第七章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

王愛靜

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考情播報

本章內(nèi)容在考試新大綱中，將兩章的內(nèi)容整合在一章，是今年命題的重點。在近三年的考試中，本章的平均分值為12分。在2011年的考試中，分值在35分，預(yù)計今年的考試分值在30分以上。題型年份200920102011單選題5題5分5題5分11題11分多選題2題4分2題4分6題12分綜合分析題2題4分1題2分6題12分合計13分11分35分近三年來題量分析

課程目錄第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的分類第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)流程第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)作第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的分類（必考）一、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的標(biāo)的房地產(chǎn)所處的市場類型不同，理論上可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也可以分為：土地經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。新建商品房市場上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售代理與租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或出租其開發(fā)的商品房。特點：客戶相對強(qiáng)勢，房源批量化，業(yè)務(wù)運(yùn)作成本較高。（2011）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代理銷售商品房的業(yè)務(wù)屬于（）。A.存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的買方代理B.存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的賣方代理C.新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的買方代理D.新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的賣方代理答案：D二、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動所促成的房地產(chǎn)交易類型，理論上可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種主要形式，主要涉及：新建商品房期房買賣、商品房現(xiàn)房買賣和存量房買賣。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。（2011）根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動促成的房地產(chǎn)交易類型，可見房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和（）等。A.房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)居間經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)D.房地產(chǎn)代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)答案：C三、住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)根據(jù)房地產(chǎn)的用途類型（如住宅、零售商業(yè)、辦公、工業(yè)等），可以將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為：住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一直是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的主要類型。商業(yè)房地產(chǎn)作為企業(yè)、機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)資料，其占用方式（自有或承租）以及購買（或承租）的價格（或租金），直接影響著企業(yè)、機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流狀況。四、房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)與賣方代理業(yè)務(wù)根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對象的不同，可將采用代理方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為：買房代理業(yè)務(wù)和賣方代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)主要有：新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)、存量房出售代理業(yè)務(wù)和房屋出租代理業(yè)務(wù)等。房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，以委托人名義承租、承購房地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)行為。（2011）目前我國房地產(chǎn)賣方代理包括（）。A.境外公司在我國境內(nèi)承租房屋的代理B.境外個人在我國境內(nèi)承租房屋的代理C.新建商品房銷售代理D.房屋出租代理E.存量房出售代理答案：CDE第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的流程一、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程（一）項目信息開發(fā)與整合——獲取項目信息（二）項目研究與拓展——進(jìn)行定位，撰寫營銷策劃報告（三）項目簽約——與開發(fā)商簽約（四）項目執(zhí)行企劃——確定執(zhí)行指標(biāo)和傭金方案（五）銷售準(zhǔn)備——銷售資料、人員及現(xiàn)場的準(zhǔn)備（六）銷售執(zhí)行——具體銷售（七）項目結(jié)算——結(jié)算傭金一、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程銷售資料：有關(guān)審批文件（如商品房預(yù)售許可證）、商品房銷售代理委托書、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。例題講解（2010）在新建商品房銷售代理中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)備的銷售資料包括（）。A．商品房預(yù)售許可證 B．商品房買賣合同文本C．樓書 D．施工許可證E．開盤廣告答案：ABCE二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-1（一）客戶開拓這一步主要工作：爭取客戶。有店鋪經(jīng)營模式非常強(qiáng)調(diào)通過商圈經(jīng)營來開拓客戶。

商圈經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過經(jīng)紀(jì)門店，將一個業(yè)務(wù)團(tuán)隊固定在一個特定的客戶開發(fā)范圍內(nèi)的經(jīng)營模式。商圈經(jīng)營通過經(jīng)紀(jì)門店，各經(jīng)紀(jì)門店應(yīng)建立各自的商圈信息檔案，內(nèi)容包括：（1）區(qū)域概況（2）街巷概況（3）物業(yè)概況（4）住房市場行情等。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-2（二）客戶接待與業(yè)務(wù)洽談首先要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員樹立良好的客戶意識：平等化意識——對不同客戶平等。珍惜常客。充分體察客戶的希望。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-3（三）物業(yè)查驗（1）現(xiàn)場查驗

