項目銷售執(zhí)行報告解決問題我們的思路目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析實現(xiàn)目標展示攻略客戶攻略推廣攻略.（....），提供海量管理資料免費下載！快銷售3個月實現(xiàn)銷售率65％6個月90％銷售率8個月實現(xiàn)100％銷售高價格8600～8800元/平米Q1.高端客戶對中心區(qū)如何產(chǎn)生注意力Q2.產(chǎn)品落后、缺乏亮點Q3.小區(qū)中有市政道路穿過目標及問題.（....），提供海量管理資料免費下載！目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析展示攻略客戶攻略推廣攻略區(qū)域競爭分析.（....），提供海量管理資料免費下載！區(qū)域價值分析——中心南區(qū)VS熱點區(qū)域城市中心區(qū)是本項目的區(qū)域價值優(yōu)勢自然城市品牌中信紅樹灣（紅樹灣）中旅2期（香蜜湖）本項目（中心南區(qū)）天鵝堡（華僑城）.（....），提供海量管理資料免費下載！競爭項目分析面對區(qū)外競爭，本項目必須加入豪宅市場主動中心化,才能重新吸引市場的關(guān)注.2006年本項目紅樹西岸中信紅樹灣瑞河耶納8500～1300012000～130009500中旅2期9萬3香域中央香蜜山二期水榭花都三期95008500～130008500～9000850012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月波托菲諾3期世紀村四期98008500.（....），提供海量管理資料免費下載！區(qū)域競爭分析結(jié)論1.城市中心區(qū)是本項目最大價值點2.面對分區(qū)競爭，中心區(qū)只有加入豪宅競爭之列才能重新引起市場關(guān)注.（....），提供海量管理資料免費下載！目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析展示攻略客戶攻略推廣攻略項目價值分析.（....），提供海量管理資料免費下載！項目資料戶型面積套數(shù)套數(shù)比5房229～28012024.34%4房125～18824850.25%實用3房116～12211623.5％復(fù)式274～30491.83％戶型合計493100％總占地30293平米總建面125772平米住宅91797平米總戶數(shù)503套車位數(shù)678容積率3.36.（....），提供海量管理資料免費下載！SWOT分析優(yōu)勢（S）：位于城市中心區(qū)CBD現(xiàn)樓發(fā)售生活配套：小學(xué)+幼兒園+商業(yè)（天虹、購物公園）交通配套：地鐵1號線+公交陽光車庫，車位比：1：1.35臨濱河路,昭示性強威脅（T）：香蜜湖/紅樹灣/華僑城熱點片區(qū)樓盤分流高端客戶機會（O）：中心區(qū)唯一在售住宅項目中心區(qū)的發(fā)展日趨成熟中心區(qū)不再批住宅項目用地大戶型豪宅是近年來的熱點會展中心的正式投入運作劣勢（W）：臨濱河路和新洲路立交,噪音大小區(qū)中間市政路穿過無法封閉管理產(chǎn)品落后、面積偏大項目從建成到發(fā)售的時間較長中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢噪音大、小區(qū)無法封閉與市場熱點區(qū)域的競爭中心區(qū)唯一在售項目.（....），提供海量管理資料免費下載！項目賣點整合價值

特性優(yōu)勢中心區(qū)地段優(yōu)勢戶均面積189平米,85％～90％高實用率一梯一戶、兩梯兩戶或兩梯三戶設(shè)置陽光、自然通風車庫車戶比1：1.36中心區(qū)唯一在售住宅項目現(xiàn)樓發(fā)售featuresadvantagesbenefit.（....），提供海量管理資料免費下載！項目價值分析總結(jié)規(guī)避市場熱點片區(qū)的競爭威脅4.突出中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢1.弱化小區(qū)無法封閉的劣勢2.抓住中心區(qū)唯一在售項目的機會3..（....），提供海量管理資料免費下載！目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析展示攻略客戶攻略推廣攻略目標客戶分析.（....），提供海量管理資料免費下載！客戶類型分析1.財富層面價值取向自然品牌城市高中低

