深圳經(jīng)濟特區(qū)密度分布研究

現(xiàn)狀解析和規(guī)劃對策導言

第一部分:現(xiàn)狀解析

第二部分:規(guī)劃對策導言

1.研究背景2.研究意義3.研究目標4.研究框架

導言

1.研究背景2.研究意義3.研究目標4.研究框架

《深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策》表明，深圳經(jīng)濟特區(qū)面臨經(jīng)濟和社會的超常規(guī)發(fā)展態(tài)勢，城市土地資源配置是規(guī)劃研究的一個重要議題，為規(guī)劃決策提供必要的和充分的理性依據(jù)。

導言

1.研究背景2.研究意義3.研究目標4.研究框架

第一，在未來十年中，深圳特區(qū)仍將面臨極大的發(fā)展壓力，法定圖則是規(guī)劃控制的核心作用所在。深圳特區(qū)密度分區(qū)研究將為法定圖則提供指導框架，因而具有十分重要的實踐意義。第二，深圳作為經(jīng)濟特區(qū)，是各項改革的試驗基地。城市密度分區(qū)的規(guī)劃研究在我國尚屬空白，深圳的城市規(guī)劃實踐使這項研究不僅具有必要性和可行性，并且對于其它城市也會產(chǎn)生相當積極的示范價值。

導言1.研究背景2.研究意義3.研究目標4.研究框架

為深圳特區(qū)的密度分區(qū)規(guī)劃提供概念上和方法上的指導框架，而不是制定密度分區(qū)的具體方案；為法定圖則提供密度分配的一般原則和基本思路，但不會涉及特定街坊或地塊的密度控制指標。

導言1.研究背景2.研究意義3.研究目標

4.研究框架

導言1.研究背景2.研究意義3.研究目標

4.研究框架

技術路線：從現(xiàn)狀解析到未來對策、從宏觀層面到微觀層面、從基準模型到擴展模型，從一般原則到典型示例。分析方法：運用GIS軟件ARC/INFO進行空間數(shù)據(jù)處理，運用SPSS統(tǒng)計軟件包進行相關分析、回歸分析和主因素分析。第一部分：現(xiàn)狀解析

第一章密度級差構(gòu)成和空間分布的特征描述

第二章密度級差構(gòu)成和空間分布的演化過程

第三章密度分布的成因分析

第四章密度分布與各種規(guī)劃意圖的關系

第五章案例研究

第一部分結(jié)語現(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

（1）原始數(shù)據(jù)：2000年的深圳經(jīng)濟特區(qū)建筑普查資料。（2）基本空間單元：以街坊作為基本空間單元來計算建筑容積率，會影響相關分析的精確度；建筑普查街坊是以相鄰道路中心線為邊界的空間單元，因此街坊建筑容積率為毛容積率。（3）數(shù)據(jù)有效率：街坊類型街坊數(shù)量比例城市建設用地數(shù)據(jù)有效445街坊54.5％數(shù)據(jù)無效372街坊45.5％非城市建設用地133街坊-合計950街坊-數(shù)據(jù)來源現(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

1.密度級差構(gòu)成和空間分布的特征描述

1.1發(fā)展概況

特區(qū)已形成了沿東西向展開的帶狀組團式城市格局，整體結(jié)構(gòu)為“三個組團和四個分區(qū)”，連接各組團間的是“三條干道”?，F(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

1.2密度級差構(gòu)成的特征描述

街坊容積率分為低（0.5或以下），中低（>0.5-1.0）、中（>1.0-2.0）、中高（>2.0-3.0）和高（>3.0）五個等級。街坊密度以中低和中密度為主，密度構(gòu)成呈現(xiàn)明顯的空間分異特征，中高和高密度街坊比較集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，而南山和鹽田區(qū)的密度較低，尚未出現(xiàn)高密度街坊?，F(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

1.3密度空間分布的特征描述

高密度街坊空間分布呈現(xiàn)“三核一軸”的集聚格局：羅湖和華強北商貿(mào)中心、福田行政中心的周邊地區(qū)、沿著深南大道兩側(cè)?，F(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

1.4密度分布與城市空間結(jié)構(gòu)

密度分布呈現(xiàn)中間高四周低的空間形態(tài)。沿東西方向，中心組團密度較高，東部和西部組團較低；在南北方向，城市主要軸線（深南大道）沿線密度較高，南北邊緣地區(qū)較低?，F(xiàn)狀解析

1.特征描述

2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

2.密度級差構(gòu)成和空間分布的演化過程2.1密度級差構(gòu)成的演化過程

低密度街坊的比例不斷地大幅下降。中低密度街坊的比例呈現(xiàn)先升后降的動態(tài)格局。中密度、中高密度和高密度街坊的比例不斷上升，并且具有逐年加速趨勢。5個時間節(jié)點（1980年、1985年、1990年、1995年、2000年）?，F(xiàn)狀解析

1.特征描述

2.演化過程3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

2.2密度空間分布的演化過程至1980年：局限于南山區(qū)的蛇口和羅湖區(qū)的東門，絕大部分街坊容積率都不超過0.2。

1981-1985年：開始出現(xiàn)少量的中低和中密度街坊，中密度街坊集中在羅湖口岸、上步、八卦嶺、蛇口。

1985-1990年：開始出現(xiàn)少量的中高和高密度街坊，集中在羅湖口岸和華強北商貿(mào)中心。1990-1995年：中高和高密度街坊繼續(xù)增加，高密度地區(qū)繼續(xù)擴展，但仍然集聚在羅湖和華強北商貿(mào)中。1995-2000年：中高和高密度街坊明顯增加，除了羅湖和華強北以外，福田行政中心周邊地區(qū)形成一定數(shù)量的中高和高密度街坊，南油大道沿線出現(xiàn)一些中高密度街坊。

現(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程

3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

3.密度分布的成因分析3.1影響因素選擇

影響因素包括四個方面：區(qū)位條件、建筑用途、建造年代和地價體系。影響因素變量類型區(qū)位條件服務區(qū)位連續(xù)變量交通區(qū)位連續(xù)變量環(huán)境區(qū)位連續(xù)變量其它因素建筑用途級差變量建造年代級差變量地價體系多層住宅連續(xù)變量高層住宅連續(xù)變量商業(yè)建筑連續(xù)變量辦公建筑連續(xù)變量工業(yè)建筑連續(xù)變量現(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程

3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

3.1.1區(qū)位因素

區(qū)位因素可以分為三種類型：服務區(qū)位、交通區(qū)位和環(huán)境區(qū)位。服務區(qū)位：街坊和市/區(qū)中心之間距離的倒數(shù)和相應權重的乘積之和作為表征。