調(diào)查實物、權(quán)益、區(qū)位。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)查物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍

是所有權(quán)還是使用權(quán)，是個人所有還是共有等。產(chǎn)權(quán)登記——以房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門登記的產(chǎn)權(quán)信息為準(zhǔn)。房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況——如抵押權(quán)等。產(chǎn)權(quán)糾紛——有糾紛的不能委托買賣或租賃例題講解（2007）在二手房居間業(yè)務(wù)中，不屬于房地產(chǎn)查驗內(nèi)容的是待交易房屋的（）。A．建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備 B．產(chǎn)權(quán)證書C．周邊的交通狀況D．產(chǎn)權(quán)人的職業(yè)情況答案：D二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-4（四）簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，應(yīng)根據(jù)委托人的角色（出售方、承購方、出租房、承租方）不同與委托方簽訂相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-5（五）信息收集與傳播房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托業(yè)務(wù)后，應(yīng)主要收集三方面信息：標(biāo)的物業(yè)信息。物業(yè)狀況、權(quán)屬狀況、環(huán)境狀況等。與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息。供求信息、價格信息。委托方信息。委托方類型、信譽(yù)情況等。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-6（六）引領(lǐng)買方（承租方）看房看房過程中注意不可用接連不斷的單方面詢問了解客戶，這會使客戶反感而不肯說實話。采用多組客戶在某一時段集中看房，有利于形成競價而實現(xiàn)代售房屋的“價值發(fā)現(xiàn)”并加快成交速度。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-7（七）協(xié)助交易達(dá)成1.協(xié)調(diào)交易價格——以客觀市場價值為基準(zhǔn)。2.促成交易3.協(xié)助或代理客戶簽訂交易合同簽訂交易合同是成交的標(biāo)志。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)協(xié)助或代理委托方與交易對象簽訂合同。例題講解（2010）在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，“協(xié)助交易達(dá)成”環(huán)節(jié)的主要工作包括（）。A．現(xiàn)場看房 B．收集價格信息C．協(xié)調(diào)交易價格 D．促成交易E．協(xié)調(diào)或代理客戶簽訂交易合同答案：CDE二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-8（八）產(chǎn)權(quán)過戶與登記在采用居間方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)協(xié)助客戶辦理各類產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如告知登記部門的工作地點、辦公時間及必須準(zhǔn)備的資料，陪同客戶前往登記。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-9（九）物業(yè)交接物業(yè)交接是房地產(chǎn)交易過程中最容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-10（十）傭金結(jié)算傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按經(jīng)紀(jì)合同的約定執(zhí)行。二、存量住房買賣、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程-11（十一）售后服務(wù)售后服務(wù)的內(nèi)容：第一是延伸服務(wù)。如是否需要搬家服務(wù)。第二是改進(jìn)服務(wù)。對反饋進(jìn)行改進(jìn)。第三是跟蹤服務(wù)。了解是否有新的需求意向。例題講解（2010）在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，判斷客戶是否有真實意愿的依據(jù)是（）。A．客戶的口頭表述是否誠懇 B．客戶是否帶了房產(chǎn)證和身份證C．客戶是否愿意簽訂經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托協(xié)議 D．客戶是否詢問了一些核心的信息答案：C例題講解（2007）二手房代理業(yè)務(wù)基本流程的最后一個環(huán)節(jié)是（）。A．信息服務(wù)B．房地產(chǎn)查驗C．房地產(chǎn)交驗D．售后服務(wù)答案：D三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-1（一）客戶開拓客戶開拓主要通過向潛在客戶提供有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)的資訊、分析報告、組織論壇、專業(yè)活動等方式來進(jìn)行。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-2（二）簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同根據(jù)委托方不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托方簽訂房屋出租代理合同或房屋承租代理合同。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-3（三）信息搜集與分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員如能對不同的商業(yè)房地產(chǎn)對委托方經(jīng)營收支所產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入分析，將有利于為委托方選擇最合適的物業(yè)，也更能贏得客戶的信賴。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-4（四）信息傳播房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行信息傳播以吸引潛在的交易對象。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-5（五）引領(lǐng)承租方查勘物業(yè)通常決定承租事務(wù)的人員不止一位，因此要盡量安排在所有關(guān)鍵人物都能到場的時間進(jìn)行勘察。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-6（六）租賃談判與租賃合同簽訂談判達(dá)成一致時，可簽訂租賃合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)高度重視與租賃雙方法務(wù)部門或人員的溝通，使得租賃商務(wù)談判的結(jié)果，能順利地轉(zhuǎn)化為法律文本——房屋租賃合同。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-7（七）辦理租賃合同備案商業(yè)房地產(chǎn)的租賃合同，是商業(yè)房地產(chǎn)承租企業(yè)辦理工商、稅務(wù)登記的重要依據(jù)，但通常以到相關(guān)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃合同備案為前提。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-8（八）傭金結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的約定，及時與委托方進(jìn)行租金結(jié)算，以保護(hù)自身的合法權(quán)益。三、商業(yè)房地產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)流程-9（九）后續(xù)服務(wù)

