...wd......wd......wd...高房價下的房地產(chǎn)開展趨勢研究TOC\o"1-3"\h\u4041緒論4228321.1研究背景452081.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀473231.3研究意義560292我國房地產(chǎn)市場走向6267992.1近期房地產(chǎn)市場形勢6306772.1.1房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時期6106142.1.2房地產(chǎn)業(yè)高速開展時期68442.1.3房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)〞運行到“過熱〞開展時期6178682.1.4房地產(chǎn)業(yè)“低谷〞時期7311512.1.5房價快速上漲時期7270202.2房價過快上漲原因7159592.2.1房地產(chǎn)投資增長快，利潤豐厚7158752.2.2人民幣升值對房地產(chǎn)影響8172252.2.3房價波動的影響和消費者投資偏好9274662.3房地產(chǎn)市場開展存在的問題9158023興旺國家經(jīng)歷與啟示11207963.1美國住房抵押貸款措施11306423.2日本控制房地產(chǎn)泡沫的措施1174394促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)開展對策13285884.1土地管理審批制度13186634.2宏觀調(diào)控政策中確保政府權(quán)威性13159824.3加大經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)力度13155825結(jié)論14摘要自從我國經(jīng)濟進展對外開放，房地產(chǎn)業(yè)隨著改革的春風進入飛速開展時期。和房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)、從業(yè)人員、金融機構(gòu)均處于快速增長，房地產(chǎn)業(yè)是國名經(jīng)濟的重要組成。但當一個行業(yè)增長過快時，就會暴露其中的一些問題，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。本文的整體寫作思想是:在查閱大量文獻的根基上，以地產(chǎn)業(yè)的實際開展情況為出發(fā)點，研究其整體開展歷程，再與國外興旺國家的成功經(jīng)歷作比擬，論述我國房地產(chǎn)業(yè)開展存在缺乏，并且針對具體缺乏提出可行的方案。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、開展、金融ABSTRACTSincethereformandopeningup,China'srealestateindustryisinrapiddevelopmentstage.Relatedtorealestateenterprises,practitioners,financialinstitutionsareinrapidgrowth,therealestateindustryistheimportantpartinthenationaleconomy.Butasaresultofdevelopmenttoofast,therealestateindustry,thereisalotofproblems.Thisarticlemainresearchtrainofthoughtis:accordingtotheactualcircumstanceofourcountry'srealestateindustry,thestudysituationofitsdevelopment,andthroughthecomparetothesuccessfulexperienceofforeigndevelopedcountries,discussestherealestateindustrydevelopmentofourcountryexistenceinsufficiency,andputforwardfeasiblesolutionsforspecificdeficiencies.Keywords：realestate,Development,finance一、緒論1.1研究背景從90年代開場，我國的房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)過整合開展，現(xiàn)已比擬標準化，房地產(chǎn)事業(yè)為國家的經(jīng)濟建設(shè)添磚加瓦，奉獻了很大一份力量。