房地產(chǎn)成本管理分析

一、萬科成本管理的實踐二、房地產(chǎn)成本核算三、房地產(chǎn)成本信息化管理四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點

主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實踐南京南昌深圳北京天津長春沈陽武漢成都上海佛山萬科企業(yè)股份有限公司簡介1984年成立于深圳，1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務；

1988年公開發(fā)行股票，1990年深交所上市

在全國15個城市開發(fā)房地產(chǎn)；以住宅開發(fā)為主；累計竣工600萬平米；目前年開發(fā)量150萬平米

目前總資產(chǎn)：

110億元人民幣

目前凈資產(chǎn)：

45億元人民幣廣州中山鞍山大連1、成本管理的重要性企業(yè)競爭策略：

——成本領導策略

——產(chǎn)品差異化策略

——重點集中策略

成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。

例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕

Sony；Panasonic；2、成本的基本認識

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。

A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和；

B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。成本的定義建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。幾個基本成本概念3、房俊地產(chǎn)范成本森的特禁性成本握構成黃的復珍雜性樓；（用由項吸目特魂性決央定）成本雪計算獵的多類次性沾；（炒估算攏、預起算、解結(jié)算催）成本截個性匯較強污，不飼同項襯目的坡成本桑差異賺性明岔顯；房地繡產(chǎn)成喜本投尿入的補巨額姓性；成本疼核算錢的難擁度較堅大；成本懂發(fā)生掀的長課期性金，資罷金成今本是份影響蓮成本寸高低的重輔要因裳素；房地華產(chǎn)使家用壽執(zhí)命周獲期長似，質(zhì)浸量維概護、脂物業(yè)辜管理等售昨后成淹本是酒成本受控制秧不容喚忽視膨的重孫要內(nèi)雹容。4、房根地產(chǎn)碎成本忽管理稠的常再見問律題無效率成本凈時常娘發(fā)生丟；設計些變更殿引發(fā)啞成本油大量俱增加扯；存在秘超合醋同付簽款；結(jié)算斯成本講不準考確；結(jié)算券后成妹本的打發(fā)生蕉；質(zhì)量短不足慎成本垂和質(zhì)務量過腸剩成愿本同腹時存笑在。企業(yè)事成本牽管理蓬方法搜的發(fā)惰展責任州成本風法成本劉管理糞的方膜向責任抓成本伍管理目標嫂成本綁管理作業(yè)般過程顛管理成本四管理各軟件公司投總經(jīng)懸理層控制居系統(tǒng)信息百系統(tǒng)組織就系統(tǒng)萬科論成本斃管理嘗模式懇基本勤構架起：領導住機構管理膠工具管理湖制度成本盲、工梳程文搏件責任膝成本交體系通過進確定屈責任為主體禁和評畫價部艙門，錢通過藥技術辯經(jīng)濟帳指標柳的目壩標設醬定、桿執(zhí)行異和考槍核，規(guī)來保蹲證整紡體成典本的掉合理準性和災先進費性。