采油工程方案設(shè)計(jì)中國石油大學(xué)(華東)石油工程學(xué)院2014年3月陳德春

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我國石油工業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和困難，如何發(fā)揮國內(nèi)油氣資源的基礎(chǔ)保障作用、如何多元化充分利用國外油氣資源、如何通過技術(shù)創(chuàng)新提高油氣產(chǎn)量和采收率以及大力提倡節(jié)約用油等問題急待研究和解決。緒論油氣總體戰(zhàn)略方針：開源與節(jié)約并舉、立足國內(nèi)、開拓國外、建立適度石油儲(chǔ)備。油氣戰(zhàn)略措施保障：立足國內(nèi)戰(zhàn)略、“走出去”戰(zhàn)略、適度石油儲(chǔ)備戰(zhàn)略、資源節(jié)約戰(zhàn)略和替代資源發(fā)展戰(zhàn)略。

目前，中國石油安全面臨的主要問題：（1）資源相對短缺?？偭坎恍〉司鶕碛辛枯^低；進(jìn)口油源地集中，中東地區(qū)政治不穩(wěn)定，一直是美國控制和支配地區(qū)。（2）石油需求持續(xù)增長。中國對石油的需求量隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而不斷增長，同時(shí)能源結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，石油所占比例提高也將加劇供求矛盾。（3）國際能源市場變化較大，全球油價(jià)虛高，石油經(jīng)濟(jì)與石油政治密切聯(lián)系，中國被排斥在石油核心資源之外。（4）戰(zhàn)略選擇與體制原因存在缺陷。作為僅次于美國的世界第二大石油消費(fèi)大國,卻還沒有石油定價(jià)的發(fā)言權(quán)、未建立起完備的石油戰(zhàn)略儲(chǔ)備、石油運(yùn)輸線存在著安全隱患等等。緒論

油田開發(fā)是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，因此，在油田投入正式開發(fā)之前，必須編制油田開發(fā)總體建設(shè)方案，作為油田開發(fā)工作的指導(dǎo)性文件，從而指導(dǎo)油田經(jīng)濟(jì)、高效地投入開發(fā)。采油工程方案是總體方案的重要組成部分和方案實(shí)施的核心，在開發(fā)總體方案中起著承上啟下的重要作用。它是完成油藏工程方案開發(fā)指標(biāo)的重要保障，也是地面工程建設(shè)的依據(jù)和工作出發(fā)點(diǎn)。緒論預(yù)測與分析一、采油工程方案設(shè)計(jì)解決的兩個(gè)問題

今天該油田是什么？明天（未來）該油田怎么辦？搞清楚這兩個(gè)問題對油田的開發(fā)與企業(yè)的發(fā)展很重要?；A(chǔ)、前提緒論二、油氣田開采的目標(biāo)

提高油氣產(chǎn)量和采收率降低油氣開發(fā)成本

提高油氣田開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益是關(guān)系到油田總體建設(shè)和實(shí)施的重要內(nèi)容。？？經(jīng)濟(jì)效益緒論三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史1.建國初期，前蘇聯(lián)的油田開發(fā)方案模式模式內(nèi)容：油藏工程研究油田建設(shè)方案

油田開發(fā)方案是根據(jù)油藏工程研究成果而制定的，同時(shí)提出油田開發(fā)方式、油水井?dāng)?shù)、開采方式、單井產(chǎn)量、最終產(chǎn)量、注水壓力、注水能力以及油層壓力保持水平等方面的參數(shù)，再交油田設(shè)計(jì)部門，做出油田建設(shè)方案和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。方案編制過程：枯竭式或注水開發(fā)自噴或人工舉升緒論承擔(dān)實(shí)施油田開發(fā)方案的采油工程系統(tǒng)卻沒有方案。造成開發(fā)方案實(shí)施的被動(dòng)或滯后。三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史1.建國初期，前蘇聯(lián)的油田開發(fā)方案模式