房地產(chǎn)行業(yè)是一個萬花筒似行業(yè)，在其中你可以看到多種行業(yè)的身影，一個房地產(chǎn)行業(yè)的開展具有以點帶面的效果。房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的開展有很大的支撐作用，它與國民經(jīng)濟的開展相輔相成，且房地產(chǎn)是政府財政收入的重要來源[1]。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟成熟國家的財政收入中占據(jù)很高的比例。美國經(jīng)濟的重要組成局部為房地產(chǎn)、鋼鐵業(yè)和汽車。在經(jīng)濟興旺地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在其財政收入中充當支柱角色，房地產(chǎn)的增加值約占經(jīng)濟生產(chǎn)量的10%左右[2]。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的開展要比國民經(jīng)濟的開展速度超前，具有導(dǎo)向作用。有研究說明房地產(chǎn)業(yè)的開展與經(jīng)濟開展速度的關(guān)系如表1-1所示。表1-1經(jīng)濟增長速度和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系國民經(jīng)濟開展速度小于4%4%~5%5%~8%8%~10%10%~15%房地產(chǎn)業(yè)萎縮停滯或倒退穩(wěn)定開展高速開展飛速開展我國經(jīng)濟增速一直為8%附近，根據(jù)表1-1可知，我國的房地產(chǎn)開展速度為穩(wěn)定開展或高速開展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1〕國外的研究現(xiàn)狀日本作為亞洲經(jīng)濟比擬成熟國家。隨著二戰(zhàn)的完畢，日本快速開展其國民經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之快速崛起，并飛速開展。日本的公寓樓盤現(xiàn)已采用統(tǒng)一標準建設(shè)和裝修。但是日本的房地產(chǎn)現(xiàn)狀也是歷經(jīng)曲折和調(diào)整才開展成現(xiàn)在的標準。在80年代日本引爆了日本歷史中最大的房地產(chǎn)泡沫，當時房價由高位快速折斷，房地產(chǎn)商損失沉重。而房地產(chǎn)行業(yè)對資金具有強烈的吸收作用，過度的資金吸入提升了房價。迫使日本央行不斷加大利率，致使樓市破滅。房地產(chǎn)泡沫完畢后，政府吸取教訓，提出了一些改革方針:利用發(fā)行國債募集的資金來進展公共設(shè)施建設(shè)，利用早期的投入帶動周邊地價的上漲；其次把信用貸款的限制降低，設(shè)立專門用于地產(chǎn)投資的資金；最后，政府對行政處理事務(wù)的程序進展刪減，節(jié)約辦事時間，提升做事的效率值[3]。新加坡是一個地少人多的國家，城市的開展空間很小，但隨著人口的增多，對住宅的需求量日漸上升。新加坡在不斷地總結(jié)和實踐中，根據(jù)自身情況提出以下政策:一是“居者有其屋〞方案〔即每個家庭都有自己居住的房子〕；二是中央公積金制度；三是對有關(guān)于房地產(chǎn)金融政策進展修整和完善[4]。2〕國內(nèi)的研究現(xiàn)狀市場的自由性對于房地產(chǎn)市場是非常重要的，外界不應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的運行進展過多干預(yù)，必須保證市場對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)動性，這樣投資者才能安心的投資房地產(chǎn)，保證房地產(chǎn)業(yè)的標準性開展?！斗康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的假設(shè)干問題》提出政府調(diào)控要有目的性、可操作性、有持續(xù)性、有協(xié)調(diào)性、預(yù)見性等相關(guān)建議；陳錦華在《通向軟著陸的宏觀調(diào)控》中指出，必須保證中央進展整體調(diào)控，下級部門進展加強和改善：第一，宏觀調(diào)控是搞好經(jīng)濟重要手段。