如:為委托承租方聯(lián)絡(luò)裝修公司，提供搬遷方案，聯(lián)絡(luò)搬遷公司，聯(lián)絡(luò)家具、設(shè)備、綠化供應(yīng)商及員工午餐就餐點等。為委托出租方提供承租方物業(yè)使用與履約能力監(jiān)控、預(yù)警分析等。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)作一、房源客源管理網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)紀(jì)人通過房源數(shù)據(jù)庫進(jìn)行查詢房源、添加房源、更新房源的業(yè)務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r的操作，經(jīng)紀(jì)門店和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理人員通過房源數(shù)據(jù)庫掌握門店、機(jī)構(gòu)內(nèi)的房源及業(yè)務(wù)跟進(jìn)狀況，進(jìn)行房源分配、房源分類統(tǒng)計等管理操作。二、房源發(fā)布網(wǎng)絡(luò)化目前搜房、新浪樂居、搜狐焦點、安居客是房源發(fā)布的主要網(wǎng)絡(luò)渠道。三、網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店目前，許多購房人了解存量房市場的第一步就是瀏覽各大房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站和知名門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道，因此，網(wǎng)上門店已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客源的一個重要渠道。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作輔助系統(tǒng)（1）制作類。如房型圖制作。（2）計算器。如貸款計算器。（3）發(fā)布器。如郵件發(fā)布器。（4）文本類。如工作日志。（5）其他（包括業(yè)務(wù)提醒、鑰匙管理、聊天工具、房源搜索器等）。五、房地產(chǎn)電子商務(wù)可將自己已接受經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托的新建商品房樓盤和存量房房源在房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺上發(fā)布?？朔朔康禺a(chǎn)市場傳統(tǒng)的信息不充分缺點。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)一、房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務(wù)-1（一）房地產(chǎn)登記信息查詢通常情況下，房地產(chǎn)買房需要查詢房屋登記機(jī)關(guān)對其擬購買房屋的權(quán)力的記載信息時，可由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為辦理。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供權(quán)屬息信查詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過查詢登記信息調(diào)查受托房屋的權(quán)屬情況。 查詢房地產(chǎn)登記信息，需要由經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人支付相關(guān)費(fèi)用。例題講解（2010）關(guān)于房地產(chǎn)登記信息查詢的說法，正確的有（）。A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以通過查詢登記信息調(diào)查受托房屋的權(quán)屬情況 B．查詢登記信息發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)委托人承擔(dān)C．房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供權(quán)屬息信查詢服務(wù) D．所有經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)都應(yīng)當(dāng)查詢房地產(chǎn)登記信息E．委托人出具房屋所有權(quán)證，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就無須再查詢房屋登記信息

【答案】ABC一、房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務(wù)-2（二）房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記是保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的基本手段。必須注意，在采用居間方式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，代辦房地產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶提供的后續(xù)服務(wù)項目之一。具有完全民事行為能力的權(quán)利人，可以自行辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。一、房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務(wù)-3（三）房地產(chǎn)抵押貸款以房地產(chǎn)抵押作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保，是房地產(chǎn)交易活動中通行的作法。