前蘇聯(lián)的油田開發(fā)方案模式的問題：我國開發(fā)大慶油田時(shí)，成立采油工藝研究所，研究油田開發(fā)中的采油工程技術(shù)問題。緒論三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史2.20世紀(jì)60年代，大慶油田的模式特點(diǎn)：

為解決油田開采過程中可能發(fā)生的問題，提前做好技術(shù)準(zhǔn)備。問題：

沒有涉及采油工程如何在油田開發(fā)中發(fā)揮作用；

沒有考慮采油工程方案系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

沒有脫開原來油田開發(fā)方案的模式；緒論三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史3.20世紀(jì)80年代，西方石油公司模式特點(diǎn)：

油田建設(shè)方案中不僅包含油藏工程方案、油田建設(shè)方案，還包括采油工程方案，并且放在重要的地位。

由采油工程去銜接油藏工程和油田建設(shè)工程，并協(xié)調(diào)和解決三者各自的技術(shù)問題。

比前蘇聯(lián)模式更注重實(shí)際，不僅關(guān)注油田開發(fā)指標(biāo)，而且著重于此方案在現(xiàn)有技術(shù)條件下是否能夠?qū)嵤?，將油田開發(fā)方案做到切實(shí)可行。緒論三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史4.1986年遼河沈陽油田采油工程方案。沈陽油田特點(diǎn)：高凝油，原油凝固點(diǎn)為50～60℃；建設(shè)目標(biāo)：年產(chǎn)300萬噸產(chǎn)能；方案特色

開展了大量的采油工程研究和試驗(yàn)；優(yōu)選了高凝油開采的工藝技術(shù)；首次制定了包括油藏工程、采油工程和油田建設(shè)方案。緒論三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史5.1988年以后，塔里木輪南油田、長慶安塞油田、華北二連阿爾善油田、中原馬廠、橋口以及胡壯集油田、吐哈的鄯善、丘陵、溫米油田等相繼編制了采油工程方案。

采油工程方案于20世紀(jì)80年代末形成模式及程序，并在各油田推廣應(yīng)用，有力地促進(jìn)了油田開發(fā)方案的實(shí)施。緒論三、采油工程方案設(shè)計(jì)發(fā)展史

經(jīng)過20多年的實(shí)踐檢驗(yàn)，編制采油工程方案對提高油田的開發(fā)效果和經(jīng)濟(jì)效益起到了舉足輕重的作用。

事實(shí)證明了采油工程作為油田開發(fā)實(shí)施核心的地位和作用。緒論第一章總論指導(dǎo)油田經(jīng)濟(jì)、高效地投入開發(fā)采油工程方案油田開發(fā)總體建設(shè)方案總體方案的重要組成部分和方案實(shí)施的核心完成油藏工程方案開發(fā)指標(biāo)的重要保障地面工程建設(shè)的依據(jù)和工作出發(fā)點(diǎn)采油工程系統(tǒng)組成：

具有一定儲(chǔ)存和流動(dòng)特性的孔隙或裂縫介質(zhì)系統(tǒng)，即油藏；

人工建造系統(tǒng)，包括井底、井筒、井口裝置、采油設(shè)備、注水設(shè)備以及地面集輸、分離和儲(chǔ)存設(shè)備等。第一章總論采油工程的任務(wù)：通過生產(chǎn)井和注入井采取一系列工程技術(shù)措施作用于油藏，使油氣暢流入井，并經(jīng)濟(jì)有效地舉升至地面進(jìn)行分離和計(jì)量等。采油工程的主要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)、有效地將深埋于地下的原油開采至地面。第一章總論采油工程的特點(diǎn)：①涉及的技術(shù)面廣、綜合性強(qiáng)而又復(fù)雜；②與油藏工程和地面工程有著緊密的聯(lián)系；③工作對象是生產(chǎn)條件隨油藏動(dòng)態(tài)而不斷變化的采油井和注入井；④方案本身涉及油田開發(fā)的重要決策和經(jīng)濟(jì)效益。第一章總論油田開發(fā)總體建設(shè)方案：第一章總論

