昆山商業(yè)綜合體項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告謹(jǐn)呈:江蘇衡山置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。報(bào)告整體思維導(dǎo)圖分析開發(fā)目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)情境、約束條件界定本報(bào)告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進(jìn)行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場(chǎng)分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項(xiàng)目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場(chǎng)

酒店市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)總體定位商業(yè)等級(jí)商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風(fēng)格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算

項(xiàng)目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計(jì)報(bào)告整體思維導(dǎo)圖分析開發(fā)目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)情境、約束條件界定本報(bào)告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進(jìn)行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場(chǎng)分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項(xiàng)目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場(chǎng)

酒店市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)總體定位商業(yè)等級(jí)商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風(fēng)格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算

項(xiàng)目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計(jì)第一部分：界定本報(bào)告需解決的核心問題S-C-Q基本結(jié)構(gòu)——界定問題的分析模型資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的對(duì)比

界定：本報(bào)告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報(bào)告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)過(guò)一個(gè)住宅樓盤——衡山城，樓盤品質(zhì)較高，帶動(dòng)開發(fā)商在當(dāng)?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥?。但未有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和資源，對(duì)自身的初始資金啟動(dòng)量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預(yù)期年投資回報(bào)率、建設(shè)招商及運(yùn)營(yíng)周期、回報(bào)周期等指標(biāo)不明確；期望在物業(yè)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最高的投資回報(bào)率；提出有關(guān)本項(xiàng)目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動(dòng)區(qū)及啟動(dòng)模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作的前提下，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的投資回報(bào)最大化；協(xié)助開發(fā)商確定主力店，協(xié)助制定招商書等；商業(yè)部分的限高、建筑覆蓋率等指標(biāo)未定在政府已確定的衡山城項(xiàng)目整體指標(biāo)中，分析并剝離出該部分，并對(duì)其進(jìn)行物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對(duì)于既能保證市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對(duì)最大收益回報(bào)的各物業(yè)類型和功能組合的假設(shè)和驗(yàn)證；政府希望該項(xiàng)目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內(nèi)功能；項(xiàng)目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場(chǎng)有一定發(fā)展?jié)摿Γ幌Ｍ谑袌?chǎng)滿足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時(shí)保證項(xiàng)目的盈利性如何在確保市場(chǎng)有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對(duì)高樓的棟數(shù)、體量、功能、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；現(xiàn)實(shí)情景與開發(fā)目標(biāo)的對(duì)比

界定：本報(bào)告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實(shí)情景）R2（開發(fā)目標(biāo)）本報(bào)告需解決的核心問題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級(jí)較低，無(wú)明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項(xiàng)目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來(lái)，商業(yè)認(rèn)知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。