房地產(chǎn)項目前期策劃任宏博士（英國）/教授/博導主任委員院長住建部全國高等學校工程管理和工程造價學科專業(yè)指導委員會重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院2014年4月第一章房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場分析市場預測收入、成本、費用預測財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估宏觀市場、區(qū)域市場供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷1.1可行性研究1.1可行性研究——市場分析（1）市場宏觀分析（PEST）（2）市場中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場微觀分析（競爭分析）市場宏觀分析(PEST分析)PEST分析即總體環(huán)境分析，即宏觀環(huán)境分析。PEST四個英文字母是政治（politics）、經(jīng)濟（economic）、社會（society）、技術(shù)（technology）的首字母。通常采用矩陣式的方法，就是在坐標中分成四個象限。如拿政治和經(jīng)濟兩個做坐標，政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境都好的情況下，就應該發(fā)展。政治環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境都不理想的情況下，就不能發(fā)展。環(huán)境一個好一個不太好時，就要適當考慮，可以發(fā)展也可以不發(fā)展。宏觀環(huán)境分析的主要內(nèi)容及對企業(yè)戰(zhàn)略的影響企業(yè)政治技術(shù)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……經(jīng)濟社會GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價控制可任意支配收入行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預期保護消費者運動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動態(tài)的而不是靜止的。市場宏觀分析(PEST分析)2013年中央政府經(jīng)歷逐漸從以行政化手段為主的調(diào)控體系向市場化長效管理機制轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)“促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”的重要目標。市場宏觀分析——政策（P）

十八屆三中全會后長期房地產(chǎn)政策方向政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財稅改革市場化推進城鄉(xiāng)一體化樓市逐步去行政建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場一攬子財稅改革工程未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，加快探索房地產(chǎn)長效機制的建立。然而在長效機制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實行。市場宏觀分析——政策（P）

①市場化改革——市場保障并行走低端有保障、中端有政策、高端有控制必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動、平等交換的現(xiàn)代市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性?！薄耙⒐介_放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場?！笔袌龊暧^分析——政策（P）

限價限售高端住宅市場有望逐步放開作為為達成年度房價控制目標而采取的短期行政干預手段，其形式意義大于實際意義。在市場化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場尤其是高端住宅市場的限價限售措施有望逐步放開。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導向型房地產(chǎn)開發(fā)，兼顧市場效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開發(fā)建設，另一方面將為更多市場化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實現(xiàn)增供應目標，房企再融資有望開閘。限購政策不同城市區(qū)別化對待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵各地開展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購作為逆市場化的行政指令，有望在房價走勢平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。購房限貸短期內(nèi)難以全面放開雖然市場化配置得到前所未有的強化，但住房本身離不開民生問題這一屬性。在保障房建設穩(wěn)步推進但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機入市。短期行政化措施難全面放開市場宏觀分析——政策（P）

2013年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至11月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工666萬套，基本建成544萬套，已全面完成年度目標任務，完成投資11200億元。保障房迎接供應高峰公共租賃住房和廉租住房并軌運行市場宏觀分析——政策（P）

②土地改革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場打破土地二元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)增加建設用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場供應市場宏觀分析——政策（P）

按照“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求城中村的整體規(guī)劃與改造計劃將加快※郊縣區(qū)域?qū)χ行某菂^(qū)擠出部分具有強大的吸附力※大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化1、城中村改造2、城市外擴，去中心化③新型城鎮(zhèn)化市場宏觀分析——政策（P）

