萬科花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House案例1.天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面積：38.4萬平米。建筑面積：38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團(tuán)：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶戶有露臺。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙：首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬建筑面積：149.14㎡架空層儲藏室：28.37㎡錯層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理架空層平面情景房錯層12米二層戶型：南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48㎡錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)

7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分

超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

三間臥室組織緊湊，空間利用合理

活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富

·附帶觀景露臺

露臺入戶錯層三層戶型：樓梯入戶、南露臺、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：128.92㎡錯層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺錯層頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：186.59㎡躍層四室兩廳三衛(wèi)上層——

·豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房

·主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然

·坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意

·衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢

·頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層——

·8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間

·層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮

·客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)

·附帶超大觀景露臺露臺主人區(qū)露臺露臺萬科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價(jià)格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場接受度高一期情景洋房主要為4層半建筑：

首層面積：150平米左右價(jià)格：80萬元左右，隨樓附帶小院。

二層面積：140平米價(jià)格：72－75萬元左右

三層面積：128-130平米左右價(jià)格：68－70萬元左右

頂層面積：178-187平米左右價(jià)格：95-100萬元左右

一期情景花園實(shí)現(xiàn)均價(jià)：5500元/平米左右（05年洋房均價(jià)），實(shí)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價(jià)格；銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達(dá)到120-130套/月；案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底；退臺退臺室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺外置樓梯步入式花園步入式設(shè)計(jì)，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；業(yè)主對露臺的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點(diǎn)；銷售狀況：一層與頂層銷售最快，花園與露臺客戶接受度高；一期開盤當(dāng)天銷售60%；二期銷售未作任何推廣，開盤一周內(nèi)也銷售一空；銷售價(jià)格：三期04-05年實(shí)現(xiàn)價(jià)格6000元/平米該項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價(jià)格三期產(chǎn)品以4層半建筑為主：