區(qū)域內(nèi)雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)規(guī)劃建造火車站南廣場(chǎng)，與目前臟亂差的北廣場(chǎng)商業(yè)有一定連接；領(lǐng)先昆山半步的商業(yè)綜合體項(xiàng)目；希望借助商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體增值，樹立項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力項(xiàng)目在招商后短期內(nèi)活起來(lái)，并保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對(duì)昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)認(rèn)知度不高的情況下，把握本項(xiàng)目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項(xiàng)目的商業(yè)等級(jí)、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競(jìng)爭(zhēng)格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報(bào)儲(chǔ)告需走解決鵝的核冰心問混題梳艱理如何椒在滿搭足開金發(fā)商悅初始影資金連投入忙、后送續(xù)現(xiàn)匆金流亂運(yùn)作疲、政哪府要扒求和塵市場(chǎng)應(yīng)條件秧的前掛提下實(shí)現(xiàn)刊相對(duì)搖的投鎮(zhèn)資回潛報(bào)最致大化核心歇問題如何獸保證“既能鈴滿足賭市場(chǎng)擦定位監(jiān)實(shí)現(xiàn)委，又臺(tái)能滿咐足政蠢府規(guī)立劃審斤批要驅(qū)求，賄并可騙實(shí)現(xiàn)慢相對(duì)居最大紹收益斤回報(bào)”的前棋提下痛，確否定各終物業(yè)牙類型滲及比兵例組上合；分解雄問題腰（一甜）如何百對(duì)昆兼山市餃商業(yè)籮發(fā)展孕趨勢(shì)岸作出罰正確垮的前憤瞻式嫩預(yù)判繞；并四基于但本項(xiàng)私目所駁在城御市及途區(qū)域語(yǔ)商業(yè)與發(fā)展步的客攤觀事竊實(shí)，吧正確立進(jìn)行阻商業(yè)糠定位朗，引字領(lǐng)區(qū)與域商批業(yè)發(fā)茫展的臟同時(shí)因，保業(yè)證本莫項(xiàng)目添的前揮瞻式系視角恭、品扔牌影勁響力蕩和成照功運(yùn)稍作？如何吧在兼拍顧市里場(chǎng)有吸足夠稱需求賀的前史提下濱，兼忌顧政尊府的校形象詢要求攔，和顆企業(yè)蝴的資賤金運(yùn)淚作能膊力和返盈利謊要求距？對(duì)功是否渡做高循樓，吐及功灣能、掠棟數(shù)坑、體雨量、聾目標(biāo)狡客戶盞和產(chǎn)裳品特服征進(jìn)襯行定扛位；分解倚問題道（二紫）分解住問題漲（三盾）報(bào)告削整體鞏思維勵(lì)導(dǎo)圖分析腸開發(fā)墾目標(biāo)膚、現(xiàn)輔實(shí)情射境、網(wǎng)約束獅條件界定慣本報(bào)班告應(yīng)香解決獨(dú)的核爺心問播題為解陰決核淡心問欲題而鴨進(jìn)行帝的基毯礎(chǔ)分執(zhí)析（進(jìn)發(fā)展定戰(zhàn)略仁及定飾位基撓礎(chǔ)）城市恩宏觀怒市場(chǎng)堡分析城市執(zhí)規(guī)劃弱發(fā)展株分析城市森微觀渣市場(chǎng)熱分析區(qū)域上商業(yè)累市場(chǎng)角分析商業(yè)青綜合剪體的伸發(fā)展賓與收仔益模是式研困究項(xiàng)目吳整體翻發(fā)展勵(lì)戰(zhàn)略項(xiàng)目陣整體悅定位確定埋物業(yè)調(diào)類型寫字曬樓市速場(chǎng)酒店墊市場(chǎng)商業(yè)炒市場(chǎng)總體逢定位商業(yè)失等級(jí)商圈酸劃定商業(yè)愛體量主要研服務(wù)掛群體商業(yè)倍主題建筑升形式植及風(fēng)很格功能妥布局重建議業(yè)態(tài)尋分配罩比例警建議各物段業(yè)類淚型定變位項(xiàng)目揚(yáng)初步處經(jīng)濟(jì)醬測(cè)算項(xiàng)目?jī)H地塊良解析各物陪業(yè)類隔型分他配比夢(mèng)例空間升設(shè)計(jì)第二屋部分傭：整注體定羨位基秩礎(chǔ)分擋析城市航宏觀臨市場(chǎng)茄分析城市冬規(guī)劃?rùn)M發(fā)展紛分析城市賄微觀霉市場(chǎng)滑分析本項(xiàng)映目地屢塊解替析及SW抓OT分析區(qū)域傾商業(yè)索市場(chǎng)紋分析一、量城撒市宏爸觀市換場(chǎng)分作析GD搬P發(fā)展酒水平長(zhǎng)分析昆山礙市宏懶觀經(jīng)小濟(jì)分揀析總蕉領(lǐng)昆山欠市宏觀判經(jīng)濟(jì)醒分析總體加結(jié)論社會(huì)連商品零零售脹總額霞分析人民潤(rùn)生活藥指標(biāo)酸分析產(chǎn)業(yè)訊結(jié)構(gòu)舟發(fā)展袍分析宏觀委經(jīng)濟(jì)淹概述人口靈結(jié)構(gòu)汽變化哀分析1313[宏觀共經(jīng)濟(jì)廳分析]宏觀齡經(jīng)濟(jì)豆概述（1）謠昆山醫(yī)市地處上海襪與蘇芝州中館部，賠依托答于上還海和廉蘇州發(fā)展掙，全市有十季個(gè)鎮(zhèn)幫和一逝個(gè)國(guó)糖家級(jí)心經(jīng)濟(jì)鋪開發(fā)抬區(qū);（2）昆山矛發(fā)展擾速度掉較快跌，吸以引外些資和炎世界50紐奉0強(qiáng)企困業(yè),在全循國(guó)縣罰級(jí)市絲式排列砌第一（3）昆頭山市產(chǎn)業(yè)聰結(jié)構(gòu),以工額業(yè)為唱主導(dǎo)港，第售三產(chǎn)抗業(yè)發(fā)五展相對(duì)即滯后或，但賣有比級(jí)較大融的發(fā)掘展?jié)撽?yáng)力;（4）昆困山市槍總?cè)丝谝酝馍苼?lái)暫庸住人躁口居你多．20湯05年始退，外來(lái)唇暫住征人口亭數(shù)首薦次高慌于本糠市戶沸籍人簽口數(shù)法，０朋６年持盟續(xù)并青有上并升趨往勢(shì);（5）謀昆肯山市商業(yè)目前渴存在堪散、兵亂、校差的特點(diǎn)，多尿?yàn)榻謪^(qū)商妨業(yè)，勵(lì)集中往商業(yè)詳不發(fā)測(cè)達(dá)，氏商業(yè)教發(fā)展站水平物較低翻。（6）昆衡山市商業(yè)猴業(yè)態(tài)目前確處于爭(zhēng)大賣鳥場(chǎng)主創(chuàng)導(dǎo)的塘階段家，商業(yè)業(yè)色態(tài)層油次滯咬后于億本市樹的人宗均GD罪P水平陳和可承支配收入仰水平盲。（7）昆俘山市膝高收仰入消蹈費(fèi)者滴普遍棟存在米到上相海、遍蘇州恥購(gòu)物、證娛樂怠的消鈔費(fèi)習(xí)相慣。昆山邁宏觀戀經(jīng)濟(jì)碼概述地理姐位置便、構(gòu)考成、摔經(jīng)濟(jì)匠地位嘴、產(chǎn)俘業(yè)結(jié)新構(gòu)、繼人口久結(jié)構(gòu)吧、商傲業(yè)發(fā)錦展、筆消費(fèi)然習(xí)慣返回1414昆山人均GD罵P水平高于羅上海疾，剔鑰除高丹估因逢素之尚后踏依然幸可說(shuō)護(hù)明本丑地房盼地產(chǎn)倘市場(chǎng)俗處于高速賞發(fā)展階段年份20滑0320挑0420棒0520積06人均GD積P（元/人）30覺82謊6.統(tǒng)5145坑20務(wù)3.樣1654晝32盆4.緩1568惕62膠8.且48人均GD競(jìng)P增長(zhǎng)膝率16補(bǔ).9拴5%42斥.6賀5%32塵.9虹5%（1）昆貫山市GD告P近六首年平持均增長(zhǎng)率達(dá)到29昌.4恢1%。（2）按月年末耳戶籍察人口洗數(shù)計(jì)姜算，憲昆山市人均GD舞P20景06年達(dá)收到14顫10龜63元，組根據(jù)沉當(dāng)前跪匯率，饒約合18捐80見8.覽4美元慢。在蘇州行及江哨蘇省錦中位險(xiǎn)居第扛一。（3）考記慮到讀昆山薄特殊虹的外灶向型傷經(jīng)濟(jì)和麗大量勢(shì)外來(lái)仆人口護(hù)，實(shí)叼際人均GD頸P調(diào)整為68瓣62傻8.羅48元，指根據(jù)冊(cè)當(dāng)前披匯率最，約喘合91耍50綢.4省6美元洽。高歲于上調(diào)海84躺36邁.5美元周，昆山推市仍跌然處于較鄉(xiāng)豐高的四水平歸。房地本產(chǎn)預(yù)尺警系揭統(tǒng)判幸斷——鐵GD愚P增速驕與房適地產(chǎn)謀發(fā)展蘆關(guān)系4%鞏-5卸%5%瘡-8掉%大于8%小于4%萎縮圖停滯似穩(wěn)蛙定發(fā)檔展高速產(chǎn)發(fā)展80供0-灰4,忘00揚(yáng)0U棵S$40紐奉00瀉-8由,0中00降US雕$0-彎80擺0U敵S$啟動(dòng)快期蘭快搖速發(fā)團(tuán)展期扒平背穩(wěn)發(fā)擇展期減緩遇發(fā)展姥期人均GD擠P與房期地產(chǎn)東發(fā)展終關(guān)系8,岔00院0-趨20霧,0磨00字US＄[宏觀張經(jīng)濟(jì)扒分析]GD燦P發(fā)展劇水平墊分析1515世聯(lián)徹認(rèn)為湖：從GD序P總量鋪和社乎會(huì)商濕品零古售總躺額看昆山醬目前頑處于陳第五巾梯隊(duì)蕩向第撤四梯想隊(duì)城倚市過(guò)吊渡過(guò)栗程中齊，發(fā)防展?jié)摷诹Υ蟮谝粡U梯隊(duì)析：上海胡、北鞏京第二東梯隊(duì)乏：廣州拘、深以圳第三憤梯隊(duì)途：蘇州肚、天財(cái)津、女重慶低、杭爬州、守?zé)o錫誦、青單島、素寧波婦、南伙京、企成都跑、大槍連、蒜沈陽(yáng)北、武妥漢第四邊梯隊(duì)舍：東莞還、唐閱山、殼濟(jì)南課、石站家莊產(chǎn)、哈稼爾濱朵、鄭念州、具長(zhǎng)沙蒼、福劫州、善淄博曬、常綢州、鵲西安第五艱梯隊(duì)旗：昆明添、廈宣門、餓南昌鼓、太柄原、跪合肥留、南警寧、測(cè)廊坊曲、宜偏昌、龜烏魯虧木齊零、蘭探州、廚桂林默、貴遮陽(yáng)、條柳州與、遵至義、孤?？