第二，要在正確的時間采用正確的方式進展宏觀調(diào)控。第三，調(diào)控要與實際相結(jié)合[5]。1.3研究意義房地產(chǎn)行業(yè)是一個萬花筒似行業(yè)，在其中你可以看到多種行業(yè)的身影，一個房地產(chǎn)行業(yè)的開展具有以點帶面的效果。房地產(chǎn)業(yè)的開展趨勢和狀況，對能夠很快的反響到經(jīng)濟建設(shè)上去，對經(jīng)濟建設(shè)有重要作用。以地產(chǎn)業(yè)的實際開展情況為出發(fā)點，研究其整體開展歷程，再與國成功經(jīng)歷作比擬，論述我國房地產(chǎn)業(yè)開展存在缺乏，，根據(jù)具體情況，提出合理可行的政策，從而保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)的開展，從而保證經(jīng)濟的穩(wěn)定開展。因此，對我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進展分析研究，并提出相關(guān)對策，對國民經(jīng)濟的開展具有重要意義，對房地產(chǎn)業(yè)的安康開展具有理論和現(xiàn)實意義。二、我國房地產(chǎn)市場走向2.1近期房地產(chǎn)市場形勢從鄧小平同志南巡完畢后，在改革開放的這幾十年里，中國的經(jīng)濟進入了迅猛的開展時期，國民經(jīng)濟總量已在上升，同時，房地產(chǎn)行業(yè)也進入快速開展通道。近期我國房地產(chǎn)業(yè)整體開展大體分為五個時期。2.1.1房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇時期《國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準和代碼》在1984年5月由中國政府進展公布，我國政府把房地產(chǎn)業(yè)單獨分類，1987年在深圳拍出了第一塊公有土地，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇由此開場，并成為國民經(jīng)濟的重要局部。在起始期，房地產(chǎn)企業(yè)多扎堆于興旺的東部沿海，而在相對落后的中西部則鮮有問津。且當時的工程內(nèi)容也比擬單一，主要集中在公寓和工廠用房[6]。2.1.2房地產(chǎn)業(yè)高速開展時期在90年代初房地產(chǎn)行業(yè)進入快車道，20世紀90年代初，中共十四大做出構(gòu)建社會主義經(jīng)濟體制的重大決策，房地產(chǎn)業(yè)開場進入快速的開展時期。在體制的變動和需求的推動下，房地產(chǎn)也開場快速增長，房地產(chǎn)公司的數(shù)量如雨后春筍，房地產(chǎn)的資金注入也迅速增多。在這一時期，房地產(chǎn)行業(yè)開場活潑，房地產(chǎn)的形式除傳統(tǒng)的買賣、租賃等以外，新型式的入股、證券交易、代理、咨詢等市場業(yè)務(wù)也開場走進人們的視野。另外，各地區(qū)加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，由此促使房地產(chǎn)業(yè)開展進入高速狀態(tài)。但這一時期，投資規(guī)劃及資金規(guī)模開場出現(xiàn)失調(diào)現(xiàn)象，房地產(chǎn)的開展展現(xiàn)出不標準化。2.1.3房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)〞運行到“過熱〞開展時期1998~2007年是房地產(chǎn)業(yè)“平穩(wěn)〞到“過熱〞開展階段，1993年底，中國政府實施宏觀調(diào)控并執(zhí)行“經(jīng)濟的軟著陸〞，房地產(chǎn)業(yè)投資開場出現(xiàn)下滑。1997年金融危機席卷而來，中國的對外出口開場大幅減少，國內(nèi)經(jīng)濟狀況開場下滑，人們的經(jīng)濟收入下降，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資開場下滑。政府為了增大內(nèi)需，助力中國經(jīng)濟的增長，1997政府對房地產(chǎn)業(yè)實施擴張性的調(diào)控政策。1998年以后，在國家根據(jù)實情不斷調(diào)整策略的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)從泥潭中走出，重新煥發(fā)生機。