2023第一篇：2023年物業(yè)治理師《物業(yè)治理實務(wù)》真題及答案解析考試2023年物業(yè)治理師考試《物業(yè)治理實務(wù)》真題及答案解析一、案例分析選擇題〔10211上備選項符合題意。備選項至少有一個錯項。錯選，此題不得分；少0.5〕【案例一】甲物業(yè)效勞企業(yè)對某住宅小區(qū)實施物業(yè)治理，幾年來，在物業(yè)治理實踐中，曾做過以下四種工作：在工程建設(shè)過程中，針對覺察的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書。對局部銹蝕的給水支管準(zhǔn)時進展更換。C.為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)圍墻。D.為解決小區(qū)移動通信的信號弱問題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動通信基站。請答復(fù)以下問題：1、上述各項工作中，屬于物業(yè)治理早期介入范疇的是〔A〕2、上述各項工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意的是〔C〕3、上述各項費用中，可在物業(yè)治理費中列支的是〔B〕4、上述各項費用中，可使用住宅專項資金的是〔C〕5、上述各項費用中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的是〔A〕A屬于早期介入的內(nèi)容，對于早期介入中的覺察的問題，物業(yè)效勞企業(yè)可提出整改意見，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決。B中的設(shè)備更換屬于小范圍、單工程的，因在物業(yè)治理費中列支。C中圍墻的更換需業(yè)主大會表決通過，從專項修理資金中列支。D中通信基站的增設(shè)費用一般由通信公司資金擔(dān)當(dāng)?！景咐磕匙≌^(qū)總占地面積12萬㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開發(fā)，一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與3萬㎡19萬㎡。該工程一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前確定物業(yè)效勞企業(yè)。②以邀請招標(biāo)的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)。③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同。④合同期擬定5該工程一期全部售磐，中標(biāo)的物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱甲公司〕幫助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)，投入使用半年后，物業(yè)費實收率30%左右，甲公司嚴(yán)峻虧損。建設(shè)單位提出將自行組建物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)，甲公司不同意。請答復(fù)以下問題：6、該工程一期商品住宅建筑面積正確的計算公式為〔〕A、6*4.5-10=17萬平方米B、6*4.5-10-3=14萬平方米C、12*4.5-10-19=25萬平方米D、12*4.5-10-3=22萬平方米【正確答案】C答案解析：建筑容積率是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。題中所給容積率為整個小區(qū)的容積率，應(yīng)先通過計算整個小區(qū)的建筑面積，然后減去二期的建筑面積得出一期的建筑面積，再減去保障性住房建筑面積得出。注：建筑面積不含地下局部。7、建設(shè)單位一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項內(nèi)容中，錯誤的選項是〔〕A、①B、②C、③D、④【正確答案】C答案解析：建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)效勞企業(yè)所簽訂的應(yīng)為《前期物業(yè)效勞合同》。8、治理該工程的物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)為〔〕A、一級B、二級C、三級DA答案解析：工程總建筑面積：12*4.5=54萬平方米，一期工程的總建筑面積為：25+10=35萬平方米，依據(jù)資質(zhì)治理制度，一級物業(yè)效勞企業(yè)可承接各種物業(yè)治理工程；二級物業(yè)效勞企業(yè)可承接30萬以下的住宅工程和8萬以下的非住宅工程?？芍怯幸患壻Y質(zhì)的符合。9、以下措施中，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)合理、有效減虧的為〔〕A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗。B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低治理運行本錢。C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層、和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低治理運行本錢。D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費收繳力度。【正確答案】BDA、C的做法都不妥，會影響業(yè)主的日常生活，給業(yè)主帶來不便。B是否要選也值得商榷，由于題中要求的是“短期內(nèi)”，B的做法可能需要肯定的時間。10、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)的正值理由是〔〕A、依據(jù)相關(guān)規(guī)定，一個物業(yè)治理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)效勞企業(yè)實施治理。B、建設(shè)單位組建的物業(yè)效勞企業(yè)不具備治理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)效勞企業(yè)的收益。D、建住宅的建設(shè)單位，必需通過招標(biāo)的方式確定物業(yè)效勞企業(yè)【正確答案】AD答案解析：B的說法錯誤，組建的物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)為三級暫定，三級資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)可接收20萬平方米以下的住宅工程，二期的建筑面積為19萬平方米。C的說法沒錯，從實踐來看，甲反對是出于維護自己利益的考慮，由于治理的面積越大，單位本錢就越小，從而能夠降低本錢，增加收益。但是從考試的角度來說，還是不選的好。A、D二、案例分析題〔11至2280分〕【案例三】某商品住宅小區(qū)建筑總面積〔即專用局部面積總和〕202300㎡，有120㎡和80㎡大、小兩戶型各1000套，該小區(qū)建設(shè)單位〔開發(fā)商〕有10套大戶型未出售留作自用，業(yè)主見某一人購得10套大戶型，其余均為一戶業(yè)主一套。2023年1月聘請了甲物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱甲公司〕3年，2023年6月，小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。局部業(yè)主對甲公司的效勞不滿足，要求予以解聘，并推舉了乙物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱乙公司〕來治理小區(qū)，該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產(chǎn)生肯定費用，而且時間會拖延的較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一局部業(yè)主反對。2023年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進展表決，包括開發(fā)商和業(yè)主見某在內(nèi)的482大戶型和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。請答復(fù)以下問題：11、業(yè)主大會能否提前解聘甲公司，應(yīng)當(dāng)怎么做？〔8分〕12、業(yè)主委員會能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？〔 6分〕、依據(jù)2023年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？〔列出計算過程〕〔〔16〕14、依據(jù)2023年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步的工作是什么？〔6〕【參考答案】11、業(yè)主大會能否提前解聘甲公司，應(yīng)當(dāng)怎么做？答：〔1〕業(yè)主大會能提前解聘甲公司。由于：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同期限雖然可以商定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效時，前期物業(yè)效勞合同自動終止。〔2〕依據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會解聘物業(yè)效勞企業(yè)需經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，業(yè)主大會要提前解聘甲公司需召開業(yè)主大會進展表決。12、業(yè)主委員會能否直接作出解聘甲公司的決議？為什么？答：〔1〕業(yè)主委員會不能直接作出解聘甲公司的決議。由于：業(yè)主委員會不具有直接解聘物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利。〔2〕物業(yè)效勞企業(yè)的解聘需通過業(yè)主大會，經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。13、依據(jù)2023年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，能否做出選聘乙公司的決議？為什么？