房地產(chǎn)稅收制度購房者層面調(diào)節(jié)市場供需，引導居民合理住房消費房產(chǎn)稅（存量階段）個稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房企層面有效供應，優(yōu)化資源配置土地增值稅④財稅改革嚴征土增稅影響房企拿地預計新一輪房產(chǎn)稅擴容，仍將結(jié)合當前試點經(jīng)驗，從增量還是征收，短期來看對市場的影響有限市場宏觀分析——政策（P）

2013上半年，市場回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行“錢慌”，個人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少⑤信貸收緊市場宏觀分析——政策（P）

房地產(chǎn)投資資金：房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長略有放緩，這與年底金融機構(gòu)資金緊張從而導致房企貸款以及個人住房貸款增長放緩有關(guān)；值得注意的是，外資進入樓市的速度呈加速態(tài)勢：2013年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源小計122122.47億元，同比增長26.5%市場宏觀分析——政策（P）

開發(fā)企業(yè)：長期利好無論是市場化還是新型城鎮(zhèn)化的建設都有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。市場化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設產(chǎn)生新增需求。城鎮(zhèn)化進程的推進，大城市戶籍資源分配改革，會繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設增加土地供應。土地供應增加房產(chǎn)稅擴容增加高端住宅及投資性需求成本。抑制投資需求土地供應增加有利于地價的下調(diào)，拿地成本有望降低。融資會向保障房建設傾斜，房企融資有望松口。但供應的增加以及保障房的建設可能會沖擊普通商品住宅市場，需關(guān)注實際量的變化情況。政策小結(jié)市場宏觀分析——政策（P）

經(jīng)濟環(huán)剝境是指壘企業(yè)所煎屬的或允可能會柜參與其其中的經(jīng)秧濟體的扛經(jīng)濟特牢征和發(fā)孕展方向。（一饒）經(jīng)舉濟形逼勢。201雜3年全年襖國內(nèi)生菊產(chǎn)總值568鄉(xiāng)豐845億元盜，比栗上年罷增長7.7裹%。其中綁第三產(chǎn)握業(yè)增加挖值262芒204億元，盤增長8.3芹%；第三桶產(chǎn)業(yè)增蠅加值比可重為46.芳1%，第三產(chǎn)藏業(yè)增加射值占比拋首次超栽過第二州產(chǎn)業(yè)?？梢灶A助見，20零14年我蠻國經(jīng)知濟將壤繼續(xù)危保持歡平穩(wěn)擔較快辮的發(fā)常展，薦這對疲房地彈產(chǎn)企休業(yè)有繼利。市場歐宏觀倉分析——經(jīng)濟易（E）（二奴）貨薦幣與咬銀行座信貸祖政策絡。201摩4年1月17日召開全的人民叛銀行貨慰幣信貸夠工作會兄議給市帥場指明禮了今年新貨幣政魯策的明乳確思路——貨幣搬信貸射工作掠要堅漲持穩(wěn)鄰中求肉進，宰“穩(wěn)浙”主局要體幣現(xiàn)為烏“總炒量穩(wěn)親定”工，“餓進”勢主要睜體現(xiàn)傅為“撞結(jié)構(gòu)眨優(yōu)化毒”。在房地醉產(chǎn)市場業(yè)國家政閉策調(diào)控啞的大背胞景下，央行出都臺的一動系列貨栽幣緊縮竊政策、港提高商傾業(yè)銀行難的準備券金率、授提高房圾地產(chǎn)貸議款的門芽檻，這嫁些都饒無疑穿增加拋了房耕地產(chǎn)范企業(yè)快的融歷資困救難。購不過盤目前制房地攤產(chǎn)行下業(yè)的珠整體蹲來說廳，大推部分續(xù)企業(yè)濾的自到由資院金不夕足三典成，壁兩成碼來自笛銀行圣貸款才，總退承包銷施工遮單位摔墊資信近3成，帥能在加市場葵上融營資額棚定不印足一辜成，研所以歐對中佛小房姻地產(chǎn)史企業(yè)附來說匯，融殖資難諒度的哨進一鋒步加耍大，許都對申企業(yè)窄的生讓存提加出了疾挑戰(zhàn)燙。所以房地產(chǎn)溝企業(yè)必冤須創(chuàng)新寄融資模么式，積凱極謀求足在市場慎上的信尖托公司程等金融牙企業(yè)融縮慧資。市場宏謎觀分析——經(jīng)濟（E）（三）者全國房鳥地產(chǎn)市卸場形勢沫。20田13年1-貪11月份的簽房地產(chǎn)跡統(tǒng)計數(shù)洋據(jù)如下萬：全國粒全年房蝦地產(chǎn)投欺資總額優(yōu)突破8萬億烈元，慨商品駛房銷醋售面繼積突譽破12億平惡方米奇，商砌品房燭銷售肌總額哨突破7萬億元太，全國喂商品住晝房均價揉突破6千元飲，土弄地出嚼讓金妥在4萬億姑元左形右。房地產(chǎn)努開發(fā)投櫻資支撐羽了全國謊固定資條產(chǎn)投資奴。今年房市地產(chǎn)開鴿發(fā)投資烈保持了19%額-21絕%（各月弄不同）丹幅度內(nèi)鴿的增幅薦，而固尋定資產(chǎn)賠投資基稅本保持滔在20填%以上榆的增眾幅。真房地摸產(chǎn)開設發(fā)投貸資為仿穩(wěn)定男中國罵經(jīng)濟波增長就起到肆了重棚要作史用?？傮w跨來說惠過去兩的一稈年房鼓地產(chǎn)要整體競處于昌上升喇趨勢扛下各站地的豆市場列差異岔依然替明顯洋?？傮w職看，騎一二嫁線城屑市市牌場較港熱，活一些休三四鎮(zhèn)線城健市明慢顯階嗚段性遮供大瓶于求丑。不搬同區(qū)婦域、旱不同孔城市醉、不輛同企擾業(yè)、新不同憤項目輔之間討冷熱想不均啞的現(xiàn)株象較爬為凸精出。故可蠅以知贈道現(xiàn)味在我貴國的溪房地鞋產(chǎn)市忽場還紋是比姑較穩(wěn)深定的酷，在絹高速紋發(fā)展軟的階廣段，方開發(fā)虜商的討機會諷較多彈。市場宏殺觀分析——經(jīng)濟（E）根據(jù)"中國睜房地潔產(chǎn)業(yè)旨中長撕期發(fā)榮展動各態(tài)模劫型"，在只宏觀軋經(jīng)濟尼和貨醫(yī)幣信晶貸平盒穩(wěn)增廉長、食房地述產(chǎn)調(diào)禁控政例策整券體平面穩(wěn)的遠背景爬下，201摸4年全南國房紹地產(chǎn)梨市場蠅將呈潮現(xiàn)"銷售量括價繼續(xù)鮮增長但蘿增速放螺慢，投皆資新開司工增長類平穩(wěn)"的特醬點。整體折的投幻玉資環(huán)鵲境還車是比平較有冤利的符！經(jīng)濟銀小結(jié)市場細宏觀洲分析——經(jīng)濟役（E）社會文面化環(huán)境暗是指組預織所在期社會中顫成員的索民族特林征、文甩化傳統(tǒng)膨、價值級觀念、困宗教信葉仰、教隊育水平青以及風誤俗習慣喂等因素宿的總和婚。其構(gòu)潛成因素海也很多笛，這里暢重點討祝論居民可但支配收怒入、城護市化程欄度、消廚費投資輔傾向。（一呈）居伐民可碗支配彎收入201汗4年2月24號國家媽統(tǒng)計局蜓公布201桐3年國化民經(jīng)謊濟和福社會功發(fā)展隱統(tǒng)計蕩公報鏈。公寄報顯銳示，宣根據(jù)郊從201負2年四具季度麗起實值施的鞠城鄉(xiāng)甘一體鹽化住準戶調(diào)眨查，訊全國拖居民倦人均形可支敵配收澡入18機31柿1元，篩比上個年增順長10.擁9%，扣血除價曉格因隨素，席實際惰增長8.邀1%，跑贏20旋13年國龜內(nèi)生售產(chǎn)總米值7.貫7%的增節(jié)速。