現(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程

3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

交通區(qū)位：以街坊周邊道路上的公交線路數(shù)量作為表征。環(huán)境區(qū)位：以街坊和城市公共綠地之間距離的倒數(shù)作為表征?，F(xiàn)狀解析

1.特征描述2.演化過程

3.成因分析4.與規(guī)劃意圖的關系5.案例研究結(jié)語

3.1.2其它因素建筑用途：歸并為低、中低、中高和高容積率的四種用途大類。以街坊中相對多數(shù)建筑的用途類型作為整個街坊的用途類型，會影響相關分析的精確度。建造年代：劃分為五個時間區(qū)段，以時段容積率大于總?cè)莘e率（2000年）50%的建造年代作為整個街坊的建造年代，會影響到相關分析的精確度?，F(xiàn)狀解血析1.特鄰征描述2.演耗化過程3.成因宏分析4.與韻規(guī)劃意圖的關韻系5.案桃例研究結(jié)語地價體姓系采用19襲99下半鬼年的基準毛地價體系納，分為多鑒層住宅、巡壽高層住宅蚊、辦公、途商業(yè)和工虎業(yè)五種類盲型。地價體傍系以各殿種區(qū)位影條件為即考慮因死素，因聽而只是披一個中穿間變量緞?，F(xiàn)狀解綠析1.特征尋描述2.演化災過程3.成因才分析4.與規(guī)來劃意圖的關頃系5.案例折研究結(jié)語地價體系采用19取99下半泰年的基準離地價體系系，分為多抽層住宅、災高層住宅夸、辦公、丈商業(yè)和工低業(yè)五種類虜型。地價體系每以各種區(qū)刻位條件為致考慮因素稿，因而只布是一個中矩間變量?，F(xiàn)狀解漿析1.特拼征描述2.演高化過程3.成丑因分析4.與益規(guī)劃意圖的關系5.案例拳研究結(jié)語3.2褲影響因素踩分析將原始野數(shù)據(jù)進非行標準睛化處理翠，進行調(diào)相關分啟析、多貨元逐步想回歸分授析和主抱因素分犬析。（1）相第關分析相關分析搏對于二組坐或以上變膝量進行統(tǒng)充計分析，飽以檢驗它乘們之間是劍否存在相漸關關系。相關系盞數(shù)只是廉表明變餡量之間候在統(tǒng)計蒸上存在毛相關關聰系，并余不足以麻肯定兩決者之間中存在因丙果關系辯。數(shù)學環(huán)模型只何能檢驗擾變量之燙間的相恭關關系蓄，在此恰基礎上罩需要采磚用概念室模型（誼即專業(yè)缸理論知瓶識）來怕判斷變趕量之間面的因果踐關系?，F(xiàn)狀解析1.特征佩描述2.演化舒過程3.成灣因分析4.與律規(guī)劃意圖的關陡系5.案例微研究結(jié)語

地價體系區(qū)位條件其它因素容積率多層住宅高層住宅商業(yè)建筑辦公建筑工業(yè)建筑服務區(qū)位交通區(qū)位環(huán)境區(qū)位建筑用途建造年代地價體系多層住宅1.755**.691**.768**.625**.413**.366**-.010.185**-.078.451**高層住宅

1.886**.970**.611**.560**.523**-.017.238**-.013.579**商業(yè)建筑

1.926**.562**.710**.496**-.144**.169**-.091.607**辦公建筑

1.681**.597**.531**-.064.196**-.051.610**工業(yè)建筑

1.318**.383**-.109*.050-.165**.395**區(qū)位條件服務區(qū)位

1.418**-.142**.037.039.471**交通區(qū)位

1.017.226**-.032.351**環(huán)境區(qū)位

1-.001.000-.123**其它因素使用性質(zhì)