〔列出計算過程〕答：依據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司 的決議。理由如下：依據(jù)相關(guān)制度，業(yè)主大會選聘物業(yè)效勞企業(yè)需經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會的表決結(jié)果計算如下：同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例為：〔 482+501〕/1982=49.60%<50%?！财渲?，482、501分別為同意的大戶業(yè)主和小戶業(yè)仆人數(shù)，1982〕同意選聘乙物業(yè)公司的建筑面積占總建筑面積的比例為：〔10*120+10*120+480*120+501*80〕/202300=50.04%>50%依據(jù)2中的計算結(jié)果可知，同意選聘乙物業(yè)公司的人數(shù)比例沒到達所要求的過半數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，所以，依據(jù)表決結(jié)果，不能作出解聘乙公司的決議。14、依據(jù)2023年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步的工作是什么？答：業(yè)主委員會下一步的工作可包括以下幾個方面：〔1〕把表決結(jié)果進展公示，并記錄本次表決過程與結(jié)果?！?〕進一步關(guān)注與了解業(yè)方法見，做好業(yè)主的解釋工作。3〕連續(xù)支持甲物業(yè)效勞企業(yè)工作，與現(xiàn)有物業(yè)效勞企業(yè)進展溝通，催促其完善效勞質(zhì)量?！景咐摹緼建設(shè)單位選聘了B物業(yè)效勞企業(yè)，〔簡稱B公司〕從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)效勞，合同期為3年，合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會，因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決打算解聘B公司，然后選聘C物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱C公司〕并與之簽訂了物業(yè)效勞合同，但在C公司進場時，B公司以合同未到期，局部業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。請答復(fù)以下問題：15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？〔4分〕16、本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？〔5分〕17、假設(shè)C公司進場過程中遇到B公司不協(xié)作，你是C公司的工程經(jīng)理，你會怎么做？〔6〕18、B公司應(yīng)如何收回局部業(yè)主拖欠的物業(yè)效勞費？〔4分〕【參考答案】15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？答：B公司拒絕退出的理由不成立。理由如下：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同期限雖然可以商定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效時，前期物業(yè)效勞合同自動終止。材料中，業(yè)主委員會選聘了C物業(yè)效勞企業(yè)并與之簽訂了物業(yè)效勞合同，因此，前期物業(yè)效勞合同已經(jīng)終止。16、本案例物業(yè)移交的主體有哪些？正確的程序是什么？答：〔1〕依據(jù)材料信息，本案例的物業(yè)移交屬于機構(gòu)更迭時的物業(yè)移交。移交的主體包括：原有的物業(yè)效勞企業(yè)〔B物業(yè)企業(yè)〕、選聘的物業(yè)效勞企業(yè)〔C〕、業(yè)主委員會?！?〕正確的程序是：B物業(yè)效勞企業(yè)先把物業(yè)移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會再移交給C17、假設(shè)C公司進場過程中遇到B公司不協(xié)作，你是C公司的工程經(jīng)理，你會怎么做？答：〔1〕做好與B公司的溝通、協(xié)調(diào)工作，幫助解決遺留問題，爭取B〔2〕加強與業(yè)委會、政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會的溝通工作，爭取各方的支持。3〕C公司應(yīng)在業(yè)主委員會的協(xié)作下，完成承接查驗，并做好查驗記錄，盡可能邀請具有公信力的第三方〔如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等〕參與查驗工作。18、B公司應(yīng)如何收回局部業(yè)主拖欠的物業(yè)效勞費？答：對于局部業(yè)主拖欠的物業(yè)效勞費，B公司可通過如下方式收回：〔1〕托付收取。托付C物業(yè)公司或業(yè)主委員會代為收取，雙方可簽訂協(xié)議?！?〕自行收取。通過前期物業(yè)效勞合同中對違約責(zé)任的處理商定進展追繳，例如通過協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟等方式?！景咐濉磕澄飿I(yè)工程經(jīng)營的住宅小區(qū)實行物業(yè)效勞包干制，該工程在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：①物業(yè)效勞費收入 5000000元。②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元。③為業(yè)主進展入戶修理收入66800元④公共場地租賃收入12023067500⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元⑦代收代發(fā)快3800019、上述收入中，有哪幾項屬于工程部開展多種經(jīng)營的收入？〔8分〕20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)效勞企業(yè)？總額多少？〔6分〕21、上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？〔5分〕22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？〔6分〕參考答案：19、上述收入中，有哪幾項屬于工程部開展多種經(jīng)營的收入？答：上述屬于工程部開展多種經(jīng)營的收入的是：③為業(yè)主進展入戶修理收入6680067500元。⑦代收代38000①屬于常規(guī)物業(yè)效勞收入，②④⑥的收入都屬于業(yè)主全部?！沧ⅲ哼@個題的答案有待商榷，一方面，多種經(jīng)營的范圍可大可小，沒有相關(guān)法律或制度或教材的權(quán)威界定；另一方面，②④⑥的收入雖屬于業(yè)主全部，但是假設(shè)是屬于物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主以協(xié)議形式分成的方式，那也可算是多種經(jīng)營?！?0、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)效勞企業(yè)？總額多少？答：〔1〕上述屬于物業(yè)效勞企業(yè)的收入包括：①物業(yè)效勞費收入。③為業(yè)主進展入戶修理收入。⑤代理業(yè)主房屋租賃收入。⑦代收代發(fā)快遞獲得效勞費收入?？傤~為：5000000元+66800元+67500元+38000元=5172300元?！?〕其它三項屬于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營所得收益，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主全部。21、上述收入中，哪些收益屬于業(yè)主？總額不高于多少？答：〔1〕依據(jù)《物業(yè)治理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營所得收益歸業(yè)主全部。因此，上述屬于業(yè)主的收益包括：②電梯轎廂中設(shè)立廣告收入。④公共場地租賃收入。⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入。〔2〕由于以上收入中還包含著物業(yè)效勞企業(yè)的酬勞，因此屬于業(yè)主的收入總額不高于178600〔50000元+120230元+8600〕。22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？答：依據(jù)《物業(yè)治理條例》規(guī)定，屬于業(yè)主的收入應(yīng)對主要用于補充專項修理資金，也可依據(jù)業(yè)主大會的打算使用。例如，用于彌補物業(yè)效勞費用的缺乏、作為業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用等。其次篇：20232023《物業(yè)治理實務(wù)》2023《物業(yè)治理實務(wù)》試卷〔202397〕啟用試卷說明：▲本卷共分為2大題22小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60一、案例分析選擇題〔10211上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、此題不得分，少0、5〕案例一甲物業(yè)效勞企業(yè)對某住宅小區(qū)實施物業(yè)治理效勞。幾年來，在物業(yè)治理實踐中，曾做過以下四項工作。A、在工程建設(shè)過程中，針對覺察的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書B、對局部銹蝕的給水支管準(zhǔn)時進展更換C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動通信信號弱的問題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)1、上述各項工作中，屬于物業(yè)治理早期介入范疇的為〔〕。2、上述各項工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意的為〔〕。3、上述各項工作費用，可在物業(yè)效勞費中列支的為〔〕。4、上述各項工作費用，可使用住宅專項修理資金的為〔〕。5、上述各項工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為〔〕。