認(rèn)識(shí)和描述開發(fā)對象—油藏，并提供油藏地質(zhì)模型。油藏地質(zhì)研究成果的作用：

油藏地質(zhì)模型既是總體方案的主要組成部分，又是總體方案設(shè)計(jì)的依據(jù)和基礎(chǔ)。油藏地質(zhì)研究：油田開發(fā)總體建設(shè)方案的編制基礎(chǔ)：

地質(zhì)勘探成果和試油、試采資料。第一章總論

依據(jù)油藏地質(zhì)模型和試油、試采資料，通過一系列動(dòng)態(tài)實(shí)驗(yàn)和模擬，在進(jìn)一步加深對油藏認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，確立開發(fā)方式和規(guī)模、劃分開發(fā)層系、布署開發(fā)井網(wǎng)、應(yīng)用油藏工程方法和數(shù)值模擬技術(shù)預(yù)測開發(fā)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，并在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上編制出油藏工程方案。油藏工程設(shè)計(jì)：第一章總論

依據(jù)油藏地質(zhì)研究成果和油藏工程方案，評價(jià)油藏工程方案的工程技術(shù)可行性，并制訂一系列工藝措施方案，以確保油藏工程方案擬定開發(fā)指標(biāo)(主要是產(chǎn)量、注入量及壓力保持水平等)的實(shí)現(xiàn)。它將直接涉及到油藏工程方案的適用性和可操作性。由于油田產(chǎn)能建成之后，油田開發(fā)指標(biāo)和原油生產(chǎn)計(jì)劃必須通過采油工程措施加以實(shí)現(xiàn)，所以采油工程方案在總體方案的實(shí)施中處于十分重要的位置。采油工程設(shè)計(jì)：21第一章總論

根據(jù)油藏工程和采油工程方案的要求，建立地層流體的流動(dòng)通道，并實(shí)現(xiàn)油氣生產(chǎn)的控制、調(diào)節(jié)與流體的分離、計(jì)量等。

依據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅政策，從企業(yè)生產(chǎn)的根本目的出發(fā)，對工程方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，以評價(jià)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)可行性。

上述研究成果的總結(jié)與集成，決策和制定油田開發(fā)總體建設(shè)實(shí)施方案。鉆井工程設(shè)計(jì)和地面工程設(shè)計(jì)：總體方案經(jīng)濟(jì)評價(jià)：總體方案決策：第一章總論

根據(jù)油藏地質(zhì)研究成果和油藏工程方案的要求，評價(jià)油藏工程方案開發(fā)指標(biāo)的可行性，確定為實(shí)現(xiàn)油藏工程方案開發(fā)指標(biāo)應(yīng)采取的一系列工程技術(shù)措施。采油工程方案在總體建設(shè)方案中的作用和地位：①實(shí)現(xiàn)油田開發(fā)指標(biāo)和原油生產(chǎn)計(jì)劃的工程技術(shù)保證；②評價(jià)油藏工程方案的適應(yīng)性和可操作性；③地面工程設(shè)計(jì)與建設(shè)的依據(jù)；④油田開發(fā)總體建設(shè)方案的重要組成部分和總體方案實(shí)施的核心。采油工程方案設(shè)計(jì)的任務(wù)：第一章總論為采油工程方案的實(shí)施提供輔助設(shè)施建設(shè)及作業(yè)規(guī)劃。為方案決策和實(shí)施提供依據(jù)?！恫捎凸こ谭桨冈O(shè)計(jì)編寫規(guī)范》SY/T6081-94標(biāo)準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)的主體內(nèi)容。方案的總論，是針對具體油田的情況確定油田采油工程方案編制的指導(dǎo)思想。采油工程方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。直接關(guān)系到油井產(chǎn)能，貫穿于油田開發(fā)的全過程，涉及到采油工藝技術(shù)的各個(gè)方面。采油工程方案基本構(gòu)成油氣田開發(fā)過程中的環(huán)境保護(hù)研究第一章總論采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：