萬城鎮(zhèn)具居民便人均奴可支叛配收館入26汪95床5元，比艦上年增悉長9.7輛%，扣除隊價格因井素，實筍際增長7.只0%；城鎮(zhèn)望居民人縫均可支伯配收入像中位數(shù)提為24無20納0元，奧增長10.霞1%。但是媽我國貧擱富差距梨大的問末題依然貪明顯，光房地產(chǎn)影開發(fā)商捎應該面對階不同館收入稿群體老推出毅多樣警化的廁房地鍵產(chǎn)產(chǎn)盯品。市場倆宏觀純分析——社會（S）（二）蜂城市化助程度國家咽統(tǒng)計文局20羊14年1月20日發(fā)寬布的杠數(shù)據(jù)掉，20蒸13年末，測中國大宅陸總?cè)嗽S口為136綱072萬人，偵城鎮(zhèn)常象住人口73鍛11嘆1萬人，李鄉(xiāng)村常薄住人口629摘61萬人弓，中反國城逝鎮(zhèn)化逃率達繳到了53.晌7%。我國橡城市化筋率實現(xiàn)昆了50貴%的大關(guān)竭，說明房地產(chǎn)艇市場在黃不斷擴狡大，房梳地產(chǎn)需么求也在受逐年變慨大，這長對于鵝房地寧產(chǎn)企高業(yè)來君說是嘗好消冤息。（三師）消輩費投預資傾貴向人們蛇的健懼康意喬識逐霞漸增圈強，離與過褲去相從比，祝人們每花錢膚并不惹只是茶為了節(jié)買一穩(wěn)個可誤以遮表風避排雨的華房子鞭，而殲是希甚望得至到綠色礦、環(huán)字保、蹤蝶節(jié)能務、智犯能化咸等適灰合人野居的啟住所。這對撓于房地瘋產(chǎn)企業(yè)勿來說，潛既是艱脈巨的挑口戰(zhàn)，也怎是從眾辛企業(yè)中牧脫穎而駐出的機美會。市場摘宏觀悟分析——社會幕（S）技術(shù)份環(huán)境他：人楊們對悠于房督地產(chǎn)斧商品勒的需內(nèi)求在括向綠色、仿環(huán)保、徒節(jié)能、巷智能化等方向席發(fā)展，續(xù)這就促棒使房地判產(chǎn)企業(yè)溪要跟上類技術(shù)變忘革的步果伐。當前，侄我國經(jīng)址濟正處纖于向低專碳經(jīng)濟框轉(zhuǎn)型的效時期，肝房地產(chǎn)砌行業(yè)是削轉(zhuǎn)型的梢主力軍犧，各地駐鼓勵節(jié)蝴能減排裂的政策刃都對建賤筑的節(jié)鄉(xiāng)豐能水平曬設定門鳥檻。據(jù)聞統(tǒng)計，味中國430億平摔方米瞧的建塞筑當外中，95被%是高能薄耗建筑抄。目前拾全球每愚年新建蔽的40億到45億平方是米建筑償面積，堪中國占雞了23億平格方米壇，其西中的90耗%還是分高能傾耗建辦筑，調(diào)假如腦可以蒙降低50%，將為淹國家節(jié)僅約用電30恢00億千窄瓦時行，減奴少二芳氧化支碳3億噸。嘩這些數(shù)范據(jù)背后鮮，不僅礦有著新精增綠色焰建筑的涉巨大空標間，還腸有對現(xiàn)有豪建筑犯進行敬節(jié)能災改造格的天決量市廢場。您一旦齡綠色憤技術(shù)養(yǎng)成熟網(wǎng)，新載的業(yè)嘗務維次度便西應時噸而生。而擁陸有了綠楊色建筑盆技術(shù)，誕不僅將叮在住宅童新產(chǎn)品董開發(fā)上思占盡先慕機，其應技術(shù)合薯作和物兄業(yè)改造慰、維護鴨管理能殖力，也歪將迎來限蔚為可繡觀的新票市場。市場日宏觀田分析——技術(shù)（T）房地產(chǎn)寸前期定脹位策劃駐是一種菜輔助決送策的綜購合性活膊動，目菠的是幫侵助房地廊產(chǎn)開發(fā)奴企業(yè)做據(jù)出合適輝的定位臣決策，匠控制和裳減少項殺目的開泰發(fā)風險蜜。房地身產(chǎn)前環(huán)期定勉位策隔劃就禿是根賺據(jù)房呈地產(chǎn)介前期相策劃催預期睡目標劃，經(jīng)故過對右市場袍的深所入研鐮究和毀分析搖，整繩合各孩種資叫源，絹達到日幫助補房地降產(chǎn)開缸發(fā)企腔業(yè)決病策在悉哪里恰開發(fā)咸、開然發(fā)什塑么項撞目、動怎樣翼開發(fā)姜、開步發(fā)后霞賣給賄誰等紹一系滔列問防題。(2包)房地產(chǎn)恥前期定似位策劃偽的作用洪：(1補)房地產(chǎn)知前期定寫位策劃痕的概念話：一是細能使吐企業(yè)春決策霸更為申準確牙，盡粒量避即免項述目運揪作出榮現(xiàn)偏匙差；二是能己使房地障產(chǎn)開發(fā)站項目增應強競爭裁能力．爆在當前臨房地產(chǎn)販業(yè)競爭霸日趨激廉烈的情時況下為游項目贏突得主動法地位；三是揪具有染有效稈整合叮房地語產(chǎn)項配目資鉆源，浴預測耽未來洗市場形，滿袍足目丟標客索戶居弦住要沸求的京作用毅。市場中忙觀分析潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品(3件)房地產(chǎn)移前期定母位策劃逗思路尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益市場態(tài)中觀陵分析主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場競爭者分析的內(nèi)涵和目的；2.房地產(chǎn)市場競爭者分析的步驟和內(nèi)容；3.房地產(chǎn)企業(yè)的一般競爭戰(zhàn)略；4.處于不同市場地位的企業(yè)競爭戰(zhàn)略。

1.賽1.輕3市場微不觀分析房地千產(chǎn)競右爭者據(jù)的含茂義與本企森業(yè)提供爽的房地紅產(chǎn)商品信在質(zhì)量群、類型輛、區(qū)位辰等方面梳基本相挨似，并刷且有相垂同的目饅標消費戚群體的埋企業(yè)。1.房地產(chǎn)約市場競氏爭者分默析的內(nèi)皮涵和目蔽的房地壺產(chǎn)競摧爭者南分析乖的目黎的企業(yè)六制定筒競爭眠戰(zhàn)略悄的基扣礎，瘦也是酬占領(lǐng)標市場謹主導已地位腳的基濟本前雁提。1.1聾.3市場微亂觀分析誰是競爭者？競爭者戰(zhàn)略是什么？競爭者的目標是什么？競爭者的優(yōu)劣勢是什么？競爭者的反應模式是什么？

解決五個問題————識別競笑爭者——判定競鬼爭者的緊戰(zhàn)略——判定競毒爭者的嚼目標——評估競膨爭者的絡實力——評估競貢爭者的誓反應選擇競爭者制定競爭戰(zhàn)略2.房地四產(chǎn)市去場競處爭者土分析班的步慚驟和機內(nèi)容分析授步驟孔：1.蓋1.剃3市場磨微觀吸分析集中猴性戰(zhàn)根略戰(zhàn)略優(yōu)勢產(chǎn)品差異低成本全行業(yè)范圍某個特定市場戰(zhàn)略目標3.房地產(chǎn)己企業(yè)的另一般競嘗爭戰(zhàn)略1.1浴.3市場微怒觀分析1.賣1.矛3市場暢微觀躲分析4.處于不昂同市場真地位的怕企業(yè)競鈴爭戰(zhàn)略1.1趣.3市場放微觀攏分析4.處于不著同市場近地位的懼企業(yè)競彼爭戰(zhàn)略1.佩1.釋3市場帝微觀夜分析項目經(jīng)濟策劃總投資估算估算建筑面積投資分解結(jié)構(gòu)估算匯總及明細表項目融資方案企業(yè)層面融資渠道項目層面融資渠道項目經(jīng)濟評價財務評價國民經(jīng)濟評價1.充2項目騾投資喪效益霧分析——經(jīng)濟根策劃項目經(jīng)吩濟策劃敢是指在解項目決窩策階段雖，通過滾對項目貨經(jīng)濟方梨面數(shù)據(jù)罩進行預蛾測，分柴析和評穿價，初還步確定材項目投岡資規(guī)模漸、融資鑼渠道及巾各項經(jīng)柿濟指標胖等，以姥達到優(yōu)化撓項目蘇投資京并規(guī)場避投周資風魚險的目宿的。1.倒2.燃1項目總厭投資估皺算項目泥投資更估算膛需要嚼根據(jù)輕項目舟進展提情況權(quán)逐步效精確察，細儀化，汽縮小考與實捷際值睛之間證的差畝距。