯(lián)建房煉項(xiàng)目基本情況沈：絕云魏路聯(lián)建房炎始建煙于汽201亞0后年，均為一間攤?cè)龑勇?lián)排房屋行，面積喪約彩14者0王㎡，以東西向雀為主，已建房擦屋創(chuàng)約胃12隔5諒間。留銷售現(xiàn)狀：吉銷售價格斯約旱1湊4熔萬蠅元鐮/申間（橫街房私屋扶1蛇2泊萬再元膚/坊間），單價趣約濤100晨0富元震/攔㎡，首付交款暈不低含于恐5桿萬，入住交清歲。目前，云魏般路房屋銷售率體達(dá)垂85%.油項(xiàng)目優(yōu)勢：賽云魏路為曾店招主干道，房屋坑由多個曾店本泥地人分段開發(fā)循建設(shè)，各開發(fā)惰商房源少，地程方關(guān)系熟，容橡易找到關(guān)系客翼戶購房。濱項(xiàng)目劣勢：嫌房源品質(zhì)低，抗質(zhì)量差；一間壽三層的結(jié)構(gòu)房厚屋，不顯寬敞俗，不顯氣派，摟日常起居生活壤不方便。規(guī)模該小，無后續(xù)服駝務(wù)管理。攜（壤5瘋）徽派商貿(mào)街背項(xiàng)目基本情況鑄：自商貿(mào)街稅聯(lián)建房始建揚(yáng)于策200廉9遙年，均為一間躺三層聯(lián)排房屋營，面積咽約重14柜0俘㎡，以東西向扯為主，已建房匙屋返約汽18狂6帥間。乘銷售現(xiàn)狀：程銷售價格陸約賽13-14.寨6左萬城元加/瘡間，單價早約派100素0毫元匆/蹲㎡，首付交款召要投求霧1鄉(xiāng)0叛萬，入住交清啞。目前，已售屆約拋6叼5惰套葬。遲.姥項(xiàng)目優(yōu)勢：煉該項(xiàng)目為規(guī)劃籠中的鎮(zhèn)南農(nóng)貿(mào)旋市場，其項(xiàng)目用以外觀整齊漂印亮、打造鎮(zhèn)南變農(nóng)貿(mào)中心為主趕要賣點(diǎn)。伯項(xiàng)目劣勢：拿房源品質(zhì)低，責(zé)質(zhì)量差；一間鏡三層的結(jié)構(gòu)房粒屋，不顯寬敞這，不顯氣派，分日常起居生活戲不方便。東西奏朝向不被看好改。敞3懂、區(qū)域項(xiàng)目銷莫售比較綜合點(diǎn)評：捧鎮(zhèn)北房源入市玩正值房地產(chǎn)熱隨銷牽的版200還9冊年范、再201練0客年，時機(jī)佳。殃項(xiàng)目位于人居盲氛圍濃厚的曾哈店老集鎮(zhèn)區(qū)域握內(nèi)，周邊有商穩(wěn)鋪、超市、集西貿(mào)市場，距曾謹(jǐn)?shù)暧變簣@、曾等店中心小學(xué)、瀉曾店中學(xué)相對森較近。成熟的煌學(xué)區(qū)、商業(yè)、愧生活配套，加嚴(yán)之老集鎮(zhèn)關(guān)系犬客戶的介紹，菜其項(xiàng)目銷售良粉好。但其房源課品質(zhì)低、質(zhì)量原差的問題在交男樓的時候暴露價較多。矛鎮(zhèn)南房源開發(fā)湊相對鎮(zhèn)北較晚員，經(jīng)追過充200敬9搏年的購房高潮狐，大批農(nóng)村人謙口進(jìn)城、進(jìn)鎮(zhèn)慌居住，剛性需戰(zhàn)求大大減少疾。詢201恒0面年，鎮(zhèn)政府開拉發(fā)鎮(zhèn)南，區(qū)域皇房源劇曾，加專之國家宏觀調(diào)白控，購房者觀姓望情緒濃。新很區(qū)正在開發(fā)建團(tuán)設(shè)中，周邊配泡套及人居氛圍奧暫未形成，對褲銷售有一定影盒響。巴整體來看，目搶前曾店商品房美開發(fā)水平不高眨，品質(zhì)較差，絞規(guī)劃設(shè)計(jì)偏于擔(dān)農(nóng)村聯(lián)建房，油銷售價格偏低趕，城市化標(biāo)準(zhǔn)但不高。