~~五、財務分析結論根據(jù)以上分析可以得出如下的結論：本項目的投資盈利能力較好。在建設經(jīng)營期13年內(nèi)，財務凈現(xiàn)值為21,891萬元，內(nèi)部收益率為13.89%；靜態(tài)投資回收期（含建設期）為8.83年，考慮到建設期為3年，因此本項目在全部建成正式投入運營后的5.83年即可完成投資回收。另外，本項目動態(tài)回收期為10.46年。本項目的獲利能力良好。在建設經(jīng)營期13年內(nèi)，年均稅后利潤總額9609.19萬元，年均投資回報率為20.87%。總之，本財務分析是在嚴格遵循客觀、穩(wěn)健等原則的基礎上進行的，分析結果表明：在設定的條件下，本項目既能保證投資的基本合理收益，按時償還銀行貸款，同時又能確保正常運轉。因此，本項目在財務上是可行的。

第十章國民經(jīng)濟與環(huán)境評價一、社會效益評價長期來看，牯牛降國家旅游實踐區(qū)的建成會產(chǎn)生良好而長久的社會效益，主要包括以下幾個方面：第一，牯牛降景區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展和相關服務項目的設置，必然帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，主要體現(xiàn)在商旅互動和農(nóng)旅互動兩個方面。首先，由景區(qū)養(yǎng)生服務和特色餐飲服務所帶來農(nóng)產(chǎn)品及中草藥供給需求；其次，景區(qū)各項配套服務所帶來包括基礎建設設施和旅游商品需求。除此之外，牯牛降景區(qū)的發(fā)展，必將帶動周邊鄉(xiāng)村的旅游發(fā)展，促進環(huán)牯牛降鄉(xiāng)村旅游圈的成形和提升，其主要的促進點可以歸結為景觀打造、產(chǎn)品發(fā)展、人員配套和基礎建設提升。第二，牯牛降作為祁門縣的主要的大型旅游景區(qū)，對當?shù)氐纳鐣б媸俏阌怪靡傻?，主要體現(xiàn)在對祁門縣就業(yè)能力的提升，從而極大了緩和了社會矛盾，一是景區(qū)本身的雇傭人員來自當?shù)?，二是景區(qū)作為旅游點帶來了人流，從而也帶動了祁門縣相關行業(yè)的收入和就業(yè)能力，三是牯牛降景區(qū)未來的發(fā)展將其上下游的產(chǎn)業(yè)激活，進一步拉動就業(yè)能力；另外，牯牛降將成為祁門縣的標桿和品牌，從生態(tài)文明上將祁門縣推到了省域的前列。第三，牯牛降景區(qū)的發(fā)展將成為大皖南地區(qū)，既黃山風景區(qū)、九華山風景區(qū)之后成為大皖南的西部旅游增長極，最終形成“黃九牯”黃金旅游圈，成為大皖南的旅游金三角，這意味著旅游產(chǎn)業(yè)的集聚規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)，大皖南的新旅游格局和以旅游業(yè)為首的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將推動整個社會的和諧和進步。第四，從省域的層面上看，由于祁門縣具有臨近江浙的區(qū)位優(yōu)勢，牯牛降景區(qū)作為安徽現(xiàn)代服務業(yè)鏈條上的一個重要節(jié)點，將承接著安徽皖江城市帶的建設和發(fā)展，從皖南推動江浙現(xiàn)代服務業(yè)向皖江城市帶的產(chǎn)業(yè)轉移，成為安徽產(chǎn)業(yè)轉移和轉變的重要突破口；牯牛降生態(tài)旅游實踐區(qū)將黨中央的生態(tài)文明建設落到實處增強人們的生態(tài)文明意識。二、環(huán)境影響評價生態(tài)旅游實踐區(qū)的首要原則就是保護環(huán)境，強調(diào)旅游生態(tài)化；同時，低碳旅游區(qū)建設強調(diào)旅游低碳化，促進節(jié)能化減少碳排放增強碳吸收。牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)的建設在生態(tài)環(huán)境保護方面將起著良好的示范效應，具體表現(xiàn)如下：第一，植被綠化美化效應。牯牛降不僅在各類道路、荒地、農(nóng)林地、建筑地塊加強植被培育和綠化，而且在花木種類、林相改造、植物景觀等方面進行美化作用，傾心打造宜人宜游宜居的“綠色自然博物館”，具有良好的水源涵養(yǎng)性，并具有良好的“綠島效應”，對于區(qū)域小氣候有明顯的調(diào)節(jié)作用。