煙臺上海灘花園規(guī)劃設(shè)計PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai總平面經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一號地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)二號地塊G區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)日景鳥瞰沿觀海路透視一、準(zhǔn)確的項目定位核心問題審視項目二號地塊已經(jīng)得到市場認(rèn)可，但產(chǎn)品附加值還有可提升的空間項目一號地塊是二號地塊的延續(xù)和提升，資源更優(yōu)越、社區(qū)配套更完善。vs一號地塊如何利用良好的資源，提升項目的品質(zhì)，從而提升項目價值，獲得更高利潤二號地塊已開售樓層：12F/18F/24F均價：由4000上漲到5200，價格穩(wěn)定一號地塊資源優(yōu)越：學(xué)校配套商業(yè)配套河資源?可建設(shè)用地少導(dǎo)致容積率較高超高層引起建設(shè)成本大幅上升vs可建設(shè)用地33.91公頃建筑面積：103.8萬平方米實際容積率約為3建筑以高層為主，將出現(xiàn)部分超高層建筑。建筑高度超過100米時，對抗風(fēng)、抗震的要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，帶來成本增加約15%～25%。如何規(guī)劃、開發(fā)高層住宅社區(qū)，通過哪些途徑提升產(chǎn)品的附加值，從而打造生態(tài)、舒適、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，并帶來更多的溢價空間?建安成本3500元/㎡核心問題審視核心價值挖掘中心區(qū)位處于商務(wù)中心、行政中心、人文中心的中央，區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Υ笊虅?wù)中心：規(guī)劃中的煙臺東部中央商務(wù)區(qū)位于迎春大街兩側(cè)，集中大量的商務(wù)和商貿(mào)設(shè)施，人流、財流效應(yīng)明顯行政中心：基地北面即為煙臺市政府新址，將帶來大量的高端潛在客戶人文中心：基地東側(cè)集中了煙臺大學(xué)、中國農(nóng)大、國際博覽中心、體育公園等人文設(shè)施交通便利項目所在的觀海路直接煙臺老城區(qū)和本案，并串聯(lián)煙臺濱海旅游資源核心價值挖掘景觀資源項目獨攬了“無與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀交替輝映的景觀資源海景：東臨黃海，一個街區(qū)之隔山景：西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山河景：逛蕩河從社區(qū)流過核心價值挖掘是否頃建超外高層是，以眨及超烘高層雖建多復(fù)少問瞧題，都與銷屯售均佳價和降開發(fā)逐成本鍵的比荷值密踐切相桌關(guān)按S比值膝大小萄可以銅將樓誦盤分津為兩碧種模付式，形大于2.爹0的樓逃盤屬役于價揚值主搭體模聚式；S比小竟于2.喪0的樓雪盤歸智類形最象主樹導(dǎo)模凱式。價值朝主題上模式等以世偶茂濱槐江系濱列為餡代表悶，形搭象主粥導(dǎo)模著式以決金域?qū){灣火系列蘋代表披。1.印01.嶄52.臟02.薪53.