霜4段、曾店房地產(chǎn)警市場客源分析匪：幕（圍1友）勞動力收入驗(yàn)：趕曾店現(xiàn)有人畫口穿4040滾0威人，主要收入制依靠外出務(wù)工臭，以建筑勞務(wù)洲為主流。農(nóng)村揪一般家庭主勞樹力年收入可聚達(dá)烈3毅—孝5顏萬元左右。近憑幾年在城鎮(zhèn)化狐進(jìn)城中，農(nóng)村態(tài)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)詳移較快。塌（演2啦）農(nóng)村人口現(xiàn)掏狀：銹3股0勝歲以下青薯壯幕80刺%昨年不會農(nóng)活，術(shù)以外出打工為呢業(yè)，這批人群抽回鄉(xiāng)村居住的察可能性??；癥主力客司群壟80養(yǎng)%堪在外地工作，車春節(jié)前后回鄉(xiāng)濃休息、置業(yè)；芹各鄉(xiāng)哀村攏80玉%它家庭已在云夢蜜、孝感、曾店椅購房。踏（儲4屈）購房偏好：談看房選房通常啄多處比較，親鐘友團(tuán)全家出動爭做參考；支親友的介紹在釣很大程度上會太起主導(dǎo)作用；題年長者習(xí)慣村底莊居住方式，琴偏愛于一間三盡層的住宅；年初輕人追求時尚周品質(zhì)生活，偏險愛單元式住宅條。聚老集鎮(zhèn)成熟生恨活配套，曾店黑人的親地性，竟使老集鎮(zhèn)房源蝕相對熱銷。乏（惜3濫）本項(xiàng)目購房劍客層嚷曾店農(nóng)村中等賺收入家庭；工職業(yè)：東北、遣廣東、武漢打梁工一族；死年齡捷：豐2噴2塞歲差至烏4謙0強(qiáng)歲之間；嗚購房用途：婚著房，城鎮(zhèn)化生扇活方式改善住勉房；著他們收入不是言太高，正在努巷力奮斗，他們辟年輕，有勞動簽技能，目前有弦較穩(wěn)定的收入葵。他們向往一鑄種悠閑、豐富永多彩的城市生唯活。他們對家慶的要求：舒適速、氣派的內(nèi)外雨環(huán)境，滿足他得們城市生活的暑價值取向。項(xiàng)目篇開項(xiàng)目基本情況忘：瘋本項(xiàng)目位于曾榮店工業(yè)商貿(mào)新倘區(qū)，占地面全積該末防畝，建筑面趨積牛1700御0析平方米。擬建啦商住綜合不樓穴4亂棟名18跨4啟套住宅。現(xiàn)已曬建濕3瘦棟蚊13蒙6屑套住宅。項(xiàng)目呆主街道農(nóng)貿(mào)商祖業(yè)街略長免20帆0倡米，以一街連車通曾店鎮(zhèn)主干淡道云魏大道和寬朝陽路。螞項(xiàng)目優(yōu)勢（六備大優(yōu)勢）迅區(qū)位優(yōu)勢：館工業(yè)商貿(mào)新區(qū)個，是政府重點(diǎn)過規(guī)劃投資建設(shè)閉的新區(qū)，其發(fā)薄展及配套都將莊得到政府的引必導(dǎo)和扶持。本揀項(xiàng)目位于新區(qū)榜最佳中心地段外，同時又是新壯老區(qū)交接地帶叨，不僅是新區(qū)辯中心，也將是翅未來曾店鎮(zhèn)的從中心。傲升值優(yōu)勢：弄鎮(zhèn)南新區(qū)周邊稀土地成為眾多澇投資者、開發(fā)田商征地首選，淚許多招商引資方項(xiàng)目已落居周業(yè)邊。新區(qū)代表場著未來集鎮(zhèn)中旅心區(qū)域擴(kuò)張的厲主要方向，本采項(xiàng)目位居新區(qū)框中心，周邊商撫業(yè)、集貿(mào)市場泥環(huán)繞，區(qū)位優(yōu)暴勢明顯，發(fā)展圈前景極為看好創(chuàng)?？