從1999年至2007年，房地產(chǎn)投資只有1999年增長較慢為13.5%，其余各年均超過20%,2003年和2007年增長更是到達30.3%和30.2%，成長為國民經(jīng)濟的重要組成。2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)的獲得了投資人的親睞，開場吸入大量的資金，過多的資金投入致使房價快速上揚；各地開場出現(xiàn)投機炒房現(xiàn)象[7]。2.1.4房地產(chǎn)業(yè)“低谷〞時期房地產(chǎn)業(yè)“低谷〞期來自2008年的一場世界性金融危機，經(jīng)融危機的爆發(fā)使各個產(chǎn)業(yè)受到不同程度的影響，房地產(chǎn)業(yè)也在這次危機中受到涉及。與2007年相比2008年的國民經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)頹勢，開場下降了近4個百分點，而民眾消費的的降低也致使GDP增速下降2個百分點。在2008年，中國的房地產(chǎn)業(yè)變動不斷。當年3月，恒大地產(chǎn)集團及其承銷商暫停了其原有的全球出售時間表，并推遲IPO方案。SOHO中國董事局主席潘石屹公開發(fā)表言論，言論表示房地產(chǎn)將出行重大變化。且對旗下的8個樓盤開展營銷活動房地產(chǎn)業(yè)“金九銀十〞出現(xiàn)降價的一幕。上海樓市出現(xiàn)“史上最冷金九〞，期房的成交總量跌到44.69萬平方米，為旺季樓市新低。2.1.5房價快速上漲時期由于09年的金融危機，國家拋出4萬億投資刺激方案，致使房地產(chǎn)行業(yè)煥發(fā)新春。但為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的能夠穩(wěn)定的成長，2010年國務(wù)院又制定出“國十條〞，在隨后時間里政策一再出臺，只為加強對房地產(chǎn)業(yè)的管控[8]。2013的新年剛開場，國務(wù)院制定“國五條〞，主要強調(diào)要保證房價的合理平穩(wěn)，不支持投機買房獲利的行為。但一系列的政策并沒有起到應(yīng)有的作用，房價依舊一路飄紅。原因很多，既有調(diào)控的方向不準、力度不夠強硬，也有其他難以掌控的原因。因此，對房地產(chǎn)價格走勢的分析和討論很有必要，提出相關(guān)政策，從而為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)，讓房價合理的水平，從而改善人們的生活質(zhì)量。2.2房價過快上漲原因2.2.1房地產(chǎn)投資增長快，利潤豐厚現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)對我國我國的GDP增長占據(jù)了很大份額，為了保持經(jīng)濟增長，對房地產(chǎn)業(yè)投資存在過度。最近幾年房地產(chǎn)直接和間接拉動GDP增長在2個百分點左右，如果房地產(chǎn)業(yè)不能夠穩(wěn)定開展，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)的進展倒退，也會使相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)波動。對國民經(jīng)濟的開展產(chǎn)生嚴重的影響。從統(tǒng)計結(jié)果看，我國民眾在2004年有關(guān)于房地產(chǎn)方面的建筑面積到達驚人的3.5億平方米，而與之相關(guān)的資金投入高達1.5萬億元。房地產(chǎn)業(yè)從多年前的一般行業(yè)華美轉(zhuǎn)身成為我國經(jīng)濟的重要局部。數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2007年，房地產(chǎn)的資金保持每年20%的增長?？⒐っ娣e每年均有大幅度的增長，從1998年到2007年，銷售面積除2004年增長13.4%外，始終超過20%的增長。據(jù)統(tǒng)計顯示，在1997年，我國民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的投資比例占GDP的比重缺乏4.46%，而到2004年時投資的比重占到9.84%，表達了較快的增長速度，其對GDP的影響在2001年之后穩(wěn)定在增加2個百分點左右。