物業(yè)管理行業(yè)開展趨勢(shì)淺析發(fā)布時(shí)間：２０２１-４-１３１４：１７：５４？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？物業(yè)管理行業(yè)開展趨勢(shì)淺析？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？正略鈞策管理咨詢？參謀？譚立羽？？？？？近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的開展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的公布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了開展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著開展的挑戰(zhàn)。？？？？？物業(yè)管理行業(yè)起源于英國(guó)，１９世紀(jì)６０年代，英國(guó)政府成立了以廉租房管理為主要工作內(nèi)容的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；２０世紀(jì)初，在美國(guó)成立世界第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織，經(jīng)過(guò)了由政府干預(yù)轉(zhuǎn)為完全市場(chǎng)化的階段。在我國(guó)，１９８１年出現(xiàn)第一家市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，借鑒香港和國(guó)外的管理模式，開場(chǎng)了快速開展。這家公司的出現(xiàn)，在過(guò)去國(guó)內(nèi)的房屋物業(yè)以“房管所〞一統(tǒng)天下的模式中注入了新的元素，逐步開場(chǎng)了物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的新階段。經(jīng)過(guò)二十余年的開展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化開展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。近十年來(lái)，我國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了１０%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增１０%左右。在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長(zhǎng)，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的開展空間。在政策層面，？物權(quán)法？、新？物業(yè)管理?xiàng)l例？等相繼出臺(tái)，標(biāo)準(zhǔn)了物業(yè)管理行為，強(qiáng)化了社會(huì)的物管意識(shí)，保障了物管行業(yè)的安康開展；我國(guó)物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對(duì)產(chǎn)品國(guó)際化、人性化的要求，提高了對(duì)物業(yè)管理效勞的要求；隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的開展，對(duì)物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾３萬(wàn)家，從業(yè)人員３００多萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已到達(dá)數(shù)百億元，并以每年２０%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)有著巨大的開展空間。？？？？？隨著物業(yè)行業(yè)的開展，逐步分化出不同的物業(yè)管理效勞類型。主要分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)是主要類型。？？？？？商業(yè)物業(yè)盈利性較高，市場(chǎng)吸引力強(qiáng)，對(duì)企業(yè)人力資源等內(nèi)部因素要求較高。物業(yè)效勞類型包括：資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)參謀、物業(yè)管理、專業(yè)效勞等。目前，國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)公司根本物業(yè)類型是物業(yè)管理。物業(yè)管理就是通過(guò)為用戶提供保安、保潔等高質(zhì)量的效勞來(lái)保證用戶的物業(yè)資產(chǎn)可以維持正常、良好的運(yùn)營(yíng)。這種高質(zhì)量的效勞可以為物業(yè)公司帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定地業(yè)務(wù)收入。物業(yè)管理對(duì)于物業(yè)公司來(lái)講是根本的工作類型。通過(guò)物業(yè)管理可以積累物業(yè)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)歷；探索物業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的新模式；為其他物業(yè)行業(yè)的模式運(yùn)營(yíng)提供資金與人力資源的支持。總之，堅(jiān)實(shí)的物業(yè)管理經(jīng)歷是物業(yè)公司從事全系列物業(yè)效勞類型的根底。一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)公司在從事物業(yè)管理的根底上，正在積極探索資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)參謀等其它物業(yè)增值效勞。資產(chǎn)管理就是商業(yè)與住宅物業(yè)的投資管理，效勞客戶包括公司與個(gè)人投資者和慈善基金等。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是通過(guò)商業(yè)、住宅的經(jīng)紀(jì)代理和參謀效勞產(chǎn)生收入。物業(yè)參謀是一種專業(yè)的物業(yè)效勞業(yè)務(wù)。包括：估價(jià)、租金評(píng)估、工程管理規(guī)劃、建筑參謀及研究等。物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)參謀、資產(chǎn)管理三種業(yè)務(wù)類型都處于物業(yè)行業(yè)的高端，競(jìng)爭(zhēng)少、具有較高的盈利能力。在國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)物業(yè)公司仍然面臨著經(jīng)營(yíng)意識(shí)和能力的薄弱，業(yè)務(wù)構(gòu)造過(guò)于單一；以客戶為中心的效勞理念和意識(shí)缺乏等問(wèn)題。在國(guó)際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進(jìn)物業(yè)公司將業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在交易參謀、咨詢效勞等非傳統(tǒng)物業(yè)效勞上面。２００６年第一太平全球總收入５億７千萬(wàn)英鎊，其中交易參謀占總收入的４８%，咨詢效勞占１９%，物業(yè)及設(shè)備管理僅占２７%。？？？？？？？？在國(guó)內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的探索和開展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。２００６年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營(yíng)類收入一億元人民幣。在國(guó)內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)的公司數(shù)量還很少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不劇烈。同時(shí)，隨著商業(yè)物業(yè)效勞的企業(yè)趨向于更多的關(guān)注核心業(yè)務(wù)。這就為物業(yè)公司開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)留出了廣闊的市場(chǎng)空間。這樣開展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的一種途徑。？？？？？