第二，生態(tài)物種保護功能。牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)可以有效地保護珍稀動植物繁衍，為瀕危生物提供安全穩(wěn)定的居所，保護和拯救珍稀物種，對于研究地球生命變遷和社會人道主義倡導都有積極意義。作為華東最大的國家級自然保護區(qū)，牯牛降被譽為“華東物種基因庫”。第三，生態(tài)景觀化建設和生態(tài)維護效應兼顧。對山岳地貌所具有的生態(tài)資源，進行景觀化改造打造一系列標志性生態(tài)游憩景觀，如景區(qū)外圍大片荒地改造成了親水度假中心和一些景觀服務區(qū)，降低旅游開發(fā)對生態(tài)的沖擊和破壞，嘗試建立低碳旅游區(qū)，保護原生態(tài)，使之持續(xù)發(fā)展。第四，可持續(xù)發(fā)展的低碳旅游開發(fā)效應。牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)將可持續(xù)發(fā)展作為第一原則，強調(diào)社會、生態(tài)、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，強調(diào)科學發(fā)展觀，以率先搶先低碳旅游標準和建設低碳旅游示范區(qū)為指向，將牯牛降打造成為低碳型、和諧化的生態(tài)旅游區(qū)。三、經(jīng)濟效應分析根據(jù)市場預測可以看出，牯牛降景區(qū)的旅游接待規(guī)模和旅游收入將經(jīng)歷一個相對穩(wěn)定增長的過程，在整個過程中，包括門票、餐飲、住宿、購物和游樂設施在內(nèi)的各類旅游服務項目控制在一定的比例中，實現(xiàn)和諧發(fā)展。未來發(fā)展過程中可以在如下方面達到經(jīng)濟效應分析：第一，充分發(fā)揮旅游經(jīng)濟的拉動作用，帶動景區(qū)鄰近區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，充分發(fā)揮景區(qū)經(jīng)濟效應的輻射作用，通過服務設施補充、基礎物料補充和人員配備等方式，實現(xiàn)景區(qū)對周邊區(qū)域的經(jīng)濟拉動。第二，充分實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用。旅游業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關，其對交通業(yè)、金融業(yè)、通訊業(yè)、商業(yè)和其他服務行業(yè)的依賴性很強，反之，也就產(chǎn)生一定的帶動作用。景區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然對祁門縣相關的產(chǎn)業(yè)發(fā)生一定的帶動作用。四、示范效應分析要將牯牛降打造成國內(nèi)第一家山岳型、低碳型國家級生態(tài)旅游實踐區(qū)，在建設和經(jīng)營上必然要求具有示范性，成為全國生態(tài)旅游區(qū)的先行者、先試者，讓牯牛降生態(tài)環(huán)保措施、低碳服務做法成為國內(nèi)生態(tài)旅游發(fā)展的標準，由此形成一定的示范效應，具體體現(xiàn)在三個方面：第一，規(guī)劃建設的示范效應，即要打造一批典范性的生態(tài)旅游設施與景觀，如生態(tài)旅游廊道、生態(tài)旅游標志性景觀、低碳水循環(huán)系統(tǒng)、碳中和酒店等生態(tài)旅游建筑與景觀，體現(xiàn)本土化、原生性等特點，同時也要講究經(jīng)濟性、節(jié)能性原則，要求改建成本低但效果好。第二，管理服務的示范效應，不僅在生態(tài)旅游區(qū)管理體制與經(jīng)營模式上具有示范性，而且在低碳游憩項目服務流程、低碳旅游服務標準等方面具有示范性；要在某些區(qū)塊采取低碳管理運營模式、低碳消費模式，展現(xiàn)低碳旅游示范性。第三，教育培訓的示范效應，在打造國家生態(tài)旅游實踐區(qū)以及設立省安全培訓基地的同時，要聘請和訓練一批專業(yè)培訓人員，以牯牛降生態(tài)旅游發(fā)展、低碳旅游模式為主題，對安徽省旅游從業(yè)人員進行短期培訓和教育，將牯牛降旅游發(fā)展中總結出來的經(jīng)驗和服務標準進行推廣。