論貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響研究目錄TOC\o"1-3"\h\u25359一、貨幣政策與房地產(chǎn)的相關(guān)概述 129493（一）貨幣政策的定義 125360（二）貨幣政策影響房地產(chǎn)的途徑 144931.利率 1120562.銀行信貸 1127673.存款準(zhǔn)備金率 221509二、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的歷程 230741（一）我國(guó)貨幣政策調(diào)控的主要階段 23725（二）歷年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格 47326（三）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因 4127181.需求 4229462.供給 532142三、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響 52786（一）貨幣政策影響房地產(chǎn)的途徑 5210731.利率 5239862.銀行信貸 6181003.存款準(zhǔn)備金率 66574（二）主要貨幣政策及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果 6103511.利率政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 641142.信貸政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 7237173.存款準(zhǔn)備金率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 728387四、政策建議 72294（一）推進(jìn)利率市場(chǎng)化，控制貨幣量增長(zhǎng) 724135（二）完善存款準(zhǔn)備金和銀行信貸政策 829158（三）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，管理公平的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 816833參考文獻(xiàn) 10一、貨幣政策與房地產(chǎn)的相關(guān)概述（一）貨幣政策的定義基于特定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，中央銀行所采取的不同政策、措施之和即為貨幣政策。不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期采取“緊”、“松”或“中”等不同的政策取向；同時(shí)，可以理解貨幣政策是一種宏觀調(diào)控的重要政治工具。一般來(lái)說(shuō)，貨幣政策的監(jiān)管目標(biāo)主要分為四個(gè)目標(biāo)：衡量?jī)r(jià)格穩(wěn)定、確保充分就業(yè)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和平衡國(guó)際收支。在不考慮外部經(jīng)濟(jì)的情況下，穩(wěn)定物價(jià)的目標(biāo)是央行貨幣政策的首要目標(biāo)。與此同時(shí)，很難保持在目標(biāo)上貨幣政策的一致性。舉例而言，物價(jià)穩(wěn)定、就業(yè)充分兩者之間就有矛盾。事實(shí)證明，這種矛盾可以用英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家菲利普斯曲線來(lái)解釋。例如，在一些經(jīng)濟(jì)理論中，價(jià)格穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在矛盾，理論界的觀點(diǎn)并不是唯一的。（二）貨幣政策影響房地產(chǎn)的途徑1.利率影響利率因素的最早方法來(lái)自凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。這表明貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)影響利率。央行已采取擴(kuò)大貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量，平衡市場(chǎng)貨幣供求，降低利率以調(diào)整市場(chǎng)平衡。利率下降從兩個(gè)不同的方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，大多數(shù)購(gòu)房者通過(guò)商業(yè)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，因此人們無(wú)法立即支付購(gòu)房款。市場(chǎng)利率降低了抵押貸款利率和購(gòu)房資金成本，并有可能轉(zhuǎn)換購(gòu)房需求，增加購(gòu)房需求，降低房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，當(dāng)市場(chǎng)利率降低，金融資產(chǎn)收入減少時(shí)，居民減少對(duì)基金的持有，并將資金投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)?？傂枨蠛头康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲促進(jìn)了房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)價(jià)格上的影響，貨幣政策、緩慢貨幣政策存在著相反情況。在房地產(chǎn)價(jià)格上利率政策影響之外，居民的心理預(yù)期還從住房購(gòu)買(mǎi)成本和金融資產(chǎn)收入兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。中央銀行提高了基準(zhǔn)貸款利率，消費(fèi)者期望政府在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的貨幣政策。