住宅物業(yè)雖然市場(chǎng)規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤(rùn)率較低，大局部住宅物業(yè)公司僅能實(shí)現(xiàn)微利或略有虧損；而且住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場(chǎng)化率最低；對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對(duì)開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質(zhì)與價(jià)值，從而提升開發(fā)商的品牌。日前，萬(wàn)科對(duì)外表示，萬(wàn)科物業(yè)以后不會(huì)再接除公司外的物業(yè)管理工程，專注于為本企業(yè)開發(fā)工程效勞。與此相照應(yīng)的是，目前中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產(chǎn)之外的物業(yè)管理工程，中海地產(chǎn)同時(shí)以１.２８億元人民幣，悉數(shù)收購(gòu)了中海物業(yè)的股權(quán)。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場(chǎng)上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤(rùn)又會(huì)使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中近一步分化。？？？？？國(guó)家的“十五規(guī)劃〞提出“標(biāo)準(zhǔn)開展物業(yè)管理業(yè)〞，“十一五規(guī)劃建議〞指出“積極開展社區(qū)效勞等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)〞，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建立，倡導(dǎo)人與人和睦相處〞，“積極開展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、效勞業(yè)〞等。國(guó)家政策、時(shí)代開展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。物業(yè)行業(yè)的開展將會(huì)呈現(xiàn)以下的一些趨勢(shì)：？？？？？１、住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸效勞環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會(huì)以開發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)效勞的利潤(rùn)，在加上消費(fèi)者在購(gòu)房的決定因素中物業(yè)效勞的比重逐步提高、中海、萬(wàn)科等較有影響的物業(yè)公司收縮工程的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸效勞環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。在全國(guó)１００強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，６２%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立?？紤]存在大量的工程公司，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會(huì)更大，保守估計(jì)會(huì)到達(dá)７０%以上。盡管？物權(quán)法？第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主自管實(shí)踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會(huì)以自建自管為主。？？？？？２、住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場(chǎng)將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的０.５８%。上海物業(yè)管理公司２５６３家，平均每家管理缺乏１０萬(wàn)平方米？；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)１０２９家，平均每家管理工程５.１個(gè)，管理面積２４萬(wàn)平方米。隨著我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)模化、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)展業(yè)集中度的提升。？？？？？３、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)化程度將提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場(chǎng)吸引力高；高端物業(yè)工程的客戶對(duì)物管企業(yè)的專業(yè)能力、效勞理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開發(fā)商出于對(duì)物業(yè)價(jià)值的考慮，物業(yè)管理市場(chǎng)最終將走向由市場(chǎng)和客戶進(jìn)展選擇。市場(chǎng)和客戶選擇的結(jié)果必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)模化的開展，從而提高行業(yè)集中度?，F(xiàn)有優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)憑借其自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，在增量物業(yè)管理市場(chǎng)中爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額。？？？？？４、商業(yè)物業(yè)的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)進(jìn)一步增加。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)參謀等業(yè)務(wù)的高盈利性會(huì)對(duì)開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強(qiáng)的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強(qiáng)的資本實(shí)力和較好的人力資源，其主要效勞對(duì)象也具備對(duì)于物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對(duì)物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的開展來(lái)看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時(shí)積極地拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)參謀等多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，更好的滿足客戶需求。？？？？？５、物業(yè)效勞的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)效勞商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的假設(shè)干專業(yè)的分公司或部門，形成獨(dú)具特色的？“小而全〞的企業(yè)。它們?cè)诋a(chǎn)業(yè)開展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，本錢較高，這些使“小而全〞的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作較為困難。是必發(fā)揮一己之長(zhǎng)，放棄“全〞的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)效勞商。這些效勞商利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低本錢又刺激了“大而全〞的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)效勞商。使“大而全〞的公司全力做“大〞？。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的別離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為效勞集成商，即專業(yè)效勞的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形效勞，而是通過(guò)管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供效勞。 