窮按照漸項目超時間移維度固，工邊程項役目投幻玉資估辟算可渡分為血以下辱三個予階段鐘。投資機會研究階段選擇有利投資機會，明確投資方向，提出概略的項目投資建議。誤差±30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項目的投資投資規(guī)模等情況，誤差率要求應制在±20%左右。詳細可行性研究階段全面、詳細、深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，誤差率應控制在±10%以內(nèi)。建設項目總投資建設投資設備及工、器具購置費用設備購置費工具器具及生產(chǎn)家具購置費用等建筑安裝工程費用直接費間接費利潤稅金工程建設其他費用土地使用費與項目建設有關(guān)的其他費用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用預備費基本預備費漲價預備費建設期利息流動資產(chǎn)投資鋪地流動資金建設拋項目享總投纏資構(gòu)肝成1.2臟.1項目總沉投資估傾算項目投布資估算富的步驟央：對估算所做的各項假設和計算方法進行說明，編制投資估算說明書。第五步根據(jù)數(shù)量和單價計算投資總價，并形成估算匯總表和明細表。第四步根據(jù)項目定義中所做出的建設標準估算各項投資分解項的單價，此時尚不能用概預算定額。第三步根據(jù)項目規(guī)模分析各項投資分解項的工程數(shù)量。第二步根據(jù)項目組成對工程總投資的組成項進行分解。其關(guān)鍵是不能漏項。第一步1.2脹.1項目總淘投資估堅算項目投畝資估算頑的注意齡事項：一注意收集整理和積累前期各種建設項目的竣工決算實際造價資料，建立價格信息數(shù)據(jù)庫。二選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時，要求估算人員在使用前都要結(jié)合時間、物價、現(xiàn)場條件等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作。三投資估算必須考慮本項目所在地區(qū)和當前以及今后物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。四應留有足夠的預備費。一般對于建設工期長，工程復雜或新開發(fā)的新工藝流程，預備費所占的比例要高一些。五對引進國外設備或技術(shù)項目要考慮匯率的變化。六注意項目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質(zhì)、工程所包含的內(nèi)容和建筑標準等，是否與當前同類工程的投資額相稱。1.2稅.1項目總凈投資估去算項目融鉗資主體研究項進目的融稻資方案恐，首先拌要明確溫融資主翁體和項梯目的融墳資模式鮮。項目丑的融資戚主體是長指進行溝融資活丑動并承閱擔融資應責任和罰風險的詠項目法員人單位1.2悲.2項目融細資策劃新設似項目皇法人初融資新設項侮目法人牢融資是基指新組急建項目控法人進蓮行的融梯資活動銅，又稱摧項目融歐資（Pr元oj浸ec閱t辭Fi翼na望nc掘in跌g）,是以項負目公司莖為融資縮慧主體，俯以項目謹未來收喜益為融牽資基礎飽，由項演目參與脹者各方網(wǎng)分擔風爪險的具謎有有限脈追索權(quán)隔性質(zhì)的霧特定融趁資方式峽。項目融呼資出現(xiàn)搏于20世紀60年代，70年代金初被硬運用楊于建駐礦融悉資，刑后來閘逐漸附在一票些大鑒型基混礎設匯施建涉設項箏目中虜?shù)玫角脧V泛沈運用駁。項目診融資幼的基攝本特冶點：（1）有客限追巴索耽（2）項目仗導向炮（3）風險綿分擔（4）融資逗成本高漸（5）債那務屏食蔽1.2猶.2項目融最資策劃1.2姓.2項目融申資策劃{資金來揀源{{資本金緊籌措債務資枕金籌措項目橋融資愚項目綿的資銜本金賴籌措公司融秤資項目淘的資本但金籌措商業(yè)黑銀行榴貸款政策殿性銀途行貸林款出口信鍛貸外國政顧府貸款國際曉金融陪機構(gòu)詞貸款銀團貸奏款發(fā)行債己券及可狀轉(zhuǎn)換債被券融資融資胃租賃項目資飽金籌集1.2者.2項目融兼資策劃①懂股東沫直接突投資1.厲2.態(tài)2項目融昆資策劃項目盈資本禍金的喊籌措②召股票需融資③舌政府妨投資1.內(nèi)2.正2項目融不資策劃政府挨投資蝴主要紙用于丈基礎認性項椒目和斬公益療性項狼目1.陰2.俯2項目融語資策劃國內(nèi)債想務籌資1.2查.2項目融慨資策劃①師政策潛性銀豬行貸洪款政策隙性銀帥行是金指由身政府金創(chuàng)立塊、參煉股或誓保證屯的，巖專門樂為貫描徹和鳥配合吸政府王特定紙的社北會經(jīng)團濟政刊策或伶意圖丑，直疲接或飄間接思地從宋事某針種特上殊政材策性災融資干活動罰的金錦融機山構(gòu)。1.2抬.2項目融向資策劃1.2宇.2項目融器資策劃②商業(yè)留銀行倚貸款（1）杏商業(yè)勾銀行抄貸款俘的特列點（2）商未業(yè)銀淺行貸評款期蜂限簽訂喬貸款怪合同汁時，灰一般漆會對夏貸款機期、首提款生期、奧寬限畏期和扒還款臂期做個出明泊確規(guī)柏定：1.嘉2.晉2項目迅融資涉策劃（3）商規(guī)業(yè)銀行融貸款金便額貸款金總額是銀棚行就每蠢筆貸款意向借款造人提供脈的最高燃授信額萄度，借哈款金額嘉由借款對人在申更請貸款瞇時提出肺，銀行揚核定。借款卷人在鑄決定臭貸款頑金額喂時應哨考慮脈三個恨因素佳：1.擱2.骨2項目融勤資策劃③國內(nèi)豆非銀綢行金生融機嫁構(gòu)貸歲款（1）信占托投資燈公司貸嬸款信托支貸款得是信全托投釣資公填司運溝用吸梳收的許信托疫貸款推、自奸有資相金和罪籌集爪的其凈他資稿金對緣瑞審定熄的貸穴款對辟象和伴項目恐發(fā)放臭的貸挪款。信托何貸款繼具有蛇以下競幾個黑特點波：信托鏟貸款楚主要針有技賺術(shù)改殘造信愁托貸屢款、鎮(zhèn)補償俊貿(mào)易歉信托油貸款鑄、單輸位住當房信云托貸鋤款、忘聯(lián)營挪投資打信托嚼貸款雙和專領(lǐng)項信站托貸晚款等炭。1.走2.怖2項目融鍋資策劃（2）財雀務公司雁貸款財務公怎司是由抖企業(yè)集曉團成員架單位組攜建又為也集團成賠員單位泊提供中判長期金瘡融業(yè)務誤服務為輸主的非球銀行金溜融機構(gòu)速。（3）保險習公司貸騙款1.2敲.2項目唱融資姐策劃1.2鍛.2項目前融資邪策劃新型基打礎設施波項目融罪資主要立模式（1）BOTBuild（建設）-Operate（經(jīng)營）-Transfer（移交)指根據(jù)合同安排，項目承辦者承擔建造，包括該設施的融資，維護，經(jīng)營該設施一個固定時期，并允許對設施的使用者收取合理的使用費、酬金、租金及其他費用，但不超過投標書建議的或談判并體現(xiàn)在合同中使項目承辦者能夠收回的投資和經(jīng)營、維護費用，在規(guī)定的期限將該設施移交給政府（政府機構(gòu)或政府控制的公司）或地方有關(guān)政府部門。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目，或是為了提供某種公共物品和服務，以特許權(quán)協(xié)議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結(jié)果。1.2聰.2項目蜓融資胖策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----經(jīng)營------移交。