綠地集團(tuán)徐州商務(wù)城項(xiàng)目研究報告（合稿）二○○八年十月綠地集團(tuán)徐州商務(wù)城項(xiàng)目基礎(chǔ)研究二○○八年二月NO:1研究目錄：一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景分析二、徐州市城市發(fā)展環(huán)境分析三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析四、徐州文化娛樂市場調(diào)研4一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景研究(I)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈(II)長三角經(jīng)濟(jì)圈IIIIIIIV1、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)位置淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)位于我國兩大沿海經(jīng)濟(jì)圈之間，是連接兩大經(jīng)濟(jì)圈的橋梁，未來具有較大的聯(lián)動發(fā)展空間?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)位于我國中東部地區(qū)，其之北為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、東南為長三角經(jīng)濟(jì)圈，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)是兩大經(jīng)濟(jì)圈連通的必經(jīng)之路。在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境中，東部沿海的三大經(jīng)濟(jì)圈（環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈）是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對核心。淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)位于兩大經(jīng)濟(jì)圈之中，在陸路交通上是連接兩大經(jīng)濟(jì)圈的橋梁，具有良好的發(fā)展前景。(III)珠三角經(jīng)濟(jì)圈(IV)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)5淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)由山東、江蘇、安徽、河南四省20個市組成。

淮海濟(jì)區(qū)是由魯南，蘇北，豫東，皖北等20個地級城市及所轄范圍組成?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)人口密度高，消費(fèi)需求潛力大面積17.8萬平方公里，總?cè)丝?.23億，屬于人口密集區(qū)域，潛在消費(fèi)需求巨大?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步比較低，但是發(fā)展速度較快，未來發(fā)展具有較大潛力。整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始進(jìn)入全面加速期。2006年，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)13621億元，占全國經(jīng)濟(jì)總量6.5%，20年增長25倍；金融機(jī)構(gòu)存款余額首次突破萬億大關(guān)，達(dá)到10987億元；徐州、濟(jì)寧、臨沂、鹽城四市從2004年起相繼實(shí)現(xiàn)雙超（GDP超億元、財政收入超億）。一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景研究2、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)模與發(fā)展淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)具有良好發(fā)展空間，作為經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的徐州發(fā)展?jié)摿薮蟆５瞧浒l(fā)展也將會受到體制的挑戰(zhàn)。6一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景研究3、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，徐州的城市規(guī)模并非最大的。但是徐州城市GDP居于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)前列?？梢娦熘菡w經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之首。7一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景研究3、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，徐州城市化進(jìn)程最為成熟，固定資產(chǎn)投資位居淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之首。徐州城市消費(fèi)能力較強(qiáng)，社會消費(fèi)品總額位居淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)前列。考慮到城市規(guī)模、人口總量的差異，徐州的城市消費(fèi)能力處于淮海經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)先位置。8一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景研究3、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，徐州做為大型城市，人口規(guī)模位于整個經(jīng)濟(jì)區(qū)前列。在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，徐州城市居民生活水平相對較高，人均可支配收入為經(jīng)濟(jì)區(qū)最高的城市。9一、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景研究4、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展背景小結(jié)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為我國中東部沿海城市集群，在未來國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中擁有重要的戰(zhàn)略地位，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)自身具有較大的發(fā)展空間。從地理位置來看，徐州處于整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的地理中心位置，具有較大發(fā)展的輻射面。同時，徐州也是我國陸路交通樞紐，交通資源得天獨(dú)厚。在整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，徐州市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都位居前列，徐州的城市化發(fā)展水平最為成熟，具有良好的基礎(chǔ)條件的徐州，在未來整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展中將會占據(jù)先機(jī)。但在當(dāng)前行政體制下，整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展也面臨較大的體制瓶頸。同時，對于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)不同四省的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口來說，在傳統(tǒng)機(jī)制以及傳統(tǒng)思維下，對徐州的認(rèn)可度也具有較大差異。10二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究徐州地處江蘇北部，在地理位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置。

徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，為東部沿海與中原地區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的之間的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心位置。徐州素有“五省通衢”之稱，是我國東部地區(qū)東西、南北大通道的交通樞紐。徐州自古有“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。從道路交通來看，徐州位于我國東西、南北大通道的交匯處，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一個重要的交通樞紐。1、徐州地理位置分析徐州11連霍高速寧連高速徐宿寧高速二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究2、徐州交通資源分析徐州歷來是中國重要的交通樞紐城市，其城市發(fā)展規(guī)劃也將其城市性質(zhì)之一定義為全國綜合性交通主樞紐。其對外交通發(fā)達(dá)，為城市其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的支撐。公路方面：現(xiàn)有四條高速公路經(jīng)過：霍連高速（霍爾果斷——連云港）、京福高速（北京——福州）、京滬高速（北京——上海）、徐宿寧高速（徐州——宿遷——南京）。鐵路方面：境內(nèi)現(xiàn)有鐵路線31條，其中專用線26條，站點(diǎn)10余個，京滬、隴海兩大鐵路干線在此交匯。隨著京滬高速鐵路2010年全線貫通，屆時位居中點(diǎn)的徐州抵達(dá)京滬兩地的時間僅需2.5個小時。航空方面：徐州觀音機(jī)場已經(jīng)開通了全國40多條航線。12二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究3、徐州城市規(guī)劃分析徐州正朝著特大都市規(guī)模發(fā)展城市總體規(guī)劃提出了“雙核一帶、三港三圈”、“雁行結(jié)構(gòu)、面向海洋”等一系列重大發(fā)展思路，為提高徐州的綜合競爭力，促進(jìn)徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2020年徐州市將發(fā)展成為市區(qū)300萬人主城區(qū)220萬人規(guī)模的現(xiàn)代化特大城市東部新城區(qū)，是未來徐州發(fā)展的新核心西部興起徐州正在加快拓展城市空間，實(shí)施“東進(jìn)、南擴(kuò)、北造、西延”?！皷|進(jìn)”：城區(qū)向東跳過三環(huán)路形成新的城市組團(tuán)；通過綜合開發(fā)，完善功能，增強(qiáng)對外輻射力。134、徐州“十一五”發(fā)展規(guī)劃研究二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究推進(jìn)綜合寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展軟件、電信、網(wǎng)絡(luò)業(yè)服務(wù)，大力發(fā)展會展業(yè)，加快發(fā)展企業(yè)管理、法律、咨詢、廣告、租賃、職業(yè)中介等商務(wù)服務(wù)業(yè)。當(dāng)前徐州正在按照制訂的“十一五”發(fā)展計劃進(jìn)行發(fā)展，通過研究我們可以發(fā)現(xiàn)在本五年的時間中，徐州的重點(diǎn)發(fā)展方向是：城市建設(shè)推進(jìn)區(qū)域合作與交流，推進(jìn)徐州2小時都市圈建設(shè)?？萍籍a(chǎn)業(yè)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)金融產(chǎn)業(yè)信息服務(wù)業(yè)建設(shè)科技成果轉(zhuǎn)化基地。突出徐州科技創(chuàng)業(yè)中心龍頭地位，積極創(chuàng)建國家級大學(xué)科技園、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。以優(yōu)化資源配置為重點(diǎn)，統(tǒng)籌新老城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)布局，突出中心商貿(mào)區(qū)建設(shè)，做大做強(qiáng)三個廣場商業(yè)圈，加快建設(shè)新城區(qū)商務(wù)中心。以培育區(qū)域資本市場為重點(diǎn)，建立健全產(chǎn)權(quán)交易市場，大力吸引股份制銀行、外資銀行和保險、信托等非金融機(jī)構(gòu)來徐設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，加快組建農(nóng)村合作銀行等地方金融機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)順應(yīng)徐州發(fā)展規(guī)劃之大勢，發(fā)展與規(guī)劃相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，做到多方共贏14二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究5、徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析近年來，徐州處于快速發(fā)展時期，2007年徐州GDP達(dá)到1679億元，年均增長率小幅加速，增長速度超過全國平均水平。人均GDP增長速度較快，居民生活水平將會持續(xù)提高。15二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究6、徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，擁有大型工業(yè)、礦業(yè)企業(yè)，是一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市。隨著城市化發(fā)展的推進(jìn)，徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，農(nóng)業(yè)比重逐年下降，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒有獲得很大規(guī)模的發(fā)展。16二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究7、徐州固定資產(chǎn)投資分析徐州固定資產(chǎn)投資逐年快速增長，雖受到宏觀調(diào)控影響，2006年的增長速度有下降的趨勢，但預(yù)計城市總體發(fā)展主基調(diào)不會發(fā)生變化。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，固定資產(chǎn)投資是推動徐州GDP發(fā)展的主要動力，可以推測，徐州當(dāng)前處于城市大規(guī)模發(fā)展的快速時期。17二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究8、徐州社會消費(fèi)情況分析徐州城市消費(fèi)能力呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步增長趨勢，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品占據(jù)35％比例成為最主要的消費(fèi)支出。隨著生活水平的提高，居民用于教育文化娛樂服務(wù)的支出達(dá)到15％。18二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究9、徐州人口變化分析徐州人口增長呈現(xiàn)小幅穩(wěn)步增長趨勢。隨著城市化的發(fā)展加速，市區(qū)人口增長迅速，2005年達(dá)到7.44％，2006年達(dá)到4.03％，屬于非機(jī)械的人口增長。19二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究10、徐州居民生活水平分析徐州城市居民生活水平逐年顯著提高。近四年內(nèi)，在崗職工平均工資，保持在平均16％以上的增長速率。人均可支配收入增長速率加快，居民消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)。20二、徐州城市發(fā)展環(huán)境研究11、徐州城市發(fā)展環(huán)境分析小結(jié)徐州城市發(fā)展環(huán)境良好。具有房地產(chǎn)投資、商業(yè)開發(fā)等良好前景。⑼徐州人口變化隨著城市化的發(fā)展加速增長速度較快，屬于非機(jī)械的人口增長⑽徐州居民生活水平人均可支配收入增長速率加快，居民消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)。⑹徐州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)并沒有獲得很大規(guī)模的發(fā)展⑻徐州社會消費(fèi)情況徐州城市消費(fèi)能力呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步增長趨勢，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。⑺徐州固定資產(chǎn)投資推動徐州GDP發(fā)展的主要動力，當(dāng)前處于城市大規(guī)模發(fā)展的快速時期。⑷產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃徐州正朝著大力發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)發(fā)展⑸徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析年均增長率小幅加速，增長速度超過全國平均水平⑶徐州規(guī)劃徐州在朝著特大城市發(fā)展，到2020年規(guī)劃市區(qū)人口300萬。⑵交通資源徐州為全國綜合性交通主樞紐。其對外交通發(fā)達(dá)。⑴地理位置徐州地處江蘇北部，在地理位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置21三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、徐州住宅市場分析住宅板塊劃分徐州的住宅市場主要劃分為中心區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)五大板塊：中心區(qū)——東至迎賓大道、南至和平路、西至西安路、北至黃河南路；東區(qū)——東面、南面接近徐州市級界線；西至復(fù)興北路、迎賓大道、徐淮公路；北至大慶路；南區(qū)——東至迎賓大道、徐淮公路；南至徐州市級界線；西至中山南路、湖東路；北至和平路；西區(qū)——東至西安路、中山南路、湖東路；南面、西面至徐州市級界線；北至銅沛路；北區(qū)——東至大慶路；南至銅沛路、黃河南路、迎賓大道；西面、北面至徐州市級界線。發(fā)展方向隨著徐州新區(qū)這一重大城市功能區(qū)的發(fā)展，未來徐州住宅格局會有所改變，發(fā)展方向?qū)蛐聟^(qū)轉(zhuǎn)移。新區(qū)22三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、徐州住宅市場分析市場供應(yīng)情況2005年徐州住宅市場供應(yīng)量較大，但是受到國家宏觀調(diào)控的影響，2006年住宅供應(yīng)量明顯回落，但2007年開始市場供應(yīng)情況回暖。從土地市場分析，2005-2006年徐州市住宅用地的出讓量達(dá)到296.4萬平方米，主要集中在徐州市的東部與南部地區(qū)。而，2007年隨著徐州新區(qū)內(nèi)有大量土地對外出讓。徐州對于住宅用地的出讓表面：徐州城市總體發(fā)展方向向東南傾斜的趨勢明顯；東區(qū)和南區(qū)將會成為徐州市區(qū)內(nèi)適宜居住的中高檔居住區(qū)。23三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、徐州住宅市場分析市場需求情況由于徐州住宅市場的購房需求以自住需求為主，且其中有較大部分為剛性需求和意愿比較強(qiáng)烈的改善型需求，因而市場交易受宏觀調(diào)控的影響不太大。從近年徐州商品住宅的成交情況來看可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：市場需求量逐步增長，且需求增長量顯著；市場總體呈現(xiàn)供大于求情況，但是供求差距逐漸縮?。?4三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、徐州住宅市場分析市場價格情況從2005-2007年徐州商品住宅成交均價的整體走勢來看，住宅價格始終保持上升的趨勢。盡管在宏觀調(diào)控的影響下，經(jīng)過一段時間的持幣觀望，部分購房者開始進(jìn)入市場，隨著有效需求的逐漸釋放，住宅價格一路穩(wěn)步攀升，到2007年第三季度徐州商品住宅成交均價已達(dá)到3800元/平方米以上。從區(qū)域上看，目前云龍區(qū)、泉山區(qū)、鼓樓區(qū)的商品住宅價格相對較高。距離本項(xiàng)目較接近的“蘇商御景灣”目前售價已經(jīng)到了3500元/㎡左右。25三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、徐州住宅市場分析市場客戶情況根據(jù)了解，徐州住宅市場客戶主要來源徐州市區(qū)，約占總量的70%；徐州市區(qū)以外的約占30％，其中主要包括徐州郊縣客戶、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的客戶，以及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)外的客戶。本地客戶主要為自住需求，外地客戶主要為投資需求。從購房客戶選擇置業(yè)的區(qū)域認(rèn)可度來看：由于南區(qū)的發(fā)展前景良好，自然景觀較佳，因此傾向在南區(qū)置業(yè)的客戶占大多數(shù)；其次，則是選擇在東區(qū)、西區(qū)購房的人群；北區(qū)由于分布著礦區(qū)、重工業(yè)區(qū)、化工區(qū)，環(huán)境相對較差，因而選擇在城北地區(qū)購房的客戶所占比重較小。客戶來源區(qū)域認(rèn)知度26三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2、徐州商業(yè)市場分析東部：火車站廣場西部：段莊廣場中部：彭城廣場中山路淮海路西安路解放路城區(qū)商圈分布徐州市區(qū)商業(yè)主要集中分布在淮海路沿線，并且形成東部（火車站廣場）、中部（彭城廣場）、西部（段莊廣場）三個商圈。其中，彭城廣場商圈成為徐州最成熟的商圈。但是目前三大商圈的整體檔次并不高。