本次課標題：項目三：消費與房地產(chǎn)投資理財單元二：房地產(chǎn)投資理財規(guī)劃上課時間上課地點教學(xué)目標知識目標能運用目前我國(自用)住房貸款的主要種類及操作方式進行住房規(guī)劃，能運用籌資理論進行購房籌資規(guī)劃，能運用相關(guān)理論進行出租房和出售房決策識記能力目標：住房規(guī)劃的主要內(nèi)容，購房籌資規(guī)劃，住房規(guī)劃的意義，什么是住房抵押，房地產(chǎn)投資交易相關(guān)費用理解能力目標：家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，房產(chǎn)投資的優(yōu)勢和劣勢，分析租房的成本和收益，計算購買住房的成本、計算房地產(chǎn)投資回報能力訓(xùn)練任務(wù)及活動【工作任務(wù)1】理清房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃理念活動一：分組討論房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃的不同觀念活動二：分組討論買房和租房的好處【工作任務(wù)2】分析不同收入家庭住房理財規(guī)劃活動：分組討論中低收入家庭如何買房【工作任務(wù)3】房地產(chǎn)投資回報的計算活動：分組討論考察房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵是什么?能否用公式進行簡單計算衡量?房地產(chǎn)投資交易相關(guān)費用有哪些?參考資料1.張旺軍：投資理財—一個人理財規(guī)劃指南，科學(xué)出版社，2009年1月第一版第2次印刷2.廖旗平：個人理財，高等教育出版社，2009年2月第一版第1次印刷4.理財中國一個人理財專業(yè)網(wǎng)站：/檢查記錄識記能力目標：住房規(guī)劃的主要內(nèi)容，購房籌資規(guī)劃，住房規(guī)劃的意義，什么是解寂kdom投資交易相關(guān)費用理解能力目標：家庭居住規(guī)劃的內(nèi)容、方法和程序，房產(chǎn)投資的優(yōu)勢和劣勢，分析租房的成本和收益，計算購買住房的成本、計算房地產(chǎn)投資回報應(yīng)用能力目標：能運用目前我國(自用)住房貸款的主要種類及操作方式進行住房規(guī)劃，能運用籌資理論進行購房籌資規(guī)劃，能運用相關(guān)理論進行出租房和出售房決策朝鮮戰(zhàn)爭結(jié)束后，霍英東就預(yù)料到，香港航運事業(yè)的繁榮，必然會帶來金融貿(mào)易的發(fā)展，而這又將促進商業(yè)及住宅樓的開發(fā)。于是他搶先把經(jīng)營重點轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)。1954年12月，霍英東拿出自己的120萬港元，另向銀行貸款160萬港元，在香港銅鑼灣買下了他的第一幢大廈，并創(chuàng)辦了"立信建筑置業(yè)有限公司"。開始，他也和別人一樣，自己花錢買舊樓，拆了后建成新樓逐層出售。這樣當然可以穩(wěn)妥地賺錢，可是由于資金少，發(fā)展就比較慢。他苦苦地思索改革房地產(chǎn)經(jīng)營的方法，有一天，有個老鄰居到工地上找他，說是要買樓。霍英東抱歉地告訴他，蓋好的樓已經(jīng)賣完了。鄰居指著工地上正在蓋的樓說："就這一幢，你賣一層給我好不好?"霍英東靈機一動，說：“你能不能先付定金?”鄰居笑著說：“行，我先付定金，到蓋好后你把我指定的樓層給我，我就把錢交齊。”兩人就這樣成交了。這個偶然的事件，卻使霍英東得到了啟發(fā)。他立刻想到，他完全可以采取房產(chǎn)預(yù)售的方法，利用想購房者的定金來蓋新房!這個辦法不但能為他積累資金，更重要的是還能大大推動銷售!因為，房產(chǎn)的價格是非常昂貴的，要想買一幢樓，就得準備好幾十萬元的現(xiàn)金，一手交錢，一手接屋，少不得一角一分，拖不得一時一刻。當時只有少數(shù)有錢人才能買得起房產(chǎn)，所以房地產(chǎn)的經(jīng)營也就不可能太興旺?，F(xiàn)在霍英東采取的房產(chǎn)預(yù)售的新辦法，只要先交付10%的定金，就可以購得即將破土動工興建的新樓。也就是說，要買一幢價值10萬港元的新樓，只要付一萬港元，就可以買到所有權(quán)，以后分期付款。這對于房地產(chǎn)商人來說，好處是顯而易見的。利用人家交付的現(xiàn)金，他們原來只夠蓋一幢樓的錢，現(xiàn)在就可以同時動手蓋10幢樓，發(fā)展的速度大大加快。對于購買房產(chǎn)的人來說，也是有利的。先付一小筆錢，就可以取得所有權(quán)，待到樓房建成時，很可能地價、房價都已上漲，而已付定金的買方只要把房產(chǎn)賣掉，就有可能賺一大筆錢!因此，很快就有一批人變成了專門買賣樓房所有權(quán)的商人，這就是后來香港盛行的"炒樓花"。