第1章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一頁，共85頁。房地產(chǎn)開發(fā)項目實例2第二頁，共85頁。學習本課程的目的站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營全過程及其具體操作方法；以房地產(chǎn)開發(fā)項目為節(jié)點，了解政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制過程。3第三頁，共85頁。本課程的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃4第四頁，共85頁。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述5第五頁，共85頁。本章主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的涵義與特點房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)6第六頁，共85頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的涵義和特點7第七頁，共85頁。擁有資金尋找投資機會發(fā)現(xiàn)投資機會（項目）論證、投資測算融資、置地規(guī)劃、設計、建設、銷售、售后服務回收資金房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營實現(xiàn)資本增值非主營地產(chǎn)公司投資（要有開發(fā)許可）地產(chǎn)公司接受委托地產(chǎn)公司直接投資市場調(diào)查市場細分房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營鏈條8第八頁，共85頁。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理活動。房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程。房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)。9第九頁，共85頁。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設適應城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設施及空間環(huán)境，并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標和提高土地使用社會經(jīng)濟效益的活動。10第十頁，共85頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)的特點開發(fā)成本高，投資量大；11第十一頁，共85頁。發(fā)文編號批準日期報件單位項目名稱用途土地座落用地總面積（平方米）土地出讓金（萬元）哈政土（松北）合供字【2011】62號2011.9.1黑龍江華盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅、商服住宅、商服松北區(qū)世茂大道以南、規(guī)劃21路以北、規(guī)劃01路以東、規(guī)劃02路以西地段96570.7631975譬如：土地費：3億元建安工程費：10萬平方米×2容積率×3000元/平方米=6億元土地費+建安工程費=9億元未含小區(qū)內(nèi)基礎設施配套費、市政配套費、融資成本、勘察及規(guī)劃設計費、監(jiān)理費以及其他開發(fā)建設收費。12第十二頁，共85頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)的特點2.開發(fā)建設期長，投資周轉慢；3.市場具有地區(qū)性和分散性；4.需求具有穩(wěn)定性；5.涉及面廣，綜合性強。13第十三頁，共85頁。三、房地產(chǎn)開發(fā)分類按照開發(fā)項目所在的位置劃分，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)；按照開發(fā)的規(guī)模劃分，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)；按照開發(fā)項目的使用功能劃分，可分為居住房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、旅館用房地產(chǎn)、餐飲用房地產(chǎn)、娛樂用房地產(chǎn)、特殊用途的房地產(chǎn)等；按照開發(fā)的深度劃分，可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)；按照開發(fā)的方式劃分，可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)。14第十四頁，共85頁。四、房地產(chǎn)經(jīng)營的含義房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。15第十五頁，共85頁。五、房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與購置；房地產(chǎn)品的銷售；房屋互換；房地產(chǎn)信托和咨詢。16第十六頁，共85頁。房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的相關行為主體（以住宅為例）開發(fā)商金融機構地方政府部門勘查規(guī)劃設計單位承包商材料設備供應商購房者監(jiān)理單位17第十七頁，共85頁。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序18第十八頁，共85頁。典型房地產(chǎn)開發(fā)程序

普通商品住宅土地交易中心獲取土地；城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分；以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證；城鄉(xiāng)規(guī)劃法第40條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。19第十九頁，共85頁。典型房地產(chǎn)開發(fā)程序

經(jīng)濟適用房城鄉(xiāng)規(guī)劃法第36條規(guī)定，按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書；城鄉(xiāng)規(guī)劃法第37條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。20第二十頁，共85頁。典型房地產(chǎn)開發(fā)程序