案例二某住宅工程總占地面積12萬㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開發(fā)。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與3萬㎡19萬㎡。1/72023《物業(yè)治理實務(wù)》該工程一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前應(yīng)確定物業(yè)效勞企業(yè)；②以邀請招標(biāo)的方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)效勞企業(yè)簽訂《物業(yè)效勞合同》；④合同期擬定5年。該工程一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱甲公司〕協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)峻。關(guān)于將來該工程二期的物業(yè)治理工作，請答復(fù)以下問題：6、該工程一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為〔〕。A、6×4.5－10＝17㎡B、6×4.5－10－3＝14㎡C、12×4.5－10－19＝25㎡D、12×4.5－10－3－19＝22㎡▲注釋：此題存在問題?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算標(biāo)準(zhǔn)》〔GB/T50353-2023〕規(guī)定：地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高缺乏2.20m者應(yīng)計算1／2是，題目中并沒有說明這個車庫時2.2m以上還是在2.2米以下。因此A選項固然不對，B選項實際上也未必對。建議將來假設(shè)考分為58分-59分的同學(xué)，可以向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司或者人事部專業(yè)技術(shù)司投訴這個問題，可以把分要回來。7、建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項內(nèi)容中，錯誤的為〔〕。A、①B、②C、③D、④8、治理該工程的物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為〔〕。A、一級B、二級C、三級D、暫定三級9、以下措施中，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)合理、有效減虧的為〔〕。A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低治理運行本錢C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低治理運行本錢D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費收繳力度、10、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)效勞企業(yè)負(fù)責(zé)的正值理由為〔〕。A、依據(jù)相關(guān)規(guī)定，一個物業(yè)治理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)效勞企業(yè)實施治理B、建設(shè)單位組建的物業(yè)效勞企業(yè)不具備治理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)效勞企業(yè)效益2/72023《物業(yè)治理實務(wù)》D、建住宅的建設(shè)單位，必需通過招標(biāo)方式確定物業(yè)效勞企業(yè)〔注：假設(shè)建設(shè)單位組建了的物業(yè)效勞企業(yè)，資質(zhì)為最低等級，即三級。二期的面積為19萬平方米，三級企業(yè)就可以承接。所以建設(shè)單位組建的物業(yè)效勞企業(yè)不具備治理該物業(yè)的資質(zhì)，因此不能選B?！扯?、案例分析題〔112280〕案例三某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積〔即專用局部面積總和〕200000㎡，有120㎡和80㎡1000套。該小區(qū)建設(shè)單位〔開發(fā)商〕有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主見某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。2023年1月聘請了甲物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱甲公司〕3年。2023年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。局部業(yè)主對甲公司的效勞不滿足，要求予以解聘，并推舉乙物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱乙公司〕來治理小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產(chǎn)生肯定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一局部業(yè)主反對。2023年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進展表決，包括開發(fā)商和業(yè)主見某在內(nèi)的482戶大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。請答復(fù)以下問題：11、業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)當(dāng)怎么做？〔８分〕12、業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？〔６分〕13、依據(jù)2023年10決議?為什么?(列計算過程)(1614、依據(jù)2023年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？〔6〕案例四A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱B公司〕從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)效勞，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決打算解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)效勞企業(yè)〔簡稱C公司〕并與之簽訂了物業(yè)效勞合同。但在C公司進場時，B請答復(fù)以下問題：3/72023《物業(yè)治理實務(wù)》15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？〔4分〕16、本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？〔5分〕17、假設(shè)C公司進場過程中遇到B公司不協(xié)作，你是C公司的工程經(jīng)理，你怎樣做？〔6〕18、B公司應(yīng)如何收回局部業(yè)主拖欠的物業(yè)費？〔4分〕案例五某物業(yè)效勞工程部經(jīng)理的住宅小區(qū)實行物業(yè)效勞收費包干制。該工程部在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：500000050000元；66800元；12023067500⑥設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元；38000元。請答復(fù)以下問題：19、上述收入中，有哪幾項屬于工程部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？〔8分〕20、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)效勞企業(yè)？總額是多少？〔6〕21、上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？〔 5分〕22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？〔6分〕4/72023《物業(yè)治理實務(wù)》選擇題參考答案：1、A2、CD3、B4、C5、D6、B7、B8、A9、BD10、AD案例三11、業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)當(dāng)怎么做？〔８分〕答：可以，依據(jù)《物業(yè)治理條例》的規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同期限未滿，物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同自動終止，這就說明業(yè)主大會可以提前解聘甲公司。具體的做法是：業(yè)主大會就是否解聘甲公司進展表決。在解聘打算獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主通過后，業(yè)主大會開頭選聘的物業(yè)效勞企業(yè)，然后由業(yè)主委員會同的企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同。自該物業(yè)效勞合同生效，前期物業(yè)效勞合同終止，甲公司被解聘。12、業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？〔６分〕答：不能。解聘物業(yè)效勞企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)，而非業(yè)主委員會的職責(zé)范圍。13、依據(jù)2023年10決議?為什么?(列計算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。1〕人數(shù)：總業(yè)仆人數(shù)=2023-10-10+1+1=1982同意的業(yè)仆人482+501=983=49.60%<1/2，不滿足法律規(guī)定。