一、房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務(wù)-4貸款方案主要由以下要素組成：

1.貨款類型

2.貸款成數(shù)3.罰款金額4.貸款期限5.償還比率（同期償還額/收入）6.貸款償還方式例題講解（2010）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為購房者提供個人住房貸款代辦服務(wù)時，一般需要協(xié)助購房者制定合理的貸款方案，貸款方案的主要組成要素有（）。A．貸款成數(shù) B．貸款金額C．貸款期限 D．貸款擔(dān)保方式E．貸款償還方式答案：ABCE二、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)-1（一）房地產(chǎn)投資咨詢房地產(chǎn)投資是指國家、企業(yè)或個人為了達(dá)到獲利的目的，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物資產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者以開發(fā)土地或其他待開發(fā)的房地產(chǎn)，進(jìn)而通過買賣或租賃等形式獲利的商業(yè)活動。二、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)-2（二）房地產(chǎn)價格咨詢價格是房地產(chǎn)交易中最敏感、關(guān)鍵的因素。房地產(chǎn)的正常市場價值是由其最高最佳使用用途決定的。二、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)-2（三）房地產(chǎn)法律咨詢提供房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)的三種主要方式：（1）個案解答；（2）商業(yè)文書審查；（3）全程法律服務(wù)三、房地產(chǎn)交易保障服務(wù)-1（一）房屋質(zhì)量保證

2011年1月20日發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為房屋出售委托人編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書是一項重要的房屋質(zhì)量保證書。

三、房地產(chǎn)交易保障服務(wù)-2（二）房地產(chǎn)交易履約保證

履約保證是簽署商業(yè)合同的一方或第三方為合同履行所提供的一種財力擔(dān)保，即支付合同履約金，來擔(dān)保合同的履行。感謝您對本課程的關(guān)注，歡迎提問！主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)采購業(yè)務(wù)生產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售業(yè)務(wù)利潤形成及分配業(yè)務(wù)資金籌集業(yè)務(wù)借貸復(fù)式記賬法的應(yīng)用

——工業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算目錄采購業(yè)務(wù)核算采購業(yè)務(wù)核算的主要內(nèi)容從結(jié)算方式看錢貨兩清貨到款未付款付貨未到預(yù)付定金，日后購進(jìn)貨在途中（2）從資金內(nèi)容看②支付價外費(fèi)用（記入所購資產(chǎn)的價值）。①支付買價③支付增值稅進(jìn)項稅額購進(jìn)材料時，包括運(yùn)費(fèi)、保險費(fèi)、挑選整理費(fèi)、裝卸費(fèi)、途中損耗等；購進(jìn)固定資產(chǎn)時，包括運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)、保險費(fèi)、調(diào)試費(fèi)等2.需設(shè)置的賬戶借原材料貸（1）原材料，資產(chǎn)類發(fā)出庫存材料的成本驗收入庫材料的成本借在途物資貸（2）在途物資，資產(chǎn)類期末庫存材料的成本已購入但尚未驗收入庫材料的成本驗收入庫材料的成本期末在途材料的成本借固定資產(chǎn)貸（3）固定資產(chǎn)，資產(chǎn)類取得的固定資產(chǎn)的原始價值（4）應(yīng)付賬款，負(fù)債類減少的固定資產(chǎn)的原始價值借應(yīng)付賬款貸購進(jìn)商品、勞務(wù)時，應(yīng)付未付對方的款項償還時借應(yīng)付票據(jù)貸因購進(jìn)商品、勞務(wù)而簽發(fā)商業(yè)匯票時。票據(jù)到期還款時（5）應(yīng)付票據(jù)，負(fù)債類（6）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅，負(fù)債類對商品的增值額征收的一種稅，在商品的銷售環(huán)節(jié)按銷售額的17%征稅，先由銷售方向購貨方收取，由銷售方月末向稅務(wù)局繳納，繳納時，可以扣除購進(jìn)材料時已支付的增值稅。購進(jìn)材料1萬元（向?qū)Ψ街Ц抖惤?700元——稱為進(jìn)項稅）生產(chǎn)時耗用材料1萬元，發(fā)生其他生產(chǎn)費(fèi)用1萬元以3萬元的價格將生產(chǎn)的商品銷售出去，收取5100元的稅金——稱為銷項稅。增值額20000元，月末按實際增值額向稅務(wù)局交納增值稅3400元。（月末交稅=銷項稅--進(jìn)項稅）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（銷項稅額）（已交稅金）借應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅貸月末，繳納稅金購進(jìn)時，支付進(jìn)項稅額銷售時，收取銷項稅額該賬戶需要設(shè)三級明細(xì)賬戶：借預(yù)付賬款貸（7）預(yù)付賬款，資產(chǎn)類購進(jìn)商品后，注銷原預(yù)付定金按合同預(yù)付采購定金時（1）1日，向紅星工廠購進(jìn)甲材料一批，價款10萬元，增值稅進(jìn)項稅額1.7萬元，款項尚未支付，材料已驗收入庫。借：原材料——甲材料100000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）17000