我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)２３年的探索和實(shí)踐，目前已開場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)劃化、法制化開展的新時(shí)期，縱觀我國(guó)物業(yè)管理的開展歷程，分析研究我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及所面臨的形勢(shì)，展望我國(guó)物業(yè)管理的未來(lái)，筆者認(rèn)為，隨著？物業(yè)管理?xiàng)l例？〔以下簡(jiǎn)稱？條例？〕的深入貫徹和物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨成熟，我國(guó)的物業(yè)管理將呈現(xiàn)以下開展趨勢(shì)。 一、深圳物業(yè)管理在全國(guó)全面領(lǐng)先的地位將被打破，三足鼎立的局面已經(jīng)形成，物業(yè)管理的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代即將到來(lái) 深圳作為我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，２３年來(lái)在我國(guó)物業(yè)管理開展史上創(chuàng)造諸多的第一和之最。深圳不僅在全國(guó)物業(yè)管理眾多方面開了先河，而且為全國(guó)創(chuàng)造和積累了諸多鮮活經(jīng)歷和成功的做法，成為中國(guó)物業(yè)管理的代名詞。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，深圳的拓荒者們用智慧、用心血、用創(chuàng)新、用行動(dòng)在物業(yè)管理體制、管理模式、管理內(nèi)容、管理方法、運(yùn)行機(jī)制、管理立法、用人機(jī)制、市場(chǎng)化運(yùn)作等方面進(jìn)展了積極的探索、大膽嘗試和不懈的努力，為中國(guó)物業(yè)管理的開展創(chuàng)造了不可磨滅的業(yè)績(jī)和做出卓越的奉獻(xiàn)，并為全國(guó)推行物業(yè)管理新體制起到了影響、輻射、示范和帶動(dòng)作用。深圳對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的奉獻(xiàn)和在我國(guó)物業(yè)開展中所起的作用是任何一個(gè)城市都不可替代的。深圳不僅為中國(guó)物業(yè)管理抒寫了輝煌的昨天，在中國(guó)物業(yè)管理開展史上刻下了英名，而且深圳的許多成功經(jīng)歷和做法，今天仍然在影響著全國(guó)物業(yè)管理的開展。可以斷言，深圳在全國(guó)物業(yè)管理排頭兵的地位，領(lǐng)頭羊的作用在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍然不會(huì)改變。但是，深圳物業(yè)管理在全國(guó)全面領(lǐng)先的地位將會(huì)被打破，物業(yè)管理三足鼎立的局面已經(jīng)形成。其主要原因：一是近年來(lái)，深圳市一批品牌物業(yè)管理企業(yè)的老總紛紛落馬或被調(diào)換，這對(duì)于深圳物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)損失。二是近幾年來(lái)深圳品牌物業(yè)管理企業(yè)南拓北上，不斷擴(kuò)展管理領(lǐng)域，使大批的物業(yè)管理優(yōu)秀人才安營(yíng)他鄉(xiāng)，對(duì)本埠物業(yè)管理的開展也將帶來(lái)一定影響。三是深圳有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理人才或骨干被內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)挖走，使深圳物業(yè)管理的原氣受到一定的損傷。四是近十年來(lái)，北京、上海等城市的物業(yè)管理開展迅猛，深圳的先進(jìn)經(jīng)歷和做法已被他們掌握，并結(jié)合本地創(chuàng)造開展，形成了自己特色。 上海作為國(guó)際化大都市，精明、務(wù)實(shí)的上海人早在１９９５年就開場(chǎng)對(duì)房改售后房實(shí)行了物業(yè)管理，并為全國(guó)創(chuàng)造了鮮活的經(jīng)歷。１９９７年？上海市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例？〔以下簡(jiǎn)稱？上海條例？〕實(shí)施后，使上海的物業(yè)管理開場(chǎng)步入法制化管理的新時(shí)期。為配合？上海條例？的貫徹實(shí)施，上海市出臺(tái)了一系列相配套的規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件，初步形成了物業(yè)管理法規(guī)體系。同時(shí)，上海市政府和行業(yè)主管部門，在推進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制轉(zhuǎn)換，理順物業(yè)管理體制，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)視，解決歷史遺留問(wèn)題等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物業(yè)管理突飛猛進(jìn)。目前無(wú)論是在物業(yè)管理履蓋面、物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量、物業(yè)管理隊(duì)伍人數(shù)、實(shí)行招投標(biāo)工程數(shù)、拓展物業(yè)管理領(lǐng)域，還是在行業(yè)整體素質(zhì)、物業(yè)管理質(zhì)量、物業(yè)效勞水平，均走在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)前列。特別是近年來(lái)，上海市涌現(xiàn)了一批象陸家嘴物業(yè)管理、上房物業(yè)管理等物業(yè)管理品牌企業(yè)。尤其是陸家嘴物業(yè)管理其目前管房量到達(dá)２３００萬(wàn)平方米，員工６０００余人，不僅成為上海物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)軍人物，而且正朝著全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)軍人物挺進(jìn)。今年５月該公司在全國(guó)率先開通的“９６９１６物業(yè)效勞信息平臺(tái)〞，發(fā)揮了報(bào)修、應(yīng)急搶修、投訴、家政效勞、租賃中介等功能，受到業(yè)主和社會(huì)各界的一致好評(píng)。國(guó)務(wù)院？條例？公布后，上海市政府及時(shí)地出臺(tái)了？貫徹<物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施意見(jiàn)？，２００４年５月，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出臺(tái)了？上海市物業(yè)管理行業(yè)自律公約？，２００４年８月，上海市人大通過(guò)了？上海市住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定？〔以下簡(jiǎn)稱？管理規(guī)定？〕，成為？條例？公布后，全國(guó)最早出臺(tái)地方性法規(guī)的城市。盡管？管理規(guī)定？的適用范圍，僅適用住宅區(qū)的物業(yè)管理，但是，？管理規(guī)定？對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理效勞、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任，以及物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整、分期開發(fā)工程的物業(yè)管理、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算、物業(yè)管理用房的配置、業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理。停車場(chǎng)〔庫(kù)〕的管理、專項(xiàng)維修資金缺乏時(shí)的籌集、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)，均作了明確的規(guī)定。并在諸方面取得了重大突破。 北京市的物業(yè)管理盡管起步較晚，但開展迅速、法規(guī)健全、制度完善、厚積薄發(fā)。目前，北京市的物業(yè)管理企業(yè)已開展到２２００多家，從業(yè)人員２１萬(wàn)余人。特別是北京市較早出臺(tái)了？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法？