這一創(chuàng)舉使霍英東的房地產(chǎn)生意頓時大大興隆起來，一舉打破了香港房地產(chǎn)生意的最高紀錄。當別的建筑商也學(xué)著實行這個辦法時，霍英東已經(jīng)賺到了巨大的財富。人們不得不承認他創(chuàng)造性的經(jīng)營方式。他當上了香港房地產(chǎn)建筑商會會長，會內(nèi)有會員300名，擁有香港70%的建筑生意。所以有人把霍英東稱為香港的“土地爺”!霍英東采取的房產(chǎn)預(yù)售新方法，只要先交付百分之十的定金，就可以購得即將破土動工興建的新樓。這對于房地產(chǎn)商人來說，可以通過這種借雞生蛋的方式，來彌補資金的不足。引入-—讓人目瞪口呆的美國住房規(guī)劃過河北省。麻省屬于丘陵地區(qū)，境內(nèi)主要是高低起伏海拔兩三百米的丘陵。如果其中出現(xiàn)一個海拔五六百米的山頭，就可能成為一個風(fēng)景點。因為人們開車順著盤山公路到達山頂，就可以“極目遠望",觀賞周圍的丘陵、小河和湖泊。麻省的地理和氣候條件，如在我國應(yīng)是一個較好的農(nóng)業(yè)地區(qū)。而美國適農(nóng)地域廣闊，為了防止糧食生產(chǎn)過剩，美國政府把麻省的大部分地區(qū)劃為非農(nóng)業(yè)區(qū)，即不準種糧食，但可以種一些瓜果的地區(qū)。所以，麻省的鄉(xiāng)村，由于不搞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不是“農(nóng)村”,而是樹木茂密的鄉(xiāng)村。麻省有完整的高速公路網(wǎng)連接著各個城市。為了發(fā)展鄉(xiāng)村住宅，就在兩條高速屬于中等收入者住房水平。住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山上還有較大面積的山林。新房售價每幢在20萬美元左右，舊房售價則為十幾萬美元，比較便宜。由于地處樹林茂密的鄉(xiāng)間，生態(tài)環(huán)境宜人。特別是沿著小河建的住宅，背山面水，風(fēng)景更為優(yōu)美。由住宅駕車上高速公路一般只【工作任務(wù)1】理清房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃理念活動一：分組討論房地產(chǎn)投資規(guī)劃規(guī)劃的不同觀念案例3.2:在某市機關(guān)工作的李帥男和在外企工作的張玫倪打算結(jié)婚，兩人對于如何購置新房產(chǎn)生了矛盾。小李說應(yīng)先根據(jù)當前的經(jīng)濟實力買個小點的房子，等以后有能力了，再買個大些的。而小張認為應(yīng)該一步到位，新房應(yīng)該氣派，寬敞，舒適漂亮，所以應(yīng)該貸款或借錢買個大房子，否則就盾。其實，小李和小張關(guān)于房子的矛盾很普遍。因為人需要衣、食、住、行，其中住是關(guān)鍵。房子居住規(guī)劃呢?是買房，租房，換房，還是建房?根據(jù)專家的建議，家1.買房應(yīng)具備哪些條件?2.買什么樣的房?3.如何買房?一、房地產(chǎn)投資理財規(guī)劃的意義類別戶型用途大小區(qū)位原為文檔既能滿足居住的需求，又能滿足其他生活需求：既能使家庭財務(wù)平穩(wěn)，又能使生活水中穩(wěn)步且外com討論：請對案例3.2中的李帥男和張玫倪關(guān)于買房和租房的爭論進行分析，結(jié)合本單元所學(xué) 購房與租房的居住效用相近，差別在于購房者有產(chǎn)權(quán)，因而有使用期間的自主權(quán)，而租房者有時會租房與購房何者更加劃算，牽涉到擁有自己房產(chǎn)的心理效用與對未來房價的預(yù)期。因購房者可不同的人可能會在租購間作不同的選擇。購房與租房應(yīng)如何抉(一)年成本法是房租。購房(或租房)者在進行決策時就會比較購房和租房成元，押金3個月。購則總價80萬，首付30萬元，利率6%的房屋抵押貸款。王先生租房與購房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付款的機會成本是一年的存款利率3%)。租房年成本：3000x12+3000x3x3%購房年成本：30萬x3%+50x6%=39000(元)看起來租房比購房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比較劃算。不過還要考慮以下因(1)房租是否會每年調(diào)整。購房后成本固定，而且租與購的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%,因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6%,則購房比租房劃算。屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年居住=4.5%,購房年居住成本率=3.9萬元÷80萬元=4.875%,差距只有0.375%。