貸：應(yīng)付賬款——紅星工廠1170003.會計核算舉例（某企業(yè)11月份業(yè)務(wù)）（2）2日，向天龍工廠購進(jìn)乙材料一批，價款3萬元，增值稅進(jìn)項稅額5100元，運(yùn)雜費(fèi)300元，款已通過銀行支付，貨未到。借：在途物資——乙材料30300

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）5100

貸：銀行存款35400（3）11日，以銀行存款向東華工廠預(yù)付購料款9萬元。借：預(yù)付賬款—東華工廠90000

貸：銀行存款90000（4）12日，以銀行存款向方正公司償還前欠的購料款35100元。借：應(yīng)付賬款—方正公司35100

貸：銀行存款35100（5）15日，向東華工廠購進(jìn)乙材料一批，價款7萬元，增值稅進(jìn)項稅額11900元，對方代墊運(yùn)雜費(fèi)100元，貨款前已預(yù)先支付，材料已驗收入庫。（6）16日，本月2日向天龍工廠購進(jìn)的乙材料已到，驗收入庫。借：原材料——乙材料30300

貸：在途物資——乙材料30300借：原材料—乙材料

70100

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）11900

貸：預(yù)付賬款——東華工廠82000（7）19日，向光明工廠購進(jìn)甲、乙兩種材料，甲材料20噸，單價1000元每噸；乙材料10噸，單價1500元。價款合計35000元，增值稅進(jìn)項稅額5950元，對方代墊運(yùn)雜費(fèi)1500元，按材料重量分?jǐn)?。開出為期三個月的商業(yè)匯票抵付貨款，材料已驗收入庫。借：原材料—甲材料

21000—乙材料

15500

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）5950

貸：應(yīng)付票據(jù)——光明工廠

42450（8）20日，東華工廠退回預(yù)付的購料款中多付的款項。（9）22日，購入新設(shè)備一臺，支付設(shè)備價款3萬元，增值稅5100元，運(yùn)費(fèi)1000元，款項以銀行存款支付。借：固定資產(chǎn)31000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）5100

貸：銀行存款36100借：銀行存款8000

貸：預(yù)付賬款—東華工廠8000借預(yù)付賬款貸90000（3）82000（5）4.說明：材料采購過程中采購人員差旅費(fèi)的核算其他應(yīng)收款－××人職工借款時職工報銷或還款時余：尚未收回或

報銷的款項資產(chǎn)類賬戶核算要點：一次借款，一次報銷，一次結(jié)清例1：3月1日，采購員李明因公出差，預(yù)借差旅費(fèi)500元，財務(wù)科當(dāng)即以現(xiàn)金付給。借：其他應(yīng)收款－李明500