[典型案例：十七英里][典型案例：波托菲諾][典型案例：雅頌居][典型案例：水榭花都][典型案例：蘭溪谷][典型案例：星河國際][典型案例：世紀村1期][典型案例：四季花城][典型案例：陽光四季].（....），提供海量管理資料免費下載！客戶類型分析2.『客戶背景』高中低生意人/企業(yè)主政府公務(wù)員專業(yè)人士『價格』紅樹灣香蜜山中旅國際公館本項目星河國際碧海云天波托菲諾.（....），提供海量管理資料免費下載！客戶類型分析3.『價值取向』生意人公務(wù)員專業(yè)人員自然品牌城市『職業(yè)類型』.（....），提供海量管理資料免費下載！案例：星河國際——客戶寫真成交客戶職業(yè)類型.（....），提供海量管理資料免費下載！經(jīng)朋友介紹成交的客戶占總成交量的70％，客戶營銷及老帶新促銷策略起到了關(guān)鍵的作用。祁生購買單位：

C1棟16B（143平米）年齡：48歲學(xué)歷：大本祁先生目前供職一家日本外資企業(yè)的經(jīng)理，因有和太太在日本居住兩年的經(jīng)歷，性格開朗的祁先生注重情調(diào)，生活方式也比較西化；此外擁有一個溫馨的三口之家的他，對孩子的教育及生活質(zhì)量很注重；也有過多次置業(yè)經(jīng)驗的祁生，比較重視物業(yè)所處的地段，交通以及社區(qū)配套。案例：星河國際——客戶寫真①陳生購買單位：A2棟24B（239平米）年齡：36歲籍貫：廣東學(xué)歷：高中陳生有兩個孩子，在寶安擁有自己的工廠，是一位成功的生意人。工作掙錢是他唯一的生活主調(diào)，曾有過多次的購房經(jīng)驗，也積累了一些購房心得。選擇物業(yè)較關(guān)注投資價值及升值潛力，生意人為圖吉利選房子一定要風水好，結(jié)構(gòu)好。.（....），提供海量管理資料免費下載！目標客戶關(guān)鍵詞：城市升值身份生意人（潮汕藉為主）、企業(yè)高管核心客戶重點客戶政府公務(wù)員及金領(lǐng)邊緣客戶專業(yè)技術(shù)人員、小企業(yè)主.（....），提供海量管理資料免費下載！目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析展示攻略客戶攻略推廣攻略項目定位.（....），提供海量管理資料免費下載！中心區(qū)·中心會注解：中心區(qū)的最后席位.（....），提供海量管理資料免費下載！目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析展示攻略客戶攻略推廣攻略價值分解.（....），提供海量管理資料免費下載！核心均價—市場比較法確定比準價項目名稱市場均價（元/M2

）折算率調(diào)整均價（元/M2

）權(quán)重值（％）折算價格（元/M2

）城中雅苑86000.988428302528星河國際86260.988453302536中旅公館2期90000.95855010855香域中央95000.93883510884香蜜山2期85001.09926510927紅樹灣95000.93883510884市場比準價

8614溢價因素1:中心區(qū)已無新樓盤可售;溢價因素2:本項目為現(xiàn)樓;溢價因素3:今年房地產(chǎn)呈現(xiàn)熱勢建議整體核心均價在8600-8800之間.（....），提供海量管理資料免費下載！各棟的價值分析1881882291881882292801881881881882292291881882291號樓(21層)2號樓(23層)3號樓(8層)4號樓(22層)5號樓(11層)6號樓(9層)158158158158120會所120116116117125122122118137面臨著新洲路立交橋的噪音挑戰(zhàn)樓下是民田路公交路總站（5路）幼兒園為低層房號遮擋了來自濱河的噪音面臨園林，高層看遠景高層北面窗遠眺高爾夫景觀0.870.951.050.971價值因素：戶型20％景觀30％朝向10％噪音40％.（....），提供海量管理資料免費下載！核心均價—按整體資源分棟打分按照8600的市場比準價，根據(jù)具體樓盤整體資源比準系數(shù)分棟估價。競爭對手：中旅2期9000、香域中央9500、香蜜山2期8500、紅樹灣9500整體資源比準系數(shù)可售均價（元/M2