財0123456789S比=銷售肅均價/開發(fā)娘成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值億主體迎模式形象駱主導(dǎo)容模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍灣2珠海金域藍灣1.7成都金域藍灣1.74福州金域藍灣1.2成都外灘1.15789106開發(fā)貪模式款選擇按S比（S比=銷售散均價/開發(fā)適成本芹）大恒小可盈將高狠層社斧區(qū)開滴發(fā)分及為兩糧種模教式，漫大于2屬于趁價值賽主體只模式植；S比小證于2歸類避形象卵主導(dǎo)喉模式形象主導(dǎo)（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率約30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復(fù)合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力表：懇形象珠主導(dǎo)寺模式肅及價永值主夏體模挑式適英應(yīng)性KP憂I條件技研究本項遙目S比小藍于2，資奸源屬蹲性與絡(luò)形象高主導(dǎo)熔模式煉的KP電I較符友合，瞞因此泥本項吃目適廚合采咽用形象牢主導(dǎo)的開下發(fā)模燈式開發(fā)緒模式臺選擇項目廢定位發(fā)展鍋定位疫：濱招河高籠檔生距活社攝區(qū)目標(biāo)鼻客戶爺：市騾政府舍帶來狀的大課量公余務(wù)人后員、凱新興能商務(wù)傾區(qū)的狠白領(lǐng)朵和成隊功人度士規(guī)劃汗理念柏：——充分酸利用羨核心座景觀點資源——打造籌濱河敢生活連方式殖，河泄不僅繁是社義區(qū)的喂景觀獎核心枝，也礎(chǔ)是社左區(qū)休威閑活劍動的晴場所——豐富栗的產(chǎn)匆品和涂相對械明確帽的功誕能分嘩區(qū)——以宜憶居的聾生態(tài)塊景觀凳和現(xiàn)苗代簡曬歐的那建筑綢風(fēng)格待彰顯涂項目喇的高踢貴品恩質(zhì)——完善佛、合合理的漸配套霜設(shè)施筆及人省性化痛物業(yè)仍管理商業(yè)嫌配套不區(qū)：覽服務(wù)暴于本麗項目哥及周撐邊居懶民的皮大型狹綜合絕超市教育震配套叼區(qū)：殃配套晚中、指小學(xué)鳴，幼生兒園濱河煩社區(qū)勵：圍短繞逛醋蕩河功的高副端高摔層居熄住區(qū)拆遷婚安置吩區(qū)：墻沿學(xué)滲院西伸路和橫觀海眠路一設(shè)側(cè)布序置高傅層住嘗宅，漿并配沾適量井底商上海安灘花你園——河岸焰觀瀾售經(jīng)麗典住亡區(qū)二、銀明確嗽的功顧能分墻區(qū)完善懇的配獸套設(shè)邁施用地婆條件銷分析1號地駐塊總僅用地51熟.9指1公頃躲，凈塔用地島為30優(yōu).1河6公頃幫（不寇含中仿學(xué)）屆，內(nèi)爆含2.叨81公頃膨小學(xué)隔用地囑，住裝宅凈繪用地稅為27血.3魔5公頃避，其膽中約9公頃察為安商置房猛用地趙。沿觀薪海路腔是本偶項目童重要何的形爪象展蔑示界發(fā)面，面可著潔重塑追造公共劉化的嘉城市他形象煎界面。沿金翼灘南侄路、逗雙河芒東路個及學(xué)趨院西牌路適津宜塑話造親切粘宜人童的社賠區(qū)生秒活界棵面。逛蕩芒河兩嚼側(cè)適孩宜塑泳造生態(tài)畝化河少道景經(jīng)觀界舌面。用地惑條件險分析功能資布局侄分析1號地脅塊結(jié)畏合2號地嚇塊G區(qū)綜拌合考派慮功階能布口局，北將一逮號地棵塊的源中小打?qū)W用欄地在插保持廟總用秒地不老變的融情況罪下，毛適當(dāng)謎轉(zhuǎn)入2號地勢塊G區(qū)。播可置膨換出套一部題分居蠶住用魄地，宏使逛蕩犬河?xùn)|瘦岸住雹宅布攪局更筐加靈暮活。安置鳳房用甚地置暫于基肢地東粘南角練，商賀品房蝦用地晴沿逛旨蕩河歸兩岸約布局葡，可最大凍化利肥用濱氧河景賴觀資舉源。觀海虹路作限為進止入煙港臺市枯區(qū)的開東門墾戶，兆具有伙重要勺的形喝象展傲示作創(chuàng)用，多設(shè)計長沿觀嗓海路兩端閘布置爹大型主公共秋配套議用地，提膠升項慘目的著城市凈形象訓(xùn)。配套仆設(shè)施魂分布設(shè)計頌在北拋部及乎東南樣角形奶成兩臂個集千中布麗置的蛇商業(yè)救中心圣，沿灰觀?；?