本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告1國(guó)家中心城市，人口增量首位。武漢是湖北省省會(huì)，位于京廣發(fā)展軸和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略發(fā)國(guó)家中心城市，人口增量首位。武漢是湖北省省會(huì)，位于京廣發(fā)展軸和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略發(fā)展的交匯處，是中國(guó)的中心城市。2022年武漢市GDP18866.43億元，同比增速4%，GDP全國(guó)排名第八，中部排名第一。第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度高，占比61.88%。2021年武漢常住人口1364.89萬，城鎮(zhèn)化率84.56%，人口增量120.12萬，位居全國(guó)第一。2022年武漢城鎮(zhèn)居民人均可支配收入58449元，農(nóng)村居民人均可支配收入29304元。房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：投資開發(fā)增速緩慢，主城區(qū)供不應(yīng)求，新城區(qū)高庫(kù)存難以消化。武漢近7年房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長(zhǎng)率僅4.39%。從各區(qū)來看，2022年主新城區(qū)發(fā)展不平衡，主城區(qū)中武昌區(qū)房?jī)r(jià)突破30000元/平，江岸、江漢也在22000元/平以上，而新城區(qū)中普遍偏低。新房市場(chǎng)：1)供銷量?jī)r(jià)下降，去化周期處于高位，23年初回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁。2022年武漢商品住宅供應(yīng)面積1077.85萬平米，同比下降54.38%；成交面積1310.84萬平米，同比下降42.52%，成交價(jià)格14922元/平，同比下降6.45%。2022年庫(kù)存面積1786.86萬平米，同比下降13.22%，2022年12月去化周期為15.6個(gè)月，較2021年同期延長(zhǎng)4個(gè)月。今年年初，武漢小陽春回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁，1月和2月的銷供比分別達(dá)到2.72、4.63。分區(qū)域來看中心城區(qū)占全年銷售面積的61.95%，新城區(qū)價(jià)格普遍下滑。2)2022年樓市利好政策不斷落地，限購(gòu)限貸持續(xù)放松，同時(shí)還有發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、減免住房轉(zhuǎn)讓費(fèi)等政策，2022年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至90萬元，二套最高額度調(diào)至70萬元。二手房市場(chǎng)：成交量小幅下降，價(jià)格維持穩(wěn)定。2022年武漢市共發(fā)生二手房交易82735宗，同比下降4.35%，成交面積822.46萬平米，同比下降3.1%，2022年二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)維持在±4%以內(nèi)。土地市場(chǎng)。2022年處于低位運(yùn)行，房企拿地?zé)岫鹊停A(yù)計(jì)2023年土地市場(chǎng)核心區(qū)與周邊區(qū)域的競(jìng)拍熱度分化將更為凸顯。1)土拍規(guī)則：15%溢價(jià)率保持不變，首次采用“拍賣”方式供地，在原有基礎(chǔ)上增加銀行保函作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式，不斷降低保證金比例，延長(zhǎng)土地出讓金周期。2)土拍情況：主城區(qū)成主力，涉宅用地超六成，呈現(xiàn)“少量、多次、優(yōu)質(zhì)”的特點(diǎn)。2022年武漢完成六批次集中供地，成交107宗，供應(yīng)面積1061.95萬平米，整體溢價(jià)率0.68%。其中主城區(qū)成交59宗，成交建面570.73萬平米，占比53.97%；樓面均價(jià)9598元/平，同比上漲29.7%，央企、國(guó)企拿地面積占比68.4%。投資建議：建議關(guān)注深耕武漢，2-3月銷售熱度提升顯著且拿地能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企華發(fā)股份、萬科A。風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)股價(jià)EPS(元)PE(倍)簡(jiǎn)稱 (元)2022A2023E2024E2022A2023E2024E600325華發(fā)股份10.061.221.401.58876777 全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之華中區(qū)域(一)武漢：區(qū)域間分化持續(xù)擴(kuò)大，年初回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁2023年05月19日維持評(píng)級(jí)師究助理究助理S110008jmszqcom尊S080038xudezun@S080002enliyjmszqcom相關(guān)研究1.