五、旅游容量評測綜合參照《國家自然保護區(qū)工程設計技術規(guī)范》、《森林公園規(guī)劃設計要求和規(guī)范》，及《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》，計算牯牛降生態(tài)旅游實踐區(qū)的容量。森林生態(tài)旅游受氣候、季節(jié)、風俗習慣、節(jié)假日等諸多因素的影響，大體可分為旺、平、淡三季，旺季為每年4、5、6、9、10五個月共計152天，平季為每年3、8、11三個月共計92天，淡季為1、2、7、12四個月共計121天，旺季日容量按照100%計算，平季按照60%計算，淡季按照20%計算，經(jīng)計算牯牛降景區(qū)全年旅游日為：N=152*100%+92*60%+121*20%=231天1．面積法面積法是以每個游人所占平均游覽面積計。其中，主要景點以100㎡／人計算；一般景點以400㎡／人計算，景區(qū)其他區(qū)域按照森林類區(qū)域計算，設定1320㎡／人。（以上標準的確定均參照《國家自然保護區(qū)工程設計技術規(guī)范》所設定的最高值）日環(huán)境容量的計算公式如下：C=（A/a）*D式中：C——日環(huán)境容量，單位為人次；A——可游覽面積，單位為平方米；a——每位游人應占有的合理面積，單位為平方米；D——周轉率，D=景點開放時間/游玩景點所需時間。其中，根據(jù)目前景區(qū)的情況，確定周轉率D取“1”。則，景區(qū)的日環(huán)境容量為：C=3611.38（人）表10-1牯牛降景區(qū)日接待量（面積法）區(qū)塊內(nèi)容功能區(qū)塊面積匯總（萬平方米）日容量（人）主要景點南東大門服務區(qū)20.422042牯牛湖低碳旅游區(qū)14.731473一般景點大歷山戶外運動區(qū)1.947.5閶江源生態(tài)度假區(qū)1.9248其他區(qū)域森林保護區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)林1161.038795.68合計120012406.18.23故此，年接待量為12406.18.23*231≈2865828人。2．線路法線路法是以每個有人所占平均道路面積計算，公式如下：C=(M/m)*DC——日環(huán)境容量，單位為人次；M——道路總面積，單位為平方米；m——人均占有合理面積，單位為平方米；D——周轉率，D=景點開發(fā)時/游完景點所需時間其中，根據(jù)目前景區(qū)的情況，確定周轉率D取“1”。則，景區(qū)的日環(huán)境容量為：C=5783.3075人。表10-2牯牛降景區(qū)日接待量（線路法）類型長度（米）設定寬度人均面積（㎡）游客容量鄉(xiāng)村旅游公路13848米52214.4電瓶車道16644米6442.67游步道116611.5米82186.4375生態(tài)遠足環(huán)線9198以1米計10919.8合計23907————5783.3075故此，年接待量為5783.3075*231≈1331325人。由此可見，市場預測所得接待量在景區(qū)環(huán)境可承受范圍內(nèi)，是可行的。

第十一章可行性研究結論一、可行性分析1.技術可行性分析本規(guī)劃基于實地考察和地形勘測，通過分析景區(qū)開發(fā)條件和市場情況分析，了解并分析當?shù)芈糜伟l(fā)展的基礎和現(xiàn)狀，進一步做出了必要的市場預測，以確定未來景區(qū)旅游發(fā)展的總體定位，提出相應的規(guī)劃布局和項目策劃。在此基礎之上，提出與之配套的設施建設，并提出了必要的土地利用方案、投資估算與資金籌集方案，并做出了必要的財務分析和評價。故此，從技術分析方面來看，本規(guī)劃遵循了由基礎條件分析入手，經(jīng)過必要的產(chǎn)品設置，提出與之對應的開發(fā)建設方案，并通過必要的技術指標驗證，具有必要的技術可行性。2.經(jīng)濟可行性分析本規(guī)劃的設置是在市場分析的基礎之上，分析了解當?shù)卣w經(jīng)濟環(huán)境和各細分市場的具體情況，提出必要的市場預測數(shù)據(jù)。同時，充分考慮所設置項目的市場感應度和規(guī)模，確保景區(qū)的良性運作。故此，從經(jīng)濟可行性的角度來看，本規(guī)劃注重整體經(jīng)濟環(huán)境的分析和各類專項旅游市場的經(jīng)濟情況，并在此基礎之上，做出必要的投資估算，提出相應的資金籌集方案，以確保其在經(jīng)濟方面的可行性。