人們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，所以一個(gè)接一個(gè)地賣(mài)掉房子，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之下跌。中央銀行降低了基準(zhǔn)貸款利率，消費(fèi)需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施延長(zhǎng)貨幣政策，潛在需求將增加房地產(chǎn)需求，有效需求將使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2.銀行信貸中央銀行通過(guò)降低還款率和降低準(zhǔn)備金率等貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量、商業(yè)銀行貸款和房地產(chǎn)需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借入資金，增加投資能力，增加房地產(chǎn)供應(yīng)，同時(shí)房屋抵押貸款數(shù)量增加，住房購(gòu)買(mǎi)改善，房地產(chǎn)需求增加。住房需求和供給的變化決定了住房地產(chǎn)價(jià)格格的變化方向。3.存款準(zhǔn)備金率金融機(jī)構(gòu)基于存款準(zhǔn)備金制度當(dāng)中，無(wú)法在貸款發(fā)放中運(yùn)用所有吸收而來(lái)的存款，所以必然需要對(duì)存款準(zhǔn)備金進(jìn)行預(yù)留，便于客戶需要的時(shí)候進(jìn)行提取。所以建立存款準(zhǔn)備金制度，對(duì)金融機(jī)構(gòu)滿足客戶正常支付而言意義重大。在金融制度不斷成長(zhǎng)之下，貨幣政策工具中存款準(zhǔn)備金開(kāi)始發(fā)揮重要價(jià)值。若銀行采取存款準(zhǔn)備金利率提升的決策，對(duì)于房貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，銀行可放貸資金進(jìn)一步減少，也意味著放貸額度降低。二、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的歷程（一）我國(guó)貨幣政策調(diào)控的主要階段自1998年實(shí)行住房分配改革至今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已有20年的發(fā)展歷史，本國(guó)貨幣政策的調(diào)控主要分為兩個(gè)階段。1.1998年至2002年擴(kuò)張性階段1998年政府對(duì)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，住房貨幣化使房地產(chǎn)行業(yè)全面開(kāi)始市場(chǎng)化。政府鼓勵(lì)商業(yè)銀行向居民提供購(gòu)房貸款，向開(kāi)放商提供更多的商品房開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求都增加。1998年1月份央行取消了信用貸款的限定額度。政府部門(mén)對(duì)基準(zhǔn)利率進(jìn)行5次下調(diào)。同年2月份和第二年11月央行將準(zhǔn)備金率下調(diào)2次，從最初的13%下降至6%，增加市場(chǎng)上的貨幣供應(yīng)量。2001年6月頒布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》給出住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。著重關(guān)注住房貸款的違約情況，此規(guī)定有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。信貸政策的實(shí)施，本國(guó)房地產(chǎn)的投資金額呈上升趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)住宅投資額從1998年的1539.4億元到1999年的2081.6億元，同比增長(zhǎng)率為35.22%，1999年住宅開(kāi)發(fā)面積則上漲到1.5億平方米。之后的幾年里分別保持著13.8%，19.5%，25.3%和28.2%的增速，房地產(chǎn)價(jià)格則是由于時(shí)滯性和需求消化的原因在前幾年里保持相對(duì)穩(wěn)定。（數(shù)據(jù)來(lái)源：本圖數(shù)據(jù)出自中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)）圖3-1中國(guó)近年的房地產(chǎn)住宅投資及投資的同比增長(zhǎng)率2.2003年至今貨幣政策的調(diào)控階段在房地產(chǎn)價(jià)格第一輪高速上漲之后，政府為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，中央銀行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)二套房的優(yōu)惠利率進(jìn)行限制并增加首付比例，減少了投資性的購(gòu)房，政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)持以謹(jǐn)慎的態(tài)度。我國(guó)真正開(kāi)始通過(guò)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是在2003年，中央銀行對(duì)貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間放寬了，存款基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率被上調(diào)。人民銀行在2005年初取消住房貸款的優(yōu)惠利率，購(gòu)房首付由原來(lái)的20%提高到30%。到了2005年末，《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》的出臺(tái)限制了作為房地產(chǎn)重要資金來(lái)源的房地產(chǎn)信托。2006年，人民銀行為了減少投資性購(gòu)房，將貸款利率進(jìn)一步上調(diào)到0.27%。