全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之長(zhǎng)三角區(qū)域(三)：合-2023/03/242.全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之長(zhǎng)三角區(qū)域(二)：南3.全國(guó)調(diào)研系列報(bào)告之長(zhǎng)三角區(qū)域(一)：蘇-2023/03/07行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告21城市宏觀：國(guó)家中心城市，人口增量首位 32房地產(chǎn)市場(chǎng)：增速緩慢，供銷規(guī)模下降，年初回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁 62.1市場(chǎng)特點(diǎn)：投資增速緩慢，主城區(qū)供不應(yīng)求，新城區(qū)高庫(kù)存難銷 62.2樓市政策：限購(gòu)限貸等利好政策不斷落地 72.3新房市場(chǎng)：供銷規(guī)模銳減，年初回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁 82.4二手房成交量小幅下降，價(jià)格維持穩(wěn)定 113土地市場(chǎng)：全年處于低位運(yùn)行，房企拿地?zé)岫鹊?13有松，不斷減低企業(yè)進(jìn)入門檻 133.2土地成交：主城區(qū)成主力，涉宅用地超六成 134投資建議 165風(fēng)險(xiǎn)提示 17插圖目錄 18表格目錄 18行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告3武漢是湖北省省會(huì)，特大城市，位于京廣發(fā)展軸和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略發(fā)展的交、珠三角、成渝4大經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域中心，是中國(guó)中部的中心城市。長(zhǎng)江與漢江在此交匯，形成武昌、漢口、漢陽“三鎮(zhèn)隔江”鼎立的格局。全市總面積8569.15平方千米，為湖北省面積的4.6%。根據(jù)《武漢市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》，在空間總體布局上武漢提出加快構(gòu)建“主城做優(yōu)、四副做強(qiáng)、城鄉(xiāng)一體、融合發(fā)展”空間發(fā)展格局，形成“一主、四副”協(xié)同發(fā)展的城鎮(zhèn)格局體系。主城即現(xiàn)有中心主城區(qū)是傳統(tǒng)的“武漢三鎮(zhèn)”，漢口(江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū))、武昌(武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū))、漢陽(漢陽區(qū))，主要承載國(guó)家中心城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和輻射帶動(dòng)區(qū)域共贏的核心，主要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)；四個(gè)副城有著不同的定位，光谷副城主打科技創(chuàng)新；車谷副城發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)；臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)副城打造綜合樞紐及網(wǎng)絡(luò)安全；長(zhǎng)江新區(qū)副城發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)。圖1：武漢市域城鎮(zhèn)空間示意圖2022年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)18866.43億元，同比增速4%。在全國(guó)城市中，武漢GDP排名第八，中部城市排名第一。而且4%的增速在GDP前10的城市中排名位列第一，2021年的GDP增速達(dá)到驚人的12.2%。除2020年受疫情影響嚴(yán)重下滑4.7%外，其余年份的GDP增速均高于全國(guó)平均增速。據(jù)《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》顯示，武漢“十四五”期間將實(shí)施支柱產(chǎn)業(yè)壯大計(jì)劃，提出“956”產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展思路，形成“九大支柱產(chǎn)業(yè)、六大新興產(chǎn)業(yè)、五大未來產(chǎn)業(yè)”架構(gòu)的產(chǎn)業(yè)體系。