各子系統(tǒng)方案平行研究，相互結(jié)合和反饋信息，發(fā)揮各自優(yōu)勢，提高總體方案設(shè)計(jì)水平。緊密結(jié)合油藏實(shí)際，兼顧地面工程要求，符合油田開發(fā)的總體部署和政策。借鑒同類油田的成功經(jīng)驗(yàn)，分析其已編制方案的特點(diǎn)。充分應(yīng)用前期研究成果和資料。采用先進(jìn)的模擬方法，對涉及的專題開展深入研究，使方案設(shè)計(jì)有堅(jiān)實(shí)的實(shí)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)，以保證方案決策的科學(xué)性。（1）設(shè)計(jì)必須具有較強(qiáng)的科學(xué)性第一章總論

方案是進(jìn)行油田開發(fā)的主要指導(dǎo)性文件，除了按照石油行業(yè)規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)工作外，還要借鑒其他油田已編制的采油工程方案的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本油田采油工程的特點(diǎn)，針對油田開發(fā)中的基本問題，全面地開展研究工作，完成采油工程方案基本構(gòu)成所規(guī)定的內(nèi)容。對一些特殊性的油藏還應(yīng)有針對性地開展專題研究。（2）方案設(shè)計(jì)內(nèi)容必須全面采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：第一章總論

采油工程方案設(shè)計(jì)中的采油工藝應(yīng)該是：①先進(jìn)的，且技術(shù)成熟、工藝配套，并對油藏具有良好的適應(yīng)性，能夠完成開發(fā)方案配產(chǎn)的目標(biāo)，滿足油田開發(fā)各階段生產(chǎn)的需要；②有良好的可操作性，隨著開發(fā)過程的推移，在調(diào)整上有一定的靈活性，并能夠在油田開發(fā)中最大程度地發(fā)揮油井產(chǎn)能；③要最大可能的減少井下作業(yè)工作量。④從油田開發(fā)的總體經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，不額外增加地面建設(shè)投資。采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：（3）必須滿足油藏工程和地面建設(shè)的要求第一章總論

對采油工程方案中的重要研究專題，必須進(jìn)行多方案的敏感性分析對比研究，在多方案充分論證和深入研究的基礎(chǔ)上，給出最優(yōu)方案。也可以根據(jù)優(yōu)化結(jié)果給出各方案的優(yōu)先順序，結(jié)合油田的實(shí)際情況，供領(lǐng)導(dǎo)決策選用。（技術(shù)敏感性分析）為考察當(dāng)一些主要因素發(fā)生變化時(shí)，對評價(jià)指標(biāo)及評價(jià)結(jié)果的影響情況，應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)敏感性分析。（經(jīng)濟(jì)敏感性分析）采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：（4）加強(qiáng)敏感性研究，進(jìn)行多方案優(yōu)化第一章總論

由于今后新開發(fā)油田大都采用全新的油公司管理模式投入開發(fā)。為了便于采油工程方案能夠順利實(shí)施，編制的方案應(yīng)對現(xiàn)場實(shí)施具有指導(dǎo)性和可操作性。論據(jù)必須充分，專題研究必須深入，觀點(diǎn)明確，工藝技術(shù)可靠，對不同類型的油田必須突出方案的特點(diǎn)，各項(xiàng)措施有針對性。所采用的技術(shù)和器材設(shè)備做到來源清楚、規(guī)格齊全。方案通過評審后能夠?yàn)榫唧w的單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)和指導(dǎo)。（5）方案的實(shí)施必須具有良好的可操作性采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：第一章總論