赱宏觀掠經(jīng)濟(jì)碑分析]GD渴P發(fā)展唉水平脆分析1616世聯(lián)晚認(rèn)為犯：昆恰山市業(yè)態(tài)泉發(fā)展鄙進(jìn)程愿與人蠻均GD調(diào)P水平存在樂明顯錯(cuò)位，可攤能受悠其地皆理位眠置、荷人口愚結(jié)構(gòu)拍和消艘費(fèi)習(xí)啄慣影麥響返回原因：（1）由晉于大疼量外療來(lái)商膝旅人鼻口和避暫住揪人口升，人罪均GD皇P水平銀經(jīng)調(diào)姿整后崖，依棵然存者在高院估（2）由占于靠辛近上第海，柴本地喇中高輸收入射人群焰普遍汗存在燒到上釣海購(gòu)吉物季習(xí)慣取，制盟約了云本地樂業(yè)態(tài)狗升級(jí)[宏觀幼經(jīng)濟(jì)股分析]GD屈P發(fā)展哲水平侮分析1717第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1綱)昆山答目前捎處于第二決產(chǎn)業(yè)代占主網(wǎng)導(dǎo)的病階段，但講是目沒前第頑二產(chǎn)誓業(yè)所殃占比夾重增徐長(zhǎng)放膀緩，守甚至你有所劑下降刃。第薦三產(chǎn)盜業(yè)所逐占比樓重在02、03年大耐幅下奸降之已后，芒近年途開始柜緩慢屠增長(zhǎng)喘。(2湖)在將讀來(lái)一蜜段時(shí)羞期內(nèi)圖，第拖二產(chǎn)私業(yè)的患增長(zhǎng)竄將會(huì)櫻放緩賢，所槳占比角重會(huì)迷穩(wěn)定惱甚至阻逐步戰(zhàn)下降全。第三饑產(chǎn)業(yè)祝將會(huì)強(qiáng)獲得應(yīng)更快內(nèi)的發(fā)鉆展。（3）產(chǎn)恐業(yè)結(jié)繪構(gòu)的偵變化透會(huì)進(jìn)稼一步行提高疫昆山身人民隙收入緣瑞水平局，同狂時(shí)刺厲激商室業(yè)的箱發(fā)展。世聯(lián)希認(rèn)為含：昆山譽(yù)處于祝二產(chǎn)證占主謝導(dǎo)的盜發(fā)展枯階段諸，但綁已出險(xiǎn)現(xiàn)向太三產(chǎn)編占主餐導(dǎo)階救段開稠始過(guò)潑渡的壇趨勢(shì)默，三扯產(chǎn)目嘴前發(fā)彩展相諒對(duì)滯紅后，蛛但有姑發(fā)展井潛力[宏觀耍經(jīng)濟(jì)誰(shuí)分析]產(chǎn)業(yè)吉結(jié)構(gòu)概發(fā)展纏分析1818第三產(chǎn)業(yè)細(xì)分2006年產(chǎn)值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點(diǎn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政業(yè)2802353.0%2.6%0.4信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)1652391.8%1.7%0.1批發(fā)和零售業(yè)7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業(yè)2217252.4%3.2%-0.8金融業(yè)3152863.43.4教育729970.80.8文化、體育和娛樂業(yè)308950.30.3（1）從督第三輛產(chǎn)業(yè)彎的細(xì)植分行紡業(yè)看鉤，批每發(fā)和決零售槍業(yè)增測(cè)長(zhǎng)最傻為迅愁速，20怪06年占GD跑P比重俱比20設(shè)05年提仗高了0.徒6個(gè)百縱分點(diǎn)違，可令以說(shuō)聚，第棟三產(chǎn)裝業(yè)所秒占GD垮P比重?cái)z提高0.溪88個(gè)百海分點(diǎn)彩，批智發(fā)和糠零售掛業(yè)的宏貢獻(xiàn)公度最晌大。（2）這鞠種變準(zhǔn)化趨棗勢(shì)說(shuō)蛙明，柳在昆楊山第帳三產(chǎn)徒業(yè)發(fā)崖展的戰(zhàn)過(guò)程趨中，帆商業(yè)捆將最獎(jiǎng)可能馬起到霉主導(dǎo)胃的作靈用。很隨著廊本地伍平均挪消費(fèi)丙水平宇的提憲高和謎整體勇購(gòu)買等力市櫻場(chǎng)的織擴(kuò)大頃，將鵲會(huì)刺罪激本怠地集卷中式蒼商業(yè)津的發(fā)戶展，累提高嫩本地銜商業(yè)睡設(shè)施匪對(duì)本猶地居中民的深吸引稼力。器家樂趨福、殘歐尚牽、太低平洋好百貨賓的即翁將進(jìn)恒入，素正是丟這種伸趨勢(shì)輛的表能現(xiàn)。世聯(lián)逐認(rèn)為燒：商巨業(yè)將表在第疏三產(chǎn)停業(yè)的本發(fā)展項(xiàng)過(guò)程弊中成怪為最夫先增捕長(zhǎng)的格行業(yè)麥和增醬長(zhǎng)的肢主力直軍返回[宏觀傳經(jīng)濟(jì)稠分析]產(chǎn)業(yè)撤結(jié)構(gòu)典發(fā)展素分析昆山住市的饑人口垃結(jié)構(gòu)愈與產(chǎn)層業(yè)結(jié)姥構(gòu)關(guān)溫系緊交密第二嶄產(chǎn)業(yè)目前榜占主糊導(dǎo)地恰位，戰(zhàn)但多趣以企菜業(yè)鏈導(dǎo)低端斥為主孕，以衣制造窄加工團(tuán)廠形死式存習(xí)在，朵屬于譽(yù)勞動(dòng)牌密集閘型企波業(yè)，客以臺(tái)阻商居取多，擋目前籠臺(tái)商咱在昆肝山投度資的哥公司汁已經(jīng)言超過(guò)10故00家；一方仿面需乏要大架量本地篩及外危來(lái)勞爺動(dòng)力的技窗術(shù)支承撐，悉月薪次多在10給00貫-1妙50鍋0之間樹，屬枯于低閥收入祥人群?jiǎn)危灰环窖澝嫘枧乙_(tái)桑灣本爆地人球員的餅管理濱支撐賣。并醫(yī)據(jù)統(tǒng)勁計(jì)，們目前伶常駐養(yǎng)昆山跑的臺(tái)者籍人香士已囑超過(guò)10萬(wàn)人圣，多睛為中汪高層廁管理肥者，臺(tái)商米及其絮家屬構(gòu)成近了一恭個(gè)超患出平信均水敏準(zhǔn)的笛高消儀費(fèi)人促群。一方害面需妙要大房誠(chéng)量本地殃及外柳地人時(shí)士作番為中宋基層揪管理趨者，月關(guān)收入秧多在20范00鄙-3健00叨0元，曠屬于貪平均俘偏低控收入葛人群搭；第三忽產(chǎn)業(yè)由商曾業(yè)經(jīng)明營(yíng)和鎮(zhèn)企業(yè)悉運(yùn)作粗構(gòu)成輸，比季例較酬小，麗但有使發(fā)展戀潛力辟，以址本地璃中小戰(zhàn)型企拼業(yè)和擊上海藝蘇州非的外線來(lái)企脫業(yè)為老主；一方頓面，懇各類嶄商業(yè)外來(lái)埋打工成人員，收攔入普啊遍偏欣低，槳約為10泰00吸-1濾50食0元左唐右；一方帥面，逆各類商業(yè)席企業(yè)捉主或刃投資粗者，本肚地外丟地均海有，頌收入法較高潛；一方喚面，古各企首業(yè)的普通晉工作陡人員，收各入偏墓低，笑約為20捕00攏--帝25襪00元；一方提面，曾各企添業(yè)的中高齊層人再員，收考入中雹等偏憑高，塌約為40威00誘-5職00裳0元；其他煌（國(guó)欄企政像府）昆山談?wù)_公務(wù)往員，喚均為普本地晝?nèi)耍瑝厥杖脲\較高滔；普通弄國(guó)企逝中層德員工暖，月寬收入反為10池00炊-2歐00靈0，屬齊于低撿收入東人群今；[宏觀航經(jīng)濟(jì)潑分析]人口循結(jié)構(gòu)醋發(fā)展粉分析昆山盈市的隔人口傘結(jié)構(gòu)斬屬于橡啞鈴茂狀分共布特壘征，商外來(lái)姻人口不大于導(dǎo)本地唐人口迫數(shù)量平均收入中產(chǎn)階級(jí)人群低收入人群高收入人群第二登產(chǎn)業(yè)堡制造超加工梯型低廟端企嫁業(yè)的薯技術(shù)勻工人伴（主閣要?jiǎng)谀羷?dòng)力術(shù)）商業(yè)加外來(lái)粉打工限經(jīng)營(yíng)隨人員第三譜產(chǎn)業(yè)慰企業(yè)山的普膽通員爐工（速本地舟外地諒人士餃均有第二暗產(chǎn)業(yè)麗制造紋加工堪型低蹦端企貓業(yè)的伍中基束層管臺(tái)理者鏡（本咸地外躍地人孔士均傭有）第二返產(chǎn)業(yè)膊制造壘加工亡型低編端企擁業(yè)的沿高層部管理惹人員憶及家求屬（換臺(tái)商喉及其煌家屬?gòu)B為主迎）各類芝商業(yè)枝企業(yè)饞主及劫投資哪者昆山繭市政紡府公粘務(wù)員第三定產(chǎn)業(yè)拆企業(yè)燦的中月高層透管理餅者[宏觀范經(jīng)濟(jì)億分析]人口脹結(jié)構(gòu)悲發(fā)展幸分析2121昆山坑市近臭幾年酷總?cè)宋箍跀?shù)僚增長(zhǎng)茄迅速泛，其布中自赤然增袖長(zhǎng)率敲為3.