利用集體土地建工廠依據(jù)《建設項目用地預審管理辦法》辦理建設用地預審報告；依據(jù)《建設用地審查報批管理辦法》辦理建設用地批準書。21第二十一頁，共85頁。房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營階段的劃分（以商品住宅開發(fā)為例）：項目構想及土地獲取階段規(guī)劃設計階段施工建設階段營銷階段竣工入住階段售后移交階段22第二十二頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段主要工作：區(qū)域市場調(diào)研土地信息收集土地初判項目定位土地深判尋找合作資金土地投標（或摘牌）簽訂土地出讓合同23第二十三頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段1.區(qū)域市場調(diào)研項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研24第二十四頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段2.土地信息收集現(xiàn)狀圖規(guī)劃設計條件現(xiàn)場踏勘了解周邊配套情況了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況25第二十五頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段3.土地初判了解地塊的上市方式和地價了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況（成本測算）了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況（產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排）26第二十六頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段4.項目定位公建部分擬選業(yè)態(tài)種類和數(shù)量市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位（房型和面積定位）、價格定位經(jīng)濟測算項目發(fā)展報告（開發(fā)計劃；項目考核指標；資金流）27第二十七頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段5.土地深判可行性研究報告（區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析；該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、發(fā)展前景；現(xiàn)狀圖；市場深度調(diào)研結果；項目最終定位；成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選；開發(fā)周期及付款計劃；項目方案確定；資金流測算）28第二十八頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段6.尋找合作資金研究并確定融資方式項目招商明確合作伙伴、尋找合作方式引資（商業(yè)計劃書、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議）合作實施（成立合作公司，辦理相關手續(xù)）29第二十九頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段7.土地投標（或摘牌）投方案標（項目方案確定）投經(jīng)濟標（確定土地上限）拍賣（競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術）掛牌（競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術）30第三十頁，共85頁。一、項目構想及土地獲取階段8.簽訂土地出讓合同土地出讓合同出讓金、交費證明辦理土地證31第三十一頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段主要工作：設計前準備組織方案設計組織施工圖設計辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證32第三十二頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段1.設計前期明確產(chǎn)品設計思路明確設計單位選擇標準制定設計組織計劃33第三十三頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段2.組織方案設計方案和設計單位選擇與合同簽訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂規(guī)劃方案的確定及成本測算建筑平面、立面功能效果分析及成本測算景觀概念方案的確定34第三十四頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段3.組織施工圖設計施工圖設計單位的選擇與合同簽定制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書結構方案及設備選型研討及確定施工圖成果（總平面圖；放線圖；樁位圖；施工圖報建圖；消防、人防報建圖；施工圖審查全圖及計算書；編制建安工程預算，建安工程成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化；施工圖會審。）35第三十五頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段綜合管網(wǎng)方案設計景觀擴大初步設計及施工圖設計景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化36第三十六頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段4.建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審建筑方案送審取得許可證37第三十七頁，共85頁。二、規(guī)劃設計階段5.施工許可證建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工圖紙及技術資料報告書、工程施工中標通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同、建設資金證明（銀行存款證明）、建設項目年度投資計劃、施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督登記表、安全措施、安全施工措施登記表、交費各專業(yè)會簽單。38第三十八頁，共85頁。