彭城廣場段莊廣場火車站廣場市區(qū)內(nèi)商圈分布示意圖27三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2、徐州商業(yè)市場分析徐州商業(yè)規(guī)劃徐州市區(qū)商業(yè)正處在大局開發(fā)，升級換代的階段。從規(guī)劃來看，發(fā)展?jié)摿薮?。為整體提升中心區(qū)域的功能配置與城市形象，徐州將強(qiáng)勢建設(shè)徐州中心商圈。該中心商圈將打造成面向徐州都市圈、輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域性復(fù)合多功能綜合中心商業(yè)區(qū)。徐州中心商圈規(guī)劃范圍，南起建國路，北至夾河街，東至解放路，西到中山路以西的福順街，總用地面積約106公頃，該區(qū)域?yàn)樾熘葜行纳倘Φ暮诵膮^(qū)。在核心區(qū)的外圍，規(guī)劃中心商圈輻射區(qū)。輻射區(qū)北、東至黃河故道，西至西安路，南到和平路，用地面積約391公頃。徐州中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃28三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2、徐州商業(yè)市場分析中部商圈（古彭廣場商業(yè)圈）商圈特色古彭廣場商業(yè)圈是徐州市最繁華、幅射范圍最廣、最具影響力的核心商業(yè)圈。商業(yè)氛圍最為濃厚、商業(yè)影響力最強(qiáng)；業(yè)態(tài)構(gòu)成最豐富，百貨商場、專賣店、大型超市等密集；市內(nèi)高檔商品品牌集中地；臨街商鋪出租率較高；購物、餐飲、休閑、娛樂等功能最齊全；商圈租金水平商圈內(nèi)購物商場主要采用“扣點(diǎn)”收益模式，扣點(diǎn)比例在25%左右，該商業(yè)圈月租金已達(dá)400元/㎡/月以上（1層沿街）商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成情況根據(jù)調(diào)研資料不完全統(tǒng)計，古彭廣場商業(yè)圈核心區(qū)內(nèi)共有大中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)270多家，零售商店接近140多家，餐飲娛樂六七十家占比在25%左右，服務(wù)業(yè)二十幾家，占13%左右，其他類型商業(yè)十幾家，占6%左右。29三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2、徐州商業(yè)市場分析東部商圈（火車站商業(yè)圈）商圈特色火車站商圈位于徐州火車站和汽車站的北側(cè)，以復(fù)興北路為軸對稱分布。該商圈整體面積不大，但特點(diǎn)突出，同時因其優(yōu)越的交通地理位置，歷史上曾是徐州市老商業(yè)中心。商業(yè)圈人流大，但有效購買力不大；商業(yè)圈地理交通位置優(yōu)越，是普通市民、周邊縣區(qū)居民和農(nóng)民購物首選；商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營檔次整體不高。商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析火車站商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要由傳統(tǒng)百貨商場、專業(yè)大賣場、臨街商鋪、室內(nèi)步行街四部分構(gòu)成。百貨商場包括白云大廈、藍(lán)天大廈；專業(yè)賣場有徐州最有名氣的朝陽市場、天橋市場以及蘇寧電器專業(yè)賣場等。30三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2、徐州商業(yè)市場分析西部商圈（段莊廣場商業(yè)圈）商圈特色段莊廣場商業(yè)圈正在形成與發(fā)展中，主要是受古彭廣場商業(yè)圈的功能延伸，和部分核心商業(yè)圈資源的轉(zhuǎn)移的影響。逐漸形成的以服務(wù)于徐州城西各住宅區(qū)居民的日常消費(fèi)需要的商業(yè)集中地?！皡^(qū)域性”商業(yè)圈特點(diǎn)明顯；“價格導(dǎo)向”是商業(yè)圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)人群較為突出的消費(fèi)特點(diǎn)；商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多為中低檔商品；商業(yè)圈內(nèi)餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏；商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析段莊廣場商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要由大型超市、中型百貨店以及專賣店組成。大型超市包括蘇果賣場、新一佳等，百貨店為友誼百貨。區(qū)域內(nèi)正在招租的尚城國際沿街租金在200－300元㎡/月左右。31三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析3、徐州商務(wù)市場分析徐州商務(wù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展隨著徐州經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始進(jìn)入上升階段，徐州市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，也逐步吸引了國內(nèi)外眾多企業(yè)紛紛涌進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計，近三年徐州市每年新增注冊企業(yè)4000家左右，今年入駐企業(yè)主要以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主，這些企業(yè)的進(jìn)駐對徐州高檔寫字樓的需求催生了市場，使得徐州的寫字樓市場也開始進(jìn)入一個全新的發(fā)展時期。32三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析3、徐州商務(wù)市場分析辦公樓有其自身的特點(diǎn)，要求交通便利、周邊配套成熟、有利于商務(wù)活動開展，徐州市商務(wù)辦公集中在徐州市老城區(qū)中心區(qū)域，主要分布在淮海路、建國路等路，當(dāng)前市場主要在售項(xiàng)目有：：項(xiàng)目名稱物業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目地址總建面積（㎡）主力分割面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）電梯數(shù)（部）辦公樓層均價（元/㎡）銷售率（估算）物業(yè)費(fèi)用（元/㎡?月）建成時間西都國際中心寫字樓泉山區(qū)淮海西路人民廣場北側(cè)3400040-60——4部4-12F尚未開盤0%——09年下半年恒茂國際商務(wù)中心寫字樓泉山區(qū)西安北路與夾河街交叉口4280046-9015005梯22戶6-27F620060%6.8-7.02009-3華隆財富大廈商住樓泉山區(qū)淮海西路29號2461840-6012003梯28戶11-18F680070%4-52008年底帝都大廈寫字樓云龍區(qū)和平路64號40000150左右14004梯8戶6-27F600085%——2007-12-31興隆大廈商住樓鼓樓區(qū)解放北路與河清路交匯處20000——————15F5400（預(yù)計）——32007-10-31宏宇新天地寫字樓鼓樓區(qū)環(huán)城路167號23000——1250——10F4800（精裝）98%12007-8-31匯源置地廣場商住樓鼓樓區(qū)淮海東路與解放北路交岔口4366052-8018004梯5-20F5400100%——2008-03-1533三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析3、徐州商務(wù)市場分析項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域項(xiàng)目地址主力分割面積（㎡）租金（元/㎡/天）入駐率（估算）國貿(mào)大廈泉山區(qū)中山北路29號36-652.3(使用面積)87%財富廣場泉山區(qū)建國路80-100（套內(nèi)）2.2775%公交商貿(mào)大廈泉山區(qū)淮海西路人民廣場對面140-1601.250%金地國際鼓樓區(qū)中山北路65-1502.670%成功大廈鼓樓區(qū)中山南路16號67-1311.37-1.880%盛佳大廈鼓樓區(qū)中山北路1號80-1201.2785%泛亞國際大廈鼓樓區(qū)彭城路99號23-982.565%金凱隆大廈鼓樓區(qū)火車站廣場0.67-0.850%當(dāng)前市場主要租賃項(xiàng)目有：：34三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析3、徐州商務(wù)市場分析部分典型辦公物業(yè)入駐企業(yè)情況表項(xiàng)目名稱入駐企業(yè)類型國貿(mào)大廈科技、機(jī)械、設(shè)備、物流、化工、食品類：26家，徐州易科電子有限公司等。貿(mào)易類：14家，徐州恒福進(jìn)出口貿(mào)易有限公司等房地產(chǎn)及投資類：10家，徐州羲圣置業(yè)有限公司等裝飾設(shè)計類：8家，江蘇飛龍裝飾工程有限公司等。服飾化妝品類：6家，韓國獨(dú)資上海維娜化妝品有限公司徐州分公司等。辦事處：4家，蘇州超能投資實(shí)業(yè)有限公司駐徐辦事處等。教育類：4家，坦博思國際商務(wù)英語（徐州）培訓(xùn)中心等。咨詢管理類：3家，徐州港北投資咨詢服務(wù)有限公司等。事務(wù)所：2家，江蘇徐州光亞律師事務(wù)所等。旅行社：2家，徐州平安旅行社等。盛佳大廈裝飾設(shè)計類：15家，愛特裝飾有限公司等。廣告、咨詢類：10家，徐州世傲投資咨詢有限公司等。科技、機(jī)械、設(shè)備類：9家，徐州市綠原生物科技有限公司等。辦事處：5家，蘇北康達(dá)有限公司徐州辦事處等。俱樂部工作室類：5家，長壽俱樂部、泉山市手工藝工作室等。旅行社：5家，徐州天安旅行社有限公司等。教育類：4家，人大附中網(wǎng)校徐州分校等。事務(wù)所：4家，江蘇金和律師事務(wù)所等。貿(mào)易類：4家，徐州物資貿(mào)易有限公司等。泛亞國際大廈房地產(chǎn)及投資類：16家，徐州市財苑房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司等?？萍肌⒃O(shè)備、機(jī)械等類：8家，徐州圖邀網(wǎng)絡(luò)科技有限公司等。貿(mào)易類：2家，徐礦集團(tuán)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司等。廣告、咨詢類：2家，分眾傳媒（中國）控股有限公司徐州公司等。生物醫(yī)藥：2家，中外合資江西綠色制藥集團(tuán)徐州辦事處等。證券保險：2家，華泰證券有限公司、華泰人壽。教育類：1家，韋博國際英語。35三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析供求分析歷史供應(yīng)量較小，未來供應(yīng)量將激增據(jù)粗略統(tǒng)計，在過去的5年里，徐州寫字樓每年平均供應(yīng)量不到3萬平方米。隨著未來中心商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，未來市場供應(yīng)量將會激增。市場投資意愿較強(qiáng)，實(shí)際使用率較低從目前徐州寫字樓市場的租售情況來看，寫字樓銷售情況較為理想，但寫字樓空置情況較嚴(yán)重，尤其是中低檔寫字樓其空置率更高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來寫字樓需求量將會顯著增長隨著近年來徐州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，徐州市場已具備每年消化近10萬平方米寫字樓的能力，需求量較大。（數(shù)據(jù)來源：徐州寫字樓市場分析主題研討會）不同層次寫字樓售價（平均）銷售率（平均）租金（平均）出租率（平均）低檔4500100%0.850%中檔540080%1.560%高檔630070%2.275%3、徐州商務(wù)市場分析價格分析：對于徐州現(xiàn)有的商務(wù)樓進(jìn)行初步分析，其銷售價格在4800-6800元/平方米，租金在70元/平方米/月左右。36三、徐州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析3、徐州商務(wù)市場分析客戶分析徐州市對于寫字樓需求的企業(yè)主要有四類：一是起步型企業(yè)；二是發(fā)展型企業(yè)；三是成熟型企業(yè)；四是跨國集團(tuán)。而受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，對寫字樓的需求基本呈現(xiàn)出“中間大兩頭小”的局面，即發(fā)展型、成熟型企業(yè)對寫字樓的需求量很大，起步型、跨國型企業(yè)對寫字樓需求相對較少。與此同時，寫字樓客戶對于不同檔次和不同類型的寫字樓需要也出現(xiàn)分層。項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)位產(chǎn)品檔次目標(biāo)客戶恒茂國際泉山區(qū)高檔注重企業(yè)形象的發(fā)展型企業(yè)客戶財富廣場泉山區(qū)高檔泛亞大廈鼓樓區(qū)高檔帝都大廈云龍區(qū)高檔華隆財富大廈鼓樓區(qū)中檔對企業(yè)概念比較時尚，以及所從事行業(yè)與時代感較為密切的發(fā)展型企業(yè)西都國際中心泉山區(qū)中檔金凱隆大廈鼓樓區(qū)低檔針對外地駐徐辦事處，公司主營業(yè)務(wù)分散在外地的企業(yè)金地商務(wù)中心鼓樓區(qū)中檔強(qiáng)調(diào)絕對市中心，對商業(yè)、零售業(yè)市場擁有強(qiáng)勁輻射，對企業(yè)形象要求不高，但對到達(dá)每個營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都很便捷的銷售中心型公司浦一·酒店式公寓——中檔針對起步型企業(yè)，把住宿和辦公臨時交合，專為創(chuàng)業(yè)之初的年輕人準(zhǔn)備。37四、徐州文化娛樂市場調(diào)研徐州作為一個歷史古都，傳統(tǒng)的文化娛樂場所主要由歷史性題材組成，如龜山漢墓、兵馬俑、淮海戰(zhàn)役紀(jì)念館、黃河古道等。同時，徐州市內(nèi)擁有云龍湖、云龍山等優(yōu)勢景觀資源，在徐州城市運(yùn)營中，徐州市也在云龍湖周邊開發(fā)了如兒童樂園、水上樂園、談水魚水族館等設(shè)施，以滿足徐州居民日常休閑娛樂，同時也吸引徐州以外人口前來游玩。但是整體的休閑娛樂場所檔次并不高。隨著徐州的快速發(fā)展，徐州文化娛樂又有了一輪新的建設(shè)高峰，其中，主要是政府投資建設(shè)的文化性場館，如科技館、美術(shù)館、音樂廳等，可見政府對于徐州的文化發(fā)展的推動。38四、徐州文化娛樂市場調(diào)研徐州科技館