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告4分產(chǎn)業(yè)來看，2022年武漢市第一產(chǎn)業(yè)GDP475.79億元，同比增長(zhǎng)7.1%；第二產(chǎn)業(yè)GDP6716.65億元，同比增長(zhǎng)8.2%；第三產(chǎn)業(yè)GDP11673.99億元，同比增長(zhǎng)5.5%。武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“第二、三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)”的格局，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不斷提高，由2011年的51.9%增長(zhǎng)到2021年的62.45%，2022年下降0.57%，占比61.88%。圖2：武漢市GDP走勢(shì)20000150001000050000武漢GDP(億元)GDP同比·全國(guó)20%15%10%5%0%-5%-10%圖4：武漢產(chǎn)業(yè)布局體系圖3：武漢第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不斷提高100%80%60%40%20%0%第三產(chǎn)業(yè)占比第二產(chǎn)業(yè)占比第一產(chǎn)業(yè)占比圖5：武漢各區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)全景武漢常住人口總量持續(xù)上升，人口增量?jī)?yōu)勢(shì)明顯。2020年和2021年常住人口大幅增加。其中，2021年全市常住人口1364.89萬人，比2020年增加120.12萬人，人口增量位居全國(guó)第一，城鎮(zhèn)常住人口1154.15萬人，占總?cè)丝诒戎?常住人口城鎮(zhèn)化率)為84.56%，同比增加0.25個(gè)百分點(diǎn)，全市戶籍人口934.1萬人。四大功能區(qū)人口集聚則更為明顯，共有284.48萬，占全市20.84%，同比增加34.02萬，增長(zhǎng)13.6%。4個(gè)新城人口吸納效應(yīng)增強(qiáng)，區(qū)常住人口共有382.91萬，占全市28.05%，同比增加28.8萬，增長(zhǎng)8.1%。根據(jù)《武漢市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》，2035年武漢常住人口或達(dá)1660萬。武漢教育資源豐萬。居民收入水平快速回升，城鄉(xiāng)差距逐漸縮小。受疫情影響，武漢居民人均可支配收入2020年下降幅度較大，2021年快速回升，2021年武漢城鎮(zhèn)居民可支配本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告5收入同比增長(zhǎng)9.8%，農(nóng)村居民可支配收入同比增長(zhǎng)13.1%；2022年武漢城鎮(zhèn)居民可支配收入58449元，同比增長(zhǎng)5.7%，農(nóng)村居民人均可支配收入29304元，同比增長(zhǎng)7.7%。近兩年增速高于城鎮(zhèn)，城鄉(xiāng)差距正在逐漸縮小。圖6：武漢常住人口增量明顯150010005000.65%60%%.65%60%%61%1.00%0.79%1.15%1.49%1.36%1.54%1.18%15%10%5%0%戶籍人口(萬人)常住人口(萬人) 常住人口增速圖7：居民人均收入水平快速回升642020%10%0%-10%農(nóng)村居民人均可支配收入(萬元) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(萬元)行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告618000限購(gòu)限貸收緊，利率上浮成交量持續(xù)下降16000成交量下降140018000限購(gòu)限貸收緊，利率上浮成交量持續(xù)下降16000成交量下降1400012000受疫情和全國(guó)經(jīng)濟(jì)影響，量?jī)r(jià)雙減1000080006000400020000勢(shì)頭強(qiáng)勁庫(kù)存難銷隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展與完善。2000年武漢土地交易市場(chǎng)正式運(yùn)營(yíng)，武漢房地產(chǎn)真正進(jìn)入市場(chǎng)化軌道；2000年至2004年，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不明顯，基本維持在2100元/平左右；2005年至2007年，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)階段性的快速上漲；2009年至2018年，由于政府不斷出臺(tái)措施調(diào)控，房?jī)r(jià)在理性范圍內(nèi)增長(zhǎng)；2020年受疫情影響房屋供應(yīng)下降，房?jī)r(jià)保持上升態(tài)勢(shì)；2022武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)影響，量?jī)r(jià)雙降。