永康市黃城里村地塊調研報告2018年4月項目位置項目指標項目現狀項目輻射SWOT分析一：永康概況二：地塊概況三：房地產市場四：商業(yè)綜合體永康概況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域經濟人口及收入公寓市場分析寫字樓市場分析住宅市場分析業(yè)態(tài)組合建議項目投資測算項目調研總結五：開發(fā)建議汽車保有量及二手車二手車市場汽車后服務市場商戶意向調查CONTENT目錄Part1永康概況永康概況區(qū)域規(guī)劃區(qū)域經濟人口及收入永康概況永康地處浙江省中部，古稱麗州。1992年10月撤縣設市，總面積1047平方公里，現轄11個鎮(zhèn)、3個街道和1個省級經濟開發(fā)區(qū)、1個省級現代農業(yè)裝備高新區(qū)，戶籍人口60.2萬，登記流動人口53.7萬。區(qū)域交通：長深高速公路（金麗溫高速公路）、臺金高速公路把永康與金華、溫州、臺州緊密相連；330國道、東永一線、大永線、35省道臨石線、永武公路、永義公路縱橫交織，構筑起較為完善的交通網絡。鐵路：貫穿永康境內，設有永康站，新設永康南站2015年底投入使用，有直達杭州、上海、南京、合肥、鄭州、濟南、沈陽、溫州、長沙、武漢、貴陽等地的高鐵。區(qū)域規(guī)劃

發(fā)展重心：向東、向南方向發(fā)展。將永康老城政治、經濟、文化中心職能向新城片區(qū)轉移，全力構筑“一大兩小兩鎮(zhèn)”，即形成永康大城市、古山·方巖小城市和龍山·西溪小城市、象珠鎮(zhèn)和唐先鎮(zhèn)發(fā)展軸線。特色產業(yè)：永康是“中國五金工匠之鄉(xiāng)”，現有五金生產企業(yè)上萬家，規(guī)上工業(yè)總產值邁入千億元方陣，工業(yè)強市綜合評價位列全省18強?！爸袊び揽滴褰鹬笖怠痹u為全國十佳指數。電子商務發(fā)展位列全國百強（縣）市第2位，列為省首批產業(yè)集群跨境電商發(fā)展試點市和省創(chuàng)新驅動發(fā)展拓市場示范市。區(qū)域規(guī)劃老城區(qū)城南住宅新區(qū)經濟開發(fā)區(qū)目標地塊區(qū)域經濟

GDP:2017年永康市實現GDP554億元，相較2013年增長7.1%；財政收入:2017年地方財政收入為52.4億元，同比增速為8%；

固定資產投資：2017年永康市固定資產投資總額為271億元，同比增速為12.9%。人均GDP及收入

人均可支配收入:2017年永康市城鎮(zhèn)人均可支配收入為50963元，同比增速為9.7%；農村居民人均純收入為26628元，同比增速為12.7%。人均GDP：2017年永康市人均GDP91438元，同比增速5.9%。Part2地塊概況宗地位置規(guī)劃指標周邊現狀及交通條件區(qū)域人口輻射區(qū)域商業(yè)、公共設施輻射項目地塊SWOT分析宗地位置