若計劃住5年，0.375%x5=1.875%,只要房價可能在5年內(nèi)漲2%以上，購房仍然比較劃算。如果房價不斷探底，大家都預(yù)期房價會進一步下跌而寧可租房不愿購房，則租房居住成本低，而房租保持不變，則租房與購房的居住成本的差異會逐漸降低，可以考王先生看中一處房產(chǎn)。若是租，房租每年30萬元。王先生確定要在萬元，假設(shè)5年后售房所得為1000萬元。以存款利率6%為機會成本的計算依據(jù)。請分析王先生是1.計算租房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值。由于房租每年30萬元，王先生租房5年，以存款利率6%為機會P=年金30萬元×標準年金現(xiàn)值系數(shù)(n=5,i=6%)2.購房凈現(xiàn)金流現(xiàn)值。購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該等于5年后售房凈所得的現(xiàn)值減去購房現(xiàn)值，而5年后售房凈所得的現(xiàn)值：P=5年后售房所得1000萬元×標準復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)(n=5,i=6%)購房凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=5年后售房凈所得的現(xiàn)值-購房現(xiàn)值=747.26-800=-52.74(萬元)若5年后房價與目前房價相當，此時的購房或租房決策，主要取決于當事人對5年后房價漲幅凈現(xiàn)值法考慮居住年數(shù)，值得參考的決策標準是，如果不打算在同一個地方住3年以上，最好還是以租代購。因為3年內(nèi)房租再怎么調(diào)漲，仍會低于房貸利息的負擔(dān)，若購房后裝修只住3年，則折舊成本太高，而期待房價不斷飆升是相當不切實際的。的交易成本，如共同維護基金、契稅、律師費、保險費等合計起來也要房價的3%以上。再加上自用住宅會比租用的住宅舍得裝修，除非房價在3年內(nèi)大幅上漲，否則計人中介及裝修等費用后的凈現(xiàn)主要是指房地產(chǎn)所處的位置、地質(zhì)、地勢、氣候條件和環(huán)境質(zhì)量等因素。需要說明的是，房地產(chǎn)中的地段概念，不僅指其自然地理位置，而更多地是指房地產(chǎn)的經(jīng)濟地理位置、環(huán)主要有供求狀況、物價水平、利率水平、居民收入和消費水平。由反映，利率上升不僅帶來開發(fā)成本的提高，也將提高房地產(chǎn)投資者的的社會需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。但是，房地產(chǎn)價格受多種因素的影響，在市或利率水平過低的情況下，利率的上升并不必然產(chǎn)生房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策與【工作任務(wù)2】分析不同收入家庭住房理財規(guī)劃原創(chuàng)力文檔四、購房規(guī)劃和購房籌資規(guī)劃(一)購房規(guī)劃力文檔力文檔是安全的。例如，如果家庭月收入.5000元，每月的房款月供應(yīng)該不超出1500元。但如果收入預(yù)期可負擔(dān)的首付款：目前年收入X收入中負擔(dān)首付和房貸的比率上限(或稱為儲蓄率上限)x年金投資報酬率或市場利率)王先生年收入為10萬元，預(yù)計的收入成長率3%。目前資產(chǎn)15萬元，40%為儲蓄首付款與負擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報酬率10%,貸款年限20年，利率為6%。王先生一家的凈資產(chǎn)中負擔(dān)首付的比率上限為40%。屆時可以負擔(dān)的房價為多少?首付款部分和貸款部分各是多少?應(yīng)買多少平方米的房子，取決于家庭人口數(shù)及空間舒適度的要求。若5年以后才買房子，則以平方米規(guī)劃，其可負擔(dān)購房單價為：101.8萬元÷150平方米6800元/平方米。機能越強，單價越高：房子越大，總價越高。房子的大小主要決定于居住成間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區(qū)位的房子單價差距甚大，因此需考慮總負擔(dān)能力，在可接受的居住平方米數(shù)下，選擇住得起的地區(qū)。環(huán)境需離上班地點或子女就學(xué)地點遠近，以及學(xué)區(qū)考慮(否則子女讀書會有額外的支出)等。