）可售均價（元/M2

）可售均價（元/M2

）1號樓0.958170826583602號樓1.059030913592404號樓0.978342843985365號樓18600870088006號樓0.87748275697565總體均價860087008800.（....），提供海量管理資料免費下載！各棟價格對比棟數(shù)價格B28233A29200D17100A18800D276001號樓(21層)2號樓(23層)3號樓(8層)4號樓(22層)5號樓(11層)6號樓(9層)會所棟數(shù)86008700880018170826583602903091359240483428439853658600870088006748275697565星河國際本項目.（....），提供海量管理資料免費下載！目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析展示攻略客戶攻略推廣攻略銷售策略及手段.（....），提供海量管理資料免費下載！銷售策略分區(qū)定價策略房號分批推出策略現(xiàn)樓展示策略快銷售3個月實現(xiàn)銷售率65％6個月90％銷售率8個月實現(xiàn)100％銷售高價格8600～8800元/平米Q1.高端客戶對中心區(qū)如何產(chǎn)生注意力Q2.產(chǎn)品落后、缺乏亮點Q3.小區(qū)中有市政道路穿過區(qū)域中心化策略深挖中心區(qū)客戶策略開盤期分段一口價策略.（....），提供海量管理資料免費下載！銷售計劃安排銷售率累計銷售月銷售2棟4棟6棟1棟5棟12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月4.23開放樣板房算價/4.30解籌3.1進場認籌5.28開盤10底入伙6.26第2批房號50%50%紅棉閣暗控50%芙蓉閣房號放出50%海棠閣房號放出65％30-40%90%100%150-200490600卡250290320360400440465150-20025600卡404040404025分段一口價.（....），提供海量管理資料免費下載！星河國際VS城中雅苑星河國際城中雅苑屬性定位中心區(qū)國際生活領(lǐng)域CBD花園領(lǐng)地形象展示銷售時園林展示先賣樓,后建園林實景樣板房+工程樣板間無樣板房大條幅,夜間燈光展示無燈光,無條幅宣傳推廣形象造勢,集中推廣無聲無息地開賣活動營銷現(xiàn)場持續(xù)活動,取得實效無營銷活動客戶營銷老帶新,客戶資源挖掘無價格策略樹立價格標桿,平開高走價格制定沒有反映價值銷控策略分批分戶型銷售,針對性促銷一次性全部推出3個關(guān)鍵：展示包裝活動.（....），提供海量管理資料免費下載！銷售全攻略推廣攻略物料準備媒體宣傳活動營銷模型銷售物料（1）時間：3月1日內(nèi)容：項目進場派籌積客收取誠意金（2）時間：4月23日內(nèi)容：樣板房開放、客戶算價（3）時間：4月30日內(nèi)容：內(nèi)部認購（4）時間：5月28日內(nèi)容：開盤儀式（5）時間：6月26日內(nèi)容：第2批房號推出（6）時間：5～10月內(nèi)容：營銷活動第一階段（2月底～.4月23日）主題：城中央我中央中央會現(xiàn)樓發(fā)售配合：樓體條幅、路旗、主流媒體第二階段（5月～7月）主題：見證中心區(qū)成熟生活配合：報版、樓體條幅、直郵、短信、第三階段（8月～12月）主題：躋身中心區(qū)的最后席位配合：報版、樓體條幅、直郵、短信樓體模型:1:100展示重點表現(xiàn)園林及自身配套設(shè)施。4月初到位客戶攻略展示攻略中央卡——2月底到位大海報——3月1日到位戶型單張——2月26日到位銷售200問——2月25日到位客戶禮品——3月中到位重要.（....），提供海量管理資料免費下載！推廣攻略之活動營銷（1）時間：3月1日內(nèi)容：項目進場派籌積客收取誠意金（2）時間：4月23日內(nèi)容：樣板房開放日（客戶算價）（3）時間：4月30日內(nèi)容：中心會選方儀式（4）時間：5月28日內(nèi)容：中心會開盤慶典（5）時間：6月26日內(nèi)容：第2批房號推出（6）時間：5～10月內(nèi)容：營銷活動