純55豎%。，側(cè)人口職的增偏長(zhǎng)主秒要是萍由于嫌機(jī)械計(jì)增長(zhǎng)壤引起考的。赴外來(lái)耀人口躺的大麗量進(jìn)項(xiàng)入為貍昆山稻的商夸業(yè)發(fā)屬展提酒供了爬強(qiáng)大煤的購(gòu)充買力丙。世聯(lián)那認(rèn)為傾：外誓來(lái)人焦口的梨大量妙進(jìn)入錢為昆撞山的掌商業(yè)歪發(fā)展汗提供足了機(jī)盤會(huì)和晶市場(chǎng)職，同病時(shí)為綠三產(chǎn)嘗的發(fā)較展奠原定良朵好的絡(luò)需求敬基礎(chǔ)昆山狼市的GD絨P增長(zhǎng)敗與暫蘇住人址口的智增加窗有很治強(qiáng)的狗相關(guān)章性;昆山葵市的杰經(jīng)濟(jì)塵增長(zhǎng)籌在相央當(dāng)程雄度上段依靠乏外來(lái)頃勞動(dòng)惡力支珍撐;昆山房誠(chéng)市人蕩口增椅長(zhǎng)的蓮根本濤動(dòng)力驚在于種其外結(jié)向型告經(jīng)濟(jì)需的快慮速增副長(zhǎng);[宏觀犧經(jīng)濟(jì)這分析]人民槳生活產(chǎn)指標(biāo)系分析222220貓06年外移來(lái)暫焦住人伍口中蓬，務(wù)愚工人持員為51雕97臉31人，旦占到71深%。經(jīng)看商和憐服務(wù)幸人員梨各占調(diào)到9%和7%。經(jīng)商雨人員招和務(wù)渠工人適員中匪的高剖層人寬員具鋸有較抖高的運(yùn)消費(fèi)纖力，憂會(huì)更至多的兵刺激到酒店包、餐意飲、申娛樂辱等行縣業(yè)的吸發(fā)展。昆山芳市外液來(lái)人哨口以經(jīng)商筒、務(wù)工突和服基務(wù)人醬員為主經(jīng)商汗和務(wù)及工人繪員中層的高堡層人賊員具有吸較高位消費(fèi)約力，咽會(huì)更暖多刺傅激酒題店、系餐飲對(duì)、娛耽樂等瞇行業(yè)營(yíng)的發(fā)利展。[宏觀次經(jīng)濟(jì)曲分析]人民鋪生活痕指標(biāo)川分析232304、05、06年昆就山人守均消竟費(fèi)性蓮支出適占人酒均可堅(jiān)支配唐收入防比例勇，分串別為喪：68恨.5芬3%、67某.2綱9%、66朽.9伶2%表明我昆山述市的繁居民奧消費(fèi)扒增加喂速度貞小于液可支忌配收孝入的估增加礦，冤顯示人民良潛在群消費(fèi)恢能力宇強(qiáng)大，事城市盯消費(fèi)叉潛力省大，商業(yè)貢發(fā)展堡潛力被巨大世聯(lián)你認(rèn)為煮：探結(jié)合局“業(yè)屠態(tài)錯(cuò)配位關(guān)奏系、緒產(chǎn)業(yè)金發(fā)展根機(jī)會(huì)余、人胞口結(jié)哲構(gòu)特閥點(diǎn)、勺人民凡潛在粗消費(fèi)亮能力聲大”阿等觀擴(kuò)點(diǎn)，季昆山客市商業(yè)家潛力扣巨大源，有肯待挖腹掘[宏觀功經(jīng)濟(jì)史分析]人民賞生活賴指標(biāo)虧分析2424昆山寄家庭虎結(jié)構(gòu)都為兩靜口或臣三口姻之家,整體籠年齡侍結(jié)構(gòu)屈偏向挽年輕不同攀收入鏡家庭落支出展均集蛛中于盾衣著投、交悠通通挖訊、牲娛樂現(xiàn)教育釋文化六服務(wù)圓方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上戶均家庭人口數(shù)3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1孟)家庭義人均未收入80溪0元以簡(jiǎn)上的蠅家庭紋中，懼對(duì)衣著的支句出急嫌劇上近升，消平均退每月相衣著逆總支劣出在10筑00元以宏上。家庭塌人均把收入50獅00元以忘上的昆家庭虛每月湊衣著的支出越更是烈高達(dá)51糧28便.6屬2元。(2禾)家庭念人均身收入80玻0元以足上的拜家庭壯中，交通罷和通希訊的支強(qiáng)出也或相對(duì)樣較高瘋，基犧本每輝月支拔出在10備00元以叼上，家庭浸人家?guī)Z收入40丙00元以替上的賊家庭維此方挽面每劫月支招出更逮是高累達(dá)20笨00元以序上。(3苗)家庭差人均利收入80丹0元以線上的逼家庭雹中，中在娛樂靈教育盞文化壩服務(wù)方面壞的每恐月支倡出都槐在15同00元以酒上。脅其中壺：30家00耳-4孫00著0元之染間區(qū)簽段支逐出高艇達(dá)86總23柄.5耽9元，40腰00續(xù)-5探00件0之間細(xì)元區(qū)瞎段支棵出高辟達(dá)52邊15已.8死3元，50拆00元以劇上區(qū)輩段更是數(shù)高達(dá)19屋36書4.灶09元。[宏觀叼經(jīng)濟(jì)終分析]人民粱生活駐指標(biāo)誘分析2525（1）昆企山市杏目前幻玉恩格溝爾系取數(shù)為34幼%，根蹈據(jù)國(guó)掘際標(biāo)戶準(zhǔn)，昆已進(jìn)元入富堡裕階瘋段。（2）從顧消費(fèi)呀結(jié)構(gòu)憑變化杏趨勢(shì)餐可以彎看出盤，昆炕山市寧消費(fèi)既的重茶點(diǎn)開直始轉(zhuǎn)燭向服裝休、耐吧用消守費(fèi)品斥、室轉(zhuǎn)內(nèi)裝炕飾、扯醫(yī)療正保健攀、通河訊、熔文化損娛樂等方西面。世聯(lián)撒認(rèn)為判：昆離山市峰居民副的消戰(zhàn)費(fèi)重僚點(diǎn)正高在發(fā)往生急炊劇的店變化從，耐用嘉消費(fèi)衣品、佩服裝攜、醫(yī)績(jī)療保繭健、檢文化矩娛樂顯正在搭成為駐消費(fèi)駕熱點(diǎn)。返回[宏觀授經(jīng)濟(jì)上分析]人民救生活烈指標(biāo)欺分析2626（1）昆槳山市泛的社押會(huì)消惠費(fèi)品績(jī)零售選總額文一直涌處于叢高速墻增長(zhǎng)秩，20堆06年增撕長(zhǎng)率揮達(dá)到17勾.4辮4%。（2）20櫻01年，比昆山原市區(qū)扯消費(fèi)柜品零通售額壺占全拆市的中比重剛為57典.9荒4，20福06年提耀高到61俊.1截7。昆氣山市烤區(qū)對(duì)括周邊清鄉(xiāng)鎮(zhèn)歷的集石聚效縱應(yīng)有局所增濁強(qiáng)。（3）連產(chǎn)鎖經(jīng)岔營(yíng)零蜘售企神業(yè)營(yíng)秤業(yè)收寬入占轎零售沖企業(yè)雹營(yíng)業(yè)紹收入地的比倍重為9.儲(chǔ)49謊%，說(shuō)護(hù)明昆探山零世售企屆業(yè)連釋鎖化霞程度義低，歇仍處欲于單帶體店厚鋪獨(dú)家立經(jīng)庸?fàn)I、孝規(guī)模屠分散召的階言段。世聯(lián)辱認(rèn)為錘：昆寸山市叫社會(huì)恒消費(fèi)橋品零甩售額塞快速聲增長(zhǎng)摘，市區(qū)礦對(duì)商謀業(yè)集異聚效肆應(yīng)的譽(yù)需求仁有所去增強(qiáng)晴。返回[宏觀盟經(jīng)濟(jì)舍分析]社會(huì)質(zhì)零售坦品總販額分觀析昆山烘市宏加觀經(jīng)料濟(jì)分曲析結(jié)燙論世聯(lián)藥認(rèn)為溫：（1）綠受業(yè)輔態(tài)錯(cuò)貨位關(guān)刺系、固產(chǎn)業(yè)倚商業(yè)進(jìn)發(fā)展冶機(jī)會(huì)外、人芳民潛許在消思費(fèi)能打力、尼人口奧結(jié)構(gòu)護(hù)特點(diǎn)等因礙素影躺響，本地宵商業(yè)脖的未制來(lái)發(fā)衣展?jié)搻灹揞A(yù)大，戶目前姥尚未夜被挖妥掘出住來(lái)。（2）昆山料市居經(jīng)民消費(fèi)躬結(jié)構(gòu)正在悉發(fā)生變革，新夢(mèng)的消陶費(fèi)熱既點(diǎn)逐旅漸轉(zhuǎn)陶向“耐用判消費(fèi)品、蔑服裝施、醫(yī)騾療保替健、咬文化蓋娛樂”等業(yè)企態(tài)；這也為稠為商貪業(yè)業(yè)態(tài)懸升級(jí)和新業(yè)態(tài)拍的出固現(xiàn)提供計(jì)了市姨場(chǎng)基乳礎(chǔ)。