2022-2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)練習(xí)試卷B卷含答案

單選題（共57題）1、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C2、建筑物實(shí)物因素中的采光和（）尤其對(duì)住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱【答案】B3、補(bǔ)中益氣湯最好在什么時(shí)間服A.早上B.晚上C.氣候寒冷慎用寒藥D.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫【答案】A4、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開征（）會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營(yíng)業(yè)稅D.土地增值稅【答案】A5、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)椋ǎ.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的B.房地產(chǎn)自身狀況會(huì)發(fā)生變化C.必須確定一個(gè)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通常有確定的發(fā)生時(shí)間【答案】A6、真實(shí)假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C7、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與價(jià)格呈同方向變化。這種物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.馬鈴薯【答案】C8、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施【答案】A9、（）是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.致委托方函日期C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)報(bào)告提交日期【答案】A10、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C11、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過(guò)【答案】D12、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用（）時(shí)的匯率進(jìn)行換算。A.估價(jià)作業(yè)日期B.成交日期C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.市場(chǎng)狀況調(diào)整后【答案】C13、路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A14、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后每年的凈收益會(huì)在上年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，收益期限為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.311B.435C.322D.200【答案】B15、某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A16、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D17、評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般收益率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C18、房地產(chǎn)的()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位【答案】D19、某成交實(shí)例成交總價(jià)為24萬(wàn)元，分三期付款，首期付8萬(wàn)元，6個(gè)月后支付8萬(wàn)元，余款于一年后付清，假設(shè)年利率為5%，則該實(shí)例的實(shí)際價(jià)格是（）萬(wàn)元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C20、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報(bào)酬率C.名義報(bào)酬率D.自有資金報(bào)酬率【答案】A21、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場(chǎng)地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通【答案】B22、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用【答案】D23、成本法是求取估價(jià)對(duì)象（）的重新購(gòu)建成本，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)B.在交易時(shí)C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)D.在建造完成時(shí)【答案】A24、面色淡白或萎黃，少氣懶言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌膚干燥，肢體麻木甚則萎廢不用，屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】B25、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B26、路線價(jià)法與一般的比較法主要的不同點(diǎn)不包括（）。A.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價(jià)法求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對(duì)每個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”即街道兩側(cè)的所有土地的價(jià)值，而不是僅評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值【答案】A27、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格【答案】D28、對(duì)于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則【答案】C29、下列哪項(xiàng)不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應(yīng)補(bǔ)氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血【答案】D30、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬(wàn)元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D31、在建工程一般不適用于（）估價(jià)。A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B32、下列()不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B33、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A34、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國(guó)香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。A.不動(dòng)產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋【答案】B35、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C36、在百分比法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（）房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。A.估價(jià)對(duì)象B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)C.市場(chǎng)上D.交易情況【答案】A37、下列不屬于對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要的是（）。A.辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時(shí)不需要進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量D.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)【答案】B38、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C39、房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。A.法律B.道德和行業(yè)行為C.行業(yè)D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B40、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C41、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】D42、對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場(chǎng)法D.成本法【答案】D43、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C44、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】A45、某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為（）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】B46、某寫字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D47、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)＝路線價(jià)×（）×臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率【答案】B48、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)【答案】A49、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.87B.124C.130D.134【答案】B50、荀子在《勸學(xué)篇》中說(shuō)：“不積跬步，無(wú)以至千里；不積小流，無(wú)以成江海?！边@里強(qiáng)調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路【答案】B51、收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開始（）。A.提高B.下降C.不變D.無(wú)法確定【答案】B52、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.400B.450C.500D.540【答案】A53、對(duì)以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí)，租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無(wú)所謂D.不大【答案】A54、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【答案】C55、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/m2，土地重新購(gòu)置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬(wàn)元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A56、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)【答案】D57、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D多選題（共14題）1、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E.咨詢性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任【答案】ABCD2、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過(guò)高的估計(jì)值D.過(guò)低的估計(jì)值E.可能的估計(jì)值【答案】AB3、關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的有（）。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途【答案】BD4、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC5、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC6、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無(wú)規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD7、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)()。A.學(xué)校B.公園C.商場(chǎng)D.普通商品住宅E油田【答案】AB8、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當(dāng)E.建成年份相同【答案】ABD9、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個(gè)人）所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】BD10、某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2，套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為15000元／m2，購(gòu)買人采用的付款方式為：首付60萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（）。A.使用面積的購(gòu)買單價(jià)為12500元／m2B.建筑面積的購(gòu)買單價(jià)為12000元／m2C.名義價(jià)格為180萬(wàn)元D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元【答案】BCD11、比較法可用于（）的求取。A.經(jīng)營(yíng)收入B.空置率C.報(bào)酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC12、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的【答案】CD13、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC14、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境【答案】AB大題（共3題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本