2〕面積：總2000000同意選聘乙公司的482位大戶型業(yè)主中，480個業(yè)主各有一套，建設(shè)單位和張某各有10套，于是他們的總建筑面積為：〔480戶+10戶+10戶〕*120平方米/戶=60000平方米小戶型業(yè)主的總建筑面積為：501*80=40080〔60000+40080〕/202300=50.04%>1/2滿足法律要求因此，表決結(jié)果沒有同時滿足業(yè)仆人數(shù)占1/2的要求，所以業(yè)主大會不能做出選聘乙公司的決議。〔注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。也就是說，接下來實際上可以不再計算面積是否符合。不過假設(shè)你計算了，不會扣分，反而會給改卷教師有個好印象〕。14、依據(jù)2023年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？〔6〕答：業(yè)主委員會的下一步工作：1〕公示表決結(jié)果，告知業(yè)主選聘乙的打算并沒有通過；2〕將此次業(yè)主大會的表決過程和結(jié)果記入工作檔案；3〕了解業(yè)方法見，假設(shè)業(yè)主照舊想更換甲公司，應(yīng)當(dāng)重組織召開業(yè)主大會，對是否選聘其他候選的物業(yè)公司進展表決。5/72023《物業(yè)治理實務(wù)》案例四15、B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？〔4分〕答：不成立。1〕依據(jù)《物業(yè)治理條例》，前期物業(yè)效勞合同未滿，物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同自動終止。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2〕對于欠費的業(yè)主，物業(yè)效勞企業(yè)可以讓業(yè)主委員會催促繳納。16、本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？〔5分〕答：移交的主體分別是B公司，該小區(qū)的業(yè)主委員會和C公司。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會對物業(yè)進展查驗，查驗后移交給業(yè)主委員會；再由業(yè)主委員會同C公司進展承接查驗，查驗后將該物業(yè)移交給C17、假設(shè)C公司進場過程中遇到B公司不協(xié)作，你是C公司的工程經(jīng)理，你怎樣做？〔6〕答：1〕先同業(yè)主委員會進展充分的溝通，獲得業(yè)主委員會的全力支持；2〕和業(yè)主委員會一起，B公司具體地解釋B公司應(yīng)當(dāng)退出、應(yīng)當(dāng)協(xié)作入場的理由，做好疏導(dǎo)和溝通工作；3〕假設(shè)B公司照舊執(zhí)意不協(xié)作，準(zhǔn)時和業(yè)主委員會一起上報政府有關(guān)主管部門和居委會，獵取他們的幫助；4〕必要時，可以報告公安機關(guān)和其他相關(guān)部門。18、B公司應(yīng)如何收回局部業(yè)主拖欠的物業(yè)費？〔4分〕答：1〕請業(yè)主委員會交納；2〕向法院提起訴訟；3〕假設(shè)物業(yè)效勞合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達成了仲裁一些，可以向仲裁申請仲裁；4〕也可以實行協(xié)商、調(diào)解等方式。案例五19、上述收入中，有哪幾項屬于工程部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？〔8〕答：工程部所開展的多種經(jīng)營收入是第五項“代理業(yè)主房屋租賃收入67500元”和第七項“代收代發(fā)快遞獲得效勞費收入38000元”，10550020、上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)效勞企業(yè)？總額是多少？〔6〕答：屬于物業(yè)效勞企業(yè)的收入分別是：5000000第三項：為業(yè)主進展入戶修理收入66800元67500第七項：代收代發(fā)快遞獲得效勞費收入38000元總額為：51723006/72023《物業(yè)治理實務(wù)》21、上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？〔 5分〕答：屬于業(yè)主的收入為：其次項：電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元第四項：公共場地120000第六項：設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元總額不高于：178600〔注：之所以說不高于，由于這些收入中，可能需要給效勞效勞企業(yè)肯定的傭金〕22、屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？〔6〕答：屬于業(yè)主的三項收入，都是源于物業(yè)的共用部位〔公共場地〕或者共用設(shè)備〔電梯〕，所以，這些收入應(yīng)當(dāng)優(yōu)先補充專項修理資金。除此之外，也可以由業(yè)主大會爭論打算其具體用途。7/7第三篇：2023物業(yè)治理師考試《物業(yè)治理實務(wù)》真題與答案2023物業(yè)治理師考試《物業(yè)治理實務(wù)》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)人住的實質(zhì)是交付物業(yè)的過程。A．建設(shè)單位向業(yè)主B．物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主C．施工單位向建設(shè)單位D．施工單位向業(yè)主以下物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)對治理類型和規(guī)模的要求的是。80m250m280m250m2高層50萬m2，多層30萬m25萬m2，別墅2萬m250m2，高層30萬m25m22萬m2以下各工程，必需通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的是。A．工廠集體宿舍建寫字樓C．建商品住宅區(qū)D．部隊營房關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會的說法，正確的選項是。A．評標(biāo)委員會由投標(biāo)人的代表與物業(yè)治理專家組成B．人數(shù)為5人由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會外請專家不得少于4／55．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是A．完好房B．根本完好房C．一般完好房D．危急房6．物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由組成。A．物業(yè)治理公司的全體員工B．物業(yè)工程部的全體員工C．全體秩序維護員D．全體業(yè)主7．員工的解聘包括三種狀況。A．員工辭職、辭退和資遣B．員工辭職、開除和資遣C．員工辭退、終止合同和派遣D．員工辭退、曠工和除名8．物業(yè)效勞企業(yè)承受與處理業(yè)主投訴的原則是。A．肯定要滿足業(yè)主的合理要求B．盡可能滿足業(yè)主的一切要求C．要有償滿足業(yè)主的合理要求D．盡可能地滿足業(yè)主的合理要求9．一般狀況下，不屬于物業(yè)效勞企業(yè)職能機構(gòu)的是。A．物業(yè)分公司。B．人力資源部C．財務(wù)部D．經(jīng)營治理部物業(yè)效勞企業(yè)在早期介人階段效勞的對象是單位。A．建設(shè)B．施工C．規(guī)劃設(shè)計D．監(jiān)理二、多項選擇題(共5題，每題22個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選0．5關(guān)于對員工嘉獎的說法，正確的有。A．物質(zhì)嘉獎與精神嘉獎相結(jié)合B．員工做出了成績，符合嘉獎標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)馬上予以嘉獎C．嘉獎應(yīng)承受公開透亮的方式D．嘉獎程度要與員工的奉獻相符E．嘉獎的方式保持全都，不應(yīng)變化12．物業(yè)治理投訴處理的要求有。A．對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B．承受和處理業(yè)主投訴要做具體記錄，并準(zhǔn)時總結(jié)閱歷C．盡快處理；臨時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進D．承受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E．對業(yè)主的過多要求不予理睬物業(yè)綠化日常治理的內(nèi)容有。A．澆水、施肥B．修剪造型C．翻改造D．花木種植E．中耕除草常規(guī)物業(yè)治理包括等。A．消防設(shè)備維護B．房屋出租C．配套商業(yè)的經(jīng)營D．道路停車位的治理E．樹木的養(yǎng)護以下資產(chǎn)中，其折舊可計人物業(yè)效勞本錢的有。A．生活水泵B．清潔用掃地車C．立體車庫停車架D．客服人員用電腦E．剪草機14162980案例一某住宅小區(qū)入住缺乏2年，前期物業(yè)治理由開發(fā)商托付的甲物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會成立后打算選聘乙物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)該小區(qū)的物業(yè)治理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交?，F(xiàn)場交接時，乙公司派工程經(jīng)理1人，在甲公司人員伴隨下觀看了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運行狀況。觀看結(jié)果是除局部屋面漏水外，其他局部運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。費用交接時，甲公司提出因有局部未實際居住的業(yè)主以沒有承受效勞為由，不繳納物業(yè)效勞費，致使小區(qū)物業(yè)效勞經(jīng)營虧損，期望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。上述狀況乙公司賜予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。接收后，乙公司便間續(xù)覺察局部電梯存在故障，支出大量修理費用。