（3）昆拌山市槐區(qū)對(duì)集棋中型普商業(yè)采的需放求有軍所增莊長(zhǎng)，但你目前羅本市玩商業(yè)碰依然男規(guī)模隆普遍姨過(guò)小，協(xié)集中聰和連富鎖水咳平落掏后，不能渾有效右滿足就需求們；返回[宏觀鑒經(jīng)濟(jì)稈分析]總論二、線城愈市規(guī)課劃發(fā)迫展分紐奉析29[規(guī)劃孫及現(xiàn)腔狀分亮析]昆山若的目必前城睡市職孕能定宮位為啟：1、長(zhǎng)菠江三棋角洲固地區(qū)滾核心尾城市燭上海迎周邊腥的重穴要的制造伍業(yè)基澇地；2、蘇嚴(yán)錫?？薅际泻跞χ行B接泳蘇滬槽的外向互型經(jīng)覆濟(jì)發(fā)兩達(dá)的辛城市；3、中透心城績(jī)區(qū)是答昆山行市域贏的政餐治、墓經(jīng)濟(jì)普、文腸化、酒科技景中心咳；4、適賠宜居渡住的進(jìn)現(xiàn)代獵化園邁林城倒市；5、蘇針南地駁區(qū)休躺閑度慮假、懂旅游段觀光襪基地舞之一灶；總體饞規(guī)劃究中，滲到20秤20年：昆山蒙市產(chǎn)業(yè)惰結(jié)構(gòu)從“二、公三、壺一”轉(zhuǎn)變團(tuán)為“三、翼二、踩一”的格互局以及毒發(fā)展休閑袋度假蜓、旅放游觀誤光的職饒能定汪位都要憲求大力脂發(fā)展陵商業(yè)世聯(lián)手認(rèn)為禽：昆網(wǎng)山市覆整體販規(guī)劃奸和職叮能定啟位與順經(jīng)濟(jì)攔自然龍發(fā)展市規(guī)律貓相吻屬合，偷經(jīng)濟(jì)男發(fā)展下的規(guī)級(jí)律結(jié)趨合政艱策的字支持蒼，將愉會(huì)大竄力促皺進(jìn)商怖業(yè)等蒙第三以產(chǎn)業(yè)謀的發(fā)堂展世聯(lián)才認(rèn)為誼：鑄七大襯片區(qū)筑的劃間分和取功能樂定位選透露盼了政簽府鞏涌固第耍二產(chǎn)株業(yè)，卷加速謹(jǐn)?shù)谌ぎa(chǎn)業(yè)扶的意遞圖昆山封市共軌分為7大規(guī)山劃片屠區(qū)中心耳城綜莫合片時(shí)區(qū)(玉山員鎮(zhèn)和秋昆山難經(jīng)濟(jì)末技術(shù)擇開發(fā)詳區(qū)整贈(zèng)合形扔成）北部謹(jǐn)片區(qū)(周市賣鎮(zhèn)、亦陸揚(yáng)忍鎮(zhèn)和承石牌框鎮(zhèn)整摧合形爽成)東部丑片區(qū)(花橋漆鎮(zhèn)和森陸家朋鎮(zhèn)整提合形俯成)吳凇澤江工磨業(yè)園伸片區(qū)(以張士浦鎮(zhèn)伏為核史心，絹包括焰正儀秘鎮(zhèn)和已部分足玉山膏鎮(zhèn))中部悼生態(tài)變農(nóng)業(yè)竭園區(qū)（主渡要是或張浦旺鎮(zhèn)）陽(yáng)橙骨湖休雀閑旅撇游片且區(qū)（以仔巴城圾鎮(zhèn)為很核心虛）南部撓水鄉(xiāng)癥古鎮(zhèn)煮旅游訪片區(qū)(周莊津鎮(zhèn)、沉錦溪貪鎮(zhèn)、慢千燈另鎮(zhèn)和波淀山致湖鎮(zhèn)種整合文形成嚇）[規(guī)劃股及現(xiàn)約狀分吵析]世聯(lián)崗認(rèn)為誦：7大片剩區(qū)中鍋，中脾心城洋綜合辛片區(qū)侵的商凡業(yè)及玻住宅另規(guī)劃小對(duì)本云項(xiàng)目倚定位必有直椅接影職響，仙是規(guī)棒劃研皆究的芳重點(diǎn)委所在中心發(fā)城綜嫁合片鋼區(qū)依據(jù)巾各自污定位黨及發(fā)痕展方向可簽分為5個(gè)片早區(qū)：中心宋城區(qū)城北界片區(qū)城南棵片區(qū)城西四片區(qū)城東釋片區(qū)中心室城區(qū)——規(guī)劃貢研究釘?shù)闹氐爸兄疂芍?.中心市城區(qū)柴的居所住發(fā)壁展趨豎勢(shì)2.中心靜城區(qū)啊的商窄業(yè)發(fā)己展趨桌勢(shì)城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國(guó)際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃粒及現(xiàn)謀狀分瞇析]世聯(lián)達(dá)認(rèn)為:中心恭城區(qū)笛未來(lái)島依然竄是城煉市商舍業(yè)中奏心,但發(fā)方展空蔑間有貍限，怠會(huì)逐觸漸向嶺外延油展;組成：由人醬民路稼、中炮山路蠟、亭五林路乳、柏慨廬中蟲路、翁前進(jìn)著中路尊、震甘川中路等抵城市問核心往地帶鄰主要外街道獻(xiàn)構(gòu)成莖；規(guī)劃溉：商業(yè)養(yǎng)、行暑政配婦套、頑居住挎、酒嚇店、表辦公憤等為進(jìn)一體貿(mào)的綜皇合型把核心區(qū)域逆，輻火射范飛圍可滑達(dá)全輪市及濫下屬都其他鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)騾；現(xiàn)狀糠：中心緩城區(qū)士基本已經(jīng)彩沒有汗空置稀土地粗可以隊(duì)出讓20嘩07年上哈半年僅有貨的5.朱60悲74萬(wàn)平再方米襲出讓凈土地，為騾定銷求住宅房即跑非普取通住喉宅用斃房，限制逢在一康級(jí)市蒜場(chǎng)流搏通；人民京路、甜亭林抽路、萬(wàn)中山宜路的央商業(yè)電一條丑街已拳逐步逐呈現(xiàn)外溢歷效應(yīng)，帶濟(jì)動(dòng)臨煌近的錢集街懸、西市瑭街雜、馬島鞍山產(chǎn)東路未的業(yè)帖態(tài)和意商場(chǎng)縮慧的出現(xiàn)；咳同時(shí)吹帶動(dòng)鏡震川令西路踢到中科路、鄭前進(jìn)列中路魂、朝陽(yáng)陽(yáng)西亞路等有街道的商陸業(yè)分底布；已形錯(cuò)成核避心帶知的商撇業(yè)集伸合趨成勢(shì)，背但彼碧此聯(lián)汽系松天散——形不非散神子散未來(lái)根，中集心城鍵區(qū)商鄭業(yè)依認(rèn)然是喜城市炸中心;行政述中心鎮(zhèn)可能董外遷;在原燥有基認(rèn)礎(chǔ)上裝改造裳翻新禾，或清重置瓣地塊萌進(jìn)行裂建設(shè)類；外溢寸效應(yīng)膏俞發(fā)市明顯栽；住宅御發(fā)展綱空間距小，軍商業(yè)篩發(fā)展像空間鼻有限年；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心昆城區(qū)[規(guī)劃襯及現(xiàn)墳狀分左析]世聯(lián)堅(jiān)認(rèn)為窯：部城南妥片區(qū)剖以居蔥住和書工業(yè)選為主籍，靠?jī)A火車誰(shuí)站南鴨廣場(chǎng)說(shuō)住宅疾具有位發(fā)展攤潛力平，將捉會(huì)帶稀動(dòng)商麻業(yè)發(fā)匙展，頁(yè)有望延成為卻新的劣城市穩(wěn)商業(yè)擺副中棗心城南畏片區(qū)由兩適部分熄組成1.昆山甘經(jīng)濟(jì)伏技術(shù)繡開發(fā)釣區(qū)建設(shè)融已向險(xiǎn)南延泛伸，灑其到引吳凇初江的晃用地杜基本島已批槽租完，以喬工業(yè)喇用地?zé)煘橹餍埃l(fā)楊展?jié)擇g力小甚，可扁忽略補(bǔ)不計(jì)及；2.昆山寺中心遷城區(qū)挑南邊由滬確寧鐵述路、阿規(guī)劃正滬寧纏高速涂鐵路恰、滬昂寧高爺速公障路及31抗2國(guó)道唐組成餡的交靜通屏捉障；規(guī)劃謀：住宅諷、商惹業(yè)、消辦公砌同步蜘發(fā)展貸；修建欄火車回站南榴廣場(chǎng)為；現(xiàn)狀御：住宅美社區(qū)壞有一鑒定規(guī)礦模，器主要賺集中減在中翁華園康路黃泥山路薦衡山脾路創(chuàng)悅業(yè)路動(dòng)柏廬滔南路海一帶群（規(guī)壺劃中情火車代站南砍廣場(chǎng)嘆周邊聞）；商業(yè)項(xiàng)也集職中于娘這一恰區(qū)域舉，除騎計(jì)劃08年底戲入駐臘的樂佛購(gòu)?fù)獍?，其建余均穿為社駁區(qū)配妥套商右業(yè)，段無(wú)聚押合氛緊圍；寫字差樓集卸中在騙長(zhǎng)江飲南路映，當(dāng)?shù)V地有離名項(xiàng)蔑目，苦其中打一幢窗為5A；火車禽站南足廣場(chǎng)老尚未設(shè)建好尼；中心來(lái)城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃樂及現(xiàn)醬狀分監(jiān)析]世聯(lián)摩認(rèn)為看：扣城西恐片區(qū)環(huán)集合米高檔雪住宅后，多幼為在席建項(xiàng)繼目，曲目前系供大似于求丘，未恭來(lái)競(jìng)耐爭(zhēng)激守烈，赤且人療口導(dǎo)厘入效或應(yīng)尚腰未體桌現(xiàn)，撕商業(yè)固有多得數(shù)規(guī)韻劃建顯設(shè)，買新項(xiàng)曾目建繼成開國(guó)業(yè)，牢將支顏撐起賊片區(qū)摟成為夫新的冰城市誼商業(yè)伯副中稀心城西抖片區(qū)昆山紅中心表城區(qū)長(zhǎng)的北室部的績(jī)幾個(gè)旁開發(fā)蘿區(qū)規(guī)竭模較涉小森林繭公園否和大吊學(xué)城掠的建尸設(shè)使蝴城市欄向西伴發(fā)展過(guò)有一定待的基煩礎(chǔ)規(guī)劃碧：大力直開發(fā)奮此片品區(qū)的準(zhǔn)宅開幫發(fā)數(shù)濕量及蠻規(guī)模舟；玉山陵鎮(zhèn)政圾府遷僵入此扣片區(qū)統(tǒng)；開始瞞發(fā)展虜配套胃商業(yè)棍，規(guī)脈劃將植此片兔區(qū)內(nèi)喉前進(jìn)車西路楚到中搶路打倒造為秧“金妖融商蛇業(yè)一續(xù)條街圈”；現(xiàn)狀善：1.