僅2006和2007兩年就加息8次，升準(zhǔn)10次，貸款利率更是上漲到7.5%，存款準(zhǔn)備金達(dá)到14.5%。國(guó)家通過(guò)這一系列的緊縮性貨幣政策有效地阻止了房?jī)r(jià)2006年商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲速度明顯下降。2007年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》對(duì)不同類(lèi)型的住房區(qū)別的規(guī)定貸款首付比例，既要抑制投資性的購(gòu)房又不能抑制居民正常的購(gòu)房需求。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，2007年確定實(shí)施”從緊的貨幣政策”。2013年“國(guó)五條”的提出有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，減少投資者的投資性購(gòu)房，增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度加大。到了2014年末，為了提高社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府改變策略，將緊縮性貨幣政策及時(shí)的調(diào)整為穩(wěn)健性貨幣政策，降低基準(zhǔn)利率。2016年限購(gòu)令的出臺(tái)在全國(guó)掀起限購(gòu)風(fēng)潮。（二）歷年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：wind宏觀數(shù)據(jù)庫(kù)）圖3-2全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格以全國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為例，圖3-2中可以看出，2010年至2020年，我國(guó)的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格幾乎翻了一倍。2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年這幾年我國(guó)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別為5032元/平米、5357元/平米、5871元/平米、6237元/平米、6324元/平米、6797元/平米、7476元/平米、8726元/平米、9310元/平米、9860元/平米，它們與上一年的價(jià)格相較而言，均有所上漲。（三）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因1.需求（1）居民的需求。人們的生活越來(lái)越好，個(gè)人可支配收入也在提高。2019年，全國(guó)居民人均可支配收入30733元，比上年名義增長(zhǎng)8.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.8%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入42359元，增長(zhǎng)（以下如無(wú)特別說(shuō)明，均為同比名義增長(zhǎng)）7.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.0%；農(nóng)村居民人均可支配收入16021元，增長(zhǎng)9.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.2%。2014年開(kāi)始房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩，2014-2015年的增速更是降至近幾年的最低，這與商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格的變化完全相反，商品房的漲勢(shì)在2017年是最高的，城鎮(zhèn)居民的收入增加的速度放慢，因此對(duì)房地產(chǎn)的需求就減少了，房?jī)r(jià)驟降，政府采取措施例如貨幣政策等刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房?jī)r(jià)在2017年飛速上升。（2）城市化進(jìn)程。隨著時(shí)代的發(fā)展，大量的年輕人更傾向于向大城市發(fā)展，一大撥農(nóng)村人向城市遷徙，從而增加了對(duì)房子的需求。2020年我國(guó)城市化率為46.6%，對(duì)房子的需求相對(duì)較少。2008年過(guò)后，由于政府采取措施刺激了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量人民涌入城市，造成近年來(lái)城市化率的最大值，2020年城市化率達(dá)到57.35%。之后我國(guó)的城市化率在緩慢地提高。。（3）消費(fèi)者的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)估到房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)將提高時(shí)，他們會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，從而對(duì)房地產(chǎn)的需求量增大。（4）國(guó)家的調(diào)控。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷時(shí)，國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，將實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策，例如降低貸款利率，延長(zhǎng)貸款的還款的期限，從而增加居民對(duì)房子的需求。2.