房屋租賃協(xié)議司法解釋中國(guó)石油大學(xué)11/29

最高人民法院《有關(guān)審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件詳細(xì)應(yīng)使用方法律若干問題解釋》于2023年9月1日正式施行。22/29一、出臺(tái)背景在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化推進(jìn)下，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來(lái)，人民法院受理房屋租賃協(xié)議糾紛案件日益增多。由于有關(guān)法律規(guī)范比較標(biāo)準(zhǔn)，人民法院在審理房屋租賃協(xié)議糾紛案件中面臨很多詳細(xì)適使用方法律難點(diǎn)問題。為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正審理房屋租賃協(xié)議糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，最高人民法院于2023年9月著手《解釋》（征求意見稿）起草和調(diào)研工作。33/29房屋租賃主要包括居住用房租賃和經(jīng)營(yíng)用房租賃。居住用房是人類生存基本物質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾切身利益息息有關(guān)，亦與社會(huì)友好穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展息息有關(guān)。最高人民法院嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容針對(duì)性和可操作性。其間，起草小組數(shù)次奔赴全國(guó)各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議研究通過(guò)，于2023年9月1日正式施行。44/29一、本解釋適用范圍

本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋租賃協(xié)議糾紛案件，能夠參照本解釋處理。但法律另有要求，適用其要求。當(dāng)事人根據(jù)國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生糾紛案件，不適用本解釋。55/29二、房屋租賃協(xié)議無(wú)效情形

該無(wú)效情形主要考慮了出租方出租房屋權(quán)屬是否取得有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)同意，也就是房屋本身存在合法性問題。無(wú)效有三種情形:1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求建設(shè)房屋；2、未經(jīng)同意或者未按照同意內(nèi)容建設(shè)臨時(shí)建筑；3、租賃期限超出臨時(shí)建筑有效期限，超出部分無(wú)效。但同步又做了除外要求，在一審法庭辯論終止前取得了有關(guān)部門同意，也就是權(quán)屬完整，租賃協(xié)議有效。66/29

無(wú)效法律后果

房屋租賃協(xié)議無(wú)效，當(dāng)事人祈求參照協(xié)議商定租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人祈求賠償因協(xié)議無(wú)效受到損失，人民法院根據(jù)協(xié)議法有關(guān)要求和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條要求處理。

77/29三、房屋租賃協(xié)議登記立案效力

長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論是司法界還是一般民眾都對(duì)房屋租賃協(xié)議登記立案是否影響協(xié)議效力求論不休。該司法解釋統(tǒng)一了結(jié)識(shí)。明確要求,當(dāng)事人以房屋租賃協(xié)議未按照法律、行政法規(guī)要求辦理登記立案手續(xù)為由，祈求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，人民法院不予支持。同步又尊重當(dāng)事人意愿，當(dāng)事人商定以辦理登記立案手續(xù)為房屋租賃協(xié)議生效條件，從其商定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接收除外。88/29四、同一房屋簽訂數(shù)份租賃協(xié)議處理

在協(xié)議都有效情況下，承租人均主張履行協(xié)議，要按法定次序處理。（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋；（二）已經(jīng)辦理登記立案手續(xù)；（三）協(xié)議成立在先。99/29五、出租人解除協(xié)議條件

綜合《協(xié)議法》有關(guān)房屋租賃協(xié)議有關(guān)要求，出租人享有法定解除權(quán)情形如下：（1）因不可抗力致使協(xié)議不能繼續(xù)履行；（2）承租人私自變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，在出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租；（4）承租人無(wú)合法理由未支付租金或拖延支付租金，出租人能夠要求承租人在協(xié)議期限內(nèi)支付，承租人逾期支付；（5）承租人未按照商定辦法或者租賃房屋性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除協(xié)議。

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出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人私自變化主體和承重構(gòu)造或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條要求解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)，出租人方可解除協(xié)議。1111/29實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除協(xié)議，通知達(dá)到承租人即產(chǎn)生協(xié)議解除法律效果，假如承租人對(duì)此有異議，能夠起訴要求確認(rèn)協(xié)議解除無(wú)效；二是向法院起訴，祈求解除協(xié)議。1212/29