堅(jiān)持對方案同時(shí)進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)，通過技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)評價(jià)方案優(yōu)劣，使得優(yōu)化的方案既能夠最大限度地發(fā)揮油井產(chǎn)能和采油設(shè)備的效率，又能盡可能地降低油田開發(fā)的成本支出，提高油田開發(fā)的總體經(jīng)濟(jì)效益。（6）堅(jiān)持“少投入、多產(chǎn)出”的經(jīng)濟(jì)原則采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：第一章總論④由于民114區(qū)塊處在泄洪區(qū)，汛期水位高于地面，為了防止在油田生產(chǎn)過程中造成污染，需要做出切實(shí)可行的環(huán)保方案。③對腐蝕、結(jié)垢、結(jié)蠟等問題，采取“以防為主，防治結(jié)合”的辦法，根據(jù)民114區(qū)塊地質(zhì)特點(diǎn)、油藏流體以及注入水的性質(zhì)，采用適當(dāng)?shù)幕瘜W(xué)或物理方法使防治工作既有效又經(jīng)濟(jì)。②采用人工注水補(bǔ)充能量的方式開采，注水壓力在油藏破裂壓力附近。①采用適用的壓裂工藝技術(shù)，油井全部壓裂投產(chǎn)。壓裂以改造主力油層為主，不進(jìn)行分層壓裂。注水井壓裂要求控制壓裂縫長，形成較寬的支撐縫，采用小型壓裂或深穿透射孔等措施投注，投注前應(yīng)先進(jìn)行排液。例如：針對民114區(qū)塊低滲透、低產(chǎn)能、含蠟量高、結(jié)垢和腐蝕嚴(yán)重及地處泄洪區(qū)等特點(diǎn)，確定如下原則與要求：（7）根據(jù)油田實(shí)際情況與特點(diǎn)確定原則采油工程方案設(shè)計(jì)的基本原則：第一章總論第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備2.1油田地質(zhì)基礎(chǔ)資料

油藏是采油工程措施的實(shí)施對象，在進(jìn)行采油工程方案設(shè)計(jì)時(shí)，必須獲取油田地質(zhì)資料，從采油工程的角度加以分析，提出油藏地質(zhì)對采油工程的特殊要求，確定采油工程方案設(shè)計(jì)所需的地質(zhì)依據(jù)。油田地質(zhì)資料主要包括：(1)地質(zhì)構(gòu)造特征(2)地層劃分及巖性特征(3)儲(chǔ)層特征(4)油藏類型和油、氣、水分布(5)儲(chǔ)層裂縫及地應(yīng)力研究成果等2.1油田地質(zhì)基礎(chǔ)資料(1)地質(zhì)構(gòu)造特征，包括油田地質(zhì)構(gòu)造圖、地質(zhì)構(gòu)造圈閉要素和斷層數(shù)據(jù)等。油田地質(zhì)構(gòu)造圖表2-1地質(zhì)構(gòu)造圈閉要素表2-2斷層數(shù)據(jù)第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備2.1油田地質(zhì)基礎(chǔ)資料(2)地層劃分及巖性特征，包括地層劃分結(jié)果及巖性特征描述等。表2-3油田地質(zhì)特征第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備2.1油田地質(zhì)基礎(chǔ)資料(3)儲(chǔ)層特征，用來了解儲(chǔ)層巖石礦物組成及其孔隙度、滲透率和飽和度狀況。

表2-4巖石礦物成分及特征第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備2.1油田地質(zhì)基礎(chǔ)資料(4)油藏類型和油、氣、水分布，包括按油藏構(gòu)造類型和儲(chǔ)層特征所確定的油藏類型及油、氣、水在縱向和橫向上的分布。油藏構(gòu)造剖面第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備2.1油田地質(zhì)基礎(chǔ)資料(5)儲(chǔ)層裂縫及地應(yīng)力研究成果等表2－5地應(yīng)力測試結(jié)果表第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備2.2油藏工程基礎(chǔ)資料

