我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀賀萌3112351002房地產(chǎn)金融風險

房地產(chǎn)金融風險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構在支持房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營過程中，由于決策的失誤、客觀環(huán)境的變化以及各種現(xiàn)實中無法確定的因素，而導致的金融機構自身在資產(chǎn)、收益上可能的損失及其信譽上可能的損害。中國房地產(chǎn)市場是以金融機構為支撐的，兩者相互影響，緊密相連。我國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀政策法律風險市場風險信用風險操作風險ABCD

從政策與法律風險（重點）、市場風險、信用風險以及操作風險等角度對中國房地產(chǎn)金融風險進行分析中國房地產(chǎn)制度發(fā)展歷程國家作為住房的主要供給者的計劃分配階段1986至19981998至20032003至20062006至今市場機制與行政手段相結合配置資源的時期

市場化改革初期

商品化主導階段

我國房地產(chǎn)住房供給以及保障制度安排是隨著我國房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展以及我國市場經(jīng)濟體制的建立和完善而逐步發(fā)展起來的。按房地產(chǎn)市場供給的主體的變化以及保障制度的建立和發(fā)展的過程可將我國房地產(chǎn)市場劃分為四個時期。中國房地產(chǎn)金融有關法律1986年至1998年計劃分配階段1986年國有商業(yè)銀行開始辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務。1990年上海首先建立住房公積金制度。1992年建設銀行和工商銀行設立房地產(chǎn)信貸部,開始經(jīng)辦商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務。1995年人民銀行制定了《商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行辦法》。1997年又出臺了《個人擔保住房貸款管理辦法》。市場化改革初期的1998年至2003年1998年7月國務院適時發(fā)布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設的通知》國發(fā)[1998]23號),明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想是:穩(wěn)步推進住房商品化、社會化,逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度;加快住房建設,促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點,不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。中國房地產(chǎn)金融有關法律1999年中央經(jīng)濟工作會議上,又進一步提出:把擴大國內(nèi)需求作為促進經(jīng)濟增長的主要措施,千方百計擴大出口,并實施積極的財政政策和適當?shù)呢泿耪?鼓勵投資和消費。作為金融支持政策上的回應,這一年人民銀行又推出了關于鼓勵消費貸款的若干意見》和《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定》。2000年中央經(jīng)濟工作會議再次確定:堅持以擴大內(nèi)需為主的發(fā)展方針,繼續(xù)實施積極的財政政策,高度重視增加消費對拉動經(jīng)濟增長的巨大作用,重點是啟動住房、教育等方面的消費;進一步發(fā)揮貨幣政策的作用,加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度。商品化主導的2003年年底至2005年2003年為抑制投資性住房需求過熱,防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，人民銀行率先出臺了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。2004年國家先后緊急出臺了“新國八點”中國房地產(chǎn)金融有關法律2006年至今的市場機制與行政手段相結合配置資源的時期由于第三階段我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)快速上漲，國家為了防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，國家2005頒布了的國八條和2006年頒布的國六條，其旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、調(diào)整供房結構，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，并且將經(jīng)濟適用住房和廉租住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容來對待。在住房保障制度方面，2006年國家提出將土地出讓凈收益的一定比例用于

廉租房建設;2007年的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見出臺》;2008年的兩會提出通過政府參與投資建設經(jīng)濟適用房和廉租房，對廉租房建設貸款利率實行優(yōu)惠政策，頒布《中央廉租住房保障專項建設貸款管理辦法》和《廉租住房建設貸款管理辦法》，其旨在加強廉租房建設，加大投資力度，確保資金的來源和投入，逐步完善住房保障制度，并且向廉租住房“廣覆蓋”發(fā)展。2010年，我國進一步出臺了新的住房供給制度，明確了政府在保障性政府中的主導地位和主要責任，并要求在2012－2015的5年時間里，實現(xiàn)保障性住房3600萬套的建設目標。從有關出臺的房地產(chǎn)政策看，中央政府越來越將房地產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品和市場來對待，既不是完全放任自流，也不是完全控制，而是采取市場調(diào)節(jié)為主，行政調(diào)解為輔的資源配置方式。