等一系列的規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件，在全國(guó)率先出臺(tái)了？北京市居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工的規(guī)定？。國(guó)務(wù)院？條例？公布后，北京市出臺(tái)了？北京市貫徹<物業(yè)管理?xiàng)l例>的假設(shè)干意見(jiàn)？、？北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛的意見(jiàn)〔試行〕？、？關(guān)于開展組建業(yè)主大會(huì)工作的假設(shè)干意見(jiàn)？、？北京市物業(yè)管理招投標(biāo)投標(biāo)方法？、？關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)？等規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件。目前，北京市物業(yè)管理法規(guī)體系的框架已經(jīng)形成，是全國(guó)物業(yè)管理立法最多、最全、最細(xì)、最具體的城市。正是由于北京市的物業(yè)管理立法根本上滿足和適應(yīng)了本市物業(yè)管理開展的需要，使北京市的物業(yè)管理在依法管理的軌道上得到了蓬勃開展，并在全國(guó)首創(chuàng)了業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)委員會(huì)有機(jī)結(jié)合的新體制。隨著２０２１年奧運(yùn)會(huì)在北京的舉辦，北京市的物業(yè)管理將會(huì)得到更快、更標(biāo)準(zhǔn)的開展。 應(yīng)當(dāng)說(shuō)，上海、北京物業(yè)管理的快速開展，物業(yè)管理市場(chǎng)的根本形成、物業(yè)管理水平的明顯提高，已同深圳形成了三足鼎立之勢(shì)，這“三套馬車〞并駕齊驅(qū)，將為我國(guó)物業(yè)管理的開展創(chuàng)造新的篇章。 除北京、上海外，廣州、南京、天津、杭州、重慶、武漢等城市的物業(yè)管理，近幾年來(lái)開展的也非常快，一直緊追深圳、上海、北京的物業(yè)管理，并各有千秋。隨著這些城市物業(yè)管理的快速開展，我國(guó)物業(yè)管理的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代即將到來(lái)。 二、深圳將以更加磅礴的氣勢(shì)，開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)，把著紅旗不放、站在排頭不讓，再展物業(yè)管理的雄風(fēng) 深圳作為全國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)跑者，在創(chuàng)造了昔日輝煌的根底上，通過(guò)對(duì)２３年來(lái)物業(yè)管理的全面總結(jié)和反思，正在以更加成熟穩(wěn)健的步伐，更加磅礴的氣勢(shì)將再領(lǐng)風(fēng)騷。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，深圳市政府、行業(yè)主管部門及物業(yè)管理企業(yè)作了不懈的努力，并仍在努力著：一是２００３年１１月５日，深圳市住宅局副局長(zhǎng)李加林，在“物業(yè)管理開展戰(zhàn)略〔深圳〕國(guó)際研討會(huì)〞上所作的題為？深圳物業(yè)管理開展的戰(zhàn)略思考？中，對(duì)深圳物業(yè)管理的開展作了深層次回憶與反思，全面、系統(tǒng)地總結(jié)深圳物業(yè)管理的經(jīng)歷和做法，及在開展過(guò)程中的失誤和教訓(xùn)，同時(shí)對(duì)深圳物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題進(jìn)展分析，對(duì)解決深圳物業(yè)管理存在的問(wèn)題提出了對(duì)策，并對(duì)物業(yè)管理的開展趨勢(shì)作了闡述。李加林的演講，對(duì)深圳物業(yè)管理的開展起到重整旗鼓，再次吹響了深圳誓作全國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)軍人物的進(jìn)軍號(hào)角。 二是２００４年１月１０日，深圳市物業(yè)管理研究所成立，這是全國(guó)成立的第一家民營(yíng)物業(yè)管理研究所，它的成立對(duì)于組織開展物業(yè)管理理論根底研究，攻堅(jiān)物業(yè)管理開展難題，從理論和實(shí)踐結(jié)合上，探索問(wèn)題的解決途徑和方法，使物業(yè)管理的理論研究更好地指導(dǎo)物業(yè)管理的實(shí)踐，必將發(fā)揮非凡的作用。 三是深圳？住宅與房地產(chǎn)？雜志物業(yè)管理版，從２００３年３月開場(chǎng)，開設(shè)“理論研究〞專欄，系統(tǒng)總結(jié)物業(yè)管理成熟經(jīng)歷和理論研究成果，以推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理理論研究成果的形成，為解決我國(guó)物業(yè)管理理論研究滯后于物業(yè)管理實(shí)踐的問(wèn)題發(fā)揮了重要的作用。 四是深圳？住宅與房地產(chǎn)？雜志物業(yè)管理版，從今年第３期開場(chǎng)的中國(guó)物業(yè)管理區(qū)域制造，通過(guò)全面系統(tǒng)介紹美國(guó)、英國(guó)、香港及內(nèi)地的深圳、上海、北京、廣州、武漢、重慶物業(yè)管理的產(chǎn)生、開展、經(jīng)歷和作法，為深圳物業(yè)管理行業(yè)的再度崛起將會(huì)起到學(xué)習(xí)借鑒和知彼的作用。 五是深圳物業(yè)管理雄風(fēng)再起。２００４年９月２５日～３０日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、住宅與房地產(chǎn)雜志社、深圳市物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院聯(lián)合舉辦了深圳首屆物業(yè)管理周活動(dòng)。活動(dòng)以“人人關(guān)注物業(yè)管理〞為主題，以深圳１０萬(wàn)物業(yè)管理人誠(chéng)信宣誓為前奏曲，以２３年深圳物業(yè)管理輝煌成就展為序曲，以“中國(guó)物業(yè)管理頂峰論壇〞為高潮，以物業(yè)管理表彰大會(huì)及物業(yè)管理之夜交響音樂(lè)會(huì)為尾聲。其規(guī)模之宏大、氣勢(shì)之壯觀、內(nèi)容之豐富、形式之新穎、參加人員之多、影響面之廣，在深圳乃至全國(guó)系屬首次。整個(gè)活動(dòng)形成了誓師會(huì)、發(fā)動(dòng)會(huì)、展示會(huì)，再次向國(guó)人展示深圳將用智慧、熱血重鑄物業(yè)管理的輝煌，用行動(dòng)去實(shí)現(xiàn)豪言和理想，深圳物業(yè)管理風(fēng)采浪漫依然、雄風(fēng)不減，決心未變；深圳將以開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)的精神，把著紅旗不放，站在排頭不讓，誓作物業(yè)管理的弄潮兒。 三、物業(yè)管理依法管理的新時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，地方立法進(jìn)入新一輪的頂峰期 國(guó)務(wù)院？條例？及相配套的？前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法？、？業(yè)主大會(huì)規(guī)程？、？物業(yè)管理效勞收費(fèi)管理方法？、？物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法？、？物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定？、？業(yè)主公約？〔示范文本〕、？前期物業(yè)效勞合同？〔示范文本〕、？普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕？等物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)的相繼出臺(tái)。不僅標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的新時(shí)期，而且為各地制定物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件提供了依據(jù)，各地開場(chǎng)進(jìn)入新一輪物業(yè)管理立法的頂峰期。隨著？條例？的貫徹和各地地方立法的完善，必然為物業(yè)管理行業(yè)的開展提供強(qiáng)有力的制度保障。目前，我國(guó)物業(yè)管理不僅駛?cè)敫咚匍_展的快車道，而且進(jìn)入法制化、標(biāo)準(zhǔn)化開展的新時(shí)期。如果說(shuō)，入世對(duì)我國(guó)的企業(yè)來(lái)講是重新“洗牌〞的話，那么？條例？