3.財務可行性分析本規(guī)劃的財務分析是在可行的市場預測數(shù)據(jù)基礎之上，依據(jù)現(xiàn)有的財務分析技術路徑和相關的國家及行業(yè)規(guī)定，進行必要的財務分析，確定項目的收益和成本，并給出必要的財務分析、評價和風險分析，以確保項目在財務方面的可行性?？傊?，本規(guī)劃的財務分析是在嚴格遵循客觀、穩(wěn)健等原則的基礎上進行，并通過分析，確定在設定的條件下，既能保證投資的基本合理收益，按時償還銀行貸款，又能確保正常運轉，其在財務上是可行的。4.政策可行性分析牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)充分發(fā)揮其突出的生態(tài)資源與環(huán)境優(yōu)勢，把握國家生態(tài)文明建設戰(zhàn)略和國際低碳經(jīng)濟發(fā)展契機，建設以低碳為理念、為標準、為示范的首個山岳型國家生態(tài)旅游實踐區(qū)，發(fā)展成為大皖南國際旅游區(qū)和“黃九牯”黃金旅游圈的生態(tài)極、旅游極、增長極，不僅符合了國際趨勢和國家政策，也符合大皖南旅游區(qū)和黃山市旅游發(fā)展的要求。二、研究結論牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)通過“二次開發(fā)、二次創(chuàng)業(yè)”，全力建設三大旅游板塊（閶江源生態(tài)度假區(qū)、牯牛湖低碳旅游區(qū)、大歷山戶外運動區(qū)）二大門襟服務區(qū)（南大門旅游服務區(qū)和東大門綜合服務區(qū)），因地制宜地策劃20個旅游項目，完善基礎設施建設，制訂科學有效的管理運營方案，不僅在建設技術上切實可行，而且在財務指標上反映良好。同時，牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)的建設也將帶來巨大的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益和示范效應，總體上可行。三、相關建議牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)的建設必須堅持“政府引導、企業(yè)主體、社會支持”的開發(fā)模式，企業(yè)聯(lián)合政府和社會力量共同推進景區(qū)與項目建設，放大生態(tài)旅游效應。具體建議如下：（1）盡快編制《牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)總體規(guī)劃》及其《重點區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃》，由政府和開發(fā)商共同資助共同實施，明確保護職責和開發(fā)領域，明確開發(fā)方向和投資重點，明確建設時序和項目內(nèi)容，按規(guī)劃、按計劃推進大景區(qū)建設，科學有效地發(fā)展大旅游經(jīng)濟。（2）建議按最新《規(guī)劃》劃定生態(tài)旅游區(qū)經(jīng)營管理范圍，解決自然保護區(qū)、周邊農(nóng)村社區(qū)和生態(tài)旅游區(qū)的界限和管理矛盾，同時也解決農(nóng)地、林地和荒地權屬問題，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理，為牯牛降后期旅游開發(fā)提供必要的林業(yè)資源和用地空間。（3）建議按最新《規(guī)劃》，建議由政府制訂《牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)管理暫行辦法》，圍繞生態(tài)旅游保護與開發(fā)、自然保護區(qū)與生態(tài)旅游區(qū)的關系、周邊社區(qū)與旅游景區(qū)的互動制訂更具針對性的辦法規(guī)定，明確政府管理職能和景區(qū)經(jīng)營企業(yè)職責，加強法規(guī)約束。（4）建議政府指導和扶持國家生態(tài)旅游實踐區(qū)建設，為牯牛降旅游開發(fā)提供各項優(yōu)惠政策，包括政府提供貼息貸款、稅收優(yōu)惠，在不破壞自然環(huán)境的前提下放寬旅游配套設施用地，加速用地審批手續(xù)，提供專項生態(tài)補償資金，獎勵生態(tài)旅游開發(fā)和生態(tài)環(huán)境保護行為。