問題本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。本案例中對于局部屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案治理規(guī)定?簡要說明理由。本案例中局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒?。你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。案例二某住宅小區(qū)，2023年10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商辦理，物業(yè)效勞企業(yè)幫助。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認(rèn)可質(zhì)量問題，表示維修后再交付。業(yè)主見某在10月8日辦理人住手續(xù)，領(lǐng)取了相關(guān)資料和鑰匙后覺察房屋門窗有質(zhì)量問題，遂與開發(fā)商商定限期整改。由于開發(fā)商未在商定期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)效勞費。物業(yè)效勞企業(yè)在10月20日巡察過程中覺察業(yè)主王某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改自然氣管道設(shè)施。王某稱無人告知制止拆改自然氣設(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以便拆改了。物業(yè)效勞企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致消滅的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納自然300021．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)效勞費分別應(yīng)當(dāng)由誰擔(dān)當(dāng)?簡要說明理由。張某拒繳物業(yè)效勞費的理由是否成立?簡要說明理由。你認(rèn)為王某拆改自然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。針對王某未辦理裝修手續(xù)即開頭裝修的狀況，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行哪些治理措施?王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?請說明物業(yè)裝修治理人員在巡察過程中應(yīng)留意哪些問題。案例三擬建的××花園工程地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有根本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)治理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商供給物業(yè)治理詢問效勞。在工程協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該工程正在施工建設(shè)中，估量還有12個月封頂，等等。會后，物業(yè)治理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈狀況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；工程銷售協(xié)作方案等。問題27．依據(jù)本案例供給的材料，物業(yè)治理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?依據(jù)該工程具體狀況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。假設(shè)該公司取得該工程的物業(yè)治理權(quán)，結(jié)合本案例供給的具體條件和狀況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營效勞?(每個方面至少列舉一項具體工程)2023全國物業(yè)治理師執(zhí)業(yè)資格考試<物業(yè)治理實務(wù)>試卷答案一、單項選擇題1．A2．A3．C4．C5．C6．B7．A8．D9．Al0．A二、多項選擇題、11ABDl2BCDl3ABEl4ADEl5．BCDE三、案例題案例一16．不正確。理由：乙公司應(yīng)組織力氣成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本狀況，并著手制定承接查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作閱歷和業(yè)務(wù)力量，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可依據(jù)接收物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料狀況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及治理現(xiàn)狀；③各項費用與收支狀況，工程機構(gòu)經(jīng)濟運行狀況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)治理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主全部的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政治理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。甲公司的解釋恰當(dāng)。理由：物業(yè)治理公司承接治理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等局部的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。甲、乙兩公司的處置方法不正確。理由：如承接的局部物業(yè)工程還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修工程、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理狀況，并在必要時供給原施工或選購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。業(yè)主資料包括業(yè)仆人住資料、房屋裝修資料。(3)治理資料。財務(wù)資料。合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。(6)人事檔案資料。(7)其他需要移交的資料。本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案治理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。19．局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費的理由不成立。理由：物業(yè)效勞企業(yè)的效勞不會由于個別業(yè)主沒有實際居住就停止治理效勞，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)治理效勞費。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘治理潛力，通過科學(xué)的治理運營實現(xiàn)效勞質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)進展；4②通過有償效勞、擴大多種經(jīng)營。20．從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進承接檢驗工作：的物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)組織力氣成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。物業(yè)治理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的根本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順當(dāng)進展。移交的資料要齊全。理由：為了物業(yè)效勞企業(yè)更好地了解物業(yè)狀況，做好物業(yè)效勞治理。移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。案例二21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)效勞費由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費用由建設(shè)單位交納。張某拒繳物業(yè)效勞費的理由不成立。理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)修理。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)效勞費。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)治理效勞費。王某拆改自然氣管道的說法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交治理單位登記備案。只有在物業(yè)治理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能開工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)時勸阻停頓裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)準(zhǔn)時報告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。王某自愿簽署的《承諾書》有效。理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)治理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、治理人員和保安力氣，加大物業(yè)裝飾裝修治理巡察力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡察盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。