是指政府部門或國有企業(yè)將建設好的項目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是對BOT項目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會對基礎設施的需求，提出需要建設的項目，通過招投標，由獲得特許權(quán)的私營部門進行公共基礎設施項目的建設與運營，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時將所經(jīng)營的項目完好地、無債務地歸還政府，而私營部門則從政府部門或接受服務方收取費用以回收成本的項目融資方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）資產(chǎn)抵押債券,是以資產(chǎn)（通常是房地產(chǎn)）的組合作為抵押擔保而發(fā)行的債券，是以特定“資產(chǎn)池（AssetPool）”所產(chǎn)生的可預期的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場上發(fā)行的債券工具。1.2禾.2項目融弦資策劃1.遺2.欄3項目經(jīng)搞濟評價一、荒建設闖項目判經(jīng)濟憐評價亭包括財務評劇價和國民娃經(jīng)濟適評價。財務評價在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的前提下，從項目的角度出發(fā)，計算項目范圍內(nèi)的財務效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務上的可行性。國民經(jīng)濟評價在合理配置社會資源前提下，從國家經(jīng)濟整體利益的角度出發(fā)，計算項目對國民經(jīng)濟的貢獻，分析項目的經(jīng)濟效率、效果和對社會的影響，評價項目在宏觀經(jīng)濟上的合理性。二、僻財務偽評價1、方案阻財務評漫價的內(nèi)贈容分析和測算項目計算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測算項目償還貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進行的研究和估計。不確定分析相對于預期目標而言，經(jīng)濟主體遭受損失的不確定性風險分析1.2速.3項目經(jīng)報濟評價2、經(jīng)俯濟評鑒價的舊指標趟體系經(jīng)濟評明價指標靜態(tài)半評價蹈指標動態(tài)評鼓價指標投資再收益倚率靜態(tài)投愈資回收珍期償債柄能力內(nèi)部收插益率凈現(xiàn)值凈現(xiàn)膨值率凈年值動態(tài)收投資蘿回收去期借款遵償還浙期利息缺備付泉率償債備歸付率1.2怕.3項目經(jīng)鐮濟評價投資利潤（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt）動態(tài)投資回收期（Pt′）凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利能躬力分析月指標1.2炊.3項目經(jīng)甲濟評價1）．拘靜態(tài)充投資劣回收炮期（Pt）定義：靜根態(tài)投浪資回后收期默是不錦考慮粉資金最時間箱價值形，以終項目兩的凈成收益埋回收捷其全明部投鮮資所揀需要仰的時峰間。2）．跟動態(tài)投汽資回收烏期（P跪t′）定義：動態(tài)跟投資回荒收期是主考慮資幟金的時促間價值揭，以折秋算的現(xiàn)番金流量忽的現(xiàn)值松回收全遺部投資適現(xiàn)值所瓣需要的脖時間。：為疤基準逢收益繞率1.罪2.單3項目經(jīng)待濟評價3）.投資命利潤訊率RO傅I定義：指項僻目達到紅設計生箱產(chǎn)能力睛時的一臭個正常品年份的村息稅前禁利潤總奔額（或誤年平均紡利潤總節(jié)額）與承項目投急入的總疊資金之柿比。它愉表明在趣項目正拒常生產(chǎn)革年份中拍，單位楚投資每眨年所創(chuàng)騰造的利拾潤額。年息粱稅前搭利潤騙=年可產(chǎn)品拾營業(yè)饞收入但—年農(nóng)營業(yè)甘稅金無及附廳加—年總哥成本獎+利橫息支屢出1.2壩.3項目排經(jīng)濟屈評價4）紫.壟凈現(xiàn)站值（傲NP庸V—普Ne號t媽Pr淹es映en存t愉Va裹lu職e壟）定義：凈魔現(xiàn)值姜（N受PV隱）是瓦反映秩投資猜方案等在計怖算期課內(nèi)獲東利能沖力的且動態(tài)涉評價堡指標壞。投挪資方抵案的合凈現(xiàn)協(xié)值是淹指用拐基準姐的折近現(xiàn)率秩，分傘別把腰整個碗計算茄期間唐內(nèi)各勵年所誤發(fā)生虹的凈梁現(xiàn)金貧流量新都折肆現(xiàn)到抓建設趨期初呀（第突０年泉即第陜１年凍年初勾）的彎現(xiàn)值仔的代份數(shù)和仁。是掙評價餃項目率盈利隙能力夫的絕按對指順標。1.潮2.封3項目經(jīng)翁濟評價5）.內(nèi)部先收益杜率（吼IR軟R－攏In賄te拾rn仙al姑R子at健e笛of駁R抗et寧ur抹n）定義：內(nèi)部容收益率貫是凈現(xiàn)充值為零身時的折賤現(xiàn)率，表示低對初僑始投做資的倍恢復盞能力胸。即躍在這久個折邁現(xiàn)率肉時，哀項目垮的現(xiàn)暗金流發(fā)入的宮現(xiàn)值微和等岡于項愚目現(xiàn)繡金流掩出的買現(xiàn)值火和。原理公狹式：判別瓶準則積：若蹄，則排，拋方案可豬以接受蔽；若懂，則暗，創(chuàng)方案不核可行?！皟衄F(xiàn)亭值指標播”是在播給定基頌準折現(xiàn)覆率的情耳況下，喚所計算存出的方革案能夠葡負擔資悼本成本洪后的盈闖利；“織內(nèi)部收我益率”蹤蝶指標則賺是倒過伴來，用鮮來計算絮投資方旦案對所叨占用的棄資金所達能支付烏的最高冰成本。1.沖2.嚷3項目絲式經(jīng)濟灣評價6）．解凈現(xiàn)值鍵率（NPV攝R）定義：是項確目凈現(xiàn)倦值與項握目全部頃投資現(xiàn)陳值之比皺，其經(jīng)表濟含義溫是單位以投資現(xiàn)婦值所能結(jié)帶來的乳凈現(xiàn)值適，是一得個考察粗項目單籃位投資呈盈利能架力的指椅標。由于凈描現(xiàn)值不偽能直接貼考察（追反映）懶項目投激資額的顆大小，炮故為了卡考察投幼資的利嘴用效率歇，常用竿凈現(xiàn)值貨率作為槳凈現(xiàn)值展的輔助哲評價指桶標。計算公串式：判別準劑則：NP許VR≥晉0，方犧案可以迎接受。m為建設估期年數(shù)1.西2.未3項目經(jīng)尊濟評價7）揪．凈杰年值要（N統(tǒng)AV棗－N郊et拌A腐nn剃ua平l前Va塌lu互e）定義：凈年隸值是以殺一定的濾基準收糾益率將貢項目計套算期內(nèi)云凈現(xiàn)金啞流量等企值換算些而成的愈等額年占值。計算公科式：由于尋，NAV與NP毅V總是同裙為正或全同為負磁，故凈錦年值法裂與凈現(xiàn)帽值法在劃方案評咬價中能舊得出相踩同（一蹲致）的浴結(jié)論。評價準胸則：，則抱項目謎在經(jīng)小濟上東可以弓接受械；，則項篇目在經(jīng)峽濟上應輪予拒絕德。1.2鉗.3項目經(jīng)謀濟評價借款償還期利息備付率償債備付率償債能殘力指標1.得2.用3項目經(jīng)猶濟評價1）單.資喇產(chǎn)負別債率億（L擴OA紛R）指各期嚼末負債追總額同古資產(chǎn)總于額的比秘率。財務分鬧析中，穗在長期斜債務還尼清后，才可不再焰計算資訴產(chǎn)負債大率。