圖8：武漢市房地產(chǎn)發(fā)展歷程30002500200015001000500016年武漢全面取消限購(gòu)、棚改貨幣化及加強(qiáng)成交量縮減正式限購(gòu)，成交量下降積極的財(cái)政政策和適度寬六條”“漢六條”相繼成交量下降國(guó)發(fā)18號(hào)確立房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)金融危機(jī)成交量下降武漢土地交易市場(chǎng)掛牌運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)真正進(jìn)入市場(chǎng)化交量上升20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022銷售面積(萬平)銷售價(jià)格(元/平)武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資占比維持穩(wěn)定，但增速緩慢。自2010起，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比固定投資額維持在30%左右，2010至2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資年度復(fù)合增長(zhǎng)率為23.3%，維持著較高增長(zhǎng)速度，但2015至2022年復(fù)合增長(zhǎng)率僅為4.2%，增長(zhǎng)緩慢。2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)3433.62億元，占比全社會(huì)固定投資額32.26%，同比增長(zhǎng)5.5%。從銷供來看，2010以來除2011年和2018年銷供比小于0.8，2016年和2022年大于1.2外，其余年份維持在0.8至1.1的行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告7區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)口區(qū)開區(qū)區(qū)西湖區(qū)區(qū)甸區(qū)區(qū)區(qū)350003000025000200001500010000500002022年成交價(jià)格(元/平)2021年成交價(jià)格(元/平)注：東開區(qū)指東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)開區(qū)指經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合理區(qū)間，供求關(guān)系基本合理。圖9：武漢房地產(chǎn)開發(fā)維持穩(wěn)定4000300020001000020102011201220132014201520162012010201120122013201420152016201720182019202020212022房地產(chǎn)投額資(億元)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)占比40%30%20%10%0%圖10：武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷供比走勢(shì)400030002000100002010201120122013201420152016201020112012201320142015201620172018201920202021202210.50銷售面積(萬平)供應(yīng)面積(萬平) 銷供比分區(qū)域來看，主新城區(qū)分化明顯擴(kuò)大，主城區(qū)供不應(yīng)求，新城區(qū)高庫(kù)存難銷。從成交房?jī)r(jià)來看，2022年武漢主新城區(qū)房?jī)r(jià)較2021年分化進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年武漢主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)19172元/平，其中武昌區(qū)房?jī)r(jià)突破30000/平，江岸、江漢房?jī)r(jià)也達(dá)到22000元/平以上，而新城區(qū)成交均價(jià)為11097元/平，東西湖區(qū)、江夏區(qū)和兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)破一萬，而新洲區(qū)和漢南區(qū)分平米，占全市的庫(kù)存面積的37.19%。平均去化周期在12.56月，屬于合理范圍。新城區(qū)庫(kù)存可售面積1122.27萬平米，占比62.81%，平均去化周期長(zhǎng)達(dá)18.25月。圖11：2021-2022年武漢各區(qū)商品住宅成交均價(jià)圖12：2022年武漢主新城區(qū)商品住宅庫(kù)存對(duì)比80%18.2560%12.56 40%20%66.48%62.81%33.52%37.19%50%0主城區(qū)新城區(qū)(包括兩個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))可售套數(shù)占比可售面積占比出清周期(月)2.2樓市政策：限購(gòu)限貸等利好政策不斷落地2022年武漢樓市利好政策不斷落地，限購(gòu)限貸持續(xù)放松，同時(shí)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、減免住房轉(zhuǎn)讓費(fèi)，放款公積金等擴(kuò)大購(gòu)房需求。