1-.039.101*建造年代

1.077容積率

1**顯貧著度為0.01，*顯著度為0.05?，F(xiàn)狀解析1.特陜征描述2.演化彈過程3.成因高分析4.與欲規(guī)劃意圖的關系5.案例倆研究結(jié)語自變量托之間的牽相關分便析服務區(qū)蛋位和交漫通區(qū)位青之間存荒在高度椒相關關彈系；五種用途深地價的空蹈間分布之匠間存在高匹度相關關申系；五種用途博地價與服買務區(qū)位和返交通區(qū)位鉗之間存在狼高度相關喪關系。自變量與飼因變量之鍵間的相關拐分析密度空間銳分布的最瓶重要影響覽因素是服鋒務區(qū)位（榜R=0.遍471）呆和交通區(qū)領位（R=龜0.35低1）；由于數(shù)襖據(jù)原因炸，建筑捉用途（絹R=0館.10痰1）和陳建造年蠟代（R軋=0.單077銀）的實進際影響熄可能被些低估了冊；環(huán)境區(qū)位召（R=-浪0.12故3）的影曠響較為復冠雜，未表槍現(xiàn)出明顯嘴的規(guī)律，盜并與理論即假設不符啄，需要進揚行案例研伏究；地價因素躁（R=0磚.395戚-0.6猶10）以林服務區(qū)位鞭和交通區(qū)覆位為主要頃依據(jù)，只應是一個中蓬間變量?，F(xiàn)狀解析1.特毒征描述2.演化攪過程3.成因央分析4.與規(guī)逃劃意圖的關系5.案例覺研究結(jié)語(2)恥多元餅逐步回膨歸分析在因變量己受到多個裕自變量的高影響，并券且自變量挎之間也存袖在相互作跪用的情況努下，采用背多元逐步嚴回歸分析程，可以檢芹驗影響因仇素的獨立掘性和重要猾度。建構(gòu)優(yōu)厚化的多忘元回歸狹方程，塌可以較搜好地推談斷因變絕量；根賢據(jù)多元為回歸方坐程的標溜準回歸故系數(shù)，科判斷各蓋個影響土因素的段重要程梢度。根據(jù)標準紗回歸系數(shù)怕進行影響雄因素的權更重判斷，甲服務區(qū)位撞和交通區(qū)融位是最重途要的?，F(xiàn)狀解辭析1.特征晃描述2.演化電過程3.成斥因分析4.與規(guī)防劃意圖的關系5.案例慶研究結(jié)語(3)敗主因躁素分析現(xiàn)狀解析1.特征礦描述2.演化瘦過程3.成因埋分析4.與規(guī)祥劃意圖的關椅系5.案主例研究結(jié)語4.密魔度分布與皆各種規(guī)劃好意圖的關閥系建筑普查爆容積率和瘋法定圖則送容積率在藝空間分布蓮形態(tài)上是皺基本一致轟的（R=租0.61君1），但竄就統(tǒng)計規(guī)椅律（Y=現(xiàn)0.97請2X+0誓.56）肯而言，規(guī)傻劃容積率叼要比現(xiàn)狀路容積率高蘭出35%若，并且從般城市中心擋到邊緣的舞容積率遞飽減程度更薯為顯著?，F(xiàn)狀解析1.特征芹描述2.演釀化過程3.成因悉分析4.與規(guī)華劃意圖的關系5.案例備研究結(jié)語法定圖章則容積遭率和分裝區(qū)規(guī)劃型容積率淘在級差棍構(gòu)成和極空間分瓶布上都再是相當遞一致的仍（R=殲0.9闊52）屯?，F(xiàn)狀解析1.特征旅描述2.演化吩過程3.成筐因分析4.與勤規(guī)劃意圖的關沫系5.案坦例研究結(jié)語現(xiàn)狀容積列率與城市郵總體規(guī)劃頁（城市設休計導引）輕和整體城康市設計的矮高度分區(qū)醒策略是基男本協(xié)調(diào)的醋，主要問增題是高層傳控制區(qū)的膀?qū)嶋H效果如不太理想校。城市總鑒體規(guī)劃（批城市設計頌導引）和待整體城市訓設計的高放度分區(qū)策通略有所不吐同，主要井是羅湖和峽華強北市醉級商貿(mào)中墳心、福田咱市級行政淺中心是作餡為引導高品層發(fā)展區(qū)蠅還是中高破強度發(fā)展生區(qū)，現(xiàn)狀偷容積率的棍空間分布拼形態(tài)與總固體規(guī)劃（笨城市設計叔導引）更鄰為相符?，F(xiàn)狀解莖析1.特征遍描述2.演狂化過程3.成抽因分析4.與規(guī)穗劃意圖的關捏系5.案例烈研究結(jié)語5.支案例研裳究案例調(diào)閥查的目躲的是分余析容積踐率空間脅分布出食現(xiàn)特殊灣情況的味原因和鏡機制，鞋主要針室對三類辱情況，現(xiàn)分別是悶公共綠朝地周邊茫容積率尋存在顯臟著差異箱的街坊扣、19質(zhì)96-賽200踩0年期爛間建筑株容積率閘突變的考街坊、虜法定圖欠則容積緩率明顯批高于建耍筑普查霧容積率決的街坊視?，F(xiàn)狀解登析1.特車征描述2.演滴化過程3.成譯因分析4.與規(guī)交劃意圖的關嘗系5.案許例研究結(jié)語案例類衫型：綠插地周邊所地塊容浴積率呈焰現(xiàn)明顯圍差異的鋪成因案例地醒區(qū)：福愉田中心站綠地西齒側(cè)地區(qū)（FT習001船-04怒/FT亞001殺-05茄/FT怠001蓬-06回）現(xiàn)狀解俊析1.特征瓦描述2.演化隨過程3.成桑因分析4.與規(guī)沫劃意圖的關似系5.案例幕研究結(jié)語第一部闊分結(jié)語（1）說密度級偶差構(gòu)成罪和空間社分布及碰其演化悔過程：在19數(shù)80－霉200極0年期亡間，中吵/中高變/高密稻度街坊耗的比例裕不斷上征升。羅屆湖和華頭強北商榨貿(mào)中心佛始終是鬧高密度束街坊的槐集聚地扭區(qū)，并指且不斷何擴展，駝福田行轉(zhuǎn)政中心箏周邊正痕在形成炸一定數(shù)榜量的中鍋高和高奴密度街征坊，南容油大道愛沿線正謊在出現(xiàn)點一些中最高密度薯街坊。晨至20仇00年蒙，高密盜度街坊剖形成“犧三核一郊軸”的侮空間格督局。（2）密擔度空間分托布的影響際因素：最重要真的影響球因素是缺服務區(qū)傍位和交駛通區(qū)位拐。環(huán)境變區(qū)位的輸影響未過表現(xiàn)出燒明顯的艙規(guī)律。甲由于數(shù)混據(jù)原因愁，低估脾了建筑洪用途和臘建造年厚代的實舒際影響株力?，F(xiàn)狀解析1.特征回描述2.演化禮過程3.成小因分析4.與翅規(guī)劃意圖的關侍系5.案例堅研究結(jié)語（3）腹現(xiàn)狀容朗積率和技各種規(guī)丟劃意圖蜘之間的局關系：建筑普查粉容積率和凝法定圖則替容積率在胳空間分布反形態(tài)上基義本一致。宣法定圖則榜容積率和縱分區(qū)規(guī)劃悠容積率在琴空間分布勸上相當一蜓致?，F(xiàn)狀齒容積率與應城市總體句規(guī)劃（城高市設計導焦引）和整柏體城市設那計的高度正分區(qū)策略蛙是基本協(xié)迅調(diào)的，主最要問題是茶高層控制齊區(qū)的實際窗效果不太蘿理想。（4）裁案例研終究：解析了環(huán)斬境區(qū)位影紗響無明顯衡規(guī)律的現(xiàn)富象，環(huán)境欺區(qū)位的早盯期影響較幫弱，而建終筑用途和洲建造年代使的影響較籠為明顯。第二部慎分：規(guī)詞劃對策第六章宏觀層面搭的規(guī)劃策父略：201膝0年特區(qū)度建筑總功量的推駱測第七章嫂中觀層思面的規(guī)區(qū)劃策略劍：密度役分區(qū)模壁型第八章篩中觀寬層面的規(guī)膚劃策略：候各類用地畏的密度分科配第九章括微觀解層面的規(guī)秀劃策略：件街坊內(nèi)部聯(lián)的密度分紡配原則第十章睛法定圖隱則地域拋的密度備分布：姐實證檢瓦驗和示鴨例第二部分仆結(jié)語6.1腰現(xiàn)狀和供釀給情況2001株年特區(qū)內(nèi)拴的建設用偉地總量為蜂133.銅4平方公動里，人口州為255奏萬，人均晃建設用地嘗面積為5午2.2平兇方米/人心；特區(qū)內(nèi)鳳建筑總量午達到1.嶼36億平籃方米，建環(huán)筑毛容積慣率為0.螞978。依據(jù)《深期圳市城市劫總體規(guī)劃示（199通6-20盜10）》懶,建設用期地規(guī)?？厮怪圃?6甲0平方公村里，人均角建設用地淹達到國家驕規(guī)定的最鼓低標準6違0平方米委/人，則錫人口規(guī)模半必須控制劣在270證萬以內(nèi)。6.2別推測原則奧和方法（1）怎推測原接則：建厚筑量的君增長要胸適應人總口、環(huán)碧境、城且市設施菌等要素者的可持膀續(xù)發(fā)展眠。（2）毛推測方頸法：從存供給和槐需求兩毅個方面穩(wěn)對20獄10年頸深圳經(jīng)糧濟特區(qū)滋的建筑態(tài)總量進底行合理棵推測，浸采用以罩下方法兔：環(huán)境雁標準導椅向、人肢口-居羨住建筑怎模式和處人口-此公共設優(yōu)施模式回。規(guī)劃對疏策6.總器量推測7.?？诵徒?gòu)8.密因度分配9.原注則制定10.矛典型示艙例結(jié)語規(guī)劃對淘策6.總量棋推測7.模型宮建構(gòu)8.密孩度分配9.原則斥制定10.典晨型示例結(jié)語環(huán)境標準導向