對(duì)于出租人通知承租人解除協(xié)議情形，主要有下列兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，出租人通知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)，出租人通知承租人解除協(xié)議；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同步載明假如不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，協(xié)議即自動(dòng)解除。1313/29六、承租人解除租賃協(xié)議條件因下列情形之一，造成租賃房屋無(wú)法使用，承租人祈求解除協(xié)議，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)有關(guān)房屋使用條件強(qiáng)制性要求情況。承租人解除租賃協(xié)議條件1414/29七、對(duì)裝飾裝修物處理《解釋》第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃協(xié)議無(wú)效時(shí)，未形成附合裝飾裝修物，出租人同意利用，可折價(jià)歸出租人所有；不一樣意利用，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合裝飾裝修物，出租人同意利用，可折價(jià)歸出租人所有；不一樣意利用，由雙方各自按照造成協(xié)議無(wú)效過(guò)失分擔(dān)現(xiàn)值損失。1515/29七、對(duì)裝飾裝修物處理《解釋》第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者協(xié)議解除時(shí)，除當(dāng)事人另有商定外，未形成附合裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。1616/29七、對(duì)裝飾裝修物處理《解釋》第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，協(xié)議解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合裝飾裝修物處理沒有商定，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約造成協(xié)議解除，承租人祈求出租人賠償剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約造成協(xié)議解除，承租人祈求出租人賠償剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，不予支持。但出租人同意利用，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)給予合適賠償；1717/29七、對(duì)裝飾裝修物處理（三）因雙方違約造成協(xié)議解除，剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自過(guò)失承當(dāng)對(duì)應(yīng)責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方事由造成協(xié)議解除，剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)。法律另有要求，適用其要求。1818/29七、對(duì)裝飾裝修物處理《解釋》第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人祈求出租人賠償附合裝飾裝修費(fèi)用，不予支持。但當(dāng)事人另有商定除外?！督忉尅返谑龡l承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人祈求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失，人民法院應(yīng)予支持。1919/29八、出租人同意擴(kuò)建費(fèi)用承當(dāng)

《解釋》第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用處理沒有商定，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)失分擔(dān)。2020/29九、轉(zhuǎn)租時(shí)對(duì)出租人權(quán)利限制

為促使出租人及時(shí)行使權(quán)利，也為維持租賃協(xié)議穩(wěn)定性，維護(hù)次承租人利益，該司法解釋要求，出租人懂得或者應(yīng)當(dāng)懂得承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由祈求解除協(xié)議或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租協(xié)議無(wú)效，人民法院不予支持。

2121/29十、次承租人抗辯權(quán)

為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人祈求解除協(xié)議步，損害次承租人權(quán)益，該司法解釋要求，次承租人可祈求代承租人支付欠付租金和違約金以抗辯出租人協(xié)議解除權(quán)。此時(shí)人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租協(xié)議無(wú)效除外。次承租人代為支付租金和違約金超出其應(yīng)付租金數(shù)額，能夠折抵租金或者向承租人追償。2222/29十一、出租人向次承租人主張返還房屋及占有使用費(fèi)

《解釋》第十八條房屋租賃協(xié)議無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人祈求負(fù)有騰房義務(wù)次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。

2323/29十二、共同經(jīng)營(yíng)人繼續(xù)承租權(quán)

實(shí)踐中，大量存在承租人租賃房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不過(guò)以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合作方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，為避免因名義承租人在租賃期間死亡、宣布失蹤或者宣布死亡而對(duì)租賃協(xié)議不利影響，從而波及到實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，該司法解釋明確要求，出現(xiàn)上述情形時(shí)，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合作人有權(quán)祈求按照原租賃協(xié)議租賃該房屋。2424/29十三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)限制

《解釋》第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人祈求出租人承當(dāng)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予支持。但祈求確認(rèn)出租人與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議無(wú)效，人民法院不予支持。

《解釋》第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人祈求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋，人民法院應(yīng)予支持。2525/29十三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)限制

《解釋》第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參與拍賣，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。2626/29十三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)限制

《解釋》第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、兒女、弟兄姐妹、祖父母、外祖父母、孫兒女、外孫兒女；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未