消滅違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否照實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的治理。案例三物業(yè)治理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯誤：派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商供給物業(yè)治理詢問效勞不妥。物業(yè)治理的詢問活動，主要指從物業(yè)治理的角度對開發(fā)建設(shè)工程提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)效勞企業(yè)供給，也可以由物業(yè)治理專業(yè)人員供給。物業(yè)治理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)治理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的治理詢問效勞。依據(jù)該工程具體狀況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中覺察的問題共同商榷，準(zhǔn)時提出并落實整改方案；協(xié)作設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)治理的角度提出意見；生疏并記錄根底及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)狀況，特別留意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷售階段：完成物業(yè)治理方案及實施進度表；擬定物業(yè)治理的公共治理制度；擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員供給必要的物業(yè)治理基5本學(xué)問培訓(xùn)；派消滅場詢問人員，在售樓現(xiàn)場為客戶供給物業(yè)治理詢問效勞；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)治理檔案。結(jié)合本案例供給的具體條件和狀況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營效勞。房屋中介效勞：房屋的租賃經(jīng)營。材料物資銷售效勞：水暖配件的銷售。(3)廢品回收效勞：設(shè)立廢品回收站。(4)商業(yè)用房經(jīng)營效勞，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。第四篇：2023物業(yè)治理師考試《物業(yè)治理實務(wù)》真題與答案2023物業(yè)治理師考試《物業(yè)治理實務(wù)》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)在包干制下，物業(yè)治理的會計主體是。A．物業(yè)治理工程B．物業(yè)效勞企業(yè)C．業(yè)主委員會D．業(yè)主大會物業(yè)裝飾裝修治理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記；②備齊資料；③辦理開工手續(xù)；④簽訂治理效勞協(xié)議；⑤施工；⑥驗收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是。A．④→①→②→③→⑤→⑥B．①→④→②→③→⑤→⑥C．②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)．②→④→①→③→⑤→⑥關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備治理工作內(nèi)容的說法，錯誤的選項是。A．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B．建立消防設(shè)備巡察、檢查、測試制度C．電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)視部門進展檢查D．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4．某物業(yè)效勞企業(yè)向全體員工公布評比出的“2023十佳員工”，應(yīng)使用的行政公文文種是A．打算B．通知C．通報D．意見物業(yè)效勞企業(yè)薪酬體系設(shè)計的步驟主要包括：①職位分析；②職位評價；③薪酬體系的實施和修正；④薪酬構(gòu)造設(shè)計；⑤薪酬定位；⑥薪酬調(diào)查。上述步驟正確的挨次是。A．①→②→⑥→⑤→④→③B．⑤→④→③→①→②→⑥C．④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn)．③→①→⑤→④→⑥→②以下收入中，應(yīng)當(dāng)計征物業(yè)效勞企業(yè)營業(yè)稅的是。A．代收的水費和電費B．代收的專項修理資金C．代收的房租收入D．從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入房屋共用局部和共用設(shè)施的檢測、檢修與運行記錄檔案的保存期限應(yīng)不低于設(shè)備使用年限的倍。A．2．0B．2．5C．3．0D．3．5關(guān)于物業(yè)效勞的根本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在文件中。A．大廈治理規(guī)約B．住宅使用說明書C．員工行為治理規(guī)定D．物業(yè)效勞合同某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)工程治理機構(gòu)投訴，物業(yè)治理人員應(yīng)實行的處理措施包括：①記錄投訴內(nèi)容；②提出解決投訴的方案；③調(diào)查分析投訴緣由；④確定處理投訴責(zé)任人；⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的正確挨次應(yīng)是。A．①→④→③→②→⑤B．①→③→②→④→⑤C．①→③→④→②→⑤D．①→④→②→③→⑤物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將向物業(yè)買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A．物業(yè)效勞合同B．治理規(guī)約C．效勞標(biāo)準(zhǔn)D．臨時治理規(guī)約二、多項選擇題(共5題，每題22個或2有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)效勞企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括。A．確定物業(yè)效勞收費標(biāo)準(zhǔn)B．就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C．協(xié)作施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D．記錄物業(yè)工程的隱蔽工程E．生疏物業(yè)工程供水管線鋪設(shè)狀況12．以下物業(yè)治理檔案資料中，屬于永久保存的有。A．物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的根底性文件資料B．有關(guān)物業(yè)更、改造的會議決議文件C．物業(yè)治理工作中產(chǎn)生的重要決議、打算D．業(yè)主及業(yè)主大會的根底資料E．業(yè)主報修和投訴記錄13．當(dāng)發(fā)生高空墜物時，屬于正確的處理措施有。發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要馬上趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害狀況盡快確定墜物來源C．關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑D．馬上清理現(xiàn)場，恢復(fù)秩序E．事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德物業(yè)效勞企業(yè)利潤總額包括。A．企業(yè)所屬工程上交的酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補貼收入物業(yè)效勞企業(yè)公共秩序治理效勞的內(nèi)容包括。A．出入治理B．安防系統(tǒng)的維護和治理C．施工現(xiàn)場治理D．負(fù)責(zé)治安治理E．停車治理10162580案例一某大型住宅小區(qū)2023年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)治理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)效勞義務(wù)監(jiān)視員，并定期召開會議征求意見，通報狀況。2023年，在義務(wù)監(jiān)視員會議上，義務(wù)監(jiān)視員提出如下建議。本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)峻，應(yīng)予更換。由物業(yè)治理公司同義務(wù)監(jiān)視員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)治理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)治理本錢提高，要求提高物業(yè)效勞費收費標(biāo)準(zhǔn)。問題：經(jīng)物業(yè)治理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由誰打算?如何打算?費用如何解決?義務(wù)監(jiān)視員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。物業(yè)治理公司要求提高物業(yè)效勞費收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理?請說明理由，并說出應(yīng)當(dāng)實行什么樣的合理步驟和方法。