煲?guī)模優(yōu)勢：矮項(xiàng)目芬以唇20鮮0侵米商業(yè)街區(qū)該、鈴23攝0叉戶高品質(zhì)商住系體成就曾店首核席生活大社區(qū)糞。產(chǎn)品牌優(yōu)勢：青知名開發(fā)商，贊品質(zhì)有保障。任項(xiàng)目迷開發(fā)商是曾店木本土人士，更誓是云夢知名人榆士，豐在丹云夢括擁有疊諸壽多面項(xiàng)含目，口碑甚佳懶，扔具有雄厚資金捎實(shí)力，其開發(fā)斬的產(chǎn)品值得信體懶，像住戶權(quán)利有保乓障。哥品質(zhì)優(yōu)勢：喂項(xiàng)目良好品質(zhì)熱在曾店位居第稈一。優(yōu)質(zhì)工程爬，寬敞的街道購，誘大理石步道，報專用變電器保淋障供電，目開發(fā)商致力于鹿社區(qū)吸品質(zhì)后建設(shè)，以高起弊點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)為溉曾店續(xù)人民精心打造粥一種先進(jìn)賞人浩居理念和唱濃厚翼人居妻氛圍蒸的中央則街區(qū)愿生活蟲。銜物管優(yōu)勢：崇項(xiàng)目是曾店鎮(zhèn)陣為數(shù)不多的實(shí)或行物業(yè)管理的添小區(qū)。大社區(qū)衡，高物管，生贊活居住方便有縫保障。全方位扒的物業(yè)管理是刊本項(xiàng)目的亮點(diǎn)福，會吸引更多礎(chǔ)購買者的關(guān)注柔。項(xiàng)目劣勢傅本地居民對新提區(qū)有一定排異驚感。衫曾店人口密度挖大，地域小，宋交通暢達(dá)，人綠們相互間的熟救悉度高。農(nóng)村主人口到集鎮(zhèn)購走房，或走訪親推友詢問，或親勸朋相約聚居，怪集鎮(zhèn)居民對新等區(qū)的排異一定驕程度上會阻礙蹦項(xiàng)目銷售。蒸項(xiàng)目片區(qū)商品鼓房品質(zhì)低。敬鎮(zhèn)南商貿(mào)區(qū)新豬建商品房整體慚感覺品質(zhì)差，幼銷售價格普遍駐不高，沒有亮績點(diǎn)樓盤能提升隊(duì)新區(qū)形象。一挽定程度上湮沒晝同化了本項(xiàng)目趨的品質(zhì)形象。骨項(xiàng)目片區(qū)人居樣氛圍暫未形成新。雞項(xiàng)目周邊規(guī)劃熟配套完善，但姥因?yàn)槭切陆ㄦ?zhèn)穗?yún)^(qū)，商品房均李在建或在售中王，人口入住率稈低，區(qū)域人居恰氛圍暫未形成毯，繁華的集市弦景象未能呈現(xiàn)騾。項(xiàng)目機(jī)會趙弱市之下，品絨質(zhì)為王。躺沒有不好的市酒場，只有不好健的產(chǎn)品。在新雅房存量積壓嚴(yán)贊重、置業(yè)者觀價望氛圍濃厚、形營銷陷入困境乒的大環(huán)境下，煙經(jīng)得起市場考倚驗(yàn)的必定是品稱牌響、品質(zhì)佳闊、性價比高的獻(xiàn)樓盤。舊現(xiàn)房銷售，優(yōu)宿質(zhì)產(chǎn)品實(shí)景呈暴現(xiàn)。刪現(xiàn)房銷售，即休買即住，果優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、完糞美街區(qū)真實(shí)可悶見。實(shí)景現(xiàn)房培，買得放心，玉住得安心。四、項(xiàng)目威脅機(jī)項(xiàng)目周邊劣質(zhì)遼商品房會同化匠本項(xiàng)目的亮點(diǎn)完。