5月：會所開放日

6月～8月中心會系列講座活動（如風水、裝修等）

9.18月明中秋夜

10月入伙慶典.（....），提供海量管理資料免費下載！銷售全攻略.（....），提供海量管理資料免費下載！推廣攻略中心區(qū)客戶世聯(lián)資源客戶10地鋪＋中心區(qū)代理寫字樓客戶＋星河國際客戶＋豪宅客戶資源客戶攻略之世聯(lián)資源網(wǎng)客戶包圍中心區(qū)客戶戰(zhàn)略：行動1.中心南區(qū)形象全包裝行動2.中心北區(qū)要到占領(lǐng)行動3.中心區(qū)寫字樓客戶掃蕩行動4.中心區(qū)往來客戶的圍剿客戶攻略之中心區(qū)客戶客戶攻略展示攻略.（....），提供海量管理資料免費下載！客戶攻略之包圍中心區(qū)客戶行動行動1.中心南區(qū)形象全包裝2月底，濱河、新洲、民田路樓體條幅懸掛3月初民田路、福華四路、福華三路燈桿旗到位3月初交通要道及地鐵出口導(dǎo)示牌到位由地盤包裝提供支持行動2.中心北區(qū)要道占領(lǐng)3月初市民中心地鐵口及黃埔雅苑導(dǎo)示牌到位行動3.中心區(qū)寫字樓客戶掃蕩3月中至4月初中心區(qū)各大寫字樓的直投單張、短信發(fā)送行動4.中心區(qū)往來客戶的圍剿3月中蓮花山公園門口的廣告牌上畫幻燈片31