供給（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2006年、2007年房地產(chǎn)住宅投資同比增長(zhǎng)27.13%、30.25%，2008年的金融危機(jī)致使大量企業(yè)倒閉，公司的資金減少，公司投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金減少。到了2009年，房地產(chǎn)的增速已經(jīng)降至最低。房子的供給減少，房?jī)r(jià)上升，這也刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的投入增加，2009年過(guò)后，房?jī)r(jià)增速逐漸平緩。（2）住房供給結(jié)構(gòu)不合理。首先，中低檔商品房的供給不足，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的數(shù)量太少，大量的高檔房，例如別墅等，中低層收入人群沒(méi)房可住，高檔商品房的利潤(rùn)大，大量建造高檔房造成高檔房的供給過(guò)剩。（3）國(guó)家調(diào)控。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)一系列政策，例如提高存款利率，增加住房貸款利率，提高住房貸款最低首付，控制資金對(duì)高檔房的流入。三、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響（一）貨幣政策影響房地產(chǎn)的途徑1.利率影響利率因素的最早方法來(lái)自凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。這表明貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)影響利率。央行已采取擴(kuò)大貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量，平衡市場(chǎng)貨幣供求，降低利率以調(diào)整市場(chǎng)平衡。利率下降從兩個(gè)不同的方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，大多數(shù)購(gòu)房者通過(guò)商業(yè)抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，因此人們無(wú)法立即支付購(gòu)房款。市場(chǎng)利率降低了抵押貸款利率和購(gòu)房資金成本，并有可能轉(zhuǎn)換購(gòu)房需求，增加購(gòu)房需求，降低房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，當(dāng)市場(chǎng)利率降低，金融資產(chǎn)收入減少時(shí)，居民減少對(duì)基金的持有，并將資金投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)?？傂枨蠛头康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲促進(jìn)了房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)價(jià)格上的影響，貨幣政策、緩慢貨幣政策存在著相反情況。在房地產(chǎn)價(jià)格上利率政策影響之外，居民的心理預(yù)期還從住房購(gòu)買(mǎi)成本和金融資產(chǎn)收入兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格。中央銀行提高了基準(zhǔn)貸款利率，消費(fèi)者期望政府在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的貨幣政策。人們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，所以一個(gè)接一個(gè)地賣(mài)掉房子，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之下跌。中央銀行降低了基準(zhǔn)貸款利率，消費(fèi)需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施延長(zhǎng)貨幣政策，潛在需求將增加房地產(chǎn)需求，有效需求將使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2.銀行信貸中央銀行通過(guò)降低還款率和降低準(zhǔn)備金率等貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量、商業(yè)銀行貸款和房地產(chǎn)需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借入資金，增加投資能力，增加房地產(chǎn)供應(yīng)，同時(shí)房屋抵押貸款數(shù)量增加，住房購(gòu)買(mǎi)改善，房地產(chǎn)需求增加。住房需求和供給的變化決定了住房地產(chǎn)價(jià)格格的變化方向。3.存款準(zhǔn)備金率金融機(jī)構(gòu)基于存款準(zhǔn)備金制度當(dāng)中，無(wú)法在貸款發(fā)放中運(yùn)用所有吸收而來(lái)的存款，所以必然需要對(duì)存款準(zhǔn)備金進(jìn)行預(yù)留，便于客戶需要的時(shí)候進(jìn)行提取。所以建立存款準(zhǔn)備金制度，對(duì)金融機(jī)構(gòu)滿足客戶正常支付而言意義重大。在金融制度不斷成長(zhǎng)之下，貨幣政策工具中存款準(zhǔn)備金開(kāi)始發(fā)揮重要價(jià)值。若銀行采取存款準(zhǔn)備金利率提升的決策，對(duì)于房貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，銀行可放貸資金進(jìn)一步減少，也意味著放貸額度降低。（二）主要貨幣政策及其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果1.利率政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響本文主要分析了利率在房地產(chǎn)供求方面的作用。在供應(yīng)方面，利率反映了資本使用的成本。