尤其是房交會(huì)期間，即2022年12月8日至31日，二環(huán)以外購(gòu)房不限購(gòu)；2022年12月31日以前，武漢戶口居民行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告8在全市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房，可新增1個(gè)購(gòu)房資格。首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至90萬元，二套最高額度調(diào)整至70萬元。信貸利率不斷下降，2022年首套房利率降至3.9%，二套房利率降至4.9%；首套個(gè)人住房公積金貸款利率將至2.6%，五年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率將至3.1%。表1：2022年武漢房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)放松政政策詳情 1年縮短為6個(gè)月，可補(bǔ)交；武漢總部企業(yè)高級(jí)管理人員買首套房不受限購(gòu)政策限制； 子女或子女來漢投靠父母且在武漢市已有2套住房的，在限購(gòu)區(qū)域可新購(gòu)買1套住房； 房 73%降至3.9%，二套房利率從年初的5.93%降至4.9%購(gòu)房?jī)?yōu)惠給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠 五年以下(含5年)首套個(gè)人住房公積金貸款利率由2.75%調(diào)整為2.6%，五年%調(diào)整為3.1%。積金放寬二手房放松推行二手房“帶押過戶”的模式。自自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房，并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅換房退稅政策人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。受疫情和整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，2022年新房成交量相對(duì)比較慘淡。全年來看，2022年的供銷量較2021年幾乎減半。2022年武漢商品住宅供應(yīng)面積1077.85萬平米，同比下降54.38%，推出93083套，同比下降54.78%。2022年商品住宅總計(jì)成交11.59萬套，與2021年的19.9萬套同比下降47.77%，成交面積1310.84萬平米米，同比下降42.52%；成交價(jià)14922元/平，同比下降6.45%。分季度來看，一季度傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)銷量相對(duì)較少；進(jìn)入二季度，隨著供應(yīng)增加，刺激成交有所增加；三季度整體表現(xiàn)平穩(wěn)；四季度得益于12月開發(fā)商面臨年底回款壓力，開始降價(jià)促銷，加上房會(huì)期間各種優(yōu)惠及放松限購(gòu)政策疊加等影響，成交量相比三季度小幅提升；12月成交量達(dá)到全年高峰，成交套數(shù)達(dá)到17197套，環(huán)比增長(zhǎng)198.30%，今年年初受疫情政策加上春節(jié)影響，供應(yīng)量大幅減少，銷量也有所下降，但仍武漢商品住宅成交12363套，同比增加108.62%,成交面積139.5萬平米，同比行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告92020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月22020年01月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2020年01月庫(kù)存面積下降，去化周期處于高位，主新城區(qū)兩極分化明顯，新城區(qū)去化壓力大。2020及2021年武漢商品住宅總體庫(kù)存呈上升趨勢(shì)，但2022年末庫(kù)存面積1786.86萬平米，同比下降13.22%，2022年12月至今年2月成交量大于供應(yīng)量，庫(kù)存逐漸下降。2022年下半年起去化周期逐漸拉長(zhǎng)，均在15.5月以上，比增加106.03%，銷供比高達(dá)4.63。圖13：武漢商品住宅供銷量?jī)r(jià)走勢(shì)4504003503002502001501000020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000注：受疫情影響，2020年2月和3月數(shù)據(jù)缺失成交面積(萬平)供應(yīng)面積(萬平)成交價(jià)格(元/㎡)圖14：2023年2月武漢商品住宅銷供比高達(dá)4.634.5 43.5 2.5 1.5 0.50行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告10主城區(qū),47.36%主城區(qū),47.36%2021年同期去化延長(zhǎng)4月，其中2022年12月新洲區(qū)、蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)等新城區(qū)去化周期分別長(zhǎng)達(dá)32.75、35.22、24.38(月)，由于新城區(qū)交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施不完善面臨著較大的去化壓力。