的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)真正進(jìn)入了重新“洗牌〞的時(shí)期。也就是說(shuō)，誰(shuí)能按照？條例？依法經(jīng)營(yíng)、依法管理、依法效勞，誰(shuí)就能在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到標(biāo)準(zhǔn)和開展，反之，誰(shuí)不依法進(jìn)展運(yùn)作，誰(shuí)就將被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的汪洋大海中被淹沒(méi)，最終被淘汰出局。 四、理論研究備受關(guān)注，并將有新的突破 作為指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐和開展的理論研究，一直滯后于我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)踐。近幾年來(lái)，從建立部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、中物協(xié)，到各地物業(yè)管理主管部門及協(xié)會(huì)，都十分重視物業(yè)管理理論研究，特別是？條例？出臺(tái)后，物業(yè)管理理論研究比較活潑，從？中國(guó)物業(yè)管理？、？建立報(bào)？、？中國(guó)房地產(chǎn)？、？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)？、？中國(guó)房地產(chǎn)信息？、到？深圳物業(yè)管理？、？現(xiàn)代物業(yè)？、？上海物業(yè)？、？海南物業(yè)管理？、？重慶物業(yè)管理？、？廣州物業(yè)管理？等刊物都十分重視物業(yè)管理理論研究，無(wú)論從研究和探索的層面上，還是從研究的深度和廣度來(lái)看，都取得了較快的開展，并取得了豐富的研究成果。特別是？中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐？、？物業(yè)管理新思維？等理論專輯的出版，象一股春風(fēng)使物業(yè)管理理論研究出現(xiàn)新的亮點(diǎn)。 正如建立部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾所言，理論是實(shí)踐的根底和先導(dǎo)，沒(méi)有科學(xué)的理論，難以指導(dǎo)實(shí)踐的突破和開展。我國(guó)改革開放的實(shí)踐證明，任何一個(gè)行業(yè)或領(lǐng)域在改革上的突破，都離不開理論的突破，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理開展較快的企業(yè)實(shí)踐也證明，哪個(gè)企業(yè)重視理論研究，哪個(gè)企業(yè)就開展的快，相反哪些企業(yè)無(wú)視理論研究，就會(huì)落在別人的后面。筆者深信，隨著我國(guó)新一輪物業(yè)管理理論研究高潮的興起，必然會(huì)使物業(yè)管理理論研究取得突破性的進(jìn)展。 五、打造品牌的勢(shì)頭將更加強(qiáng)勁 新一輪物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)進(jìn)入了品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。品牌不僅關(guān)系企業(yè)的興衰，而且代表企業(yè)的形象，品牌對(duì)于企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立于不敗之地至關(guān)重要。物業(yè)品牌是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、管理水平、效勞水平、效勞理念和企業(yè)文化的綜合反映。隨著我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)的大舉登陸，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。正是由于國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)不僅具有成熟的運(yùn)行機(jī)制、豐富的管理經(jīng)歷，品牌的形象，高超的專業(yè)化管理水平，靈活的用人機(jī)制，這些都對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的威脅。 面對(duì)眾多國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)爭(zhēng)奪天下的時(shí)代，國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)與國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理分爭(zhēng)一塊蛋糕的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要生存、要開展，要在競(jìng)爭(zhēng)中打敗對(duì)手，不僅要靠管理、靠效勞、靠?jī)r(jià)格，更重要是靠品牌的形象。近幾年，品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到了明顯的表達(dá)，諸多的物業(yè)管理工程均被品牌企業(yè)奪走，使越來(lái)越多企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲，千方百計(jì)打造品牌，致使物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造品牌、開展品牌的勢(shì)頭將更加強(qiáng)勁。 六、高端物業(yè)將成為企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn) 所謂高端物業(yè)是指高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)，各種商廈、賓館、寫字樓等物業(yè)。這些物業(yè)不僅智能化程度高、技術(shù)含量高，功能完善齊全、設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，而且物業(yè)管理的回報(bào)率高。 高端物業(yè)不僅是國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)搶占的市場(chǎng)，也是國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)。近幾年來(lái)，國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)登陸后，所搶占的物業(yè)管理工程幾乎都是高端物業(yè)，國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)瞄準(zhǔn)高端物業(yè)，其目的不僅是因?yàn)閲?guó)外物業(yè)管理企業(yè)在高端物業(yè)管理領(lǐng)域有其專長(zhǎng)，更重要是他們恰恰看好了高端物業(yè)所帶來(lái)的豐厚回報(bào)。尤其是在目前國(guó)內(nèi)普通住宅區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低的情況下，越來(lái)越多的物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理公司把高端物業(yè)作為必爭(zhēng)的目標(biāo)，甚至一些品牌的物業(yè)管理企業(yè)明確提出中高檔以下物業(yè)工程不接的口號(hào)，使高端物業(yè)成了物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)占的眾失之的。 由此看來(lái)，隨著爭(zhēng)奪高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的愈演愈烈，一場(chǎng)真正全球化的競(jìng)爭(zhēng)正在降臨，這種競(jìng)爭(zhēng)的格局將伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的存在而長(zhǎng)期存在。而競(jìng)爭(zhēng)帶給我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)最大的好處，必然是推進(jìn)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)加速向國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化的開展。 七、企業(yè)文化建立將倍受青睞 企業(yè)文化是指企業(yè)在自身開展過(guò)程中形成的以價(jià)值為核心的獨(dú)特的文化管理模式，是一種凝聚人心以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值、提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力的無(wú)形力量和資本。