1.2凝.3項目經(jīng)摧濟評價2）利息屢備付率承：利遮息備付午率也稱紹已獲利銀息倍數(shù)寺，指項絲式目在借緩款償還既期內(nèi)各庫年可用尸于支付遣利息的鳳稅息前伏利潤與侄當期應姿付利息軋費用的勾比值。計算公刺式為：利息備緊付率可捆以按年攤計算，墊也可以謙按整個集借款期饑計算。社利息備語付率表行示使用毒項目利黃潤償付拋利息的粗保證倍膝率。對蕉于正常丈經(jīng)營的神企業(yè)，利息備訓付率應剪當大于2。否牲則，普表示慈項目沒的付興息能牙力保控障程御度不贏足。1.旱2.隱3項目經(jīng)腎濟評價3）償江債備遇付率胳：償徒債備隔付率應指項封目在料借款綱償還鑄期內(nèi)痰，各劃年可論用于冒還本鑰付息論的資卵金與緞當期猶應還饞本付奧息金館額的幅比值嗚。償御債備窯付率芳表示層可用胸于還越本付摩息的縫資金古償還品借款訴本息林的保臉證倍診率。計算公辭式為：可用于略還本付炭息的資惕金包括申：可用虛于還款恢的折舊壟和攤銷林，成本爛中單列棒的利息繳費用，舅可用于巡壽還款的蛋利潤等襯。償債備印付率可侵以按年像計算，蠅也可以建按項目槽的整個饞借款期小計算。正常澆情況室下應編當大臂于１月，且開越高傅越好。當篩指標斥小于斗１時宅，表超示當頭年資王金來若源不艦足以勒償付盜當期豬債務濫，需秘要通孔過短才期借挪款償襲付已喬到期攏債務膀。1.灶2.谷3項目經(jīng)斗濟評價市場風險技術(shù)風險財產(chǎn)風險責任風險信用風險風險分稀析工程玻風險叢的風色險分絡析主今要涉覺及風驚險識汽別，酬風險鄉(xiāng)豐估計刺，風鵝險決滑策和炎風險勵應對崇。1.秤2.亡4項目股風險副分析第一序章小逢結(jié)1、市退場分豬析應選該結(jié)蜜合投衣資地綿點的扎宏觀捎、中嬌觀、及微觀將層面往的詳運細情挽況進始行分錫析。帝對于婦前期吳策劃授而言糕，市蟲場分哥析是都策劃齡的基拖石，逝有了綢市場沾的準蜜確分綁析才焰能降煎低風截險，姥得到微最優(yōu)怒的方野案。2、經(jīng)韻濟策防劃是植前期鋸策劃存的重禮要一班環(huán)，知要不富要做尸這個暗項目勝就看解項目漸要花始多少華錢，商利潤凱有多謝少，輸如何崗融資媽。在衣進行塌前期鍛策劃究時要違注意法結(jié)合喘總投拜資估每算、搭項目腫融資脖方案忠、項召目經(jīng)拍濟評趴價進彎行權(quán)烈衡。經(jīng)濟策劃市場分析成功的前期策劃成功束的項寒目做好市織場分析歡和經(jīng)濟陷策劃是狂前期策權(quán)劃成功俊的關(guān)鍵蠶，也是另項目成貪功的關(guān)揭鍵！第二扁章房地石產(chǎn)開脖發(fā)模鏈式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)晨開發(fā)模府式技術(shù)智層面鞭的分蘋類——肆1居室60㎡、2居室80㎡、3居室90㎡；副通俗地的90㎡以臨下的奪戶型咽都統(tǒng)旨稱為肥小戶逃型住宅房光地產(chǎn)——小戶型拔項目按使用功能分類居家型——主要目標人群是三口之家的自住型消費者。核心要在小面積內(nèi)滿足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出現(xiàn)。一方面開發(fā)商利用公寓立項，比寫字樓立項要少繳納前期開發(fā)費用，從而降低成本，另一方面，購房者課獲得比購買寫字樓至少多出10%的貸款。目標人群處于初創(chuàng)階段的公司和個人。商務型——主要以酒店式服務公寓的形式出現(xiàn)，類似于酒店，擁有“酒店式服務，公寓式管理”。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。地段——地段德因素紋對小固戶型饞產(chǎn)品無的營證銷常駁常具鑄有決叉定性車作用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設施；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務項目窄最好汪位于仆城市密核心允區(qū)；與核齊心商擱圈的浩絕對鋒距離襲是小習戶型扎產(chǎn)品解地段蹲因素園中最樹為重境要的震因素住宅房瓦地產(chǎn)——小戶紗型項禾目客戶定媽位——不同磨人群農(nóng)的小拘戶型袍消費虧需求辯特征賊：住宅冰房地馬產(chǎn)——小戶裹型項貞目大盤化品質(zhì)化郊區(qū)化三大特征大盤化：“重量級”高層大社區(qū)樓盤增多，如重慶康恒萬友、金科“廊橋水岸”等大盤大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴張的趨勢明顯品質(zhì)化：在一些高層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層物命業(yè)發(fā)展在的三大攔特征：住宅酬房地適產(chǎn)——高層物丟業(yè)高層物預業(yè)發(fā)展贊的六大劫趨勢：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向景觀資源市場將呈“細分化”發(fā)展精品化發(fā)展住宅淺房地殿產(chǎn)——高層擊物業(yè)高檔住敲宅之所甘以高檔——好的栽地點鈴、相跡當高桂水平紫的硬退件配晉置、杏公攤旋面積險很大2.1階.3住宅姿房地廣產(chǎn)——高檔住板宅項目2.店1.耐3住宅無房地胸產(chǎn)——高檔色住宅說項目高檔住宅開發(fā)要引領(lǐng)時尚挑戰(zhàn)陳舊觀念，引進國外獨到的概念和細節(jié)開發(fā)觀念要高檔開發(fā)商觀念要高檔，同時施工單位要文明施工，材料供應商也能夠提高制作和安裝水平策劃理念要高檔高檔住宅要具備創(chuàng)新開發(fā)、產(chǎn)品科技含量高、社區(qū)整體素質(zhì)突出，業(yè)主享有高程度的知情權(quán)、優(yōu)良的售后服務等綜合素質(zhì)2.1孟.3住宅房陳地產(chǎn)——高檔耽住宅蘇項目客戶群把握這類客戶具有相當?shù)慕?jīng)濟實力、追求高生活質(zhì)量，以高檔住宅彰顯自身的價值綠化景觀要高檔綠化率要達到40%-50%，有噴水池、花園、植物等，包括大庭院、組團庭院、獨戶庭院三個層次。設施配套及物業(yè)服務要高檔設施配套：滿足基本生活需求外，須有文化娛樂和體育休閑配套，諸如俱樂部、電影院、游泳池、健身房、養(yǎng)生館等物業(yè)服務：是真正維持物業(yè)高檔的決定性因素2.鄭1.叫3住宅房域地產(chǎn)——高檔巴住宅碗項目2.2商業(yè)地侄產(chǎn)商業(yè)地亡產(chǎn)是把擁城市功保能與城狼市發(fā)展黑之間的黑內(nèi)在邏賢輯關(guān)系鐮通過建最筑實體漸與城市劉空間有儉機結(jié)合策的一種概城市實誰體。商業(yè)削地產(chǎn)瞇利用臥建筑慎空間遲復合成化、鋼集約享化和風開放寇化,太滿足城市徒的商核業(yè)、改辦公顫、居頁住、京旅游詞、展慰覽、宿餐飲紫、娛求樂等城市風功能空背間需求公,建立癥一種相脾互的功握能關(guān)系初,從而齡形成多自功能、老高效率擺的經(jīng)濟塑聚集體懇。10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”5年前，大家關(guān)注的是“誰在做商業(yè)地產(chǎn)”今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地姜產(chǎn)并不膽像住宅秤一樣開嫂發(fā)建設罰完畢銷罷售出去促就結(jié)束纖了，后道期運營模也是其寺壽命周鞠期中一輸個相當庭重要的懸階段。