首層面積：150平米左右價(jià)格：95萬元左右，隨樓附帶小院。

二層面積：130-150平米左右價(jià)格：74-86萬元左右

頂層面積：160-180平米左右價(jià)格：96-108萬元左右

北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)。花園洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。得房率高、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享受更大的實(shí)用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進(jìn)行交流。私密性、安全性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。關(guān)于洋房產(chǎn)品的建設(shè)成本單體建安成本（土建+安裝）：1400-1500元/平米北方城市洋房產(chǎn)品單方開發(fā)成本（單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費(fèi)等，不含銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、地價(jià)）：萬科測算標(biāo)準(zhǔn)：2200-2400元/平米金地測算標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米萬科花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景Houseabcd六大價(jià)值點(diǎn)：獨(dú)特的露臺空間多景式陽光房6層情景洋房——深圳萬科城豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院在深圳萬科城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于萬科典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；ef大面積贈送全明戶型深圳萬科城首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯層私家花園陽光房多露臺、陽臺設(shè)計(jì)，與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；二層到六層：面積控制，111-70平米層層退臺，贈送南向10平米大露臺二層：111平米3室2廳2衛(wèi)五層：80平米2室2廳1衛(wèi)三層：98平米3室2廳2衛(wèi)六層：72平米2室2廳1衛(wèi)四層：88平米3室2廳2衛(wèi)二層三層四層五層六層端頭戶型舒適度放大：270度八角窗四層，94平米，3室2廳1衛(wèi)270度八角窗增加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣；主臥朝南與大面積露臺連接，次臥北向，或者設(shè)計(jì)露臺連接或者在端頭適當(dāng)情趣化設(shè)計(jì)，居住價(jià)值得到提升；根據(jù)北方氣候特點(diǎn)對萬科戶型進(jìn)行局部調(diào)整六層退臺洋房的五層和六層兩個臥室均超北，對北方城市客戶接受會有困難，建議戶型局部調(diào)整，將主臥室與餐廳空間調(diào)換，保證主臥南向采光；同時與露臺相接部分門窗采取保暖功能較好的材質(zhì)，保證冬季居住舒適度；六層次臥六層主臥主臥衛(wèi)生間餐廳次臥衛(wèi)生間餐廳萬科著花園劣洋房葛產(chǎn)品刮的分楚類1、萬科4.險(xiǎn)5F情景薦洋房2、萬萌科6F情景洋抽房3、萬科撐寬景洋崇房4、萬科盞寬景Hou瓦se創(chuàng)新因產(chǎn)品劫推薦——寬景洋豪房：面遍積區(qū)間投可根據(jù)錯需要進(jìn)摧行調(diào)整島，主要賓強(qiáng)調(diào)大敬面寬帶箱來的采扯光及景杠觀效果寬景洋僅房為洋稈房創(chuàng)新饑產(chǎn)品，為6層平鎮(zhèn)層設(shè)萬計(jì)，續(xù)以90-靜110平米少二室言二廳尼一衛(wèi)問為主尺，戶都戶南警北通習(xí)透寬景任洋房訊最大妥的特鞭點(diǎn)是超短播進(jìn)深、全明設(shè)孟計(jì)，以隙通風(fēng)窮采光數(shù)的最殃佳尺彩度創(chuàng)犬造全搏新的救戶型念舒適患標(biāo)準(zhǔn)臥室御、客妄廳、舅餐廳狹等主薪要功頃能空貼間全部朝救南，主臥裁南北通快透，舒郵適性強(qiáng)7米超短乖進(jìn)深設(shè)計(jì)控，動域靜功陡能分河布合搞理6米橫差廳，南重北雙靠向陽渣臺，葵帶來堅(jiān)開朗丸尊貴掃的空量間感徐受，瞇整體面寬12裕.2布5米，開間記進(jìn)深柜比達(dá)1.7眉5主臥南早北通透，附帶舞小書房融、衣帽謀間，營焦造奢華升的自我瓦空間二室竭二廳秋一衛(wèi)建筑面耍積101平米大連臂萬科品假日姐風(fēng)景偶寬景掙洋房98平寬景哲洋房映可以次根據(jù)披需要廣進(jìn)行腫面積泛控制吼；10鈔2平米雙朝南乖臥室，煎客廳南繼向，采羽光、觀蹲景；大面寬憤，短進(jìn)睬深，比君例為1.7：1；無障礙纖空間設(shè)術(shù)計(jì)，可修以按照會住戶需蘿要進(jìn)行市再設(shè)計(jì)梳；13麥0平米繩，3室2廳2衛(wèi)南北通你透，全醬明設(shè)計(jì)巡壽，南向倦主臥套襖間，符壟合北方晚居住習(xí)棚慣；約13倚.7米大面寨寬戶型，約7米寬廳靜設(shè)計(jì)，聞活動空暢間廣闊轎；雙南臥衫面向西獎山水庫液，采光悅、觀景償效果好襯；約10平米祝入戶揀花園解，拓畢展交踩往空揚(yáng)間；入戶花浙園13產(chǎn).7包m7m大連鏈萬科新假日域風(fēng)景天津存萬科底假日焰風(fēng)景花寬景聽洋房案例：證天津萬喊科假日翅風(fēng)景94平米鳳，面產(chǎn)積控膛制；雙臥室軟、客廳竊餐廳朝法南，南寬北通透扶，全明也設(shè)計(jì)，臘保證居采住舒適而度；超寬籌廳設(shè)盆計(jì)，觀大面隱寬，罵采光黨、觀撲景效凝果良炎好；117平米榜，超瘋北次漆臥面暗積過疑小，倆可以愚改造隨成其頂他功浙能空淡間或蘇是減箱少以尺控制未面積沫；12米超大表面寬，賀主要活歌動空間賠全部朝絞南布置哀；與客推廳連塘通的非陽臺臺，與享景觀務(wù)的緊鎮(zhèn)密接非觸；萬科花施園洋房觸產(chǎn)品的散分類1、萬冰科4.5呈F情景洋鑒房2、萬科6F情景洋憑房3、萬科秤寬景洋肅房4、萬繼科寬燙景Hou拐se戶型貫特點(diǎn)頂：一紡層為耀平層扶，贈叫送地家下室厘和庭杜院；墳二層俗為平持層，獻(xiàn)贈送秘地下診室；裕三四矮層為膽復(fù)式騾，贈斗送大根露臺五大通價(jià)值過點(diǎn)：1－2層均有錯地下室君附送獨(dú)特的依露臺空賭間豐富的脾建筑形擊態(tài)氣派悔的橫訓(xùn)向客尚廳豪華的稱頂層套妖房abcde3+娘1寬景Ho時us余e產(chǎn)品諷特點(diǎn)寬景hou績se產(chǎn)品的消市場機(jī)調(diào)會機(jī)會鍋一創(chuàng)新物黃業(yè)帶來隨的市場桑關(guān)注度嗓和吸引侮力機(jī)會雄二解決對拒大戶型貝、別墅兆類產(chǎn)品蛙有需求虧但受總穿價(jià)限制衣的客戶爽需求機(jī)會三寬景Ho昆us遠(yuǎn)e能增加揭戶數(shù)，鵝降低1－2層的總惑價(jià)區(qū)間雞，所以泊優(yōu)于疊盜拼別墅粗產(chǎn)品。貝產(chǎn)品從活舒適三體房到舒娛適四房破，面積沖從14治5平米-2灶00平米它不等查。一層忽戶型概關(guān)鍵執(zhí)詞：碑下沉咬式私鮮家院姨落/半地下缸層/陽光喘房庭院穿入戶/多景毒式情司景房從入戶平花園走掙到一樓怪地下室地下室惜是附送木的，面熊積也很希大，可昏以分影姿音室和短書房地下輸室半圍哀合庭吧院戶型勺結(jié)構(gòu)二層結(jié)柔構(gòu)關(guān)鍵繞詞：地何下室與斷大露臺通向地闖下室的哨樓梯露臺二層：附送露歲臺/地下室明廚明瞧衛(wèi)方正實(shí)衛(wèi)用戶型結(jié)腦構(gòu)三層捆戶型仿關(guān)鍵攝詞：斜復(fù)式扒結(jié)構(gòu)甩，閣廁樓和刑空中磨花園送露屠臺空凈中花圓園頂層福附送處閣樓三層補(bǔ)復(fù)式芽結(jié)構(gòu)刻：復(fù)式冤結(jié)構(gòu)4個露轟臺獨(dú)立主測人套房客廳挑洪空戶型紙結(jié)構(gòu)案例：余深圳寬愧景ho蟲us徐e—萬科孝城項(xiàng)目用地建面容積率研究產(chǎn)品對象價(jià)格開發(fā)商萬科城397000平米437000平米1.1寬景house6000元/平方米萬科地產(chǎn)總體規(guī)注劃布局開放式廣場九年制資學(xué)校；幼兒園寬景hou金se情景洋梨房商業(yè)中稍心；Lo授ftTO煌HO小高覆層多層恥創(chuàng)新碌產(chǎn)品摟寬景hou琴se占一期惜物業(yè)比革例19.擋3％，總橡套數(shù)12舟3套戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）端頭套1474房2廳2衛(wèi)1.5層