捆區(qū)域內(nèi)商品房條供應(yīng)量過大，啞市場競爭激烈掉，從外觀上看時，項(xiàng)目與周邊帽樓盤近似同質(zhì)你，本案必須從棋品質(zhì)上與其他亮項(xiàng)目區(qū)隔開來郊。示房源過剩，導(dǎo)云致非常規(guī)性降應(yīng)價。矩整體市場后續(xù)祖仍會下行，曾通店商品房存貨丑量大，且品質(zhì)悠差，價格低，遭在市場低迷的習(xí)狀態(tài)下，會出甚現(xiàn)以低總價低植首付吸引客戶海，分流本項(xiàng)目桶正?？驮?。螺眾多可類比的黃項(xiàng)目構(gòu)成對本亦案的多角度沖慢擊。誦區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目各旨有優(yōu)勢。鎮(zhèn)北滔商品房依靠老妹集鎮(zhèn)、配套成資熟、人居環(huán)境崗成熟、價格低恨的優(yōu)勢吸引客禁戶。農(nóng)貿(mào)新區(qū)歇其他項(xiàng)目同期逗新開發(fā)房源多抬，將分流區(qū)域杜內(nèi)客源。閥通過以上對項(xiàng)裁目及競爭樓盤兩的分析，我們褲知道，項(xiàng)目既枕擁有自身強(qiáng)大鳴優(yōu)勢，又面臨滋難得機(jī)遇，同歉時，還遭遇自猾身存在的劣勢依與周邊樓盤帶雀來的威脅，因有此，必須揚(yáng)長竹避短，攻其不都足，才能取得膜銷售的最大成則功。藏五趣、呈201倘1搶年銷售總結(jié)：捆制約客戶選擇島本項(xiàng)目房源的房外在因素：飲鎮(zhèn)北的房子比鋸鎮(zhèn)南好，配套芽成熟，有學(xué)校戶，有超市，入遣住人口多；舉鎮(zhèn)上老居民通凝常會介紹親朋是往鎮(zhèn)北購房；絕前期購房客戶變多在鎮(zhèn)南購房著，會把關(guān)系客稈戶帶往鎮(zhèn)南；潔本案周邊配套敲不成熟，人口督入住率低，繁啦華看不見；漏相比于其他樓斑盤，本項(xiàng)目價震格偏高。蔽制約客戶選擇交本項(xiàng)目房源的五內(nèi)在因素：苦水、電不暢通澇，老客戶略有芝不滿情緒，會軍影響老客戶介跑紹新客戶；士項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)混上與周邊樓盤熔難以區(qū)隔，好拍品質(zhì)看不見。重沒有突出的亮昨點(diǎn)，房源與周占邊樓盤同質(zhì)化況，在弱市之下干，與周邊房源浮一起進(jìn)入積壓盜房源。抗在曾店這樣一鷹個人們口口相銅傳的地域市場掘，本案沒有尋輪求自身突出的集亮點(diǎn)，與周邊運(yùn)樓盤幾近同質(zhì)裙化。在同質(zhì)化先的樓盤競爭中劈，項(xiàng)目從銷售艇作戰(zhàn)能力，從勤營銷關(guān)系網(wǎng)建面立上均不占優(yōu)退勢。悄而在新區(qū)配套貞未健全、新區(qū)般人居氛圍未形禍成、購房者趨貝向老集鎮(zhèn)等條體件上，與周邊德樓盤同質(zhì)，在飼區(qū)域商品房銷串售中失去競爭蝦力。眼六靜、悅201據(jù)2般年我們面臨的啊市場寇201把2戀年曾店房地產(chǎn)激將面臨市場的滑寒冬。從我們釀對市場的調(diào)查輪情況看瓶，慧201固2兆年春節(jié)前后市星場成交量、看壩房客流量遠(yuǎn)不柳如上年同期，憶一些項(xiàng)目甚至攜零成交零訪問原；奮201折2如年曾店商品房擁市場疲軟。不鍛僅來自國家宏粗觀政策的調(diào)控挎，更來自本地奧市場供應(yīng)放量青，需求一定程鉛度上的飽和，法客戶的觀望心每理，市場的低棋價競爭；紫目前區(qū)域商品憤房銷售均據(jù)價秘100叉0日元葉/寸㎡左右，面對萬通脹，購買者染對此價位基本燙能夠認(rèn)可接受溫。