責任盾成本羊管理路體系塔要素瞧：（1）責拿任范脊圍；揪（2）責星任人（3）評快價標些準；框（4）評盜價人責任喜成本精體系兄建立標目的接：令全男員實屈施自漿覺的嘉成本請管理違行為責任呀成本嗚管理項目央經(jīng)理婆部：工程溝進度煎、質(zhì)挖量；工程蕉管理帝部：供應跪商管術理與栽技術欄方案柴；規(guī)劃侄設計莊部：設計吵圖紙合理價的架壞構分橡工——責任施成本愈前提成本駝管理用部：工作火性質(zhì)迎：財閱權的檢控制腰活動酬多過拳業(yè)務算活動剪；制造肅成本披范疇篇而非去建安胸成本痛；組織鎖型成桐本管庸理而愈非審慌價算菠帳型主要謠內(nèi)容滋（1）——要素鹿概括主要漁內(nèi)容毀（2）——反饋毒指標實施刺要點總經(jīng)臘理成本仇部配合幕部門主體照部門責任塔成本升考核膝報告責任殺成本憶管理樂辦法成本絡階段磁性目糖標《責任鄰成本樣管理漁辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期州考核公布管理批原則：體現(xiàn)惕目標砍成本尤的先領進性目標欠成本糊的嚴榮肅性(納入晝績效唱考核)目標蜜成本撞：目標斤成本朗是企必業(yè)預鑒先確販定的臉、在通一定惡時期洗內(nèi)和經(jīng)短過努掃力所滔要實調(diào)現(xiàn)的心成本逢目標反；是演項目抽成本的描控制落線。動態(tài)饑成本延：是項斬目實爸施過趙程中真各個蜜時期挺體現(xiàn)請的預當期成厘本結(jié)果競。基本球概念：管理私工具：動態(tài)糠成本渾反映彩系統(tǒng)尊平臺成本瞞指標宅數(shù)據(jù)閥庫目標厘成本窩管理實施璃過程新項熟目發(fā)昂展規(guī)劃綢設計擴初莊設計施工慕圖設率計施工疲組織頸與材料穩(wěn)采購竣工丘結(jié)算成本孟估算目標漁成本覺測算耕一目標屢成本檔測算泊二目總標遮成丈本動態(tài)銹成本結(jié)算延成本良分析目標肚成本指形成動態(tài)爬成本唐控制作業(yè)才過程俱管理項目誘發(fā)展施工規(guī)劃值設計招標竣工帶結(jié)算簽約銷售死及物正業(yè)管籮理總目幅標是通畝過對塑房地瞇產(chǎn)各你個作砌業(yè)過肺程進簡行成州本控洪制，拖實現(xiàn)澤降低憤成本供的目陣的。房地脾產(chǎn)成森本作鐮業(yè)過模程：3.坐1新項紐奉目發(fā)鞠展成及本控盈制控制螞要點洪：穩(wěn)健待性合理唐確定背估算商基礎蜓，合缺理預割計工戚程量截和工程綜品合單懸價?？刂破乖瓌t神：準確座、客浴觀、估全面遮、謹循慎預聚測新錯項目鼠成本化。需求扛文件咽：《新項魄目發(fā)掏展可尋行性誘評審程體系》3.絨2設計懲成本懂控制控制克要點貸：合理歐的產(chǎn)轎品技郊術經(jīng)鋪濟指術標設計儀周期帝、設炎計質(zhì)說量?？刂颇z原則臂：經(jīng)濟狹合理北性最鮮大。需求敢文件艇：《規(guī)劃屢設計張工作彎流程頁與評招審制古度》3.默2設計估成本忠控制70貞%的成將本由廁設計偶階段籃確定建筑抹專業(yè)她：準紡確的吵定位意、合索理的蓋經(jīng)濟計技術眉指標結(jié)構眾專業(yè)絞：設啦計人墓員的沾經(jīng)濟販意識皆、合撲理的蔬安全王系數(shù)設備寄專業(yè)鹽：材助料設免備的盯性價埋比、香兼顧謝長期播使用葉成本3.煙2設計愈階段到的主獎要經(jīng)泡濟指練標容積濕率建筑孕占地示面積單方草鋼筯競含量單方絞砼含島量窗地龍比建筑岔周長膜面積對比……3.謹3招標芬成本陶控制控制時要點燭：獲取吹競爭搬性低假價成率本盡量傻采用雪工程卡量清伏單方材式集中蹈采購控制醉原則夏：全面株招標敢原則合理匆低價嫩中標歸原則透明擔公正歇原則需求絮文件魯：《工程忍及材執(zhí)料招傭標管怪理辦酬法》3.茄3.氣1費率樓招標卵的弊編端總價抵不確熱定，骨對于挨項目涌最終劫成本營沒有酒清晰播的標模準；結(jié)算哥核對抽工程競量時攔易發(fā)愿生糾汪紛，巾核對胃時間墾冗長華；變更恥簽證露的單效價未臂確定桐，施呢工方緊以難纏度高詢、時錦間緊懸為由磚要求切提高的單價帆；匆忙竊開工肯、審拴圖不稻細導喇致施慌工過嗓程變滾更多瞎，增洋加成個本；對于嘴不合貼理的升技術肝指標嘴（如輔鋼筯害含量妄、砼歡含量咬）不極能及層時發(fā)饑現(xiàn)，溝發(fā)現(xiàn)兩后已蚊沒有錫整改停的可站能；對成擇本人竟員的綁個人吃水平升依賴粱性較京大。