圖15：武漢商品住宅月度庫(kù)存走勢(shì)2,5002,0001,5001,00050002050疫情影響，缺失庫(kù)存面積(萬平)圖16：武漢商品住宅去化周期處于高位205018.3915.615.62注：受疫情影響，2020年2月和3月數(shù)據(jù)缺失出清周期(月)占比51.27%，同全市所有城區(qū)均有不同程度下降，其中漢南區(qū)下滑最大，同比下降54.9%。從價(jià)格上來看，主城區(qū)價(jià)格更有韌性，新城區(qū)普遍下滑。其中主城區(qū)的武昌、洪山、江岸成交價(jià)格分別上漲14.43%、9.15%、1.91%，也是2022年僅有的三個(gè)城區(qū)價(jià)格上漲，而新城區(qū)的漢南區(qū)成交面積僅占2.1%，價(jià)格下降17.93%，其他新城區(qū)有不同程度的下滑。圖17：2022年武漢分區(qū)域成交占比(按面積計(jì)算)蔡甸區(qū),4.69%漢南區(qū),2.10%江岸區(qū),8.33%經(jīng)開區(qū),江岸區(qū),8.33%新洲區(qū),5.64%硚口區(qū),58%硚口區(qū),58%洪山區(qū),8.74%03%黃陂區(qū),7.69%漢陽區(qū),11.71%青山區(qū),漢陽區(qū),11.71%東開區(qū),9.04%東西湖區(qū),10.91%武昌區(qū),3.82%江漢區(qū),武昌區(qū),3.82%注：東開區(qū)指東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)開區(qū)指經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)圖18：2022年武漢分區(qū)域均價(jià)變化35000300002500020000150001000050000區(qū)區(qū)口區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)口區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)西湖區(qū)開區(qū)區(qū)區(qū)甸區(qū)區(qū)區(qū) -6.06%.90%.08% -6.06%.90%.08%.15%2%4%.44%-14.32%-17. .60%8%成20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%分產(chǎn)品來看，從成交戶型面積來看，2018-2022年90平米以下和90-11平米仍然是主力成交面積段，但是占比已經(jīng)從66.37%下降至58.87%，而140平米以上的面積段從10.35%上升的16.95%。從戶型來看，三室兩廳一直占據(jù)絕大部分市場(chǎng)，四室兩廳的成交有所上升從11.80%上升至13.34%，別墅類型的成交也在不斷擴(kuò)大?？梢钥闯鑫錆h消費(fèi)者購(gòu)買高端戶型的意愿不斷增強(qiáng)。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告112020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月22020年01月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月2022年01月2022年03月2022年05月2022年07月2022年09月2022年11月2023年01月2023年03月702874736894圖19：2018-2022年武漢市商品住宅分面積段占比 (按成交面積計(jì)算)100%80%60%40%20%0%2018201920202021202290㎡以下90(含)-120㎡120(含)-140㎡140(含)㎡以上圖20：2018-2022年武漢市商品住宅分戶型占比 (按成交套數(shù)計(jì)算)100%80%60%40%20%0% 20182019202020212022一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳及復(fù)式房型別墅整體而言，2022年武漢住宅市場(chǎng)受疫情和整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，新房成交量相對(duì)比較慘淡，處于低位運(yùn)行。但自12月份好轉(zhuǎn)，今年2月也展現(xiàn)出強(qiáng)勁的回暖勢(shì)頭，預(yù)期未來主城區(qū)的需求熱度或?qū)⒊掷m(xù)。2.4二手房成交量小幅下降，價(jià)格維持穩(wěn)定2022年武漢市二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，成交量相對(duì)2021年有小幅度下降，2023年一季度成交快速增加。2022年武漢市共發(fā)生二手房交易82735宗，同比手房成交均價(jià)為18252.25元/平，同比下降4.2%，自2020年起，武漢市二手房成交價(jià)除個(gè)別月份外相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)整體在±5%以內(nèi)。