隨著生活水平的顯著提高、物質(zhì)條件的明顯改善，越來(lái)越多的人想要調(diào)節(jié)緊張的生活節(jié)奏，緩解一下沉重的生活壓力。于是，很多人便選擇了文化娛樂。不僅娛樂自己，也娛樂他人。它們?yōu)槲覀兛菰锏纳顜?lái)了歡樂和色彩。

文化娛樂是高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的一個(gè)產(chǎn)物，它更是標(biāo)榜著一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效與狀況；越是發(fā)達(dá)的國(guó)家或者地區(qū)當(dāng)?shù)貖蕵芬埠馨l(fā)達(dá)；娛樂業(yè)更是讓現(xiàn)在都市人選擇最佳消遣的一個(gè)“放松”之地；這就是現(xiàn)代高速經(jīng)濟(jì)下碰撞出來(lái)的產(chǎn)物。引言合肥娛樂業(yè)情況分析目錄項(xiàng)目具體情況分析CONTENTS招商運(yùn)營(yíng)思路項(xiàng)目定位合作模式

1958項(xiàng)目建議01娛樂業(yè)情況分析0201050403PART-01合肥娛樂業(yè)發(fā)展前景中國(guó)社會(huì)科學(xué)院主編和文化藍(lán)皮書——《中國(guó)文化消費(fèi)需求景氣評(píng)價(jià)報(bào)告2011》近日正式發(fā)行。該報(bào)告運(yùn)用其評(píng)價(jià)體系對(duì)全國(guó)36個(gè)大中城市（直轄市、省會(huì)城市和非省會(huì)副省級(jí)城市）文化教育消費(fèi)需求景氣進(jìn)行評(píng)價(jià),對(duì)合肥、廣州、沈陽(yáng)、西安、福州、哈爾濱等6個(gè)城市單獨(dú)展開深入分析，并以“合肥：文化教育消費(fèi)持續(xù)高漲的真‘黑馬’——2005-2009年城市景氣提升第1位”為題，對(duì)合肥作了專門介紹。

合肥娛樂業(yè)總體概況

報(bào)告顯示，2005－2009年，合肥城市人均文化教育消費(fèi)從569.32元增長(zhǎng)至1741.16元，在全國(guó)36個(gè)大中城市中絕對(duì)值里位次由第36位上升到第13位，呈現(xiàn)出跳躍性提升態(tài)勢(shì)，由末位迅速躍升進(jìn)入上游?！笆晃濉鼻八哪觊g，合肥城市人均文化教育消費(fèi)總額增長(zhǎng)了2倍多，年均增長(zhǎng)率達(dá)到32.24％。從人均文化教育消費(fèi)與人均產(chǎn)值的比例值看，合肥的比例值由2.06%提高到2.25%，在全國(guó)36個(gè)大中城市中位次從第34位上升到第23位，增幅位列第3位。從人均文化教育消費(fèi)占人均收入的比重值看,合肥的比重值由5.88%提高到10.15%，凈增4.27個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)36個(gè)大中城市中絕對(duì)值位次從第36位上升到第10位，增幅位列第1位。從人均文化教育消費(fèi)占人均總消費(fèi)的比重值看,

合肥的比重值由7.70%提高到13.72%，凈增6.02個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)36個(gè)大中城市中絕對(duì)值位次從第36位上升到第8位，增幅位列第1位。從人均文化教育消費(fèi)與人均非文消費(fèi)剩余的比例值看,合肥的比例值由19.94%提高到28.06%，凈增8.12個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)36個(gè)大中城市中絕對(duì)值從第35位上升到第12位，增幅位列第3位。合肥娛樂業(yè)總體概況

合肥城調(diào)隊(duì)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)表明，合肥城鎮(zhèn)居民在文化教育娛樂消費(fèi)支出大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，教育消費(fèi)支出占文化教育娛樂消費(fèi)支出的比例總體呈下降趨勢(shì)。2005-2009年，合肥市城鎮(zhèn)居民家庭人均年文化教育娛樂消費(fèi)支出分別為：569.32元、863.21元、1176.30元、1539.40元、1741.16元，其中,教育消費(fèi)支出分別為354元、582元、706元、941元和969元，分別占文化教育娛樂支出的62.2%、67.4%、60.0%、61.1%、55.6%。

數(shù)據(jù)顯示，隨著合肥現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)的積極推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，合肥市民文化娛樂消費(fèi)的能力和意愿明顯提高，這對(duì)于加快合肥文化娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用，合肥文化娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好。合肥娛樂業(yè)總體概況PART-02合肥娛樂業(yè)發(fā)展概況