宗地位置：位于永康市經濟開發(fā)區(qū)（東城街道）長城西大道（s217省道）與皇城南路叉口。宗地位置永康城區(qū)永康經濟開發(fā)區(qū)方巖、東陽方向規(guī)劃指標項目規(guī)劃指標用地性質商住用地用地面積153289㎡（230畝）容積率≤3.8建筑密度≤35%建筑高度≤100m綠地率≥25%地塊規(guī)劃周邊現狀（交通、四至等）交通：東永高速、長深高速、金麗溫高速、330國道環(huán)繞項目周邊，距離永康南站約8KM，距永康市政府3KM，距經濟開發(fā)區(qū)管委會2KM。四至：東至皇城南路，南至長城西大道，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。東南西北目標地塊區(qū)域人口輻射（20KM范圍）序號區(qū)域常駐人口（萬）與本案距離1東城街道5.581KM2西城街道6.262KM3江南街道6.653KM4芝英街道5.651KM5石柱鎮(zhèn)2.47KM6古山鎮(zhèn)10.212KM7前倉鎮(zhèn)2.311KM8舟山鎮(zhèn)616KM9方巖鎮(zhèn)2.4712KM10龍山鎮(zhèn)3.3615KM11西溪鎮(zhèn)3.0220KM12象珠鎮(zhèn)3.999KM13唐先鎮(zhèn)115KM14花街鎮(zhèn)1.310KM宗地位置區(qū)域商業(yè)、公共配套輻射(2km/5KM范圍)序號輻射內容距離1人民醫(yī)院1KM2開發(fā)區(qū)管委會1KM3國際會展中心1KM4永康市政府2KM5永康賓館3KM6城東小學1KM7永康體育館4KM8永康第四中學5KM9永康實驗學校4KM123456789項目地塊SWOT分析房地產開發(fā)經驗：四川住宅項目開發(fā)經驗。Strength處于永康主城區(qū)兩宗土地今年年初出讓，大開發(fā)商已進入（中糧和寶龍），區(qū)域房地產競爭加劇；永康主城區(qū)住宅供應量不足，居民購買力仍然存在。Threaten需找有城市綜合體開發(fā)運營經驗的合作方進行商業(yè)區(qū)塊的合作；住宅區(qū)塊開發(fā)優(yōu)先考慮可售部分的開發(fā)或可售于分配給黃城里村的住宅比例合理配比開發(fā)。區(qū)域規(guī)劃整體向東發(fā)展，屬于今后住宅核心區(qū)之一。Opportunity項目體量大，開發(fā)周期長，資金壓力大；商業(yè)配比高，無商業(yè)綜合體開發(fā)運營經驗。WeaknessWO策略：現狀：地塊商業(yè)配比較高，需與當地政府進行進一步對接；拿地前需找好商業(yè)區(qū)塊的有城市綜合體開發(fā)運營經驗的合作意向開發(fā)商；分配給黃城里的住宅與可售住宅比例及開發(fā)節(jié)奏把控，減少投資風險和資金壓力；Part3永康房地產市場分析住宅用地供應情況一手房房價二手房房價永康住宅用地供應情況永康主城區(qū)住宅用地供應情況序號土地坐落用地面積（㎡）土地用途容積率建筑面積（㎡）成交價（萬元）樓面價（元/㎡）成交時間開工時間開發(fā)商1永康市花街鎮(zhèn)紅元坑地塊12358住宅用地2.530895473015312018年3月2019年10月金華市厚樸置業(yè)有限公司2永康市解放街重建地塊（一期）84933住宅用地2.57218277.8112830058782018年3月2019年4月永康中梁寶龍置業(yè)有限公司5永康市麗州北路街區(qū)1-1-A地塊（中糧國賓府）52986住宅用地21059728904084022018年2月2019年8月永康市華董中梁置業(yè)有限公司10永康市花園A-1地塊21104住宅用地2.859091.22347039722017年9月2019年5月永康市裕順置業(yè)有限公司13永康市麗州北路街區(qū)1-2-A地塊（東方御園）42957住宅用地1.877322.63043039352017年10月2019年7月永康恒青房產開發(fā)有限公司14永康市城塘、黃棠區(qū)塊B-02-03地塊C地塊12736住宅用地4.75604961591026302017年11月2019年8月永康市東城街道城塘村股份經濟合作社14永康市古山鎮(zhèn)雅苑西片地塊57942住宅用地1.692707.21114012022017年9月2019年4月永康市古山雅苑居住區(qū)建設有限公司2018年截至目前，永康共推出3宗住宅用地，共15萬方建設用地。