目前，我國房地產(chǎn)金融存在著較大的政策風險與法律風險，具體來說有房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的不確定性、房地產(chǎn)業(yè)或給房地產(chǎn)業(yè)提供服務的金融機構的管理不規(guī)范不嚴格、國家或地方政府有關房地產(chǎn)行業(yè)或有關金融機構的各種政策、法律、法規(guī)的變化都會使房地產(chǎn)金融遭受風險。而且我國的工程規(guī)劃制度、土地供應制度和土地出讓制度還沒有規(guī)范出統(tǒng)一的制度安排，存在著很多比較不合理的地方，這些都增加了我國房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的機率。同時，缺少相關政策也會給金融機構帶來風險。政策與法律風險我國房地產(chǎn)行業(yè)隱藏著極大的政策和法律風險我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得方式違規(guī)，還有的土地只是和鄉(xiāng)政府、企業(yè)簽個協(xié)議（并非是通過公開的招標拍賣取得），然后就向銀行貸款福利分房 1998年，《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。但是在實際中，福利分房采取各種形式仍在進行，且其主體是公務員，福利分房被視為是公務員的福利之一。保障性住房——法律制度的不完善福利分房案例變相福利分房方式之一：低價團體購買商品房分給公務員。?

變相福利分房方式之二：公務員瓜分困難戶的經(jīng)濟適用房。變相福利分房方式之三：國家單位集資自建房分給公務員。低價團體購買商品房分給公務員

案例：禧福匯國際社區(qū)(外交部團購)。地點，雙井橋東南。團購價：6000元/平方米，新房市場價：33000元/平方米。周邊二手房價：30000元/平方米。

案例：京投快線·陽光花園(市政府團購)。地點，豐臺區(qū)大紅門西路。團購價：6000元/平方米。新房市場價：25800元/平方米。周邊二手房價：23000元/平方米。

案例：北京朝陽新城兩限房項目——金隅景和園三棟樓座被農(nóng)業(yè)部定向團購，數(shù)百套房源將以6000元賣給內(nèi)部人員。該房市場價：40000元/平方米，周邊二手房價15000元/平方米左右福利分房案例變相福利分房方式之一：低價團體購買商品房分給公務員。

變相福利分房之方式二：公務員瓜分困難戶的經(jīng)濟適用房。?變相福利分房方式三：國家單位集資自建房分給公務員。公務員瓜分困難戶的經(jīng)濟適

用房 前些年北京市蓋了一大批經(jīng)濟適用房，應當是以低于市場價(4000多元/平方米)賣給低收入困難家庭的。普通的困難群眾申請保障房都要經(jīng)過嚴格的審批，，而這些經(jīng)濟適用房中相當一部分被不具備低收入條件的公務員們以低價購買。福利分房案例變相福利分房方式之一：低價團體購買商品房分給公務員。

變相福利分房之方式二：公務員瓜分困難戶的經(jīng)濟適用房。變相福利分房方式三：國家單位集資自建房分給公務員。?國家單位集資自建房分給公務員

案例：市發(fā)改委建委集資房。地點，六里橋西局，均價4000元/平方米，市場價30000元/平方米。周邊樓盤：永翌公館：29800元/平方米;第三區(qū)：28000元/平方米;周邊二手房參考價：25000元/平方米。

案例：人民銀行集資房。地點，宣武門康樂里，均價2000元/平方米，市場價50000元/平方米。周邊樓盤：四合上院：33000元/平方米;中信城：28000元/平方米;周邊二手房參考價：30000元/平方米。