受物價上漲蛋影響，在本年奶度內(nèi)，區(qū)域商張品房價格應(yīng)還并有一定的上行鴉空間；狀剛需仍然存在句，在買方市場俊，人們會趨向卷理性選房。真障正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品歇，爬擁有核心競爭云優(yōu)勢的樓盤任會擁有市場。定位思考筍一、尋找項(xiàng)目貝賣點(diǎn)聲得借進(jìn)行價值梳理向，尋找項(xiàng)目賣慶點(diǎn)，區(qū)隔其他曉項(xiàng)目。抓住主師題，唱響賣點(diǎn)劈，使項(xiàng)目在區(qū)網(wǎng)域內(nèi)眾多房源牢中異軍突起、偶出類撥萃！謹(jǐn)相比區(qū)域樓盤窯，本案最大的約優(yōu)勢是品質(zhì)。初無論是地段、都建筑質(zhì)量、戶攔型、物業(yè)，還針是開發(fā)商品牌散效應(yīng)，本案都折占足優(yōu)勢，在捕曾店均具有極喝佳口碑?？跏兄?，品爭質(zhì)為王！高潮華過后，品質(zhì)為在王！程品質(zhì)，是本案塊與其他項(xiàng)目區(qū)漆隔開的根本，古是本項(xiàng)目最大墳亮點(diǎn)！充分發(fā)聞?chuàng)]優(yōu)勢，緊扣珍品牌、品質(zhì)等詳關(guān)鍵詞，形成痰市場差異化競尼爭模式，準(zhǔn)確攝把握未來客戶移。堡好質(zhì)量看得見片，跌大浪淘沙，唯咽有真金不怕火己煉。弱市之下蛙，椅只有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目駱才會迎來春天是。因1過、品質(zhì)樓盤的燙構(gòu)成要素授品質(zhì)即是蘇指揭性價比，是衡跨量一個樓盤值掩不值得的指標(biāo)走。樓盤的炒品質(zhì)雙包括地段、質(zhì)鄭量、環(huán)境、配逆套、景觀設(shè)計(jì)土、物業(yè)管理等漸。通常消費(fèi)者啦看樓盤往往容傍易將價格和性采能隔離開來，借先看房價，然朽后才考慮房子阿性能問題。實(shí)最際上，買房不驟僅要看房價，優(yōu)更要看房子的箏性價比。樓我們要指導(dǎo)客焰戶進(jìn)行性價比壁分析，幫助客閣戶購買好品質(zhì)慶房源。飄2劫、項(xiàng)目性價比幻要素分析種地段：臭好地段交通方漿便、生活方便駛、環(huán)境優(yōu)美。箏后期增值潛力犬強(qiáng)。翅戶型：規(guī)優(yōu)質(zhì)戶型大開禁間、小進(jìn)深，怒符合現(xiàn)代人審虧美要求，能滿亦足室內(nèi)通風(fēng)效糊果，有益于人侮身心健康。禿小區(qū)配套：閑道路的設(shè)計(jì)、坊綠化，周邊與諷生活習(xí)習(xí)相關(guān)敗的醫(yī)院、學(xué)校炊、商業(yè)，菜市邁場、生態(tài)環(huán)境御等，都是客戶窮關(guān)注的重點(diǎn)。奉房屋質(zhì)量：系建筑質(zhì)量是牽謠動消費(fèi)者神經(jīng)款的最大關(guān)注點(diǎn)樂，如果房屋在西建筑質(zhì)量上出皺現(xiàn)了問題，那書么基于它之上讓的一切裙，均沒有僻價值液和扔意義。非開發(fā)商及物業(yè)內(nèi)的信譽(yù)：圍好的開發(fā)商和找好的物業(yè)會給異購房者一種踏慚實(shí)和驕傲的感燈覺。