圖21：武漢市近三年二手房成交套數(shù)小幅下降14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000成交套數(shù)(套)2021年月平均成交套數(shù)注：受疫情影響，2020年2月和3月數(shù)據(jù)缺失2020年月平均成交套數(shù)2022年月平均成交套數(shù)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告12圖22：武漢市二手房成交均價(jià)波動(dòng)不大25000200001500010000500008%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%成交價(jià)格(元/平)注：受疫情影響，2020年2月和3月數(shù)據(jù)缺失環(huán)比行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告133土地市場(chǎng)：全年處于低位運(yùn)行，房企拿地?zé)岫鹊?.1地市政策：緊中有松，不斷減低企業(yè)進(jìn)入門檻2021年武漢成為“兩集中”政策的試點(diǎn)城市，全年土拍規(guī)則在不斷優(yōu)化的同時(shí)也在不斷趨嚴(yán)。提出“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”的目標(biāo)，限定涉宅地塊最高溢價(jià)15%，對(duì)購(gòu)地企業(yè)進(jìn)行資金審核，同時(shí)規(guī)定同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參與同一宗地的競(jìng)買，上調(diào)保證金比例，提高企業(yè)門檻，部分上調(diào)至50%。2022土拍規(guī)則緊中有松，在2021年的基礎(chǔ)上不斷松綁，降低企業(yè)進(jìn)入門檻。在保持涉宅地塊最高溢價(jià)15%不變下，采取“熔斷”后以“搖號(hào)”直接確定競(jìng)得人的方式，首次采取“拍賣”方式供地，允許企業(yè)在原有以土地競(jìng)買保證金交納作為參加土地競(jìng)買履約保證的基礎(chǔ)上，增加銀行保函作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式，下調(diào)保證金比例，同時(shí)部分地塊延長(zhǎng)出讓金繳納周期至一年。表2：2021-2022年武漢土拍規(guī)則變化出讓金出讓金參拍數(shù)量限制主體資質(zhì)限制聯(lián)合開發(fā)保證金比例溢價(jià)率繳納周期2021年第一批無具有開發(fā)資質(zhì)即可無涉宅類、商服類地塊分別為20%、10%1個(gè)月無要求年第二批無具有開發(fā)資質(zhì)即可無50%1月2021年第三批無具有開發(fā)資質(zhì)即可無涉宅類、商服類地塊分別為20%、10%1個(gè)月≤15%無具有開發(fā)資質(zhì)即可無類、商服類地塊分別為20%、10%1月2022年第二批無具備開發(fā)資質(zhì)即可無涉宅類、商服類地塊分別為20%、10%1個(gè)月≤15%無具備開發(fā)資質(zhì)即可無類、商服類地塊分別為20%、10%年2022年第四批無具備開發(fā)資質(zhì)即可無涉宅類、商服類地塊下調(diào)10%%一年≤15%無具備開發(fā)資質(zhì)即可無地塊下調(diào)10%%年無具有開發(fā)資質(zhì)即可無地塊下調(diào)10%%年2022年武漢涉宅用地供銷量都大幅減少，地價(jià)持續(xù)上漲，主城區(qū)為成交主力。2022年武漢各類掛牌拍賣用地成交256宗，成交建面2033.16萬平米米，同比下降51.99%，土地出讓金達(dá)935.34億元，同比下降51.89%，成交樓面均價(jià)4591元/平，保持穩(wěn)定。土地成交數(shù)最多的新城區(qū)黃陂區(qū)以工業(yè)用地為主，工業(yè)用地建面占比68.29%。2022年武漢完成六批次集中供地，成交107宗，總成交建面積1057.41萬平米，成交樓面均價(jià)8397元/平，總成交金額889.7億元，整體溢價(jià)率0.68%。其中，涉宅用地成交72宗，占集中供地67.29%，成交建面876萬平米，同比下降63.9%,樓面均價(jià)9598元平米，同比上漲29.7%。從區(qū)域分布上看，主城區(qū)土地成交量過半，住宅用地為主。主城區(qū)的成交總數(shù)為59宗，成交建面為570.73萬平米，占比53.97%，其中44中為涉宅用地，成交建面為522.70行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告14800120010008006004002008001200100080060040020006004002000萬平米，占主城區(qū)成交建面的91.58%。圖23：2022年武漢各類用地各區(qū)域占比(按宗數(shù)測(cè)算)0%10.94%4.30%..黃陂區(qū)東開區(qū)蔡甸區(qū)東西湖區(qū)青山區(qū)江夏區(qū)新洲區(qū)洪山區(qū)漢南區(qū)經(jīng)開區(qū)江岸區(qū)武昌區(qū)漢陽區(qū)硚口區(qū)江漢區(qū)圖24：2018-2022武漢市年涉宅用地供銷量?jī)r(jià)4000300020001000020182019202215,00010,0005,000020202021成交建面(萬平)供應(yīng)建面(萬平)成交樓面均價(jià)(元/平)分批次看，2021年武漢土地集中轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)明顯的由熱轉(zhuǎn)冷，成交金額縮水，溢價(jià)率低的局面，2021年第二、第三批次的成交金額相對(duì)于第一次批次分別減少53.27%、32.48%。