案例：市鐵路局集資房。位置廣安門手帕口南，均價5000元/平方米，市場價32000元/平方米。周邊樓盤：紅山世家：40000元/平方米;周邊二手房參考價：30000元/平方米福利伏分房術的弊階端首先奏，部選門利似益很其難打危破，左有悖層于社特會公燙平。抬一些辰強勢椒的部恐門會憐利用胸手中爛的職可權，燥占有泰很多拒資源帝，比濟如土目地、殲蓋房浪的資舅金、底房屋果產(chǎn)權伸等等挨，手率中掌右握著閥巨大軌的社雖會財幕富，禾這些癥單位喜通過禽強勢鵲地位咸取得舉了巨音大的孤壟斷土利潤仆，而卸一些籮清水奇衙門江卻由睜于職陶權弱文勢，逼分不煌到一治杯羹穩(wěn)，時屑間一燦長，娛會很騾容易些引起甲矛盾栗的。其次疾，福屋利分殘房子喜很容徒易滋預生腐顧敗。倉一些趣與權欠力核斧心比廟較近陵的人搜通過往種種竿非常聰手段急，拿媽到了灣好房俯子，沃而一慘些被棗排擠傭打壓攪的沒物有混芳開的繪人，討則分農(nóng)的差怪房子吹乃至屈分不風上房丈子。遲人們王為了耍分房難子都脖拼命求送禮姿拉關推系，技搞得爪單位療作風綢烏煙串瘴氣丑。還有上，單樣位為猜了拿攀地，良就拿旺著職懸權去朋和相戴關部戚門還盲有建瞇筑開取發(fā)商抗做交五換，會這樣叉的權詢權交紹易、休權錢深交易唐帶了生很多時惡劣毀的效拖果最后吐，影忘響社態(tài)會公礎平，息得到厲福利滑分房盡的個摔體社著會財滋富大羽大增雜加，便極大援的影跟響到禮整個稅社會到的財懼富分悅配體神系，郊造成最社會秒不公差。房地釀產(chǎn)金洽融機阿構體盛系由此硬可以且看出拴我國湯房地加產(chǎn)金各融機拋構不武是很攏健全無，至肉今尚釀未設鋤立全碌國性快房地瞇產(chǎn)融柔資和筐監(jiān)管甲機構踐，主擔要是園國有相商業(yè)汽銀行嚼內(nèi)部銜設立不的地娛產(chǎn)信被貸部暗。由約于受到渴多種小限制袋，非梨銀行膊金融遇機構帝很少旁涉及漂房地草產(chǎn)金春融領男域。販專業(yè)眉性住露房儲抄蓄銀胖行的掙經(jīng)營攻機制閘尚待俗研究測，房話貸部抄上下室，左粗右關萬系尚絲式待理懇順，災非銀薪行金融壺機構責在很點大程尾度上藏參與間房地雖產(chǎn)金侵融業(yè)曠務的樹問題對一直尾不被境重視貝。因對此，配我國牢房地眼產(chǎn)融湯資機乘構既獸不配彈套，寨又不震成系檢統(tǒng)。結論房地痛產(chǎn)市拒場缺畝失相關的政策、法伴律、躍法規(guī)勢必親會引杯起我查國房盈地產(chǎn)市癢場的勁不公防，增加了我抹國房旱地產(chǎn)錦金融迎風險產(chǎn)賠生的槐機率，給金佛融機巖構帶概來風卡險。操作夾風險表現(xiàn)湖一表現(xiàn)棋二表現(xiàn)徹三由于鏈我國跟現(xiàn)代鬼銀行悠制度搖并不暗完善湊和缺丟乏相醫(yī)關制逐度的很約束拌，在馳發(fā)生司金融誕業(yè)務何時，時銀行范信貸澇部門偏與個喚人在煙信貸哄操作辨過程嶼中，緒很容口易產(chǎn)淘生操樓作風葉險商業(yè)纖銀行涼風險看管理秒存在廊缺陷銀行困對市證場機短遇的印把握妄和對淹風險公的控醋制不足房地賤產(chǎn)企碗業(yè)規(guī)縮慧避自豆有資呀金比牧例管理，加印大了神銀行葵信貸斃操作偉難度操作擋風險特詳解一是鏈商業(yè)湊銀行裁缺乏閘對國榮家宏燒觀調(diào)拒控政泛策和宿市場孔變化正的敏棄感度扶，對碗房地姥產(chǎn)行贏業(yè)信臺息、偶價格銷的變岸化等坐掌握黑不及光時、就不全糟面，梳導致伯對房絡地產(chǎn)揀市場教和房斧地產(chǎn)視企業(yè)路及項風目的唐判斷估分析回能力繼較弱躲，在雨一定惱程度撫上影掘響了孩銀行戲對市系場機照遇的戰(zhàn)把握仆和對蛛風險鞭的控制二是再商業(yè)故銀行佩風險掙管理控存在萍缺陷怕，缺速少科脆學有槳效的合風險桶監(jiān)控餃、預遮警、傅識別順、處符置等軋信貸窗管理頭機制眉特別欺是個姻人住邪房貸摘款，遵由于販個人俗誠信禍系統(tǒng)調(diào)不完鼠善，捐商業(yè)階銀行具缺乏隆對借棕款人呀資信艱調(diào)查酬的有交效手陳段三是川有的慈房地因產(chǎn)企登業(yè)規(guī)魚避自奧有資偉金比獲例管敞理，托加大擔了銀辰行信放貸操奪作難蹲度信用目風險儲備灑機構茅將收任購集鏟中起赤來的帝土地寬進行遭開發(fā)啞和再祖開發(fā)易，通真過拆雖遷、酸平整霞、歸耍并整皆理和利基礎腰設施圓的配顛套建僑設，倍形成世可供湯出讓支和出剃租的扒“熟計地”地方贏政府挨根據(jù)汗社會搜發(fā)展波、城擇市規(guī)爺劃和跨供地善計劃日，有禍計劃轟地將身儲備勤土地秋出讓罩和出轉租的波過程禍.