導(dǎo)致利率上升，導(dǎo)致成本上升和房地產(chǎn)供應(yīng)下降；利率的提高意味著主要服務(wù)的成本和向購(gòu)房者提供的服務(wù)的增加，這將減少潛在的購(gòu)房者。理性投資者從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移資金，并將其投資轉(zhuǎn)化為更高回報(bào)的其他市場(chǎng)。因此，利率的提高將限制一些消費(fèi)者的有效需求，以同時(shí)降低房地產(chǎn)價(jià)格。這樣，利率就會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下降而上升。2.信貸政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響中央銀行貨幣政策包含兩個(gè)部分，其一擴(kuò)張貨幣政策，其二緊縮貨幣政策。從其主要內(nèi)容來(lái)看，是通過(guò)提供貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和管理的目標(biāo)。通過(guò)貨幣政策工具，如：還款率和法定準(zhǔn)備金制度，增加貨幣量，以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，并導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性，增加投資額；有時(shí)這會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)價(jià)格過(guò)高；它增加了開(kāi)發(fā)成本，并直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算。然而，如果央行采取從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)適得其反。3.存款準(zhǔn)備金率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響準(zhǔn)備金變動(dòng)想要在房地產(chǎn)價(jià)格上發(fā)揮正面影響，理論層面要滿足下面幾個(gè)前提：第一個(gè)前提，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中央行對(duì)準(zhǔn)備金采用中，如果未對(duì)其他反作用政策進(jìn)行采用，對(duì)一部分政策效果抵消。準(zhǔn)備金率上調(diào)下，采取寬松性貨幣政策，諸如貼現(xiàn)率下調(diào)等，則會(huì)出現(xiàn)一部分準(zhǔn)備金上調(diào)政策的抵消，這樣預(yù)期政策效果未必能夠得到實(shí)現(xiàn)；第二個(gè)前提，在準(zhǔn)備金率變化下貨幣供應(yīng)量改變，進(jìn)而需要借助一定渠道向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞，這樣貸款規(guī)模會(huì)有所下降。若企業(yè)最為主要的融資驅(qū)動(dòng)并非是銀行信貸，那么開(kāi)發(fā)商可以對(duì)另外的融資渠道采用，這樣準(zhǔn)備金率改變，對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模的影響是不確定的。四、政策建議（一）推進(jìn)利率市場(chǎng)化，控制貨幣量增長(zhǎng)目前，利率仍由國(guó)家控制，為了進(jìn)一步提高利率調(diào)控的有效性，需要逐步實(shí)施利率市場(chǎng)化改革，糾正利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，為了使利率能夠真正反映投資成本，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)貨幣政策的轉(zhuǎn)移必須以市場(chǎng)為主導(dǎo)，利率市場(chǎng)化是提高我國(guó)整體貨幣政策對(duì)國(guó)內(nèi)價(jià)格調(diào)控影響的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以便提高利率杠桿率，規(guī)范銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和抵押貸款資金的使用。我國(guó)已出臺(tái)央行與金融市場(chǎng)的利率；金融機(jī)構(gòu)借貸利率的數(shù)量和范圍正在逐步擴(kuò)大，積極促進(jìn)私人貸款的正常化，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資創(chuàng)造一個(gè)自由的金融市場(chǎng)。同時(shí)，為發(fā)揮利率在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整中的作用，央行應(yīng)加快利率市場(chǎng)化進(jìn)程，充分反映金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的資本供求，繼續(xù)理順利率。本文建立了反映資本價(jià)格、需求和供給之間關(guān)系的市場(chǎng)利率體系，開(kāi)始擴(kuò)大存貸款利率流動(dòng)，將逐步推動(dòng)利率市場(chǎng)化。當(dāng)然，國(guó)家關(guān)注以后采用適宜的措施。2016年央行指出對(duì)貸款利率的下限進(jìn)行放開(kāi)；對(duì)貸款利率管制進(jìn)行完全放開(kāi)之后，將大有益處。諸如金融組織能夠和客戶協(xié)商相應(yīng)的價(jià)格且進(jìn)行談判，使企業(yè)的融資成本得以縮減，從而持續(xù)提升自主定價(jià)的水平，使商業(yè)模式得以?xún)?yōu)化且使服務(wù)能力得到提升，優(yōu)化與合理配置金融資源，激勵(lì)增多對(duì)企業(yè)與居民所投入的資金，使金融能夠?qū)?shí)體經(jīng)濟(jì)提供有力支撐，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)重建與升級(jí)提供支持。然而利率市場(chǎng)化相當(dāng)于長(zhǎng)期系統(tǒng)的過(guò)程。