肅由此，汪其價格序下跌的棗風險可詢以通過孩運營管皂理手段攻有效減您小甚至睜規(guī)避，殖抗跌性承比住宅尚強。商業(yè)地昨產(chǎn)抗跌莖性強資金時間假設每沒年開發(fā)克同等體查量的住腥宅地產(chǎn)乒由于人米工費、魔建安成襯本等上供漲，會墳導致同椅等體量城的地產(chǎn)璃開發(fā)資配金需求不卻越來悔越高…而住搞宅由臥于沒委有持蛋續(xù)的散資金速供應鬼，企鉛業(yè)很績可能豬面臨訊資不瓣抵債徐的困慚境，版直至母破產(chǎn)帝。商廢業(yè)地淚產(chǎn)由泥于有慕持續(xù)繩的商柱鋪租為金做英后盾慕，其德保值凍增值汽能力巴更強帖。商業(yè)地利產(chǎn)具有梨可持續(xù)哥性住宅同釋商業(yè)地氧產(chǎn)的開范發(fā)利潤鈔簡單對智比以201雞0年一森線城奴市為隙準住宅啟動資判金單方痛：500灰0元/平米開發(fā)單賽方成本員：800護0元/平米單方售奔價：160匠00元/平米啟動景資金偏利潤晴率——1頂60%商業(yè)（登住宅底吼商）啟動資細金單方膝：5000元/平米開發(fā)茂單方浸成本州：10000元/平米單方售碰價：3000鄰0元/平米啟動資披金利潤凱率——400扇%商業(yè)們地產(chǎn)婚利潤喉高住宅同賄商業(yè)地申產(chǎn)的投單資回報四率和回羽收期簡憶單對比以20閃10年一典線城同市為溪準住宅——10眨0平米購置成駝本：160萬每月定出租傳房租模：3000元投資爭回報露率：2%回報爹年限——蜻44年商業(yè)（棒住宅底回商）——10運0平米購置成嫁本300萬每月出脖租房租竄：20000元/平米投資歡回報匙率：6.7%回報橡年限——12首.5年商業(yè)地膠產(chǎn)投資符回收期畜短2.2駕.2商業(yè)地磁產(chǎn)開發(fā)鞋模式目前中建國商業(yè)徹地產(chǎn)的劃十種典腸型開發(fā)律模式1商業(yè)地喬產(chǎn)典型佳開發(fā)模莊式之現(xiàn)灑金為王危：SOH恭O2商業(yè)地共產(chǎn)典型信開發(fā)模擺式之平蝕衡中庸執(zhí)：萬達3商業(yè)序地產(chǎn)菊典型嫩開發(fā)洋模式愈之資要產(chǎn)經(jīng)窩營：頑恒隆4商業(yè)雪地產(chǎn)來典型睛開發(fā)喊模式午之嘉導德地墾產(chǎn)金令融模否式56其他陸商業(yè)貧地產(chǎn)拖典型袍開發(fā)譜模式2.稍2.據(jù)2商業(yè)地飛產(chǎn)開發(fā)系模式目前中伙國商業(yè)塌地產(chǎn)的土十種典施型開發(fā)舞模式：2.睡2.畏2商業(yè)顧地產(chǎn)辛開發(fā)璃模式二、蹲商業(yè)峽地產(chǎn)貴典型鑼開發(fā)垮模式擱之現(xiàn)趣金為鼠王：稀SO慚HOSO訓HO中國競的開裝發(fā)模他式是針以賣親住宅閉的方暈式賣色商鋪唯，現(xiàn)帳金為瓣王。其開發(fā)聲模式的逆特點主導要表現(xiàn)竹在以下嗎四個方弓面：概念炒亡作大師爛；堅持緞散售評，物瞎業(yè)符老合散渣售的唉需求(街區(qū)/S殘OH界O/寫字樓系做法)；人海艦戰(zhàn)術(shù)趕、高洗傭金充提成辯和末忘位淘漆汰制碑養(yǎng)成匹的強烏大銷端售能驕力；對能宅源、歌資源顫類行耍業(yè)價范值客柜戶的攪深入挖掘、掌握。2.娛2.丙2商業(yè)地亡產(chǎn)開發(fā)饞模式商業(yè)地款產(chǎn)典型曉開發(fā)模庫式之平仆衡中庸求：萬達萬達第細一代產(chǎn)品是白單店模矩式萬達軍單店冷模式徑：通星過將卡主力鼻店低破價出閃租給佛沃爾棕瑪?shù)炔ブ麜云放瓶儙韺в绊懞塘Γw再通塌過高襖價出鏡售底旱鋪盈抓利。萬達或第二鈴代產(chǎn)品腫是是鉛純商鞭業(yè)組巧合店薪模式第二淡代萬土達形隙成購疼物中侍心(M建al披l)的形旁式，痰由主炊力店伴和單蓄店構(gòu)渾成。顛在主嚼力店胸和單傭店的類構(gòu)成喚比例讓方面降，原斬來購朵物中捕心(M捉al橡l)的主力味店占面昆積的85%，單店剖只占15俗%。2.2幫.2商業(yè)區(qū)地產(chǎn)縣開發(fā)商模式萬達第益三代產(chǎn)品注城市礙綜合稱體萬達網(wǎng)廣場縫的第趨三代偵產(chǎn)品獻是多宅功能脆綜合憶集中豈開發(fā)程，包嬸括有話五星斧級酒事店、暗寫字林樓、懂大型揉商業(yè)踩和特暫色商脫業(yè)街棗、公釘寓、漂高尚牛住宅崇、大炭型廣肚場等素，這環(huán)種多露功能勁特性本使萬響達廣培場的萍影響值力及劫項目君所在跌區(qū)域蜘的城柴市商月業(yè)中寇心地組位得鑄到顯卷著加仰強。營核心枕商業(yè)政購物認中心膽“只純租不嫌售”嬌。銷蓄售部己分為譜占項心目整惑體比輕例4詠0%程-6供0%匙的住璃宅、布寫字終樓和拍社區(qū)哄商業(yè)醉。商業(yè)地賤產(chǎn)典型宅開發(fā)模西式之平步衡中庸浪：萬達集團策略是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項目的投資回報率，同時培養(yǎng)新的利潤增長點2.堪2.念2商業(yè)地村產(chǎn)開發(fā)譽模式Di穗ag僵ra社m2萬達成魂功的關(guān)完鍵要素2.低益價拿地3.主魂力店、派全業(yè)態(tài)礎組合容噸易復制暈，能制特造繁榮歪景象，況對主力科店的資昏源掌控1.柿品牌別影響屢力強滾，能惑主動站選址4.快奏速開發(fā)隱、快速販銷售，冠盡可能棗提高資慌本周轉(zhuǎn)萬達開巾發(fā)模式袖是全業(yè)態(tài)拉城市綜舍合體的定連鎖化兩復制。除萬買達地產(chǎn)癥外，泛慣城市綜慮合體的密鼻祖，寬城郊大則盤綜合躺體的先踏行者——金源北，以令及金瓜源的啟模仿毅者，項農(nóng)村毅包圍衣城市啊的寶監(jiān)龍的師商業(yè)耐地產(chǎn)予開發(fā)欠模式串同樣沃屬于勢平衡賽中庸痕模式商業(yè)地尚產(chǎn)典型斷開發(fā)模柔式之平蚊衡中庸壟：萬達2.2櫻.2商業(yè)清地產(chǎn)億開發(fā)監(jiān)模式商業(yè)松地產(chǎn)舌典型社開發(fā)譽模式幟之資屢產(chǎn)經(jīng)洽營：橡恒置隆恒隆松地產(chǎn)桌的發(fā)登展歷森程是即從兩條腿于走路到重資海產(chǎn)持案有經(jīng)丟營。歷史父上，恒齡隆地產(chǎn)疊在出租鋪物業(yè)和旺開發(fā)物貫業(yè)上一象直采取占“兩條陽腿”走拌路的策賀略，即蜓在出租螞物業(yè)上羊?qū)嵤袄@順周期潑”的擴妙張戰(zhàn)略潔，而在呆開發(fā)物宗業(yè)上實憶施“逆志周期”笑的套利黎策略。在出租稻物業(yè)上依求穩(wěn)，曾在開發(fā)牛物業(yè)上突套利，推用穩(wěn)定款的租金盟收益來脈支撐低辯谷套利惑和維持遺股價，獲而用豐叛厚的套奮利收益遷來推動潑出租物征業(yè)的擴貿(mào)張并適恢時激活緞股價，嘆這就是領(lǐng)恒隆曾多經(jīng)的發(fā)悉展策略南。恒隆則地產(chǎn)面典型疼的商置業(yè)地熄產(chǎn)開劑發(fā)模扯式是衛(wèi)打造熔世界苦級綜加合商飾業(yè)物興業(yè)并剃長期戚持有健。2.2取.2商業(yè)美地產(chǎn)蘇開發(fā)貢模式Di躍ag發(fā)ra勒m21.依什賴大量憂持有鞏資產(chǎn)嶄經(jīng)營為主，滋穩(wěn)健開們發(fā)新商遙業(yè)地產(chǎn)京項目；2.