以不降低特區(qū)的環(huán)境質(zhì)量為前提，對0.9、0.95和1.0三種容積率水平進行權衡。人口-居住建筑模式

利用反映居民生活水平的居住用地指標，均衡人口數(shù)量和居住建筑二者之間的關系，依據(jù)比例確定2010年的建筑總量。人口-公共設施模式

結(jié)合教育和醫(yī)療衛(wèi)生的合理指標體系，綜合考慮人口-教育/醫(yī)療設施-建筑三者之間的數(shù)量關系，尋找未來發(fā)展的均衡點。推測結(jié)果2010年特區(qū)建筑總量為1.52億平方米，建筑毛容積率為0.95。規(guī)劃對薪策6.總量聯(lián)推測7.模富型建構(gòu)8.密度頌分配9.原慘則制定10.典載型示例結(jié)語模型建構(gòu)耐框架規(guī)劃對策6.總母量推測7.?？钚徒?gòu)1)基準侵模型2)修正膚模型3)擴牽展模型8.密砍度分配9.原斜則制定10.典宿型示例結(jié)語7.1拘.1基準模型津：影響因裕子選擇（1）基于現(xiàn)援狀分析（2）參照腳香港經(jīng)懂驗（3）根據(jù)蠟區(qū)位理配論確定密楊度分區(qū)歸基準模緣瑞型的主脫要參數(shù)歡包括交賭通條件浪、服務勉條件和稠環(huán)境條磚件。規(guī)劃對策6.總量爪推測7.模櫻型建構(gòu)1)基卡準模型2)修正擱模型3)擴展巧模型8.密度雹分配9.原脹則制定10.典肝型示例結(jié)語7.1.她2基準柿模型：交刺通條件1）基于濾地鐵影響診的交通條外件分區(qū)地鐵線膨路兩側(cè)掩各50炒0米的騎覆蓋區(qū)港域賦值欺1，其肢余地區(qū)梁賦值0沈。2）基顛于道路狀影響的朋交通條感件分區(qū)道路兩側(cè)岡各250嗽米（不包葡括道路自宜身寬度）直區(qū)域賦值暫1，其余或地區(qū)賦值露0。3）基于遍交通條件洞的密度分乒區(qū)模型基于地鐵倉和干道的感交通可達袖性，各個減區(qū)域的土詠地開發(fā)強喚度存在以科下級差關鐵系：地鐵序+干道>沃地鐵>干瀉道>其它閃地區(qū)。對于兩個霜交通條件攝分區(qū)進行零綜合，建追立密度分眾布模型，暢將深圳特音區(qū)分為四到種密度分蠅區(qū)。規(guī)劃對策6.總桌量推測7.模型始建構(gòu)1)基準劉模型2)修正取模型3)擴展閉模型8.密接度分配9.原謎則制定10.典對型示例結(jié)語7.1疾.3準基準模飾型：服旺務條件1）基貓于市中綱心影響咽的服務檢條件分湊區(qū)：中心區(qū)內(nèi)星部賦值4利；10分蝦鐘步行距集離（70移0米）范莊圍內(nèi)賦值館3；公交口10分鐘翻運距（3僵500米寒）范圍內(nèi)妻賦值2；緊其它地區(qū)哨賦值1。2）基于獨區(qū)中心影翅響的服務勺條件分區(qū)魔：區(qū)中心松內(nèi)部賦柜值4；材10分梨鐘步行廊距離范絞圍內(nèi)賦監(jiān)值3；介公交1增0分鐘百運距范綱圍內(nèi)賦槐值2；績其它地為區(qū)賦值唇1。福進田區(qū)和岸羅湖區(qū)回都沒有圓區(qū)級中逮心，賦作值0。3）基于但服務條件始的密度分菊區(qū)模型：對市級和擠區(qū)級中心似賦予相應繭權重，分院別為1.黑0和0.們5。對于兩個鴿服務條件弄分區(qū)進行跑綜合，建濱立密度分項布模型，牽將深圳特土區(qū)分為三社種密度分候區(qū)度。規(guī)劃對策6.總貫量推測7.模雕型建構(gòu)1)基嶼準模型2)修正尿模型3)擴梯展模型8.密悄度分配9.原則禮制定10.典敘型示例結(jié)語7.1.輛4基準土模型：環(huán)移境條件公共綠地怒對于容積配率分布的哀影響具有聞特殊的距你離衰減效電應，直接艦面臨公共丟綠地的土薪地價格往尤往會特別蓄高，從而淚導致容積欲率也特別旗高。假設迅公園綠地左對于周邊次100米厲范圍內(nèi)土灘地開發(fā)強胡度的影響著最為顯著降。建立基辱于環(huán)境矩條件的瓣密度分倉區(qū)模型喪，將深貢圳特區(qū)業(yè)分為三徹種密度案分區(qū)，制賦值采鞋用：面欺臨公園常綠地1嚷00米悟范圍內(nèi)勿賦值3犬，步行晨10分紅鐘范圍制內(nèi)賦值珠2；其狠余地區(qū)識賦值1尸；公共緣瑞綠地本烤身作為閃非開發(fā)宋用地,然賦值0懂。規(guī)劃對策6.總量進推測7.模于型建構(gòu)1)基準撓模型2)修正都模型3)擴展平模型8.密度易分配9.原則騾制定10.風典型示破例結(jié)語7.1奔.5景基準模贈型（1）參街數(shù)權重：破現(xiàn)狀分析朵結(jié)果，服意務和交通挖因子影響誤力分別為湖0.67錢和0.3維3。服務是因子中包睡含公共綠禾地對容積窄率分布的慮貢獻0.塑1，從而年得到三個無因子的影糠響力排序前：服務區(qū)她位0.5骨7>交通速區(qū)位0.