需要以靈活改變利率為基礎(chǔ)，提升利率針對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人發(fā)揮主導(dǎo)性作用，使貨幣政策對(duì)于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的有效性得以增強(qiáng)。（二）完善存款準(zhǔn)備金和銀行信貸政策在商業(yè)銀行缺乏創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，完全取消利息支付是不現(xiàn)實(shí)的。儲(chǔ)備資金，降低銀行利率直到取消，減輕中央銀行的負(fù)擔(dān)，提高貨幣政策的有效性。特別是，它可能會(huì)降低資產(chǎn)質(zhì)量和資本要求較高的金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率。差額流動(dòng)部分的存款準(zhǔn)備金應(yīng)為低利率或零利率。用于證券和其他政府債券，并消除利息支付。這改善了存款授權(quán)變更時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的限制。同時(shí)優(yōu)化信貸的政策。實(shí)證分析結(jié)果顯示，信貸為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)揮主體作用，因此對(duì)優(yōu)化銀行信貸政策將產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實(shí)意義。第一，銀行需對(duì)房地產(chǎn)信貸數(shù)量加以調(diào)節(jié)與管理。其次，適度的信貸供給可以促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，但過(guò)度的貸款會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。因此，中央銀行必須加強(qiáng)銀行信貸管理，有效地控制房地產(chǎn)信貸的力度，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資進(jìn)行健康地發(fā)展。有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資貸款的方向，合理配置與優(yōu)化信貸資源與供給房地產(chǎn)的架構(gòu)；目前貸款投資的不公現(xiàn)象較嚴(yán)重，大量銀行貸款投資于高端豪華住宅建設(shè)，而經(jīng)濟(jì)適用房和經(jīng)濟(jì)適用房投資的比例非常小。因此，商業(yè)銀行需要合理協(xié)調(diào)貸款的投資方向，以滿足經(jīng)濟(jì)適用房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，滿足廣大公眾的基本住房需求。收緊房地產(chǎn)投機(jī)，收緊抵押貸款優(yōu)先利率，減少私人抵押貸款優(yōu)先權(quán)。銀行需要加強(qiáng)貸款審計(jì)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)者通常擁有土地并占據(jù)整個(gè)板塊，而個(gè)人投資者則猜測(cè)，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲后，人們會(huì)通過(guò)籌集多套房屋來(lái)獲得差價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)易手的目標(biāo)。上述行為使正常房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序受到影響。所以銀行需嚴(yán)格地查處違規(guī)放貸行為，針對(duì)貸款加大審計(jì)的力度，有效地監(jiān)控開(kāi)發(fā)商與個(gè)人的信貸緊縮，遏制猜測(cè)。（三）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，管理公平的市場(chǎng)預(yù)測(cè)首先，本文研究的目的是闡明金融機(jī)構(gòu)的貨幣政策目標(biāo)和政策，及時(shí)有效地向企業(yè)與消費(fèi)者群體提供有價(jià)值的數(shù)據(jù)方面的服務(wù)，縮減消費(fèi)者群體在心理上針對(duì)商品房地產(chǎn)價(jià)格格的預(yù)計(jì)，對(duì)盲目消費(fèi)傾向的遵守，有效地防止了市場(chǎng)自律的作用，引導(dǎo)合理的市場(chǎng)投資和消費(fèi)。其次，為了減少住房需求，應(yīng)該規(guī)范住房購(gòu)買(mǎi)，減少供求矛盾，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需上的平衡狀態(tài)，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)環(huán)境規(guī)范優(yōu)化和穩(wěn)定國(guó)內(nèi)價(jià)格的最終目標(biāo)。要建立完善的資格考試制度，以確定是否有可能進(jìn)入市場(chǎng)。引入資格考試制度的原則是公開(kāi)的，高透明度可以促進(jìn)社會(huì)監(jiān)督。再次，規(guī)范最低資格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等都有明確的規(guī)定。隨著市場(chǎng)機(jī)制的完善和公共職能的重組，管理職能如逐步轉(zhuǎn)移到工業(yè)組織，例如：作為與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和重要國(guó)家利益密切相關(guān)的服務(wù)業(yè)，誠(chéng)信建設(shè)尤為重要。將作出有益的嘗試，規(guī)范公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。最后，將標(biāo)準(zhǔn)化交易流程。規(guī)范重大房地產(chǎn)交易的法律形式是一項(xiàng)有效措施