項(xiàng)目占地22.7畝，建筑面積28000平方米，位于徐州新城區(qū)起步區(qū)行政中心廣場的右前側(cè)?？偼顿Y6000萬，共設(shè)5個展廳，將于2009年底竣工。

第一展廳：“兒童天地”：要為10歲以下兒童設(shè)置，展示適合兒童身心特點(diǎn)的科技內(nèi)容，注重兒童與家長互動，讓兒童在展覽和游戲中體驗(yàn)探究的樂趣，激發(fā)好奇心，培養(yǎng)對科學(xué)的熱愛。

第二展廳：“人類家園”：展示作為人類之家的地球表層的自然界，包括陸地、海洋、景觀和環(huán)境，使觀眾了解我們的生存環(huán)境。

第三展廳：“身邊科學(xué)”：展示科技發(fā)展對人類社會日益廣泛和深刻的影響，傳播科技以人為本的觀念，使觀眾感受科技創(chuàng)新為人類帶來的福祉和恩惠。

第四展廳：“探索創(chuàng)造”：展廳將展示科技創(chuàng)新的美妙和神奇，激發(fā)科學(xué)興趣、啟迪創(chuàng)新意識。

第五展廳：“未來世界”

將展示人類面臨重大問題與挑戰(zhàn)，引導(dǎo)觀眾對未來科技發(fā)展問題的關(guān)注和思考。

功能設(shè)施：館內(nèi)還將建球幕電影院

徐州科技館位于本項(xiàng)目周邊，對本項(xiàng)目商業(yè)主題定位有著借鑒與規(guī)避競爭的雙重價值39四、徐州文化娛樂市場調(diào)研濱湖體育中心位于云龍湖區(qū)域內(nèi)。由徐州市企業(yè)投資的，并非徐州政府投資。包括主體育館（座位6000多），綜合副館（展覽部分）、行政管理中心，半面看臺的標(biāo)準(zhǔn)足球場、籃球場、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、婦女兒童運(yùn)動中心和江蘇唯一的現(xiàn)代化壁球館組成。星美國際影城星美傳媒集團(tuán)選址于雄居西區(qū)中央的SOHO時代廣場，營業(yè)面積10123.73平方米，內(nèi)設(shè)1200個座位，國際一流的配套設(shè)施，40四、徐州文化娛樂市場調(diào)研徐州規(guī)劃展示館作為徐州市2007年度城建重點(diǎn)工程，徐州規(guī)劃展示館將于近期開工。建成后的規(guī)劃展示館不僅要成為市民了解徐州兩漢文化、各時期城市景象的窗口，還將成為市民了解城市未來的窗口。徐州規(guī)劃展示館位于徐州市新城區(qū)市級行政中心南側(cè)，東側(cè)緊鄰規(guī)劃景觀大道，周圍比鄰新規(guī)劃的政府辦公建筑群體，總建設(shè)用地14721平方米。建設(shè)內(nèi)容為城市規(guī)劃展廳、多功能報告廳及地下車庫等?？偨ㄖ娣e24331平方米，其中地上總建筑面積18372平方米，地下建筑面積5959平方米。地上建筑層數(shù)2-4層，建筑高度24米，地下1層?？偼顿Y約1個多億。41徐州音樂廳位于云龍湖北岸，將于2009年建成。音樂廳占地3.9公頃，建筑面積8300平方米，計劃投資8500萬元，建成后的音樂廳可以舉辦1000名觀眾參加的音樂會，音樂廳建成之后，將進(jìn)一步提升我市的城市形象，并成為宣傳徐州的重要窗口。四、徐州文化娛樂市場調(diào)研42徐州美術(shù)館位于云龍湖北岸，將于2009年建成。美術(shù)館占地0.84公頃，建筑面積15300平方米，計劃投資9000萬元。建成后的美術(shù)館集美術(shù)品展覽收藏、藝術(shù)交流等功能為一體，可以滿足觀眾多樣化的文化需求。美術(shù)館建成之后，將進(jìn)一步提升我市的城市形象，并成為宣傳徐州的重要窗口。四、徐州文化娛樂市場調(diào)研本階段完綠地集團(tuán)徐州商務(wù)城項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)研問卷分析二○○八年二月NO:244一、消費(fèi)者研究問卷基礎(chǔ)說明根據(jù)合同約定，中瑞對于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的蚌埠、碭山、淮安、淮北、連云港、臨沂、邳州、商丘、沭陽、泗陽、宿遷、宿州、蕭縣、新沂、徐州、棗莊共16個市縣進(jìn)行了消費(fèi)者問卷調(diào)研。設(shè)計問卷兩套，分別為徐州以及徐州以外城市使用。中瑞共完成問卷6200余份，經(jīng)過電話回訪會，確認(rèn)為可以作為統(tǒng)計分析的問卷（有效＋待定）的問卷數(shù)量為5700余份，每個城市的問卷數(shù)量達(dá)到了開發(fā)商的要求。調(diào)研城市城市等級總數(shù)有效＋待定數(shù)蚌埠地級市419358碭山縣級市261243淮安地級市457410淮北地級市531480連云港地級市501443臨沂地級市415397邳州縣級市242228商丘地級市453436沭陽縣級市269252泗陽縣級市251220宿遷地級市509454宿州地級市457435蕭縣縣級市268235新沂縣級市249239徐州地級市555531棗莊地級市420387匯總－6257574845二、徐州調(diào)研問卷分析1、被訪問者背景在徐州的被訪問者中，被訪問者的男女比例基本相等；被訪問者的年齡主要集中在25－40歲年齡段；被訪問者的家庭結(jié)構(gòu)主要為三口之家的結(jié)構(gòu)；F1：性別F2：年齡F3：家庭46二、徐州調(diào)研問卷分析F4：學(xué)歷F5：職業(yè)F6：收入1、被訪問者背景在徐州的被訪問者中，被訪問者學(xué)歷以高中、大專為主；被訪問者的職業(yè)主要為公司職員、私營業(yè)主等；被訪問者的收入在1000－3000元/月之間；47二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A1問題A1.目前您休息日常去的休閑、娛樂場所有？