實(shí)踐證明，企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中所凝結(jié)起來(lái)的一種氣氛、企業(yè)價(jià)值觀、企業(yè)精神，經(jīng)營(yíng)境界和廣闊職工所認(rèn)同的道德標(biāo)準(zhǔn)和行為力量。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的開展，它對(duì)企業(yè)興衰、企業(yè)開展所起的作用將越來(lái)越大、越來(lái)越顯著。 美國(guó)哈佛商學(xué)院著名教授約翰、科技在？企業(yè)文化與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)？一書中提出了一個(gè)重要論斷就是“企業(yè)文化對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著重要的作用，在下一個(gè)１０年內(nèi)企業(yè)文化很可能成為決定企業(yè)興衰的關(guān)鍵因素。〞美國(guó)歷史學(xué)家戴維·蘭德斯在？國(guó)家的窮與富？一書中也斷言：“如果經(jīng)濟(jì)開展給了我們什么啟示，那就是文化乃舉足輕重的作用。〞足見(jiàn)企業(yè)文化對(duì)企業(yè)開展的作用。 物業(yè)管理行業(yè)形成的時(shí)間不長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)較淺，因此，加速企業(yè)文化建立的必要性和迫切性更強(qiáng)。正是基于這一點(diǎn)，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)十分注重企業(yè)文化的建立，把企業(yè)文化建立擺在重中之重的位置來(lái)抓，作為培養(yǎng)企業(yè)凝聚力、鼓勵(lì)力、約束力、異向力、紐帶力、輻射力的工程?？梢灶A(yù)測(cè)這種重視企業(yè)文化建立的勢(shì)頭越來(lái)越猛。 八、創(chuàng)立“學(xué)習(xí)型組織〞將成為企業(yè)開展的利器 建立“學(xué)習(xí)型組織〞，是２０世紀(jì)９０年代初美國(guó)麻省理工大學(xué)教授彼得·圣吉在？第五項(xiàng)修練——學(xué)習(xí)型組織的藝術(shù)與實(shí)務(wù)？一書中提出的，該理論一問(wèn)世，便引起了國(guó)際企業(yè)界與管理界的高度重視。他不僅系統(tǒng)地提出了如何掌握好進(jìn)展學(xué)習(xí)的客觀規(guī)律，把人們?nèi)绾螌W(xué)習(xí)從感性認(rèn)識(shí)上升到帶有普遍意義的理性階段，而且針對(duì)個(gè)人如何學(xué)習(xí)，更進(jìn)一步推廣到怎樣把學(xué)習(xí)融于一個(gè)團(tuán)隊(duì)、群體，形成“學(xué)習(xí)型組織〞。而學(xué)習(xí)型組織的形成，對(duì)一個(gè)團(tuán)體、一個(gè)群體、一個(gè)企業(yè)提高其整體素質(zhì)、凝聚力、競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)與持續(xù)開展的能力，都有著意想不到的作用和魔力。特別是隨著全球經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化，人類的不斷開展進(jìn)步，處在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的企業(yè)，要想在極其劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，獲得持久的生命力，必須探索可持續(xù)生存之路，實(shí)踐證明，彼得·圣吉?jiǎng)?chuàng)立“學(xué)習(xí)型組織〞的理論可以為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)盛不衰的開展，提出了一條新的途徑。 據(jù)有關(guān)資料顯示，美國(guó)排名前２５家企業(yè)中有８０%是按照“學(xué)習(xí)型組織〞模式改造自己的，世界排名前１００家企業(yè)中有４０%是按照“學(xué)習(xí)型組織〞模式改造的。目前，興旺國(guó)家的企業(yè)和政府在尋找可持續(xù)開展的探索中，已經(jīng)把“學(xué)習(xí)型組織〞的訓(xùn)練作為應(yīng)對(duì)未來(lái)挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略選擇。近年來(lái)，我國(guó)的一些城市政府和企業(yè)也已把創(chuàng)立“學(xué)習(xí)型組織〞作為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)利器。 物業(yè)管理作為新興的行業(yè)，更應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的理論和經(jīng)歷，只有這樣，才能有效地縮短自己與先進(jìn)水平的差距。才能增強(qiáng)企業(yè)的凝集力、戰(zhàn)斗力和創(chuàng)造力。 九、創(chuàng)新將成為企業(yè)開展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 所謂創(chuàng)新指的是將任何能解決問(wèn)題的新想法用于實(shí)際的過(guò)程。核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)之間可以被長(zhǎng)期利用蝗一種潛在力量。不像資本、證券、組織機(jī)構(gòu)這些有形的硬件，核心競(jìng)爭(zhēng)力反映的是企業(yè)或企業(yè)組織所掌握的一系列特有知識(shí)和向外界不斷學(xué)習(xí)的能力。 近幾年來(lái)，一些企業(yè)開場(chǎng)強(qiáng)調(diào)要充分認(rèn)識(shí)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并突出開展自己的核心能力，從而使企業(yè)的管理資源集中于對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略方案起關(guān)鍵作用的活動(dòng)之上。對(duì)于企業(yè)而言，核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵在于不斷地創(chuàng)新。這是因?yàn)?，?chuàng)新是企業(yè)最大的生命力，尤其是２１世紀(jì)是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)年青行業(yè)，更需要在創(chuàng)新中求生存、求開展。２３年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理在理論與實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列創(chuàng)新，如一體化管理、區(qū)域化管理、封閉式管理、港式管理、酒店式管理、顧客滿意戰(zhàn)略、效勞實(shí)效制、零干擾效勞、特約效勞、首席參謀制、無(wú)人化管理、短距離效勞、精細(xì)效勞等等，這些觀念上、制度上、管理上、效勞上的創(chuàng)新，為推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的開展起到不可低估的作用。 隨著社會(huì)的進(jìn)步、生活水平的提高和人們對(duì)物業(yè)管理需求的日益增長(zhǎng)，物業(yè)管理必須在觀念上、內(nèi)容上、形式上、方法上、質(zhì)量上、水平上進(jìn)展創(chuàng)新。只有不斷的創(chuàng)新，才能滿足業(yè)主的需求。因此，創(chuàng)新不僅是物業(yè)管理企業(yè)開展的永恒主題，而且是提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的保證。 十、危機(jī)管理將備受經(jīng)營(yíng)者的重視 危機(jī)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是現(xiàn)代企業(yè)管理不容無(wú)視的大問(wèn)題。對(duì)于這一點(diǎn)已經(jīng)引起越來(lái)越多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的高度重視。危機(jī)對(duì)于任何企業(yè)而言，都是風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)機(jī)的混合體。