3.瘡3.國2工程膠量清差單招侵標的崗優(yōu)點總價即和單口價兩森方面碼的充孔分競玩爭；降低編職業(yè)姓風險，對帖成本倦人員屯的個捆人水壞平的姐依賴專性降仁低；提高厘工作兼效率，尤咽其是嫌能大兇大縮頌短結(jié)搏算核翠對時廢間；便于訊成本讓數(shù)據(jù)梁積累敬，建狹立成錘本數(shù)粗據(jù)庫館：工程肆總價銅準確肢，可廢提高確進度熄款的施支付寫比例似，發(fā)舅揮資突金優(yōu)邊勢有更益合理飛的時各間辦貢開工訓手續(xù)素；發(fā)挽現(xiàn)設妻計失廟誤，雅減少蜻變更及時持評估牲出造臥價咨早詢公哪司的認工作愁質(zhì)量3.桃4簽約貼成本欣控制控制侮要點獸：合同欄談判合同迫審批控制腫原則泄：合法嘩性原蠅則、濟合同榨書原庸則、殿事前倡簽訂原則觸、招擾標原緞則、廊利益規(guī)明晰便原則需求圍文件逃：《工程晚合同愁管理旨辦法》3.鞭4態(tài).1合同尸的主器要經(jīng)心濟條始款合同翻造價土：總價陪合同杰、單罰價合嗎同、桿費率謀合同付款校進度綢：按月極付款像、按面形象話進度稅付款總包痰管理暮配合釀費：2%采購跟保管頑費：1.戶5～3%盤(其中殃采購70抬%、保洲管30推%）保修洋金：3～5%材料醋供應判方式妨：甲供寶、甲陪控乙際供、丙乙供變更傭與簽其證：按合則同單乓價、征按定縱額下穿浮竣工遲驗收柔與結(jié)先算：結(jié)算摔方法睬、核服對時磨間要控求等……3.科5施工早成本強控制控制宏要點失：變更販與簽纏證的秩控制工程爭質(zhì)量觀的控腥制工期蛾控制控制壩原則晨：權力剩限制邊原則由、時飲間限者制原良則多級相審核迅原則污、完趴工確鑼認原物則需求驅(qū)文件貍：《設計釀變更糧、現(xiàn)跌場簽持證管賺理辦跌法》3.賭6結(jié)算艱成本屬控制控制咳要點勇：嚴格固審核懶結(jié)算壁工程串量合理伍確定照結(jié)算淡單價控制仆原則把：廉潔仰奉公沾原則嘩、多伶級審叛核原尋則準確扔高效啦原則帽、可體復查休性原功則需求動文件每：《工程聾預結(jié)預算管寸理辦刮法》3.扭7銷售逝承諾敗及物燙業(yè)管瘦理成布本控幅制控制返要點機：銷售昨承諾昌（銷題售合紫同、位廣告塊、售豬樓書負）物業(yè)駁管理辰虧損控制窩原則倡：獨立僚、健偉康運之營，喜不產(chǎn)皺生經(jīng)墾營負梁擔。需求穴文件晴：《銷售討管理理制度》《物業(yè)廈管理恭制度》三、暮房地翁產(chǎn)成亞本核樸算概念貿(mào)：成本桑核算安是根翻據(jù)產(chǎn)輪品成適本計宵算對謙象，彈采用轟適當爬的成字本計攜算方爐法，降按規(guī)罩定的枝成本款項目原，匯鏟集和香分配馬生產(chǎn)英費用段，從摘而計磨算出存產(chǎn)品名的實謝際總涉成本猜和實霸際單氏位成彼本。成本再核算貍既是批對產(chǎn)閃品的污實際客生產(chǎn)閱耗費溉進行鄉(xiāng)豐如實吉反映衡的過稀程，栗也是第對生杠產(chǎn)費森用實膊際支怖出的扯控制略過程扇。1、成墾本核紗算的艱概念碌、任續(xù)務、艘原則更和步崖驟任務萌：建立退和完表善成斗本核跟算基貌礎工僑作，大合理孟確定兩成本徹計算擴對象漢，正押確歸擋集和奇分配治開發(fā)譜成本悄及費閱用，稼及時黑、準叨確、赴完整厲地提譽供成吹本核喇算資城料，棉以便關及時奧發(fā)現(xiàn)耕成本非管理朽中存沫在的誓問題廁，尋螺求降捉低成幸本的桂途徑葉。原則腹：實際崖成本廣原則配比餓原則權責捏發(fā)生岸制原汽則步驟圣：第一財步：礎確定仆成本構核算鼠對象寸；第二店步：良設置拍成本閱核算蕉科目蠻，核飄算和育歸集占成本慶費用螞；第三背步：速在各噴成本蒜核算層對象您之間萄分攤熄成本色費用絲式；第四疑步：曠計算破產(chǎn)品賽單位迫成本么，進出行成毯本結(jié)膚轉(zhuǎn)。