A1問題在訪問過程中，被訪問者平時常去的休閑場所的首選項(xiàng)目有：KTV（22％）、公園（22％）、網(wǎng)吧（10％）、圖書館（10％）等。被訪問者選擇最多的休閑場所是：KTV（16％）、公園（17％）、圖書館（14％）、在家休息（14％）、健身房（11％）等項(xiàng)目。（有效問卷部分的選中比重基本相似）48二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A2.您認(rèn)為成功的文化休閑或者游樂場，應(yīng)給您帶來什么感受？A2問題A2問題在訪問過程中，被訪問者對于休閑娛樂場所的感受需求的選擇分別為：放松心情（29％）、緩解工作壓力（22％）、感受藝術(shù)享受生活（17％）、追求自身愛好（15％）等。在當(dāng)前社會壓力下，人們追求的首先是放松心情，緩解壓力，然后才是自我需求的體現(xiàn)，再次才是對于高科技、新奇等娛樂產(chǎn)生需求。徐州娛樂業(yè)發(fā)展相對落后。49二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A3.您認(rèn)為徐州市當(dāng)前欠缺何種休閑場所？徐州市民對于認(rèn)為徐州當(dāng)前主要缺乏文化設(shè)施，該選項(xiàng)的被選率為66％；選擇娛樂設(shè)施的比例為34％。從中可看出：1、徐州市民對于文化設(shè)施的需求較高。2、徐州市民對于游樂設(shè)施的相對認(rèn)同度較低。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A3問題A3問題50二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A4.您覺得文化設(shè)施應(yīng)該新建何種類型設(shè)施？A4問題A4問題在文化設(shè)施的問題選擇上，被訪問者的主要選項(xiàng)為：青少年培訓(xùn)中心（33.8％）、藝術(shù)創(chuàng)意中心（28.7％）、高級電影院（27％）、大型劇院（10.5％）。中高收入的人群對于青少年培訓(xùn)中心的需求更大。選項(xiàng)在調(diào)研員說明下進(jìn)行選擇。（有效問卷部分的選中比重基本相似）51二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A5.您覺得娛樂設(shè)施應(yīng)該新建何種類型？A5問題A5問題在娛樂設(shè)施的問題選擇上，被訪問者的主要選項(xiàng)為：大型游樂場（55％）、動漫游戲城（14％）、大型水族館（13％）、電影制作中心（10％）、卡丁車體驗(yàn)場（8％）。游樂場是被訪問者較為熱衷的選項(xiàng)。中高收入人群，對于動漫游戲的更加偏好。選項(xiàng)在調(diào)研員說明下進(jìn)行選擇。（有效問卷部分的選中比重基本相似）52二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A6.在游玩的同時，您會考慮其他消費(fèi)么？A6問題在其他消費(fèi)選項(xiàng)上，大多數(shù)人選擇：考慮餐飲（48％）、考慮購物（34％）。同時，中高收入人群對于購物需求有所增加。大多數(shù)徐州市民在休閑、游玩后，能夠產(chǎn)生相應(yīng)的上下游消費(fèi)需求，以促進(jìn)餐飲、零售業(yè)的發(fā)展。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A6問題53二、徐州調(diào)研問卷分析A8.如果徐州有上述文化、娛樂設(shè)施，您會在休息日去游玩或體驗(yàn)么？A7.請問目前您是否擁有自備汽車？A7問題A8問題在整個被訪問者中，有近33％的被訪問者有或即將有自備汽車。在意愿調(diào)研中，有96％的徐州被訪問者是愿意前來游玩消費(fèi)的?？梢酝茰y出，徐州市民具有較強(qiáng)的休閑、游玩的消費(fèi)需求。（有效問卷部分的選中比重基本相似）2、主體問卷分析54二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A9如果會去體驗(yàn)或游玩，您估計多長時間會去游玩一次？A9問題A9問題在游玩周期的問題上，絕大多數(shù)徐州市民選擇：視運(yùn)營情況而不定期（61％）的選項(xiàng)。此外，還有34％的徐州市民選擇頻繁前去游玩（1－3個月）?？梢?，徐州市民愿意經(jīng)常性的外出游玩，并且游玩場所的品質(zhì)是吸引市民前來的主要因素。55二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A10在休息日您是否會帶孩子出去游玩？在徐州的調(diào)研問卷中，選擇經(jīng)常會在休息日帶孩子出游的市民不多，占15％，而選擇會帶孩子出游的客戶占絕大多數(shù)，為75％?？梢娊^大多數(shù)的家長都會帶孩子出玩。在孩子意愿對于游玩行程的影響因素分析中，雖然有41％的市民選擇了“共同協(xié)商游玩地點(diǎn)”，但是由孩子確定占了45％?？梢姡⒆拥囊庠笇τ谟瓮娴攸c(diǎn)很重要。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A10問題A12孩子的意愿對您的游玩行程影響因素大么？A12問題56對于家長來說，孩子休閑游玩的場所需必備的是：增進(jìn)科學(xué)知識（41％）、互動性體驗(yàn)（37％），休閑玩樂（22％）。但是，對于中高收入家庭來說，三者的比例分別為：37％：32％：31％，休閑玩樂的比例明顯上升。A11.您認(rèn)為供孩子休閑游玩的場所必須具備的是？A11問題二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A11問題57二、徐州調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A13每次能夠承受的消費(fèi)額大致是多少（全家）？在游玩花費(fèi)選項(xiàng)上，選擇消費(fèi)金額主要為：300－500元/次的占48％，300元/次以下的占32%，500元/次以上的占20％。而中高收入的人群對于花費(fèi)金額有著明顯的增加，500－1000元/次為27％，1000元/次以上的為11％。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A13問題A13問題58二、徐州調(diào)研問卷分析3、問卷分析結(jié)論當(dāng)前徐州市民主要休閑娛樂方式為：KTV、公園、圖書館、在家休息、健身房等。放松心情、緩解工作壓力是主要的休閑目的，感受藝術(shù)享受生活、追求自身愛好其次。文化設(shè)施是主要選擇，被選率為66％；而娛樂設(shè)施的被選率為34％。文化設(shè)施中：青少年培訓(xùn)中心最高，其次為：藝術(shù)創(chuàng)意中心、高級電影院、大型劇院。中高收入的人群對于青少年培訓(xùn)中心的需求更大。娛樂設(shè)施中：大型游樂場為絕對主選項(xiàng)目，其次為：動漫游戲城、大型水族館、電影制作中心、卡丁車體驗(yàn)場。游樂場是被訪問者較為熱衷的選項(xiàng)。中高收入人群，對于動漫游戲的更加偏好。商業(yè)聯(lián)動效應(yīng)上：大多數(shù)徐州市民在休閑、游玩后，能夠產(chǎn)生相應(yīng)的上下游消費(fèi)需求，以促進(jìn)餐飲、零售業(yè)的發(fā)展。在游玩意愿上，徐州市民愿意經(jīng)常性外出游玩，并且游玩場所的品質(zhì)起到主導(dǎo)作用。在孩子游玩上，絕大多數(shù)的家長都會帶孩子出玩。并且，孩子的意愿對于游玩地點(diǎn)很重要。帶孩子出游目的，家長認(rèn)為重要的排序是：增進(jìn)科學(xué)知識、互動性體驗(yàn)，休閑玩樂。但是，對于中高收入家庭來說，休閑玩樂的需求比例明顯上升。游玩花費(fèi)，有80％的人群選擇了500元/次以下。而中高收入的人群對于花費(fèi)金額有著明顯的增加。59三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析1、被訪問者背景F1：性別F2：年齡F3：家庭在徐州以外城市的被訪問者中，被訪問者的女性占66％，男性占34％；被訪問者的年齡主要集中在25－40歲年齡段；被訪問者的家庭結(jié)構(gòu)主要為三口之家的結(jié)構(gòu)；60三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析F6：收入F4：學(xué)歷F5：職業(yè)1、被訪問者背景在被訪問者中，被訪問者學(xué)歷以高中、大專為主；被訪問者的職業(yè)主要為公司職員、私營業(yè)主等；被訪問者的收入在1000－3000元/月之間；61三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A1.目前您休息日常去的休閑、娛樂場所有？在訪問過程中，被訪問者平時常去的休閑場所的首選項(xiàng)目有：KTV（22％）、公園（17％）、網(wǎng)吧（15％）、在家休息（12％）等。被訪問者選擇最多的休閑場所是：公園（18％）、在家休息（18％）、KTV（14％）、網(wǎng)吧（13％）圖書館（12％）等項(xiàng)目。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A1問題A1問題62三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A2.您認(rèn)為成功的文化休閑或者游樂場，應(yīng)給您帶來什么感受？A2問題A2問題在訪問過程中，被訪問者對于休閑娛樂場所的感受需求的選擇分別為：放松心情（28％）、緩解工作壓力（20％）、追求自身愛好（18％）、感受藝術(shù)享受生活（16％）等。在當(dāng)前社會壓力下，人們追求的首先是放松心情，緩解壓力，然后才是自我需求的體現(xiàn)，再次才是對于高科技、新奇等娛樂產(chǎn)生需求。（有效問卷部分的選中比重基本相似）63三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A3.您認(rèn)為本地當(dāng)前欠缺何種休閑場所？A3問題A3問題被訪問者所選擇的文化設(shè)施與娛樂設(shè)施的比例大致相同48％：52％，從中可看出：1、城市的發(fā)展促進(jìn)了休閑娛樂需求的發(fā)展。2、當(dāng)?shù)爻鞘腥狈^有規(guī)模或品牌的休閑娛樂設(shè)施。（有效問卷部分的選中比重基本相似）64三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A4.您覺得文化設(shè)施應(yīng)該新建何種類型設(shè)施？A4問題A4問題在文化設(shè)施的問題選擇上，被訪問者的主要選項(xiàng)為：青少年培訓(xùn)中心（36％）、高級電影院（27％）、藝術(shù)創(chuàng)意中心（25％）、大型劇院（12％）。選項(xiàng)在調(diào)研員說明下進(jìn)行選擇。（有效問卷部分的選中比重基本相似）65三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A5.您覺得娛樂設(shè)施應(yīng)該新建何種類型？在娛樂設(shè)施的問題選擇上，被訪問者的主要選項(xiàng)為：大型游樂場（50％）、大型水族館（22％）、動漫游戲城（14％）、電影制作中心（7％）、卡丁車體驗(yàn)場（7％）。游樂場是被訪問者較為熱衷的選項(xiàng)。選項(xiàng)在調(diào)研員說明下進(jìn)行選擇。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A5問題A5問題66三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A6.在游玩的同時，您會考慮其他消費(fèi)么？在其他消費(fèi)選項(xiàng)上，大多數(shù)人選擇：考慮購物（40％）、其次為考慮餐飲（37％）、考慮觀光住宿的有14％；。90％以上的被訪問者在休閑游玩后，還將激發(fā)其他消費(fèi)。A6問題A6問題67三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A8.如果徐州有上述文化、娛樂設(shè)施，您會在休息日去游玩或體驗(yàn)么？A8問題A8問題徐州對于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的其他城市還是具有較高的吸引力的，有42％的被訪者選擇會來徐州休閑、體驗(yàn)新興文化、娛樂設(shè)施，有53％的被訪者選擇可能會來徐州體驗(yàn)，只有5％的被訪者直接回答不會來徐州體驗(yàn)。（有效問卷部分的選中比重基本相似）68三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A7.請問目前您是否擁有自備汽車？A9.如果您開車前來，您所能接受的最長車行時間是多少？A7問題A9問題在被訪問者中，有24％的人群是有或者即將有自備車的。對于從當(dāng)?shù)亻_車到徐州來所能接受的時間花費(fèi)的承受度，主要的選項(xiàng)是：1－2小時（50％），其次為2－3小時（26％）。（有效問卷部分的選中比重基本相似）69三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A10如果會去體驗(yàn)或游玩，您估計多久會去游玩一次？A10問題A10問題在游玩周期的問題上，絕大多數(shù)被訪者選擇：視運(yùn)營情況而不定期（51％）的選項(xiàng)。此外，還有10％的其他城市的被訪問者選擇1月為周期，有21％的其他城市被訪問者選擇3個月為周期來徐州游玩?？梢?，有30％的其他城市市民愿意常來徐州游玩，并且游玩場所的品質(zhì)是吸引市民前來的主要因素。70三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A11在休息日您是否會帶孩子出去游玩？A12.您認(rèn)為供孩子休閑游玩的場所必須具備的是？在其他城市的調(diào)研問卷中，選擇經(jīng)常會在休息日帶孩子出游的市民不多，占10％，而選擇愿意帶孩子出游的客戶占絕大多數(shù)，為78％?？梢娊^大多數(shù)的家長都會帶孩子出玩。同時，對于家長來說，孩子休閑游玩的場所需必備的是：增進(jìn)科學(xué)知識（53％）、互動性體驗(yàn)（31％）、休閑玩樂（16％）。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A12問題A11問題71三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析2、主體問卷分析A13孩子的意愿對您的游玩行程影響因素大么？A14每次能夠承受的消費(fèi)額大致是多少（全家）？在孩子意愿對于游玩行程的影響因素分析中，有43％的被訪者選擇了“共同協(xié)商游玩地點(diǎn)”15％的被訪者選擇“由家長決定”，選擇“非常大、由孩子決定”以及“很大，基本由孩子決定”的選項(xiàng)占據(jù)20％與22％?？梢?，孩子的意愿對于游玩地點(diǎn)的確定雖然有很大的作用，但是家長還是最終的主導(dǎo)。在游玩花費(fèi)選項(xiàng)上，選擇消費(fèi)金額主要為：300－500元/次的占39％，500－1000元/次以上的占37％。（有效問卷部分的選中比重基本相似）A13問題A14問題72三、徐州以外城市調(diào)研問卷分析3、問卷分析結(jié)論其他城市內(nèi)市民主要休閑方式為：公園、在家休息、KTV、網(wǎng)吧、圖書館等。主要休閑目的為：放松心情、緩解工作壓力，而追求自身愛好、感受藝術(shù)享受生活其次。其他城市內(nèi)市民選擇缺乏文化設(shè)施的選項(xiàng)為52％、缺乏娛樂設(shè)施的選項(xiàng)為48％。文化設(shè)施中：青少年培訓(xùn)中心最高，其次為：高級電影院、藝術(shù)創(chuàng)意中心、大型劇院。在娛樂設(shè)施中，最高的選項(xiàng)為大型游樂場，其次為：大型水族館、動漫游戲城、電影制作中心、卡丁車體驗(yàn)場。游樂場是被訪問者較為熱衷的選項(xiàng)。徐州的城市吸引力上，徐州具有較高吸引力，有42％的被訪者選擇會來徐州，有53％的被訪者選擇可能會來徐州體驗(yàn)，只有5％的被訪者直接回答不會來徐州體驗(yàn)。游玩頻率視設(shè)施質(zhì)量而定。城市間交通時間上，其他城市開車到徐州來所能接受的時間花費(fèi)的承受度為：1－2小時（50％），2－3小時（26％）。帶孩子游玩上，絕大多數(shù)的家長都會帶孩子出玩。不過，雖然在游玩地點(diǎn)的選擇上孩子的意愿對于游玩地點(diǎn)的確定雖然有很大的作用，但是家長還是最終的主導(dǎo)。在游玩花費(fèi)選項(xiàng)上，選擇消費(fèi)金額主要為：300－500元/次的占39％，500－1000元/次以上的占37％。商業(yè)聯(lián)動效應(yīng)上：90％以上的被訪問者在休閑游玩后，將會考慮考慮購物（40％）、其次為考慮餐飲（37％）、考慮觀光住宿的有14％。對于家長來說，孩子休閑游玩的場所需必備的是：增進(jìn)科學(xué)知識（53％）、互動性體驗(yàn)（31％）、休閑玩樂（16％）。73四、消費(fèi)者問卷調(diào)研初步總結(jié)通過消費(fèi)者問卷調(diào)研結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目自身商業(yè)發(fā)展規(guī)模以及項(xiàng)目所在區(qū)域位置，項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位思路為：1、項(xiàng)目位于徐州新市府對面，商業(yè)發(fā)展量大，應(yīng)該發(fā)展成為大型的綜合商業(yè)；2、徐州市民對于文化設(shè)施的需求要大于娛樂設(shè)施，但其他城市內(nèi)兩者需求基本相似。3、在文化設(shè)施內(nèi)，主要選項(xiàng)為青少年培訓(xùn)中心、藝術(shù)創(chuàng)意中心、高級電影院。4、在娛樂設(shè)施內(nèi)，大型游樂場占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位。5、絕大多數(shù)徐州以外城市的被訪問者愿意來徐州游玩，項(xiàng)目商業(yè)主題有所考慮。6、針對青少年的設(shè)施要凸現(xiàn)：知識性、互動趣味性等。項(xiàng)目市場定位：（初步）面向整個淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)中、青年客群；集旅游、娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)為一體的中、青年客群的消費(fèi)基地本階段完綠地集團(tuán)徐州商務(wù)城項(xiàng)目辦公/商業(yè)部分工作匯報二○○八年六月ShanghaiChongruiMarketResearCo.LtdNO:375第一部分徐州商業(yè)意向問卷（中小商家