掀33>環(huán)省境區(qū)位0辣.1?；诘罔F烘建設對三奴個影響因企子的相對場權重進行論調(diào)整，調(diào)古整后的的傾權重分配浩為：服務它區(qū)位0.拴45；交膏通區(qū)位0肥.45；苗環(huán)境區(qū)位露0.1。（2）刃建立密籠度分區(qū)霸的基準觸模型：班將經(jīng)濟躁特區(qū)劃顏分為高椒密度、鏡中高密呼度、中脆低密度怒和低密堪度四種救密度分屑區(qū)。公考共綠地蘋作為非桌開發(fā)用撞地。規(guī)劃對策6.總量怖推測7.模型情建構(gòu)1)基辮準模型2)修巡壽正模型3)擴展牽模型8.密度礙分配9.原臥則制定10.診典型示余例結(jié)語7.2歷.1亡修正模全型：生允態(tài)原則總體規(guī)劃樂和總規(guī)檢煮討提出要蹈針對不同喜的生態(tài)功汗能區(qū)采取帳相應的建瞧設和保護蠅措施;訓《深圳市殊福田紅樹弓林保護區(qū)隨總體規(guī)劃搶》也對紅弦樹林周邊垃地區(qū)的開瞎發(fā)建設提怪出了控制面建議。綜合以上暑生態(tài)建設秋原則，以債總體規(guī)劃益中的“生遇態(tài)功能分乎區(qū)圖”為功依據(jù)，建否立生態(tài)模舒型并對基紀準模型進監(jiān)行相應的波局部修正籍。規(guī)劃對策6.總量哲推測7.模耕型建構(gòu)1)基擱準模型2)修欲正模型3)擴展股模型8.密所度分配9.原依則制定10.典景型示例結(jié)語7.2澤.2槐修正模宋型：安駱全原則總體規(guī)宏劃檢討伙以坡度豆為標準病，將特運區(qū)范圍姐內(nèi)的城慣市建設哀用地劃紀分為三副類。以總規(guī)檢尖討中的“廢可建設用昏地評價圖避”為依據(jù)販，建立適濱建用地模柴型，對基流準模型進課行相應的餅局部修正皂。規(guī)劃對著策6.總量缸推測7.模型草建構(gòu)1)基準悄模型2)修正咬模型3)擴展之模型8.密端度分配9.原則按制定10.溉典型示嫩例結(jié)語7.2.礦3修正魂模型：美獨學原則總體規(guī)劃粒將特區(qū)劃除分為一般渡地區(qū)、控銜制高層發(fā)井展區(qū)、引勺導高層發(fā)欣展區(qū)、景獎觀軸線和炭重要節(jié)點域地區(qū)等五尊類地區(qū)；忽《深圳市衣經(jīng)濟特區(qū)抽整體城市京設計研究針》對于城靈市天際輪螞廓線提出綠了控制要請求。以總體規(guī)努劃的“特貝區(qū)城市設稀計導引”為依鬧據(jù)，建立燙城市設計庸模型，對于基準拐模型進要行相應敲的局部旁修正。規(guī)劃對策6.總量構(gòu)推測7.模型污建構(gòu)1)基嫩準模型2)修正閃模型3)擴考展模型8.密度彎分配9.原則夠制定10.過典型示便例結(jié)語7.2.利4修正貿(mào)模型：其吧它修正鑒于港天口用地現(xiàn)相當可古觀（1泉1.2受平方公芳里）以測及開發(fā)想強度的公特殊性獎，擬作胸為特殊秩密度分俘區(qū)，不奏納入一情般密度委分區(qū)。謎城市發(fā)它展備用萌地也相葡當可觀打（14晝.02壩平方公功里），帥但并未陵列入以證201架0年為管期限的丟發(fā)展用艙地計劃穿，因此吃也不能甲作為一蘆般密度桿分區(qū)的衰組成部杠分。建立基擱于其它等原則（焦港口用銅地和發(fā)逮展備用再地）的皺密度分鎖區(qū)修正希模型?；诿缹W/其它原則的基準模型修正規(guī)劃對策6.總兼量推測7.模從型建構(gòu)1)基準倦模型2)修土正模型3)擴展糕模型8.密牛度分配9.原則武制定10.揮典型示肅例結(jié)語基于生態(tài)/安全原則的基準模型修正規(guī)劃對百策6.總存量推測7.模型知建構(gòu)1)基控準模型2)修想正模型3)擴展私模型8.密度霧分配9.原則忙制定10.典希型示例結(jié)語7.3.仆1密度雷分區(qū)的擴棍展模型通過各則項修正鳥并疊加狠總體規(guī)忙劃路網(wǎng)猛，最后澤得到以傭街坊（姐以道路勞紅線為膀街坊邊忽界）為孔單元的惰密度分院區(qū)擴展鞠模型。規(guī)劃對策6.總量嘩推測7.模型嚼建構(gòu)1)基寸準模型2)修正包模型3)擴添展模型8.密度險分配9.原擊則制定10.典孟型示例結(jié)語7.3創(chuàng).2非居住額用地的財密度分偷區(qū)擴展宴模型旅館和崇辦公等宵高密度蜓用途主雅要集中棕在市中燦心、區(qū)扔中心和作深南大孩道兩側(cè)拐，除此冒而外地袖區(qū)的非助居住用辜地的密童度相對受較低。7.3.湊3居住用表地的密造度分區(qū)狐擴展?？沸鸵?guī)劃對策6.總瞎量推測7.模駐型建構(gòu)1)基準挑模型2)修守正模型3)擴遣展模型8.密度售分配9.原熔則制定10.典圣型示例結(jié)語基準模型修正模型擴展模型交通條件

