對我國當前經(jīng)濟適用房補貼制度的分析

摘要：經(jīng)濟適用房政策是我國當前解決中低收入階層住房問題的主要方式，通過微觀經(jīng)濟模型對“貨幣補貼”和“實物補貼”進行了分析，從而得出當前我國實行的“實物補貼”不如“貨幣補貼”，并建議政策繼續(xù)向“貨幣補貼”方向前進。

關鍵詞：經(jīng)濟適用房；住房補貼

1我國經(jīng)濟適用房補貼方式的現(xiàn)狀

經(jīng)濟適用房的補貼方式主要有“實物補貼”和“貨幣補貼”?！皩嵨镅a貼”，即通過優(yōu)惠政策降低經(jīng)濟適用房的銷售價格來提高購買者的支付能力，其補貼需要房屋的成功銷售才能最終得到落實?！柏泿叛a貼”主要通過政府對中低收入階層直接給予經(jīng)濟支持來達到政策目標。目前在我國實行的是“實物補貼”的方式，當前我國經(jīng)濟適用房的建設主要享受以下優(yōu)惠政策：一是建設用地實行行政劃撥，免除了土地出讓金；二是建設和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收；三是小區(qū)外基礎設施建設費用完全由政府負擔。我國通過這些政策來減少經(jīng)濟適用房的開發(fā)成本，進而降低其市場價格，對具備購買資格的中低收入者進行間接的經(jīng)濟支持。

2現(xiàn)行補貼方式存在的問題

1缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生尋租現(xiàn)象

現(xiàn)行的“實物補貼”是一種間接的補貼方式，為了使政策優(yōu)惠能夠切實落實到中低收入階層身上，避免在過程中間被非法占用，需要對經(jīng)濟適用房的開發(fā)、建設、銷售等諸多環(huán)節(jié)進行大量的監(jiān)督、管理和審查，主要包括：對開發(fā)商的資質、開發(fā)業(yè)績和社會信譽進行審查；對房屋建筑面積、施工質量等進行監(jiān)管；制定并公示經(jīng)濟適用房的基準價格和浮動幅度；審核居民經(jīng)濟狀況以確定具備購買資格的家庭；監(jiān)督經(jīng)濟適用房的銷售和市場流通，防止開發(fā)商違規(guī)銷售和弄虛作假等行為。這些工作增加了政府監(jiān)管的成本，使監(jiān)管難以有效進行和一定程度上監(jiān)管的缺位，并且在這一系列的過程當中因為監(jiān)管的缺位會產(chǎn)生開發(fā)商和個人的尋租現(xiàn)象。2住房市場的發(fā)展受阻損害了市場公平競爭

在目前的補貼方式下，一方面，政府為了財政補貼的最終落實，對住房市場進行了較多的直接干預；另一方面，現(xiàn)行的補貼方式只針對新開發(fā)建設的經(jīng)濟適用房，而對購買低檔二手房則沒有規(guī)定相應的優(yōu)惠政策，這使經(jīng)濟適用房與普通商品住房存在了較大的價差，為了防止出現(xiàn)個人或機構違規(guī)投資炒房等不合理現(xiàn)象的出現(xiàn)，切實保障中低收入群體實現(xiàn)居住需求，相關法律規(guī)定經(jīng)濟適用房在購買滿一定年限后才能按市場價出售，這就限制了中低收入家庭進入二手房市場，不利于住房二級市場的發(fā)展和市場體系的完善。同時經(jīng)濟適用房開發(fā)商和商品房開發(fā)商相比擁有政策優(yōu)惠，具有一定價格優(yōu)勢。但由于政府相關部門對經(jīng)濟適用房開發(fā)商的選擇不夠透明公開。另外還由于經(jīng)濟適用房變異為商品房的可能性，以及開發(fā)商不高于3%利潤的不可控性，使經(jīng)濟適用房在購買對象、用地位置、戶型、質量等方面與周邊商品房相差無幾，引起不少開發(fā)商的強烈不滿，他們認為具有壟斷利潤性質的高于3%利潤是有損公平競爭的非競爭因素，經(jīng)濟適用房制度導致了房地產(chǎn)市場上的不公平競爭行為。3補貼效益流失嚴重并且補貼分配靈活性差