）調(diào)查結(jié)論報告

761、目前徐州的商家對于是否在新城區(qū)開店持較為謹(jǐn)慎態(tài)度由于新城區(qū)還處于大力發(fā)展階段，人氣不是很旺，所以目前徐州的商家對于是否在新城區(qū)開店持較為謹(jǐn)慎態(tài)度，只有24%的商家明確表示會選擇在新城區(qū)開店，76%的商家觀望為主。77選擇商鋪地點(diǎn)時商家主要考慮的因素依次是：位置→價格→區(qū)域環(huán)境及潛力→定位檔次→治安情況→內(nèi)部分割面積→物業(yè)管理及服務(wù)→附近配套→項(xiàng)目品牌和特色→項(xiàng)目體量?？梢园l(fā)現(xiàn)徐州商家最關(guān)心的還是關(guān)系到人流量和商業(yè)環(huán)境優(yōu)劣的位置和周邊環(huán)境，關(guān)系到經(jīng)營成本的商鋪價格、關(guān)系到可以經(jīng)營業(yè)態(tài)的項(xiàng)目定位檔次和內(nèi)部分割面積還包括治安環(huán)境等這些商家看到見摸得著又和自身利益密切相關(guān)的因素。2、徐州商家最關(guān)心的還是位置、周邊環(huán)境等和自身利益密切相關(guān)的因素