因此，2003年8月底印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開展的通知》提出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[9]。房地產(chǎn)業(yè)是一個利潤率高的行業(yè)，2005年，全國共有5.63萬戶房地產(chǎn)建筑企業(yè)，整體利潤為1109.2億元；2007年，全國有6.25萬戶企業(yè)，共實現(xiàn)利潤總額2436.6億元，所以，房地產(chǎn)業(yè)是高回報的產(chǎn)業(yè)。2.2.2人民幣升值對房地產(chǎn)影響房價的快速上漲是相對于國民經(jīng)濟和國民收入的增長，人民幣升值以及寬松貨幣政策下的資金過剩推動房價走高是其外部原因。高房價的內(nèi)因為市場供需的扭曲。從整個國際經(jīng)濟形勢來看，在長期內(nèi)人民幣會處于升值狀態(tài)，境外資金將會注入房地產(chǎn)等物業(yè)資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)最近幾年的強勢表現(xiàn)，消費者心中已經(jīng)深信房價會繼續(xù)上揚。最近幾年，政府對地產(chǎn)業(yè)實行寬松貨幣政策。國內(nèi)信貸資金的獲得渠道和門檻變得容易，吸引較多資金進入房地產(chǎn)。實際上，銀行貸款促成了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃開展，二者的相互關(guān)系越來越嚴密，從而使一定的金融危機轉(zhuǎn)嫁到銀行的頭上，這是為什么政府加緊對房地產(chǎn)進展宏觀調(diào)控。人民幣升值即國內(nèi)原本價值的物質(zhì)升值，房地產(chǎn)具有流通性好、資金密集的優(yōu)勢，是投資理想場所，而外資流入使房地產(chǎn)業(yè)的風險加大，同時也加劇了銀行業(yè)的風險，從而對政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生影響。當人們手中的資金充足時，便會產(chǎn)生投資的欲望。而地產(chǎn)是一個利潤率很高且近在眼前的行業(yè)，成為人們的投資熱點。最后，人們追逐利益的心理將隨著房地產(chǎn)的快速開展充分表現(xiàn)，這對房價的上升起到助力的作用[10]。2.2.3房價波動的影響和消費者投資偏好房價的波動與房地產(chǎn)商投機行為導(dǎo)致的需求拉動有直接關(guān)系。地方政府的某些行為也刺激了房價的上揚。從持有房產(chǎn)的人來看，房價的下跌，會導(dǎo)致起財富縮水，不利于其投資。從金融機構(gòu)來看，房價的下跌會使開發(fā)商回籠資金變慢，不利于銀行貸款的回收。從政府角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)下行，會使政府的稅收和土地收入均較少，是地方的經(jīng)濟總量減小。因此，房價的穩(wěn)定對很多人來說，至關(guān)重要。我國具有全世界最高的儲存意識，在對其他理財渠道無認識的情況下，房地產(chǎn)投資是最直接和方便的，從而導(dǎo)致大量的個人投資進入房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在我國的私房率遠高于其他興旺國家，比方遠高于美國，也高于香港地區(qū)[11]。2.3房地產(chǎn)市場開展存在的問題房子關(guān)系到人民的日常生活，屬于人們的生活必需品，但其供需及價格常出現(xiàn)波動時，國家應(yīng)出臺相關(guān)政策進展調(diào)控。最近幾年，房地產(chǎn)的價格是不斷刷新新高，面對過快上漲的房價，政府開場實行對拿地的標準進展提升、把以前的房貸優(yōu)惠進展取消、對房地產(chǎn)的稅務(wù)收取進展變革的一些列措施。但實際并沒有受到太大的效果。如圖2-1所示，隨著調(diào)控的出臺，房價不降反生，現(xiàn)象令人驚奇。以2013年4月1日起施行的“新國五條〞為例，“新國五條〞中對二套房的首付比例進展上調(diào)，按20%個人所得稅征收出售自己住房的買賣行為。這種措施的出臺，促使很多人從買賣二手房的市場逃離，轉(zhuǎn)而投向新房市場的買賣，導(dǎo)致期房銷量猛增，價格隨之上升。2014年月30日起，央行出臺“貸清小認房〞“最低7折利率〞等房貸新政2014年10月9日住建部、則政部、央行聯(lián)合卜發(fā)《關(guān)于開展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》降低貸款申請條件、提高貸款額度。