PAGEPAGE16澳海東方1號項目調(diào)研報告2010年01月9日前言：本次調(diào)研澳海東方1號項目，其主要由于該項目距離本項目僅有一路之隔，且存在區(qū)域、客群、產(chǎn)品上的重合，是本案的主要競爭對手之一，對于競爭對手我們要做到知己知彼方能百戰(zhàn)百勝。同時對于我們來說也是一個學(xué)習(xí)的機會，平時由于工作比較繁忙的原因，很少有出去調(diào)研學(xué)習(xí)的機會，通過此次調(diào)研學(xué)習(xí)，不斷完善自身的業(yè)務(wù)水平。目錄前言： 2目錄 3第一部分：項目介紹 4第二部分：項目基本信息 51、基本資料 52、項目配套 6第三部分：項目整體規(guī)劃 71、項目整體規(guī)劃圖 72、建筑立面效果圖 7第四部分：項目戶型圖 91、兩居室 92、三居室 10第五部分：項目實景圖 111、建筑實景圖 112、樣板間實景圖 123、其他 14第六部分：價格分析 16第七部分：客群分析 16第八部分：項目總結(jié) 17第一部分：項目介紹澳海?東方1號開發(fā)商為長春澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是浙江三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的下屬企業(yè)，總公司開發(fā)足跡已遍步浙江省內(nèi)的富陽、杭州、金華、嘉善以及國內(nèi)的銀川、長沙、重慶等城市，在富陽有鳴翠桃源、在杭州有鳴翠藍灣、在銀川有鳴翠春天、在長沙有花中城、在重慶有品山水等多個項目，而其產(chǎn)品類型則涵蓋了以中高檔為主的多層、高層、排屋、別墅等。澳海?東方1號位于長春市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東方廣場區(qū)域，毗鄰經(jīng)開區(qū)新的政務(wù)中心，東靠東七路、西鄰洋浦大街、北面是武漢路、南面是閔行路。根據(jù)經(jīng)開區(qū)政府的規(guī)劃，東方廣場作為城市東部門戶，未來將建設(shè)成為城市交通性廣場、高度復(fù)合的城市分區(qū)級行政中心，以及集行政辦公、商業(yè)金融、體育休閑、工業(yè)園區(qū)、教育科研、生活居住等功能于一體的綜合性區(qū)域。另外，澳海?東方1號西面所鄰的洋浦大街將被政府打造為一條迎賓大道，而洋浦大街沿線則是連接機場與市政府的“快速通道”，區(qū)域潛力巨大。第二部分：項目基本信息1、基本資料地理位置：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)洋浦大街東、武漢路南、東七路西、閔行路北交通狀況：361、301、190等多路公交車占地面積:12.94萬㎡建筑面積:30萬㎡容積率：2.2綠化率：37%開盤時間：2009-8入住時間：2010-12開發(fā)商：上海澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：長春澳海物業(yè)物業(yè)費：0.8元售樓地址：洋浦大街東、武漢路南、東七路西、閔行路北總戶數(shù)：2184戶一期：828戶一期銷售率：93%建筑形態(tài)：別墅（3層）、高層（16、18）洋房（5、7）銷售均價：多層：4500元/平米高層：3900元/平米2、項目配套智能化配套24小時紅外線監(jiān)控、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家居安防系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯控制系統(tǒng)、家居多媒體配線系統(tǒng)周邊公共配套中小學(xué):花園小學(xué)、長青小學(xué)、楊家小學(xué)、二道實驗小學(xué)、62中學(xué)、16中學(xué)、58中學(xué)、57中學(xué)、84中學(xué)、長春大學(xué)光華學(xué)院、長春工業(yè)大學(xué)新區(qū)、長春醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校、長春師范學(xué)院分院、長春醫(yī)學(xué)專修學(xué)院。綜合商場:國貿(mào)商都、亞泰商圈、中東大市場、新天地購物公園、恒客隆大賣場、生產(chǎn)資料、北方市場、沃爾瑪超市銀行:工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)村信用合作社、郵局醫(yī)院:中日聯(lián)誼醫(yī)院、吉大醫(yī)院分院、延安醫(yī)院、君安（中鐵十三局）醫(yī)院其他:中日友好會館、亞泰會館、吉林大路餐飲街、虹場第三部分：項目整體規(guī)劃1、項目整體規(guī)劃圖2、建筑立面效果圖多層立面：高層立面：第四部分：項目戶型圖1、兩居室建筑面積：89平米進深:12.7點評：該戶型南北通透，常規(guī)的兩室兩廳戶型，但其進深過長，通風(fēng)效果稍差。