昆山養(yǎng)市高檔尊住宅鉛樓盤叨集合而地2.玉山百鎮(zhèn)政鮮府搬枯遷計(jì)誘劃尚技無(wú)明眉顯進(jìn)斧展3.前進(jìn)膏中路鏟到西及路建膛成幾螺大商購(gòu)業(yè)綜里合體，市將引喂入“家肥樂福濁”拐和“慘歐尚胸”超市，但決未成靜形“血金融并商業(yè)塘街”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃名及現(xiàn)碌狀分必析]世聯(lián)堅(jiān)認(rèn)為南：譽(yù)城北毛片區(qū)報(bào)商業(yè)艱發(fā)展繪潛力曉有限舉，將念以社瘡區(qū)商萍業(yè)為鉛主，挖與城勺南片繁區(qū)的賺商業(yè)錘發(fā)展詠相關(guān)邀性不機(jī)大城北距片區(qū)昆山解中心躁城區(qū)晨北部旁的玉逢山、器周市糊等鎮(zhèn)完的工木業(yè)用攜地開涂發(fā)基踏本已解形成盤蔓延董之勢(shì)帽；其他會(huì)用地噸的建偏設(shè)仍憶有一割定的姻余地傲；規(guī)劃若：1.商業(yè)隊(duì)和居狀住同禁步發(fā)抄展；2.北移啊工業(yè)謹(jǐn)園區(qū)喪，使尼居住區(qū)和猛工業(yè)燥園區(qū)裁隔離罩；現(xiàn)狀屑：1.傳統(tǒng)訂居住宴區(qū)，仿檔次掘中低退；2.商業(yè)古一直恰發(fā)展例不好尊；，嶄僅北門路倦蕭林蝦路一惹帶商躬業(yè)發(fā)鴉展較快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一部殃分向崗北發(fā)睜展，跨勢(shì)越33茄9省道儲(chǔ)；一部夕分向礙東發(fā)豈展，在品金浦晃路橫透涇路賺新浦勉路附包近；一部膽分在伸片區(qū)輸靠近駐市區(qū)鋒段，于垂北門脆路蕭料林路端一帶城北墻片區(qū)爸無(wú)論顛是出賣讓還淋是成秋交地盛塊中賤，商住苦兩用乘地均稍占據(jù)敢絕對(duì)瀉優(yōu)勢(shì)土地撕出讓茶成交[規(guī)劃桃及現(xiàn)析狀分蜻析]世聯(lián)贊認(rèn)為威：城東肅片區(qū)若未來(lái)盞將以蝕商務(wù)購(gòu)辦公險(xiǎn)為主沈要發(fā)批展方桿向，斜商業(yè)來(lái)配合者區(qū)域姿發(fā)展減，以岡中小共體量輩、高消檔次也的形療態(tài)出蝕現(xiàn)，斗與城嗓南片忘區(qū)商紫業(yè)發(fā)州展的場(chǎng)相關(guān)蠻性不卵大城東近片區(qū)規(guī)劃1.在保此留部社分工劑業(yè)的報(bào)情況懲下，錢發(fā)展復(fù)商業(yè)唇、商堆務(wù)辦訪公和邁居住衡；片區(qū)影開發(fā)暫管委錦會(huì)等量機(jī)關(guān)使遷入裹；將區(qū)歇域內(nèi)嬌的前裕進(jìn)東圖路打吉造成胳政治嗎金融北一條跳街；現(xiàn)狀堵：1.商業(yè)帶辦公畏用地搬為5.破45變55萬(wàn)平舞方米翅，達(dá)扔商住餃用地索的4倍；近期賤推出畜“城殃?yáng)|輕塑坊城愈”“蜂嘉裕蓬國(guó)際泡”兩碼個(gè)大畫型商的業(yè)項(xiàng)俗目，泄但氛辟圍尚慘未形側(cè)成；2.政府句機(jī)關(guān)捧尚未腥遷入赴；前進(jìn)慢東路原尚無(wú)替發(fā)展掏跡象磁；住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)不激魂烈，樂目前窄供應(yīng)糞量不站多，蚊但作鬼為經(jīng)謙濟(jì)開站發(fā)區(qū)零，伴嘉隨發(fā)繩展，郊人口壯必然挎會(huì)增妄加，遞購(gòu)房定需求初量也暴會(huì)逐拿年上爺升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃俗及現(xiàn)檢狀分俯析]世聯(lián)螺認(rèn)為關(guān)：昆山萍市商益業(yè)將俗重點(diǎn)駁往西軟、南送發(fā)展禮，可鄙能形纖成新坊的城偽市副穩(wěn)中心粒重點(diǎn)嘗發(fā)展饒區(qū)域位為火里車站代南廣杰場(chǎng)周周邊、凍前進(jìn)共中路譯到西以路伴隨城昆山叔市居些住地澤“重寨點(diǎn)往顯西往私南發(fā)晴展的擋趨勢(shì)竹”昆山陵市商唐業(yè)也放應(yīng)重線點(diǎn)往角西往華南發(fā)物展城西軟片區(qū)金和城水南片填區(qū)，掃有望曉繼中久心城劫區(qū)之肺后，畫成為撿新的超城市饒商業(yè)折副中介心；城北瓣片區(qū)閘的發(fā)德展?jié)撁Σ槐即?，租但?huì)皂有一扔定發(fā)襯展；城東頌片區(qū)淡的商舟業(yè)發(fā)顫展空貪間不那大；[規(guī)劃川及現(xiàn)越狀分餅析]總結(jié)三、戶城污市微因觀市升場(chǎng)分偉析城市訪微觀威市場(chǎng)腐分析——思維煮導(dǎo)圖城市奴微觀冰市場(chǎng)林分析商業(yè)脖物業(yè)辦公駱物業(yè)酒店村物業(yè)各商界業(yè)街?jǐn)R、業(yè)敢態(tài)及碗主要作商業(yè)恰項(xiàng)目乏對(duì)本數(shù)項(xiàng)目釀定位希的影紋響昆山拔市商拼業(yè)物凝業(yè)的柜未來(lái)芳發(fā)展難機(jī)遇剛及趨扛勢(shì)純辦和公物終業(yè)（先寫字蠶樓）青是否領(lǐng)適合對(duì)在昆田山發(fā)飽展；如果練適合罰發(fā)展悟，產(chǎn)胖品特譽(yù)征和裁客戶走特征勤分別圍是什嚷么？如果歷不適到合發(fā)要展，忽變通原的產(chǎn)掏品形桌式是痕怎樣鐘？40年產(chǎn)汽權(quán)的鍋商務(wù)搶辦公燒公寓乎是否態(tài)有發(fā)旅展空蠟間，哪在昆靠山的撓認(rèn)可衡度如丟何，熊投資乏回報(bào)河怎樣截？酒店請(qǐng)物業(yè)氣如何柜細(xì)分薯？昆山呢市酒信店市撇場(chǎng)整醫(yī)體供事求狀損況及紀(jì)發(fā)展改概況昆山貌市最聰具備火發(fā)展碰潛力篩的細(xì)茫分酒皆店市鎮(zhèn)場(chǎng)是免什么嘩？昆山飼市商惰業(yè)物蛋業(yè)分會(huì)析步降驟城市倉(cāng)微觀埋市場(chǎng)營(yíng)分析商業(yè)路物業(yè)各主論要商籠業(yè)街爺分析商業(yè)街或商圈性質(zhì)功能組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢(shì)人民路傳統(tǒng)商業(yè)街購(gòu)物，少量餐飲和娛樂，復(fù)合商業(yè)街全客層全市集中商業(yè)增加，繼續(xù)全客層定位亭林路成熟商業(yè)街購(gòu)物中高檔，以中高收入女性為主全市保持針對(duì)女性的中高檔次定位中山路半成熟商業(yè)街餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊3公里左右保持原定位北門路成熟商業(yè)街以社區(qū)商業(yè)為主，購(gòu)物、服務(wù)占較大比例中低檔，周邊居民周邊2公里增加集中商業(yè)，形成中檔定位前進(jìn)西路新興商業(yè)區(qū)購(gòu)物、休閑、娛樂、文化等復(fù)合商業(yè)區(qū)中檔，全客層周邊3公里最具發(fā)展?jié)摿Φ膹?fù)合商業(yè)區(qū)柏廬路新興點(diǎn)狀商圈購(gòu)物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時(shí)尚女性為主周邊3公里形成塊狀商圈人民斯路、象前進(jìn)識(shí)西路奏、柏揀廬路僚最具種發(fā)展英潛力串，前率兩者沃會(huì)形輪成復(fù)傍合商類業(yè)街形區(qū)，殊后者相形成密女性朽時(shí)尚絨街區(qū)各主混要商助業(yè)街刮分析城市坊微觀帳市場(chǎng)躺分析商業(yè)譽(yù)物業(yè)各典唉型業(yè)捆態(tài)分益析業(yè)態(tài)基本立地條件參考現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)分布市場(chǎng)容量發(fā)展前景百貨占地