三、施工建設階段主要工作：開工準備施工放線及基礎施工主體施工變更簽證支付工程款主體驗收備案室內(nèi)外裝修水、暖、電安裝樓宇智能化通風與空調(diào)設備安裝電梯安裝毛坯房竣工驗收備案毛坯房竣工結算成品房裝修配套工程39第三十九頁，共85頁。三、施工建設階段1.開工準備組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場條件臨時水、電接入平整場地土建施工單位的公開招標及合同備案施工圖會審（組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審；會同設計單位進行會審，簽定會審記錄；會同設計單位進行技術交底，簽定交底記錄；辦理質(zhì)檢委托；辦理安全檢查委托）環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù)（申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)；申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)；辦理施工人員暫住手續(xù)）40第四十頁，共85頁。三、施工建設階段2.施工放線及基礎施工施工放線規(guī)劃驗線樁基施工樁基檢測基礎驗收備案基礎竣工結算41第四十一頁，共85頁。三、施工建設階段3.主體施工審核施工方案、施工組織設計材料進場驗收鋼筋混凝土工程配套管線預埋重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收圖紙問題解決施工質(zhì)量問題、事故處理42第四十二頁，共85頁。三、施工建設階段4.工程變更簽證工程變更分為：設計變更、進度計劃變更、施工條件變更等。工程簽證是指在施工過程中，由于發(fā)生了工程變更而通過約定的程序對其支付各種費用、順延工期、損失賠償?shù)仁马椷_成意思表示一致的協(xié)議。工程簽證是原工程承包合同的補充協(xié)議，是工程款結算時的有效憑據(jù)。43第四十三頁，共85頁。三、施工建設階段5.支付工程款工程進度的確認。工程款申請表審批。工程款支付。44第四十四頁，共85頁。三、施工建設階段6.主體驗收備案施工單位自評。監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查。組織相關部門驗收（參與單位：工程部、設計、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門）。簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表。45第四十五頁，共85頁。三、施工建設階段7.室內(nèi)外裝修地面（基層處理；找平層；面層）防水（基層處理；防水層施工；面層砂漿）抹灰（基層處理；抹灰）飾面板（磚）（排磚；面磚安裝；勾縫）門窗（型材加工；安裝窗框；安裝窗扇；封膠）輕質(zhì)隔墻（放線定位；隔墻砌筑及安裝）幕墻（幕墻專業(yè)設計；預埋件安裝；龍骨加工及安裝；幕墻面材安裝；封膠）涂飾（基層處理；底料施工；面料施工）各分部分項工程的方案審核，過程監(jiān)督驗收，成品保護，工種及工序的協(xié)調(diào)46第四十六頁，共85頁。三、施工建設階段8.水、暖、電安裝室內(nèi)給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水供應系統(tǒng)衛(wèi)生器具安裝變配電室供電干線電氣動力電氣照明安裝備用和不間斷電源安裝防雷及接地安裝47第四十七頁，共85頁。三、施工建設階段9.樓宇智能化通信網(wǎng)絡系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)智能化集成系統(tǒng)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)48第四十八頁，共85頁。三、施工建設階段10.通風與空調(diào)設備安裝送排風系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)除塵系統(tǒng)空調(diào)風系統(tǒng)凈化空調(diào)系統(tǒng)制冷設備系統(tǒng)49第四十九頁，共85頁。三、施工建設階段11.電梯安裝招標選定安裝單位（選型及招標）提供電梯井道土建節(jié)點圖（預埋件的設置、預留洞口的設置）指導電梯井道土建施工電梯安裝及調(diào)試50第五十頁，共85頁。三、施工建設階段12.毛坯房竣工驗收備案會同監(jiān)理、施工單位初步驗收整理竣工資料及竣工圖施工單位提供《建筑工程質(zhì)量保修書》組織銷售、運營、物業(yè)共同驗收報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案與物業(yè)進行交接（包括圖紙）（與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗收，向物業(yè)交房）51第五十一頁，共85頁。三、施工建設階段13.毛坯房竣工結算土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項分包工程結算52第五十二頁，共85頁。三、施工建設階段14.成品房裝修15.成品房驗收備案16.成品房竣工結算17.配套工程排水、熱力、自來水、園林用水、換熱站用水、中水、燃氣、視訊、電力18.配套工程竣工結算

53第五十三頁，共85頁。三、施工建設階段19.環(huán)境施工附屬建筑（停車場；圍墻，大門；垃圾收集站）景觀（建筑小品，亭臺，連廊；道路；花壇，場坪綠化）54第五十四頁，共85頁。四、營銷階段主要工作：營銷策劃辦理銷售許可證項目亮相前準備項目開盤前準備開盤日常銷售清盤55第五十五頁，共85頁。四、營銷階段1.營銷策劃推盤策略確定（產(chǎn)品策略；價格策略；推廣策略；招商策略：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略）確定外部資源（廣告公司尋找及確定；制作公司尋找及確定；策略公司尋找及確定；媒介公司尋找及確定；活動公司尋找及確定）項目推廣定位確定（項目名稱、組團名稱；項目核心推廣理念確定）項目核心識別系統(tǒng)確定亮相前項目知識培訓（建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓）2.辦理銷（預）售許可證56第五十六頁，共85頁。四、營銷階段3.項目亮相前準備銷售道具準備聯(lián)動工作的準備（配備看房車及看房車的包裝；進行聯(lián)動單位的培訓和包裝）意向商家簽約（進駐意向書）確定項目亮相方案（項目形象、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定；項目亮相細化方案確定；項目亮相媒體確定）項目亮相（媒介組合應用，包括戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯等；新聞媒體新聞信息亮相；亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排）57第五十七頁，共85頁。