、甲雙河準(zhǔn)東路距設(shè)置孕線狀護的配套誦商業(yè)，通繁過這桑種點、燦線、病面相貫結(jié)合礦的方送式，隆形成捕一定匙氛圍艘，以宇烘托簽樓盤柄品質(zhì)晶，提偏升樓志盤檔篇次。并結(jié)諷合2號地帖塊G區(qū)設(shè)邁置36班中矩學(xué)一炸所，40班小區(qū)學(xué)一食所。授三所插幼兒嚼園布數(shù)置在端金灘困南路租、雙席河?xùn)|北路、凳學(xué)院拌西路松三個臘社區(qū)絕主要慚入口頓處，猜方便母接送佩。會所貸設(shè)置腦在G區(qū)南腥側(cè)，肯滿足軋小區(qū)丘內(nèi)戶薄主日薦常生取活需猴要。三、夠成熟幅的道梢路交知通背組織銜模式基地壁交通或條件皆分析基地景東側(cè)羞觀海采路是由城市搬主干拍道，嫁不適男宜布徑置機槍動車德開口螞。金協(xié)灘南帶路、掘雙河鄰東路慨、學(xué)衰院西抬路都漁可為耍居民蘆出行馬合理貸的開油口道微路。三灘寒項目2號地宗塊在剝金灘版南路貞上已個有兩怎個開趕口。太設(shè)計餐中可先考慮情對接碌，以漠此體現(xiàn)1、2號地洽塊的腦有機衫整體挖性。車行辯系統(tǒng)超分析道路膽設(shè)計字考慮蜘與周庭邊城型市道以路及斑已開造發(fā)建理設(shè)2號地召塊道洞路交若通的珠銜接。拆遷怠安置貢區(qū)、侍商品愧房住械宅區(qū)搖獨立覺的道則路開膏口設(shè)神計，統(tǒng)便于羨分開侮管理嗎。商品摘房住婚宅區(qū)串的大活量交南通在饒上下鐘班高話峰時奮段可恒通過丟沿金渾灘南斬路和陡雙河梅東路亂兩個愧主要臥入口征及一輕個次輩要入筐口進窗行合食理分蜂流，恩并在內(nèi)出入墾口附壇近入吐地下盛車庫負(fù)，在區(qū)內(nèi)體實現(xiàn)秧適當(dāng)僻的人集車分唯流。中小誼學(xué)設(shè)宅置獨垃立的橡出入咱口，虹避免扮了流鍛線的惱穿插馬。步行征系統(tǒng)扶分析設(shè)計榆以步祥行系觀統(tǒng)的可達皆性、擁連續(xù)扭性、郊便利腦性為目適標(biāo)，購綜合泰考慮瓜濱河拖、沿述街商刺業(yè)、左住宅橋區(qū)主揚要出選入口映，內(nèi)適部組鐮團景第觀等坐的行樓為聯(lián)巴系，峰有機男組織居步行舞交通芒系統(tǒng)吹，營腔造豐平富的傘步行忘環(huán)境憐。停車拋系統(tǒng)錫分析按煙繁臺市辛規(guī)范1：1.竊5配置前，共騰有14鼠01輸5個停綱車位扭，其宏中地唐下有12卸60輛0個停伐車位英，按35平米/輛計筆算，受共計44萬平填米。欣本項吹目實寸際可組開挖花用地模為22萬平伶米，友可采只用機退械停峰車形朝式與畝二層哭停車損相結(jié)伴合，俊同時殊局部貸停車津可采壇用有靜自然坑通風(fēng)之采光汽的設(shè)苗計。四、沙高品劈燕質(zhì)生尼態(tài)景觀掌塑造景觀壯結(jié)構(gòu)哀分析南北垮向的腐逛蕩螺河是本項泉目的庭景觀扣骨架，串神聯(lián)起促社區(qū)竿內(nèi)的呼開敞局空間脖和組瞞團綠水地。觀?；ヂ穫?cè)托主要聰節(jié)點屠公共趕建筑敬形象振的塑釣造，掀打造周了豐看富的鵲城市論景觀物界面宵。設(shè)計中點、疫線、摟面開然放性桌景觀年系統(tǒng)柜有機拉結(jié)合，塑鳥造了憶特色衰鮮明淺的社萌區(qū)形塔象。景觀凳視線竿分析住宅唐布局生充分鋸考慮季面向死逛蕩善河的暮良好更的景壟觀朝喊向，沉為住躍宅提哲供更室寬闊冤的景闖觀視蒸野和擔(dān)景深處。同種時利猜用基舌地暗繞溝塑土造的窩住區(qū)植綠地視景觀端，實配現(xiàn)住準(zhǔn)宅的絨均好樣性?？ㄆ渲猩唐吠矸孔〖S宅可牙以欣蛛賞到源水系姨景觀楚的超浪過70愛%。設(shè)計疲中還征考慮豪了住案宅的芹次要惱景觀灘朝向喉，塑陷造雙肢景觀姨朝向刑極佳亭的純魔景觀懇住宅鋒產(chǎn)品鉛，提兆升產(chǎn)甲品的票品質(zhì)貨。濱水僚景觀械意向水系殼景觀負(fù)是本喚項目雪最大寸的景麗觀資寺源，敘通過擇濱水臂空間豎人性閣化環(huán)勾境的蔽設(shè)計擇，為扒住區(qū)辭居民神提供隸了日請?；罘▌拥膬蓤鏊?。商業(yè)霞景觀骨意向