合肥娛樂業(yè)分布概況娛樂業(yè)態(tài)廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)近郊合計(jì)咖啡廳7449152215175酒吧43363155102茶館

323045778高檔KTV3726168996電影院91344231公園/景點(diǎn)23194459109洗浴/按摩

5357201417161游樂/運(yùn)動(dòng)343811129104其它休閑娛樂1821991003571689合計(jì)4874671771191941545◆隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，合肥娛樂休閑產(chǎn)業(yè)呈明顯整體上升趨勢(shì)，發(fā)展速度迅猛；◆自2007年起，合肥每年舉行“休閑娛樂文化節(jié)”，至2012年已主辦第五屆，不僅為消費(fèi)者帶來(lái)了最新鮮的休閑體驗(yàn)，更為合肥地區(qū)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用。五年來(lái)，文化節(jié)覆蓋了全市2000多家優(yōu)質(zhì)休閑商家，拉動(dòng)至少50萬(wàn)人次消費(fèi)。◆在合肥市域及近郊范圍內(nèi)，娛樂休閑產(chǎn)業(yè)以廬陽(yáng)區(qū)分布較廣，業(yè)態(tài)均衡發(fā)展，蜀山區(qū)次之；◆在合肥市域范圍內(nèi)，缺少新型的新概念的高檔次娛樂休閑消費(fèi)場(chǎng)所，與合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。合肥娛樂業(yè)發(fā)展總結(jié)02項(xiàng)目具體情況分析0201050403PART-01項(xiàng)目概況本項(xiàng)目總案名為——旺角香水岸，由合肥中信物業(yè)有限公司鼎力打造。項(xiàng)目位于北一環(huán)CBD商圈上游領(lǐng)地，東依四里河、南臨南淝河，坐擁絕版風(fēng)景。項(xiàng)目主體由一棟28層、一棟18層、兩棟26層的水洲岸高層住宅組成，沿街裙樓配屬1000㎡商業(yè)門面和800㎡辦公物業(yè)，設(shè)地上、地下共430個(gè)停車位，總建筑面積約70000㎡。同時(shí)，配套1.52萬(wàn)㎡安徽省最大國(guó)際化電影大世界和文化活動(dòng)中心，讓業(yè)主的未來(lái)生活非同凡享。項(xiàng)目毗鄰北一環(huán)快速主干道，無(wú)縫接駁五里墩、四里河立體交通樞紐——濉溪路、清溪路、肥西路等三維立體交通，輕松駕馭城市的交通動(dòng)脈，進(jìn)退亦從容自如——進(jìn)，可與琥珀山莊、杏花公園、三孝口一線牽；退可至南淝河、四里河畔，俯瞰詩(shī)意水景。項(xiàng)目周邊10分鐘生活半徑內(nèi)，容納世界500強(qiáng)樂購(gòu)超市、大潤(rùn)發(fā)超市以及眾多餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所，一站式享受周邊360度品質(zhì)生活配套。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置項(xiàng)目效果圖◆容積率：3.84

◆綠化率：40%

◆得房率：80%◆總戶數(shù)：430

◆建筑面積：70000平方米

◆占地面積：15982平方米

◆車位數(shù)：430

◆本項(xiàng)目面積：裙樓1~5層，建筑面積約15000m2。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)◆周邊商業(yè)：沃爾瑪、合家福、樂購(gòu)、世紀(jì)華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)工行、建行、徽商銀行、招商銀行、中信銀行、民生銀行、中國(guó)銀行徽宴樓酒店、金品樓酒店、又一城酒店◆周邊醫(yī)院：武警總醫(yī)院、105醫(yī)院◆周邊學(xué)校：四河小學(xué)、奧林小學(xué)、亳州路小學(xué)、壽春中學(xué)、26中◆周邊交通：12、21、22、116、232路公交項(xiàng)目周邊配套PART-02項(xiàng)目SWOT分析◆優(yōu)勢(shì)處于一環(huán)主干道交界位置地段好依托安影集團(tuán)，五樓大型影院電玩城濉溪路東面已初步形成餐飲休閑集聚地◆劣勢(shì)目前項(xiàng)目位于立體交通三角地帶，局部交通不便利整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，投資意向不強(qiáng)項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛斷層，不濃東西南面河流隔斷，形成孤島◆機(jī)會(huì)政府重視文化娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周邊娛樂休閑產(chǎn)業(yè)逐步形成區(qū)域和項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景看好合肥整體娛樂消費(fèi)水平增加◆威脅周邊商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈位于地理位置邊緣地帶大型商業(yè)需要市場(chǎng)培育期，招商面窄，難度大，耗時(shí)長(zhǎng)平面布局沒有提前規(guī)劃利用文化娛樂產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)未來(lái)消費(fèi)發(fā)展前景規(guī)避項(xiàng)目固有劣勢(shì)威脅全新概念定位競(jìng)爭(zhēng)取勝項(xiàng)目SWOT分析03項(xiàng)目定位0201050403PART-01項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)前期大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與分析，我們建議將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：產(chǎn)品類型：文化休閑娛樂城檔次、級(jí)別：高檔次、高品位合肥首個(gè)極具特色的文化休閑娛樂聚合體品質(zhì)生活暢享未來(lái)