在“實物補貼”這種間接補貼方式下，政府首先通過一系列中間環(huán)節(jié)將財政補貼發(fā)放給開發(fā)商，再過渡到具備購買資格的消費者手中，而補貼效益在這些環(huán)節(jié)中會產(chǎn)生不可避免的磨損，并可能因一些違法現(xiàn)象的出現(xiàn)造成嚴重的流失。在工程建設中，部分開發(fā)商因利益的驅動會想方設法抬高名義成本，從而在受限制的利潤率下提高實際利潤額；(2)在銷售時，開發(fā)商利用自己相對于政府和低收入者的信息優(yōu)勢，設法提高實際銷售價格；(3)在政府對居民實際收入審查不嚴的情況下，一些高收入群體利用自身的經(jīng)濟、政治等方面優(yōu)勢更容易地購買到了經(jīng)濟適用房，這就使財政補貼的流向出現(xiàn)了偏差，沒有真正達到政策目標。同時“實物補貼”的是通過限定經(jīng)濟適用房的銷售價格來將補貼一次性發(fā)放給購房者，使得補貼的分配不夠靈活。一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，購買了經(jīng)濟適用房的居民在未來幾年內可能會有較大的收入增長，不再滿足補貼要求，但目前這種靜態(tài)的、一次性的補貼方式不能對其進行及時有效的調整。另一方面，在中低收入群體中，不同家庭的經(jīng)濟狀況仍然存在差異，但在現(xiàn)行的補貼方式下，只有購買了經(jīng)濟適用房的家庭才能得到實際的補貼，得到補貼的多少也因所購房屋的價格、面積的不同而異，這就不能根據(jù)具體家庭的經(jīng)濟狀況來給予不同水平的補貼。

3經(jīng)濟適用房制度的微觀經(jīng)濟學模型分析

1補貼微觀經(jīng)濟學模型的建立

我國目前的住房補貼主要分為實物補貼和現(xiàn)金補貼兩種。經(jīng)濟適用房對于目標購買群體來說，也是一種實物補貼的形式。因此，可以用微觀經(jīng)濟模型對經(jīng)濟適用房政策進行分析。如圖3-1設橫軸X為消費住房的數(shù)量，縱軸Y為消費住房以外其它商品的數(shù)量U1、U2分別表示無差異曲線，它表示消費者對不同商品組合的滿足程度，AB、A‘B‘、AB″即表示家庭預算線。AB線與較低效用的無差異曲線U1相切于E點，該點表示在既定的收入水平和均衡價格條件下，購買OX1的住房和OY1量的其它商品，消費者能獲得最大的滿足。AB″與U2相切于G點，A‘B′與U2相切于H點，其含義與E點相同，并且U2的效用大于U1的效用。

