房地產(chǎn)經(jīng)營與管理試題一、單項選擇題（每題的備選答案中只有一個最符合題意，每題1分，共30分）1．對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。

A．設(shè)計壽命B．經(jīng)濟(jì)壽命C．法定壽命D．自然壽命

2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

A．變現(xiàn)性差B．易受政策影響C．依賴專業(yè)管理D．效益外溢和轉(zhuǎn)移

3．甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。

A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0．23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。

A．10．38%B．11．07%C．12．45%D．13．62%

5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。

A．71．11%B．88．89%C．91．67%D．93．33%

6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月B．2個月C．半年D．2年

7．房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（）。

A．房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B．房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性

C．土地所有權(quán)的排他性D．土地的有限性

8．房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（）。

A．上升到下降B．下降到上升

C．高于合理空置率到低于合理空置率

D．低于合理空置率到高于合理空置率

9．橫道圖法用于項目建設(shè)階段的（）。

A．質(zhì)量控制B．進(jìn)度控制C．成本控制D．合同管理

10．在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。

A．開發(fā)商B．承包商C．監(jiān)理工程師D．使用單位11．需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（）。

A．目標(biāo)定價法B．價值定價法C．挑戰(zhàn)定價法D．成本加成定價法

12．在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。

A．市場需求上限B．市場有效需求C．市場現(xiàn)實需求D．市場最低需求

13．某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數(shù)為0．75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。

A．500．0B．537．5C．612．5D．650．0

14．某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。

A．形象差異化B．人員差別化C．服務(wù)差別化D．產(chǎn)品差別化

15．某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（）。

A．替代性B．發(fā)展性C．地區(qū)性D．復(fù)雜性

16．認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。

A．馬克思的利率決定理論B．可貸資金利率理論

C．Ｉs—1M曲線模型利率理論D．流動性偏好利率理論

17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。

A．5．77%B．6．00%C．10．00%D．14．40%

18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。

A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49

19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。

A．3456．09B．3505．95C．3509．74D．3705．73

20．某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為（）年。

A．37B．40C．43D．5021．某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)ｉ=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)ｉ=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。

A．20%B．14．31%C．14．69%D．14．80%

22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。

A．5．00%B．7．50%C．18．36%D．28．85%

23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05

24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。

A．獨立方案B．互斥方案C．凈現(xiàn)值法D．等額年費用法

25．對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。

A．等額年值法B．差額投資內(nèi)部收益率法

C．凈現(xiàn)值法D．等額年費用法

26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。

A．空置率與有效毛收入呈反向變動

B．通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響

C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加

D．金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

27．各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。

A．凈現(xiàn)值B．凈現(xiàn)值期望值C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

28．下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）

A．出租率B．基準(zhǔn)收益率C．成本利潤率D．財務(wù)杠桿比率

29．某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。

A．1800B．2040C．2100D．2380

30．將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。

A．全部投資現(xiàn)金流量表B．資本金現(xiàn)金流量表

C．借款還本付息估算表D．投資計劃與資金籌措表二、多項選擇題（每題3分，共45分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，錯選或多選的，不得分；少選每選對1個選項得0．5分）1．下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（）。

A．市場供求風(fēng)險B．變現(xiàn)風(fēng)險C．利率風(fēng)險D．時間風(fēng)險E．資本價值風(fēng)險

2．對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（）。

A．價格結(jié)構(gòu)B．總量結(jié)構(gòu)C．檔次結(jié)構(gòu)D．投資結(jié)構(gòu)E．租買結(jié)構(gòu)

3．房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。

A．競爭性B．壟斷性C．外部性D．均衡性E．信息不對稱性

4．房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（）。

A．工程質(zhì)量保修書B．可行性研究報告C．竣工圖

D．住宅使用說明書E．竣工驗收備案表

5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。

A．開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位

B．開發(fā)商難以估算成本

C．開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近

D．開發(fā)商打算與同行和平共處

E．開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力

6．房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（）。

A．選擇合適的項目位置B．尋找投資合作伙伴

C．確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型D．判斷租買時機(jī)

E．進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策

7．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有（）。

A．供需分析B．競爭分析C．市場占有率分析

D．投資收益分析E．宏觀因素分析

8．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。

A．購買—持有—出租—出售B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售D．開發(fā)—銷售

E．開發(fā)—持有—出租—出售

9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。

A．物業(yè)增值收益B．所得稅C．還本付息額D．投資者權(quán)益增加值

E．權(quán)益投資

10．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。

A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案

E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

11．下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有（）。

A．風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析B．風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析C．風(fēng)險因素檢驗

D．風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析E．風(fēng)險概率分布情況分析

12．實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（）。

A．可預(yù)測性B．不可控性C．不可逆性D．可延期性E．不可彎更性

13．編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。

A．現(xiàn)金流量表B．損益表C．資金使用計劃

D．資金籌措計劃E．資金來源與運用表

14．按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。

A．權(quán)益型B．抵押型C．傘型合伙D．多重合伙E．混合型

15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。

A．確立管理目標(biāo)B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案C．制定安全保衛(wèi)方案D．提出預(yù)算E．確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。每題1分，共15分。）1．具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（）