區(qū)位是決定房價最重要的因素，應(yīng)考慮承受能力，在交通所需油料、時間成本與房購房需求規(guī)劃模擬試算如表3—1所示表3-1購房需求規(guī)劃模擬試算表說明舉例家庭人數(shù)每人所需平方米數(shù)屆時擬購房平方米數(shù)目前年收入負擔(dān)首付和房貸的儲蓄率上限現(xiàn)有的整筆投資額投資報酬率假設(shè)擬多少年后購房復(fù)利終值系數(shù)年金終值系數(shù)ABCDEFGHIJ需同住人數(shù)以50～80平方米假設(shè)加上年終獎金首付款投資準備金3人50平方米150平方米10萬元15萬元原創(chuàng)下載高以多少年后可遷入計算5年可籌備首付款預(yù)計的收入成長率購房當年收入累積數(shù)年收入中可負擔(dān)本利攤還額的上限擬本利攤還年數(shù)房貸利率年金現(xiàn)值系數(shù)可負擔(dān)房貸總額可負擔(dān)購房總價可負擔(dān)購房單價可選擇購房區(qū)位房貸占總價乘數(shù)KLMN0PQRSTUV以2%一5%假設(shè)最少5年，最長30年依各區(qū)位行情=R÷S,應(yīng)小于銀行規(guī)定的48.6萬元11.59萬元4640元20年53.2萬元101.8萬元6800元本市三環(huán)以內(nèi)(二)購房籌資規(guī)劃對多數(shù)人來說，買房的花銷太大，很少有人可以一次性付清所有的購房款項，因此，個人/家1.關(guān)于抵押的概念和術(shù)語清楚。他們只知道住房抵押是每月要償還相同金額的一種固定資產(chǎn)貸款，其月還款額會根據(jù)利率的變化而增加或減少，但并不十分清楚它是怎么計算出來的。絕大多數(shù)人還知道抵押被定義為一種以還貸為前提條件的、從借款人到貸款人的對資產(chǎn)權(quán)由借款人享有贖回權(quán)的債務(wù)償還的保證。也就是說，當個人/家庭以抵押貸款方式購得住房時，房屋的產(chǎn)權(quán)實際已經(jīng)轉(zhuǎn)移給貸款銀行，個人/家庭只能在貸款債務(wù)全部還清后才能重新獲得對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。這種從貸方重新獲得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利叫做擔(dān)保贖回權(quán)。因此，抵押實質(zhì)上并不是一種貸款，而是一種對貸款的擔(dān)保形式(根據(jù)我國《民法通則》的定義，擔(dān)保是指法律規(guī)定或者當事人約定的確保合同履行，保障權(quán)利人利益實現(xiàn)的法律措施。目前《民法通則》中規(guī)定將該財產(chǎn)作為對債權(quán)的擔(dān)保。抵押物一般是不動產(chǎn)，也可以是動產(chǎn)。質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將人按照合同約定占有債務(wù)人的動產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。典型的可以以保證債權(quán)實現(xiàn)的擔(dān)保方式。債務(wù)人履行債務(wù)以后，定金應(yīng)該收回或者抵作價款：給付定金的一方的旅行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款的一方違約，只需返回所收款項，而無須雙倍定金。接收定金方如不履行合同，應(yīng)當雙倍返回定金。這樣，當事人從經(jīng)濟利益上考慮，也會促使總之，訂金、預(yù)付款和定金任何一樣都能起到預(yù)先給付的作用，但具有擔(dān)保作用并能證明合同因此，除非購房者可以一次付清全部購房款項，否則一個通過抵押融資購房的個人或家庭在擁有了一座新房子以后，并不會立即擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。事實上房子的產(chǎn)權(quán)歸抵押貸款銀行所有，購房抵押交易的雙方分別被叫做抵押人和抵押權(quán)人。抵押人是提供保證以獲得貸款的人，也就是購2.住房抵押貸款的償還第一種方式十分簡單，可以根據(jù)貸款額、貸款利率以及貸款期限計算。對于通過建立償債基金到期一次性償還本金、分期償還利息的還款方式，由于在我國各大銀行提供的各種個人住房抵押貸款產(chǎn)品中還不常見，也不在此專門介紹。這里介紹貸款分期償還中遇款償還金額的計算，貸款償還一段時間以后如何計算貸款余額的問題方式中如何劃分本金和利息的問題，以及借款期間銀行貸款利率發(fā)生變化后如何計算新的攤還額的等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多，然后逐月減少，越貞認欲貞認欲等額本金適合的人群：等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合等額本金的利弊：等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還厥耐結(jié)詩勇，水印只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作