貸：庫存現(xiàn)金500例2：3月5日，采購員李明出差歸來，報銷差旅費(fèi)450元，余款50元退回。借：管理費(fèi)用

450庫存現(xiàn)金

50貸：其他應(yīng)收款－李明

500假設(shè)3月5日，采購員李明出差歸來，報銷差旅費(fèi)550元，財務(wù)科補(bǔ)付現(xiàn)金50元。？？？借：管理費(fèi)用

550貸：其他應(yīng)收款－李明

500庫存現(xiàn)金

50二、生產(chǎn)過程核算（一）生產(chǎn)過程核算的主要內(nèi)容生產(chǎn)經(jīng)營過程中的耗費(fèi)直接費(fèi)用間接費(fèi)用期間費(fèi)用直接為生產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，如生產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)用原材料（直接材料）、生產(chǎn)工人的工資和福利費(fèi)（直接人工）間接為生產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用（主要是車間發(fā)生的費(fèi)用），如車間領(lǐng)用原料、車間管理人員的工資和福利費(fèi)、車間固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、車間照明的電費(fèi)等其他部門發(fā)生的與生產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用（企業(yè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，如管理部門人員的工資、企業(yè)的辦公費(fèi)等）財務(wù)費(fèi)用（為籌集資金發(fā)生的費(fèi)用，如利息）銷售費(fèi)用（為銷售發(fā)生的費(fèi)用（如廣告費(fèi)）記入產(chǎn)品生產(chǎn)成本記入當(dāng)期損益按與產(chǎn)品生產(chǎn)之間的關(guān)系分（二）需設(shè)置的賬戶借生產(chǎn)成本貸1、生產(chǎn)成本，成本類，核算處于生產(chǎn)階段的產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用（即：在產(chǎn)品的價值）生產(chǎn)領(lǐng)用的原材料生產(chǎn)工人的工資、福利費(fèi)月末分配轉(zhuǎn)入的制造費(fèi)用產(chǎn)品完工，驗收入庫時，入庫產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用月末在產(chǎn)品生產(chǎn)成本借制造費(fèi)用貸

2、制造費(fèi)用，成本類，核算為生產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。月末按一定的標(biāo)準(zhǔn)，全額分配轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本車間管理人員工資、福利費(fèi)車間設(shè)備、廠房的折舊費(fèi)車間辦公費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)物料消耗借管理費(fèi)用貸（3）管理費(fèi)用，損益類（核算內(nèi)容見書上P241）期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，以便計算當(dāng)期利潤發(fā)生各項管理費(fèi)用時借財務(wù)費(fèi)用貸（4）財務(wù)費(fèi)用，損益類期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，以便計算當(dāng)期利潤發(fā)生各項財務(wù)費(fèi)用時借銷售費(fèi)用貸（5）銷售費(fèi)用，損益類（核算內(nèi)容見書上P242）期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，以便計算當(dāng)期利潤發(fā)生各項銷售費(fèi)用時借庫存商品貸（6）庫存商品，資產(chǎn)類，核算企業(yè)庫存的各種商品的增減變動情況驗收入庫產(chǎn)品的成本發(fā)出庫存產(chǎn)品的成本庫存產(chǎn)品的成本借應(yīng)付職工薪酬－工資貸（7）應(yīng)付職工薪酬，負(fù)債類應(yīng)付未付的職工工資、獎金實際支付的工資、獎金借應(yīng)付職工薪酬－職工福利貸應(yīng)付未付的職工福利費(fèi)（可以每月按工資總額的14%計提）實際使用的福利費(fèi)尚未支付的工資尚未使用的福利費(fèi)（8）累計折舊，資產(chǎn)類，反映固定資產(chǎn)的磨損、折耗程度，是固定資產(chǎn)的抵減賬戶。累計折舊的增加是固定資產(chǎn)凈值的減少。借累計折舊貸固定資產(chǎn)減少時，注銷已提的折舊每月提取的折舊數(shù)（當(dāng)月的磨損數(shù)）累計提取的折舊數(shù)借固定資產(chǎn)貸增加固定資產(chǎn)的原值減少固定資產(chǎn)的原值現(xiàn)有固定資產(chǎn)的原值現(xiàn)有固定資產(chǎn)的凈值（折余價值）（1）3日，生產(chǎn)車間為生產(chǎn)A產(chǎn)品200件領(lǐng)用甲材料86000元，為生產(chǎn)B產(chǎn)品200件領(lǐng)用乙材料32000元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品86000——B產(chǎn)品32000

貸：原材料——甲材料86000——乙材料32000（2）4日，以現(xiàn)金支付廠部辦公人員張三出差預(yù)借的差旅費(fèi)800元。3.會計核算舉例（某企業(yè)12月份業(yè)務(wù)）借：其他應(yīng)收款——張三800