業(yè)態(tài)類型：高檔會(huì)所

/演藝酒吧

/特色足浴

/文化影城

/生活配套整體功能定位案名定位

安影文化娛樂城品牌安影文化生活項(xiàng)目功能定位理由◆與安影集團(tuán)文化平臺(tái)緊密結(jié)合，文化、休閑、娛樂三位于一體；◆項(xiàng)目遠(yuǎn)離區(qū)域城市商圈，商業(yè)氛圍不濃，不能打造該區(qū)域內(nèi)生活商業(yè)中心；◆項(xiàng)目良好的停車、交通優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立裙樓，靈活利用，互不干擾；◆濉溪路已初步形成區(qū)域內(nèi)餐飲、商務(wù)中心，需要高檔次的休閑娛樂配套；◆經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市進(jìn)步，合肥市急需與之配套的高檔次、極具特色的休閑娛樂中心。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布◆一樓（約1800m2）：小區(qū)生活配套商業(yè)，如小型超市、洗衣店、小型餐飲、理發(fā)等生活便利店；◆二樓（約3300m2）：特色足浴、特色按摩、特色洗??；◆三樓（約3300m2）：高檔會(huì)所、KTV，酒吧；◆四樓（約3300m2）：高檔會(huì)所、KTV，酒吧；◆五樓（約3300m2）：國(guó)際影院、演藝吧、電玩、兒童體驗(yàn)。PART-02客戶定位

招商客戶定位1、文化娛樂城，誰(shuí)會(huì)來(lái)投資？核心：已經(jīng)營(yíng)休閑娛樂品牌的投資客已在合肥投資洗浴、會(huì)所、酒吧、KTV、足浴等休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的老板，意向再開分店其次：本地意向投資客看好本項(xiàng)目地理位置和休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的投資客少量：外地投資客江浙滬等地有休閑娛樂品牌資源的投資客，看好本項(xiàng)目位置文化娛樂城的消費(fèi)群體2、文化娛樂城開業(yè)以后，使用者定位核心：商務(wù)人士1、區(qū)域內(nèi)商務(wù)洽談人士2、周邊企業(yè)、事業(yè)單位帶來(lái)的商務(wù)人士3、本區(qū)域政府或企業(yè)招待及宴請(qǐng)4、周邊城區(qū)慕名而來(lái)的其它商務(wù)客群其次：其他人士1、安影集團(tuán)業(yè)務(wù)單位宴請(qǐng)2、品牌店直營(yíng)店的關(guān)系客戶3、其它偶得性商務(wù)客戶04合作模式0201050403思路一：整體租賃

方案：招商公司一次性整體租賃物業(yè)（約12000m2，一~四層）20年，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理?？紤]項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要，給予2年免租期。租賃期內(nèi)甲方收取固定租金收益，同時(shí)享受高品質(zhì)的招商運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值升值，租金每季度支付一次。前10年租金150萬(wàn)元/年，后十年200萬(wàn)元/年。在租賃期內(nèi)，為保證娛樂城的商業(yè)氛圍、確保娛樂城的人氣和品質(zhì)，招商公司將充分利用自身資源優(yōu)勢(shì)，從江浙引進(jìn)休閑娛樂品牌，長(zhǎng)期持有部分物業(yè)進(jìn)行合伙經(jīng)營(yíng)。雙方回報(bào)分析

電影集團(tuán)：1、租金回報(bào)：22年回報(bào)3500萬(wàn)，2、物業(yè)增殖回報(bào)：3600萬(wàn)/年（目前市值2萬(wàn)/平，資產(chǎn)共計(jì)2.4億，在娛樂城成功運(yùn)作下按行規(guī)估算將每年增殖15%以上）

電影集團(tuán)可通過銀行低息融資方式