一、 委托人應提供如下資料：（一） 土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。（二） 項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。（三） 取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四） 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。（五） 項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。預售許可證（六） 商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。（七） 無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。（八） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。（九） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。二、 稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應當對下列事項充分關(guān)注：（一） 明確清算項目及其范圍。（二） 正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。（三） 正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（四） 正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（五） 正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。（六） 明確清算項目的起止日期。三、 具體清算程序（一）扣除項目審核的審核程序1、取得土地使用權(quán)支付金額的審核： 購買土地（1） 審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（2） 如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。（3） 審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。（4） 審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。（5） 審核有無預提的取得土地使用權(quán)支付金額。⑹比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金

額是否存在明顯異常。2、土地征用及拆遷補償費的審核 征用土地（1） 審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。（2） 審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。（3） 審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。3、 前期工程費的審核（1） 審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。（2） 審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。4、 建筑安裝工程費的審核（1）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在增加或減少建筑安裝成本造價的情形。（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。5、 基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核（1） 審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。（2） 如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（3） 審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。（4） 審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5） 審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。（6） 審核有無預提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。（7）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（9）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。6、 開發(fā)間接費用的審核（1） 審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。（2） 如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。（3） 審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。（4） 審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（5） 審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。（6） 審核有無預提的開發(fā)間接費用。（7） 審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。（8） 在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。7、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 10%（1） 審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。（2） 利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應按下列方法進行審核：審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關(guān)規(guī)定；審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。8、 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。9、國家規(guī)定的加計扣除項目的審核 20%（1）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（2） 對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如，三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（3） 對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（4） 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。10、對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關(guān)確定的分攤方法計算分攤扣除。四、其他注意問題（一） 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售。（二） 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（三） 、審核扣除項目是否符合下列要求：（1） 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（2） 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（3） 扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（4） 扣除項目金額中所歸集的各項成