783、選擇商鋪面積以小面積為主從再選商鋪面積情況來看，10-50平方米占30%，50-100平方米占39%，100-150平方米占15%。雖然還是以小面積為主，但是和現(xiàn)有經(jīng)營的店鋪情況來做對比可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者對目前經(jīng)營的商鋪明顯有不夠用、面積相對偏小的感覺。794、商家新開店鋪仍然以租用為主，但是購買自用也占一定比例在新開店鋪?zhàn)赓U還是購買方面，還是租用為主，租用占69%，購買占31%。購買商鋪的比例明顯增加，說明商家對徐州經(jīng)營商鋪持樂觀態(tài)度，未來新推出的商鋪以投資客然為主，但購買自營客戶也占有一定比例。805、租鋪客源以自己經(jīng)營占絕對主導(dǎo)從經(jīng)營模式來看，租鋪?zhàn)誀I占92%，租鋪抽成占4%，保底租金加抽成占3%。租鋪客源以自己經(jīng)營占絕對主導(dǎo)。816、由于經(jīng)營者的經(jīng)營內(nèi)容有所不同，所以開間要求較為分散，各種開間都有市場需求在商鋪開間要求方面，4米占30%，5米占29%，6米占19%，8米及以上占22%。5米以下開間占六成，還是以小鋪面經(jīng)營居多。由于經(jīng)營者的經(jīng)營內(nèi)容有所不同，所以開間要求較為分散，各種開間都有市場需求。827、目前徐州的小商家比較傾向于普通層高的平層商鋪在商鋪層高要求方面，3.8米層高要求的最多，占36%，其次分別是占26%的3.5米和19%的4.2米?；旧隙际?米以下，只有少部分商家要求挑高商鋪這種設(shè)計，目前徐州的小商家比較傾向于普通層高的平層商鋪，這和所經(jīng)營的業(yè)態(tài)有直接關(guān)系。838、徐州小商家基本都有再次選鋪位的打算，在時間上大多數(shù)都會在1年以后再考慮再次選擇鋪位的時間方面，2年內(nèi)的比例最高，其次依次是5年內(nèi)和1年內(nèi)。可以看到，徐州小商家基本都有再次選鋪位的打算，但是在時間上大多數(shù)都會在1年以后再考慮。849、大部分的小商家以謹(jǐn)慎的態(tài)度來選擇商鋪，可能要等到現(xiàn)房和周邊環(huán)境后才做決定在是否會去中高檔商業(yè)中心經(jīng)營這一點(diǎn)上，所占比例最高的78%經(jīng)營者選擇比較可能或考慮以下，有15%的經(jīng)營者不確定，只有6%的經(jīng)營者表達(dá)了有意向入駐經(jīng)營。大部分的小商家還是以謹(jǐn)慎的態(tài)度來選擇商鋪，可能要等到見到現(xiàn)房和周邊環(huán)境后才做決定，至于是否會吸引大量的小商家入駐還存在一個不確定性。85研究小結(jié)：徐州商家最關(guān)心的還是位置、周邊環(huán)境等和自身利益密切相關(guān)的因素。

選擇商鋪面積以小面積為主、產(chǎn)品上比較傾向于普通層高的平層商鋪商家新開店仍然以租用為主，但是購買自用者也占一定比例。徐州小商家基本都有再次選鋪位的打算，在時間上大多數(shù)都會在1年以后再考慮

目前徐州的商家對于是否在新城區(qū)開店持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。并且，大部分商家以謹(jǐn)慎的態(tài)度來選擇商鋪，可能要等到現(xiàn)房和周邊環(huán)境后才做決定。86第二部分綠地集團(tuán)徐州客戶置業(yè)意向大商家調(diào)查問卷匯報

87餐飲類百貨類超市類專業(yè)市場類休閑娛樂類酒店我們訪問的大商家匯總881.金鷹百貨金鷹商貿(mào)集團(tuán)有限公司，致力于在中國大陸進(jìn)行高級時尚百貨店的連鎖拓展和經(jīng)營。自1996年開設(shè)第一間百貨公司至今，金鷹商貿(mào)在江蘇省、陜西省、云南省及上海市共擁有10間自有店和1間管理店，分別位于南京、南通、揚(yáng)州、蘇州、徐州、泰州、西安、昆明和上海。

2007年金鷹商貿(mào)實(shí)現(xiàn)銷售所得款項(xiàng)總額人民幣4,858.1百萬元，同比增長為35.8%。同店增長維持約25.8%的高水準(zhǔn)。憑借堪稱行業(yè)標(biāo)桿之專業(yè)管理及創(chuàng)新精神，金鷹穩(wěn)居所在各區(qū)域市場百貨業(yè)領(lǐng)先地位，“

”也被認(rèn)定為“江蘇省著名商標(biāo)”。中國零售業(yè)面對全球開放，隨著業(yè)務(wù)的全國連鎖拓展，金鷹正努力成為具有國際競爭力的本土卓越品牌。89問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？_30000㎡以上__三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_____購買_____四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：60－80M②進(jìn)深：－

③層高：5M（底層）、4.5－4.8M（其他樓層）

④分割面積：－

⑤柱間距：8.4M⑥樓板荷載：－

⑦車位：60－100個/萬平米

⑧建筑空間、外觀特色:－五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

不大確定，需要看項(xiàng)目而定。由于金鷹在徐州有二期項(xiàng)目，所以可能性不大。902.百盛集團(tuán)

百盛于1994年進(jìn)駐中國零售業(yè)市場（“百盛”），并在北京復(fù)興門內(nèi)大街開設(shè)首家百貨店，定位于中高檔消費(fèi)群體。百盛是最早在中國經(jīng)營時尚百貨外資連鎖企業(yè)之一，并且目前已經(jīng)發(fā)展成為中國最大的時尚百貨集團(tuán)之一，擁有覆蓋中國18個省26個主要城市的最廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò)。

對中國日益富足的中高檔消費(fèi)群體而言，百盛已成為家喻戶曉并標(biāo)志著品味和時尚的知名品牌。百盛與許多國內(nèi)、國際知名品牌建立了長期而穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，使百盛能夠不斷的在商品和品牌組合等方面得以完善，并通過引入質(zhì)量好、價值含量高的品牌或創(chuàng)新產(chǎn)品系列提高商品的吸引力，從而加強(qiáng)并鞏固百盛的領(lǐng)先地位。91問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？_______－_____三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_____租用_____四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：－M②進(jìn)深：－M③層高：－M（底層）

④分割面積：－

⑤柱間距：－M⑥樓板荷載：－

⑦車位：－個/萬平米

⑧建筑空間、外觀特色:－五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

不太確定?？紤]到消費(fèi)者購物習(xí)慣，可能會考慮在彭城廣場周邊拿項(xiàng)目。新區(qū)的項(xiàng)目要視新區(qū)的發(fā)展而定。923.月星家居

月星集團(tuán)是中國華東地區(qū)規(guī)模最大的集科工貿(mào)為一體的跨行業(yè)、跨地區(qū)的多元化企業(yè)集團(tuán)之一，創(chuàng)立于1988年?，F(xiàn)已成為以高檔家居產(chǎn)業(yè)為主，集家具制造、商業(yè)連鎖、商業(yè)地產(chǎn)、資本投資和海外業(yè)務(wù)于一體的實(shí)業(yè)型集團(tuán)企業(yè)。

月星家居在完成了長三角地區(qū)的戰(zhàn)略布局后，月星集團(tuán)于2007上半年揮師東北，相繼落戶哈爾濱和大連，輻射填補(bǔ)東北頂級家居市場，牢牢占據(jù)東北市場。2007年下半年，月星集團(tuán)把戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)瞄準(zhǔn)了蘭州，依據(jù)蘭州輻射整個西部地區(qū)，走出扼據(jù)大西北的重要一步，蘭州月星的成立將加速實(shí)現(xiàn)月星“將家居全球化進(jìn)行到底”的宏偉愿景。93問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？50000－100000㎡（主店）或

3000－6000㎡（專業(yè)店）三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_____購買_____四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：－M②進(jìn)深：120M為佳

③層高：5M以上

④分割面積：－

⑤柱間距：8×8M⑥樓板荷載：－

⑦車位：300－400個/1000個（非機(jī)動車）

⑧建筑空間、外觀特色:分層共享空間五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

完全不可能，因?yàn)樵诒卷?xiàng)目周邊，月星已經(jīng)拿下了兩個地塊準(zhǔn)備自行開發(fā)項(xiàng)目，所以不會再拓展新項(xiàng)目。但是對區(qū)域是有信心的。944.如家快捷酒店