2014午11月22日，央行、自2012年7月份以來首次降息2014年、2015年連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售而積和銷售額同比下滑。2015年底至2016年中期，宏觀經(jīng)濟下行壓力明顯，寬松的貨幣政策和股市低迷共同帶來了一線城市的樓市的井噴，并逐漸向三線城市過度。如南京、合肥、鄭州等地方性限購措施也相繼出臺，表達了樓市未來宏觀調(diào)控區(qū)域性、有效性、針對性。圖2-1價格與調(diào)控的關(guān)系當人們能夠幸福的生活時，確保房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上；能夠帶動許多產(chǎn)業(yè)的快速開展；從而帶動經(jīng)濟增速。但當一個行業(yè)增長過快時，就會暴露其中的一些問題，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。存在著一些問題：1.在公共土地獲取的過程中時，存在非法侵占農(nóng)業(yè)用地、風景名勝區(qū)土地等濫用土地的現(xiàn)象，從而使過量的土地流入房地產(chǎn)建設(shè)中；還有的房產(chǎn)商通過違法手段來行賄公務(wù)人員，從而取得土地使用權(quán)，從而盜取國有資產(chǎn)；這種違法亂紀行為不僅竊取了國有資產(chǎn)，還影響了房地產(chǎn)業(yè)的有序開展，對國民經(jīng)濟的可持續(xù)開展產(chǎn)生不利影響。2.在拆遷征地時，屢見報端的強拆行為，導(dǎo)致本地居民怨聲遍野，但開發(fā)商在追逐利益最大化的心理驅(qū)使下，往往不顧訴求，采用違法暴力手段，強行對民宅進展撤除，造成居民財產(chǎn)和人身安全的損害。因此，常出現(xiàn)暴力對抗，更有可能產(chǎn)生流血沖突，這與法制下的市場經(jīng)濟相背離。3.在房地產(chǎn)行業(yè)的金融信貸方面，金融信貸風險日漸增加。一些開發(fā)商在征地建設(shè)過程中，自己的資金不充分，無法承當整體風險，通過一些違法手段騙取商業(yè)銀行的貸款，使銀行承當了更多的金融風險。還有一些個人利用手中的有限資金，在銀行套取大量貸款，進展房產(chǎn)投資，這不僅加劇了銀行的金融風險，也加劇了房地產(chǎn)的泡沫產(chǎn)生。4.隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷開展，城市中的高檔住房和別墅加速增長，而普通商品住房卻少有問津，特別是經(jīng)濟型住房嚴重缺失。這不僅導(dǎo)致供給不平衡，也致使房價快速上揚，不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定開展；更使低收入家庭陷入買不起房，無房可住的境地。三、興旺國家經(jīng)歷與啟示3.1美國住房抵押貸款措施美國房地產(chǎn)抵押貸款市場的構(gòu)成主要為一級市場、二級市場和房地產(chǎn)抵押貸款保險市場。銀行是一級市場的主體。在美國，很多民眾通過貸款解決家庭住房，獲得貸款的方式就是以所要購置的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，而金融機構(gòu)給購房者進展放款，購房者只需每月向金融機構(gòu)還取一定數(shù)額的資金。當消費者無力還款時，金融機構(gòu)將把房產(chǎn)進展再次交易，防止了貸款無法回收。美國通過房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)將消費者的小額儲蓄集中，然后以房地產(chǎn)抵押貸款的方式，發(fā)放給各類住房投資者，作為一級市場主體的商業(yè)銀行等金融機構(gòu)解決了購房者資金缺乏的問題，二級市場使作為一級市場的缺乏問題的補充。在利率不斷波動的條件下，貸款期限較長往往難以獲得的資金，需要能及時轉(zhuǎn)讓貸款的二級市場，以利于解決一級市場資金構(gòu)造不合理等問題。二級機構(gòu)則以發(fā)行債券的方式向社會籌集資金，而二級抵押機構(gòu)發(fā)行債券的擔保原則仍然是最初由投資者抵押的房地產(chǎn)，形成了該房產(chǎn)的第三次抵押。