二、項(xiàng)目定位盆1育、案名定位：中心財富廣場句朗朗上口的案欄名，是營銷制齡勝關(guān)鍵一步，祖項(xiàng)目如何在短群期內(nèi)做狗到浙“悅家喻戶遙曉嶺”結(jié)，最高明的做液法，就是猛“瓦案名生活聾化辛”們，蔬營銷項(xiàng)目就是檔在傳播生活方白式，源案名元素就是憲生活象征。玩2啞、檔次定位：衰前瞻規(guī)劃，首辯席品質(zhì)州挖掘項(xiàng)目品質(zhì)撤、品牌優(yōu)勢，則撥高項(xiàng)目檔次弄，重樹項(xiàng)目形狗象。攤3辣、形象定位：未雄踞鎮(zhèn)南中心紅，締造時尚生駱活盛突破地段壁壘青，傳遞項(xiàng)目地唉段價值，樹立葡區(qū)域新中心的孟標(biāo)桿。項(xiàng)目地掙段有三大價值公：爛區(qū)域交通價值鏈：西漢十、云魏擺、絞31恒6蓄復(fù)線；番區(qū)域配套價值禍：潔菜市場、超市召、商業(yè)街；湊區(qū)域發(fā)展價值廢：魂政府重點(diǎn)打造突，加待挖掘的價值美洼地，潛在的慘升值地段。誘3龍、價格定位：帽定位原則：匙參照區(qū)域商品等房現(xiàn)行價格水扁平，略高于周叨邊房價。叉定位策略才：輝雷保持彈性和靈溪活性，小步快轎跑的營銷策略培。主題訴求鳴實(shí)力鑄就住宅購品質(zhì)，中心決勸定財富價值參考主題濁領(lǐng)袖曾店，領(lǐng)篩航生活；榮耀報人生，享受非棵凡！翅曾店新地標(biāo)，談買到即賺到樸優(yōu)質(zhì)量，優(yōu)地為段，優(yōu)戶型，瓜優(yōu)配套婚雄踞鎮(zhèn)南中心蝕，締造時尚生坡活餐回家買房，財唐富廣場遺曾店上品，冠顆絕全鎮(zhèn)惹百年品質(zhì)，尊謝榮自顯營銷思路烏一償、振201拳2魂年?duì)I銷思路顫項(xiàng)目的運(yùn)作必未須要有一個目甲標(biāo)，只有目標(biāo)蹈清晰之后，我獨(dú)們所有的營銷喉行動方案才能畫有充分的針對螺性，才能最有案效的實(shí)現(xiàn)我們慧的目標(biāo)。項(xiàng)目名的營銷推廣目習(xí)標(biāo)為：殺1鬼．樹立強(qiáng)大項(xiàng)往目品牌警撞魄樹立項(xiàng)目的鮮暴明形象，廣泛魄提升知名度與沈美譽(yù)度，營造依其授“怎前瞻規(guī)劃，首鷹席品質(zhì)墨”法的品牌地位。壇2助．以項(xiàng)目品牌任帶動企業(yè)品牌易以項(xiàng)目品牌拉量升企業(yè)品牌，負(fù)提升企業(yè)品牌未在曾店市場的紫知名度與誠信售度。讓3鼻．實(shí)現(xiàn)快速銷領(lǐng)售詞我們要超越曾突店商品房銷售磨的平均速度，換爭取用較快的驗(yàn)速度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逆的銷售，為開堡發(fā)商較快的回披籠資金，貢獻(xiàn)移利潤。痰4侍．爭取實(shí)現(xiàn)較能高的銷售價格館在保證較快銷難售速度的前提中下，我們要爭歸取為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)消較高的銷盜售價格，實(shí)現(xiàn)臂利潤的最大化男。二、營銷策略站占好第一的位轟置，我們要高仁調(diào)的賣！營銷目的聯(lián)建立項(xiàng)目知名坐度，條讓客戶知道我詠們紀(jì)讓客戶產(chǎn)生興饅趣，引起上門堵讓客戶認(rèn)可，程并產(chǎn)生口碑傳躍播。營銷方法昌廣而告之。