服務條件

環(huán)境條件

生態(tài)原則

安全原則

美學原則

其它原則基準模型

擴展模型非居住擴展模型

居住擴展模型

規(guī)劃對淘策6.總奇量推測7.模型倒建構(gòu)8.密度獨分配1)分盤配原則2)居奔住建筑3)非居志住建筑4)密葛度分布帥和地價分布牲比較9.原則扔制定10.典諒型示例結(jié)語（1）滿慌足規(guī)劃要旬求：城市烘未來發(fā)展罰對于各類盼建筑的總黎量需求。（2）遵砌循理論依禽據(jù)：各類譯用地的密警度遞減規(guī)祥律。（3）牧參照相火關經(jīng)驗溜：國內(nèi)昌外城市蝕的各類帆建筑總質(zhì)量構(gòu)成蠟，例如吩對于上蘿海中心匙城區(qū)的賭各類建俗筑總量懶構(gòu)成的弄近年變貨化趨勢軟進行類些比。8.1圾密度分配碎原則各類用地的密度遞減規(guī)律密度分配白方法步驟一：胸確定各類篩建筑總量罪。步驟二賽：核定產(chǎn)各類用精地在密方度分區(qū)管中的分穩(wěn)布和面竟積。步驟三：赴進行密度劈燕分配。規(guī)劃對策6.總量碌推測7.模瘡型建構(gòu)8.密鬧度分配1)分配塘原則2)居占住建筑3)非崗居住建筐筑4)密干度分布森和地價分布詢比較9.原認則制定10.西典型示飄例結(jié)語8.2糞.1想居住建根筑總量貧推測（1）超住宅發(fā)耗展目標收：20墊01年襖深圳特帆區(qū)的人駐均住宅漿建筑面臘積為2丹9平方拼米/人咐，居住素建筑面騙積合計支為79絕41萬煙平方米男，占建剪筑總量紅的60蹄.85擱%；2沸010喬年的特非區(qū)人均暑住宅建芬筑面積繞要達到鹿35平掃方米/注人。（2）住預宅建筑總澡量和比重昌預測：根聲據(jù)深標對額于居住建勺筑面積構(gòu)咳成的相關擺規(guī)定推測穗居住建筑棚總量：居食住建筑總供量=人口道（270傷萬人）*楊人均居住壟建筑面積摸（35+際1.88亞）=99木58萬平厘方米，新路增201將7萬平方面米；占總禮建筑量的討比例為6刊5.5%汽，比目前失上升4.扣6個百分跑點。非居住言建筑面博積為（15減200-騰9958周）524庭2萬平方嗚米，新增鐘133萬領平方米，效占建筑總蠅量的比例墳為34.手5%。（3）相孟關城市類押比：19祝97-2匠001年叢期間，上亞海中心城貿(mào)區(qū)的居住庸建筑占建朋筑總量的環(huán)比重從6多0.0%舅上升到6霸3.2%寧，預計在鑼未來一定塘時期內(nèi)上爛海中心城捐區(qū)的居住帆建筑占建達筑總量的蹤蝶比重仍然搖會呈現(xiàn)上獨升趨勢。規(guī)劃對貌策6.總量劉推測7.模父型建構(gòu)8.密度界分配1)分配艙原則2)居補住建筑3)非特居住建臂筑4)密度盾分布和地價分布踩比較9.原翅則制定10.典爸型示例結(jié)語8.2訓.2愁居住用扇地的密述度分區(qū)將總體規(guī)女劃的“土耕地利用總布體規(guī)劃圖循”中的居閑住用地范塊圍和擴展皂模型的密六度分區(qū)進頭行疊加，鐮得到居住器用地在4啊個密度分燥區(qū)中的分裂布和面積爸?？紤]到密宋度4區(qū)（羅城市中心迅地區(qū)）內(nèi)勵的居住用嚼地數(shù)量較欣少、開發(fā)積強度不宜免也不可能暮比密度3籠區(qū)更高，販因此擬在晃密度4區(qū)償和密度3卻區(qū)采用相波同的居住江用地的密待度標準。8.2.找3容積暗率測算（1）數(shù)以深標搞為依據(jù)繪的測算性：A.居鞏住小區(qū)用精地構(gòu)成:深標和域國標在為居住小處區(qū)的各全項用地洪比例構(gòu)籍成方面汗是相同茶的，但釀兩者在術居住小橋區(qū)級公勇共設施發(fā)的配置杰項目上芳存在差繭異，需定要對深譽標的居墊住小區(qū)形用地構(gòu)營成進行掏調(diào)整。深標規(guī)定竹人均居住眨用地為2喉0-24猛平方米/腥人，取中搭值為22錘平方米/偶人。則居佳住小區(qū)的說各項用地剖比例構(gòu)成嘩如表。居住小區(qū)的用地構(gòu)成深標規(guī)定比例（%）中值比例（%）調(diào)整后取用比例（%）人均用地（平方米）住宅用地55-65606514.3道路用地7-1310102.2公共綠地5-128.571.5公共設施用地18-2722.5184.0規(guī)劃對策6.總宴量推測7.模摘型建構(gòu)8.密度綠分配1)分配垮原則2)居抹住建筑3)非居從住建筑4)密書度分布仍和地價分拔布比較9.原則纖制定10.銹典型示延例結(jié)語B.各類坊居住小區(qū)吊中住宅建押筑的凈容摩積率和毛恰容積率:假設各緞類居住依小區(qū)中叫人均公量共綠地瓣和公共版設施的翁用地標者準保持礎不變，返即人均逗5.5反平方米背/人，易同時又草假設各沃類居住鵝小區(qū)中徑住宅用鞋地和道畫路用地但的比值愚關系也陳保持不貧變,即翻住宅用形地占住該宅和道饑路用地是之和的捎14.寨3/（云14.桐3+2這.2）踏=87魄%。高層居住忽小區(qū)：人涂均居住用莖地為10反-13平臉方米，取汪中值為1遇1.5平催方米；住燃宅和道路塘用地合計幫占小區(qū)用說地的比例濟為1-5涼.5/1爸1.5=核52%，患其中住宅愈用地所占汗比例為5概2%*8回7%=4翁5%,人賺均住宅用螺地為11扒.5*4休5%=5采.2平方昌米。20栽10年的曾特區(qū)人均壁住宅建筑扒面積為3奪5平方米酷，則高層絡居住小區(qū)愚的住宅建哀筑凈容積默率為35致/5.2應=6.7容，毛容積層率為6.話7*45案%=3.犁0。C.各妻類居住俘組團中慎的住宅槳建筑密恨度根據(jù)深標或國標測算的高層/中高層/多層居住小區(qū)的住宅密度指標毛容積率住宅用地所占比例（%）凈容積率建筑密度(凈)平均建筑層數(shù)高層3.0456.724%28中高層2.6515.130%17多層1.8632.833%9規(guī)劃對滲策6.總?cè)剂客茰y7.模型郵建構(gòu)8.密含度分配1)分戲配原則2)居住驕建筑3)非原居住建糧筑4)密度盤分布和地價分相布比較9.原則克制定10.典應型示例結(jié)語由于高炒層住宅郵的平均騾層數(shù)達沾到28葬層具有絲式相當?shù)膬r難度，展多層住修宅的平遵均層數(shù)危也不宜傘超過6憤層（由煉于不經(jīng)踏濟，深神標建議籠不設置咱7-9尚層住宅匹），為均此結(jié)合映居住用董地的密滲度分配鳥，對于紙上述數(shù)充據(jù)進行撓適當?shù)臄痴{(diào)整。（2）國虧內(nèi)外城市嶄經(jīng)驗調(diào)整后的高層/中高層/多層居住小區(qū)的住宅密度指標毛容積率住宅用地所占比例（%）凈容積率建筑密度(凈)建筑層數(shù)高層2.7456.024%25中高層2.4514.730%16多層1.2631.933%6規(guī)劃對阿策6.總量規(guī)推測7.模型交建構(gòu)8.密棵度分配1)分配蓬原則2)居住漢建筑3)非認居住建茶筑4)密度抗分布和地價分臣布比較9.原捏則制定10.獸典型示取例結(jié)語（3）實彼際測算：按公式筒進行測丸算：高蔬層FA法R（毛座）*密手度四區(qū)汪的居住曬用地面付積+高第層FA活R（毛冒）*密蟲度三區(qū)宜的居住袍用地面狹積+中辯高層F此AR（膽毛）*殊密度二巧區(qū)的居輩住用地運面積+車多層F辱AR（市毛）*免密度一避區(qū)的居攀住用地修面積=郊（滿足貍）規(guī)劃第居住建鴉筑總量完。密度分配鏈得到的居倡住建筑總攤量為99駱28.5負萬平方米譜，與前面希推測的9覽958萬薦平方米相拒差29.噴5萬平方年米，偏差輩0.3%銅在允許范偵圍之內(nèi)。居住用地的密度分配結(jié)果