分析油藏工程研究成果，明確油藏工程設(shè)計(jì)指標(biāo)，是采油工程方案設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容和設(shè)計(jì)基礎(chǔ)。油藏工程資料主要包括：(1)油藏流體的組成及性質(zhì)(2)油藏壓力與溫度(3)儲(chǔ)層巖石滲流特征(4)儲(chǔ)層敏感性分析(5)試油、試采成果及試井資料解釋結(jié)果(6)油藏類型和驅(qū)動(dòng)方式(7)油田開發(fā)層系和開發(fā)方式及井網(wǎng)布署(8)油井產(chǎn)能分布及其變化的預(yù)測結(jié)果(9)油田開發(fā)指標(biāo)預(yù)測結(jié)果等第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(1)油藏流體的組成及性質(zhì)，包括地面原油性質(zhì)、天然氣性質(zhì)、油田地層水性質(zhì)以及地層原油“PVT”等分析資料。2.2油藏工程基礎(chǔ)資料表2-6地面原油性質(zhì)分析表2-7天然氣性質(zhì)分析表2-8油田地層水性質(zhì)分析表2-9地層原油“PVT”分析第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(2)油藏壓力與溫度，用以了解油田所開發(fā)層位的油層壓力與溫度分布狀況。2.2油藏工程基礎(chǔ)資料表2-10油藏壓力與溫度分布數(shù)據(jù)表第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(3)儲(chǔ)層巖石滲流特征，包括儲(chǔ)層巖石潤濕性分析資料和油水相對滲透率關(guān)系。表2-11儲(chǔ)層巖石潤濕性分析數(shù)據(jù)表表2-12不同含水飽和度下的油、水相對滲透率油水相對滲透率曲線2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(4)儲(chǔ)層敏感性分析，通過對可能造成儲(chǔ)層損害的各種因素的敏感程度進(jìn)行分析，為采油工程技術(shù)措施的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供依據(jù)。

表2-13儲(chǔ)層敏感性評價(jià)實(shí)驗(yàn)結(jié)果表2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(5)試油、試采成果及試井資料解釋結(jié)果，用來了解儲(chǔ)層特性和油井產(chǎn)能及生產(chǎn)特征。表2-14試油成果表2-15穩(wěn)定試井分析結(jié)果匯總表表2-16地層測試成果分析匯總表2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備

油藏類型及驅(qū)動(dòng)能量的大小和來源直接關(guān)系到開采方式和所要采取的工程措施，因此在編制采油工程方案時(shí)必需了解油藏類型和驅(qū)動(dòng)方式。(6)油藏類型和驅(qū)動(dòng)方式2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(7)油田開發(fā)層系、開發(fā)方式及井網(wǎng)布署，主要是指開發(fā)層系的劃分和井網(wǎng)布署狀況。油井生產(chǎn)措施與開發(fā)層系組合有著更為密切的關(guān)系。表2-17開發(fā)層系劃分油田開發(fā)井網(wǎng)部署2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(8)油井產(chǎn)能分布及其變化的預(yù)測結(jié)果()

油井產(chǎn)能通常用產(chǎn)液指數(shù)或無因次產(chǎn)液指數(shù)表示。它是采油方式選擇的主要依據(jù)，通常按不同含水階段采用油藏?cái)?shù)值模擬或其它方法進(jìn)行計(jì)算。表2-18不同含水階段采液指數(shù)預(yù)測結(jié)果表2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(9)油田開發(fā)指標(biāo)預(yù)測結(jié)果

采油工程方案必須在進(jìn)行實(shí)現(xiàn)開發(fā)指標(biāo)的工程可行性評價(jià)的基礎(chǔ)上制定采取的工程技術(shù)措施，并對油藏工程方案提出反饋意見。表2-19開發(fā)方案指標(biāo)匯總表表2-20開發(fā)指標(biāo)預(yù)測結(jié)果表2.2油藏工程基礎(chǔ)資料第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備

所以，采油工程方案設(shè)計(jì)是在油田地質(zhì)和油藏工程設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。通過上述基礎(chǔ)資料的收集、整理與分析，建立起便于采油工程方案設(shè)計(jì)的油藏地質(zhì)模型和油藏開發(fā)動(dòng)態(tài)模型的基本框架，并明確采油工程方案設(shè)計(jì)的任務(wù)，提出采油工藝特點(diǎn)、關(guān)鍵工藝技術(shù)和方案編制重點(diǎn)，擬訂方案編制大綱，為采油工程方案設(shè)計(jì)確定研究內(nèi)容、技術(shù)路線，指導(dǎo)方案編制工作的進(jìn)行。同時(shí)，這些資料也是方案編制的依據(jù)。第二章采油工程方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備(END)謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為