.（....），提供海量管理資料免費下載！客戶攻略之世聯(lián)資源網(wǎng)客戶總計約8萬名成交客戶信息總計約70萬名上門客戶信息平均以每周3500條有效客戶信息遞增平均以每年10萬以上條有效客戶信息遞增平均每天攜手100戶業(yè)主完成置業(yè)理想我們用數(shù)字說話.（....），提供海量管理資料免費下載！客戶攻略之世聯(lián)資源客戶10地鋪各豪宅區(qū)的三級地鋪---世聯(lián)行(豪宅專家！)＋中心區(qū)代理寫字樓客戶國際商會大廈一、二期、國際商會中心等星河國際客戶華僑城、紅樹灣、香蜜湖片區(qū)的客戶資源＋＋重要.（....），提供海量管理資料免費下載！推廣攻略客戶攻略展示攻略地盤包裝產(chǎn)品價值展示樣板房園林公共部分服務(wù)路燈旗樓體大包扎看樓通道會所售樓處6套樣板房挖掘目標客戶需求規(guī)避戶型不足示范層均為清水房展示層——4月22前到位展示攻略之樣板房會所實景展示+服務(wù)品質(zhì)展示(具體建議見售樓處建議)會所整改完成需在3月1日之前吧臺設(shè)施及服務(wù)人員3月1日之前到位展示攻略之售樓處澳洲風格園林展示及背景音樂配合；水景、網(wǎng)球場、恒溫泳池等配套展示及導(dǎo)示系統(tǒng)到位。背景音樂設(shè)備到位——3月初水景展示到位——3月1日入大堂布置展示展示背景音樂電子屏發(fā)布項目信息住戶管家（保安）值班看樓電梯按交樓標準裝飾——以上需3月初到位小區(qū)主入口售樓處大堂樣板房專業(yè)物管人員———3月初到位選擇民田路（深南濱河段）福華三、四路旗營造外賣場氣氛——3月10日前到位出味處理：樓體全包圍濱河、新洲路主干道及福華四路——2月28日懸掛到位展示攻略之地盤包裝看樓導(dǎo)視系統(tǒng)沿途隨時傳遞項目賣點——3月初到位樓體燈光工程保證夜晚項目的昭示性重要.（....），提供海量管理資料免費下載！.（....），提供海量管理資料免費下載！展示攻略之售樓處原則——臨街面積大、昭示性強，內(nèi)部空間開敞完整。位置——會所功能區(qū)域化分原則——功能分布以“接待、展示、洽談一體化；服務(wù)、客戶休息一體化；財務(wù)、按揭一條龍，三者互動互為背景，分區(qū)不間隔”的原則。售樓處引入知名咖啡吧，與售樓處相結(jié)合，避免單調(diào)枯燥的銷售行為。主入口咨客處看樓通道模型展示形象墻吧臺二樓辦公洽談區(qū)接待臺經(jīng)理室簽約處貴賓服務(wù)區(qū)咖啡吧詳見附件1..（....），提供海量管理資料免費下載！區(qū)域設(shè)置內(nèi)容接待展示洽談一體化（1樓會所左側(cè)）咨客處接待臺演示區(qū)接待臺、背景板展示區(qū)模型展示、演示特色模型、圖紙臺、觸摸屏洽談區(qū)洽談設(shè)施展板展示洽談桌椅、展板、掛幅、綠植或現(xiàn)代雕塑接待臺接待臺演示區(qū)接待臺、背景板、pos機，ADSL線、電腦、電話線（不少于8線）、點鈔機辦公區(qū)項目經(jīng)理辦公區(qū)項目經(jīng)理辦公臺，ADSL線，電話線、資料柜簽約（1樓會所右側(cè)）簽約區(qū)咖啡吧接待臺、資料架、電腦臺、相關(guān)設(shè)備貴賓服務(wù)區(qū)VIP洽談雅座、書架、電腦臺財務(wù)、按揭一條龍（2樓會所）辦公區(qū)手續(xù)辦理區(qū)財務(wù)、按揭和其它手續(xù)辦理臺、貴賓雅座會議室會議桌及椅子更衣室/儲藏室儲物柜、桌椅發(fā)展商辦公室辦公設(shè)施.（....），提供海量管理資料免費下載！售樓處相關(guān)示意.（....），提供海量管理資料免費下載！幻燈片32.（....），提供海量管理資料免費下載！展示攻略之樣板房1881882291881882292801881881881882292291881882291號樓(21層)2號樓(23層)3號樓(8層)4號樓(22層)5號樓(11層)6號樓(9層)158158158158120會所120116116117125122122118137612345序號棟數(shù)選擇樓層面積㎡裝修風格12號樓牡丹閣A10280.48豪華歐式風格22號樓紫荊閣C10187.9新派簡約風格32號樓紫荊閣A10229.32豪華中式風格44號樓銀樺閣A4120.37精致實用型裝修55號樓水仙閣A3158.88溫馨舒適型裝修66號樓山茶閣A4117.56SOHO概念裝修詳見附件1.關(guān)于如詩美地樣板房位置選擇及風格的建議23.doc.（....），提供海量管理資料免費下載！樣板房相關(guān)示意.（....），提供海量管理資料免費下載！懷舊的情愫.（....），提供海量管理資料免費下載！我的私享空間.（....），提供海量管理資料免費下載！SOHO一族幻燈片32.（....），提供海量管理資料免費下載！展示攻略之地盤包裝客流動線燈桿旗導(dǎo)示牌廣告牌.（....），提供海量管理資料免費下載！恭賀新禧不日推出中央會現(xiàn)樓發(fā)售.（....），提供海量管理資料免費下載！.（....），提供海量管理資料免費下載！解決問題目標面臨問題區(qū)域競爭分析銷售策略及手段價值分解項目定位目標客戶分析項目價值分析實現(xiàn)目標展示攻略客戶攻略推廣攻略.（....），提供海量管理資料免費下載！銷售前需明晰的相關(guān)問題權(quán)屬問題明確本項目的法律權(quán)屬；明確本項目屬性（新房/二手樓盤），針對不同性質(zhì)樓盤銷售的手續(xù)和契稅各有不同。公共區(qū)域權(quán)屬問題明確會所報批為公共區(qū)域或可售面積，避免產(chǎn)權(quán)糾紛。物管公司確認問題本項目定位豪宅，物業(yè)管理的重要性顯而易見，知名物管也將是項目豪宅支撐。.（....），提供海量管理資料免費下載！謝謝世聯(lián)地產(chǎn).（....），提供海量管理資料免費下載！神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。15:2815:2815:28:0915:28:09所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望也是非常重要的。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會?；茧y可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細節(jié)。5月-235月-235月-235月-23惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把