7000平米以上，面積

20000-50000平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當(dāng)?shù)姆稚?，但都處于成熟商業(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場(chǎng)己基本飽和，新進(jìn)入者風(fēng)險(xiǎn)較大看好，隨著本地商業(yè)的升級(jí)，百貨將發(fā)揮主導(dǎo)作用大賣場(chǎng)占地

10000平米以上，面積

14000-30000平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍固定居民達(dá)到20萬(wàn)人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過(guò)度布點(diǎn)，貼身競(jìng)爭(zhēng)。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點(diǎn)分布。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場(chǎng)空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，但布點(diǎn)較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級(jí)機(jī)會(huì)，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對(duì)百貨等大型業(yè)態(tài)的進(jìn)入，存在威脅一般百貨配業(yè)態(tài)作已無(wú)草市場(chǎng)嚼機(jī)會(huì)主，大斑賣場(chǎng)殼在特紡定區(qū)崗域存騾在空角白，瞧餐飲流、休在閑、本娛樂診主題持定位子存在繪明顯怎市場(chǎng)述空間城市漢微觀晨市場(chǎng)揀分析商業(yè)適物業(yè)主要壟競(jìng)爭(zhēng)繭項(xiàng)目匹分析競(jìng)爭(zhēng)者輻射能力客群定位檔次定位業(yè)態(tài)關(guān)系其他因素總結(jié)人民路重疊全客層中檔為主各業(yè)態(tài)受一定影響。購(gòu)物功能尤其沖突人行天橋的修建會(huì)使其不利影響加大回避購(gòu)物功能，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)亭林路重疊中高收入女性中高檔中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路無(wú)中高收入人群中檔不沖突影響較小柏廬路（含萊茵廣場(chǎng)）重疊時(shí)尚女性中檔、高檔時(shí)尚購(gòu)物沖突影響較小柏廬路（中茵廣場(chǎng)）少量重疊中高收入人群中檔餐飲存在一定沖突其規(guī)劃管理水平不佳，競(jìng)爭(zhēng)威脅小影響較小前進(jìn)西路少量重疊全客層中高檔各業(yè)態(tài)受一定影響影響大小取決于現(xiàn)有項(xiàng)目的進(jìn)展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國(guó)際重疊全客層中檔大賣場(chǎng)沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)難度較大保持關(guān)注，盡量錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)火車站南廣場(chǎng)重疊未知未知可爭(zhēng)取形成互補(bǔ)關(guān)系未有詳細(xì)的規(guī)劃保持關(guān)注，爭(zhēng)取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民激路作盡為傳糟統(tǒng)商減圈，笑隨著效人行萌天橋話的修膀建，橋其對(duì)熔本項(xiàng)點(diǎn)目的分威脅幻玉最為洗嚴(yán)重形，本撫項(xiàng)目居必須融功能件錯(cuò)位致，有度效區(qū)貿(mào)隔城市殘微觀排市場(chǎng)鼠分析商業(yè)副物業(yè)對(duì)項(xiàng)堤目定口位的能影響奮分析典型業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系業(yè)態(tài)特點(diǎn)趨勢(shì)判斷項(xiàng)目地塊總結(jié)百貨不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進(jìn)深過(guò)小不具有發(fā)展條件大賣場(chǎng)不支持。與吉田國(guó)際沖突支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進(jìn)深過(guò)小大賣場(chǎng)不具備發(fā)展條件，標(biāo)準(zhǔn)超市可以引入餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般支持建議配套對(duì)典面型業(yè)邊態(tài)進(jìn)葡行內(nèi)節(jié)、外擇因素紹綜合權(quán)研判城市動(dòng)微觀園市場(chǎng)陵分析商業(yè)挺物業(yè)商業(yè)倡發(fā)展?jié)M機(jī)遇餐飲襪、休槽閑、叔娛樂葛以及填新興訓(xùn)服務(wù)紹業(yè)態(tài)想是下傭一個(gè)噴商業(yè)收發(fā)展亭機(jī)遇萄，應(yīng)打跟隨恭百貨估布局忘，或滅自行估聚合句布局畝。城市惕微觀凈市場(chǎng)盟分析商業(yè)境物業(yè)導(dǎo)總結(jié)昆山施市辦念公物辱業(yè)分艷析思偵維導(dǎo)掙圖商務(wù)仆公寓寫字估樓辦公嘗物業(yè)輝可能負(fù)的發(fā)聚展方臨向市場(chǎng)漏現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)饅結(jié)構(gòu)產(chǎn)品段優(yōu)勢(shì)客戶碎分析城市平微觀衰市場(chǎng)案分析辦公低物業(yè)二、畫三線掛城市立辦公依物業(yè)設(shè)啟動(dòng)屑與發(fā)捉展歷逼程萌芽御階段啟動(dòng)另階段發(fā)展螺階段成熟紐奉階段辦公餐需要住宅御改辦霞公草創(chuàng)長(zhǎng)型企屠業(yè)住宅無(wú)改善黎環(huán)境住宅除立項(xiàng)包、商訪務(wù)辦質(zhì)公成長(zhǎng)塌型中販小企罰業(yè)第一庭代商拼務(wù)公籍寓位置價(jià)格交通使用若成本動(dòng)因表現(xiàn)退形式產(chǎn)品殖特征入駐肅公司遇特征客戶錯(cuò)關(guān)注籮點(diǎn)追求辱形象純商切務(wù)形府象迅速妥發(fā)展款的中噸小企陷業(yè)初具處規(guī)模搏的企遙業(yè)純寫家字樓喊開始迎出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)蘿氛圍需求頌多樣鐵化多樣幟化各種紫類型打企業(yè)寫字店樓與位新一迷代商嫁務(wù)公跨寓并薦存地段服務(wù)軟環(huán)本境健康訊、風(fēng)薄景世聯(lián)孩研究寫字幸樓OR商務(wù)忍公寓難？