在房地產(chǎn)抵押貸款開展中，政府主要是通過立法手段，憑借住宅金融管理系統(tǒng)，著重對一級市場進展調(diào)控，以維護房地產(chǎn)抵押貸款市場的正常運行，美國房地產(chǎn)抵押貸款市場立法管理始于30年代的經(jīng)濟大蕭條時期[12]。通過一系列法律及大量補充條款的規(guī)定，美國政府對房地產(chǎn)抵押貸款市場的干預(yù)已從臨時性的干預(yù)開展為制度化的調(diào)控，形成了一個對美國房地產(chǎn)抵押貸款市場進展宏觀調(diào)控的嚴密的法律體系，為購房者翻開了資金的方便之門，美國通過一些列的調(diào)整和調(diào)控，使其房地產(chǎn)行業(yè)得到穩(wěn)步的開展，并保證了其經(jīng)濟的穩(wěn)定性。3.2日本控制房地產(chǎn)泡沫的措施日本作為亞洲經(jīng)濟比擬成熟國家。隨著二戰(zhàn)的完畢，日本快速開展其國民經(jīng)濟，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之快速崛起，并飛速開展。日本的公寓樓盤現(xiàn)已采用統(tǒng)一標準建設(shè)和裝修。但是日本的房地產(chǎn)現(xiàn)狀也是歷經(jīng)曲折和調(diào)整才開展成現(xiàn)在的標準。在80年代日本引爆了日本歷史中最大的房地產(chǎn)泡沫，當時房價由高位快速折斷，房地產(chǎn)商損失沉重。而房地產(chǎn)行業(yè)對資金具有強烈的吸收作用，過度的資金吸入提升了房價。迫使日本央行不斷加大利率，致使樓市破滅。房地產(chǎn)泡沫完畢后，政府吸取教訓，提出了一些改革方針:利用發(fā)行國債募集的資金來進展公共設(shè)施建設(shè)，利用早期的投入帶動周邊地價的上漲；其次把信用貸款的限制降低，設(shè)立專門用于地產(chǎn)投資的資金；最后，政府對行政處理事務(wù)的程序進展刪減，節(jié)約辦事時間，提升做事的效率值。四、促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)開展對策4.1土地管理審批制度城市的開展，伴隨著土地的大量使用。而當土地使用的管理政策不當時，就會造成土地的不合理使用。現(xiàn)有的土地出讓的行為主要為協(xié)議、招標或拍賣。招標拍賣出讓和協(xié)議出讓相比擬，招標拍賣出讓是一種自由市場的表達，市場能夠?qū)ζ鋬r格產(chǎn)生合理的反響。但是拍賣的土地不容易產(chǎn)生自身額外的附加價值[3]。如果城市空閑大量土地，則不利于經(jīng)濟的開展，也不利于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的間接收控。因此，要把土地儲藏制度進展推廣，加強土地的市場化供給，完善土地供給的制度，才能使土地資源有效合理的利用，為房地產(chǎn)市場安康開展提供堅實的根基。4.2宏觀調(diào)控政策中確保政府權(quán)威性在房地產(chǎn)調(diào)控上政府如果沒有明確的目標，那么將會降低調(diào)控的權(quán)威。日本房地產(chǎn)泡沫時期，日本政府出現(xiàn)“權(quán)威流失〞問題，東京地方政府進展房價調(diào)控，希望通過調(diào)控擺脫高房價的困擾，但是在各種阻力下，調(diào)控半途而廢。但現(xiàn)在我國的新近購房者發(fā)出“調(diào)一次漲一次，調(diào)得多漲得快〞的預(yù)期。預(yù)期對政策具有強烈的反響作用。政府應(yīng)該重視調(diào)控的時機，樹立堅決的目標，通過堅決的執(zhí)行政策來調(diào)控房價，維護政府的“權(quán)威資源〞。4.3加大經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)力度房屋使人們生活的必需品。為了保證社會和諧開展，我國應(yīng)健全房屋管理體系；豪華商品房的熱賣，即帶動市場又加速經(jīng)濟。但中等收入的人群和低收入的人群也需要住房來保證生活[5]。政府對經(jīng)濟適用房和廉租房進展合理的建設(shè)，是抑制高房價，保證社會穩(wěn)定的重要舉措。經(jīng)濟適用房建設(shè)會套用政府的大量資金，如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，就會影響當?shù)亟?jīng)濟的開展。因此，要精準的把握經(jīng)濟適用房住房工程招投標，并對其進展制度化，堅決保證政府的指導(dǎo)，嚴格控制建設(shè)本錢，完善多元化的住房制度，保證各階層人民均能有一個穩(wěn)定的住所，提升