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，馬上投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)治理效勞招標(biāo)書中有關(guān)公共秩序維護的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡察，巡察頻率為每小時一次。另外，本工程招標(biāo)書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)無償供給價值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該工程治理效勞開辦之用。問題：假設(shè)該小區(qū)每棟每層正常巡察時間為1分鐘，投標(biāo)物業(yè)治理公司每班至少需安排多少個巡察員方能滿足招標(biāo)書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡察時間無視不計，要列出計算過程)統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20．83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結(jié)果取整數(shù))假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運轉(zhuǎn)，而每名員工月根本工資為1500元，投標(biāo)企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工根本小時工資的月平均工作天數(shù)為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工根本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應(yīng)得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結(jié)果保存小數(shù)點后兩位)假設(shè)該工程前期物業(yè)效勞合同期限為3年，物業(yè)效勞收費中已將建設(shè)單位無償供給的開辦固定資產(chǎn)折舊(固定資產(chǎn)折舊年限為5年)計入本錢，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)治理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)治理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償供給的固定資產(chǎn)及其折舊?三、案例三某高層綜合物業(yè)工程地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，局部為配套停車庫，局部為機電設(shè)備層。整個大廈由一臺中心空調(diào)集中供冷。綠化面積為工程占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)治理效勞由業(yè)主聘請的一家物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行治理。問題：節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進展設(shè)備改造)和治理節(jié)能(在治理手段方法等方面上下工夫)。請就本工程建筑和設(shè)備設(shè)施治理分別提出技術(shù)節(jié)能和治理節(jié)能措施各2項以上(含2項)。該工程物業(yè)效勞包括房屋修理治理效勞、設(shè)備設(shè)施治理效勞、保潔效勞、公共秩序治理效勞、消防治理效勞、綠化治理效勞、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言，哪些是治理效勞的重點工作?請簡要說明理由。25．在物業(yè)效勞過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。物業(yè)效勞的消防安全治理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)治理公司簽訂物業(yè)效勞合同以便利治理效勞。百貨商場內(nèi)夜間值班巡察不屬于物業(yè)治理公司的職責(zé)。(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)。(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)治理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會治理、支配和使用。請分別指出上述觀點正確與否，并對不當(dāng)或錯誤的觀點說明理由。四、參考答案及解析一、單項選擇題1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多項選擇題11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE三、案例分析題案例一更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主打算。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項修理資金中列支。義務(wù)監(jiān)視員提出的建議(2)不行行。理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務(wù)監(jiān)視員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。物業(yè)治理公司要求提高物業(yè)效勞費收費標(biāo)準(zhǔn)合理。理由：物業(yè)效勞費收費標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的治理效勞本錢的標(biāo)價，也不能脫離實際市場狀況，提出不切實際的治理效勞要求。應(yīng)當(dāng)實行的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)工程的效勞等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。案例二19．投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=4×30/60=2(人)。20．每名員工每月最長工作時間 =20．83×8+36=202．64(小時)。小 區(qū) 門 崗 至 少 需 要 安 排 的 員 工 人 數(shù)=24×30/202．64=3．55=4(人)。21 ． 每 名 員 工 每 小 時 超 時 加 班 工 資=1500/(21．75×8)×1．5=12．93(元)。每名員工每月超時加班工作時間=(30—21．75)×8=66(小時)。每名員工月實際應(yīng)得工資額=1500+12．93×66=2353．38(元)。22．每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4(萬元)。前期物業(yè)治理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。案例三技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。治理節(jié)能措施如下。落實組織和治理體系。加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識。(3)建立能源消耗的打算和考核制度。在運行治理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別留意掌握空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間。合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)約能源。房屋修理治理效勞、設(shè)備設(shè)施治理效勞和消防治理效勞是管理效勞的重點工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備治理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)治理的重要內(nèi)容之一，消防治理效勞直接涉及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。觀點正確與否的推斷如下。(1)不正確。理由：物業(yè)效勞的消防安全治理涉及整個物業(yè)工程。(2)不正確。理由：物業(yè)效勞合同是由業(yè)主和物業(yè)治理公司簽訂的。(3)正確。正確。不正確。理由：《物業(yè)治理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)治理企業(yè)的同意后，依據(jù)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項修理資金，也可以依據(jù)業(yè)主大會的打算使用。第五篇：2023年注冊物業(yè)治理師《物業(yè)治理實務(wù)》考試真題及答案2023一、單項選擇題〔10題，每題11個符合題意〕1、入住的實質(zhì)是〔〕交付物業(yè)的過程。A、建設(shè)單位向業(yè)主B、物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主C、施工單位向建設(shè)單位D、施工單位向業(yè)主2、以下物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)對房屋治理建筑面積要求的是〔〕A、高層8050萬平方米B、多層80萬平方米，50C、高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米D、多層50305萬23、以下各工程，必需通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的是〔〕。A、工廠集體宿舍B、建寫字樓C、建商品住宅樓D、部隊營房4、關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會的說法，正確的選項是〔〕。A、評標(biāo)委員會B5C、由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會 D.、外聘專家不得少于五分之四5、在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是〔〕。A、完好房B、根本完好房C、一般完好房D、危急房6、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由〔〕組成。