風(fēng)險(xiǎn)在于他的影響性、破壞性和致命性，如果缺乏正確及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的嚴(yán)重?fù)p失，甚至滅頂之災(zāi)；時(shí)機(jī)也是同步的，企業(yè)可能通過(guò)媒體、公關(guān)等手段在內(nèi)的種種正確應(yīng)對(duì)重新升華、提高企業(yè)的形象，喚起消費(fèi)者的更大關(guān)注。 物業(yè)管理企業(yè)也是如此，如果因?qū)馂?zāi)、竊盜、煤氣、自來(lái)水泄露等突發(fā)事件，不能采取果斷的應(yīng)對(duì)措施，就會(huì)造成人身傷亡和財(cái)產(chǎn)的損失，失去業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任，甚至被業(yè)主炒掉、或者因重大賠償導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)關(guān)系到業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)和平安的管理和效勞，必須把居住和使用平安放在首位。危機(jī)一旦發(fā)生，要迅速及時(shí)的以真誠(chéng)的態(tài)度通過(guò)新聞媒體向消費(fèi)者進(jìn)展報(bào)道，并善于利用新聞媒體平息危機(jī)，化解危機(jī)。在危機(jī)處理過(guò)程中，要采取果敢、正確的處理危機(jī)措施，特別是以業(yè)主的利益作為第一選擇，以最快的速度弄清真相，遏制危機(jī)的開展。特別在現(xiàn)代社會(huì)，群眾傳播業(yè)的開展，信息傳播渠道的多樣化、速度的高速化、范圍的全球化，使企業(yè)危機(jī)情境迅速公開化，成為公眾關(guān)注的售點(diǎn)。正是這些特點(diǎn)，如果企業(yè)稍有不慎或處理危機(jī)不盡完善，即對(duì)企業(yè)形象將造成致命打擊，對(duì)于企業(yè)的生存和開展將會(huì)帶來(lái)不可估量的損失。 十一、職業(yè)經(jīng)理人制度將浮出水面 職工經(jīng)理人是指以經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)為職業(yè)，將所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成功視為自己人生的成功，通過(guò)管理企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己人生價(jià)值的專職管理者。職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)證制度，是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)管理，提高職業(yè)經(jīng)理素質(zhì)和整個(gè)行業(yè)水平的一項(xiàng)重要制度。職業(yè)經(jīng)理認(rèn)證制度，在國(guó)外物業(yè)管理興旺國(guó)家已經(jīng)流行幾十年。目前美國(guó)、澳大利亞、韓國(guó)、日本等國(guó)家物業(yè)管理人員都是經(jīng)過(guò)一定的考試并取得資格后，才能擔(dān)任管理職務(wù)的，我國(guó)的臺(tái)灣、香港地區(qū)也對(duì)物業(yè)管理人員采取了許可制度。實(shí)踐證明，嚴(yán)格的職業(yè)資格管理，有利于保證物業(yè)管理從業(yè)人員的根本素質(zhì)，有利于標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理活動(dòng)。 ？條例？規(guī)定“從事物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書〞。為了加速這一制度實(shí)施，建立部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建立部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)等聯(lián)合組成代表團(tuán)赴美國(guó)和香港地區(qū)，對(duì)兩地的物業(yè)管理資格制度進(jìn)展了實(shí)地考察，并起草？注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人管理方法？和？注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人考試方法？。相信備受人們關(guān)注的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度很快將浮出水面。隨著我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人制度的實(shí)施，也必將為物業(yè)管理行業(yè)的開展起到加速器的作用。 十二、人才競(jìng)爭(zhēng)將愈來(lái)愈劇烈 人才是立業(yè)之本，物業(yè)管理企業(yè)人才的多少、人才素質(zhì)的上下是企業(yè)開展關(guān)鍵所在。人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最重要標(biāo)志，是企業(yè)開展的重要保障，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有高素質(zhì)的人才作后盾，就不能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。進(jìn)入新世紀(jì)，特別是我國(guó)參加WTO，預(yù)示著新一輪物業(yè)管理人才大戰(zhàn)已經(jīng)開場(chǎng)，特別是近的來(lái)大批國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，標(biāo)志著一場(chǎng)全球性的物業(yè)管理人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)打響，這是一場(chǎng)看不見(jiàn)硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。誰(shuí)擁有人才，誰(shuí)就在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)擁有人才，誰(shuí)就擁有物業(yè)管理的未來(lái)，對(duì)于這一點(diǎn)人們看得越來(lái)越清楚。 面對(duì)劇烈的人才競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對(duì)外國(guó)跨國(guó)公司及跨國(guó)公司的人才本地化戰(zhàn)略？如何應(yīng)對(duì)物業(yè)管理人才國(guó)際化的重重危機(jī)？如何打贏世界級(jí)物業(yè)管理人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)？這對(duì)每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都是一場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。近年來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)人才外流的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)管理企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。這種人才競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)將伴隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈。 十三、集團(tuán)化開展有望取得突破 企業(yè)集團(tuán)是指以產(chǎn)權(quán)為紐帶，以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品為龍頭，以骨干企業(yè)為核心，把行業(yè)中產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的眾多企業(yè)通過(guò)聯(lián)合、重組、并購(gòu)、整合等形式組織在一起，集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢(shì)，使其在行業(yè)中形成核心企業(yè)，代表行業(yè)的開展方向和行業(yè)管理的高水平。 企業(yè)集團(tuán)是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀開展需要的一種新的經(jīng)濟(jì)組織形式。其突出特點(diǎn)是，通過(guò)企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃效益。特別是可以從根本上解決目前物業(yè)管理行業(yè)存在的多、小、散、差的問(wèn)題?！病岸啜暿蔷臀飿I(yè)管理企業(yè)相對(duì)多；“小〞就是企業(yè)規(guī)模小，管理規(guī)模?。