貸：庫存現(xiàn)金800（3）5日，購買廠部用辦公用品計900元，以銀行存款支付。借：管理費(fèi)用900

貸：銀行存款900（4）6日，以銀行存款支付廣告費(fèi)用1000元。借：銷售費(fèi)用1000

貸：銀行存款1000（5）11日，張三出差回來報銷差旅費(fèi)650元，退回現(xiàn)金150元。（6）13日，生產(chǎn)車間領(lǐng)用潤滑油3200元。借：庫存現(xiàn)金150管理費(fèi)用650貸：其他應(yīng)收款——張三800借：制造費(fèi)用3200

貸：原材料——潤滑油3200（7）18日，從銀行存款提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工上月工資。借：庫存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000（8）18日，以現(xiàn)金60000元發(fā)放職工上月工資。借：應(yīng)付職工薪酬－工資60000

貸：庫存現(xiàn)金60000（9）19日，從銀行存款支付本月辦公用品費(fèi)1200元，其中，企業(yè)行政管理部門800元，基本生產(chǎn)車間400元。借：管理費(fèi)用800

制造費(fèi)用400

貸：銀行存款1200（10）22日，從銀行存款支付本月水電費(fèi)2000元，其中，企業(yè)行政管理部門1020元，基本生產(chǎn)車間照明用980元。借：管理費(fèi)用1020

制造費(fèi)用980

貸：銀行存款2000（11）31日，用銀行存款支付本月短期銀行借款利息600元。（12）31日，用銀行存款支付本月份負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)保險費(fèi)1000元，其中，企業(yè)行政管理部門負(fù)擔(dān)700元，基本生產(chǎn)車間負(fù)擔(dān)300元。借：管理費(fèi)用700

制造費(fèi)用300

貸：銀行存款1000借：財務(wù)費(fèi)用600

貸：銀行存款600（13）31日，分配本月職工工資68000元，其中，生產(chǎn)工人工資50000元（工時記錄為：A產(chǎn)品耗用工時3000小時，B產(chǎn)品耗用工時2000小時），車間管理人員工資8000元，企業(yè)行政管理部門人員工資10000元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品30000——B產(chǎn)品20000

管理費(fèi)用10000

制造費(fèi)用8000

貸：應(yīng)付職工薪酬－工資68000（14）31日，按規(guī)定以職工工資總額的14%計提本月福利費(fèi)9520元，其中，按制造A產(chǎn)品的生產(chǎn)工人工資提4200元，按制造B產(chǎn)品的生產(chǎn)工人工資提2800元，按車間管理人員工資提1120元，按企業(yè)行政管理部門人員工資提1400元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品4200——B產(chǎn)品2800

管理費(fèi)用1400

制造費(fèi)用1120

貸：應(yīng)付職工薪酬－職工福利9520（15）31日，按規(guī)定計提本月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)9000元，其中，生產(chǎn)車間6000元，企業(yè)行政管理部門3000元。借：管理費(fèi)用3000

制造費(fèi)用6000

貸：累計折舊9000（16）31日，分配本月制造費(fèi)用20000元，其中A產(chǎn)品12000元，B產(chǎn)品8000元。借制造費(fèi)用貸（6）3200（9）400（10）980（12）300（13）8000（14）1120（15）6000（16）20000本期發(fā)生額20000本期發(fā)生額20000將制造費(fèi)用按生產(chǎn)工時比例在A、B產(chǎn)品之間進(jìn)行分配借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品12000——B產(chǎn)品8000

貸：制造費(fèi)用20000分配率＝20000/5000＝4元/小時A產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~＝4×3000＝12000元B產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~＝4×2000＝8000元（17）31日，假設(shè)A、B產(chǎn)品各200件全部完工入庫，分別計算A、B產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，并作完工入庫的分錄。借生產(chǎn)成本－A產(chǎn)品貸借生產(chǎn)成本－B產(chǎn)品貸8600030000420012000借：庫存商品——A產(chǎn)品132200——B產(chǎn)品62800