房地付產(chǎn)成飼本核踏算對幕象的伏確定饅原則周：應滿羽足成睬本計授算的混需要真；便葬于成寬本費雀用的筍歸集放；利烈于成元本的話及時姐結(jié)算爆；適諷應成魄本監(jiān)醫(yī)控的鄙要求劣。平均陶銷售選價格勵不同激的產(chǎn)壟品，受如住勵宅和傾商業(yè)禮；產(chǎn)品羅差異集性大參，成低本不絕同的炊產(chǎn)品越，如跌別墅梅和多起層住咳宅。2、成時本核酷算對倉象的勤確定鍬和計予算方揮法成本停計算映方法知：成本斜計算味方法區(qū)是計臣算各濕種產(chǎn)垂品總期成本也和單貿(mào)位成首本的休方法逼，包餅括：——品種迅法——分批裁法——分步杠法根據(jù)麥房地介產(chǎn)成瞎本核徹算對惡象的泳特點繡，房漁地產(chǎn)牙成本墾計算綱采取搜分批耳法。總成鋸本和慚單位那成本抵：成本炎計算為的目怖的是流最終別確定沈可售攪產(chǎn)品闊的總政成本外和單裂位成謝本；成本媽核算敬主要胃是確旗定可姿售面留積的厘單位該成本種；按建宣筑面暑積計筐算的碧單位貴成本余可應腹用于從產(chǎn)品轉(zhuǎn)成本塔的對愧比分魯析。房地半產(chǎn)開需發(fā)成徐本項球目一狗般分揀為：控土地隸成本森、前某期工鬼程費老、基含礎設脊施費冒、配殲套設汗施費找、建廟筑安禿裝工閉程費疼、開速發(fā)間叼接費彈六類映。萬科花根據(jù)棟自身宮的特報點，乳將成蓄本項盛目分醬為八吸類。3、成成本核死算科講目的級設置土地敲成本開發(fā)鍬前期技準備秘費主體桿建筑播工程窄費主體木安裝浙工程委費園區(qū)薦管網(wǎng)俱工程齒費園林類環(huán)境修建設剛費配套雙設施筍費開發(fā)推間接陪費主體鑼造價園區(qū)遙造價樓面舞地價費用狀及資相金成憐本萬科什的成鐘本科造目設陪置：成本傅科目名設置按受江益原難則，鋪在成紡本對快象之穴間分博配成賓本費喚用；房地騾產(chǎn)成硬本分擺配的探方法桑：——按土轎地面己積分年攤——按建液筑面貓積分午攤——按可桑售面澤積分索攤最終新按可贏售面黃積確愧定各凝產(chǎn)品眼的單凍位成唯本。成本急費用錢的分蠟配成本單結(jié)算成本殼結(jié)算背應盡鴉量按矮實際胸成本拖結(jié)算屯；如結(jié)垮算成逗本低啄于實叨際成偏本、樓將虛捐增本遲期利鮮潤，增產(chǎn)生陸遺留開問題搭，實答際成鮮本的賽來源曬由成繭本部龍?zhí)峁┟?。開發(fā)廢成本化（銷貪售成憤本）野計算欣：三、王房地購產(chǎn)成劣本信急息化嚇管理1、成桌本信臟息的鴉意義信息體是企績業(yè)科點學管胡理、驅(qū)有效盾決策廉的依濤據(jù)；信息謎是現(xiàn)剖代企木業(yè)的既重要尋資源席，是觸成本身控制技的渾基跪礎；企業(yè)器成本誰經(jīng)營莫控制孩的過蓄程實雹質(zhì)是半信息振過程胸，炎信支息是繪現(xiàn)代役成本條控制讓的基匙礎；信息列處理播包括若：信數(shù)息的碧收集倉、反臭饋、拆加工仁整理組、分賄析、陣傳遞將、存浸儲和搭利用晌。2、成料本信凍息管列理的你基本船原則成本情信息等的真藍實性裙：原逃始資楚料的捆真實腥，信吵息的李處理產(chǎn)、加距工和猶傳遞閣過程彎保持寇真實引；成本鵲信息悠的及駁時性趙：及吊時整壞理、隆及時燙加工刃、及樂時處隊理和寄傳遞勿；成本長信息骨的完必整性顆：信扣息內(nèi)它容完墻整，來不漏脆項、襪漏填帝、漏臥列，擁不完教整的乳信息屑可能罷導致嫁決策辭作出杜錯誤鑼的判伴斷。萬科宰成本撇管理荷軟件——目標稿成本砍管理A-爐ho宇us鎮(zhèn)in竊g網(wǎng)站——招投檢標管昏理萬科裁成本里數(shù)據(jù)肯庫——成本慮數(shù)據(jù)夸管理3、目映前萬宮科的裝成本閥信息冰管理、萬向科成尖本管狹理軟仙件——是萬只科集左團成憤本管碗理的布主要黨數(shù)據(jù)儲平臺紐奉，是梳成本洽管理雷的重旗要信褲息工杯具。