拉尼長開發(fā)膜周期，堪盡可能利用租余金收益譜去開發(fā)女新物業(yè)；3.匯恒隆持有裳物業(yè)扎年收怠益是重要僵的開發(fā)掏資金來陣源；4.時恒隆役的財撇務策牧略相盯當保鍬守，溝長期已以來有息腿債務朝小于誓現(xiàn)金游持有；5.專注于茄城市最恥繁華地漁段的以商戶場為中歷心的高奪品質(zhì)綜堆合物業(yè)添。Di定ag阿ra滔m2主要特優(yōu)點商業(yè)俗地產(chǎn)伐典型困開發(fā)贊模式之資蘭產(chǎn)經(jīng)繭營：稅恒咽隆除恒隆綿地產(chǎn)外嗎，商業(yè)重地產(chǎn)開為發(fā)模式怪典型屬于間資產(chǎn)夜經(jīng)營的企業(yè)撕還有中糧和華潤。中蘇糧主深題化尿操作劉的大也悅城薄模式捎經(jīng)營拉效率升至上吼，華哭潤則耐堅持螺購物宋中心嗚的品弦牌化會戰(zhàn)略(萬象城開、五彩磚城、歡墨樂頌)。2.癥2.廢2商業(yè)地冠產(chǎn)開發(fā)啟模式商業(yè)圓地產(chǎn)棵典型赴開發(fā)叔模式映之嘉村德地富產(chǎn)金柄融模感式全鏈條基金融資平臺的打造。以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式。嚴格的非核心資產(chǎn)剝離政策。嘉德的纏商業(yè)模鄭式是將醉資本市抹場的金孤融技能拐與房地兵產(chǎn)的k批now濱-ho將w、資拘產(chǎn)基礎哀相結(jié)合蓬。嘉德教置地稱地產(chǎn)榨金融罩模式把成功躲的關(guān)湯鍵在棚于三雄大策驚略：2.愧2.絲式2商業(yè)況地產(chǎn)夫開發(fā)蓮模式其他嚇商業(yè)疲地產(chǎn)華典型神開發(fā)縣模式除了吼以上騎講的寫四類旬典型倘開發(fā)貼模式章外，欠還有箭其他醒商業(yè)需地產(chǎn)拿的典蛇型開乒發(fā)模飽式，奮比如行海航側(cè)的資縫本對蘿沖、劣單純芳追求孔資本賊升值蚊模式趙，華膝南城半的商愉貿(mào)物廉流+地產(chǎn)癢的郊策區(qū)化辛開發(fā)霧策略驗，華于僑城潮的旅技游+商業(yè)+地產(chǎn)暗的獨泥特之毫路等職等?？傊危蟾禈I(yè)不冊同的引背景特、不系同的賠資金煌實力倒、不螞同的竟管理拋能力逐，對直應不屢同的巖開發(fā)末模式黨，以姜及不巴同的惜產(chǎn)品繳模型爬。2.彈2.已2商業(yè)賤地產(chǎn)埋開發(fā)宴模式旅游讓地產(chǎn)：依認托周伏邊豐健富的除旅游友資源眉而建帽的、代有別杯于傳悼統(tǒng)住董宅項粥目的績?nèi)诼没?、殖休閑亭、度危假、體居住劑為一挺體的岸置業(yè)皆項目,可稱為魂旅游房織地產(chǎn)。和較之一吵般的住浙宅,旅游房冶地產(chǎn)的孟特點和卵優(yōu)勢在王于它是共旅游業(yè)異和房地舟產(chǎn)業(yè)的座無縫嫁妖接,具有更討好的自永然景觀原、建筑優(yōu)景觀,同時撇擁有右完善逐的配切套功呀能和橫極高皮的投賽資價勁值。2.3旅游帽地產(chǎn)自我實現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要生理需要1、往往稈只有哪低層釀次的揪需求練得到杏滿足齊才會結(jié)有高禍層次砌的需粘求；2、基本塵需求得著到滿足海以后，楚人們便凝開始追肉求物質(zhì)尺和精神鄙上的享貝受；3、我湖國現(xiàn)級在的杯國情擔之一校就是慘物質(zhì)均文明龍建設羞和精倘神文菜明建炒設不喬同步休，人暗們對灰物質(zhì)森享受撐和精乞神享癥受的惠追求恨客觀斧上要聞求服公務業(yè)吼的發(fā)啄展；4、從蟲地產(chǎn)泊開發(fā)睡的角醉度考校慮，丙這種池需求傾的發(fā)純展會況進一彼步刺袍激人避們對趁生態(tài)預居住碰模式氏的追列求。物質(zhì)憲層面精神層脆面（馬族斯洛趨的需扁求層來次理購論）2.3皂.1旅游地嘩產(chǎn)的發(fā)石展階段100屆0以下100班0-2旬000200智0-3薪000300常0-5位000基本伙無旅拐游消靜費需向求，拿主要駁滿足班基本右的生香活居本住需仍求；主要觀烏光旅游采為主，浪消費已根餐飲、奧商品為敞主；休閑器娛樂擱需求言，伴察隨有漆餐飲脊、居勿住消瞞費，千出現(xiàn)柳旅游駝置業(yè)什消費禍行為湯；深度旅換游體驗扔需求，留有居住泄、購物訓、餐飲摘、體驗敗、物業(yè)養(yǎng)置業(yè)消鹽費等；50甲00以上成熟旅劍游經(jīng)濟協(xié)時代旅游教消費朽需求系特征深度娃度假名體驗休閑娛題樂體驗觀光旅醒游旅游業(yè)矛尚未起鑄步人均GDP（美元姓）旅游扁消費計成為駁生活求消費扁重要挑組成給部分匙，出事現(xiàn)獨抵具特升色、蛋創(chuàng)新戲的體仁驗消未費2.棍3.飾2旅游地翻產(chǎn)發(fā)展掀規(guī)律然而目搖前我國唯旅游地潤產(chǎn)卻處狠于初級怨階段，瓜相較于屠經(jīng)濟發(fā)弊展程度踩及旅游賞發(fā)展規(guī)狼律嚴重滯膨后，這為旅冊游地產(chǎn)番的發(fā)展伶帶來絕例好的時嚴機。目前我倡國人均GDP已達676坊7美元額，度假秤需求臣普遍魔產(chǎn)生棚，且窮進入戶成熟議旅游宋經(jīng)濟削時代傅。2.3沈.2旅游橋地產(chǎn)寶發(fā)展眉規(guī)律按世界折旅游發(fā)鳳展規(guī)律株：當人攜均GDP達到100絕0美元時復，旅游畜的主要響形態(tài)為慣觀光旅撲游；當似人均GDP達到20待00美元時狡，旅游冷的主要返形態(tài)表斯現(xiàn)為休特閑旅游叔；當人存均GDP達到300嚷0美元時鏡，旅游瓶的主要碎形態(tài)表錘現(xiàn)為度咬假旅游沿。2.掉3.歡3旅游地牽產(chǎn)開發(fā)訂模式自營式酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、游、購、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，是最早出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)形式,但資金回籠慢時權(quán)酒店將酒店的每個單位分為一定的時間份（如一年52周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，由瑞士亞力山大·耐首次提出的TIMESHAREHOTEL產(chǎn)權(quán)酒店將酒店的每個單位分售給投資人，投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯山時值度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店，提出部分單位加入分時度假網(wǎng)絡,消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”入住酒店。養(yǎng)老型酒店為自己或老人在退休前購買退休養(yǎng)老酒店的某一單位，每年和家人去使用一段時間，其余時間獲取租金回報，退休后自用度假村、別墅集旅游、休閑、運動、療養(yǎng)、會議、培訓于一體的多功能度假區(qū)等旅游景觀住宅指利用旅游資源的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項目2.淡3.另3旅游地滋產(chǎn)開發(fā)渣模式旅游地恥產(chǎn)的形循式越來雁越多樣旦化，從碎旅游地麗產(chǎn)