加惹強(qiáng)推廣力度，鼠唱響項(xiàng)目首席牙實(shí)力。睬價高一等。價貼格略高于周邊桶樓盤。因?yàn)槲夷瓊兤焚|(zhì)好，價蔬格當(dāng)然要高人往一等。其目的聽，不在價高，繩而在傳達(dá)品質(zhì)繞。車關(guān)系營銷。挖銀掘客戶資源，功形成口碑傳播擔(dān)；章體驗(yàn)營銷。通司過現(xiàn)房展示、刊展板展示傳遞保產(chǎn)品價值。營銷價值點(diǎn)屋充分包裝利益探點(diǎn)，差異化產(chǎn)牧品價值訴求，扒撥高產(chǎn)品檔次許感；倉主推價值度，張實(shí)用率，以品抹牌、品質(zhì)化解宿陌生；感炒作利好，利夏用節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化信槍心；越突出產(chǎn)品特點(diǎn)楚，樹立品牌信菊心。三、推廣策略畜唱大戲前有威略風(fēng)鑼鼓助陣，滔才能充分調(diào)動絡(luò)觀眾的關(guān)注度災(zāi)和興致；好魚相翁先廟把遷“澇窩席餌廚”敵打好，才能釣籍到魚滿筐；房燕地產(chǎn)銷售只有臺造足勢，才會球迎來下一輪的際市場熱銷。相按市場規(guī)律，衣春節(jié)之后，我倦們的主力客群討將紛紛離鄉(xiāng)，功外出工作；按滾市場規(guī)律，他占們在清明期間腐，會匆匆回鄉(xiāng)川祭祖，經(jīng)過春久節(jié)之后短期的剝思考，會在這注個匆忙的間隙懲再次作出購房富的決定，這一慧輪銷售行情將輔進(jìn)入尾期。推廣目的：斧塑造項(xiàng)目品質(zhì)虎品牌形象，確泥定項(xiàng)目市場占張位法通過推廣，創(chuàng)地建傳遞信息、奶有效溝通的平叢臺。做推廣原則：用駛小錢，辦大事血制定符合項(xiàng)目撞特質(zhì)的精準(zhǔn)營臟銷策略，以較吸少的營銷費(fèi)用剪投入獲得更大云的營銷成果。社以較低成本、先更準(zhǔn)目標(biāo)推動灑銷售過程。撞推廣策略：把夫握節(jié)點(diǎn)，分步情推廣襖把握每一個傳撈統(tǒng)節(jié)日，開展毀適度的營銷活洽動，在人員返打鄉(xiāng)之前營造項(xiàng)箱目氣氛，在人它員回鄉(xiāng)時將氣川氛渲染得熱烈新濃厚。1、媒體組合豈直接傳遞項(xiàng)目覆信息，滲透項(xiàng)三目賣點(diǎn)，維系貢客戶持續(xù)關(guān)注染。戶外逗在云魏大道進(jìn)屋曾店大橋處，拌做跨街廣告牌墾。碧正面梨：勤邪萍股經(jīng)中心財富廣場懲歡迎您封實(shí)力鑄就住宅宿品質(zhì)，中心決板定財富價值系背面碼：亭味貫終棟回家買房，財伐富廣場夏只有強(qiáng)大的企分業(yè)，才能讓您百放心置業(yè)橫幅標(biāo)語演清明前后，國躁慶期間，在云危魏大道曾店入賴口至項(xiàng)目的路疤段拉上橫幅：唇實(shí)力鑄就住宅切品質(zhì)，中心決初定財富價值恐領(lǐng)袖曾店，領(lǐng)廢航生活；榮耀陳人生，享受非晌凡！逗曾店新地標(biāo)，膀買到即賺到督優(yōu)質(zhì)量，優(yōu)地戲段，優(yōu)戶型，繞優(yōu)配套乒雄踞鎮(zhèn)南中心困，締造時尚生員活短信律收集外出務(wù)工錫人員聯(lián)通號碼維，在清明、五頁一、端午節(jié)、肉中秋節(jié)、國慶深節(jié)等每一個傳跪統(tǒng)節(jié)日，針對衫外出務(wù)工群體磁發(fā)送短信。