如家酒店連鎖于2002年6月由首都旅游集團(tuán)和攜程旅行服務(wù)公司共同投資組建。如家提倡的“適度生活、自然自在”，是對現(xiàn)代生活方式的全新詮釋；如家的愿景是“中國最著名的住宿業(yè)品牌”，如家確信會做到，做的更好！目前，如家快捷品牌已經(jīng)覆蓋全國20多個省和直轄市，遍布北京、上海、天津、杭州、廣州、深圳、成都等近50個國內(nèi)主要商務(wù)城市，已在全國擁有165家連鎖酒店，是中國發(fā)展最快、開業(yè)酒店數(shù)目最多的經(jīng)濟(jì)型連鎖品牌。95問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？_3500㎡_三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_租用（0.6元/平米.天）四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：－M②進(jìn)深：13－16M③層高：3M以上

④分割面積：－

⑤柱間距：7.2M⑥樓板荷載：300KW⑦車位：10個/萬平米

⑧建筑空間、外觀特色:自制五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

具有可能性，要考察項(xiàng)目具體區(qū)位，以及項(xiàng)目在新區(qū)內(nèi)的位置，結(jié)合新城區(qū)的發(fā)展情況而定。96問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？看情況而定二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？2800－6500㎡三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？租用（3.5－4.8元/平米.天上海市區(qū)）四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：8M②進(jìn)深：－M③層高：要大氣，高一點(diǎn)

④分割面積：自己安排設(shè)計

⑤柱間距：－M⑥樓板荷載：－

⑦車位：必須滿足

⑧建筑空間、外觀特色:要有大堂五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

可以考慮，但是作為外地公司來看，具體需要了解市場的實(shí)際情況。

從行業(yè)的專業(yè)角度來看，是具有市場前景的。5.申銘文化演出經(jīng)紀(jì)有限公司（大型浴場）976.農(nóng)工商超市1994年成立上海市農(nóng)工商超市總公司，2000年5月改制為“上海農(nóng)工商超市有限公司”，2004年5月更名為“農(nóng)工商超市（集團(tuán)）有限公司”，以該企業(yè)為核心組建的企業(yè)集團(tuán)名稱為“農(nóng)工商超市集團(tuán)”。

2002年，公司在上海市統(tǒng)計局等單位發(fā)布的第二屆“上海企業(yè)百強(qiáng)”中名列第12位。

目前，農(nóng)工商超市集團(tuán)由農(nóng)工商超市、好德便利、可的便利、好德企業(yè)、好德物流、真德食品、帕爾服飾、伍緣雜貨、好德置業(yè)等9家公司和連鎖經(jīng)營進(jìn)修學(xué)院組成。擁有千家連鎖店，是多業(yè)態(tài)發(fā)展的全國性大型連鎖企業(yè)集團(tuán)。2002年被農(nóng)業(yè)部等九個部門認(rèn)定為“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”。98問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？暫時沒有二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？地級市（10000㎡）

縣級市（5000㎡）三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？租用（0.7元/平米.天）四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：20M②進(jìn)深：30M③層高：5.4M以上（底層）4.8M（其他）

④分割面積：自行分割

⑤柱間距：7.5－9M⑥樓板荷載：350KW⑦車位：看情況而定

⑧建筑空間、外觀特色:－五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

目前農(nóng)工商在徐州的店運(yùn)營情況良好，但是目前沒有開店的計劃。農(nóng)工商選店原則更加傾向大型居住居民聚集區(qū)。997.蘇寧電器

蘇寧電器是中國3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者。截至2007年10月1日，蘇寧電器在中國28個省、直轄市和自治區(qū)，190多個城市擁有超過600家連鎖店。

蘇寧電器目前位列中國企業(yè)500強(qiáng)第59位、中國民營500強(qiáng)第三、中國上市公司競爭力10強(qiáng)、民營企業(yè)上市公司100強(qiáng)第二、中國企業(yè)信息化50強(qiáng)（零售業(yè)第一位），中國商業(yè)科技100強(qiáng)（零售業(yè)第一位），是國家商務(wù)部重點(diǎn)培育的“全國15家大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)”之一。2004年7月21日，蘇寧電器（002024）在深圳證券交易所上市，2005年8月4日，蘇寧電器股權(quán)分置改革方案獲公司股東大會通過，蘇寧電器實(shí)現(xiàn)全流通。

2007年6月20日，蘇寧入選2006“影響中國”十佳上市公司，并在2006最具成長性上市公司榜單中位列第一。2007年8月2日,《福布斯》中文版發(fā)布的2007“中國頂尖企業(yè)榜”，蘇寧電器登上榜首。

100問卷內(nèi)容一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？看商圈決定三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_____租用_____四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：－M②進(jìn)深：8M③層高：3.5M以上

④分割面積：－

⑤柱間距：7M⑥樓板荷載：150KW⑦車位：要有

⑧建筑空間、外觀特色:－五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

不太確定，根據(jù)該商業(yè)中心招商規(guī)劃與人氣。

如果有大型連鎖超市進(jìn)駐形成商圈更好。1018.好樂迪上海好樂迪餐飲娛樂有限公司主要是提供娛樂卡拉OK與餐飲服務(wù)的企業(yè)。本著獨(dú)特的消費(fèi)方式和完善的服務(wù)經(jīng)營理念目前在全國都深受廣大消費(fèi)者的喜愛及好評。

“好樂迪”在全國各地都有著自己的一席之地，門店遍布上海、北京、深圳、天津、成都、重慶、哈爾濱、昆明、武漢、西安、烏魯木齊、濟(jì)南、大連、杭州、長沙，并已驚人的速度不斷的成長發(fā)展著?！昂脴返稀泵考议T店平均擁有80多間包廂，包廂形式也適合不同消費(fèi)群與歡唱人數(shù)，以人性化的環(huán)境格局讓消費(fèi)者享受到貼心的服務(wù)與自在的歡唱。公司特別致力于價格低、音響好、歌曲全、服務(wù)到位的原則?！昂脴返稀钡闹行睦砟钍恰敖】怠g樂、自在、人文”，為了進(jìn)一步與國際化KTV接軌，為了成為全國皆知的KTV品牌成為娛樂業(yè)最美麗的風(fēng)景線102一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____沒有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？5000－6000㎡三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_____租用_____四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：－M②進(jìn)深：－M③層高：－M以上

④分割面積：－

⑤柱間距：M⑥樓板荷載：KW⑦車位：要有

⑧建筑空間、外觀特色:－五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

不太確定，目標(biāo)公司沒有在徐州開店計劃，

未來可行性，視徐州城市發(fā)展以及項(xiàng)目自身發(fā)展情況而定。1039.麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞公司（McDonald‘sCorporation）簡介MCD是全球最大的連鎖快餐企業(yè)。是由麥當(dāng)勞兄弟和RayKroc在50年代的美國開創(chuàng)的、以出售漢堡為主的連鎖經(jīng)營的快餐店。在世界范圍內(nèi)推廣，麥當(dāng)勞餐廳遍布在全世界六大洲百余個國家。麥當(dāng)勞已經(jīng)成為全球餐飲業(yè)最有價值的品牌。在很多國家麥當(dāng)勞代表著一種美國式的生活方式。麥當(dāng)勞公司旗下最知名的麥當(dāng)勞品牌擁有超過31000家快餐廳，分布在全球121個國家和地區(qū)。

104一、請問貴方最近有沒有在徐州開分店計劃？____有______二、貴方經(jīng)營的商鋪面積至少需要多大？350㎡三、貴方現(xiàn)在開店主要租用商鋪還是購買？_____租用_____四、對商鋪產(chǎn)品的要求是：

①面寬：18M②進(jìn)深：20M③層高：4－5M以上

④分割面積：－

⑤柱間距：－M⑥樓板荷載：－KW⑦車位：20個

⑧建筑空間、外觀特色:－五、商家落戶項(xiàng)目的可行性

不太確定，視商圈成熟程度。

10510.易初蓮花位列于財富500強(qiáng)的企業(yè)正大集團(tuán)是建立自己大賣場的領(lǐng)先者--中國易初蓮花。在過去的11年中，自1997.6.23其第一家商店在上海浦東開張以來，易初蓮花已在中國開了75多家購物中心。依靠最先進(jìn)的現(xiàn)代購物理念，易初蓮花已經(jīng)被看作是可以信賴的商店，它提供了新的購物體驗(yàn)、舒適的購物環(huán)境和天天低價的高質(zhì)量商品。

繼續(xù)其穩(wěn)定的發(fā)展形勢，易初蓮花保持每年約20%到30%的銷售增長和超過50,000,000的顧客數(shù)量。同時，在未來的3年中，易初蓮花將會迎來一個快速發(fā)展的階段，并且計劃在2005年，在全中國的主要城市建立100家店。