實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；

進行目標成本、預算及合同管理；

為領導的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。

做資金管理，成本與財務之間協(xié)調(diào)高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本誰管理眼軟件幻玉系統(tǒng)棋模塊陳結(jié)構穴圖：

目標成本

動態(tài)成本估算管理預算管理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導入/導出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調(diào)整系統(tǒng)管理財務拆分自動對帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項目故動態(tài)眼成本閣的構撥成動態(tài)柱成本=合同田性成赤本+非合弱同性究成本+待發(fā)紹生成邊本各產(chǎn)襖品類采型動議態(tài)成廉本的芳形成項目膜動態(tài)飛成本合同齒性成布本非合藍同性卡成本各類規(guī)產(chǎn)品狼動態(tài)網(wǎng)成本拆分指定顧分攤引入錄入分攤公式仍：各異產(chǎn)品肯的動頑態(tài)成翻本=辮∑已發(fā)纖生指醒定分愈攤+按∑待發(fā)歲生指什定分尚攤+（本駁科目盲總成恒本-∑已發(fā)貫生指扣定分嘩攤-∑待發(fā)罵生指辟定分羽攤）×比例待發(fā)林生成隊本指定奮分攤調(diào)整7個子青功能赤模塊38個明雞細功腸能模痛塊軟件胡演示成本北管理干軟件鳳功能喇演示、A-蘿ho動us寄in呈g網(wǎng)站磨：采購蠻商發(fā)頸布招墊標預漂告供應貴商產(chǎn)罩品展饑示發(fā)布毛招標宵書投標侄書的吐編制合同特的撰剛寫數(shù)據(jù)常倉庫供應軋商管灶理——是萬倆科集亮團的聚采購貼平臺幅，是勸招投挺標工晨作重狡要的管灶理工壺具。發(fā)布域招標澆預告謠，為最供應錢商提肆供更曬多的到投標堵機會喊，使除采購笛商對助供應抽商有辮更多計的選鏈擇余伐地，朽市場交競爭互充分蔽。供應默商可哨以隨泥時展翼示產(chǎn)職品，亡錄入彩產(chǎn)品旁的詳煌細信差息，館使采沫購商扎能及年時了輪解市咱場產(chǎn)炊品情擠況。供應安商在循網(wǎng)上僵直接碧編制信招標醋書，溉并可丟上傳講附件根，設彼定審蘭核程物序，延審核省通過望后將題直接秀網(wǎng)上趣發(fā)標卻。供應風商在敢網(wǎng)上默直接丟按設絞定表判格編休制投田標書澆，并蜘可上抄傳報束價等瓶附件面。定標仍后，綁供應葡商在榆網(wǎng)上摧按合井同向膠導生尾成合仍同，俘并上耗傳報她價清論單。數(shù)據(jù)犁倉庫溜，供拜應商蠅進行挑產(chǎn)品關信息鐘查詢販及合君同信陶息查肢詢。供應隙商管蜂理，論由供蟲應商蹲對其仆進行規(guī)資格圍審核觀（合哀格、巧不合橋格、勞集團陶不合糠格）鼓，可圓以查淚詢各膏供應質(zhì)商發(fā)醫(yī)布的吃產(chǎn)品仔及歷姐史交賢易記冷錄。、成友本數(shù)薄據(jù)庫碑系統(tǒng)瓜：成本戲指標半數(shù)據(jù)項