密度分區(qū)4區(qū)3區(qū)2區(qū)1區(qū)合計用地面積(km2)0.2711.0019.9817.4248.67建筑總量(萬m2)72.92970.04795.22090.49928.5毛容積率2.72.72.41.2-凈容積率6.06.04.71.9-平均層數(shù)2525166-建筑凈密度（%）24243033-規(guī)劃對廊策6.總先量推測7.模牌型建構(gòu)8.密度槍分配1)分槍配原則2)居吉住建筑3)非居中住建筑4)密機度分布節(jié)和地價分萌布比較9.原思則制定10.典乖型示例結(jié)語規(guī)劃對貨策6.總量個推測7.?？蛐徒?gòu)8.密痕度分配1)分配門原則2)居住碎建筑3)非居藥住建筑4)密度幻玉分布和地價分布修比較9.原則準制定10.身典型示剝例結(jié)語8.3.傷1各類揀建筑量發(fā)吃展趨勢的鄰推測（1）貍基本原忙則：●以200稱1年特區(qū)固各類建筑檢面積及其怖占建筑總晌量的比例己為基礎?！褚韵嚓P出規(guī)劃對咱于各類悉建筑面遵積的需糖求為依寸據(jù)?！褚試鴥?nèi)外執(zhí)城市密度嘴分布的相漲關經(jīng)驗作嘆為類比。●以上海中考心城區(qū)的藏各類建筑唐面積比重刷及其近年求變化趨勢繭作為參照折。1997酒-200登1年間，崇上海中心熱城區(qū)商業(yè)托建筑面積暗的比重持晝續(xù)增加，慌辦公和旅根館建筑面促積的比重哲在有所上執(zhí)升后基本鳴穩(wěn)定在8的.8%左吳右，其它律類建筑面拖積的比重繳總體上呈搞現(xiàn)下降趨陜勢，而工宴業(yè)和倉儲搞建筑面積畜的比重則即持續(xù)下降宿。規(guī)劃對寄策6.總量溫推測7.模型停建構(gòu)8.密度關分配1)分涂配原則2)居住拴建筑3)非居自住建筑4)密度桂分布和地價分另布比較9.原械則制定10.駝典型示濾例結(jié)語A.規(guī)劃依據(jù)：福田市中心區(qū)的建設將新增辦公建筑180萬平方米，旅館建筑57萬平方米，合計為237萬平方米。B.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：基本達到平衡，即保持在8.8-8.9%。C.以國內(nèi)外城市的辦公和旅館建筑容積率作為類比。

A.規(guī)劃依據(jù)：福田市中心區(qū)的建設將新增商業(yè)服務建筑66萬平方米。B.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：逐年上升趨勢。

C.以國內(nèi)外城市的商業(yè)建筑容積率作為類比。A.近年來特區(qū)新建的高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)的容積率標準：高新園區(qū)的容積率水平基本上可以分為0.6-0.8和0.9-1.1二個檔次。B.規(guī)劃依據(jù)：嚴格控制工業(yè)用地的發(fā)展。C.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：逐年下降趨勢。D.以國內(nèi)外城市的工業(yè)和倉儲建筑容積率作為類比。A.規(guī)劃依據(jù)：福田市中心區(qū)的建設將新增文化設施和展覽中心等各類其它建筑面積63萬平方米。B.以上海中心城區(qū)的近年變化趨勢作為參照：整體上呈現(xiàn)下降趨勢。

辦公和旅館商業(yè)建筑工業(yè)和倉儲其它類建筑規(guī)劃對策6.總捕量推測7.模型砍建構(gòu)8.密度成分配1)分配咳原則2)居住吼建筑3)非紗居住建心筑4)密暢度分布厚和地價分布點比較9.原溉則制定10.擋典型示壞例結(jié)語8.3.街2非居有住用地的熟分布將總體擊規(guī)劃中參的“土玩地利用姓總體規(guī)喇劃圖”圖（包括恨商業(yè)、芽工業(yè)、冷倉儲、叼公共設喬施、市湯政設施帝用地等右）與擴船展模型夠的密度顛分區(qū)分胞別進行降疊加，花得到各讀類用地哀在4個宣密度分竟區(qū)中的接分布和卻面積。（單位：奮平方公里秒）密度分區(qū)4區(qū)3區(qū)2區(qū)1區(qū)合計居住0.2711.0019.9817.4248.67非居住商業(yè)3.421.894.011.4210.74工業(yè)/倉儲-0.986.7712.2720.02政府/團體/社區(qū)用地0.881.433.682.448.43市政設施--0.350.450.80其它--5.316.0711.38合計4.5715.340.140.07100.04規(guī)劃對策6.總腥量推測7.模鬼型建構(gòu)8.密度僵分配1)分陽配原則2)居住勉建筑3)非丑居住建缸筑4)密嶺度分布蝦和地價分勾布比較9.原則傷制定10.崗典型示脾例結(jié)語商業(yè)用地醋的密度分推區(qū)工業(yè)/閃倉儲用概地的密蘇度分區(qū)其它用挎地的密多度分區(qū)規(guī)劃對策6.總港量推測7.模型螞建構(gòu)8.密度泥分配1)分配地原則2)居住涌建筑3)非教居住建券筑4)密骨度分布你和地價分狹布比較9.原則裝制定10.攻典型示慮例結(jié)語8.3.權3非居雪住建筑容淘積率分配（1）對蓋于辦公/蠶旅館、商友業(yè)和其它康建筑類型也進行容積粥率分配：伐FAR（套四區(qū)）*乞密度四區(qū)父用地面積股+FAR茶（三區(qū)）矛*密度三講區(qū)用地面待積+F乎AR（二分區(qū)）*密堪度二區(qū)用項地面積+乖FAR墳（一區(qū)）樸*密度一撤區(qū)用地面駁積=（滿胳足規(guī)劃需度求的）建爐筑總量。（2）摸以深標關對工業(yè)責/倉儲嚇建筑容墾積率的景控制規(guī)勵定和特深區(qū)內(nèi)新李建高新難技術園沒區(qū)的規(guī)街劃容積緩率為依徒據(jù)，對數(shù)于工業(yè)泡和倉儲歡建筑進戚行容積豈率分配尋：根據(jù)瘋工業(yè)和介倉儲建享筑容積鹽率的分勞析，可飼以劃分戰(zhàn)為三個蛋層次，虧即密度嗚三區(qū)為哨1.2粘≤FA庫R≤1戰(zhàn).6、片密度二勢區(qū)為0筋.9≤勉FAR墻≤1.色1、密淘度一區(qū)睡為0.鞠6≤F竭AR≤若0.9煤。規(guī)劃對策6.總量情推測7.模疤型建構(gòu)8.密們度分配1)分雜配原則2)居住請建筑3)非沖居住建碗筑4)密處度分布忠和地價分布鞠比較9.原壞則制定10.典插型示例結(jié)語各類用控地密度茂分區(qū)匯栗總表密度分區(qū)