永康市商品房房價整體走勢圖永康主城區(qū)新房、二手房房價1、在售樓盤房價城南片區(qū)二手房：20000元/㎡均價老城區(qū)二手房：15000元/㎡均價開發(fā)區(qū)二手房：16000元/㎡均價2、二手房價格Part3城市綜合體分析永康城市綜合體商業(yè)現狀現有商業(yè)街區(qū)情況永康城市綜合體商業(yè)現狀以傳統百貨商場、小商品城，業(yè)態(tài)也比較傳統，以黃金珠寶、服裝、鞋帽、小商品等，搭配少量餐飲。太平洋南龍百貨龍騰時代購物廣場麗州商城勝利百貨（西津步行街）Part3.3住宅市場住宅市場板塊描述典型項目分布住宅個案住宅板塊分布圖板塊概述：從分布情況來看，新建住宅項目主要集中在城南住宅新區(qū)板塊和經濟開發(fā)區(qū)，房價也是最高。老城區(qū)板塊新開發(fā)樓盤以舊城改造為主。未來住宅主要向東發(fā)展；1：城南住宅新區(qū)2：經濟開發(fā)區(qū)板塊3：城北板塊4：花街板塊5、6、7：老城提升板塊8、9：城中村改造板塊123456789典型項目分布圖序號小區(qū)名稱1九龍灣2城西香墅3麗州玫瑰園4高川花苑5麗州一品6錦江華庭7溪心北區(qū)8溪心南區(qū)9久居新城10府邸壹號11西虹花苑12東虹花苑123654789101211住宅項目個案1：九龍灣九龍灣位置永康農貿城北物業(yè)類別高層住宅占地面積46347㎡總建筑面積170000㎡開盤時間一期：2018年2月主力面積84-110㎡均價12500元/㎡銷售情況99%入駐情況2020年交付交付標準毛坯開發(fā)商永康天碩房地產開發(fā)有限公司住宅項目個案2：麗州玫瑰園麗州玫瑰園位置溪心區(qū)塊物業(yè)類別多層、雙拼占地面積80000㎡總建筑面積110000㎡開盤時間一期：2017年7月主力面積160-230㎡價格一期開盤均價20000元/㎡銷售情況99%入駐情況交付標準毛胚開發(fā)商浙江卓誠兆業(yè)投資開發(fā)有限公司住宅項目個案3：府邸壹號府邸壹號位置經濟開發(fā)區(qū)永康市金山西路199號物業(yè)類別高層住宅占地面積55000㎡總建筑面積120000㎡開盤時間2015年6月主力面積140-260㎡開盤均價12000元/㎡銷售情況90%交付標準毛壞開發(fā)商永康中堅置業(yè)有限公司住宅項目個案4：城西香墅城西香墅位置西塔路西側物業(yè)類別高層、聯排總占地面積49456㎡總建筑面積98249㎡開盤時間2012年1月主力面積80-220㎡開盤價格11000元/㎡銷售情況70%入駐情況現房交付標準毛坯開發(fā)商浙江流青房產開發(fā)有限公司Part5項目開發(fā)投資測算投資測算調研總結投資測算1、概況：用地面積：153289㎡容積率：3.8總建筑面積：582498㎡（含住宅可建面積470000㎡，商業(yè)可建面積110000㎡）。其中：住宅部分200000㎡需歸黃城里村所有，可售住宅面積270000㎡；商業(yè)40000㎡歸黃城里村，可售商業(yè)面積70000平米；2、成本部分：土地成本：230畝*600萬（起拍價）=13.8億元16.1億18.4億20.7億

建安成本：582498㎡*6000元㎡=34.94億元

合計成本：48.74億元3、銷售額：住宅：270000㎡*16000元/㎡=43.2億元商業(yè)：70000㎡*20000元/㎡=14億元

合計銷售額：57.2億元4、盈利情況：土地價格按600萬/畝算，可盈利57.2-48.74=8.46億

土地價格按700萬/畝算，可盈利57.2-16.1-34.94=6.16億土地價格按800萬/畝算，可盈利57.2-34.94-18.4=3.86億土地價格按900萬/畝算，可盈利57.2-34.94-20.7=1.5