21年第一批次的平均溢價(jià)率為17%，第二、三批次的溢價(jià)率低至0.4%、0.02%，但是流拍率不增反降，第三批次無流拍土地。受全國(guó)經(jīng)濟(jì)和疫情的影響，2022年武漢市土地市場(chǎng)處于低位運(yùn)行。上半年，受市場(chǎng)普遍下行等因素影響，政府放緩了供地節(jié)奏；下半年尤其第四季度，為完成年度土地供應(yīng)目標(biāo)，又以“少量多次”的形式加快了供地節(jié)奏。2022年溢價(jià)低迷，僅有16宗地塊產(chǎn)生溢價(jià)，最高溢價(jià)率僅為第一批次的1.65%。由于央企、地方國(guó)企的兜底拿地，流派率保持低位，第四、五、六批次均無流拍。從拿地企業(yè)來看，房企拿地?zé)岫鹊?，地方?guó)資企業(yè)成拿地主力。2022年武漢六次集中土拍中，國(guó)央企拿地面積占比68.4%，以武漢城建集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)、武漢文化投資集團(tuán)、漢陽城建集團(tuán)等為代表的地方國(guó)企成為了市場(chǎng)拿地主力，而且民營(yíng)拿地企業(yè)中基本為湖北、武漢的地方企業(yè)，外來房企進(jìn)入武漢拿地意愿很低。圖25：武漢市“兩集中”土地成交建面及出讓金44.2852347.78315.8536.45.719.35.24成交建面(萬平)土地出讓金(億元)圖26：武漢市“兩集中”各批次成交宗數(shù)600403020046404039行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告15表3：2022年重點(diǎn)房企在武漢拿地情況名稱數(shù) (宗)拿地金額 (億元)規(guī)劃建面(萬平)總拿地金額(億元)建面 (萬平)拿地樓面均價(jià)(元/平)匯總15265.05196.9275.01205.9313461保保利發(fā)展1.8華發(fā)股份14.412.597.354.3217014建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)1中交地產(chǎn)113.4212.213.4212.211001漢城建集團(tuán)總的來看，2022年武漢市集中土拍呈現(xiàn)“少量、多次、優(yōu)質(zhì)”的特點(diǎn)，以住宅用地為主，涉宅用地占比超六成；主要溢價(jià)地塊類型為加油加氣站用地及住宅用地，其中住宅溢價(jià)地塊集中于中心城區(qū)。隨著2023年武漢首次土拍的結(jié)束，可以發(fā)現(xiàn)除經(jīng)開區(qū)核心地塊被附近已布局的招商與武漢城建拍下外，其他均為地方平劇。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告164投資建議建議關(guān)注深耕武漢，2-3月銷售熱度提升顯著且拿地能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企華發(fā)股份、萬科A。表4：重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的情況股價(jià)EPS(元)PE(倍) (元)2022A2023E2024E2022A2023E2024E600325華發(fā)股份10.061.221.401.58876777wind期)行業(yè)專題研究/房地產(chǎn)本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告175風(fēng)險(xiǎn)提示1)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。為刺激需求端增長(zhǎng)，武漢政府基本放松了限購(gòu)限貸政策，未來樓市復(fù)蘇，土地和住宅銷售政策或重新收緊；2)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。武漢房?jī)r(jià)因改善戶型成交多而結(jié)構(gòu)性上漲，若剛需恢復(fù)，均價(jià)或再次回落；3)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。武漢2023年春節(jié)后樓市銷售初步回升，但行情暫未企穩(wěn)，銷售回暖速度或?qū)⒉患邦A(yù)期。本公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，請(qǐng)務(wù)必閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明證券研究報(bào)告18插圖目錄 3 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷供比走勢(shì) 7圖11：2021-2022年武漢各區(qū)商品住宅成交均價(jià) 7圖12：2022年武漢主新城區(qū)商品住宅庫(kù)存對(duì)比 7商品住宅供銷量?jī)r(jià)走勢(shì) 9武漢商品住宅銷供比高達(dá)4.63 9 HYPERLINK\l"_book