密度4區(qū)密度3區(qū)密度2區(qū)密度1區(qū)居住

容積率2.72.72.41.2用地面積(km2)0.2711.0019.9817.42建筑量(萬m2)72.92970.04795.22090.4非居住類

辦公/旅館

容積率5.13.5

用地面積(km2)2.151.07

建筑量(萬m2)1096.5374.5

商業(yè)/金融/服務容積率2.11.51.00.8用地面積(km2)1.270.824.011.42建筑量(萬m2)266.7123.0401.0113.6工業(yè)/倉儲容積率

1.21.00.7用地面積(km2)

0.986.7712.27建筑量(萬m2)

117.6677.0858.9其它

容積率1.20.90.60.5用地面積(km2)0.881.439.348.96建筑量(萬m2)105.6128.7560.4448.08.4腳密度叔分布和陸地價分說布比較辦公、圈居住、聞商業(yè)和級工業(yè)建脅筑的地牢價變化哈趨勢與纖密度分瘡布均比壤較接近逗，且各另類用途雞的密度犬分配都圖遵循相斧應的密貧度遞減棒規(guī)律。量由于在渠密度分醬布中考責慮到了傻地鐵的殿區(qū)位影門響，使丙辦公、喪居住等茫高容積犬率用途稻用地的情區(qū)位差亭異性更引為突顯內(nèi)。各類用地的地價分布曲線各類用地的密度分布曲線規(guī)劃對策6.總量娃推測7.模型且建構(gòu)8.密縣度分配1)分征配原則2)居住激建筑3)非秀居住建妖筑4)密度肉分布和地價分布鎖比較9.原則央制定10.危典型示林例結(jié)語地塊的密資度分配原滿則的方法依據(jù)相猴關的理湊論，參夸照國內(nèi)魚外城市搬的類比穩(wěn)經(jīng)驗，草并且針勿對深圳扯特區(qū)的躁實際情投況，確販定影響旅街坊內(nèi)貍部密度記分配的且主要因嘗素包括過土地用遣途、用繭地規(guī)模腹、城市慘設計和茶交通條渠件。規(guī)劃對魚策6.總量謎推測7.模型技建構(gòu)8.密著度分配9.原向則制定1)土地菌用途2)用地辜規(guī)模3)城市物設計4)交通廢條件10.典泥型示例結(jié)語9.1孩土地用途街坊或地駐塊中不同禁土地用途鉆會有不同資的密度分奸布，對于縮慧具有兩種堂或以上用析途的地塊貼容積率，壺可以按照袖下列公式廳進行計算耽：FAR貪aXa丈+F勉ARb卡Xb展+..熊...尿.+F難ARn誓Xn拌=FA旦R其中,軟FARa、FA劇Rb、FA府Rn為a用途州、b用途滲或第n種劍用途的各寸自容積率芬；Xa、Xb、Xn分別為a乏用途、b陶用途直至旅第n種用肝途占總用氏地的比例裳，合計為失100%茶；FAR配為地塊的茅綜合容積甩率。規(guī)劃對策6.總量亮推測7.模饞型建構(gòu)8.密度聰分配9.原則灘制定1)土地值用途2)用地畢規(guī)模3)城導市設計4)交通崇條件10.港典型示盈例結(jié)語規(guī)劃對棍策6.總量腳推測7.模吊型建構(gòu)8.密度渠分配9.原踐則制定1)土希地用途2)用地神規(guī)模3)城市勺設計4)交通訓條件10.典訓型示例結(jié)語高層居住用地的密度分配

中高層居住用地的密度分配

多層居住用地的密度分配

9.2貫用地規(guī)模參考其它喂城市的經(jīng)商驗，用地寧規(guī)模對于尺密度分配戚的影響主脆要體現(xiàn)在乖居住用地堤內(nèi)部的配磚套公共服厭務設施。對規(guī)模大渠于居住小訪區(qū)的用地勺，容積率志標準按照芹住宅密度滑分配中的賽毛容積率若實行；對癢規(guī)模小于糕組團的居柳住用地，性容積率標堆準按照組仍團的容積嚼率實行；吊規(guī)模介于梅小區(qū)和組勿團之間的肺居住用地洗，按照相懶應的人均止用地面積污比例對容店積率進行彼折算。9.3歷城市攔設計在街坊內(nèi)閥部的密度上分配中，鮮受到城市奧設計引導鎮(zhèn)的影響，彼在個別地柱塊需要形甜成地標建掃筑，有可虛能突破密傅度分區(qū)的偵基準容積干率?？紤]省到這類地抽塊在總用甘地面積中先所占比例似較小，增仇加的建筑勸面積不會嬸對于特區(qū)脈的建筑總鵝量造成太鉆大的突破東，因此對初于城市設該計影響下嗚的街坊內(nèi)窗部密度分小配，采取燈街坊整體顧的基準容煮積率不變順，受到