短尖信內(nèi)容，以傳姿達(dá)項(xiàng)目信息，差宣傳項(xiàng)目品質(zhì)蔑，喚起鄉(xiāng)人鄉(xiāng)嚴(yán)情，關(guān)注曾店宮建設(shè)為主要內(nèi)宜容，從而風(fēng)使紀(jì)“漿曾店中心財富座廣素場棵”帥給人以溫暖、肢美好的印象，過同時讓項(xiàng)目形百象留在曾店人陰心中。派單酸在人員返鄉(xiāng)的廚高峰期，售樓庸人員經(jīng)常性地脹在集市飾有針對性的進(jìn)腥行派單，讓更毀多有意在集鎮(zhèn)廳定居的鄉(xiāng)村人啞士獲得項(xiàng)目信責(zé)息，對項(xiàng)目留喇下良好印象絮。2、現(xiàn)場包裝猛項(xiàng)目實(shí)景現(xiàn)房竹：臉一期現(xiàn)房即將排完美收官，我內(nèi)們可以充分發(fā)陪揮實(shí)景現(xiàn)房優(yōu)雪勢，營造優(yōu)美岡環(huán)境，清理看懶房通道，為客釘戶展示一個環(huán)夜境好，品質(zhì)好踏的大社區(qū)生活劑街景。尊借力裝修樣板茂間：窗促成購房客戶偷中做裝修的住應(yīng)戶早期裝修，陰積極為裝修房艦源提供裝修方瓣案，在為其介懶紹業(yè)務(wù)的同時荒為項(xiàng)目打造樣棄板間。包裝售樓部：戀適度改造現(xiàn)有績售樓部環(huán)境。旨用一批展板將鑄現(xiàn)售樓部與兩強(qiáng)邊庫房區(qū)隔離辜。展板分別介錘紹：鎮(zhèn)南新區(qū)蛋發(fā)展規(guī)劃、招悲商引資信息、螞項(xiàng)目周邊規(guī)劃基、項(xiàng)目潛在價替值，項(xiàng)目銷售聲信息，項(xiàng)目圖廊片等。以展板裂豐富的類容，總吸引客戶留步憤關(guān)注，在提供涉客戶休息的空洪間的同時，為元客戶提供了一毫個適合溝通的押平臺。3、線下活動盈全員營銷：凡內(nèi)部員工應(yīng)以跳營銷為核心，停以顧客為導(dǎo)向仰，樹立營銷導(dǎo)粘向意識，整合法內(nèi)外部資源形蜜成合力，統(tǒng)一缺銷售口徑，互訂相配合，營造桶現(xiàn)場銷售氛圍婆。聲看房有禮：窄國慶節(jié)開展回帽鄉(xiāng)置業(yè)看房有師禮活動，對每頑一個前來看房俊的回鄉(xiāng)人員，鞋憑手機(jī)短信，男贈送禮品一份蟲。吸引客戶前賴來看房。以此乳增強(qiáng)與目標(biāo)客繭戶互動，讓項(xiàng)蘇目品牌牢牢印請入目標(biāo)客戶心座中。很開展老帶新活捎動：勿口碑營銷在信執(zhí)心缺乏的市場塑下顯得更為高僅效。老客戶成昨功介紹一名新坡客戶，減霞免控50申0神元（趴或尚100屬0邊元）房款。其以價格優(yōu)惠促浙成銷售：叢給予客戶適度舌的優(yōu)惠折扣，賺滿足客戶購房繡價格上的優(yōu)越愈感。決外塑形象，內(nèi)應(yīng)強(qiáng)品質(zhì)：鍋借項(xiàng)目品質(zhì)之慕優(yōu)樹品質(zhì)品牌過形象，同時，呆工程施工要維掠護(hù)項(xiàng)目品質(zhì)品怨牌形象，做到太外墻看面平整察，水、電供應(yīng)歪暢通。懂展開圈層營銷臥?；@收集外出務(wù)工塞人員聯(lián)通號碼繼，櫻針對目標(biāo)客戶昨，耍加強(qiáng)短信信息育傳播。牢牢把垂握住越來越少擔(dān)的客戶量，提般高銷售率。階加強(qiáng)銷售人員無業(yè)務(wù)培訓(xùn)再研究宏觀市場膽：了解政策，罩關(guān)注宏觀樓市耐動態(tài)，從政策繼層面引導(dǎo)客戶魔