儲備供地地方皂政府驚把土率地從描村集岡體或罪者企波事業(yè)埋單位袍和居鏟民手貼上征斤購來幻玉的過存程土地浙的征面購我國汗土地麥儲備押制度確不完金善，周導致廢土地坑儲備資貸款糊存在默隱性羞風險土地戰(zhàn)儲備勵制度阻運作致過程信用霧風險我國中土地那由政肝府部搏門高帶度壟鴉斷，坦各級戒政府死拍賣谷土地撓的收淹益是刪地方痕財政陣收入帥的重劣要來冷源之景一，高因此騙地方詳政府干出讓星土地錦價格儀往往圾較高析，推則動房愉地產(chǎn)太價格央上升武。土徹地開艇發(fā)與坐購置撐的融僚資需冬求十康分巨翼大，絹還款腫則主米要依練靠土培地出行讓金翻。銀旗行向億土地抵整理完儲備隸中心予發(fā)放所的貸秘款沒尋有有掌效的薯擔保呼措施奇。當懶前主尺要采詞用政盯府保明證和細土地千使用嘉權質魄押兩再種擔走保方妄式，示均存閱在較名大的日信用箏風險父。信用葛風險此外業(yè)，在優(yōu)個人捐住房平貸款軌業(yè)務段中，批我國隔人民漿銀行紹已建原立起榆的個餡人信剝用評步級機呢制還柔不夠稻完善傾，加巴上個不人收鞭入的那不透艦明和些個人脊征稅勺機制材的不方盡完演善，統(tǒng)銀行贏在發(fā)章放個原人貸局款時警，很苦難對葬借款炮人的許資信頑狀況賠做出虧正確術判斷池，因糊此存辣在較倆多的醉不確窮定性程，仍暮面臨揪較大閑的信襯用風另險。房地浙產(chǎn)投盒資加炊速過偏快重點案一重點鏡二重點避三房地怨產(chǎn)融個資渠鞠道多中元化區(qū)有待辜于進勺一步旨加強市場猶風險重點屬四外資露注入重點拉三商品末房空看置率肌的增債加重點穩(wěn)一：房地最產(chǎn)投翅資加題速過快近日青，有擺媒體荷報道臂，2們01務2年祝將有沉萬億例房地碎產(chǎn)債譽務到幅期，判金融樂風險街大增攔，防證范和蕩化解知房地汗產(chǎn)金判融風裹險已詞經(jīng)成別為社聲會共飾識?；鶕?jù)葛央行缺發(fā)布幼的《濁20秀11殿年三錢季度績金融演機構個貸款僻投向雪報告滋》數(shù)咬據(jù)顯愿示，折截至集到2津01攪1年靜三季笨度末脾，主鐮要金揮融機翁構人生民幣企房地規(guī)產(chǎn)貸斧款余壘額1苦0.越46副萬億鏡元，趁同比繼增長亂14板.6燒%，數(shù)占人預民幣枝貸款罪余額規(guī)比重取為1惕9.炸77雀%。幟其中籠房產(chǎn)蟻開發(fā)銀貸款革余額響2.油64醉萬億筍元，誼同比粱增長眾14族.9宏%，徑個人采住房捧貸款收余額才為6蓄.9梨4萬吳億元稿，同咳比增催長1路6.楊8%。重點忽二:微融資測渠道貞多元偵化房地嚇產(chǎn)融脆資渠翼道多簡元化止有待靈于進遣一步叉加強哭，貸沸款資環(huán)金的姑主要糞來源湊是銀進行貸炕款，筆商業(yè)免銀行帥與信濫用擔豆保、崗評級蛛機構鼓和中就介機跳構的邪合作兔缺乏著有效私監(jiān)管惕，導刪致房名地產(chǎn)敵信貸夫的系稠統(tǒng)風育險得寸不到信有效窩分散復，風跳險過躺度集洲中。重點三：商品扇房空糠置率爛的增峰加隨著院我國鬧房地婚產(chǎn)投誼資量脅大幅仆增加哈，房禽價上尿漲較闊迅猛敗，隨義之而許來的野是商逼品房導空置差率的竿增加憶，資蔽金回艱籠加愁慢，熟房地和產(chǎn)供眠給的喉結構孝性矛丙盾引需發(fā)房咱地產(chǎn)果開發(fā)撕商資兼金鏈遵緊張召。由辱于已堤開發(fā)腐完成爭的商企品房說長期白空置順積壓壇，房樓地產(chǎn)大開發(fā)錦資金篇大量掘沉淀遲，導隊致房博地產(chǎn)掠信貸慘進一躁步擴被張，經(jīng)從而狐又會左給房格地產(chǎn)舒金融潑市場滾帶來堡風險趴。重點醋四：夸外資要注入中國沉房地合產(chǎn)市沸場還抖存在巷外資童大量添涌入袋問題伯，由先于其脈目的捕是短流期持就有，庭如果沾今后捷金融軌市場濟出現(xiàn)