貸：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品132200——B產(chǎn)品6280032000200002800800013220062800借生產(chǎn)成本貸庫存商品原材料應(yīng)付職工薪酬-工資應(yīng)付職工薪酬-福利費(fèi)累計折舊銀行存款制造費(fèi)用①①①領(lǐng)料②②②分配工資③③③計提福利費(fèi)④④計提折舊⑤⑤付車間保險費(fèi)⑥⑥結(jié)轉(zhuǎn)制造費(fèi)用⑦⑦商品完工入庫三、銷售業(yè)務(wù)的核算（1）從業(yè)務(wù)內(nèi)容上看主營銷售業(yè)務(wù)1.核算的主要內(nèi)容主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本增值稅銷項稅額營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用（3）從資金角度看銷售時收款預(yù)收款，按合同所定時間銷售銷售時未收款（2）從業(yè)務(wù)結(jié)算類型上看銷售價格增值稅銷項稅額銀行存款應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)預(yù)收賬款2.需設(shè)置的賬戶借主營業(yè)務(wù)收入貸（1）主營業(yè)務(wù)收入，損益類主營銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時，取得的銷售收入（按銷售價格計算）借主營業(yè)務(wù)成本貸（2）主營業(yè)務(wù)成本，損益類月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶銷售時，售出商品的實際生產(chǎn)成本月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶假設(shè)本月投產(chǎn)的產(chǎn)品400件全部完工入庫，每件生產(chǎn)成本為250元，本期銷售300件。則：生產(chǎn)成本＝400×250＝100000主營業(yè)務(wù)成本＝300×250＝75000（4）應(yīng)交稅費(fèi)，負(fù)債類，下設(shè)“增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅”等二級明細(xì)。借營業(yè)稅金及附加貸（3）營業(yè)稅金及附加，損益類，核算企業(yè)發(fā)生的應(yīng)由營業(yè)活動負(fù)擔(dān)的與營業(yè)收入有關(guān)的稅金及附加費(fèi)，包括消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。月末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶銷售時，售出商品的實際應(yīng)納稅金及附加（5）銷售費(fèi)用，損益類。（6）預(yù)收賬款，負(fù)債類借應(yīng)收賬款貸（7）應(yīng)收賬款，資產(chǎn)類銷售商品或提供勞務(wù)時，應(yīng)收未收對方的款項收取款項時（8）應(yīng)收票據(jù)，資產(chǎn)類借應(yīng)收票據(jù)貸銷售商品或提供勞務(wù)時，收到的商業(yè)匯票票據(jù)到期，收取款項時借預(yù)收賬款貸向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品時預(yù)先收取對方款項時（9）本年利潤，所有者權(quán)益類借本年利潤貸月末轉(zhuǎn)入的有關(guān)費(fèi)用、月末轉(zhuǎn)入的收入、利得損失

余：截止到本月的凈虧損余：截止到本月的凈利潤（1）3日，銷售給花園公司A產(chǎn)品一批，價款200000元，增值稅銷項稅34000元，價稅均已收到，存入銀行。借：銀行存款234000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——A產(chǎn)品

200000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）34000（2）4日，銷售給天河公司A產(chǎn)品一批，價款150000元，增值稅銷項稅25500元，價稅均未收到。3.會計核算舉例（某企業(yè)12月份業(yè)務(wù)）借：應(yīng)收賬款——天河公司175500

貸：主營業(yè)務(wù)收入——A產(chǎn)品

150000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）25500（3）5日，銷售給長城公司B產(chǎn)品一批，價款100000元，增值稅銷項稅17000元，收到一張為期3個月的商業(yè)匯票。借：應(yīng)收票據(jù)——長城公司117000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——B產(chǎn)品

100000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）17000（4）6日，以銀行存款支付廣告費(fèi)用6000元。借：銷售費(fèi)用6000

貸：銀行存款6000（6）13日，按合同向京東公司預(yù)收銷售定金10000元，收存銀行。借：銀行存款10000

貸：預(yù)收賬款——京東公司10000補(bǔ)充說明：預(yù)收賬款的核算：口徑應(yīng)一致

1.預(yù)收款項時；

2.向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品時；

3.款項不足要補(bǔ)收，多余要退回。假設(shè)20日向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品一批價款10000元，稅金1700元，補(bǔ)收余款170