假定政府沒有實施經(jīng)濟適用房政策，在現(xiàn)有收入水平下，家庭預算線為AB，中低收入家庭購買住房的數(shù)量OX1。當政府對中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房后，相當于降低了住房的價格，家庭預算線變?yōu)锳B“；在住房以外的其他商品價格不變的條件下，中低收入家庭購買其他商品的數(shù)量沒有變化，而購買住房的數(shù)量從OX1增加到OX3。這種變化主要是由于住房的價格效應引起預算線繞A點向外旋轉，是替代效應和收入效應共同作用的結果。分析替代效應，可假設住房價格下降后，將中低收入家庭的貨幣收入減少到一定金額，使其在該收入條件下仍能維持原來的效用水平會有的購買情況，則AB”將平移到LN與較低的效用曲線U1相切于點F；這時，因無差異曲線U1上各點的效用均相同，住房消費由OX1增加到OX2，所以由于住房價格的下降而引起的對住房消費的增加即替代效應可表示為X1X2。由于G點表示住房價格下降后，貨幣收入和支出不變時中低收入家庭實際的購房量，所以從F到-G點可以設想為將中低收入家庭減少的收入退還，并且其消費偏好不變，則其住房購買量將從OX2增加到OX3，即向中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房所引起的收入效應是X2X3。從圖中可以推導出政府對中低收入家庭的補貼額。假定住房以外的其他商品的價格不變，在家庭預算線為AB時，購房量為AY3；當政府為中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房后，購買OX3住房量用其他商品表示為AY2，所以，中低收入家庭從政府得到的補貼用其他商品表示為AY3-AY2=Y3Y2。若政府實行“明補”，即直接向中低收入家庭提供現(xiàn)金補貼而不再提供實物補貼，在中低收入家庭的偏好及商品和住房價格不變的條件下，家庭預算線AB將向上平移，達到的效用只需與效用曲線U2相切，切點為H。此時政府對中低收入家庭的補貼用非住房商品表示為AA‘，因AB與A‘B‘平行，所以AA‘=CD，而Y3Y2=GD，顯然，GD＞CD，即要達到相同的效用U2，實物補貼額超過現(xiàn)金補貼額。所以在中低收入家庭的需求函數(shù)既定的情況下，達到相同的滿足程度，實物補貼與現(xiàn)金補貼相比效率較低。

4完善經(jīng)濟適用房補貼方式的對策

1發(fā)揮非政府組織的外部監(jiān)督作用

正是由于對政府在一定程度上的的監(jiān)管缺位，使得尋租行為得以廣泛存在。因此，有必要在加強政府監(jiān)督的同時發(fā)揮非政府組織的社會監(jiān)督作用來規(guī)范經(jīng)濟適用房市場?！胺钦M織”是不以利潤追求為目的的組織，他們可以作為社會低收入群體的代表與政府與地產(chǎn)開發(fā)商之間進行平等的溝通。非政府組織利用其經(jīng)驗來影響政府住房政策，對決策者施加壓力，并代表城市低收入者的權益發(fā)言，同時監(jiān)督機構要嚴格審查經(jīng)濟適用房的銷售，堅決制止部分高收入階層違法投資、購買經(jīng)濟適用房的行為。2短期內大力完善“實物補貼”方式

配套制度的不健全使我國不可能馬上實行“貨幣補貼”，目前“實物補貼”的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期內，我國仍需要盡可能的健全和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房補貼方式，發(fā)揮其應有的功效。一是要清除經(jīng)濟適用房開發(fā)建設中的不合理收費，使其價格構成更為清晰合理；二是要設定合理的經(jīng)濟適用房退出機制,使的經(jīng)濟適用房市場流動起來；三是政府的各項制度一定要透明、公開，以維持市場的公平競爭。四是要明確界定中低收入階層，適當縮小供應對象的范圍，集中力量先解決收入水平更低、住房條件更差的家庭的居住問題，緩解當前經(jīng)濟適用房尖銳的供需矛盾。3逐步加強“貨幣補貼”的配套制度建設

從中長期來看，實行“貨幣補貼”方式是我國經(jīng)濟適用房改革的基本趨勢，建立相關配套制度不僅是健全經(jīng)濟適用房制度的需要，同時也是發(fā)展房地產(chǎn)市場、完善政府職能的重要任務。居民財產(chǎn)收入審核機制是重要的配套制度之一，目前我國還沒有一個權威的部門或專門的制度來判定家庭的財產(chǎn)狀況和收入水平，因此需要加快這一機制的建立。同時也需要加強和完善對房地產(chǎn)市場的相關統(tǒng)計工作，取得真實的住房價格、建筑面積、市場租金等初步資料，并統(tǒng)計出切實有效的房地產(chǎn)指數(shù)、空置率等指標，從而指導經(jīng)濟適用房的補貼工作。此外，稅收制度、產(chǎn)權制度、住房二級市場的狀況也直接或間接的影響到住房補