四、營銷階段4.項目開盤前準備銷售內(nèi)部資料（房型、房號及面積對照表）客戶接待、客戶問題匯總及反饋客戶積累（意向卡銷售，客戶梳理，客戶關系維護）交工標準確定價格體系確定合同準備（房型附圖；交工標準；小區(qū)擺位；合同、附加協(xié)議等文本審查確定）58第五十八頁，共85頁。四、營銷階段5.開盤開盤慶典活動（活動形式（演出、說明會、發(fā)布會）；與會人員（演藝名人、專家學者）；告知途徑（報廣、海報））客戶轉化（明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉協(xié)議、轉合同工作）59第五十九頁，共85頁。四、營銷階段6.日常銷售月度指標分解產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點月度操作手冊制定價格監(jiān)控及調(diào)整月度推廣計劃執(zhí)行客戶到訪及接待成交工作月度指標考核60第六十頁，共85頁。四、營銷階段7.清盤清盤后項目各種資料移交項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔（項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作）61第六十一頁，共85頁。五、竣工入住1.住宅準入項目竣工驗收報告建設工程規(guī)劃驗收合格證非經(jīng)營性公建配套證明供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明土地使用權證書地名管理部門批準的地名文件小區(qū)竣工資料（小區(qū)情況說明、小區(qū)現(xiàn)狀照片、非經(jīng)營性公建配比表）人防驗收62第六十二頁，共85頁。五、竣工入住2.入住準備工程質(zhì)量保證書住宅使用說明書寄發(fā)《商品房交付使用通知書》對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服63第六十三頁，共85頁。五、竣工入住3.樓牌標識4.物業(yè)用品儲備5.物業(yè)接收鑰匙、驗房6.辦理入住7.售后維修64第六十四頁，共85頁。六、售后移交1.投訴處理2.裝修管理3.施工資料整理及移交4.供暖5.通煤氣6.整體移交物業(yè)7.產(chǎn)品問題總結及反饋8.初始登記65第六十五頁，共85頁。六、售后移交9.辦理產(chǎn)權證10.土地證分戶11.供熱移交66第六十六頁，共85頁。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)67第六十七頁，共85頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司；取得政府有關管理部門審定認可的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。68第六十八頁，共85頁。一、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件有自己的名稱和組織機構；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。69第六十九頁，共85頁?；緱l件：有100萬元以上的注冊資本（實例見萬科2011年度報告37頁）；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。70第七十頁，共85頁。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。71第七十一頁，共85頁。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。72第七十二頁，共85頁。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報條件1.注冊資本不低于5000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；73第七十三頁，共85頁。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報條件6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人：7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。74第七十四頁，共85頁。四、2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)排名序號企業(yè)名稱序號企業(yè)名稱1萬科11遠洋地產(chǎn)2恒大地產(chǎn)12招商地產(chǎn)3中國海外發(fā)展13雅居樂地產(chǎn)4保利地產(chǎn)14SOHO中國5華潤置地15佳兆業(yè)集團6龍湖地產(chǎn)16金科股份7碧桂園17融創(chuàng)中國8世茂地產(chǎn)18華夏幸福9富力地產(chǎn)19綠城中國10金地集團20保利香港75第七十五頁，共85頁。四、2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)排名（含深市、滬市、港股）序號企業(yè)名稱序號企業(yè)名稱1萬科（SZ）11遠洋地產(chǎn)（HK）2中國海外發(fā)展（HK）12招商地產(chǎn)（SZ）3保利地產(chǎn)（SH）13雅居樂地產(chǎn)（HK）4華潤置地（HK）14SOHO中國（HK）5碧桂園（HK）15保利香港（HK）6恒大地產(chǎn)（HK）16瑞安房地產(chǎn)（HK）7富力地產(chǎn)（HK）17綠城中國（HK）8龍湖地產(chǎn)（HK）18合生創(chuàng)展集團（HK）9金地集團（SH）19恒盛地產(chǎn)（HK）10世茂房地產(chǎn)（HK）20金融街控股（SZ）76第七十六頁，共85頁。萬科基本情況及經(jīng)營策略引自2012年年報77第七十七頁，共85頁。(一)主營業(yè)務專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅。2012年，銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，營業(yè)利潤210億元，房地產(chǎn)業(yè)務的營業(yè)利潤率為25.84%。全國的市場占有率為2.19%。2012年，交付的房屋，裝修房占比超過80%；144平方米以下的中小套型占比達到90%。萬科基本情況及經(jīng)營策略78第七十八頁，共85頁。（二）主要項目分布進入全國46個城市。市場占有率第一的城市（7個）：深圳、東莞、佛山、天津、沈陽、青島、武漢。市場占有率第二的城市（5個）：珠海、福州、上海、蘇州、長春。銷售額過百億元的城市（2個）：北京、深圳。銷售額過五十億元的城市（5個）：上海、沈陽、天津、廣州、杭州。（201