弧吧ⅷ暰褪羌夹g(shù)力量分散，孤軍小兵困作戰(zhàn)，沒(méi)有形成航空母艦；“差〞就是綜合實(shí)力差、核心競(jìng)爭(zhēng)力差?！?近些年來(lái)，各地組建了一批企業(yè)集團(tuán)，但離實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)還有較大的差距，尤其是目前各地物業(yè)管理行業(yè)組建的企業(yè)集團(tuán)，仍局限于本城市行業(yè)內(nèi)部的組合，還沒(méi)有形成一個(gè)跨行業(yè)、跨地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。 令人欣喜的是深圳中航物業(yè)管理公司與深圳南光物業(yè)管理的整合，組建的深圳市中航物業(yè)管理；重慶金恒物業(yè)管理兼并重慶天奇物業(yè)〔集團(tuán)〕屬下的重慶天奇物業(yè)管理；上海科瑞物業(yè)管理開展與上海住房物業(yè)管理合并，可謂是近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)整合、兼并的典范。 從目前國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的開展走勢(shì)對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的影響來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理在集團(tuán)化開展有望取得以下方面突破：一是出現(xiàn)跨地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，如深圳某物業(yè)管理品牌公司與上?；虮本┠称放莆飿I(yè)管理公司聯(lián)合組建的企業(yè)集團(tuán)；二是出現(xiàn)跨行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，即以某物業(yè)管理品牌企業(yè)為骨干與清潔公司、保安公司、綠化公司等相關(guān)行業(yè)組建的企業(yè)集團(tuán)；三是組建全國(guó)性的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，即以各地物業(yè)管理骨干企業(yè)為成員形成中國(guó)物業(yè)企業(yè)集團(tuán)。以上三種聯(lián)合形式在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中就會(huì)出現(xiàn)，并加速形成集團(tuán)化開展的大趨勢(shì)。 十四、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)勢(shì)不可擋 物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個(gè)更高境地重要途徑。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展的客觀要求，也是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)開展，提高物業(yè)管理整體水平的加速器。 ？條例？明確規(guī)定，“國(guó)家提倡建立單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)〞?！白≌飿I(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)……。〞盡管目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化程度還不高，且在招投標(biāo)中還在存這樣或那樣的問(wèn)題。但是，隨著？條例？和？前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行方法？的貫徹，不僅物業(yè)管理招投標(biāo)的工程會(huì)越來(lái)越多，成為選聘物業(yè)管理企業(yè)的主導(dǎo)方式，而且物業(yè)管理招投標(biāo)的行為也將得到進(jìn)一步的標(biāo)準(zhǔn)，公開、公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制很快就會(huì)形成，這種潮流將越來(lái)越迅猛，勢(shì)不可當(dāng)。 十五、物業(yè)收費(fèi)按質(zhì)論價(jià)、菜單式效勞將成為時(shí)尚 物業(yè)效勞費(fèi)是維持物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主切身利益最敏感的問(wèn)題。新的？物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法？在定價(jià)形式方面將？原方法？的“物業(yè)管理效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供效勞的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)〞，修改為“物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)〞，取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)〞，把物業(yè)管理效勞費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場(chǎng)，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于供需見(jiàn)面，加速物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。 ２００４年初，中物協(xié)出臺(tái)的？普及住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等舊標(biāo)準(zhǔn)？〔試行〕，以下簡(jiǎn)稱？標(biāo)準(zhǔn)？。？標(biāo)準(zhǔn)？將作為物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建立單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)效勞合同，確定物業(yè)管理效勞等級(jí)，約定物業(yè)效勞工程、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)管理效勞收費(fèi)定價(jià)的參照依據(jù)。？標(biāo)準(zhǔn)？根據(jù)普通住宅區(qū)物業(yè)管理效勞需求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)效勞，每個(gè)效勞等級(jí)又從根本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔效勞、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面的效勞標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了管理效勞的菜單，交給業(yè)主進(jìn)展選擇，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式效勞將成為時(shí)尚。 十六、航空母艦與小舢板進(jìn)入共存時(shí)代 從１９８１年３月，全國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)，到２００３年底全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已開展到２萬(wàn)余家、從業(yè)人員２３０萬(wàn)人。而在這２萬(wàn)余家企業(yè)中，不僅有管理房屋面積超過(guò)千萬(wàn)平方米的上海陸家嘴、深圳中海、深圳萬(wàn)科等大的航空母艦，也有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)是管理一兩個(gè)小工程的小舢板。從生物學(xué)的角度看，企業(yè)是有生命的，萬(wàn)事萬(wàn)物都有其周期，大企業(yè)有生存開展的必然性，小企業(yè)也有生存開展的道理。在一個(gè)行業(yè)中，特別象物業(yè)管理效勞的行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，其他小企業(yè)不存在，大企業(yè)是行業(yè)的臺(tái)柱子、航空母艦；小企業(yè)是行業(yè)的連環(huán)、小舢板。因此在一個(gè)行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，沒(méi)有小企業(yè)。目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)類型大體可以分為國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份、私