（5）建議按最新《規(guī)劃》由政府和企業(yè)協(xié)商共同推進國家生態(tài)旅游實踐區(qū)重點基礎設施建設，包括進入景區(qū)的旅游主干道、景區(qū)旅游主干道與外圍快速通道的連接、省道景區(qū)標志牌、景區(qū)內(nèi)部水利工程、電力工程、通訊工程等等。《牯牛降國家生態(tài)旅游實踐區(qū)暨祁門牯牛降景區(qū)項目可行性研究報告》目錄第一章總論 2一、項目名稱 2二、項目背景 2三、研究目標 3四、研究范圍與期限 3五、研究依據(jù) 41.相關政策與法規(guī)依據(jù) 42.相關技術標準依據(jù) 43.上位規(guī)劃文件依據(jù) 5第二章開發(fā)條件分析 6一、所在的區(qū)域環(huán)境 61.地質(zhì)地貌 62.氣候 63.水文 64.植被 65.生物 6二、依托的生態(tài)優(yōu)勢 71.大森林（植被）――一流的健康度假資源 72.大峽谷（溪潭）――一流的深度體驗資源 73.大歷山（地質(zhì)）――一流的戶外拓展資源 84.大自然（物種）――一流的科普教育資源 8三、豐富的文化底蘊 91．中國御醫(yī)之鄉(xiāng) 92．祁紅文化 93．目連戲 10四、潛在的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 101.林旅結合――康健、養(yǎng)生、教育 102.旅居一體――會議、度假、娛樂 103.農(nóng)旅互動――茶、菜及土特產(chǎn)品 11五、前期發(fā)展的基礎 111.一直堅持景區(qū)的生態(tài)旅游特色 112.初步擁有一定的旅游接待能力 113.來訪旅游市場增長相對穩(wěn)定 114.旅游基礎設施建設初步完善 12六、區(qū)位交通的改善 12七、生態(tài)旅游的前景 13八、SWOT分析與總結 131.急待突破的瓶頸 132.發(fā)展的四大機遇 143.急需規(guī)避的風險 164.分析結論 16第三章市場需求分析與預測 18一、市場需求分析 181.外部市場分析 182.市場需求現(xiàn)狀分析 193.牯牛降市場特點推斷 224.重點市場需求分析 22二、市場競爭分析 251.周邊景區(qū)競合分析 252.面臨的主要問題 263.競爭的主要方向 26三、目標市場定位 271.旅游市場覆蓋范圍劃分 272.旅游目標市場群體劃分 27四、市場規(guī)模預測 28第四章開發(fā)定位與總體布局 31一、發(fā)展理念 31二、總體定位 321.是一個嚴格的生態(tài)旅游保護區(qū) 322.是一個高效的生態(tài)旅游服務區(qū) 323.是一個和諧的生態(tài)旅游生活區(qū) 32三、建設期任務 331.按低碳旅游標準重塑核心景區(qū) 332.按生態(tài)旅游系統(tǒng)重構整個景區(qū) 33四、總體布局 33第五章一期續(xù)建或改造項目規(guī)劃建設方案 35一、竹溪谷會議培訓村 35二、牯牛山莊（改造） 36三、仙女潭森林會所群 37四、閶江源森林度假村 38五、牯牛降國際療養(yǎng)村 39第六章旅游配套設施規(guī)劃建設方案 41一、旅游道路 411.道路現(xiàn)狀評估 412.旅游道路修建總體方案 413.閶江源森林溯溪旅游廊道 42二、旅游營地 431.國際自駕車露營地 432.大歷山背包旅游營地 433.小演坑冠層旅游營地 444.大演坑戶外運動營地 44三、特色旅游設施 451.紅茶坊森林俱樂部 452.黃梅古剎 463.南大門生態(tài)停車場 464.南大門旅游商業(yè)區(qū) 475.東大門生態(tài)停車場 476.景區(qū)管理服務中心 487.牯牛降自然與地質(zhì)博物苑 488.牯牛甘泉項目 49四、其他基礎設施 491.設施現(xiàn)狀評估 492.設施建設要點 50第七章開發(fā)進度安排與土地利用方案 51一、開發(fā)進度安排 51二、土地利用規(guī)劃 521.土地利用現(xiàn)狀 522.項目用地規(guī)劃 53三、主要經(jīng)濟技術指標 54第八章旅游投資估算與資金籌措方案 56一、投資估算 561．投資估算依據(jù) 562．項目投資估算 56二、資金籌措 581．項目借款計劃 582.項目用款計劃 583．項目資金成本 60第九章旅游收益與財務可行性分析 61一、財務分析 61二、收入預測 PAGEREF