玄關(guān)設(shè)計保證居住者的私密性。衛(wèi)生間不是明衛(wèi)通風(fēng)效果不好。贈送北向露臺，增加產(chǎn)品附加值。建筑面積：94平米進深:10.9點評：玄關(guān)設(shè)計增點居住著私密性。衛(wèi)生間和餐廳連接位置，有空間浪費。南北通透，進深控制較合理。南北陽臺，增加產(chǎn)品附加值。2、三居室建筑面積：97平米進深：11.8點評：戶型設(shè)計很漂亮，空間合理利用，進深控制合理的情況下設(shè)計出一個書房，面積控制合理，總價低，增添市場競爭力。南向大陽臺設(shè)計，北向小陽臺設(shè)計。玄關(guān)設(shè)計，增添居住著私密性。建筑面積：142平米進深:12.52點評：主臥附帶獨立衛(wèi)生間南向兩個大陽臺獨立餐廳北向贈送生活陽臺進深過長，影響通風(fēng)效果第五部分：項目實景圖1、建筑實景圖2、樣板間實景圖

3、其他第六部分：價格分析時間最高價最低價均價2009-12-145000元/平方米2998元/平方米3900元/平方米2009-11-174500元/平方米3500元/平方米3900元/平方米2009-10-193800元/平方米2009-9-163398元/平方米3600元/平方米2009-08-123500元/平方米2009-07-143800元/平方米2009-06-124498元/平方米2988元/平方米2009-05-184498元/平方米3038元/平方米2009-04-244358元/平方米2988元/平方米3700元/平方米2009-03-194358元/平方米2988元/平方米2009-02-064358元/平方米2988元/平方米2009-01-054300元/平方米2988元/平方米3700元/平方米點評:09年澳海東方1號，價格保持一個穩(wěn)步上升的趨勢，價格漲幅在200-500之間，漲幅同長春市其他類似定位相同項目，該項目其漲幅實屬小幅度上漲，該項目其市場定位、客群定位與本案存在重合，其價格與本項目相差300-500元左右，對于本項目的威脅較大。第七部分：客群分析購買人群年齡購買人群職業(yè)購買人群收入（年）購買目的區(qū)域來源25-55企事業(yè)單位職工95%自由職業(yè)者5%30000-80000自住95%投資5%經(jīng)開、二道、南關(guān)、朝陽點評：目標(biāo)客戶群周邊企事業(yè)單位及各大院校的職工為主，因此基本上屬于改善型購買，區(qū)域來源主要以經(jīng)開區(qū)、二道區(qū)本區(qū)域內(nèi)客戶為主。第八部分：項目總結(jié)綜合以上分析，經(jīng)開區(qū)為長春市近幾年剛剛發(fā)展的區(qū)域，周邊生活配套不健全，屬于新興區(qū)域，客戶群體為本區(qū)域內(nèi)，整體消費水平有限，購買力相對于市區(qū)內(nèi)較低，購買方向為滿足基本居住需求，改善型住宅購買需求較少，因此40㎡-60㎡小戶型在近兩年內(nèi)依然會成為暢銷產(chǎn)品，80㎡-110㎡雖然整個市場推出的量體很大，但仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品。新樓盤的主導(dǎo)戶型應(yīng)依然以兩室兩廳80㎡-110㎡為主，小戶型所占比例可以適當(dāng)提高，從整個區(qū)域小戶型的去化速度可以看到，目前客戶對小戶型的需求較大，但隨著客戶認(rèn)知度的增高及09年經(jīng)開區(qū)樓盤的大規(guī)模交工，整個區(qū)域的居住氛圍逐漸加強，配套設(shè)施逐步完善，交通便利，長春東部新居住區(qū)的大形態(tài)已初現(xiàn)端倪，因此，未來本區(qū)域?qū)Υ髴粜偷男枨髸饾u增加，因此，大戶型在整體戶型設(shè)計中不可或缺。另外，外立面的顏色及建筑形式也至關(guān)重要，隨著長春市近幾年樓盤的劇增，客戶選擇空間加大，對產(chǎn)品的個性化及軟環(huán)境的要求越來越高，因此，在滿足戶型基本需求的前提下，產(chǎn)品的外觀、建筑風(fēng)格、園林景觀、配套設(shè)施等也應(yīng)有差異化設(shè)計。整體二期產(chǎn)品與本項目競爭較大，對于這個區(qū)域而言100-120平米為市場需求的主力戶型，本項目在售的主力戶型均為137平米以上的房源。兩個項目的單套總房款均在490000元左右，價位相當(dāng)，澳海東方一號120平米雖然面積相對較小但澳海的品牌效應(yīng)已在長春市場逐漸深入人心。也因為澳海的品牌定位客戶群體為