城市壁微觀嗓市場(chǎng)欄分析辦公個(gè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)殊結(jié)構(gòu)挪決定末辦公蒜物業(yè)裂的發(fā)巖展產(chǎn)業(yè)果結(jié)構(gòu)委是決螺定一屈個(gè)城劃市辦斃公物比業(yè)發(fā)適展?fàn)钕聸r的斬最根掃本原缺因第三面產(chǎn)業(yè)旱不發(fā)且達(dá)，對(duì)授中高圖檔辦公輩物業(yè)件的需猜求就延越小中小握型企貞業(yè)越嚼多，專對(duì)商傲住樓裁等中法低檔缺辦公亭物業(yè)建的需爪求就猜越大昆山紙以第銅二產(chǎn)伍業(yè)為唇主導(dǎo)獲，對(duì)贈(zèng)高檔腫寫字?jǐn)r樓市晝場(chǎng)帶免動(dòng)不拋強(qiáng)，縣對(duì)中港低檔種辦公謊物業(yè)四有較奔好的慌拉動(dòng)銅作用昆山最歷年繁三產(chǎn)殲結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)（19揮78暢-2呆00秒5）數(shù)據(jù)幣來(lái)源褲：昆緞山統(tǒng)歐計(jì)年裹鑒20路05，20評(píng)05年昆責(zé)山市閘經(jīng)濟(jì)站和社聚會(huì)發(fā)輕展情鋒況20凈04年，甘昆山姑公路殖貨運(yùn)野總量41字06萬(wàn)噸逆，涉霧及個(gè)勿體經(jīng)耍濟(jì)29疼89家貨物闊周轉(zhuǎn)鞋量26僑.8億萬(wàn)鼻噸公雜里，架涉及尖個(gè)體慘經(jīng)濟(jì)16棗.6萬(wàn)戶第二什產(chǎn)業(yè)昆山忘第三院產(chǎn)業(yè)雀主要洪是貿(mào)陽(yáng)易物餡流行哥業(yè)20返04年昆褲山私訓(xùn)營(yíng)工織業(yè)企惠業(yè)98挽2家，鏈產(chǎn)值24封3.罷3億元弄；平蹈均產(chǎn)獨(dú)值24其80萬(wàn)城市躺微觀課市場(chǎng)卻分析辦公烤物業(yè)第三炕產(chǎn)業(yè)端總量斃反映有昆山比寫字裂樓整律體容何量處系于較獄低水增平，菜經(jīng)驗(yàn)栽值反醫(yī)映昆牛山寫蠅字樓色市場(chǎng)珍相對(duì)除于整興體房納地產(chǎn)賀市場(chǎng)牢處于箱較低驢水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(jià)(元/平米)R=R寫字樓相對(duì)發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低昆山=4戀0/毫50脈00筒=0祝.8厭%昆山20伶06年第喪三產(chǎn)名業(yè)GD斷P總值28嘴9.加07億元刑，寫旨字樓漏整體哈容量糊處于紛較低靈水平城市寫字樓發(fā)展水平評(píng)估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽(yáng)石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊昆山1.02.03.04.001000200030004000第三產(chǎn)業(yè)GDP(億元)R城市名微觀干市場(chǎng)販分析辦公捆物業(yè)5050第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山?jīng)r的產(chǎn)乓業(yè)結(jié)貴構(gòu)不晚支持回高檔夠純寫男字樓芹的發(fā)槐展(1恩)第二層產(chǎn)業(yè)沖是昆殘山的過(guò)主導(dǎo)衡產(chǎn)業(yè)，近秀幾年統(tǒng)增長(zhǎng)辣放緩貍。第漁三產(chǎn)賺業(yè)比背重在02、03年下狠降之伯后，溉近年更開始障緩慢裹增長(zhǎng)尊。(2騰)在短揭期內(nèi)甘，第鐵二產(chǎn)繞業(yè)的撐增長(zhǎng)葵仍將攔維持爽，所耍占比遇重保燙持穩(wěn)圖定。骨第三懂產(chǎn)業(yè)領(lǐng)在政疏府的事倡導(dǎo)極下可踢能會(huì)評(píng)獲得情一定勞的發(fā)駛展。(3突)昆山構(gòu)在近5年內(nèi)你，仍痕屬于垃工業(yè)撲型城乒市，瘋外資燙企業(yè)艷以及敬本地或企業(yè)戲中以符第二莫產(chǎn)業(yè)剩為主爪。不某能支敵撐純閥寫字鑼樓的慕開發(fā)肝。城市王微觀奪市場(chǎng)初分析辦公珍物業(yè)物業(yè)名稱開盤時(shí)間項(xiàng)目類型均價(jià)嘉裕國(guó)際廣場(chǎng)2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠(chéng)泰國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)2006年5月小高層商務(wù)寫字樓7000利得國(guó)際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場(chǎng)2006年12月純寫字樓8500純寫理字樓凳很少LO嶺FT企業(yè)膽家是師商務(wù)謠公寓型新概校念的剝領(lǐng)跑健者昆山下不適甚合發(fā)之展純搞寫字你樓昆山蹦是否述適合搞發(fā)展任商務(wù)舟公寓昆山呢市不紫適合世發(fā)展封純寫野字樓氏，現(xiàn)均有辦小公多溉為工柄廠自榨建樓把、改披造型嘆舊寫辛字樓辛和住隊(duì)宅性吊質(zhì)辦憂公物隙業(yè)，勵(lì)商務(wù)系公寓妻概念楚剛起城市巡壽微觀膏市場(chǎng)接分析辦公爆物業(yè)昆山鳴市辦議公物駱業(yè)分董析思脈維導(dǎo)幸圖商務(wù)緊公寓寫字亞樓辦公農(nóng)物業(yè)濁可能嫁的發(fā)橋展方戚向市場(chǎng)魔現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)曉結(jié)構(gòu)產(chǎn)品餐優(yōu)勢(shì)客戶赤分析城市瓜微觀曉市場(chǎng)學(xué)分析辦公請(qǐng)物業(yè)二產(chǎn)銜為主紋的相絮似城降市—東莞1.城市妙地位業(yè)以及疤地理爸位置輝相似昆山——江蘇灶省非狡龍頭抹城市你，靠誰(shuí)近上悶海。夢(mèng)獨(dú)立顧的經(jīng)雪濟(jì)體潮，以取電子海產(chǎn)品膏等加支工業(yè)騰為主帽。東莞——廣東園省非袋龍頭抗城市蛇，靠回近廣嚴(yán)州。聽獨(dú)立椒的經(jīng)逮濟(jì)體寺，以潔電子撤產(chǎn)品搖加工嗽業(yè)為謀主2.產(chǎn)業(yè)木結(jié)構(gòu)伍相似以第膏二產(chǎn)胃業(yè)為苗主，探第二講產(chǎn)業(yè)殿在50顧%以上您，第賠三產(chǎn)區(qū)業(yè)在33購(gòu)%左右3.經(jīng)濟(jì)閘總量劈燕相似昆山衣20霧03鍋年G陳DP43越0.4億元贏，2桶00患6年昌超過(guò)93禮0億；單東莞20欲03年G附DP88鎮(zhèn)4.匹5億勤元，嫩20真04慰年超徐過(guò)1豪00扎0億城市雹微觀哀市場(chǎng)拒分析辦公氏物業(yè)東莞巴辦公秩物業(yè)在市場(chǎng)族在20容03和20齡04年之涉間出伐現(xiàn)跳魂躍式陳增長(zhǎng)20窩04年施匠工面虎積達(dá)45苗.4暢7萬(wàn)平檢米，默比20扣03年的29累.6壓1萬(wàn)平搏方米籮增長(zhǎng)挎了54％?？罩们妻k公謠、寫維字樓督面積1.離78萬(wàn)平受方米04年批覺準(zhǔn)預(yù)哪售寫全字樓43話.3虛2萬(wàn)平續(xù)方米由于范東莞鴿經(jīng)濟(jì)怕規(guī)模涌的增滲大和巷產(chǎn)業(yè)際結(jié)構(gòu)盲的調(diào)唯整升怖級(jí)，柏使得白辦公畜物業(yè)壓市場(chǎng)偽的需釀求呈聲現(xiàn)階梯尤式跳咸增。20仆04年、20鉤05年，源東莞顧辦公膏物業(yè)乞年均襖消化鍛量約20萬(wàn)平幕方米跳躍木式增樂長(zhǎng)東莞枝參考瓦市場(chǎng)販的研歪究表約明，蛾市場(chǎng)傷由發(fā)饞展初繩期進(jìn)具入高癢速發(fā)追展階壘段會(huì)六面臨胖一個(gè)骨階梯尖式跳凡增期習(xí)。昆山20坐06年的GD裕P水平鼓接近使東莞20吸04年的湖水平收，達(dá)梯到近10慈00億—辦公鏟物業(yè)算階梯蠟式跳返增期呢的臨緞界點(diǎn)城市帆微觀塘市場(chǎng)鞋分析辦公木物業(yè)酒店寫字可樓商住災(zāi)樓商住搏樓昆山沾商住觀公寓勻項(xiàng)目婚案例上分析—L龍OF橡T企業(yè)無(wú)家LO趟FT企業(yè)疊家物靜業(yè)類饞型：孔酒店危、商版住公嗓寓,寫字滅樓20瞎07年4月底掩入市乎，8月底貍商住鄙樓部腰分已彼經(jīng)售脊罄。LO片F(xiàn)T企業(yè)凝家作氣為昆山付首個(gè)板提出求商住嘆公寓誘中LO嚴(yán)FT概念的地辭產(chǎn)項(xiàng)哈目，成在開且盤之周后，膜受到蘆了市年場(chǎng)的產(chǎn)熱捧泛。兩租棟商犬住樓嫌先于噸寫字滅樓售臟完。城市蓮微觀竭市場(chǎng)寨分析辦公截物業(yè)昆山架商住掃地產(chǎn)清項(xiàng)目脆案例傘分析—L菜OF勉T企業(yè)步家50監(jiān)-8籮50平米弟的自須由分肉隔辦津公空璃間。挑高4.殺5米的毫大堂達(dá)，豪政華裝匠修首創(chuàng)相昆山元市集缸約式生辦公觀配