A、物業(yè)治理公司的全體員工B、物業(yè)工程部的全體員工C、全體秩序維護員D、全體業(yè)主7、員工的解聘包括〔〕三種狀況。A、員工辭職、辭退和資遣B、員工辭職、開除和資遣C、員工辭退、終止合同和派遣D、員工辭退、曠工和除名8、物業(yè)效勞企業(yè)承受與處理業(yè)主投訴的原則是〔〕。A、肯定要滿足業(yè)主的合理需求B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求/7C、要有償滿足業(yè)主的合理需求D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求9、一般狀況下，不屬于物業(yè)效勞企業(yè)職能機構(gòu)的是〔〕。A、物業(yè)分公司B、人力資源部C、財務(wù)部D、經(jīng)營治理部10、物業(yè)效勞企業(yè)在早期介入階段效勞的對象是〔〕單位。A、建設(shè)B、施工C.、規(guī)劃設(shè)計D、監(jiān)理二、多項選擇題〔共5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項，錯選，此題不得分；少選，0.5〕11、關(guān)于對員工嘉獎的說法，正確的有〔〕。A、物質(zhì)嘉獎與精神嘉獎相結(jié)合B、員工做出了成績，符合嘉獎標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)馬上予以嘉獎C、嘉獎應(yīng)承受公開透亮的方式D、嘉獎程度要與員工的奉獻相符E、嘉獎的方式保持全都，不應(yīng)變化12、物業(yè)治理投訴處理的要求有〔〕。A、對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B、承受和處理業(yè)主投訴要做具體記錄，并準(zhǔn)時總結(jié)閱歷C、盡快處理，臨時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進D、承受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E、對業(yè)主的過多要求不予理睬13、物業(yè)綠化日常治理的內(nèi)容有〔〕。A、澆水、施肥BC、翻改造D、花木種植E、中耕除草14、常規(guī)物業(yè)治理包括〔〕等。A、消防設(shè)備維護B、房屋出租C、配套商業(yè)的經(jīng)營D、道路停車位的治理E、樹木的養(yǎng)護15、以下資產(chǎn)中，其折舊可計入物業(yè)效勞本錢的有〔〕。A、生活水泵B、清潔用掃地車B、立體車位停車架DE、剪草機三、案例題〔14162980〕案例一/7某住宅小區(qū)入住缺乏兩年，前期物業(yè)治理由開發(fā)商托付的甲物業(yè)治理負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會成立后打算選聘乙物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)小區(qū)的物業(yè)治理工作，業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交?，F(xiàn)場交接時，乙公司派工程經(jīng)理一人，在甲公司人員伴隨下觀看了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運行狀況。觀看結(jié)果是除局部屋面漏水外，其他局部運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)有開發(fā)商解決。于是，甲乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商供給的前期物業(yè)資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。費用交接時，甲公司提出因有局部未實際居住的業(yè)主以沒有承受效勞為由，不繳納物業(yè)效勞費，致使小區(qū)物業(yè)效勞經(jīng)營虧損，期望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收入沖抵。上述狀況乙公司賜予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。接收后，乙公司便間續(xù)覺察局部電梯存在故障，支出大量修理費用。問題：16、本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確？簡潔說明理由?！?分〕答案要點：不正確，移交雙方：依據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)治理機構(gòu)治理工作移交內(nèi)容規(guī)定：物業(yè)治理機構(gòu)更迭時，原來物業(yè)治理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向的物業(yè)治理企業(yè)移交。17、本案例中對于局部屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)？甲乙兩公司的處置方法是否正確？簡潔說明理由。〔4分〕答案要點：甲公司的解釋正確，做法不正確，對于屋面漏水問題，依據(jù)《物業(yè)承接查驗》中物業(yè)治理機構(gòu)治理工作移交內(nèi)容規(guī)定：屋面屬于公共部位，應(yīng)列入承接查驗內(nèi)容，而案例中未列入承接查驗交接內(nèi)容中。18、物業(yè)資料的移交應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容〔請列舉〕？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符后檔案治理規(guī)定？簡要說明理由?！?〕答案要點：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗收資料，施工設(shè)計資料，機電設(shè)備資料等；業(yè)主入住資料，包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，相片；房屋裝修資料，包括裝修申請書，裝修驗收表，裝修圖紙，消防審批，驗收報告，違章記錄；治理資料，各類值班記錄，設(shè)備修理記錄，水質(zhì)化驗報告等各類效勞質(zhì)量記錄；財務(wù)資料，包括固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄；合同協(xié)議書，人事檔案資料，其他需要移交的資料，應(yīng)按資料分類列知名目，依據(jù)名目名稱、數(shù)量逐一清點是否相符合完好。本案例中不符合檔案治理規(guī)定，案例中甲公司未移交入住資料，依據(jù)《檔案治理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料，嚴(yán)禁銷毀、喪失和損壞，同時做好防腐、防沖蝕等。19、本案例中局部業(yè)主拒繳物業(yè)效勞費的理由是否成立？簡要說明理由。甲公司提出的欠費以廣告收入沖抵的處理方式是否恰當(dāng)？請列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶?7理方法〔4分〕答案要點：不成立，物業(yè)效勞是公共效勞，雖業(yè)主未入住，物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護，環(huán)境衛(wèi)生，秩序維護，公共區(qū)域的維護不因局部業(yè)主未入住意志而終止效勞，所產(chǎn)生的費用由業(yè)主擔(dān)當(dāng)；依據(jù)《物業(yè)治理條例》規(guī)定：未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納，依據(jù)案例中提示：假設(shè)開發(fā)商已通知業(yè)主，業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的，由業(yè)主擔(dān)當(dāng)效勞費用，假設(shè)開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的，由開發(fā)建設(shè)單位擔(dān)當(dāng)物業(yè)效勞費用:甲公司提出的欠費以廣告費收入沖抵的方法不恰當(dāng)，依據(jù)《物業(yè)治理條例》相關(guān)條款規(guī)定：利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收入屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)優(yōu)先補充修理資金。1、甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費用，或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，維護自身的權(quán)益。2、經(jīng)營廣告收入費用應(yīng)向全體業(yè)主公示，優(yōu)先并補充修理資金。亦可爭取全體業(yè)方法見，由全體業(yè)主決議使用用途。20、你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接查驗工作？簡要說明理由〔8〕答案要點：1、明確交接主體和次序；此類物業(yè)的物業(yè)治理工作移交是原物業(yè)治理機構(gòu)將物業(yè)治理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)治理工作移交給預(yù)備接收的物業(yè)治理企業(yè)，而不是原物業(yè)治理機構(gòu)向預(yù)備承接的物業(yè)治理企業(yè)直接移交。2、各項費用和資產(chǎn)多大移交，共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接收、承接時的物業(yè)治理運作連接是物業(yè)治理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。3、如承接的局部物業(yè)工程還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修工程，負(fù)責(zé)保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理狀況，并在必要時供給原施工或選購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。4、在物業(yè)治理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全面覺