2．房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）

3．量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。（）

4．開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）

5．一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）

6．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）

7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機(jī)。（）

8．房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）

9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。（）

10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）

11．最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（）

12．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。（）

13．預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。（）

14．無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項目的投資風(fēng)險。（）

15．收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）參考答案：一、單項選擇題（每題的備選答案中只有一個最符合題意，每題1分，共30分）1、B2、D3、B、4、A5、C6、D7、A8、C9、B10、C11、A12、A13、C14、D15、B16、D17、A18、C19、C20、B21、C22、C23、C24、B25、A26、A27、D28、A29、C30、B二、多項選擇題（每題3分，共45分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，錯選或多選的，不得分；少選每選對1個選項得0．5分）1、ABC2、BDE3、BCE4、CE5、BD6、ABC7、ABC8、DE9、AD10、BD11、BE12、CD13、CD14、AC15、ABCD三、判斷題（請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。每題1分，共15分。）1、√2、×3、×4、√5、√6、×7、×8、√9、×10、√11、×12、×13、√14、×15×Aboxerthatonlyhasfrontlegsrefusestolethisdisabilityholdhimbackashechargesacrossabeachwithhisfour-leggedpals.一條只有兩條前肢的拳師犬不愿讓殘疾成為前進(jìn)的障礙，他同其他四條腿的伙伴們一同在海灘上盡情狂奔。Inanadorablevideoshowinghisfirsttriptothebeach,DuncanLouWhocanbeenseenexcitedlygallopingalongthesandandpaddlinginthewater.這段可愛的視頻展現(xiàn)了名叫DuncanLouWho的狗第一次來到海邊的場景，他興奮地在沙灘上飛奔、或是趟水嬉戲。HisexcitingdaytripwasfilmedbyPandaPawsRescue,aWashingtonstate-basedcharitythatcaresforDuncanandotherdogswithspecialneeds.這段視頻由位于華盛頓州的慈善組織PandaPawsRescue拍攝，該組織專門照料Duncan以及其他有特殊需求的狗。Despiteonlyhavingfrontlimbs,theboxerisabletonotonlybalance,butalsorunreallyfastandplaywiththeotherdogsthatjoinedhimfortheouting.雖然只有兩條前肢，Duncan不僅能讓自己保持平衡，還能快速奔跑，和其余同他一起遠(yuǎn)足的狗狗玩耍。Hewasbornwithdeformedbacklegs,whichwerelaterremovedtomakethedogmorecomfortable.Duncan出生時，它的后肢就是畸形的，此后為了讓他舒服些,只能進(jìn)行截肢。Hisowners,whopostedthevideoonYouTube,saidhehasawheelchairbutdoesn'tliketouseit.主人們將視頻傳到了YouTube上，他們說有一把供Duncan使用的輪椅，但是他并不愛用。'Welethimbefreeandjustwalkonhistwolegs.Thereissomeslowmotioninthisvideo,butnoneofthevideohasbeenspedup,thisgivesyouanideaofhowfastDuncanreallyit,'hisownerssaid.“我們讓他自由地用兩條腿行走。視頻中有些特意制作的慢鏡頭，但是沒有任何一處做過加速處理，你們可以通過視頻感受到Duncan跑得有多快?！敝魅藗冋f。Thethrillofrunningthroughthesurfwascleartosee,asDuncanracedpeopleanddogsacrossthesand,withhistailwaggingexcitedly.Duncan踏著浪花，在沙灘上同其他人及狗賽跑，還興奮地?fù)u著尾巴，他的喜悅之情顯而易見。Duncan'sownershavedescribedhimasa'trooper',addingoncharity'sFacebookpage:'He'shappy,healthyandasfarasheknows,normaltoo.'主人們用“騎兵”一詞來形容Duncan，他們在組織的Facebook中寫道：“他很快樂，也很健康；而且在他自己看來，他是條正常的狗?！?Itwouldbethebestifhehadfourlegs,ofcourse,buthisbodywasn'tbuilttohavebacklegsandthat'sOK.Heandwehavejustadapted.'“他如果能有四條腿當(dāng)然最好，但是他天生就失去了后肢，這也沒什么關(guān)系，無論是他還是我們都已經(jīng)適應(yīng)了這一點。”I'mthankfultoPSGforgivingmetheopportunitytocontinuebutIfeelnowistherighttimetofinishmycareer,playingatthehighestlevel.IfyouhadtoldmeasayoungboyIwouldhaveplayedforandwontrophieswithmyboyhoodclubManchesterUnited,proudlycaptainedandplayedformycountryoveronehundredtimesandlinedupforsomeofthebiggestclubsintheworld,Iwouldhavetoldyouitwasafantasy.I'mfortunatetohaverealisedthosedreams.Tothisday,oneofmyproudestachievementsiscaptainingmycountry.IkneweverytimeIworetheThreeLionsshirt,Iwasnotonlyfollowinginalonglineofgreatplayers,Iwasalsorep